LATVIJAS UNIVERSITATE

Ekonomikas un vadibas fakultate

Starptautisko ekonomisko attiecibu katedra

MARKETINGA LOMA NEKUSTAMA IPAŠUMA UZŅĒMUMA KONKURĒTSPĒJAS VEICINAŠANA: KOMPANIJAS OBER HAUS REAL ESTATE LATVIA PIEREDZES IZVĒRTĒŠANA

The role of marketing in competition in real estate market: evaluation of experience of company Ober Haus Real Estate Latvia

Ievads

Pēdējo gadu laika Latvija ir novērojama nekustamo ipašumu pieaugoša aktivitate un ievērojams cenu kapums. Nekustama ipašuma cenas paris gadu laika atsevišķos tirgus segmentos ir pieaugušas vairakas reizes. Ipaši strauja aktivitate tirgū notika pēc paziņojuma par Latvijas uzņemšanu Eiropas Savieniba (ES), kas bija 2003. gada vasara, - palielinajas aktivitate no arzemju investoru puses. Pēc iestašanas ES 2004. gada maija nekustamo ipašumu cenu pieauguma ziņa notika vesels apvērsums.

Cenu pieaugums ir radijis pastiprinatu sabiedribas interesi par nekustama ipašuma tirgu kopuma. Sabiedribas intereses un cenu kapuma rezultata nekustama ipašuma tirgus ir kļuvis ne tikai aktivaks, par ko liecina veikto pirkuma darijumu skaita palielinašanas, izsniegto hipotekaro kreditu apjoma pieaugums, jaunu celtniecibas projektu aktivizēšanas un banku savstarpēja konkurences saasinašanas, bet ari jūtigaks pret iespējamo ipašumu cenu kritumu - tas viss nosaka tēmas ša brita aktualitati.

Bakalaura darba mērķis ir ar nekustama ipašuma vides analizi pieradit nozares aktualitati un uzņēmuma spēju taja konkurēt ar veiksmigi izvēlētu marketinga koncepciju.

Mērķa sasniegšanai autors ir izvirzijis šadus uzdevumus:

Iepazities ar literatūru par marketinga teoriju;

Apskatit konkurences politiku un tas saistibu ar marketingu;

Izanalizēt Latvijas makroekonomiskos raditajus ka kontekstu, kura talak tiks pētits nekustamo ipašumu tirgus;

Izpētit nekustamo ipašumu attistibas dinamiku Latvija pēc neatkaribas atgūšanas lidz mūsdienam;

Izvērtēt nekustamo ipašumu kompanijas Ober Haus darbibas pieredzi Latvija;

Atbilstoši Ober Haus izvirzitajiem mērķiem un standartiem izstradat kompanijas marketinga koncepciju un reklamas izvietošanas instrukciju.

Darba pētijums par nekustamo ipašumu nozares attistibu veikts pēc dinamiskas rindas metodes laika perioda no 1999. lidz 2007. gadam, caurskatot pilnigi visus tirgus segmentus – dzivojamo platibu (dzivokļu, maju) tirdzniecibu un iri, komercplatibu (biroju, tirdzniecibas platibu) tirdzniecibu un nomu, darijumu ar zemes un investiciju objektiem, izmantota gan kvantitativa metode, gan kvalitativa metode – intervija.

Darba pirmaja daļa aprakstita marketinga teorija, kas dod lasitajam priekšstatu par marketinga nozimi konkurētspējas pielietošana, un konkurences politikas apraksts, ka ari konkurences – ka marketinga arējas vides faktora apraksts. Šaja daļa autors sniedz ieskatu par salidzinoši jaunu konkurentu novērtēšanas veidu – benčmarkingu un piedava izvēlēties marketinga konkurētspējas stratēģiju. Izmantota vairaku autoru literatūra – angļu, latviešu un krievu valoda.

Darba otraja daļa ietverta Latvijas makroekonomisko raditaju analize un salidzinajums ar citam valstim, plaša nekustamo ipašumu vides un tirgus analize – sakot ar privatizacijas attistibu pēc Latvijas neatkaribas iegūšanas 1991. gada lidz mūsdienam, nekustama ipašuma pieprasijuma un piedavajuma attieciba, Latvijas nekustamo ipašumu apvienibu izpēte un datu nekustamo ipašumu kompaniju darbibas apraksts. Analizes veikšana galvenokart izmantoti Centralas Statistikas parvaldes dati, Eurostat dati un nekustamo ipašumu kompanijas Ober Haus Real Estate Latvija tirgus parskati.

Trešaja daļa ir pētita viena no lielakajam nekustamo ipašumu kompanijam Latvija un lielaka nekustamo ipašumu kompanija, kas savu darbibu izvērtusi Baltija un Centraleiropas reģiona – SIA Ober Haus Real Estate Company, izvērtētas kompanijas problēmas un izstradata marketinga koncepcija 2007./2008. gadam un instrukcija darbiniekiem par reklamas izvietošanas principiem. Izmatotie avoti ir nekustamo ipašumu kompaniju majas lapas Interneta un intervija ar Ober Haus izpilddirektoru Ģirtu Grinbergu.

1. Marketinga loma konkurences politikas aspekta

1.1. Marketinga būtibas apraksts konkurences aspekta

Termins marketings ir cēlies no angļu valodas market (tirgus) un nozimē tirgzinibu un tirgvedibu. Marketinga būtibas formulējums atrodams, aplūkojot datadas marketinga definicijas, kuras to autori, ņemot vēra savu pieredzi un laika periodu, kad ši definicija ir tapusi, akcentē datadas marketinga puses.

Mūsdienam piemērotaka ir P.Doila (Peter Doyle) dota marketinga definicija: marketings ir vadišanas process, kura mērķis ir akcionaru ienakumu maksimizacija, izstradajot un istenojot stratēģiju uzticibas pilnu attiecibu nostiprinašanai ar uzņēmumam vērtigiem pircējiem (individualajiem un organizētajiem) un stabilu atšķirigu konkurences priekšrocibu izveidošanai.

Marketinga ipaša nozime ir stratēģijas formulējumam, ka izvēlēties mērķa pircējus, ka nostiprinat ar viņiem ilgtermiņa attiecibas, ka veidot priekšrocibas, lai tas būtu atšķirigas no konkurentiem. [6, 18.-19. lpp.]

1.1.1. Marketinga jēdziena attistiba, marketinga vadišanas izstrade organizacija un marketinga komunikacijas veidi

Marketinga jēdziens ir radies samēra nesen, nomainot vairakas citas uzņēmuma vadibas pamatnostadnes. Lidz pat 20. gadsimta 50. gadiem personiga preču piedavašana un pardošana tika uzskatita par galveno un datkart ari vienigo marketinga funkciju. [2, 284. lpp.]

20. gadsimta 50-tos gadus var apskatit ka desmitgadigu reklamu. 60-tajos gados marketings pieņēma mūsdienu formu, savas koncepcijas pētijuma centra bija mērķa patērētajs. Satricinajums pasaules tirgū 70-tajos gados atnesa izmantojamu stratēģiskas planošanas koncepciju un iekļava to mūsdienu marketinga ka daļu no stratēģiska menedtmenta. Ši vēsturiska attistiba ilustrēta attēla 1.1. [22]

Konkrēta marketinga stratēģija un marketinga plans organiski iekļaujas firmas stratēģiskaja menedtmenta. [22, 9. lpp]

att. Marketinga teorijas attistiba

Marketinga vadišana. Vadišana ir darbibu komplekss, ieskaitot planošanu, organizēšanu, motivēšanu un kontroli, kas vērsts uz uzņēmuma (organizacijas) darbinieku finanšu, materialu un informacijas resursu pilnigaku izmantošanu, lai organizacija mērķus sasniegtu ar augstaku efektivitati. [6, 332. lpp.]

Lai istenotu organizacijas mērķus tirgū un veiksmigi veiktu marketinga pasakumu kompleksu, javeic marketinga vadišana, kas ietver šadas funkcijas: planošana, organizēšana, koordinēšana, kontrole.

Vispirms ir jaizstrada marketinga stratēģiskais plans, kas ir saistits ar taktiskiem un operativiem planiem. Lai istenotu marketinga planu, attiecigi jasakarto uzņēmums, jakoordinē un jaorganizē darbinieki. Darbibu efektivitate liela mēra atkariga no kontroles. Kontrole ietver rezultata mērišanu, vērtējumu un, ja ir nepieciešams, tad ari plana un darbibas koriģēšanu. Savukart marketinga analize nodrošina vadišanas procesu ar nepieciešamo informaciju, pētijumiem, vērtējumiem un secinajumiem.

Marketinga plana struktūra atspoguļota 1.1. tabula. Sastadot marketinga planu:

Jasaskaņo stratēģiskie un taktiskie mērķi un to istenošanas metodes un paņēmieni;

Jasaskaņo marketinga plani ar citiem uzņēmuma planiem. [7, 82.-85. lpp.]

1.1. tabula

Marketinga plana struktūra

Marketinga vadišana ļoti nozimiga loma ir cilvēkresursiem, viņu lojalitatei un informacijai, jo mainas vide, ari konkurents rada jaunas situacijas. Tas nozimē, ka marketinga specialistam vajadzētu būt radošam jeb kreativam, lai atri un pēc iespējas oriģinalak reaģētu uz izmaiņam, proti, viņam vajadzētu būt ar analitiski inovativu domašanu. [6, 337. lpp.]

Marketinga komunikacijas un to veidi. Marketinga komunikacijas parstav visu elementu apkopojumu preču zimes (brend) marketinga miksa, kas atvieglo tas izmaiņas pircēju grupai, pozicionē atšķirigu no konkurentu zimēm, un sadala tas nozimi – atšķirigas iezimes – ar zimola mērķa auditoriju. Marketinga komunikacijas ir kritisks kompanijas marketinga misijas aspekts un galvenais tas veiksmes noteicējs.

Sakotnējie marketinga komunikaciju veidi ietver tradicionalo reklamu masu mēdijos, tiešo (online) reklamēšanu, pardošanas veicinatajus (kuponus, atlaides u.c.), tirdzniecibas virziena raditajus, preču eksponatus, produkta iesaiņojumus, tieša pasta sarakstu, reklamas relizes, pasakumus un sponsorēšanu, pardevēju preces prezentēšanu un daudzus citus komunikaciju lidzekļus. [21, 3. lpp.]

Neliels parskats par galvenajiem marketinga komunikacijas veidiem:

Personiska apkalpošana (personal selling) ietver cilvēks–cilvēkam (person-to-person) komunicēšanu: pardevējs informē, izglito un parliecina potencialos pircējus iegadaties kompanijas preces vai pakalpojumus.

Reklama (advertising) – iesaistita drizak masu komunikacijas – avizēs, turnalos, radio, televizija un citos mēdijos (informativie stendi, Internets u.c.) vai tiešajas komunikacijas, tieši uzrunajot katru bizness-biznesam (business-to-business) pircēju vai uzstadot ultimatus patērētajiem. Abas reklamas formas apmaksa konkrēts sponsors (reklamdevējs), bet saturigi tas ir bezpersoniskas, jo sponsorfirma vienlaikus komunicē ar lielu skaitu reklamas uztvērējiem, iespējams, miljonu, kas ir labak ka ar vienu ipašu personu vai mazu grupu. Tieša reklama sastav no tradicionaliem (pasta) sūtijumiem, elektroniskais pasts ir pieradijis lielu izaugsmi pēdējos gados – komunikaciju mērķu sasniegšanas efektivitates ziņa un datoru tehnoloģija, kas to padarija iespējamu.

Tirdzniecibas veicinašana (sales promotion) sastav no visam marketinga aktivitatēm, kas attiecas uz atru pircēja reakcijas stimulēšanu vai steidzamu produktu pardošanu. Salidzinajuma, reklama ir veidota realizēt citus uzdevumus, piemēram, veidot zimola atpazistamibu un ietekmēt pircēju attieksmi, savukart tirdzniecibas veicinašana ir attiecinata gan uz tirgu (vairumtirgotajiem un mazumtirgotajiem), gan patērētajiem.

Sponsorēšanas marketings (sponsorship marketing) ir veicinašanas praktisks paņēmiens atbilstoši kompanijas interesēm un tas zimolu asociē ar pašu kompaniju.

Publicitate (publicity), ka reklama, ir bezpersoniska komunikacija ar masu auditoriju; bet pretēji reklamai, kompanijai nav jamaksa par mediju laiku vai vietu. Publicitate parasti apkopo jaunu informaciju vai izdevēja komentarus par kompanijas produktiem vai pakalpojumiem.

Uz pirkumu vērstas komunikacijas (point-of-purchase communications) ietver skatlogus, plakatus, izkartnes u.c. lidzekļus, kas ietekmē pirkšanas lēmumus preces priekša. Skatlogi ieņem ipaši svarigu lomu patērētaju uzmanibas piesaistišana. [21, 4.-5. lpp.] [8]

1.1.2. Starptautiska marketinga nozime organizacija

Uzņēmuma iziešana arvalstu tirgū ir pakapenisks process, jo ir atšķiriba starp labi zinamo iekšējo tirgu un daudzkart riskantako arējo tirgu. Citviet šis process - ieiešana starptautiskaja tirgū - tiek uzskatits par zinašanu attistibas procesu. [6, 308. lpp.]

Starptautiskais marketings – ta ir sistēma, kas nodrošina uzņēmuma stratēģiju mijiedarbibu ar pasaules saimniecisko jomu, lai risinatu savus uzdevumus. Starptautiskais marketings nav saistits tikai ar tirdzniecibas darijumiem. Ta loka ir ari citas starptautisko ekonomisko sakaru jomas: kopuzņēmumu organizēšana, meitas uzņēmumu dibinašana, licenču un zinatibas (know-how) pirkšana un pardošana, transporta, apdrošinašanas, lizinga, tūrisma un citu pakalpojumu sniegšana. [6, 309. lpp.]

Starptautiska marketinga operacijas ir šadas:

Valsts izvēle;

Mērķa tirgus izvēle, analizējot arējo vidi;

Tirgus preču struktūras analize, lai noteiktu savu nišu;

Uzņēmumu pircēju un starpnieku izvēle, vienlaikus novērtējot konkurējošo uzņēmumu darbibu;

Paša uzņēmuma spēju novērtēšana, analizējot iekšējo vidi un produkta konkurētspēju;

Marketinga mērķa un stratēģijas noteikšana. [6, 311. lpp.]

Kompanijas iziešana starptautiskaja tirgū. Daudzas kompanijas izvairas no iespējas konkurēt starptautiski. Tas zina savu vietējo tirgu labak, un naktos saskarties ar nosacijumiem, kas saistiti ar robetkontroli, valodu, nodokļu regulēšanu, transporta sistēmu un arzemju valūtas svarstibam. Turklat to precēm javeic nozimigus parveidojumus, lai atbilstu arzemju noteikumiem un datadajam pircēju priekšrocibam. Attēla 1.2. ir paraditi septiņi nosacijumi, kapēc kompanijas vēlas paplašinaties starptautiski. [14, 736. lpp.]

1.2. att. Iziešana starptautiski

Starptautiska marketinga vide ir atri mainiga. Šis izmaiņas ietekmē uzņēmumus, individus un politisko tirgu. Kaut ari galvena ekonomikas un drošibas parvirzes ir pamatigs ieguldijums pasaulē, atdarinot ar to veiksmigi brivu izvēli, ieguldijumiem, un neatlaidibu var ratot jaunu, labaku vides kartibu un paaugstinat dzives kvalitati. [11, 30. lpp.] Starptautiska marketinga vide sastav no četriem nosacitiem komponentiem:

1) Kultūra. Kultūra ir iemacita, kopiga, un parmantota no vienas paaudzes uz otru. Kultūru sakotnēji nodod vecaki bērniem, ka ari atkariba no socialaja grupam, ipašajam interešu grupam, valdibas, skolam, baznicas u.c. [11, 59. lpp.] Kultūras elementi ir: valoda (verbala, neverbala), reliģija, vērtibas un izturēšanas, tikumi un paratas, materialie elementi, estētika, izglitiba un sabiedriskas institūcijas. [11, 64. lpp.]

2) Ekonomika. Ekonomiskas vides galvenas dimensijas ir iedzivotaju populacija ar savam raksturojošam iezimēm (majsaimniecibas, urbanizacija), valsts ienakumi (IKP, NKP, pirktspējas paritate, inflacija), patēriņa veids (inflacija, paradu problēmas) infrastruktūra (ģeografiskas iezimes) un arzemju iesaistišana ekonomika (multinacionali uzņēmumi). [11, 97.-113. lpp.]

3) Finanses. Starptautiskie tirgotaji nevar kontrolēt finansu vidi un to vajag analizēt ļoti uzmanigi. Ta piedava savu kreditpolitiku, finansu risku tipus (tirdzniecibas risks, politiskais risks, arzemju naudas maiņas risks), finansēšanas avotus (komercbankas, forfaitings un faktorings, oficialas), finansu riska vadibu. [11, 135.-149. lpp.]

4) Starptautiska politika un tiesibas. Politiskie un tiesiskie faktori bieti ieņem kritisku lomu starptautiska marketinga aktivitatēs. Ši vide nosaka regulējumus intelektuala ipašuma tiesibam, melna tirgus attistibai, tirgus sankcijam, embargo, ta kontrolē gan eksporta, gan importa sistēmu, starptautisko politiku un likumus. [11, 162.-185. lpp.]

1.1.3. Tirgus izpētes un segmentēšanas nozimiba uzņēmuma

Uzņēmuma praksē par tirgus izpēti dēvē sistematisku datu ieguvi un analizi, kas nepieciešama, lai pieņemtu ar marketingu saistitus lēmumus. Veicot tirgus izpēti, piemēram, novēro, kas notiek tirgū, mēģina prognozēt sava uzņēmuma produktu noietu, parbauda veikto marketinga pasakumu lietderibu. Tirgus izpēte ir ikviena marketinga stratēģa ikdienas darba sastavdaļa. Tirgus izpētes projektam ir četri posmi (skatit att. 1.3.)

1.3. att. Tirgus izpētes process

Aptauja mūsdienas ir galvenais datu ievakšanas veids, ja tiek pētits tirgus. Galvenokart izšķir 3 komunikacijas iespējas:

Mutiska aptauja. Intervētajs sazinas ar aptaujajamo personu, t.i., kontaktējas ar viņu personiski.

Rakstiska aptauja. Ja nevēlaties personiskus kontaktus, jūs varat vajadzigajai personai rakstit. Šaja gadijuma nodibinatas attiecibas būs daudz bezpersoniskakas neka intervija.

Telefoniska aptauja. Ši iespēja ir vidusceļš starp rakstisko un mutisko aptauju. No vienas puses, aptauja ir anonima, no otras, - ar sarunu biedru nodibinas personiskakas attiecibas.

Moderna tirgus izpēte mūsdienas strada ar daudzam datadam kompleksam metodēm, kas ļauj iegūt rezultatus ar ļoti augstu ticamibas pakapi. Taču vislabaka metode nepalidzēs, ja jums ir sliktas kvalitates dati. Te ir spēka likums: kļūdas, kas pieļautas agrina koncepcijas izstrades stadija, vēlak vairs nav novēršamas. Lai rezultati būtu pēc iespējas derigi, labak izmantot vairakus datu avotus un ari atšķirigas metodes – ja to var atļauties. Attēla 1.4. paradits, ka var kombinēt datadas metodes.

1.4. att. Pasakumu plans tirgus segmentēšana un savas tirgus pozicijas noteikšana

Tabulas, saraksti un parskati ir vienkaršs rezultatu attēlojuma veids. Lai tirgus pētijuma rezultati būtu veiksmigi prezentēti un paliktu atmiņa, javeic rezultatu atlase un apkopota informacija jasagatavo ta, lai būtu viegli saprotama, bet nekas neietu zudiba. Tapēc noteikti jaizveido grafisks attēlojums, kaut vai ka papildinajums tabulam.

Grafiskie attēlojuma veidi ir stabiņu diagrammas, apļa un lentes diagrammas, griezuma attēlojumi, datu portfeļa attēlojumi. Ipašs datu portfeļa attēlojums ir konkurētspējas novērtēšanas matrica (att. 1.5.). Ta ir divdimensiju plakne ar diviem mainigajiem lielumiem „relativa nozime” un „relativie sasniegumi salidzinajuma ar konkurentiem”, ko izsaka datadas piezimes. Vislabak būtu, ja sevišķi nozimigam pazimēm atbilstu augsti relativie sasniegumi, bet nesvarigu pazimju gadijuma jasamierinas ar relativi zemakiem sasniegumiem. Tadējadi ar konkurētspējas novērtēšanas matricu var uzskatami attēlot stratēģiskos konkurētspējas ieguvumus un vajas vietas.[5, 128. lpp.]

1.5. att. Konkurētspējas novērtēšanas matrica

Segmentēšana. Segmentēšanas jēdzienu ieviesa Smits (Smith) 1957. gada, ar to apzimēdams patērētaju grupēšanu, ņemot vēra viņu vajadzibas. Segmentēšanas mērķis ir iedalit grupas potencialos pircējus, kuru vajadzibas var apmierinat ar vienu un to pašu produktu, tadējadi palielinot uzņēmuma marketinga darbibu efektivitati. Segmentēšanas galvenais mērķis ir palidzēt uzņēmumam koncentrēt savus spēkus, lai apmierinatu ļautu grupu ar lidzigam vajadzibam, nevis individualu pircēju un faktiski nevienu. [2, 57.-59. lpp.]

Ja segmentēšana ir veikta pareizi, tad uzņēmumam jaspēj apmierinat noteikta pircēju segmenta vēlmes un vajadzibas sekmigak, neka to spēj konkurenti. Šada situacija uzņēmums spēs piedavat specialus produktus, kas atbilst izvēlēta segmenta pircēju vajadzibam un prasibam, ka ari izvēlēsies precizaku un izvēlētajam segmentam atbilstošaku sadarbibas stratēģiju. Pircēji visbietak ir ar mieru maksat nedaudz vairak par produktu, kas precizi atbilst viņu vēlmēm un vajadziba, vai vismaz tuvu vēlamajam, neka par zemaku cenu samierinaties ar preci, kura tikai daļēji atbilst viņu prasibam. [2, 64.-65. lpp.]

Tirgus segmentēšana ir lidzeklis, lai pabeigtu marketinga mērķu planu. Ši ir izvēle starp atsevišķiem segmentiem, kurus apkalpot un atslēgas elements marketinga stratēģija. Uzņēmumam vajag novērtēt segmentus un izlemt, kurus apkalpot.

Pie tirgus segmentu izvērtēšanas, kompanijai vajag izvērtēt divus pamata jautajumus: tirgus pievilcibu un kompanijas spēju konkurēt attiecigaja segmenta. Tirgus pievilcibu var novērtēt izskatot tirgus faktorus, konkurences faktorus, politiskos, socialos un vides faktorus. [14, 201.-202. lpp.]

1.1.4. Marketinga pielietošana jauna produkta virzišanai tirgū

Lai jauno produktu virzitu tirgū, uzņēmumam japieņem vairaki pamatlēmumi.

Kad virzit (laiks)? Ja jaunais produkts nomaina kadu produktu, tad acimredzot tas japiedava tirgū tikai pēc tam, kad iepriekšēja produkta realizacijas apjoms krities zem normala limeņa. Ja pieprasijums pēc kada produkta ir izteikti sezonals, tad jaunais produkts nav japiedava tirgū pirms sezonas sakšanas. Ja konstatēts, ka produktu vēl var pilnigot, tad labak izlaist vienu sezonu un iziet tirgū nakamaja sezona ar labaku preci.

Ja konkurenti gatavojas ieviest tirgū lidzigu produktu, tad jaizvēlas vienu no trim variantiem:

Ieviest savu produktu tirgū pirms konkurents ieviesis savējo, tadējadi izmantojot pirma ienacēja tirgū priekšrocibas – veidot izdevigus sakarus ar starpniekiem, iekarot lidera reputaciju;

Ieviest produktu tirgū vienlaikus ar konkurenta produktiem, un pēc tam izmantot visas priekšrocibas konkurences ciņa;

Ieviest savu produktu pēc konkurenta produkta paradišanas tirgū, lai realizētu šadas priekšrocibas: ietaupit virzišanas tirgū izmaksas, ievērot konkurenta trūkumus, dabūt papildu informaciju par tirgus ietilpibu.

Kur virzit (teritorija)? Uzņēmumi var pieņemt datadus lēmumus par realizaciju: pēc individualiem pasūtijumiem, atsevišķa reģiona, vairakos reģionos, visa vietēja tirgū, starptautiskaja tirgū. Pieņemot lēmumus, javadas pēc zinamiem tirgus pievilcibas kritērijiem, it ipaši pēc tirgus potenciala, uzņēmuma reputacijas, ratošanas izmaksam, sortimenta paplašinašanas, veiktas tirgus izpētes kvalitates, attiecibas teritorijas ietekmes uz citam teritorijam, konkurentu iespiešanas.

Kam virzit (mērķtirgus)? Pēc tam, kad izraudzita vieta produktu pardošanai, uzņēmums nodarbojas ar to piegadi un virzišanu noteiktam pircēju grupam. Ja jauno produktu virza plaša tirgū, papildus jasagatavo un jastimulē tirdzniecibas personals.

Ka virzit (stratēģija)? Šaja nolūka ir jaizlemj marketinga izmaksu sadale pa marketinga – „miks” elementiem un pa atsevišķiem tirgiem. Marketinga – „miks” pasakumi ir:

Produkta planošana pēc kvalitates, sortimenta utt.;

Produkta cenas veidošana;

Produkta virzišana tirgū;

Sadales kanalu noteikšana un produkta izvietojums tirgū. [7, 420.- 421. lpp.]

Procesa shēmas izstradašana un preces palaišana tirgū. Ši procesa izstrade nedaudz atšķiras autoru: G. J. Goldšteina, A.V. Katajeva un D. Dtobera (D. Jobber) darbos, tapēc ši darba autors izveidoja savu procesa shēmu (att.1.6.), kura ir apvienotas iepriekšminēto autoru jau izveidotas procesa shēmas preces palaišanai tirgū. Šis process ietver etapus sakot ar idejas veidošanu un jauna produkta stratēģiju lidz pat preces realizacijai tirgū. Šaja laika firma veido potencialus produkta variantus, saņem ieteikumus no patērētajiem, novērtē tos, likvidē vismazak pievilcigos, izmanto produkcijas izmēģinajuma paraugus, parbauda tos un ievieš tirgū. Pirma etapa ekonomija var radit vairakas izmaksas un pat zaudējumus nakamajiem. Tapēc pratiga politika sastav no rūpigas preces koncepcijas parbaudes sakuma etapos. Ši procesa pamata etapi attēloti attēla 1.6. [22, 49. lpp.]

1.6. att. Procesa izstradašana un preces palaišana tirgū

Tirgus situacijas parskats. Pilnigi jauna produkta ieviešanas nepieciešamiba vai, kas vairak reali, produkta linijas būtisks papildinajums var rasties pirms portfeļa stratēģiskas saimniekošanas zonas analizes ar matriču tehnikas palidzibu. Robi (gap – angļu val.) naudas plūsmas projektēšanai paradis lidzigu lēmumu nepieciešamibu. Vairak iespējams, ka šadi lēmumi būs ari turpmak un no analitu tendencēm attistisies patērētaju pieprasijums. Lai ar mērķi noteiktu tirgū „robu” (gap), izmanto gap-analizi. Gap-analizi veido no sekojošiem galvenajiem elementiem:

izmantošanas „robi”;

izlidzinašanas „robi”;

produktu „robi”;

konkurences „robi”.

Ja gap-analize paradija, ka pastav kads robs, tad, protams, rodas nakamais etaps – ideju ģeneracija ši roba aizpildišanai.

Ideju ģeneracija – pastaviga iespēju meklēšana jaunas preces (pakalpojuma) meklēšanai. Tas ietver jaunu idejas avotu noteikšanu un metodes to ģeneracijai. [22, 49.-50. lpp.] Veiksmigas jauna produkta idejas nav nepieciešamiba bazēt uz tehnoloģiskam inovacijam. Bieti tas ir bazētas uz jaunu pielietošanu jau esošai tehnoloģijai vai jaunai tirgus vizijai. Jauna produkta idejas avoti var būt kompanijas iekšienē: zinatnieki, intenieri, pardevēji un dizaineri, piemēram. Datas kompanijas izmanto „ideju vētru” (brainstorming – angļu val.) ka paņēmienu, lai stimulētu ideju kreativitati un izmanto finansialus stimulus, lai pamudinatu cilvēkus izteikt idejas, kas ir viņu galva. Jauna produkta idejas avoti var būt ari arpus kompanijas. Konkurentu produktu novērtēšana var paredzēt produkta realizēšanas atrisinajumu. Konkurenta jauna produkta plani var būt izmēģinajumos rūpigi izmantoti, plus vēl pardot spējai (salesforce – angļu val.) prasit izplatitajiem par jaunam aktivitatēm. [14, 286. – 287. lpp.]

Ideju filtrēšana (screening – angļu val.). Pēc tam, kad firma ir izcēlusi idejas potencialajam precēm, tai vajag tas nodot filtracijai, lai izslēgtu no aplūkošanas procesa nepiemērotas. Pie filtracijas kritērijiem var izdalit šadus kritērijus:

kopējie kritēriji (iespējama peļņa, pastavoša konkurence, potenciala konkurence, tirgus izmērs, investiciju limenis, patentēšanas iespējas, riska pakape);

marketinga kritēriji (atbilstiba marketinga iespējam, pašreizējas produkcijas ietekmēšana, firmas tēla ietekmēšana)

ratošanas kritēriji (atbilstiba ratošanas iespējam, laiks lidz tirdzniecibas uzsakšanai, ratošanas saretģitiba, pieejamiba darba un materialu resursiem, iespēja ratot pa konkurētspējigam cenam).

Koncepcijas parbaude. Firmai vajag atgriezenisko saiti ar patērētajiem par savam idejam un produkciju. Parbaudit koncepciju – nozimē iepazistinat patērētaju ar piedavajamo preci un novērtēt pret to viņa attieksmi un vēlēšanos veikt pirkumu. Patērētaju attieksmi izvērtē ar rakstisku vai mutisku informaciju, un viņam lūdz atbildēt uz datadiem ar konkrēto produktu saistitiem jautajumiem. [22, 51. lpp.]

Ekonomiska analize produkcijas atsijatajam idejam daudz detalizētaka par filtracijas etapu. Tas saistits ar to, ka nakamais etaps – darga un laikietilpiga produkcijas izstrade. Tapēc ekonomiskas analizes iedarbibas izmantošana nepieciešama, lai istaja laika likvidētu mazak efektivus variantus. Ekonomiskaja analizē jaiekļauj: pieprasijuma prognozes, izdevumu prognozes, konkurences novērtēšana, prasibas investiciju novērtēšanai, rentabilitates novērtēšana. [22, 52. lpp.]

Produkta izstrade un parbaude. Šaja etapa jauna produkta koncepcija ir attistita fiziska produkta. Mērķis ir apvienot dizaineru, intenieru, ratotaju finansistu un marketinga specialistu zinašanas ta, lai produkta attistiba ir atraka, ar mazakam izmaksam un rezultats ir augstas kvalitates produkts, kas iepriecina pircējus. Produkta parbaude fokusējas uz produkta funkcionalajiem aspektiem un patērētaju pieņemšanu. Funkcionalie testi tiek veikti laboratorija un arpus tas – lai parbauditu, ka aspekti ir droši, realizējami un ilgu darbibas termiņu. [14, 290.- 291. lpp.]

Marketinga analize ietver jauna produkta palaišanu tirgū viena vai vairakas ģeografiskajas vietas, izvēloties iepazistinat ta iecerēto tirgu. Pilsētas vai televizijas izplatišanas vietas tiek izvēlēti, kur jaunais produkts tiks pardots, tatad, izpildišanu var novērtēt „vaigu vaiga” ar konkurējošu produktu. Marketinga analize ir jauna produkta attistišanas stingra parbaude kopš produkts tika virzits, salidzinajuma, ja tas būtu dabiski palaists tirgū un patērētajiem būtu vaicats izvēlēties konkurentu produktus, ka viņi būtu darijuši, ja jaunais produkts ieietu dabiski.

Tirdzniecibas realizacija. Šis etaps sastav no četram sadaļam: galvena pieeja attistit jauna produkta tirdzniecibas stratēģiju, ipašas opcijas produkta aizvietošanas stratēģijam, veiksmes faktori, kad komercializējas tehnoloģijas un reakcija uz konkurentu jauna produkta ieviešanu. [14, 293. - 294. lpp.]

1.2. Konkurence un konkurētspēja marketinga aspekta

Apmierinats pircējs ir centralais princips marketinga koncepcija, bet ar to vien ir par maz garantētai veiksmei. Istais jautajums ir – vai firma var apmierinat pircēju labak ka konkurenti.

Kopš uzņēmuma darba rezultats atkarigs gan no pircēja apmierinašanas, gan spējas radit labaku preci ka konkurentiem, firmam ir jasaprot viņu konkurenti tikpat labi ka viņu pircēji. Veiksmigam izpildijumam konkurentu analize marketinga stratēģija ir ļoti izšķiroša. [14, 571. lpp.]

1.2.1. Konkurence ka uzņēmuma marketinga arējas vides faktors

Marketinga vidi iedala arēja un iekšēja vidē. Marketinga pamatlicējs F. Kotlers arējo vidi iedala mikrovidē (kompanija, konkurenti, piegadataji, pircēji, sabiedriba, marketinga starpnieki) un makrovidē (demografiska vide, ekonomiska, dabiska, tehnoloģiju, politiska un kultūras vide). Tēmas ietvaros autors aprakstis tikai mikrovides elementu „konkurentus”.

Marketinga koncepcija nosaka to, ka, lai ta būtu veiksmiga, kompanijai jauztur lielaks pircēju skaits un apmierinatiba, neka to dara konkurenti. Tada veida tirgotajiem jadara daudz vairak, ka vienkarši japiemēro mērķis patērētaju vajadzibam. Tiem ari vajag iegūt stratēģisku izdevigumu patērētaju domas, pozicionējot savu piedavajumu spēcigak par konkurentu piedavajumu.

Nav vienas konkurences marketinga stratēģijas, kas būtu laba visam kompanijam. Katrai firmai vajag ņemt vēra tas lielumu un poziciju nozarē un salidzinat šos raditajus ar attiecigajiem konkurentiem. Lielas firmas ar dominējošo poziciju nozarē var izmantot skaidri noteiktas un zinamas stratēģijas, ko mazas firmas nevar atļauties. Bet būt lielam vēl nav viss. Ir pievilcigas stratēģijas lielam firmam, bet ir ari gremdējošas. Un mazas firmas var attistit stratēģijas, kas dod tam labakus atgriezeniskos raditajus, kadus saņem lielas firmas. [16, 74. lpp.]

Uzņēmumu pūliņi veidot efektivu marketinga sistēmu, lai apkalpotu tirgu, saskan ar lidzigiem pūliņiem citas jomas. Uzņēmuma marketinga sistēma ir aplenkusi un ietekmējusi daudzus konkurentus. Šiem konkurentiem jabūt noteiktiem, kontrolētiem un parspētiem iegūstot un saglabajot pircēju uzticibu.

Konkurences vide sastav ne tikai no citam kompanijam, bet ari no daudzam citam lietam. Vislabakais veids, ka kompanijai saprast tas konkurenci ir skatit visu no pircēja skatupunkta. Par ko pircējs doma mirkli, kamēr izvēlas preci vai ko citu? [17, 83. – 84. lpp.]

Pastav daudzi konkurences veidi. Katrs pircējs it ka sev prasa: „Ko es pašlaik vēlētos darit?” No konkrētaja bridi iespējamiem ricibas variantiem (gariga attistiba, nodarbošanas ar sportu, sabiedriska darbiba) viņš izvēlas, piemēram, ēšanu; ta ir vajadzibu un vēlmju konkurence. Pēc tam seko cits jautajums: „Ko es gribētu ēst?” No datadajiem variantiem pircējs var izvēlēties, pieņemsim, konditorejas izstradajumus. Šo konkurences veidu, kas rodas, pastavot daudziem citiem produktiem, kuri spēj apmierinat pircēja analogas vajadzibas, sauc par funkcionalo konkurenci. Funkcionala konkurence nav atkariga no ta, vai tirgū ir konkurenti, kas piedava analogus produktus. Piemēram, konkurenci attieciba uz saldumiem var radit diabētiķi un citi pircēji, kas nelieto uztura saldumus. Kad par pirkumu pieņemts funkcionals lēmums, jaatbild uz nakamo jautajumu: „Kadu konditorejas izstradajumu es vēlos?” Ta ir produktu veidu konkurence, kas attiecas uz produktu datadiem veidiem, kuri var konkurēt cits ar citu. Tikai pēc minēto lēmumu pieņemšanas izvirzas jautajums par noteikta uzņēmuma (produkta markas, zimola) izvēli, kura apmierina attiecigo vajadzibu. Ta ir starpuzņēmumu jeb zimola konkurence. Šadas konkurences pastavēšana rada nepieciešamibu uzņēmumiem pētit, ko tieši pircējam pardod konkurenti, ko patērētaji izvēlas vislabpratak, kadi vajadzibu apmierinašanas veidi ir iespējami. [7, 48. lpp.]

Kompanijai japatur prata četras pamata dimensijas, kuras var nosaukt par tirgus pozicionēšanas C’s, kas ir: pircēji (customers), kanali (channels), konkurence (competition) un pašas kompanijas (company) raksturlielumi. [17, 85. lpp.]

1.2.2. Konkurences politika un komandas zinašanas ka konkurētspējas sastavdaļa

Konkurences politikas definicija – politiku un likumu kopums, kas nodrošina, ka konkurence tirdzniecibas vietas nav ierobetota tada veida, lai kaitētu sabiedribai. Ši definicija pieļauj iespēju, ka dati ierobetojumi var nebūt pilnigi kaitigi. Piemēram, atsevišķi ligumi starp ratotaju un pardevēju, kas ierobeto konkurenci ar citiem pardevējiem bieti uzlabo ekonomisko labklajibu. [18, 30. lpp.]

Centralas planošanas sekas nozimē, ka konkurences loma, pretēji konkurences politikai, pareja var būt atšķiriga no tas, kas ta varētu būt noteikta tirgus ekonomika. Ar mantotu ratošanas struktūru un trūkumiem konkurences paradumos, iznakums var būt ļoti talu no tada, kas dominētu tirgus bazēta sistēma. Šaja gadijuma palielinats preču tirgus konkurences efekts var būt paredzams ka universals un absolūts. Bez tam, konkurence preču tirgū ir piemērota efektivai korporativai kontrolei, tirgus faktoriem un politiskajai un socialajai valstu dzivei.

Kopēja limeni, konkurence var būt paredzama atvieglojot patērētaja izvēli. Komandekonomika iesaistas reformu ēra ar ekonomikas struktūrai raksturigu mazu skaitu lielo uzņēmumu, pieradinot konkurences tikai ierobetotu pakapi preču tirgū.

Rezultata, uzsakot darbibu tirgū, konkurence ir japieņem ka svarigs aspekts komandekonomika, kas ir tikai daļa no ekonomikas. Kopuma tas ir ari par autonomiju un spēka izkliedēšanu.

Neadekvata konkurence ir, kad tiek apdraudēta iedzivotaju kompetence iepriekš planota ekonomika, lai realizētu neatkaribu un viņu izvēli. Ta ari tieši apdraud viņu dzives standartus veidos, kas ir labi zinami no tirgus ekonomikas pieredzes. [12, 12. – 13. lpp.]

Vienigais veids ka maksimizēt efektivitati un augstako limeni pievienotajai vērtibai, ir būt kvalificētam un zinošam darbaspēkam. [15, 5. lpp.] Galvena morale būt izglitotam ir tada - uzlabot darbibu lidz vajadzigajam limenim, lai mērotos konkurences pieauguma, kas nevar būt sasniedzams caur jebkadam ipašam uz uzdevumu orientētam programmam, kvalitates sistēmu vai tehnikas gabaliem, u.c. Organizacijai vajag sakt mainities no tradicionalas hierarhijas kultūras uz komandas iesaistišanas kultūru, kas

pilniba iesaista un spēcina galvenos darbiniekus;

pieprasa un dod iespēju izglitoties, lai attistitu prasmes.

Ja organizacijas ņems vēra kultūras nozimigumu, tas var sev saglabat ļoti daudz laika un naudas. [15, 28.- 29. lpp.]

Darbinieku zinašanas un tehniskas prasmes ir nepieciešama konkurētspējas sastavdaļa, bet ar to vien nepietiek. Organizacijam vajag komandas sadarbibas kultūru. Komandas nostadne – vienadi iesaistit darbiniekus un vaditajus problēmas risinašana, lēmumu veidošana, atsaucoties uz darba procesiem, un nojaucot barjeras, kas pastavēja sakotnējaja lejupejošaja hierarhijas kultūra. Tikai šada veida katrs darbinieks sekmēja un motivēja darit darbu labi un stradat, lai sasniegtu savu potencialu. [15, 32. – 33. lpp.]

Vienigi tas kompanijas, kas attistis ģenialu komandas kultūru, gūs panakumus pret spēcigu konkurenci, kompanijas, kur katrs nodarbinatais ir „zinašanu darbinieks”, un kur saplūst atšķiribas starp profesionaļiem un fiziska darba veicējiem, vaditajiem un padotajiem. [15, 34. lpp.]

1.2.3. Benčmarkinga būtiba un konkurentu analizēšana

Benčmarkings ir sistematiski veikta organizatorisko procesu un raditaju salidzinašana ar nolūku radit jaunus standartus un/vai uzlabot procesu norisi. Benčmarkings plašaka izpratnē – tas ir kaut kas, kam pieder noteikts daudzums, kvalitate un iespēja būt izmantotam ka etalons pie salidzinajuma ar citiem priekšmetiem. Benčmarkings ir sistematiska darbiba, kura izvirzita uz meklēšanu, izpētišanu, to novērtēšanu un macibu ar labakiem biznesa vadibas piemēriem, ka cilvēki vada savu biznesu. [23] Konkurētspējas politika benčmarkings ir relativi jauns paņēmiens, lai veicinatu progresu un vērtētu situaciju uz nepartrauktu uzlabošanu pasaules labakaja limeni uz notiekošas bazes. Ta efektiva izmantošana pieprasa detalizētu konsultēšanos un piedališanos darba ar uzņēmuma nozari.

Stimulējot pasaules ekonomikas globalizacijas palielinašanos, benčmarkinga politika piedava jaunu limeni daudzpusigai sadarbibai. Ta sniedz izaicinajumu politikas veidotajiem pilnigi visur, it ipaši attistitajas valstis un ekonomikas pareja, izdomajot jaunus un daudz praktiskakus un efektivakus kopigas sadarbibas veidus. [20, 55. lpp.] 

Benčmarkinga mērķis ir atrast biznesu, kuram darbs iet labak neka jums. Bet ar to vien nepietiek, kad ir atrasts šads bizness: kad ir atrasta labaka metode, ka vadit biznesu, jums patstavigi būs jameklē atbilde uz jautajumu, “ka izdarit to labak?”.

Benčmarkinga dzimtene ir Japana, kur iemacijas ideali kopēt sasniegumus. Viņi uzmanigi izpētija Eiropas un amerikaņu preces un pakalpojumus, lai noskaidrotu viņu stipras un vajas puses, pēc tam ieviesa ratošana kaut ko lidzigu, bet par daudz zemaku cenu. Rietumos benčmarkingu saka aktivi izmantot 1970. gadu beigas. Šobrid benčmarkings ir uzskatits par visefektivako konsaltinga virzienu.

Benčmarkinga pielietošanai iekļautas četras pakapeniskas darbibas:

Sava biznesa procesa detaļu saprašana;

Citu kompaniju biznesa procesa analize;

Savu procesu rezultatu salidzinajums ar analizēto kompaniju rezultatiem;

Iekļaut vajadzigas izmaiņas sava biznesa, lai samazinatu atpalikšanas distanci. [23]

Informaciju par konkurentiem var iegūt no marketinga pētijumu apskates, rekruitējot konkurentu darbiniekus (reizēm intervijas ar viņiem ir pietiekami), otrreizējiem avotiem (tirdzniecibas vietas, avitu raksti), izplatitajiem, izsvitrojot konkurentu produktus un apkopojot konkurentu pardošanas literatūru.

Konkurentu analizē jameklē atbildes uz pieciem atslēgas jautajumiem:

kas ir mūsu konkurenti?

Kas ir viņu stipras un vajas puses?

Kadi ir viņu stratēģiskie mērķi un atbalsts?

Kadas ir viņu stratēģijas?

Kadi ir viņu atbildes veidi?

Šie jautajumi ir apkopoti attēla 1.7., kur katrs ir izskatits sikak. [14, 574. lpp.]

1.7. att. Konkurentu analize

1.2.4. Konkurences priekšrocibas un marketinga konkurētspējas stratēģijas izvēle

Labaka darba atslēga ir sasniegt un saglabat konkurences priekšrocibas. Firmas var palielinat konkurences priekšrocibas datadojot sava produkta piedavajumu, ko nosaka labaka pircēja vērtiba, vai vadities pēc zemakam piegadataja izmaksam. Šie divi konkurences priekšrocibas lidzekļi savienojuma ar aktivitašu rezultatiem konkurences sfēra rezultata veido četras pamata stratēģijas: diferencēšanu, vadibas izmaksas, diferencēšanas centru un izmaksu centru. Diferencēšanas un vadibas izmaksu stratēģijas meklē konkurences priekšrocibas tirgus plašaka nozimē vai industrijas segmentos, turpretim diferencēšanas centra un izmaksu centra stratēģijas ir saistitas ar šauraku segmentu.

Diferencēšanas stratēģija ietver vienu vai vairaku izvēles kritēriju apkopošanu, ko izmanto vairaki nozares pircēji. Firma tad unikalizē savu poziciju, lai sasniegtu šos kritērijus. Diferencēšanas stratēģija parasti saistita ar uzcenotu cenu, kas augstaka par nozares vidējam izmaksam, ka ekstra vērtiba pircēju acis - bietak palielina izmaksas. Diferencēšana dod pircējiem iemeslu izvēlēties vienu produktu nevis otru un ši ir galvena stratēģiska marketinga domašana. [14, 578. lpp.]

Vadibas izmaksas. Ši stratēģija ietver industrijas zemako izmaksu sasniegumu poziciju. Vairaki nozares segmenti ir aizņemti un liela nozime ir ieguldit pēc iespējas mazakas izmaksas visas pozicijas. Vadibas izmaksas bieti tirgū sakrit ar standarta produktu cenam, kas ir ticamas un pircējiem pieņemamas.

Diferencēšanas centrs. Ar šo stratēģiju firmas mērķis diferencē vienlaikus vienu vai nelielu skaitu mērķtigus segmentus. Ipašas segmenta vajadzibas nosaka, ka šeit ir iespēja diferencēt produkta piedavajumu atšķiriba no konkurentiem, kas var būt mērķē uz lielako pircēju grupu. Diferencēšanas centrēšanai jabūt parliecinatai, ka viņu mērķa grupas vajadzibas atšķiras no plaša tirgus (pretēja gadijuma šeit nebūs diferencēšanas bazes) un ka esošie konkurenti nav tik spējigi sava darbibas istenošana.

Izmaksu centrs (cost focus – angļu val.). Ar šo stratēģiju firma meklē izmaksu priekšrocibas ar vienu vai nelielu skaitu mērķtigus segmentus. Lidz ar nodošanos segmentam, izmaksu centrētajs var meklēt ietaupijumus, ko varbūt ignorēja vai neievēroja mērķtiecigie konkurenti. Ar pamata produkta piedavajuma nodrošinašanu, izmaksu priekšrocibas tiks sasniegtas, kas var parsniegt cenas atlaides nepieciešamibu, lai preci pardotu.

Kopējas veiksmes būtiba ir izvēlēties galveno stratēģiju un ar prieku tai nodoties. Ar neveiksmi sasniegt kadu no šim pamata stratēģijam ir saistits zem vidēja izpildijuma. Firmam vajag saprast viņu veiksmes galveno bazi un nepadoties kardinajumam sabojat to stratēģiju, veidojot mainigus gajienus.

Vairakas situacijas diferenciacijas un vadibas izmaksu stratēģijas ir nesavienojamas: diferenciacija ir sasniedzama pie augstakam izmaksam. Jebkura gadijuma, pastav apstakļi, kad abas var būt istenojamas vienlaikus. Piemēram, diferenciacijas stratēģija var novest tirgus daļas parsvaru lidz zemakam izmaksam pie apjoma ekonomijas un zinašanu efektiem. Vai augstas diferenciacijas firma sagatavo ceļu galvenajam inovacijas procesam, kas zimigi samazina ratošanas izmaksas lidz vadibas izmaksu pozicijai. Kad diferenciacija un vadibas izmaksas sakrit, izpildišana ir arkartēja - cena ar uzcenojumu var būt aprēķinata par zemas cenas produktu. [14, 580. lpp.]

Lai veidotu diferencētu vai zemo izmaksu poziciju, firmai jasaprot dabiskas un lokalas konkurences priekšrocibas avotu iespējas. Šo avotu dabiska puse ir labakas zinašanas un firmas resursi. Menedtmenta labumu analize sastav no augstajam zinašanam un resursiem, kas šobrid jau pastav vai varētu sekmēt konkurences priekšrocibas nakotnē. To izvietojums var būt noderigs pie vērtibu ķēdes analizes. Vērtibu ķēde ir atsevišķas darbibas, kas firmu isteno, lai ta veiktu savu uzņēmējdarbibu. [14, 581. lpp.]

1.2.5. Eiropas konkurences politikas attistiba un galvenas iezimes

Eiropas konkurences politika balstas uz Eiropas Kopienas likumu bazi, ko pamata nosaka EK ligums (81. – 90. pants). Parējos noteikumus paredz Eiropas Savienibas Padomes regula, kura pazistama ari ka apvienošanas regula. Balstoties uz šo likumu kopumu, konkurences politika galvena uzmaniba pievērsta četriem pamatdarbibas veidiem.

Tadu noligumu novēršana, kas ierobeto konkurenci vai paredz dominējoša stavokļa ļaunpratigu izmantošanu (piemēram, vienošanas konkurentu starpa par noteiktam cenam).

Uzņēmumu apvienošanas kontrole (piemēram, divu lielu grupu apvienošanas, kas noved pie to noteicoša stavokļa tirgū).

Monopolizēto ekonomikas sektoru liberalizacija (piemēram, telekomunikacijas).

Valsts atbalsta parraudzišana (piemēram, aizliegums sniegt valsts atbalstu nerentablam uzņēmumam, lai nodrošinatu ta funkcionēšanu, pat ja tam vairs nav atveseļošanas izredtu).

Kopienas tiesibas iestradati centieni, kas paredz kopēja tirgus aizsardzibu un konkurences veicinašanu plaša ekonomiskaja zona. Tas sak darboties, kad tirdzniecibu starp dalibvalstim sak ietekmēt attiecigie faktori. [24, 10. lpp.]

Eiropas konkurences politika nodrošina saimnieciski ilgspējigu uzņēmējdarbibas pasauli un lidzvērtigus konkurences apstakļus ilgspējigai uzņēmējdarbibai. Ta atbalsta ekoloģisko apsvērumu integraciju Kopienas politikas. Apvienošanas kontrole (Merger Control – angļu val.) nodrošina to, ka ilgstoša noslogotiba starpnieku limeni, kas apvienota ar ceļojumu rikotaju vertikalu integraciju un pirktspējas uzlabošanu, nerada konkurences pasliktinašanos tirgū, kas būtiski ietekmētu vietējos piegadatajus, mazos uzņēmējus un galapatērētajus. [25, 30. lpp.]

Eiropas konkurences politikas vēsture veido patiesi aizraujošu stastu, iesaistot grupas ar peļņas pieaugumu likuma jautajuma, cieši saistitas iekšējas organizacijas attiecibas, un gan iestatu pasivitati, gan aktivitati ka daļu no DGIV (Directorare-General IV – angļu val.), Galvenas konkurences parvaldes komisijas (Commision’s Directorate-General for Competition – angļu val.). Eiropas konkurences politika ir dibinata uz Eiropas Savienibas liguma 3(g) Pantu, kas prasa nodrošinat, ka „konkurence Kopēja Tirgū nav sagrozita”. Viens no veidiem, kura šis princips ir ieviests, ir tieša piemērošana, ko liguma sauca par „konkurences likumiem”. Tie ir pamatoti liguma 3. daļa, 1. sadaļas 3. nodaļa, pantos no 81 lidz 90. Noteikumi aptver Komisijas ierobetojošo ligumu (vai karteļu) kontroli; to pretkonkurences noteikumus monopola ricibai un sabiedriska sektora firmas; un tie uzrauga valsts piešķirto palidzibu (dotacijas). [10, 16. - 17. lpp.]

Taja laika, kad starptautiskais konkurences retima spēks bija nepieciešams, starptautiskas konkurences likumu kopuma šķēršļu novēršana bija aizliegta. Atgadinot, ka šis nav novēršamas pūles, tas ir ierobetotas ar starptautiskam konkurences regulam. Darbibas vērtēšana spēlētaja lomu ieņem divas svarigas starptautiskas organizacijas: Pasaules Tirdzniecibas organizacija (World Trade Organisation – angļu val.) un ekonomikas apvienošanas un attistišanas organizacija (Organisation for Economic Cooperation and Development – angļu val.) [10, 194. lpp.]

Darba otraja daļa autors pētis Latvijas makroekonomiskos faktorus un nekustamo ipašumu vides analizi, ar iegūtajiem rezultatiem un secinajumiem paradot nozares aktualitati un vienlaicigi problematiku, ar ko jasaskaras arvalsts uzņēmumam, uzsakot biznesu Latvija, un vietējiem tirgus dalibniekiem – nekustamo ipašumu kompanijam.

2. Nekustama ipašuma vides un tirgus analize Latvija pēc neatkaribas atgūšanas un tas dinamika pēdējo gadu laika

2.1. Makroekonomiskie raditaji un Rigas ka ekonomiska aktivitates centra raksturojums

Makroekonomika apkopo tautsaimniecibu raksturojošus raditajus un to izmaiņas. Makroekonomika ir svariga valsts ekonomiskas un socialas politikas izstradašana un istenošana, jo katra valdiba, ka ari politiskas partijas, kas to veido, ir atbildiga gan par valsts ekonomisko izaugsmi, gan ari par iedzivotaju dzives limeni. Ka svarigakos makroekonomiskos raditajus autors sava darba analizēs ekonomiskos un demografiskos faktorus, ka ari izvērtēs Rigu ka ekonomiskas attistibas centru.

2.1.1. Ekonomiskie faktori

Iekšzemes kopprodukts (IKP). IKP ir valsti gada laika ratoto galaproduktu un pakalpojumu tirgus vērtiba neatkarigi no ta, vai ratošana izmantoti valsts iedzivotaju vai arvalstnieku resursi. [3, 20. lpp.]

Latvijas IKP 2006. gada ceturtaja ceturksni, salidzinot ar iepriekšēja gada attiecigo ceturksni, palielinajies par 11,9 %, kas ir straujakais pieaugums starp Eiropas Savienibas (ES) dalibvalstim. [26] IKP pieaugumu veicinaja apjoma kapums tirdznieciba par 18,5 %, transporta un sakaru nozarē par 9,8 %, apstrades rūpnieciba par 6,8 %, bet būvnieciba par 14,8 %. IKP 2005. gada, salidzinot ar 2004. gadu, pieauga par 10,2 %. Tas bija straujakais gada kopējais IKP pieaugums Latvijas vēsturē pēc neatkaribas atjaunošanas. [27]

Nakamajos gados ir paredzams IKP tempu samazinajums, jo gan salidzinajuma baze ir lielaka, gan ari energoresursu sadardzinajums un darbaspēka trūkums ierobetos ekonomisko aktivitati. Pašreizējas prognozes 2007. gadam – pieaugums par 9 % un 2008. gadam – 7,5 %. Tomēr, ja iekšzemes pieprasijums netiks zinama mēra ierobetots, raditaji varētu būt ari lielaki, kas arvien vairak palielinatu „smagas piezemēšanas” varbūtibu, t.i., parak straujam ekonomikas attistibas periodam sekos tikpat straujš tempu kritums. [28] Tabula 2.1. paraditi Iekšzemes kopprodukta dati par pēdējiem 7 gadiem. [29]

2.1. tabula

Iekšzemes kopprodukts Latvija, faktiskajas cenas (tūkst., Ls)

Attēla 2.1. paradits IKP pieaugums (%) ES valstis 2006. gada attieciba pret 2005. gadu. Pēc iegūtajiem datiem redzam, ka lielakais IKP pieaugums bijis tieši Baltijas valstis, kam seko Bulgarija, Čehija, Slovakija un parējas valstis.

2.1. att. IKP pieaugums ES valstis

Iekšzemes kopproduktu bieti izmanto ka starpvalstu ekonomiska limeņa salidzinašanas instrumentu. Tas atspoguļo valsts ekonomisko izaugsmi. Un ta ka arvien vairak pasaules valstu orientējas uz iekšzemes kopproduktu ka valsts attistibas pamatraditaju, tad nekustamo ipašumu (NI) vidē šo raditaju var uzsvērt par ipašu plusu valstis, kur tas ir augsts. Latvijas IKP ir pievilcigs arzemju investoriem un, lidz ar IKP palielinašanos, palielinas investoru aktivitate, kas sekmē nekustamo ipašumu attistišanu un tirdzniecibu.

Starptautiskie kreditreitingi. Starptautiska kreditreitingu aģentūra 'Fitch Ratings' 2007. gada 5. aprili Latvijas reitingu ilgtermiņa saistibam arvalstu valūtas raksturoja ar A-, nakotnes vērtējumu atzimējot ka negativu. Ilgtermiņa saistibam vietēja valūta reitings ir A, pie negativa nakotnes vērtējuma. [30] Lēmums par prognotu samazinašanu pieņemts pēc tam, kad ''Fitch'' un citas reitingu aģentūras jau vairakas nedēļas ir paudušas batas par iespējamo krizi Latvijas ekonomika, kas apdraud ari valsts valūtas lata pozicijas. Starptautisko aģentūru kreditreitingi atspoguļo valsts drošibu investicijam - to, cik viegli var dabūt atpakaļ ieguldito, un to bieti izmanto arvalstu investori. [31 Šaja gadijuma kreditreitinga samazinajums liek aizdomaties par drošam investicijam nekustamajos ipašumos. Ja arvalstu investoru aktivitate samazinasies, vai tie vairs neinvestēs vispar Latvijas nekustamajos ipašumos, tad tas negativi ietekmēs ne vien nekustamo ipašumu attistibu, bet ari valsts ekonomiku, jo samazinatos pievienota vērtiba, ko valsts saņem no arzemju investicijam.

Starptautiska kreditreitingu aģentūra „Standard & Poor’s” pagaidam savu nakotnes vērtējumu ir atstajusi stabilu (a stable outlook) gan ilgtermiņa saistibam arvalstu valūtas (A-), gan istermiņa saistibam (A-2). Baltijas valstu, Polijas, Ukrainas un Čehijas kreditreitinga raditajus uz 2006. gada 23. augustu pēc aģentūras „Standard & Poor’s” var apskatit 2.2. tabula. [32]

2.2. tabula

Baltijas valstu kreditreitinga raditaji pēc „Standard & Poor’s” datiem

Latvijas reitingus veicinajuši ir spēcigi makroekonomikas menedtmenta sasniegumi, uz brivu tirgu orientētas strukturalas reformas un izdeviga fiskala politika ar spēcigam izaugsmes iespējam. Ja Latvija pievienosies Eiropas Monetarajai savienibai (European Monetary Union (EMU)) un eirozonai ne vēlak ka 2011. gada, tas noteikti samazinas maksajumu bilances tekoša konta deficita negativo ietekmi. Reitingus ierobeto vaji arējie likviditates indikatori un ieilgušas valdibas problēmas. [33]

Inflacija. Latvija cenas kopš 2004. gada ir augušas ievērojami straujak, salidzinot ar 2 –3 % zemo inflacijas limeni agrak. Nekustama ipašuma tirgus aktivizēšanas ir radijusi milzigu cenu pieaugumu šaja tirgus segmenta. Taču nekustamie ipašumi – lidzigi ka infrastruktūras objekti – nav patēriņa preces (patēriņa preču indeksu lieto inflacijas noteikšanai – aut.piez.), un to cenas redzamas investiciju deflatora un būvniecibas cenu indeksa, bet ne patēriņa cenu indeksa. Uzskatamibai minēsim 2006. gada skaitļus: patēriņa cenu parmaiņas (inflacija) bija 6,5 %, savukart ratotaju cenas – vidēji par 10,3 % augstakas neka 2005. gada un būvniecibas cenas – par 20,9 %, bet investiciju deflators (neieskaitot krajumu izmaiņas) gada pirmajos 9 mēnešos bija 16,4 %. Pagajušaja gada, salidzinot ar 2005. gadu, mazumtirdzniecibas apgrozijums (neskaitot degvielas un automašinu tirdzniecibu) salidzinamas cenas pieauga par 20,1 %, bet, rēķinot kopa ar ievērojamo degvielas un automašinu tirdzniecibas pieaugumu, tas palielinajies par 29,8 %. Tirdzniecibas pieaugumu, kas ir straujaks neka ienakumu pieaugums, sekmē gan NI cenu dinamika pa gadiem, gan plaša kreditēšanas attistiba, gan ienakumi, kas gūti valstis ar augstaku ienakumu limeni un zemaku ši brita inflaciju. Naudas lidzekļu pieplūdums un iespējas atlikt sava patēriņa apmaksašanu uz vēlakiem periodiem veicina patēriņu un kļūst par pamatu cenu kapumam.

Ta ka tuvakaja laika inflaciju būtiski ietekmēs virkne piedavajuma puses un izmaksu faktoru, maz ticams, ka inflacija strauji samazinasies. To ietekmēs gan netiešo nodokļu (tabakas un degvielas akcizes) būtisks un pakapenisks kapums atbilstoši nodokļu likumdošanai, kas saskaņota ar ES, gan ari energoresursu sadardzinajums, kas ir atkarigs no importa nosacijumiem un pasaules cenu tendencēm. Minēto cenu parmaiņas 2007. – 2008. gada var veidot pat 1,5 – 2 procentu punktus no kopējas inflacijas. Pašlaik pakalpojumu cenas pieaug straujak neka preču cenas, to veicina darba ratiguma un ienakumu kapums preču sektora, kas savukart ļauj palielinat pieprasijumu pēc pakalpojumiem un kapinat to cenas. Tadējadi teorētiski inflacija var būt lielaka neka vidēji reģiona vai galvenajas tirdzniecibas partnervalstis tik ilgi, kamēr izlidzinasies visparējais cenu limenis. [34] [3, 183. lpp.] Japiebilst, ka pasakumi inflacijas apkarošanai vai mainit situaciju.

Inflacijas pieaugums atstaj negativu ietekmi uz NI tirgu, jo iedzivotajiem ar katru dienu nakas vairak tērēt naudas lidzekļu patēriņa preču iegadei, lidz ar to samazinas naudas uzkrajumi un pirktspēja, kas samazina pieprasijumu pēc NI. Turklat inflacija sadardzina būvniecibas izmaksas, kas atstaj negativas sekas uz NI cenu veidošanu. Šobrid jasaglaba optimistisks skats uz veiksmigu inflacijas apkarošanas plana realizaciju.

Tiešas arvalstu investicijas. 2006. gada kopējais arvalstu tiešo investiciju apjoms Latvija sastada aptuveni 4 miljardus latu. Lielakie ES investori Latvija bijuši: Zviedrija (22 %), Vacija (17 %), Igaunija (15 %), Danija (12 %), Niderlande (9 %), Somija (9 %), Lielbritanija (4 %) un Lietuva (4 %). [1, 10.-11. lpp.] Tabula 2.3. paraditas arvalstu tiešas investicijas Būvniecibas un majokļu nozarē. [29, 35]

2.3. tabula

Arvalstu tiešas investicijas, būvnieciba un majokļi

Ievērojams investiciju pieplūdums vērojams 2004. gada, kas izskaidrojams ar Latvijas pievienošanas Eiropas Savienibai (ES). Latvija diezgan aktivi saka ieplūst arzemju investicijas, veidojot strauju cenu pieaugumu nekustamajiem ipašumiem. Ari šobrid ir novērojams investiciju pieplūdums, taču tas vairs nav un nebūs tik apjomigs, kads bija pirms tris gadiem. Lidz ar investoru pieauguma skaita palielinašanos, samazinas ienesiguma likme. Pirms iestašanas ES ta bija 10 – 12 %, bet pēc tam vērojams samazinajums: 2005. gada ienesiguma likme sasniedza 8 – 9 %, 2006. gada 7,5 %, 2007. gada ~ 6,5 %. Sakotnēji augstais ienesigums izskaidrojams ar NI tirgus nestabilitati, tas bija tikai sava attistibas stadijas sakuma posma. Lidz ar cenu pieaugumu, ienesigums samazinajas. Ienesiguma likmes samazinajums nav labvēligs faktors NI tirgum, jo tas zaudē savu pievilcibu un interesi arzemju investoru acis, taču jaatzist, ka Latvija vēl joprojam ir pievilcigaka par vecajam ES dalibvalstim.

Nodokļu slogs. Vidēji 25 ES valstis kopējais nodokļu slogs 2004. gada bija 40,7 % no IKP. Viszemakais nodokļu slogs Eiropas Savieniba 2004. gada bija Lietuva - 28,7 %, tai sekoja Latvija - 29,1 %, Slovakija - 30,6 %, Irija - 31,7 %, Igaunija - 32,7 % un Kipra - 33,7% no IKP. Savukart visaugstakie nodokļi bija Zviedrija - 51,2 % no IKP, Danija - 49,9 %, Beļģija - 47,4 %, Francija - 45,3 %, Somija - 44,5 % un Austrija - 44,3 % no IKP. [

Pēdējo gadu laika Latvijas valdiba ir mainijusi savu nodokļu politiku par labu uzņēmējdarbibas aktivitatei, lai palielinatu konkurētspēju. 2003.gada Valsts socialas apdrošinašanas obligata iemaksa tika samazinata no 38 % uz 33,09 %. [37] Uzņēmuma ienakuma nodoklis tika pakapeniski samazinats no 25 % 2001. gada uz 15 % 2004. gada. [38] Nekustama ipašuma nodoklis pazeminajas no 4 % 2000.gada uz ša brita 1,5 %. No 2007. gada 1. janvara nodokļa objekts ir zeme un ēkas (lidz 2006. gada 31. decembrim bija zeme, ēkas un būves) un nodokļu baze ir nekustama ipašuma (zemes, ēkas) kadastrala vērtiba (lidz 2006. gada 31. decembrim nodokļu baze bija zemes kadastrala vērtiba, ēku un būvju bilances vai inventarizacijas vērtiba). [39] 2007. gada 1. janvari ir stajušas spēka likuma „Par pievienotas vērtibas nodokli” normas par pievienotas vērtibas nodokļa samazinatas likmes (5 %) piemērošanu elektroenerģijas un dabasgazes piegadēm (izņemot dabasgazi autotransportam), malkas un koksnes kurinama piegadēm iedzivotajiem, ka ari  frizieru pakalpojumiem galapatērētajiem (fiziskajam personam) un iedzivotajiem sniegtajiem vienkaršotas renovacijas pakalpojumiem (darbiem), un remonta pakalpojumiem būvniecibas joma (kuriem nav nepieciešams būvprojekts), kas veikti to dzivojamo maju (dzivokļu) iekštelpas, kuras tiek vai tiks izmantotas dzivošanai. [40] Nodokļu samazinajums remontdarbu veikšanai ir ka atbalsts tikko iegadatam, remontējamam dzivoklim. Ja kadreiz, iegadajoties majokli, nacas krietnu summu vēl pierēķinat klat remontdarbu veikšanas pakalpojumiem, tad tagad ta ir mazaka un iedzivotajus parak daudz neapgrūtina.

2.1.2. Demografiskie faktori

Iedzivotaju skaits. Pēc Tautas skaitišanas datiem, 2000. gada 1,94 miljoni jeb 81,5 % no visiem valsts iedzivotajiem bija dzimuši Latvija. Sešu gadu laika mūsu valsti dzimušo iedzivotaju skaits samazinajies par 18 tūkst., un 2006. gada sakuma tas bija 1,92 miljoni jeb 83,7 % no valsts iedzivotaju skaita. Pēc Tautas skaitišanas datiem 2000. gada 1,77 miljoni jeb 74,5 % no visiem valsts iedzivotajiem bija Latvijas Republikas pilsoņi. 2006. gada Latvijas Republikas pilsoņu skaits bija 1,84 miljoni jeb 80,1 % no kopēja valsts iedzivotaju skaita. Salidzinajuma ar 2000. gadu Latvijas pilsoņu skaits pieauga par 67,6 tūkstošiem jeb 3,8 %. Nepilsoņu skaits kopš 2000. gada samazinajas par 85 tūkstošiem jeb 17 %. [41] Attēla 2.2. grafika veida paradita iedzivotaju skaita dinamika 2005., 2006. un 2007. gada. [42]

2.2. att. Iedzivotaju skaits Latvija

Latvijas iedzivotaju skaita samazinajums samazina ari pieprasijumu pēc majokļiem, jo, pie dzivojamo platibu pieauguma, tiks apmierinatas iedzivotaju vajadzibas pēc nepieciešamas dzivojamas platibas.

Dzimstiba un mirstiba. Mirstibas limenis pēdējos gados Latvija turpina pieaugt. Mirušo skaits 2006. gada pirmajos sešos mēnešos bija 17,4 tūkstoši salidzinajuma ar 16,9 tūkstošiem cilvēku pagajuša gada attiecigaja perioda. [43] Summarais dzimstibas koeficients 2005. gada bija 1,31, savukart mirstibas koeficients – 14,2. Kopš 1991. gada, t.i., pēdējo 15 gadu laika iedzivotaju dabiskais pieaugums ir negativs. Iedzivotaju skaita samazinajums ir nelabvēligs faktors ari investoriem, jo nav garantijas, ka pēc gadiem pieciem pieprasijums būs augsts, bet no otras puses, notiek centralizacija – iedzivotaji koncentrējas lielajas pilsētas un rajonu centros, kas nozimē, ka augstais pieprasijums varētu saglabaties. Lidziga situacija bija Spanija pēc iestašanas ES.

Apdzivotibas blivums. Laika posma starp pēdējam tautas skaitišanam 10 gados iedzivotaju blivums sarucis no 41 lidz 35,5 cilv/km². Pie iedzivotaju skaita un dzimstibu samazinašanas, vērojama ari apdzivotibas blivuma samazinašanas. Šobrid augstakais blivuma raditajs valsti ir Riga - 2 368,4 cilv/km², savukart Jūrmala no parējam republikas pilsētam, ir viszemakais iedzivotaju blivums – 556,6 cilv/km². 2.3. attēla attēlots iedzivotaju blivums Latvijas administrativajas teritorijas 2006. gada sakuma. Iedzivotaju apdzivotibas blivuma izmaiņas ietekmē būvniecibas procesus. Lielaka majokļu būvnieciba būs novērojama reģionos, kur apdzivotiba ir blivaka, veidojot piedavajumu atbilstoši pieprasijumam. 

Dzivojamo platibu ziņa apdzivotibas blivums Latvija ir vidēji 22 kv.m. uz vienu cilvēku, bet vidējais raditajs Eiropa ir 40 kv.m. uz vienu cilvēku. Vajadziba pēc plašakas dzivojamas telpas veidos pieprasijumu pēc majokļiem. Tapēc šobrid nevar teikt, ka būvniecibas attistiba veidos dzivojamo platibu parprodukciju.

 

2.3. att. Iedzivotaju blivums Latvijas administrativajas teritorijas 2006. gada sakuma (cilv/km²)

Iedzivotaju izglitibas limenis. Katru gadu palielinas zinatnieku skaits, kuriem piešķir LR zinatnisko gradu. 2000. gada piešķira 21, bet 2005. gada – 112 zinatniskos gradus. 2006. gada augstskolu un profesionalo izglitibas iestatu skaits sasniedza 60. Studentu skaits augstakajas macibu iestadēs 10 gadu laika ir dubultojies. 1997. gada bija 64 948 (beidza 8 875), bet 2006. gada 129 503 studentu. Studentu skaits pakapeniski ir audzis lidz 2005. gadam, kad tas sasniedza 131 125 studentu (beidza 26 124). 2.4. attēla paradits, ka procentuali katru gadu pieaug to skolnieku skaits, kas pēc vidusskolas beigšanas izvēlas turpinat izglitoties augstakajas macibu iestadēs, ka ari sarūk to skolnieku skaits, kas izvēlas nestudēt. [29]

2.4. att. Vidusskolu beigušo turpmaka izglitiba (%)

Latvija nodarbinato iedzivotaju izglitibas limenis ir salidzinoši augsts. 2003.gada beigas 20,3 % no pamatdarba nodarbinatajiem bija ar augstako izglitibu, un 65,7 % ar vidējo, t.sk. profesionalo izglitibu, ar katru gadu palielinas studējošo skaits, augsts ir sieviešu absolvenšu ipatsvars augstakas izglitibas iestatu beidzēju starpa. Tomēr jamin, ka daļēji iegūta izglitiba neatbilst jaunajam darba tirgus prasibam un nozimigai daļai iedzivotaju, ari ar iepriekš iegūto augstako izglitibu, trūkst nepieciešamas iemaņas, lai darbotos kada no perspektivakajam un labak atalgotajam profesijam informacijas tehnoloģiju, komunikacijas, marketinga vai loģistikas jomas. Tapat jaatzimē nepietiekamas valsts valodas un svešvalodu zinašanas noteiktas sabiedribas grupas. Salidzinoši zems ir studējošo ipatsvars intenierzinatņu programmas, turpretim studentu skaitam humanitaro zinatņu programmas ir tendence augt straujak, kas norada uz būtisku izpratnes trūkumu par zinatņietilpigo nozaru attistibas nepieciešamibu un to iespējam. Par nozimigu tendenci un draudu uzskatama augsti kvalificēto zinatņietilpigo nozaru jauno specialistu aizplūšana no valsts. [44, 2. lpp.] Ja vien pie augsta izglitiba limeņa specialisti attistitu uzņēmējdarbibu valsti, tas veidotu pieprasijumu pēc NI komerctelpam un saratota vērtiba celtu valsts labklajibas limeni, kas būtu atkal pievilciga arzemju investoriem.

Nodarbinatiba. Pēc Centralas statistikas parvaldes datiem, nodarbinato iedzivotaju ipatsvars pēdējo piecu gadu laika ir pieaudzis. 2002. gada tas bija 54,4 %, savukart 2006. gada 60,1 %. Pēdējo tris gadu laika novērojams reģistrēto bezdarbnieku skaita samazinajums. 2004. gada beigas bija reģistrēti 90 800, bet 2006. gada beigas 68 944 bezdarbnieku. [29] Bezdarba limenis pēdējos 9 gadus Latvija ir pakapeniski krities: 1998. gada - 14,3 %, bet 2006. gada – 6,8 %. Visaugstakais 2006. gada tas bija Polija (13,8 %) un Slovakija (13,4 %). Bezdarba samazinajums būtu skaidrojams ar inflacijas viļņa paaugstinašanos, ka ari strauju iedzivotaju skaita samazinajumu. NI tirgū bezdarba limeņa samazinašanas liecina par iedzivotaju pirktspējas palielinašanos, kas ir pozitivs faktors, bet negativs faktors NI firmam, kas meklē jaunus specialistus nozares attistišanai, jo trūkst augsti kvalificēta darbaspēka. Attēla 2.5. paradits bezdarba limenis 27 ES valstis. [45]

2.5. att. Bezdarba limenis Eiropas Savienibas valstis (%), 2005. – 2006. gada

Ģimeņu veidošanas. Pēdējo septiņu gadu laika pieaudzis reģistrēto laulibu skaits. 2000. gada tika reģistrēta 9 211 lauliba, 2005. – 12 544 laulibas. Bet šķirto laulibu skaits ir svarstigs: 2000. gada 666 šķirtas laulibas uz 1000 reģistrētam laulibam, 2003. gada – 483, 2005. gada – 506 šķirtas laulibas uz 1000 reģistrētam laulibam. [29] Ta ka Latvija iedzivotaji arvien vairak veido ģimenes, tas attiecigi veido pieprasijumu pēc lielakam majokļu platibam. Lidz ar mazuļu ienakšanu ģimenē, lielaks pieprasijums ir pēc tiem majokļiem, kuri atrodas klusa, apzaļumota vieta, kur tuvuma ir rotaļu laukums, mazbērnu un skolas vecuma izglitibas iestades.

2.1.3. Riga – ekonomiskas aktivitates centrs

Vērtējot augstak analizēto, visas makroekonomikas pozicijas ir vērojama augšupeja. Procentuali lielaka ekonomiska aktivitate ir koncentrēta galvaspilsēta Riga. Riga ģenerē aptuveni 58 % (4 313 851 Ls, uz vienu iedzivotaju 5 881 Ls) no Latvijas IKP. Pēc tam ierindojas Liepaja, vien ar 4,3 % (318 873 Ls).

Iedzivotaju blivums 2006. gada sakuma Riga bija 2 368,4 cilv/km² – kas ir lielakais Latvija. Pastavigo iedzivotaju skaits Riga 2006. gada sakuma bija 727 578 (kopa Latvija 2 294 590), kas ir 32 % no kopēja iedzivotaju skaita Latvija. Tai seko Rēzekne ar 36 646 iedzivotajiem. Ekonomiski aktivie (15 - 74 g.v.) iedzivotaji Riga 2006. gada: 583,7 tūkst., no tiem 404,9 tūkst. (69,4 %) ekonomiski aktivie un 178,8 tūkst (30,6 %) ekonomiski neaktivie iedzivotaji. Attēla 2.6. paradits stradajošo skaita sadalijums pēc mēneša bruto darba samaksas (izņemot neregularas darba izmaksas) lieluma pa reģioniem 2006. gada oktobri. Linijveida diagramma ļoti labi var redzēt, ka visvairak no stradajošajiem lielakas darba algas saņem Rigas reģiona stradajošie.

2.6. att. Stradajošo skaita sadalijums pēc mēneša bruto darba samaksas lieluma pa reģioniem 2006. gada oktobri

Stradajošo mēneša vidēja neto darba samaksa Rigas reģiona ir 247 LVL, kas ir visaugstakais raditajs, savukart zemakais ir Latgales reģiona – 155 LVL, pēc 2006. gada datiem. [29]

Riga ir visaugstaka nodarbinatiba valsti un viszemakais bezdarba limenis. 2005. gada bezdarba limenis Riga bija 4,1 % (salidzinajumam Latvija vidēji — 7,4 %), un bezdarba limenim Riga ir tendence samazinaties. Pēdēja gada laika atsevišķas tautsaimniecibas nozarēs (celtnieciba, autokravu parvadajumi) ir vērojams darbaspēka trūkums. 2005. gada Riga bija reģistrētas 42 509 brivas darba vietas. 2003. gada beigas Nodarbinatibas valsts aģentūra (NVA) Riga bija reģistrējusi 16 241 bezdarbnieku, 2004. gada beigas — 16 976, bet 2005. gada beigas — 15 316 bezdarbniekus. Aptuveni 2000 no tiem ir ilgstoši bezdarbnieki. Šis raditajs palicis praktiski nemainigs. Riga NVA reģistrējas ap 35 % bezdarbnieku (šis raditajs ir zemaks neka, piemēram, Jūrmala vai Tukuma, kur reģistrējas ap 50 % bezdarbnieku). [46]

Kopš 2005. gada 18. oktobra Riga ir Baltijas metropoļu sadarbibas tikla (BaltMet) prezidente. Baltijas metropoļu sadarbibas tikls dibinats 2002. gada 22. oktobri Kopenhagena ka pastaviga nozimigako Baltijas jūras reģiona pilsētu sadarbibas struktūra. BaltMet sadarbibas tikla dalibpilsētas ir Berline, Kopenhagena, Helsinki, Malme, Oslo, Riga, Stokholma, Sanktpēterburga, Tallina, Viļņa un Varšava. Tikla mērķis ir Eiropas Savienibas Lisabonas stratēģijas iedzivinašana vietēja limeni, palielinot dalibpilsētu konkurētspēju, ka ari Baltijas jūras reģiona ka integrēta, partikuša un uz zinašanam balstita ilgtspējiga reģiona interešu aizstaviba starptautiska limeni. Tikla ilgtermiņa mērķis ir izveidot Baltijas jūras reģionu par vienu no Eiropas Savienibas konkurētspējigakajiem reģioniem. [47]

Riga nav tikai lielaka Baltijas valstu pilsēta, bet ari ir visnozimigakais ratošanas, finansu un transporta centrs Baltijas reģiona. Kopš seniem laikiem Riga ir bijusi svarigs transporta ceļu krustpunkts. Pilsēta ir ideali novietota uz krustceļa starp Austrumu un Rietumu Eiropu, ka ari starp Krieviju un Skandinaviju. Tieši tapēc Rigas osta vienmēr ir bijusi ienesigs arguments, osta ir pozicionēta ka vitali svarigs objekts sekmigai attistibai cauri gadsimtiem.

Rigas Starptautiska Lidosta pēdējo paris gadu laika ir veikusi vairakas vērienigas paplašinašanas. Šobrid tiek nodrošinati tiešie lidojumi uz 54 pilsētam pasaulē. Riga darbojas 19 pasaulē pazistamas aviosabiedribas, piemēram, „Lufthansa”, „SAS”, „British Airways”, „airBaltic” un zemo cenu lideri „EasyJet” un „Ryanair”. Pēdējo tris gadu laika (salidzinajuma ar 2003. gadu) ir ievērojami pieaudzis pasatieru skaits (2003. g. – 712 tūkst., 2004. g. – 1 060 tūkst., 2005. g. – 1 878 tūkst., 2006. g. – 2 495 tūkst. pasatieri) un lidojumu skaits (2003. g. - 19 504, 2004. g. – 27 325, 2005. g. – 34 552, 2006. g. – 40 162 lidojumi). [48] Talsatiksmes autobusu un vilcienu kustibas tikls savieno Rigu ar lielakajam Eiropas un Baltijas pilsētam. Pateicoties ES lidzekļiem un lidzfinansējumu tiek atjaunoti ari ceļu segumi. Ka visbūtiskako jamin Via Baltica maģistrali, kas šķērso visas tris Baltijas valstis un ir visintensivaka tranzita artērija.

Arzemju investiciju daudzums Riga ir pastavigi pieaudzis pēdējo gadu laika. 1997., 1998. un 1999. gada Riga spēja piesaistit vairak arzemju investicijas ka jebkura cita Baltijas valstu pilsēta. Tas būtu izskaidrojams ar ta laika visparēju ekonomikas stabilitati, vairak vai mazak veiksmigu privatizacijas procesu un uzlabojumiem valsts likumdošana, ka ari pilsētas infrastruktūras tiklojumu, darbaspēka pieejamibu un attistibu pakalpojumu sfēra. Vairak ka 60% no visam arzemju investicijam nak no ES valstim, paradot veiksmigu ieguvumu procesu. Pašvaldibu ēku privatizacija bija viens no galvenajiem ekonomikas kanaliem, caur kuru Riga ieplūda arzemju investicijas. Sakotnējas nozares arzemju investicijam bija transports un komunikacijas, finansu sektors, mazumtirdznieciba un vairumtirdznieciba. [19]

Rigas nekustama ipašuma tirgus. Ēku būvatļaujas izsniedz Rigas Būvvalde, jaunu ēku celtniecibas pieteikumi 2004. gada, salidzinot ar 2003. gadu, pieauga par 64 %, kopējais būvatļauju pieteikumu skaits palielinajies par 31 %. 2007. gada janvari un februari Rigas pilsētas būvvaldē saskaņoti un akceptēti 585 būvprojekti. Rigas pilsētas būvinspekcija minētaja laika posma ir izsniegusi 233 būvatļaujas un ekspluatacija pieņēmusi 227 objektus 2007.gada marta mēnesi Rigas pilsētas Būvvaldē kopuma ir saskaņoti un akceptēti 320 būvprojekti, kas paredz jaunas būvniecibas uzsakšanu, rekonstrukcijas, renovacijas un inteniertehnisko darbu veikšanu. Rigas pilsētas Būvinspekcija marta izsniegusi 172 būvatļaujas un ekspluatacija pieņēmusi 75 objektus. [50] Ka redzams, ievērojamu aktivitati NI tirgū parada būvniecibas uzņēmi, kas saratos arvien vairak platibu, ko piedavat iedzivotajiem.

Attēla 2.7. attēlota jaunu majokļu celtniecibas dinamika Riga. Grafika redzams, ka 2004. un 2005. gada ir ievērojami palielinajies uzcelto maju skaits, turklat ir pieaudzis dzivojamo platibu fondu skaits: 2004. gada 16 730,90 m² un 2005. gada 17 041,80 m². [29]

2.7. att. Uzbūvēto dzivojamo maju skaits Riga

2005. gada Rigas Dome naca klaja ar Pilsētas attistibas planu 2006. – 2018. gadam. Plana visparējais mērķis ir sekmēt Rigas ilgspējigu attistibu, nodrošinot visaugstako iespējamo dzives kvalitati visiem cilvēkiem, kas Riga dzivo, strada, investē vai vienkarši to apmeklē. Plans sevi ietver lielu piekrastes teritoriju attistibu Andrejsalas pussala, Eksporta osta un Lucavsala, ka ari Spilves lidostas teritorija, planojot to ka loģistikas un industrialo centru. Ceļu, tiltu un tramvaju tikli tiks paplašinati, tadējadi pilnveidojot infrastruktūru un izveidojot jaunu, kur tas lidz šim nav bijis, piemēram, gar Skanstes ielu planots attistit jaunu tramvaja maršrutu [51]. Attistibas plana iekļauti jauni nekustama ipašuma projekti gan dzivojamo platibu, gan komercplatibu nozarē abpus Daugavai.

Nekustama ipašuma tirgus Riga izplešas straujiem tempiem, bet taja paša laika tas kļūst ari uzmanigaks un pardomataks. Piedavajumam palielinoties ari patērētaju uzvediba pakapeniski mainas, pieaug prasibas pēc kvalitates un servisa. Ja pirms paris gadiem deficita dēļ pardevējs diktēja savus tirgus nosacijums, tad šobrid ši pozicijas svira vairak sliecas uz patērētaju pusi.

2.2. Nekustama ipašuma (NI) attistibas dinamika un galvenas problēmas NI nozarē

Deviņdesmito gadu sakuma, izjūkot Padomju Savienibas tautsaimniecibas sistēmai, izradijas, ka Latvijas ekonomika pasaulē nav konkurētspējiga. No vienas puses reformas, ar privatipašumu nomainot mazefektivo valsts saimniecibu, bija nepieciešamas, lai glabtu valsts ekonomiku; no otras puses – privatizacijas organizētajiem bija bezcerigi atrast investorus uzņēmumam, kuru darbibai Latvija vienigais objektivais priekšnosacijums bija planveida attiecibas ekonomika. [9, 9.-10. lpp.] Pēc Latvijas iestašanas Eiropas Savieniba (2004. gada), strauji palielinajas aktivitate nekustamo ipašumu tirgū. Lidz ar investiciju un pieprasijumu pieaugumu, Latvija sakas nekustamo ipašumu cenu pieauguma epopeja.

2.2.1. Privatizacijas izpēte Latvija pēc 1991. gada

Pēc valstiskas neatkaribas atgūšanas deviņdesmitajos gados privatizacijas process Latvija jadala divos nozimigos periodos: decentralizētais laika posms lidz 1994. gadam un centralizētais, kas sakas pēc Privatizacijas aģentūras (PA) dibinašanas 1994. gada.

Jēdzienu decentralizacija, ko piemēro, runajot par privatizaciju lidz 1994. gadam, trapigi ilustrē fakts, ka ipašuma konversiju valsti no deviņdesmito gadu sakuma lidz PA izveidošanai (un daļēji ari pēc tas) regulējuši aptuveni 18 datadi likumi, nemaz neskaitot tiem pakartotos tiesiskos aktus. 1991. gada socialistiskais ipašums tika sadalits valsts un pašvaldibu objektos.

Pirmais tiesiskais akts, kas reglamentēja privatizaciju, bija 1991. gada maija pieņemtais Augstakas padomes likums „Par pašvaldibu ipašuma esošo tirdzniecibas, sabiedriskas ēdinašanas un sadzives pakalpojumu objektu privatizaciju” saskaņa ar kuru noritēja ta saukta „maza privatizacija”: lidz 1994. gadam pašvaldibas pardeva un iznomaja ap 3 500 mazo objektu – veikalus, frizētavas u.tml. Nakamais būtiskakais likumdošanas akts bija 1991. gada jūnija pieņemtais Augstakas padomes likums „Par lauksaimniecibas uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizaciju”. Apkopota statistika par ša likuma izpildi liecina, ka šada veida uzņēmumu privatizacija Latvija nav vērtējama ka ipaši veiksmiga.

Latvija uzkrata privatizacijas pieredze pieradija, ka bez profesionalas organizacijas, kas veic valsts ipašuma privatizaciju un privatizacijas noteikumu un pirkuma liguma nosacijumu izpildes kontroli pēcprivatizacijas posma, process nav efektivs un parskatams. [9, 10.-11. lpp.]

Likums, kas paredzēja centralizētu privatizacijas modeli, tika pieņemts 1994. gada februari. Tas paredz, ka Privatizacijas aģentūra (PA) ir bezpeļņas organizacija, valsts akciju sabiedriba. [9, 29. lpp.] PA dibinašanas diena ir 1994. gada 22. aprilis. Likums ļava zemes ipašniekiem uz viņu zemes esošo privatizējamo valsts objektu pirkt par privatizacijas sertifikatiem. Tas bija viens no veidiem, ka valsts ar likumdošanu nodrošinaja socialo taisnigumu privatipašnieku interesēs. Proti, cilvēki, kas atguvuši tiem pirmspadomju laika piederošu zemi, uz šis zemes atrodošos privatizējamos valsts ipašuma objektus varēja iegūt salidzinoši lētak. Ņemot vēra, ka reti kurš no viņiem patiešam vēlējas nodarboties ar uzņēmējdarbibu, tada veida šiem cilvēkiem valsts deva iespēju nopelnit, iegūtos ipašumus pardodot par tirgus cenu. [9, 30.-31. lpp.]

Lai privatizacija izpilditu savu lomu, tai jabūt:

Efektivai, godigai un caurskatamai;

Ar skaidri noteiktu privatizacijas institūciju atbildibu;

Saistitai ar nozares politiku. [4, 97. lpp.]

Privatizacijai Latvija tika izvirziti šadi mērķi:

Ratošanas lidzekļu maksimala saglabašana, to efektiva izmantošana, transformējot tos privatipašuma forma.

Plaša un dinamiska uzņēmēju slaņa izveide. Tika stadits uzdevums – atrast „isto”, laba nozimē saimnieku katram uzņēmumam, kas spētu darboties konkrētajos ekonomiskajos apstakļos un, istenojot efektivu mikroekonomisko politiku, dotu savu artavu ari makroekonomisko raditaju uzlabošana.

Ienakumi no privatizacijas – izmantojot tos uzņēmējdarbibas infrastruktūras nostiprinašanai, maza un vidēja biznesa attistibai, iegūt papildu investiciju avotu Latvijas tautsaimnieciba.

Socialais taisnigums – ipašuma restitūcijas rezultata atdot bijušajiem ipašniekiem atņemto, ar sertifikatu sistēmas palidzibu kompensēt iedzivotajiem padomju laika atņemto iespēju uzkrat savu privato kapitalu. [4, 98.-99. lpp.]

Par privatizētajiem objektiem saņemta nauda nav un ari nevar būt privatizacijas galvenais mērķis, tomēr, ja šis naudas būtu vairak un ta būtu mērķtiecigak izmantota, ta varēja kļūt par būtisku finansējuma avotu tautsaimniecibas restrukturizacijai un attistibai. [4, 106. lpp.]

Parskatot visus četrus augšminētos privatizacijas mērķus, diemtēl nakas secinat, ka no tiem sasniegts nav neviens:

a)      iepriekšējas sistēmas laika radita materiali tehniska baze (ratotnes, iekartas) netika maksimali efektivi transformēta tirgus saimnieciba, radas zudumi, parravums;

b)      privatizacijas rezultata nav izveidojies efektivi stradajošs, strukturēts privatipašnieku slanis, ar pietiekami ietekmigu mazo un vidējo uzņēmēju ipatsvaru. Tautsaimnieciba dominē dati ekonomiski politiskie grupējumi;

c)      privatizacija iegūtie lidzekļi ir nesamērojami mazi, to izlietojums nav bijis lietderigs;

d)      sertifikatu ieviešana pamata ir cietusi neveiksmi, jo nav aktivizējusi vērtspapiru tirgu, nav izveidojusi mazo ipašnieku slani, tikai devusi iespēju datiem iedzivoties uz nominalvērtibas un sertifikatu tirgus cenas starpibas rēķina. [4,108.-109.lpp.]

Atskatoties uz desmit privatizacijas gados padarito, redzams, ka PA raksturo plašs darbibas spektrs. Pirmkart, privatizacijai tika piedavati visdatadaka rakstura uzņēmumi – sakot ar maziem servisa uzņēmumiem, beidzot ar lielam rūpnicam. Otrkart, privatizacija nav tikai Rigas un lielo pilsētu prioritate, - ta norisinajas visa Latvija. Treškart, privatizacija bija iespējams piedalities gan lielam, gan arzemju un vietējam kompanijam, gan fiziskam personam – zemes ipašniekiem, aptieku darbiniekiem u.tml.

1996. gada sakums bija lūzuma punkts privatizacijas procesa: valdiba uzdeva PA parņemt vairak ka 300 uzņēmumu, kuru vidū bija ari lielie uzņēmumi – naftas parkraušanas terminals „Ventspils nafta”, elektroenerģētikas monopols „Latvenergo” un citi. (Ņemot vēra sabiedribas nostaju, 2000. gada valsts izšķiras „Latvenergo” neprivatizēt.) No 1996. lidz 1998. gadam, PA darba temps bija viens uzņēmums diena. [9, 30.-31. lpp.] PA ieņēma nozimigu lomu arvalstu investiciju piesaistē. Deviņdesmito gadu nogalē piecu gadu laika arvalstu tiešas investicijas bija vairak neka 5 % iekšzemes kopprodukta, sasniedzot 9,3 % 1997. gada, kas sakrita ar masveida privatizacijas kulminaciju, ko veica PA.

Lai izglitotu iedzivotajus par iespējam izmantot privatizacijas sertifikatus, PA veica vienu no grandiozakajiem sabiedrisko attiecibu kampaņas projektiem Latvijas masu komunikacijas vēsturē – vairak neka deviņus gadus ik nedēļu Latvijas TV 1. kanala tika translēts raidijums „Mans būs mans”. Šaja raidijuma iedzivotajiem saprotama veida tika atspoguļota ipašuma reformas būtiba un izskaidrota katra sertifikatu ipašnieka iespēja taja piedalities. Raidijumu vaditajs (Dailes teatra aktieris Pēteris Liepiņš) demonstrēja visiem interesentiem, ka iespējams pieteikties uz sertifikatiem, saņemt tos, piedalities akciju iegadē, atvērt kontus jauniegūto akciju turēšanai, ka ari atbildēja uz datadiem skatitaju jautajumiem. [9, 126.-127. lpp.]

Atskatoties uz pagajušo desmitgadi, var teikt, ka Latvija privatizacija kopuma ir izdevusies. Lidz 2004. gada sakumam ieņēmumi no privatizacijas bijuši vairak neka 1,726 miljardi latu, taja skaita latos ieņēmumi bijuši 300,83 miljoni latu, bet sertifikatos – 1 426 miljoni latu. Lidz 2004. gada sakumam kopuma privatizacijas noteikumi apstiprinati 1 571 valsts ipašuma objektam (uzņēmumam), bet pardoti 1 167 objekti. Pardoto valsts ipašuma objektu (uzņēmumu) pardošanas cena bijusi 210,9 miljoni latu.

Privatizacijas gaita privatizacijai vairakos uzņēmumos izveidojas valsts kapitala daļas, kuras jau tika privatizētas atsevišķi. Kopuma PA privatizējusi vairak neka 280 datada lieluma valstij piederošas kapitala daļas. [9, 134. lpp.]

Jaunas desmitgades sakuma ir palikuši tikai nedaudzi lielie uzņēmumi, kurus Latvijas valsts nolēmusi paturēt sava ipašuma. Tie ir „Latvijas pasts”, „Latvijas dzelzceļš”, „Latvenergo” un „Lidosta Riga”. [9, 137. lpp.]

2.2.2. Nekustama ipašuma tirgus attistiba un tendences pēc 1999. gada

Šodien aktivitates Nekustamo ipašumu tirgū ir viens no popularakajiem tematiem. Ievērojami aktivs nekustamo ipašumu tirgus ir pēdējo gadu laika. Ipaši straujš cenu pieaugums ir novērojams Riga, kad cenas kopš 2001. gada ir pieaugušas turpat četras reizes.

Ekonomiska kopprodukta samazinašanas 1998. gada beigas un 1999. gada pirmaja ceturksni (IKP: 1998: 3,9 % – 1999: 0,1 %) ipaši neskara dzivojamo platibu pardošanas tirgu. 1999. gada rudeni bija novērojams vienmērigs cenu kapums. Strauji pieauga pilsētas centra neatjaunotu dzivokļu vērtiba. Attieciga laika perioda dzivokļu pardošanas cena bija 400 – 500 USD/m², kas ir gandriz par 10 % vairak salidzinajuma ar 1999. gada pavasara cenam. Cenas pieauga dzivokļiem ari Rigas mikrorajonos, kur tie attiecigi maksaja 200 – 300 USD/m². Saglabajas pieprasijums pēc veikalu platibam Rigas centra, kamēr piedavajums paliek ierobetots. Neatjaunotas telpas, kuras irnieki paši var uzlabot, tiek iznomatas par 15 – 25 USD/m² mēnesi, kamēr atbilstošas telpas arpus centra iznoma par 8 - 20 USD/m² mēnesi. Biroju telpu nomas maksa samazinajas iepriekšēja gada Krievijas finansu krizes rezultata. [100]

2000. gada nav novērota liela aktivitate jaunu A klases biroju celtnieciba Riga. Galvenais iemesls tam varētu būt relativi zemas nomas maksas tirgū un relativi zems pieprasijums pēc A klases birojiem, kas attur investorus no lidzekļu ieguldijumiem. 2000. gada tirgū A klases biroju telpas tiek piedavatas par 15 – 25 USD par m² mēnesi. Neiznomato biroju telpu procents ir augsts, jo tirgū tiek piedavati jauni B klases biroji ar ievērojami zemaku nomas maksu, t.i., 8 – 12 USD par m² mēnesi. Nekustama ipašuma tirgū biroju telpu segmenta Riga ir izveidojies divu veidu biroju piedavajums. Ir namipašnieki, kuri realizē namu apsaimniekošanu ka biznesu, piesaistot investicijas un kreditus, tie rekonstruē, labiekarto un modernizē savus ipašumus, lai pēc tam tos iznomatu atbilstoši tirgus cenai. Un ir tadi namipašnieki, kuri pakapeniski, stavu pa stavam izbrivē dzivojamas platibas, nerekonstruējot tas, piedava tirgū par 3 – 5 USD/m² mēnesi, nodrošinot labakaja gadijuma savu ikdienas izdevumu segšanu, bet ne ēkas uzturēšanu, ne ari ēkas uzlabošanu vai rekonstrukciju. Pamata tas ir ēkas ar platibam, kuras tiek izmantotas datadam vajadzibam atkariba no atrašanas vietas – augšējos stavos tie ir dzivokļi, vidējos stavos – biroji, bet pirmaja un pagraba/puspagraba stava – veikali, kafejnicas u.tml. Diezgan liels pieprasijums ir pēc jauniem dzivokļiem jaunuzceltas majas, kaut gan piedavajums 2000. gada bija visai neliels. Neskatoties uz to, tirgū tomēr eksistē „cenas griesti” – 1500 USD par kvadratmetru un ipašumi, kas tiek piedavati par augstaku cenu, paliek nepardoti. Neremontētu dzivokļu cenas pilsētas centra svarstas robetas no 380 – 530 USD/m², bet izremontētas vienibas tika pardotas par 800 – 1500 USD/m². 2000. gada vasara saka ievērojami pieaugt pieprasijums pēc privatmajam. Vislielakais tas bija Marupē, Berģos, Baltezera, ka ari Jūrmala, kur cenas privatmajam svarstas no USD 50 000 lidz USD 150 000 un pat vēl augstak. Ievērojami pieaudzis pieprasijums pēc ekskluzivam privatmajam, tomēr to piedavajums ir ļoti neliels.

2001. gada dzivojamo platibu tirgū viens no pieprasitakajiem mikrorajoniem Riga bija Purvciems, kur dzivokļu pieprasijums un piedavajums ir nemainigi liels. Purvciema pieprasitakie ir 119. sērijas četru istabu dzivokļi un to cena ir apmēram 25 000 USD. Cenu kapums notika 602. sērijas 2 un 3 istabu dzivokļiem Pļavniekos, kur neremontētu 2 istabu dzivokļu cenas ir robetas no 11 000 lidz 13 000 USD. Riga dzivojamo platibu nomas tirgū 2001. gada pirmajos mēnešos cenas samazinajas vidēji par 10 – 15 %. Aizvien popularaki kļūst projekti - nelieli ciematiņi ar pilnigi jaunam privatmajam. Biroja telpu nomas tirgū piedavajums ir lielaks ka pieprasijums. Zemes platibu tirgū vērojams liels pieprasijums pēc komerciala rakstura apbūvei domatam zemes platibam Riga, galvenokart pie pilsētas automaģistralēm. Darbibu uzsacis tirdzniecibas parks „Alfa”.

Partikas mazumtirdzniecibu Riga ar katru gadu arvien vairak parņem tirdzniecibas centri un hipermarketi, samazinot veikalu un tirgus daļu. 2002. gada februari tirgū ienaca 9,000 m² jaunu tirdzniecibas platibu, atveroties lietuviešu kompanijas Vilniaus Prekyba tirdzniecibas centram Maxima Rigas lielakaja mikrorajona Purvciema. Šis ir pirmais no trim hipermarketiem, ko Vilniaus Prekyba planoja atvērt Riga. Kompanija Linstow Varner saka darbu pie tirdzniecibas centra Mols paplašinašanas. Pēc celtniecibas pabeigšanas, tirgū ienaca vēl 165 000 m² jaunu tirdzniecibas platibu.

2003. gada dzivojamo platibu tirgū visbūtiskak cenas ir kapušas Rigas centra un Vecrigas dzivokļiem. 2003. gada beigas neremontētu dzivokļu cenas neatjaunotas majas rajona starp Daugavu, Hanzas, Tallinas un Čaka ielu (izņemot Vecrigu un Kluso centru) sasniedza 700 – 1200 EUR/m², salidzinot ar 540 – 700 EUR/m² gada sakuma, jeb 50 – 100 % kapums. Starpiba starp cenam minētaja centra un mikrorajonos 2003. gada beigas: 60 – 130 %. Salidzinoši, 2003. gada sakuma cenu starpiba starp neremontētiem dzivokļiem centra un normala stavokļa dzivokļiem pilsētas popularakajos rajonos bija 25 – 30 % robetas. Vecrigas dzivokļu cenu kapuma pamata ir ļoti mazais piedavajums, salidzinot ar pieprasijumu. Piedavajumu cenas Vecriga sasniedza 2 000 EUR/m². Iemesli straujajam kapumam ir meklējami dzivokļu cenu kapuma mikrorajonos un arzemnieku interesē par kvalitativam dzivojamam platibam Latvija. Parsniedzot jaunu dzivokļu pardošanas cenu limeni (600 - 700 EUR/m²), ar 2004. gada sakumu ir vērojama pieaugoša daudzdzivokļu ēku projektu attistitaju aktivitate. 2003. gada tirgū pardošanai tiek piedavati vairak ka 35 jaunu vai kapitali atjaunotu daudzdzivokļu ēku, no tam apmēram 8 – prestitas.

Ari 2004. gada cenu kapums novērojams Rigas centra un Vecrigas dzivokļiem. Vecrigas dzivokļu augšēja cenu robeta sasniedza 5000 EUR/kv.m, kas ir 2 - 2,5 reitu augstak, neka iepriekšēja gada – 2000 EUR/kv.m. 2004. gada beigas neremontētu dzivokļu cenas neatjaunotas majas Rigas centra rajona starp Daugavu, Hanzas, Tallinas un Čaka ielu (izņemot Vecrigu un Kluso centru) ir sasniegušas 900 – 1800 EUR/kv.m, salidzinot ar 720 – 1300 EUR/kv.m gada sakuma, gada laika sasniegts 25 – 40 % kapums. Arvien palielinas cenu starpiba starp relativi lidzvērtigas apdares dzivokļiem centra un mikrorajonos. Ja 2003. gada sakuma ši starpiba bija 25 – 100 % robetas, tad 2005. gada sakuma ir novērojama 60 – 200 % atšķiriba. 2005. gada janvara sakuma labiekartota, neremontēta dzivokļa cena Rigas popularakajos mikrorajonos bija sasniegusi 500 - 650 EUR/kv.m, jeb apmēram 40 % kapums salidzinot ar 360 – 450 EUR/kv.m 2004. gada sakuma. Dzivokļu cenu strauja kapuma iemesli ir meklējami hipotekaras kreditēšanas izdevigakos nosacijumos (zemakas procentu likmes un garaks atmaksas termiņš) un tas augošaja popularitatē, iedzivotaju ienakumu pieauguma un vēlēšanas uzlabot dzives apstakļus, ka ari arzemnieku interesē (kas izskaidrojama ar Latvijas iestašanos Eiropas Savieniba) par kvalitativam dzivojamam platibam Latvija. Savukart centra cenu lielumu nosaka ierobetotais piedavajums, ka ari pieprasijums no arzemnieku puses. Tirgū pardošanai piedavato jaunu vai kapitali atjaunotu daudzdzivokļu ēku skaits Riga un 60 km apkartnē 2004. gada laika (saskaņa ar nekustama ipašuma jauno projektu katalogu) ir pieaudzis no vairak ka 100 lidz vairak ka 130 ēkam. Ja 2004. gada sakuma standarts bija dzivokļu realizacija ar melno apdari, tad 2004. gada beigas jau vērojams, ka lielaka daļa attistitaju piedava dzivokļus ar pabeigtu vai vismaz balto apdari. To nosaka pieaugoša konkurence, attistitaju vēlme gūt papildus ienakumus un pircēju vēlme dzivot labiekartota maja dzivokļa labiekartošanas rūpes uzticot profesionaļiem. Ir strauji palielinajies pieprasijums pēc mikrorajonu dzivokļiem otrreizēja tirgū 2004. gada laika. Ja 2004. gada sakuma parsvara pieprasija neremontētus dzivokļus par ļoti zemam cenam vai ari ļoti labi izremontētus, bet par mērenam cenam, tad 2005. gada sakuma, lidzigi ka 2003. gada sakuma, ir saisinajies dzivokļu realizacijas laiks no tris un vairak mēnešiem lidz pat vienai nedēļai. Darijumi parsvara notiek eiro vai latos, nevis dolaros. Privatmaju tirgus sektora cenu ziņa 2004. gada laika Riga un tas apkartnē ir novērojams būtisks kapums lidz pat divam reizēm. Privatmaju cenas pieaugušas gan sakara ar zemes cenu, gan būvizmaksu pieaugumu.

Aktivitates pieaugums novērots ari 2005. gada dzivokļu tirgus segmenta. Vecriga dzivokļu cenas gada laika pieaugušas par 15 – 20 %, Klusaja centra ~ 30 % robetas, pilsētas centra (centrala daļa, kuru ietver Čaka – Tallinas – Hanzas ielas un Daugava) ~ 20 % robetas, bet centra perifērija (ietver teritorija arpus centralas daļas no Pētersalas, gar Ganibu dambja sakumu, Hanzas, Skanstes, Pērnavas, Valmieras un A. Čaka ielam) 15 – 30 % robetas. Dzivokļu cenas Klusaja centra pieaugušas visstraujak, tas pietuvojušas Vecrigas dzivokļu cenu limenim. 2005. gada otraja pusē bija lielaka aktivitate sērijveida dzivokļu tirgū. Salidzinoši visaktivakais dzivokļu tirgus bija rudens perioda. Gada garuma dzivokļu cenas pieaugušas ~ 20 – 30 % un atsevišķos gadijumos pat lidz 40 %. Salidzinajumam 2.8. attēla atspoguļotas maju un dzivokļu pardošanas cenu procentualas izmaiņas Eiropa 2005. gada.

2.8. att. Maju un dzivokļu pardošanas cenu procentualas izmaiņas Eiropa 2005. gada

2005. gada salidzinajuma ar 2004. gada beigam, zemes cenas cēlušas visos rajonos. Cenu kapums gada laika ir bijis no 15 lidz pat 45 %. Gada laika cenas privatmajam ir cēlušas par 15 – 30 %. Kapumu ietekmējis galvenokart būvmaterialu un darbaspēka augošas izmaksas, sava ietekme ir ari zemes cenu pieaugumam. Tirdzniecibas telpu tirgus 2005. gada bija ļoti aktivs gan telpu tirdzniecibas, gan nomas joma. Visa gada garuma bija novērojams liels pieprasijums pēc tirdzniecibas telpam aktivaja Rigas centra un Vecriga, kas ipaši aktivizējas gada beigas. Pieprasijums pēc tirdzniecibas telpam Rigas aktivaja centra un lielakajos tirdzniecibas centros vairakas reizes parsniedza piedavajumu. No tirdzniecibas centriem vispieprasitakie bija Alfa, Mols, Domina, ka ari Spice, kas 2005. gada rudeni atvēra otro kartu. 2005. gada laika tika uzsakta vai turpinata vairaku jaunu tirdzniecibas centru projektu attistiba, piemēram, „Galerija Azur” Krustpils iela un „Galleria Patollo” Dzirnavu iela, par kuriem ir ļoti liela potencialo nomnieku interese. Tirdzniecibas platibu nomas maksas 2005. gada laika vidēji pieauga par 10 – 30 %. Gada beigas nomas maksas aktivaja centra sasniedza vidēji 25 – 50 EUR/kv.m, Vecriga nomas maksas bija robetas no 20 lidz 55 EUR/kv.m, lielajos tirdzniecibas centros nomas maksas ir robetas no 9 lidz 35 EUR/kv.m, nelielam tirdzniecibas vietam nomas maksa var sasniegt lidz pat 50 EUR/kv.m, enkurnomnieku nomas maksa ir 9 lidz 12 EUR/kv.m. Tirdzniecibas telpu pardošanas cenas 2005. gada palielinajas vidēji par 15 – 30 %, aktivaja centra sasniedzot 2500 – 4000 EUR/kv.m, Vecriga lidz pat 5000 – 7000 EUR/kv.m. A un B klases biroju platibu tirgus 2005. gada laika palielinajies par sešam jaunam un astoņam renovētam B klases biroju majam ar kopējo platibu 55 800 kv.m. Neskatoties uz biroju platibam piedavajuma palielinašanos, tirgū turpinas ievērojams jaunu un rekonstruētu biroju ēku trūkums gan pilsētas aktivaja centra, gan ta tuvuma. 2005. gada beigas nomas maksa A klases biroja telpam 16 – 20 EUR/kv.m; B klases birojiem 7 – 15 EUR/kv.m; C klases birojiem 6 EUR/kv.m un zemak. Kopš gada sakuma ir palielinajusies A klases biroju apakšēja robeta no 13 uz 16 EUR/kv.m.

Vidējais dzivokļu cenu pieaugums Rigas mikrorajonos 2006. gada bija 49 % jeb 510 EUR/kv.m, salidzinot ar 2005. gadu, kad pieaugums bija 75 % jeb 450 EUR/kv.m. Pēc Ober Haus datiem, vidēja cena Rigas mikrorajonos 2006. gada beigas sasniedza 1560 EUR par kv.m. 2005. gada decembri vidēja cena bija 1050 kv.m.

Cenu pieaugumu varētu izskaidrot ar galvenajiem faktoriem: ar banku kreditpolitiku un savstarpējo konkurenci, pircēju neizpratni par pērkamiem dzivokļiem, spekulativais faktors, dzivokļu sekundarais tirgus netieši ir piesaistits primarajam tirgum un otradi, pircēju emocionalais faktors.

2006. gada notika mikrorajonu cenu izlidzinašanas. Ja gada sakuma pircēji vadijas pēc jēdzieniem „populars” un „mazak populars” rajons, tad gada otraja pusē galvenais faktors bija cena. 2006. gada Rigas dargakie mikrorajoni: Teika, Purvciems, Imanta, Zolitūde, Pļavnieki, Rigas mikrorajoni ar lielako cenu pieaugumu: Teika (63 %), Vecmilgravis (57 %), Bolderaja (57 %), Imanta (57 %), Sarkandaugava (54 %). 2007. gada iespējams lielaka uzmaniba tiks pievērsta ēkas sērijai un tehniskajam stavoklim. 2006. gada beigas vidēja jauno projektu cena Rigas mikrorajonos sasniedza 1880 EUR par kv.m. 2006. gada laika jauno projektu cena pieaugusi par 30 %. Šis cenu pieauguma limenis bija divreiz mazaks, salidzinot ar 2005. gadu, kad tas sasniedza 60 %. Diemtēl jaatzist, ka 2006. gada no 12 000 nodošanai ekspluatacija planotajiem dzivokļiem, attistitaji realizēja tikai nedaudz vairak par 7 000. Celtniecibas resursu deficits un izmaksu pieaugums palielina projektu attistitaju riskus. Vecpilsēta novērojams vismazakais dzivokļu cenu pieaugums, kas vidēji svarstijas 5 % robetas. Salidzinoši 2005. gada tie bija 15 – 20 %. Pilsētas centra vidējais cenu pieaugums 2006. gada bija 8 – 25 % robetas. Salidzinoši 2005. gada 20 – 30 %. 2006. gads ires tirgū raksturojams ka aktivs gads. Vienistabu un divistabu dzivokļu ires cenas pilsētas centra un Vecpilsēta vidēji pieaugušas 7 – 9 % robetas. Trisistabu dzivokļiem tas samazinajušas vidēji par 15 %, bet četristabu dzivokļu ires cenas ir palikušas nemainigas, kas liecina, ka vislielakais pieprasijums ir bijis pēc vienistabas un divistabu dzivokļiem. 2006. gada laika individualas apbūves zemes tirgus ir turpinajies cenu pieaugums, sasniedzot 40 % lidz 100 % pieaugumu, datviet lidz pat 150 %. Lielo pieaugumu galvenokart nodrošinajis tas, ka tirgū tiek piedavati arvien „kvalitativaki” apbūves gabali – ar pievaditam komunikacijam, asfaltētiem ceļiem un ainavisku apkartni. Gada laika privatmaju cenas ir vidēji cēlušas par 15 – 30 %, atsevišķos reģionos pat lidz 50 %. Pēc Ober Haus datiem, 2006. gada sakuma modernu biroju telpu platibas sastadija aptuveni 135 000 kv.m. Gada sakuma bija planots uzbūvēt vēl 68 000 kv.m jaunu biroju telpas. 2006. gada beigas mūsdienigu biroju telpu platibas sasniedza jau 338 000 kv.m un 2007. gada ir planots uzbūvēt vēl 110 000 kv.m jaunu biroju telpu. Pēc Latvijas centrala statistikas biroja datiem 2006. gada Riga tika koncentrēti ~ 60 % no visam Latvija pieejamajam biroju telpu platibam.

Šogad pirmaja ceturksni jauno namu un padomju laika dzivokļiem cenas augušas teju divreiz mazak neka pērn šaja laika. Tuvako mēnešu notikumi radis, vai ši tendence saglabasies un turpinasies tirgus stabilizēšanas. Februari un marta ievērojami vairak neka pirms pusgada vai gada audzis lietotu majokļu piedavajums. Vienlaikus mazak kļuvis pirkt gribētaju. Pēc NI kompaniju „Ober Haus” un „Balsts” datiem, gada pirmajos trijos mēnešos dzivokļi padardzinajušies par 6 - 6,7 % jeb par nepilniem 2 % mēnesi. Vidēja cena mitnēm Rigas mikrorajonu namos marta sasniegusi 1662 EUR/m². Sērijveida dzivokļu pardošanas piedavajums marta palielinajies lidzigi ka februari – par 32 %, bet pirkts mazak neka iepriekš. Pēdējos gados pircēji allat bijuši aktivaki par pardevējiem, bet tagad vairs nesteidzas slēgt darijumus un nogaida. Notikumi tirgū ir likumsakarigi, jo cenas nevar palielinaties nemainiga tempa. Tagad tas ir augstas, un notiek tirgus stabilizacija, kas izskaidrojama ar pieprasijuma samazinašanos. Lidz šim nekustamo ipašumu cenas auga straujak neka iedzivotaju ienakumi. Rezultats: ir samazinajies to cilvēku skaits, kuri var atļauties iegadaties nekustamo ipašumu, ņemot hipotekaro kreditu. Bankas pieprasa izziņu no VID par oficialajiem ienakumiem. Bet valdibas pretinflacijas pasakumi nav ietekmējuši ipašumu tirgu ta, ka bija cerēts. Ierobetojumi vairak ietekmē cilvēkus psiholoģiski, liek rūpigak pardomat ipašuma iegadi. Jauno majokļu būvniecibas tirgus pirmaja ceturksni attistijies stabili, cenas augušas nedaudz jūtamak neka lietotiem dzivokļiem – par 2,5 % mēnesi. Kopējais cenu palielinajums jaunajos projektos šogad – 7,5 %. Jaunas mitnes maksa no 1500 EUR/m2. Vidēja cena vidējas klases projektos mikrorajonos ir 2035 EUR/m². Attēla 2.9. pēc autora aprēķiniem paradita dzivokļu vidējas pardošanas cenas dinamika pa gadiem marta mēnesi. Vidēja cena aprēķinata pēc dzivokļu cenam Rigas centra, mikrorajonos, koka majas, jaunajos projektos, sērijveida majam u.tml.

2.9. att. Vidējas dzivokļu pardošanas cenas dinamika pēdējo 5 gadu laika marta

Kas šodien notiek tirgū:

Stabilizējoties padomju laika dzivokļu cenam, aug pircēju interese par apbūves zemi un savrupmajam.

Būvizmaksas aug un lidz ar tam ari savrupmaju cenas. To veicina ari salidzinoši liela pircēju aktivitate. 150 – 180 m² maja ar 1500 m² zemes maksa 255 000 - 285 000 EUR.

Rigas centra perifērija dzivokļu cenas augušas nedaudz. Par mitnēm Vecriga maza interese. Dzivokļu vidējais pardošanas ilgums – 3-5 mēneši.

Palielinajies pieprasijums pēc irējamam privatmajam, ka ari trūkst mazo dzivokļu (1-2 istabu). Ļoti liels pieprasijums ir pēc ires objektiem vasaras sezona Jūrmala.

Zemes tirgū aktivitate pirmaja ceturksni nemainiga, ari ievērojamu cenu izmaiņu nav. Pēdēja laika augušas privatas apbūves zemes pircēju prasibas – gan ciematos, gan arpus tiem jabūt labiem piebraucamiem ceļiem, elektribai, vēlams, ari gazei, ūdensvadam un kanalizacijai. Parcilējamai zemei grib detalplanojumu, komunikaciju pievadišanas projektus. Lauksaimniecibas zemes iegadi ciematu attistišanai bankas nefinansē.

Pieprasijums parsniedz piedavajumu pēc maziem birojiem (60 – 120 m²) un tirdzniecibas objektiem (50 – 100 m²) Rigas centra. [53]

Mijiedarbojoties paaugstinatam piedavajumam un salidzinoši zemakai faktisko darijumu aktivitatei, tuvakajos mēnešos sērijveida dzivokļu atsevišķos segmentos ir iespējama ne tikai cenu stagnacija, bet ari negativa cenu korekcija. Šadu iespēju palielina visu tirgus dalibnieku piesardziba nakotnes prognozēs, tomēr to samazina lidz šim novērota pardevēju “spēja uzturēt cenu optimismu”. Šo tendenci sērijveida dzivokļu tirgū pašlaik nevar attiecinat uz visu tirgu, jo pieaug pircēju interese par majokļu kvalitativajiem raditajiem, kuri vecaja apbūvē ir “konstanti”, bet jaunajos objektos pieskaņojami tirgus prasibam.

2.2.3. NI pieprasijuma un piedavajuma attiecibas

Majsaimniecibas ienakumi ir viens no būtiskakajiem majokļu pieprasijuma skaidrojošajiem faktoriem. Ja majsaimniecibas ienakumu limenis pieaug, tad pieaug ari brivo lidzekļu apjoms, ko majsaimniecibas var novirzit majokļu iegadei vai nomai. Ienakumu pieaugums motivē majsaimniecibas, kuru esoša dzivojama platiba ir neatbilstoša sociali akceptētam normam, iegadaties vai parcelties uz lielakam un vajadzibam atbilstošakam dzivojamam platibam. Šadas tendences izplatišanas savukart rada pieprasijuma pieaugumu ne tikai pēc dzivojamam platibam, bet ari pēc zemes. Jau vairakus gadus majokļu cenu pieaugums parsniedz iedzivotaju ienakumu pieaugumu – majokļu cenas pēdējos gados aug vidēji par 30 – 60 %, ienakumi tikai par 10 – 20 %. Turklat standarta dzivokļa vidējas cenas jau ir parsniegušas vidējos vienas majsaimniecibas ienakumus gada laika. [54]

Tikpat svarigs pieprasijuma faktors ir aizdevuma likme. Zemakas aizdevuma likmes rada pievilcigaku ‘kredita piedavajumu’, kas papildus stimulē pieprasijuma pieaugumu pēc nekustama ipašuma un ipašumu cenu pieaugumu [55]. Zemu procentu likmju ietekmē iedzivotaji ir papildus motivēti iegadaties dzivokli ipašuma, ja kredita maksajums ir zemaks neka nomas maksa par dzivokļa iri vai ari attieciba izlidzinas.

Ja majsaimniecibas riciba esošie ienakumi ir galvenais faktors, kas nosaka pieprasijumu pēc majokļiem, tad esošais dzivojamais fonds parada piedavajuma apjomu, bet celtniecibas apjoms parada dzivojama fonda piedavajuma izmaiņas. 2.10. attēla attēlots piedavajuma faktoru: dzivojama fonda (gada beigas) un celtniecibas aktivitates salidzinajumu Riga.

2.10. att. Dzivojama fonda un uzbūvēto dzivojamo ēku atspoguļojums Riga

Grafika redzams, ka, sakot ar 2004. gadu ievērojami saka attistities jauno dzivojamo maju būvnieciba. Latvija kopa 2004. gada tika uzbūvētas jaunas dzivojamas majas ar 454,30 tūkst.m² platibu, 2005. gada – 552,20, bet 2006. gada – 812,60 tūkst.m² [56]. Pēc šiem skaitļiem redzams, ka dzivojamo platibu piedavajums pēdējo divu gadu laika ir praktiski dubultojies.

Herings (Herring) un Vačters (Wachter) ir pamatojuši, ka ipašumu ciklu izveidē būtiska loma ir saistita ar piedavajuma lēno reaģēšanu uz pieprasijuma izmaiņam un neprecizajam prognozēm par nakotnes pieprasijumu. Atbilstoši šai teorijai pieprasijuma un piedavajuma attieciba nosaka ipašumu cenas, lidz ar to nepietiekams piedavajums veicina ipašuma cenu kapumu, bet, nepietiekams pieprasijums - ipašuma cenu kritumu [13, 8. lpp.]. Situacijas, kad nekustama ipašumu cenas, tai skaita, majokļu cenas, ir parsniegušas to aizvietošanas izmaksas, tad nekustama ipašuma attistitaji, redzot pievilcigos tirgus apstakļus, ir ieinteresēti uzsakt jaunu majokļu celtniecibu un palielinat majokļu piedavajamu. Taču, ņemot vēra lēno jaunu majokļu celtniecibas procesu (zemes iegade, dokumentu sagatavošana, projekta saskaņošana un celtnieciba), kas aizņem vairakus gadus, piedavajums spēj reaģēt lēni uz pieprasijuma izmaiņam. Majokļu cenas turpina augt, kamēr papildus jaunie majokļi tiek celti un pieprasijums netiek pilniba apmierinats. Turpmaka ipašumu cenu attistiba ir atkariga no tirgus dalibnieku spējas precizi izprast lidzšinējas tirgus izmaiņas un prognozēt turpmako pieprasijuma un piedavajuma attistibu. Ta ka nekustama ipašuma attistitajiem bieti nav precizas informacijas par pieprasijumu nakotnē un ir ierobetota informacija par sagaidamo piedavajumu, tad jaunu dzivokļu celtniecibas apjoms visdrizak atšķirsies no ta, ja preciza informacija būtu pieejama. Lidz ar to celtniecibas projektu apjoms, ņemot vēra lidz šim pievilcigos tirgus apstakļus, turpina pieaugt, bet, ja pieprasijuma izmaiņas nesakrit ar attistitaju prognozēm vai pat samazinas, tad majokļu cenu kritums ir neizbēgams. Vēl izteiktaku majokļu cenu kritumu veicina attistibas stadija esošo projektu pabeigšana, kas vēl būtiskak palielina piedavajumu un izraisa cenu kritumu zem aizvietošanas izmaksam. Cenu kritumu ietekmētu, ja dzivojamais fonds būtu tuvu nepieciešamajam vai celtniecibas izmaksas būtiski parsniegtu ieņēmumus.

Var secinat, ka piedavajuma lēna reaģēšana uz neapmierinatu pieprasijumu veicina cenu pieaugumu un jaunu projektu aktivizēšanos, turpreti, neprecizas tirgus prognozes par nakotnes pieprasijumu jeb vairaku apjomigu projektu realizacija var novest pie dzivokļu parprodukcijas. Projektu attistitaji nespēj atri reaģēt uz notiekošajam izmaiņam tirgū un, realizējot vēl attistibas stadija esošos dzivokļus, izraisa nekustama ipašuma cenu kritumu.

Bankas sektora ka katalizatora ietekme tiek pamatota ar novērojumu, ka bankas, redzot ipašumu cenu pieaugumu, izjūt ar nekustamo ipašumu kreditēšanu saistita riska samazinašanos - cenu pieaugums palielina banku sektora izsniegto kreditu nodrošinajuma vērtibu. Samazinoties banku sektora uztverei par nekustama ipašuma kreditēšanas risku, bankas konkurences apstakļos ir gatavas izsniegt kreditus, piedavajot izdevigakus nosacijumus. Šada ‘kredita piedavajuma’ paradišanas papildus stimulē pieprasijuma pieaugumu un veicina turpmaku ipašumu cenu pieaugumu un novirzišanos no ilgtermiņa lidzsvara cenas [13, 3. lpp.]. Svarigakie ‘kredita piedavajuma’ nosacijumi ir procentu likme, kredita proporcija pret nodrošinajuma vērtibu un kredita atmaksas termiņi. Izdevigaks ‘kredita piedavajums’ papildus palielina kreditu ņēmēju skaitu. Šads kredita ņēmēju skaita pieaugums izsauc pieprasijuma pieaugumu, vēl izteiktaku ipašumu cenu kapumu un nodrošinajuma vērtibas pieaugumu, kas vēl vairak samazina banku sektora kreditēšanas riska uztveri, un konkurences ietekmē bankas izsaka vēl izdevigakus ‘kredita piedavajuma’ nosacijumus, kas savukart ievada nakamo pieauguma ciklu un noved pie ipašumu cenu novirzišanas no lidzsvara vērtibas.

Nekustama ipašuma vērtibas galvenais nosacijums ir vieta. Izvēloties dzivokli uz ilgtermiņa iri, galvenie kvalitates standarti paliek nemainigi – mūsdienigi izremontēts dzivoklis ar labu skatu pa logu, renovēta ēka ar liftu un apsardzi. Pieprasitakie ir dzivokļi Kalpaka, Aspazijas un Raiņa bulvaru rajona, lidz Ģertrūdes ielai, ka ari dzivokļi „Klusaja centra”. Vidējas un augstakas klases dzivokļi ir Vecriga un centra (Raiņa bulv.-Čaka-Bruņinieku-Hanzas-Eksporta iela) ar ne senak ka 3 gadus atpakaļ veiktu remontu.

Šobrid ļoti aktivi notiek jauno dzivojamo projektu attistiba. Vislielakais pieprasijums jauno projektu tirgū ir pēc divistabu, tiem seko vienistabu un tris istabu (ap 50-70 m²) nelieliem dzivokļiem, ko labprat iegadajas jaunas ģimenes, izmantojot bankas aizdevumu. Vispieprasitakie ir mikrorajoni ar labi attistitu infrastruktūru (ērts transports, skolas, bērnudarzi, veikali, sabiedriskie pakalpojumi un atpūtas iespējas), piemēram, Metaparks, Teika, Purvciems, Pļavnieki. [100]

Jauno majokļu piedavajuma skaita palielinašanas daļēji ietekmē tirgus stabilizaciju. Jo vairak būs jauno majokļu, jo atrak samazinasies cenu kapums, kas saistits ar pieprasijumu apmierinašanu. Lidz ar to izzudis ari spekulativie darijumi ar nekustamo ipašumu, jo tas vairs nebūs izdevigi. Taču spekulanti nekur neizzudis, tie meklēs citus ekonomikas segmentus, kuros būs kadas nepilnibas. [ Vai ari tie būs sektori, kuros ir vērojams pieprasijuma būtisks parsvars par piedavajumu un ir iespējams straujš cenu kapums.

2.3. Latvijas nekustamo ipašumu apvienibu izpēte un konkurences attistiba tas pašreizēja limeni

XX gs. 90-to gadu sakuma nekustamo ipašumu tirgus Latvija saka veidoties tada izpratnē, kada to saprot visa civilizētaja pasaulē. Tad ari radas pirmas firmas, kas piedavaja savus starpniecibas pakalpojumus. Protams, starp viņiem bija gan tadi, kuri vēlējas stradat nopietni, gan tadi, kuru vieniga interese bija atri nopelnit lielu naudu. Ja pirmie, rūpējoties par savu reputaciju, attieciba pret pircējiem un pardevējiem savus darijumus kartoja korekti, tad otrie, domajot tikai par savu peļņu, bieti piekrapa klientus. Šadu starpnieku darbiba kļuva par nekustama ipašuma tirgus negativo faktoru, metot ēnu uz maklera profesiju visas sabiedribas acis. [57]

2.3.1. Nekustamo ipašumu apvienibu izpēte

Nekustamo ipašumu lielakas kompanijas, makleri, makleru asistenti, aģenti u.c. ir apvienojušies apvienibas, kuras autors izpētis šaja darba daļa.

LANIDA – Latvijas nekustamo ipašumu darijumu asociacija. Dibinata 1994. gada, kad lielas kompanijas nolēma izveidot profesionalu nekustamo ipašumu specialistu apvienibu, kas nodarbotos: ar tirgus regulēšanu, ar makleru profesionala limeņa paaugstinašanu un nekustamo ipašumu starpnieku pakalpojumu sniegšanas augsta limeņa standartu izveidi. LANIDA ir patstaviga, brivpratiga sabiedriska organizacija, kura apvieno maklerus un nekustama ipašuma tirdzniecibas aģentus (jeb maklera kandidatus). Tas biedru rindas šobrid ir Latvija pazistamas un nekustamo ipašumu darijumu tirgū sevi pieradijušas 40 nekustama ipašuma firmas un virkne individualo makleru. [57]

Asociacijas darbibas mērķis ir saskaņot un aizsargat savu biedru intereses nekustama ipašuma tirgū, ekonomikas jautajumos un attiecibas starp biedriem un to klientiem, attistit nekustama ipašuma tirgu, uzlabot nekustama ipašuma tirgū sniegto pakalpojumu kvalitati, veicinat nekustama ipašuma tirgū darbojošos tirgus dalibnieku profesionalo izaugsmi.

Asociacijas biedribas uzdevumi ir: biedru kopigas darbibas programmas izstrade un to izpildes nodrošinašana; biedru interešu parstavēšana valsts varas, valsts parvaldes, saimnieciskajas un sabiedriskajas institūcijas, ka ari starptautiskajas organizacijas; pieredzes apmaiņas organizēšana; Asociacijas biedru apmaciba un kvalifikacijas paaugstinašana; biedru darba popularizēšana un to prestita celšana; metodiska, juridiska un konsultativa palidziba Asociacijas biedriem.

Izvirzita mērķa un uzdevumu istenošanai Asociacija: piedalas normativo aktu, kas saistiti ar nekustamo ipašumu, izstradē, sadarbojoties ar kompetentam valsts varas institūcijam; organizē un koordinē sakarus ar attiecigam arvalstu organizacijam, kas parstav Asociacijas biedru intereses starptautiskajas organizacijas; uztur pastavigus kontaktus ar valsts likumdošanas un izpildvaras institūcijam, brivi izplata informaciju par savu darbibu, izveido savus preses izdevumus un citus masu informacijas lidzekļus, veic citu publisko (un saimniecisko) darbibu saskaņa ar „Biedribu un nodibinajumu likumu”.

Asociacijai ir tiesibas: izsniegt noteikta parauga sertifikatus, atbilstoši “Nolikumam par nekustama ipašuma aģentu, makleru, juridisku personu un personalsabiedribu profesionalas kvalifikacijas sertifikata saņemšanas kartibu”; pagarinat vai anulēt izdotos minētos sertifikatus; veikt citu darbibu, kas vērsta uz Asociacijas Statūtos izvirzito mērķu un izdevumu istenošanu. [58]

Savukart Asociacijas biedriem jaievēro Ētikas kodekss, kas pieņemts Kopsapulcē, 2004. gada 22. aprili.

Nekustamo ipašumu starpnieku darbiba ir sociali atbildigs bizness, tapēc ir nepieciešama zinama kontrole. Šaja ziņa Latvija ir izveidojusies savdabiga situacija - maklera profesijai nav nepieciešamas ne specialas zinašanas, ne attiecigs dokuments. Savukart asociacijas LANIDA biedriem tiek piešķirts viņu profesionalas kompetences apliecinošs dokuments. Ieviešot brivpratigas sertificēšanas sistēmu, asociacija LANIDA ir pacentusies strikti nodalit sertificētus profesionaļus no parējiem, tadējadi sakartojot profesionalo vidi un garantējot klientiem maksimalu darijumu drošumu un augstu apkalpošanas limeni. Par LANIDA biedru var kļūt tikai tas juridiskas vai fiziskas personas, kuru pamatdarbiba ir saistita ar darijumiem ar nekustamajiem ipašumiem un kuriem ir pieredze šaja joma. [59]

2006. gada LANIDA nekustamo ipašumu kompaniju starpa rikoja trešo konkursu “Atziniba”. Konkursa mērķis ir pievērst sabiedribas uzmanibu augstas kvalitates standartu veidošanai nekustamo ipašumu tirgū, ka paaugstinat sabiedribas interesi par maklera profesiju un tas reitingu. Šis konkurss ir uzskatams par profesionaliem svētkiem specialistiem, kas darbojas ļoti saretģita nekustamo ipašumu uzņēmējdarbibas sfēra. [60] 2006. gada konkursa „Atziniba – 2006” nominacijas un to ieguvēji:

Labaka nekustamo ipašumu kompanija – „Balsts”

Labaka kompanija majokļu tirgū – „VestaBalt”

Labaka kompanija jauno majokļu pardošana – „Ober Haus Real Estate Latvia”

Labaka kompanija komercplatibu tirgū – „Arco Real Estate”

LANIDA labakais makleris – Ilze Mazurenko, kompanija „Immostate”

Visstraujak augošais nekustamo ipašumu uzņēmums – „Tokarev Invest”

Labakais turnalists nekustamo ipašumu joma – Ingrida Drazdovska (Dienas Bizness) un Romans Golubevs (Kvadratmetrs) [61]

NIMA – Latvijas Nekustama ipašuma makleru un aģentu korporacija–biedriba. Dibinata 1995. gada un apvieno Latvija profesionali praktizējošos maklerus un aģentus, kuri savu piederibu korporacijai NIMA un kompetenci var apliecinat ar NIMA izdotu un ar ta darbibas termiņa pagarinatu „Profesionalas kompetences sertifikatu”.

Biedribas NIMA galvenie mērķi ir: nepartraukti veicinat un pilnveidot savu biedru profesionalo izaugsmi; aizstavēt savu biedru likumigas un profesionalas intereses,
veidot un stiprinat brivu un kulturalu, starptautiskam normam atbilstošu, nekustama ipašuma tirgu Latvija; sadarbojoties ar starptautiskam NI starpniecibas darijumu specialistu apvienibam un organizacijam popularizēt savu un Latvijas NI tirgu arpus Latvijas robetam. [62]

Korporacijas biedriem ir jaievēro ētikas kodekss. Ētikas Kodekss nosaka makleru un aģentu profesionalas normas un pienakumus, kas ir stingri jaievēro. Nekadu apsvērumu dēļ makleris un aģents nedrikst parkapt ši Ētikas Kodeksa prasibas. [63] Maklera vai aģenta sertifikatu piešķir uz laiku no viena gada lidz pieciem gadiem, ņemot vēra pretendenta izglitibas limeni un praktiskas darbibas ilgumu specialitatē, ar tiesibam noteikta kartiba pagarinat ta darbibas termiņu. [64] Par sertificētu makleri vai aģentu var būt fiziska persona, kura:

ir ieguvusi augstako vai vidējo un specialo (profesionalo) izglitibu;

ir nokartojusi Latvijas nekustama ipašuma makleru un aģentu korporacijas Nekustama ipašuma macibu atbalsta centra kvalifikacijas eksamenu specialaja (profesionalaja) izglitiba;

ir ieguvusi praktiskas iemaņas, vismaz divus gadus veicot darijumus ar nekustamo ipašumu - maklera sertifikata iegūšanai;

parvalda valsts valodu normativajos aktos noteiktaja limeni;

apliecinajusi apņemšanos ievērot un pildit profesionalas ētikas kodeksa prasibas;

ir sasniegusi 18 gadu vecumu. [65]

NIMA MAC – nekustama ipašuma macibu atbalsta centrs - profesionala privata izglitibas iestade, kuras darbiba un izglitibas programmas domatas nekustama ipašuma (NI) industrijas t.sk. NI tirgus, ekonomikas u.c. specialistu profesionalo zinašanu apgūšanai, papildinašanai un pilnveidošanai. [

NISA – Nekustama ipašuma specialistu apvieniba izsniedz profesionalas kompetences sertifikatu, noradot specialitati, kura dota fiziska persona ir kompetenta. Biedriba “Nekustama Ipašuma Specialistu apvieniba NISA” ir profesionala biedriba, kuras mērķis ir apvienot šis plašas un tik nozimigas nozares specialistus, ar mērķi, lai atvieglotu un veicinatu kontaktu un informacijas apmaiņas iespējas, gan starp nozares specialistiem, gan lai nodrošinatu klientiem efektivu pieeju šis plašas nozares sniegtajiem pakalpojumiem un informacijai, tadējadi veicinat gan nozares attistibu, gan valsts ekonomiku kopuma.

Biedribas NISA galvenie mērķi: Konsolidēt visu nekustama ipašuma nozaru un specialitašu specialistus viena vienota organisma; veicinat un pilnveidot saites, kontaktus un informacijas apmaiņu starp datadu nekustama ipašuma nozaru specialistiem; veidot centralizētu nekustama ipašuma informativo bazi un padarit to ērti pieejamu sabiedribai; veidot vienotu nekustama ipašuma parstavniecibu, kas varētu sekmigi kontaktēt ar valsti un tas institūcijam, aizstavēt kopigas nekustama ipašuma industrijas un tas specialistu likumigas un profesionalas intereses; stiprinat un attistit vienu no galvenajiem valsts ekonomikas stūrakmeņiem, nekustama ipašuma industriju; sadarbojoties ar starptautiskam NI starpniecibas darijumu specialistu apvienibam un organizacijam arpus Latvijas robetam. [

ASPRO – nekustamo ipašumu profesionaļu asociacija. ASPRO – ta ir atbilstiba augstiem Eiropas profesionalajiem standartiem. Viens no svarigakajiem noteikumiem profesionalaja darbiba nekustama ipašuma tirgū - ir klientu uzticiba. Nekustama ipašuma profesionaļu asociacija ASPRO speciali izstradaja nekustama ipašuma sertifikacijas standartus Asociacija esošie kvalitates standarti, profesionalas ētikas kodekss un profesionalas kvalifikacijas kritēriji atbilst pašam augstakajam Eiropas prasibam. Tada veida, sertifikacija nekustama ipašuma profesionaļu asociacija ir uzticibas garants.

Asociacijas darbibas virzienos vispirms ir jaizceļ sekojošie: asociacijas profesionaļu kvalifikacijas sertifikacija; praktizējošo makleru profesionalo zinašanu papildinašana; ētikas kodeksa integrēšana praktizējošo makleru darba; darijumu drošibas nodrošinašana; iesacēju makleru sagatavošana un apmacišana; ka ari: maklera godiga atalgojuma koncepcijas izstradašana, profesionala palidziba praktizējošiem makleriem sastadot juridiskos dokumentus, makleru, kuri ir asociacijas locekļi, un klientu nodrošinašana ar nepieciešamo juridisko palidzibu un atbalstu (ši iemesla dēļ asociacija noslēdza ligumu par sadarbibu ar plaši pazistamo juristu - Arminu Straumi). [ Šobrid ASPRO ir 37 locekļi. Lai kļūtu par ASPRO locekli: asociacijas locekļa kandidatam jabūt ricibspējigai personai, sasniegušai 18 gadus, sertificējamas personas darba pieredzei nekustamo ipašumu tirgū jabūt ne mazakai ka viens gads, nekustama ipašuma profesionaļu asociacijas loceklim ir jaievēro profesionalas ētikas kodekss, kandidatam, asociacijas noteikta kartiba ir jasaņem tiesibas uz ASPRO profesionalas kvalifikacijas sertifikaciju. Bez tam, par asociacijas locekli var kļūt juridiska persona. Juridiskai personai ir sekojošas prasibas: firmas statūtos ir jabūt paredzamai darbibai ar nekustamo ipašumu, firma-kandidats ir darbojies nekustama ipašuma tirgū ne mazak ka vienu gadu, firmas darbinieki apņemas ievērot ASPRO profesionalo ētikas kodeksu, firma asociacijas noteikta kartiba ir saņēmusi tiesibas uz ASPRO profesionalas kvalifikacijas sertifikaciju. [

LIVA – Latvijas ipašumu vērtētaju asociacija. Dibinata 1995. gada. LIVA galvenais uzdevums ir izveidot un attistit visparpieņemtai vērtēšanas praksei un starptautiskajiem vērtēšanas standartiem atbilstošu vērtēšanas sistēmu, ka ari izveidot un attistit vērtētaju izglitibas sistēmu. Pašlaik LIVA ir 94 biedri, 116 biedru kandidati, ka ari ka LIVA asociētais biedrs ir uzņemta 14 ar ipašuma vērtēšanu saistita uzņēmējsabiedriba.

Viens no atbildigakajiem LIVA uzdevumiem ir vērtētaju profesionalas kvalifikacijas parbaude un profesionalas kvalifikacijas sertifikatu izsniegšana. Kopš 1997. gada LIVA veic vērtētaju sertifikaciju visas vērtēšanas kategorijas. Latvijas Vērtētaju asociacija kvalifikacijas sertifikatus izsniedz fiziskam personam sekojošiem vērtēšanas darbiem:

nekustamas mantas (ipašuma) vērtēšanai;

uzņēmējdarbibas (biznesa) un nematerialo aktivu vērtēšanai;

kustamas mantas (ipašuma) vērtēšanai. [

Lai kļūtu par sertificētu vērtētaju, nepieciešams iziet diezgan apjomigu sertificēšanas kursu. Galvenie principi sertifikata saņemšanai: jaiegūst asistenta statuss, ko piešķir, ja ir apgūtas teorētiskas zinašanas 400 stundu apjoma, sekmigi nokartots teorētisko parbaudijumu eksamens, pēc tam ir jabūt 3 gadus profesionalas darbibas pieredzei asistenta statusa, jasaņem pozitiva recenzija par asistenta statusa veiktajiem vērtējumiem un sekmigi janokarto teorētisko un praktisko zinašanu parbaudes eksamens. [

2.3.2. Lielako nekustamo ipašumu kompaniju apraksts

Saskaņa ar datiem no Latvijas nekustamo ipašumu darijumu asociacijas (LANIDA) Interneta majas lapas – šobrid tirgu veido 113 nekustamo ipašumu (NI) kompanijas, [73] no kuram 40 ir LANIDAs biedru sastava. Diemtēl pieejamas informacijas ierobetotibas dēļ, nav zinams katras NI firmas kopējais apgrozijums un šis bija viens no mērķiem pētijumam, kuru 2007. gada marta veica kompanija Ober Haus. Par pētijuma mērķauditoriju tika izvēlēti Latvijas TOP 300 uzņēmumi (pēc 2005. gada apgrozijuma), arzemju kompaniju parstavniecibas, kas darbojas datadas nozarēs. Pētijuma galvenais mērķis bija noskaidrot, kadi faktori ietekmē biroju telpu visparigo izvēli, ka ari, kadas telpas tiek izmantotas pašreiz. Pētijuma ietvaros tika noskaidrota nekustamo ipašumu firmu atpazistamiba Latvija, ka ari popularizēts kompanijas Ober Haus vards. Par pētijuma metodi tika izmantota telefonaptauja, kuras laika izdevas noskaidrot ne tikai atbildes uz interesējošiem jautajumiem, bet ari gūt jaunus potencialos klientus. Pēc kompanijas Ober Haus veikta pētijuma datiem (skatit 2.11. att.), autors izvēlējas septiņas NI kompanijas, un vēl vienu, ko ari uzskata par vienu no lielakajiem „spēlētajiem” NI tirgū.

2.11. att. Popularakas NI kompanijas pēc respondentu dotajam atbildēm

Par zinamako kompaniju respondenti minēja „Ober Haus”. Ober Haus Real Estate Latvia ir lielaka NI kompanija, kas savu darbibu izvērsusi Baltijas un Centraleiropas reģionos. Šis firmas sikaku darbibas aprakstu autors aprakstijis darba 3. daļa.

LATIO ir viens no pirmajiem un lielakajiem nekustama ipašuma uzņēmumiem Latvija, dibinats 1991. gada. Uzņēmuma nodarbinato darbinieku skaits jau sasniedzis 250. Savas darbibas laika LATIO audzis ne tikai skaitliski, bet ari teritoriali. Pieaugot darijumu apjomiem, LATIO paplašinas, atverot nodaļas gan visos Rigas mikrorajonos, gan lielakajas Latvijas pilsētas. Kopējais nodaļu skaits sasniedz 35 vienibas. 1999. gada janvari darbu uzsaka LATIO nodaļa Igaunijas galvaspilsēta Tallina. SIA LATIO piedava plašu, ar nekustamo ipašumu darijumu saistitu pakalpojumu spektru – konsultacijas, ipašuma vērtēšanu, palidzibu kreditēšanas jautajumos, ka ari nekustama ipašuma tirdzniecibu, nomu un iri, parvaldišanu un apsaimniekošanu. LATIO ir asociaciju LANIDA (Latvijas nekustamo ipašumu darijumu asociacija) un LIVA (Latvijas ipašumu vērtētaju asociacija) asociētais biedrs. [

ARCO Real Estate dibinats 1992. gada Tallina. Mates kompanija ARCO Vara Holding šobrid ir viena no ietekmigakajam nekustama ipašuma kompanijam tirgū Igaunija. ARCO Real Estate ir parstavēts visas Baltijas valstis, Ukraina, Bulgarija un Rumanija, kopa 16 pilsētas. Nepartraukti attistoties, ARCO atvēruši 7 filiales Latvijas pilsētas. Centralaja biroja Riga atrodami gan nekustama ipašuma vērtētaji, gan konsultanti, ka ari nekustamo ipašumu attistitaju uzņēmums ARCO Development. ARCO Real Estate misija: būt mūsdienigam un augstu vērtētam risinajumu sniedzējam nekustamo ipašumu joma. Arco Real Estate vizija: kļūt par nekustamo ipašumu simbolu.

BALSTS ir viena no lielakajam nekustamo ipašumu kompanijam Latvija, kas jau 15 gadus nodarbojas tikai un vienigi ar klientu apkalpošanu. 2006. gada SIA „Balsts” tika atzita par labako nekustamo ipašumu kompaniju Latvija. Cits darba stils – ta varētu raksturot galveno iezimi, kas izceļ kompaniju starp daudzam lidzigam nekustamo ipašumu tirgū. Piedavatie pakalpojumi: dzivokļu tirdznieciba jaunajos projektos, nekustamo ipašumu tirdznieciba (pirkšana un pardošana), komerctelpu noma, maju un dzivokļu ire, jebkura veida nekustama ipašuma vērtēšana. [76] Šobrid kompanija BALSTS strada pie sava jauna tēla veidošanas. Tas iepriekšējais logo ar „B” burtu tiek nomainits uz vaļa attēlu, kas simbolizē to, ka pasaule tiek balstita uz tris vaļiem.

AMBER Real Estate mērķis ir kļūt par profesionalakajiem un uzticamakajiem partneriem nekustamo ipašumu joma. Izvirzot par prioritati visaugstakos klientu apkalpošanas standartus un vērtibas. Kompanijas pamatvērtibas ir uzticiba un profesionalitate. [77] AMBER parstav klientu intereses darijumos ar visa veida nekustamajiem ipašumiem: dzivojamam platibam, majam, zemesgabaliem, komercobjektiem, investiciju projektiem un jaunajiem nekustamo ipašuma projektiem. Kompanijas klienti saņem palidzibu kreditu noformēšana bez maksas. [78]

NIRA Fonds - viena no pirmajam un vadošajam kompanijam Latvija, dibinata 1991. gada. 1993. gada atver biroju Sanktpēterburga, kur notiek četru ēku rekonstrukcija pilsētas vēsturiskaja centra. 1994. gada izveido vērtēšanas biroju un sadarbiba ar Latvijas Privatizacijas aģentūru, novērtēti pamatfondi un nekustamais ipašums lielakajiem valsts uzņēmumiem. [79, 80] Kompanijas piedavatie pakalpojumi: starpniecibas pakalpojumi (tirdznieciba, noma un ire) juridiskie pakalpojumi, hipotekarie pakalpojumi, NI novērtēšana, NI parvaldišana, konsultēšana. NIRA fonds galvenokart ir pazistams ar apsaimniekošanas pakalpojumiem. [81]

REALIA nekustamie ipašumi ir starptautiska kompanija, kas savu darbibu Latvija uzsaka 2001. gada. Igaunija jau vienpadsmit gadus atrodas firmas mates uzņēmums ar nosaukumu Pindi Kinnisvara. Realia biroji ir visas Baltijas valstis, Lietuva tas savu darbibu saka 2006. gada. 2002. gada REALIA kļūst par vairaku starptautisku nekustama ipašuma asociaciju, tadu ka LANIDA, CEREAN (Central European Real Estate Associations Network), FIABCI, CEPI, EPAG dalibnieku. 2003. gada tiek izveidota jauno projektu apkalpošanas un attistišanas nodaļa. [82] REALIA pakalpojumos ietilpst: makleru pakalpojumi, NI vērtēšana, projektu parvaldišana, attistišana un realizēšana, palidziba kredita noformēšana, NI apsaimniekošana, NI apdrošinašana. [83]

RIGAS KORE attista nekustamo ipašumu tirgu Riga un Latvija kopš 1996. gada. [84] RIGAS KORE ir lielakais ires specialists Latvija, ar ļoti plašu datu bazi, ipašumu rezervēšanu un komunalo dzivokļu komplektēšanu. Pakalpojumu klasta ietilpst ne tikai dzivojamo platibu ire, bet ari tirdznieciba, vērtēšana un palidziba kreditēšanas jautajumos. Bez verbalas komunikacijas RIGAS KORE piedava ari mūsdienigu informacijas apmaiņu – nosūtit klientam interesējošu vēstijumu isziņu veida uz mobilajiem telefoniem un/vai e-pastu. [85]

Ar šo – lielako un spēcigako – kompaniju raksturojumu autors deva ieskatu, kadai būtu jaizskatas nopietnai NI kompanijai, kas vēlas uzsakt vai pilnveidot savu darbibu Latvija. Pamatojoties uz NI nozares aktivitati, izaugsmi un lielajiem ienakumiem, ar katru gadu pieaug jaunu, tikko dibinato NI firmu skaits. Taču viņu dzivotspēja nav ta vieglaka, it ipaši, ja tirgū jau pastav vairakas nozares firmas-dominantes. Vietējie klienti, investori vēlas būt droši par savu pirkumu, par finansu darijumiem, tapēc bietak izvēlas sadarboties ar labi zinamam firmam, nevis pakļaut sevi nezinamam riskam.

Diemtēl paralēli šo godigo un spēcigo firmu-konkurentu darbibai pastav ari negodiga konkurence. Nereti ta sauktais „kaktu makleris” darbojas nelikumigi, darijumos ar nekustamo ipašumu visu par pakalpojumu saņemto naudu ieliek vien sava kabata. Tada veida pie milzigam naudas apmaiņam valsts neiegūst pilnigi neko, jo šie „kaktu makleri” nemaksa ne PVN, ne uzņēmuma ienakuma nodokli, ne iri par izmantotajam biroja telpam (jo viņam gluti vienkarši tadu nav), ne ari darba samaksu saviem padotajiem (kuru ari viņam nav, pretēji lielajam firmam). Šie negodigas konkurences autori ir ka liels melns traips visai nekustamo ipašumu nozarei, kurš, manuprat, vēl diezgan ilgi netiks izskausts no šis nozares.

Darba trešaja daļa autors aprakstis vienu no vadošajam NI kompanijam Centraleiropa, veiks salidzinajumu ar lielakajiem tas konkurentiem un izvērtēs problēmas, kas skar uzņēmumu, ka ari dos praktiskus ieteikumus to risinašanai.

3. NEKUSTAMA IPAŠUMA KOMPANIJAS SIA OBER HAUS REAL ESTATE COMPANY PIEREDZES IZVĒRTĒŠANA

3.1. Kompanijas Ober Haus vēsturiska attistiba un apraksts

Ober Haus ir lielaka un vieniga nekustama ipašuma kompanija, kas savu darbibu izvērsusi Baltijas un Centraleiropas reģionos, izveidojot birojus Polija, Igaunija, Latvija, Lietuva un Ukraina. Ober Haus piedava augstas kvalitates nekustama ipašuma pakalpojumus kopš 1994. gada. Kopuma 30 birojos strada vairak ka 320 nekustama ipašuma specialistu. [

3.1.1. Ober Haus Real Estate Company izveidošanas

Ober Haus Real Estate tika nodibinata 1994. gada, Igaunija. Tas dibinatajs - Pols Oberšnaiders (Paul R. Oberchneider) - uz Igauniju bija ieradies no ASV, lai izzinatu savas dzimtas ciltsrakstus. Pēc četriem gadiem, 1998. gada, vienlaicigi tika atvērti Ober Haus biroji Latvija un Lietuva. Kompanija ar savu darbibu pamazam parņēma visu Baltiju, atverot arvien jaunas filiales katra no valstim. 2002. gada durvis vēra Ober Haus birojs Polija un 2006. gada – Ukraina. Šobrid pavisam ir 33 Ober Haus biroju, no kuriem 6 – Igaunija, 7 – Latvija, 10 - Lietuva, 9 – Polija, 1 – Ukraina.

Ober Haus ir starptautiska nekustama ipašuma kompanija, kas, balstoties uz savam zinašanam un pieredzi vietēja un starptautiskaja nekustama ipašuma tirgū, strada ar mērķi, piedavat augstakas kvalitates nekustama ipašuma pakalpojumus centralaja un Austrumeiropa. Pret klientu Ober Haus attiecas ka pret savu partneri, ar kuru tiek veidota ilgtermiņa sadarbiba ar veiksmigu rezultatu. Firmas Ober Haus stratēģija ir nepartraukti attistities, arvien paplašinot savu ģeografisko loku, pilnveidojot un uzlabojot piedavatos pakalpojumus, lai nodrošinatu klientiem augstaka limeņa nekustama ipašuma pakalpojumus jebkura no firmas filialēm visas valstis, kuras firma darbojas. [102]

Kompanijai ir divi galvenie darbibas virzieni: starpniecibas pakalpojumi klientiem un darbiba ka investoriem/attistitajiem. Ober Haus bija viena no pirmajam kompanijam, kas investēja nekustamaja ipašuma un ipašuma atjaunošana Baltija reģiona. Kompanija bija aizsacējs dzivojamo, tirdzniecibas platibu un viesnicu nozares attistiba. [

Ober-Haus ir pilna servisa nekustama ipašuma kompanija, kas saviem klientiem piedava plašu pakalpojumu klastu, ieskaitot:

Dzivojamo un komercplatibu tirdzniecibu

Dzivojamo un komercplatibu nomu

Nekustama ipašuma novērtēšanu

Nekustama ipašuma parvaldišanu

Investiciju projektu konsultacijas

Tirgus pētijumus

Ober Haus marketinga nodaļa ir atbildiga par kompanijas kopējo imidtu un firmas reklamu. Marketinga nodaļai ir janodrošina, lai informacijas par kompanijas pakalpojumiem nonaktu lidz pēc iespējas plašakai potencialo klientu auditorijai un lai sabiedriba valditu pozitivs priekšstats par kompaniju. Nodaļas pienakumos ietilpst ari atsevišķu projektu un ipašumu reklamas kampaņu planošana un izpilde. [102]

Ober Haus principi ir uzņēmuma darbibas un darbinieku personiskas dzives pamata. Vienmēr paturot prata šos principus, darbinieki spēj profesionalak apkalpot savus klientus un saglabat augsta limeņa profesionalo integritati visa, kas tiek darits [

Esi godigs un uzticibas cienigs

Turi savus solijumus

Izturies pret citiem ta, ka tu gribētu, lai citi izturētos pret tevi

Cieni citus

Nepartraukti pilnveidojies

Esi pozitivs

Ieklausies klientos

Nenorobetojies no kolektiva

Nospraud sev skaidrus mērķus

Uzņemies atbildibu par savu ricibu

Lai ko tu daritu, centies būt labakais

3.1.2. Ober Haus Real Estate darbiba Latvija

Latvija Ober Haus darbibu saka 1998. gada. Jaatzist, ka sakums nebija visai daudzsološs un sekmigs. Notika bieta direktoru maiņa, lidz 2002. gadam, kad Ober Haus izpilddirektora krēslu ieņēma pašreizējais ši amata parstavis, kurš savu darbu saka ar ievērojamam parmaiņam. 2002. gada bija divi biroji Riga (Dzirnavu iela un Vecriga) un viens Jūrmala ar kopējo darbinieku skaitu - 20. Jūrmalas birojs tika uzreiz slēgts savas nerentablitates dēļ, savukart parējos divos uz pusi samazinats darbinieku skaits, lidz kompanija bija atstati vien 10 darbinieki. Šaja laika jau tika veidota profesionala un spēciga Ober Haus komanda, vien darba pieņemot un nodarbinot pašus spējigakos un labakos nekustamo ipašumu specialistus.

2003. gada tika atvērts vēl viens dzivojamo platibu birojs Riga (Teika) un vērtēšanas birojs Liepaja un 2004. gada pa birojam Ventspili, Talsos un Valmiera. 2005. gada Talsu birojs tika slēgts. 2007. gada marta Ober Haus atvēra biroju Jelgava un uz šo bridi Latvija ir 7 Ober Haus biroji (3 Riga un 4 citas Latvijas pilsētas), kopa nodarbinot 63 darbiniekus. Juridiski pastav divi Ober Haus uzņēmumi: Ober Haus Real Estate (struktūru skatit 1. pielikuma) un Ober Haus Vērtēšanas Serviss (struktūru skat. 2. pielikuma). Darbinieku sadalijums pēc darbibas sfēras ir šads: jauno dzivojamo platibu brokeri, sekundara tirgus brokeri, ires brokeri, maju un zemju brokeri, biroju pardošanas/nomas brokeri, tirdzniecibas platibu, noliktavu pardošanas/nomas brokeri, vērtētaji un administracija.

Būtisks pavērsiens Ober Haus vēsturē bija 2005. gada maija, kad tika izveidota Jauno Projektu nodaļa. Jaunizveidotas nodaļas darbibas pamata bija piesaistit jauno dzivojamo projektu attistitaju uzmanibu un piedavat attistitajiem pilnu pakalpojumu paketi. Darbibas sakuma nodaļai bija vien dati jaunie projekti, ko piedavat patērētajiem, bet, veiksmigas darbibas, rūpigas tirgus izpētes un profesionalas komandas rezultata, nepilnu divu gadu laika Jauno Projektu nodaļa saviem klientiem piedava jau vairak ka 70 jauno projektu, kļūstot par lideri jauno majokļu pardošana. Ka gandarijums par paveikto darbu ir Latvijas nekustamo ipašumu darijumu asociacijas konkursa „Atziniba 2006” apbalvojuma tituls – Labaka kompanija jauno majokļu pardošana. 

Majokļu otrreizēja tirgus nodaļa nodarbojas ar to objektu tirdzniecibu, kas tirgū tiek pardoti otrreiz, t.i., ja ipašums tiek pirmo reizi pardots, tad ta ir pirmreizēja pardošana, ja otrreiz vai vairakkartigi, tad – otrreizēja pardošana. Pirmreizēja tirgus brokeriem ipašumus uz pardošanu piedava ēku attistitaji, ar kuriem uzņēmums ir noslēdzis ligumu par pardošanu, savukart otrreizēja tirgus brokeriem pašiem jameklē klienti (piemēram, caurskatot sludinajumus Interneta, laikrakstos), kuri vēlas pardot savu ipašumu. Tas, protams, ir saretģitak, toties komisijas maksa ir lielaka. Kad ir „atrasts” klients, kurš vēlas pardot savu majokli, tad talakas darbibas ir šadas: pēc abu pušu (brokera un klienta) vienošanas par konkrētu laiku, apskata ipašumu, noskaidro visu ta sastavu (istabu skaits, sērija, tehniskais stavoklis, remonts utt.), iepazistas un saņem no ipašnieka ipašuma tiesibu apliecinošu dokumentu kopijas, nofotografē ipašumu, veic salidzinošo tirgus analizi un vienojas par cenu, noskaidro, vai ipašums ir ieķilats vai citadi apgrūtinats, noslēdz pakalpojuma ligumu, to rūpigi un precizi aizpildot. Talak datus par ipašumu un klientu (pardevēju) brokeris ievada uzņēmuma datu bazē, ievieto reklamas sludinajumus par ipašumu Interneta portalos un laikrakstos. Šaja mirkli notiek NI firmu konkurence par klientu-pircēju, jo visam firmam pamata ir viena mērķauditorija un ar veiksmigiem marketinga lidzekļiem firmai izdosies piesaistit konkrēto pircēju un nostiprinat savu konkurētspēju. Turklat marketinga uzdevums ir piesaistit ne vien pircējus, bet ari pardevējus! Ipašuma realizacijas shēmu skatit 3.1. attēla.

3.1.att. Ipašuma realizacijas shēma

Kad ir „atrasts” potencialais pircējs, notiek ipašuma apskate, kuras laika tiek parakstits apskates protokols. Ja pircējs izvēlas veikt pirkumu, tad starp pircēju un pardevēju tiek sagatavots un noslēgts rokasnaudas ligums, abas puses vienojas par pirkuma liguma noteikumiem, norēķinu un ipašuma nodošanas kartibu, paraksta pirkuma ligumu un nostiprinajuma lūgumu, brokeris ar pardevēju paraksta darijuma aktu, pardevējs veic norēķinus ar Ober Haus un brokeris izraksta rēķinu. Veidojot darijumu tiek noskaidrots, vai pircējs ipašuma iegadei ņems kreditu banka. Ja pircējs ņems kreditu, tad ir nepieciešams ipašuma vērtējums. Lai veiktu vērtējumu, ir nepieciešami šadi dokumenti: dzivoklim – inventarizacijas lieta, Zemesgramatas aplieciba (ja dzivoklis nav reģistrēts Zemes gramata, tad privatizacijas aplieciba), majai – inventarizacijas lieta (vai projekts nepabeigtam majam), Zemesgramatas aplieciba, zemes robetu plans, zemei – izziņa no pašvaldibas par lietošanas mērķi, Zemesgramatas aplieciba, zemes robetu plans. Vērtējuma izpildes laiks parasti ir 1 – 3 dienas.

Ober Haus ires nodaļa saviem klientiem galvenokart piedava ekskluzivus dzivokļus un majas uz ilgtermiņa iri (minimalais ires laiks ir 3 mēneši). Atšķiriba no citam NI firmam, Ober Haus komisijas maksu par pakalpojumu saņem no ipašuma saimnieka, turklat tas tiek darits tikai tad, kad jau ir atrasts irnieks.

Ober Haus komercnodaļa veic darijumus ar biroju platibam, tirdzniecibas platibam, noliktavam, namipašumiem un investiciju objektiem. Ja pircējs ir fiziska persona, tad nepieciešami šadi dokumenti: pase, pilnvara (ja pircējs darbojas uz pilnvaras pamata), bankas izsniegta Garantijas vēstule (ja ipašuma iegadei tiek ņemts kredits banka), ja juridiska persona: statūti, reģistracijas aplieciba, PVN maksataja izziņa un aplieciba, izziņa no Uzņēmuma reģistra par dalibnieku sastava un personu paraksta tiesibam, kopsapulces lēmums par objekta pirkšanu.

Šobrid Ober Haus plano jaunas – investicijas nodaļas – izveidi.

Lai veicinatu savu pastavigo izaugsmi, kompanija ir izvirzijusi sev ilgtermiņa un istermiņa mērķus, kurus autors ir sakartojis stratēģiskajos, taktiskajos un operativajos mērķos:

Stratēģiskie mērķi – kļūt par nekustamo ipašumu liderkompaniju, sniegt vispilnigako un kvalitativako servisu nekustamo ipašumu pakalpojumu tirgū, nodrošinot klientu ar visu viņam nepieciešamo pakalpojumu komplektu - veca ipašuma pardošanu, jauna piemeklēšanu, novērtēšanu un konsultēšanu par kreditiem u.c.

Taktiskie mērķi – pastavigi palielinat darbinieku skaitu (maklerus un vērtētajus), palielinat tirgus daļu visos darbibas sektoros, celt darba kvalifikaciju, uzlabot pakalpojumu kvalitati, novēršot paviršibas un trūkumus darbibas sistēma (laiciga atskaišu iesniegšana, norunato tikšanos nekavēšana u.c.), paplašinat vērtēšanas servisu, atverot jaunus vērtēšanas birojus valsts robetas, veikt tirgus analizi, kompanijas „eksperta” tēla nostiprinašana masu saziņas lidzekļos.

Operativie mērķi – sekmigi veicinat nekustamo ipašumu tirdzniecibu, veiksmigi sadarboties ar klientiem, noteikt operativos planus par veicamajiem darbiem nakamajam mēnesim.

Kompanijas SVID analize.

Stipras puses: spēcigs un labi atpazistams zimols, starptautisks tikls, plašs pakalpojumu spektrs, specializacija pa nozarēm, biroju izvietojums.

Vajas puses: liela darbinieku rotacija, vajš zemju piedavajums (salidzinajuma ar majokļu un komercplatibu piedavajumu), nepietiekams investiciju un zemju aģentu sagatavotibas limenis, trūkumi klientu apkalpošana, nepietiekams licencēto vērtētaju skaits.

Iespējas: jaunu pakalpojumu (darbibas virzienu) ieviešana, sadarbiba ar jaunu dzivojamo projektu attistitajiem agra projekta attistiba stadija, sadarbiba ar citu valstu Ober Haus birojiem pircēju piesaistišanai, palielinat reģionalo ekonomisko aktivitašu izaugsmi, klientu apkalpošanas servisa uzlabošana, biroju efektivitates palielinašana, aģentu darba produktivitates palielinašana.

Draudi: augsts konkurences limenis starp kompanijam un brokeriem, konkurences palielinašanas, ienakot tirgū jaunam starptautiska kompanijam, profesionalo brokeru pareja uz privato biznesu, jaunu spējigu brokeru trūkums darba tirgū – pieredzējušie brokeri nevēlas pievienoties „lielajam” kompanijam.

Šobrid Ober Haus darbiba veiksmigi ir uzsakta Ukraina. Kompaniju attistibas stadija spēcigu dara starptautiskie sakari, vēra tiek ņemta pieredze, zinašanas un atpazistamiba. Vienkaršakais veids, ar ko iekarot tirgu, ir dargo dzivokļu ire. Ukraina ir ļoti maksatspējiga publika, kada mums bija pirms desmit gadiem. Šobrid Latvija ienesigakais veids ir investiciju objekti, tapēc Ober Haus pastiprina savu aktivitati jauno dzivojamo projektu un komercplatibu joma. Paralēli tam Ober Haus darbiniekus no visam valstim apmaca arzemju specialisti par investiciju procesiem un niansēm, lai darbs un serviss šaja joma būtu pirmklasigs!

Lai novērtētu tos tirgus segmentus, kur Ober Haus ir visatpazistamakais, 2007. gada marta tika veikta tirgus izpēte telefonaptaujas veida. Pēc 99 aptaujatajiem Rigas, jauši izvēlētajiem, respondentiem – datadu biroju darbiniekiem, Ober Haus ieguva informaciju, ka cilvēki lielakoties zina, ka darbibas sfēra ir nekustamie ipašumi. Te gan jamin fakts, ka firmas nosaukuma vards „Haus” (maja – tulk. no vacu val.) vacu vai angļu valodas zinatajiem jau „pasaka priekša”. Tapēc iegūtos rezultatus nevar uzskatit par absolūtiem. Vairak aptaujato zinaja teikt, ka Ober Haus nodarbojas ar jauno projektu un majokļu tirdzniecibu (rezultatus skatit 3.2. attēla). Šo informaciju nepieciešams izmantot ka marketinga stratēģijas ikdienas darba sastavdaļu, lielaku uzsvaru liekot uz komercplatibu tirgus attistišanu un vienlaicigi saglabajot pozicijas jauno majokļu tirgū. Ari komercobjektiem ar laiku jaieņem lidera loma, ka tas šobrid ir jauno majokļu tirgū, taču, lai to panaktu, ir jasastada konkrēts plans ar uzdevumiem pa ceturkšņiem un javeic sistematiska darbiba, kas saistita ar masu mēdijiem. Ar marketinga palidzibu ir japalielina kompanijas atpazistamiba nozarē, nepieciešams sastadit prioritašu planu, izejot no esošajam finansēm.

3.2. att. Kompanijas Ober Haus darbibas jomas

Tirgus pētijuma uz jautajumu „Kadas emocijas izraisa Ober Haus vards”, 29 % atbildēja, ka labas, 71 % - nekadas un 0 % - sliktas. Jautajums „No kada avota Jūs uzzinajat par Ober Haus?” ļava Ober Haus darbiniekiem redzēt, kuri informacijas un reklamas avoti „strada” (sk. 3.3. att.). Vispopularakie ir drukatie reklamas materiali un internets.

3.3. att. Popularakie informacijas avoti, kurus zina patērētaji

Darba autors veica Ober Haus Latvijas iedzivotaju segmentēšanu un rezultata izveidoja 5 segmentu grupas: pirmie ir tie iedzivotaji, kas interesējas par majokļa iegadi, NI nozares attistibu un aktivi meklē atbilstošako piedavajumu savam vajadzibam; otrie vēlas iegadaties majokli, bet vēl nav sakuši meklēt; trešie vēl tikai doma par NI iegadašanos tuvakaja nakotnē, bet vēl nemeklē un neinteresējas; ceturtie nedoma par NI iegadi tuvako gadu laika, bet zina minimalako informaciju par NI tirgu valsti; piektie nedoma vispar mainit savu dzivesvietu un neko nezina par NI tirgu valsti. Ober Haus uzdevums ir pievērst uzmanibu pilnigi visam šim segmenta grupam, lai vieni, kas vēl tikai doma, vai pirkt jaunas majvietas, būtu informēti par Ober Haus piedavajumu, un, kad viņu lēmums būs pieņemt par labu NI iegadei, lai Ober Haus būtu pirma vieta, kur viņi saks meklēt atbilstošako savam vajadzibam. Vēl bez šada sadalijuma, iedzivotajus var segmentēt, piemēram, pēc maksatspējas, pēc tautibas (cilvēki ar vienadu tautibu izvēlas raksturigus projektus vai ģeografisko novietojumu), pēc dzives stila, vecuma, dzimuma u.c. parametriem.

Šogad ceturto gadu Ober Haus organizē vienu no lielakajam NI konferencēm Baltija – BREIF – Baltic Real Estate Investment Forum. Pirms 3 gadiem tas pirmo reizi notika Igaunija, tad Lietuva, pērn Latvija un šogad atkal Igaunija. Pa šiem gadiem dalibnieku un apmeklētaju skaits ir ievērojami pieaudzis, pat triskaršojies.

Neskatoties uz grūto un atbildigo darbu, Ober Haus komanda prot ari kopa lieliski atpūsties. Vismaz reizi ceturksni ir kads kopigs pasakums, kas saliedē kolektivu un brinišķiga atpūta ar kolēģiem ir iespēja vienam par otru uzzinat ko vairak.

3.2. Kompanijas problēmu izvērtēšana

Nekustamo ipašumu nozare savu attistibu saka tikai pēdējos gados, lidz ar paziņojumu par Latvijas uzņemšanu Eiropas Savieniba, nekustamo ipašumu tirgus kļuva pievilcigs arzemju investoriem un tas sasniedza ievērojamu aktivitati. Ari vietējie iedzivotaji saka arvien vairak iesaistities nekustamo ipašumu tirdznieciba, kas nozares kompanijam lika sarosities un izvērtēt savu un konkurentu darbibu.

3.2.1. Tirgus „nesakartotiba” un ta sakartošanas iespējas

Par lielako problēmu Ober Haus un, domajams, ari citas kompanijas uzskata to, ka nekustamo ipašumu tirgus ir nesakartots. Nekustamo ipašumu tirgus nesakartotiba saistita ar to, ka nenotiek parraudziba par darijumiem ar NI, nav nodrošinata informacijas aprite, notiek izvairišanas no nodokļu maksašanas pienaciga apjoma, lidz galam nav izstradati likumi, nav definēti visi tirgus „spēlētaji”- to funkcijas, pienakumi un atbildiba, problēmam būvniecibas jautajumos un citiem NI nozares neatrisinatiem jautajumiem. Ta sakartošanai nepieciešama krietni ciešaka nekustamo ipašumu tirgus profesionaļu savstarpēja sadarbiba, ka ari problēmjautajumu vienota diskusija valsts limeni. Regulara un vienota risinajumu apspriede ar visu iesaistito jomu parstavjiem ir arkartigi svariga ari likumdošanas procesa, piemēram, tik nozimigu dokumentu ka inflacijas apkarošanas plans, Dzivojamo maju parvaldišanas likums u.c. izveidē. Nekustamo ipašumu tirgū nav ieviesti vienoti standarti, pēc kuriem vajadzētu vadities visiem nozares dalibniekiem. Tas saretģi tirdzniecibas būtibu un tirgu padara neparredzamu.

Pēdējos gados nekustamo ipašumu tirgus attistijies straujak neka likumdevēju un valdibas spēja sekot notikušajam tirgū. Lai novērstu šis nepilnibas, ir nepieciešama sadarbiba starp vairakam profesionalajam organizacijam, un sniegt iespēju valsts vaditajiem un lēmumu pieņēmējiem ieklausities tirgus profesionaļu viedokli. Paralēli tam, NI joma patlaban aktuali ir daudzi valstiski svarigi jautajumi – makroekonomikas attistibas perspektivas, nacionalas valūtas nakotne, inflacijas apkarošanas plana ieviešana, majokļu kvalitate un renovacija, ka ari daudzi citi.

2007. gada 16. aprili Riga norisinajas pirmais Latvijas nekustamo ipašumu tirgus profesionaļu diskusiju forums, kuru organizēja DnB NORD Banka un Latvijas nekustamo ipašumu darijumu asociacija LANIDA. Lielaka daļa diskusijas dalibnieku – nekustamo ipašumu nozares profesionaļu - pauda viedokli par nepieciešamibu izveidot vienotu nekustama ipašuma sfēras uzraudzibas institūciju, jo patlaban nekustama ipašuma sfēra ļoti daudzos aspektos valda haoss. Pašreizēja situacija būtu svariga vienota tirgus regulēšana un kontrole, tapēc nozares parstavji aicinaja valsti, pašvaldibas un privata biznesa parstavjus atbalstit vienotas institūcijas izveidošanu. Diskusijas dalibnieki – nozares parstavji reģionalas attistibas veicinašanai minēja iespēju ieviest diferencētu nekustama ipašuma nodokli – Rigai un reģioniem – saistiba ar šo jautajumu tiek gaidits Finanšu ministrijas projekts. [90]

Latvijas notari ir vērsušies Tieslietu ministrija ar konkrētu problēmas risinajuma priekšlikumu. Caur notaru tiklu valstij pastav iespēja neitrali uzraudzit darijumu virzibu, novēršot krapniecisku gadijumu iespējamibu. Ja valsts uzdotu notariatam uzraudzit darijumus ar nekustamo ipašumu, notari parbauditu katru darijumu un informaciju par to elektroniski nodotu nepieciešamajiem reģistriem, tadējadi nodrošinot sistematizētas informacijas pieejamibu valsts drošibas iestadēm. Cieša notaru sadarbiba ar Valsts zemes dienestu nodrošinatu elastigu un precizu ipašuma kadastra vērtibu aktualizēšanu. Lidz ar to darijumu vērtiba tiktu maksimali tuvinata patiesajai tirgus vērtibai, un nodokļi tiktu maksati par ievērojami augstakam summam, kas pozitivi ietekmētu valsts budtetu. Šada ēnu ekonomikas ipatsvara mazinašana raditu ari labvēligu vidi kvalitativam investicijam. [91]

Šobrid tapšanas stadija ir likums par PPP (privato un publisko partneribu), jo pašreizējos apstakļos daudzi ar nekustama ipašuma jomu saistitie jautajumi ir neskaidri, piemēram, attistitaju pienakumi. Tapat tapšanas stadija ir kopējais kreditu reģistrs (gaidams uz 2008. gada 1. janvari), kas aktuals konteksta ar kreditu krapšanam, kad spekulativiem darijumiem ar nekustamajiem ipašumiem vairakas bankas tiek paņemti krediti.

Nepieciešams būtu precizi definēt, kas ir spekulants un spekulativie darijumi ar nekustamajiem ipašumiem, citadi negaciju slogam pakļautas ģimenes, kuram ir gaidams vai jau noticis ģimenes pieaugums un kuras lidz ar to vēlas attiecigi palielinat dzivojamo platibu.

Kas attiecas uz nereģistrēto makleru darbibas riskiem, tad aktuals kļūst jautajums par licencēšanu, profesionalu sertificēšanu, ja grib nodarboties ar starpniecibu – būtu nepieciešams ipašs regulējums nekustama ipašuma tirgum. LANIDA valdes priekšsēdētajs E. Šins pauda viedokli, ka viena no aktualakajam problēmam un svarigakajiem uzdevumiem ir novērst krapšanas iespējas ar kadastra vērtibam, kas patlaban ir ļoti izplatita paradiba. Par nereģistrēto makleru bistamibu izsakas Notaru Padomes priekšsēdētaja Ilze Pilsētniece: „Rodas tadas situacijas, kad darijumam ar nekustamo ipašumu banka paradas viena summa, cilvēku savstarpējos norēķinos cita, bet Zemesgramata pavisam cita. Šobrid nevienai institūcijai nav iespējams to kontrolēt. Nav dinamiskas informacijas apmaiņas – notars pēc savas iniciativas parbauda šadu darijumu drošibu, taču notara riciba esošie instrumenti ir arhaiski.” Diemtēl patlaban nav skaidras informacijas, cik šadi nereģistrētie starpnieki Latvija ir, cik viņi nopelna un cik būtu jamaksa nodokļos. Vienotam regulatoram būtu jaiezimē skaidri spēles noteikumi.

Viena no būtiskakajam problēmam būvniecibas joma ir būvju nodošana ekspluatacija, pirms tas ir gatavas. Attistitajiem tas, protams, nav izdevigi, bet to nakas darit tapēc, ka nav sakartota dokumentu aprite starp Zemes gramatu, Zemes dienestu, attistitaju un dzivokļa pircēju. Japiebilst ari Zemes gramatas un Zemes dienesta nepietiekamas jaudas, kas būtiski palēnina procesu. Un šai problēmai nakamais solis būtu mūsdienigs IT risinajums.

Ari apsaimniekošanas nozarē valda haoss – lai sakartotu šo tirgu (turklat ņemot vēra, ka bez daudzdzivokļu majam ir ari rindu majas, ciemati, denacionalizētas majas utt.), jatop veselai normativo aktu sistēmai, kurai likumi par Dzivokļu ipašumu un par Dzivojamo maju parvaldišanu ir divas pamata bazes. Šada normativa baze atbildigajam institūcijam javeido krietni intensivak un atrak. [90]

Viens no veidiem, ka Ober Haus piedalas NI sakartošana, ir aktiva darbiba un piedališanas asociacijas LANIDA rikotaja standartu izstradē.

3.2.2. Konkurentu novērtēšana

Ober Haus lielakie konkurenti laika gaita kopš 2002. gada nav būtiski mainijušies. Tie ir – Realia, Arco Real Estate, Balsts, Latio. Tirgus taja laika neizcēlas ar ipašu aktivitati un pirkt nekustamos ipašumus nebija aktuali, lidz ar to konkurence tad nebija tik izteikta, kada ta ir tagad. Paralēli jaunu vietējo firmu dibinašanai šobrid uz Latvijas ka vienu no perspektivam nozares valstim skatas ari citas starptautiskas nekustamo ipašumu kompanijas. Pērn darbibu Latvija saka – Koba, kas savu darbibu jau ir ieviesusi Danija, Lietuva, Polija, Ukraina un Latvija. Komercplatibu joma ievērojams projektu skaits pieder Colliers International, kas Latvija vienu no saviem vairak ka 50 birojiem atvēra 2004. gada.

Citas NI kompanijas Latvija Ober Haus neuzskata par ipašu problēmu, vai situaciju, ka tirgū pastav liela šo firmu konkurence. Tomēr ikdienas darbiba ir jaņem vēra citu kompaniju viedoklis, piemēram, rezultati par cenu izmaiņam iepriekšēja, tekošaja vai nakamaja laika perioda. Tapat ari jaizvērtē konkurentu marketinga darbibas, iesaistišanas datadas konferencēs, pasakumos un mēģinajumi ietekmēt NI tirgu!

Tomēr konkurence pastav un ir jazina parējie tirgus dalibnieki, kuriem ir vienada mērķauditorija. Aprakstošu informaciju par Latvija lielakajam NI kompanijam autors apskatija darba 2. daļa, tapēc šaja daļa šo kompaniju apraksti otrreiz nav skatiti. Autors veiks Ober Haus un konkurentu salidzinajumu, izmantojot publiski pieejamu informaciju. Lai salidzinajuma rezultatus varētu vieglak parskatit, autors iegūto informaciju apkopoja tabulas veida (tabula 3.1.). [89, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 100]

3.1. tabula

Lielako nekustamo ipašumu firmu salidzinajums*

*Informacija skatita 2007.gada 25. un 26. aprili.

Apskatot iegūtos rezultatus, secinu, ka lielaka kompanija darbinieku un biroju skaita ziņa ir Latio, kas savus birojus ir atvērusi visos Rigas mikrorajonos un lielakajas Latvijas pilsētas. Šis teritorialais izkartojums ir liels ieguvums objektu skaita ziņa, it ipašu zemju. Neparspējams pašreiz dzivokļu skaita ziņa ir Rigas Kore, kas piedava ievērojamu dzivojamo platibu skaitu uz iri un nomu. Ta ka nereti dzivokļus var piemērot ari ofisa vajadzibam, tad lielais skaits komercplatibu nomas ziņa ir izskaidrojams ar šo faktoru. Japiebilst, ka Rigas Kores darba stils ir nedaudz savadaks, ka citam kompanijam. Ta ir orientēta un klientu – pircēja/irnieka vēlmju apmierinašanu un piemeklē atbilstošus objektus tieši viņam, nevis strada ar objekta ipašnieku. Ipašumu skaita ziņa lielakais piedavajums otrreizēja tirgū ir gan Latio, gan Rigas Korei. Tomēr Rigas Korei liels minus ir tas, ka ta nav LANIDAS biedrs (LANIDAS priekšrocibas un uzdevumus autors aprakstija darba otraja daļa). Savukart Jauno Projektu tirgū ka dzivojamo, ta komercplatibu ziņa piedavajuma lideris ir Ober Haus.

Ka lielaka problēma konkurences ziņa ir nevis šo lielo, kompaniju darbiba, bet, ka jau minēju darba otraja daļa, negodigu konkurentu paradišanas. Šie „melnie traipi” ir ne tikai „traipi” visai nekustamo ipašumu videi, bet ari nopietns drauds Latvijas ekonomikai (veicinot ēnu ekonomiku) it ipaši pie lieliem naudas darijumiem.

3.2.3. Darbaspēka trūkums

Pie pastavigas kompanijas izaugsmes un darbinieku skaita paplašinašanas, ka būtiska problēma ir darbaspēka trūkums. Kompanija Ober Haus var lepoties ar saviem profesionaļiem NI joma un tirgus analitiķiem, tomēr pastav problēma jaunu specialistu piesaistē. Jaatzist, ka ši problēma skar ne tikai Ober Haus, tapēc ir novērojami gadijumi, kad kompanijas parpērk atsevišķus darbiniekus no saviem konkurentiem. Darbaspēka trūkums izskaidrojams ar zemo bezdarba limeni Riga. Iedzivotaji darbaspējiga vecuma jau ir iekartojušies savas darba vietas un pastav maza konkurence uz vakantajam vietam. Uz izsludinatajam vakancēm bietak atsaucas cilvēki, kas pirms tam ir stradajuši mazumtirdznieciba un vēlas nomainit darbibas nozari, studenti, kas ir pabeiguši studijas Latvijas augstakajas macibu iestadēs vai ari vēlas studijas apvienot ar darbu, ka ari citi, kas nav pietiekami motivēti kļūt par augstas klases specialistiem. Tirgū specialistu trūkums izskaidrojams ari ar nozares salidzinoši svaigo uzplaukumu. Lielakajai sabiedribas daļai nav priekšstata par tas attistibas tendencēm, ka ari intereses par NI nozari citas valstis.

Ober Haus vadiba vēlas nodarbinat tikai pašus labakos maklerus, tapēc darbinieku atlasi veic rūpigi, lai vēlak atmaksatos apmacibu procesa iztērētais laiks un enerģija. Jau parrunu laika tiek izvērtēta kandidata spēja pardod nekustamo ipašumu. Pardot var jebko, bet pardot nekustamo ipašumu prot ne visi! Diemtēl nekad nevar pilniba paredzēt jauna darbinieka spējas realaja darbiba, viņa motivaciju stradat ar pilnu atdevi un lielisku entuziasmu. Un šis ir viens no faktoriem, kapēc uzņēmuma notiek liela darbinieku rotacija. Pie bietas darbinieku maiņas pavajinas uzņēmuma konkurētspēja, bet to kompensē fakts, ja aiziet vajakie darbinieki, kas nespēja izpildit kompanijas prasibas, un vieta nak jauni, kam ir lieliska iespēja sevi pieradit un stradat kompanijas laba. Tapēc svarigi ir atrast pareizos cilvēkus!

Liels trūkums vērtēšanas joma ir mazais sertificēto vērtētaju skaits Latvija. Lai saņemtu sertifikatu, ir nepieciešams iziet diezgan apjomigu sertificēšanas kursu 3 gadu garuma. (Sertifikata iegūšanu autors sikak skatija darba 2. daļa.) Šobrid lidz ar banku dasnajiem kredita piedavajumiem NI iegadei, pieprasijums pēc vērtējuma ir ļoti augsts. Darba izpildes apjomi ir milzigi, tapēc, lai nezaudētu darba kvalitati un klientus, tiek darba meklēti jauni vērtētaji. Šobrid Ober Haus Vērtēšanas Servisa uz 16 vērtētajiem ir tikai viens sertificēts vērtētajs. Tas nozimē, ka visi saratotie vērtējumi ir uz sertificēta vērtētaja atbildibu, jo tikai viņš var parakstit gatavu vērtējumu un atzit to par pareizu. Bez sertificēta vērtētaja paraksta vērtējums nav derigs. Noslodze ir parak liela un sertificēto vērtētaju deficita samazinašana ir lēns un ilgstošs process. Ceļš lidz sertifikatam ir tikpat garš un grūts, ka diploma iegūšana augstskola. Problēmas atrisinašanai Vērtētaju asociacijai LIVA vajadzētu samazinat šo sertificēšanas laiku un atvieglot ta procesu.

Ņemot vēra, ka nozare ir pietiekami jauna, nav marketinga specialistu NI joma. Šodien nevar gaidit, kad darba pieteiksies marketinga specialists ar pieredzi un pietiekami pamatotam idejam, kuras ir ka raditas, lai veicinatu NI pardošanu. Marketinga specialistam ir pilniba japarzina pircēju segments, viņu psiholoģija un domašana NI izvēlē, viņu nodarbošanas un miļakie hobiji, dzives stils un galvenas vajadzibas. Labakais marketinga specialists spēs vienlaicigi analizēt NI tirgu un nemitigi piedavat kreativas idejas. Šaja ziņa kompanija Ober Haus ir trapijusi „desmitnieka”, jo pašreizējais Jauno Projektu nodaļas marketinga vaditajs pusotra gada laika izveidoja Ober Haus par lideri jauno majokļu pardošana. No šis pieredzes varu teikt, ka kompanija ies to ceļu, kuru būs izvēlējies marketings un ta vaditajs. Ja būs neveiksmiga marketinga stratēģija - kompanija cietis zaudējumus un pat vietu tirgū. Uz šis atziņas pamat autors uzskata, ka marketingam ir liela loma uzņēmuma konkurētspējas veicinašana.

3.3. Marketinga nodaļas darbibas izvērtēšana un koncepcijas izstradašana

Marketinga darbibas pamata ir jabūt izstradatai ta koncepcijai un stratēģijai, uz ko balstas visa marketinga nodaļa uzņēmuma. Atkariba no ta, kada būs ši stratēģija, ir atkariga ari uzņēmuma darbibas un pozicija tirgū nakotnē.

3.3.1. Marketinga nodaļas darbiba kompanija Ober Haus Real Estate

Ta ka Ober Haus ir starptautiska kompanija, tad visam tas valstim ir jaievēro vienadi marketinga darbibas principi, ko nosaka uzņēmuma marketinga starptautiska vadiba.

Kompanija Ober Haus Real Estate Latvija marketinga nodaļa šobrid strada tris cilvēki: marketinga nodaļas vaditajs otrreizējam tirgum un komercnodaļai, jauno dzivojamo projektu nodaļas vaditajs un marketinga asistents abiem vaditajiem. Jauno projektu nodaļas marketinga vaditajs jau ir pieradijis savu profesionalitati darbibas sfēra, pusotra gada laika izveidojot Jauno Projektu nodaļu un lidz ar to ari kompaniju Ober Haus par lideri jauno majokļu tirgū.

Viena no marketinga nodaļas galvenajam un svarigakajam darbibam ir marketinga plana sastadišana nakamajam gadam, ko veic iepriekšēja gada beigas. Plana jaietver visas paredzamas marketinga darbibas un to izmaksas. Tadējadi jau tiek noteikts gada marketinga budtets, kas ir daļa no uzņēmuma kopēja budteta. Plans sastav no reklamas kanaliem (prese, TV, radio, internets), kuros jau ir noteikti konkrēti turnalu, internet-adrešu un citu laikrakstu nosaukumi, planotajiem drukas materialiem (plakati, informativas lapas, dokumentu mapites, Ober Haus avize), izkartņu daudzuma (outdoor), planotajiem pasakumiem klientiem, prezentreklamas apjoma, dalibas NI izstadēs un banku rikotajos pasakumos un citu darbibu kopuma, kas sadalits visa gada garuma pa mēnešiem. Planojot šis aktivitates, jaņem vēra uzņēmuma paredzētais budtets, kas atvēlēts marketingam. Plans ir ļoti komplicēts un veidots divas valūtas – LVL un EUR.

Reizi ceturksni notiek visu valstu marketinga vaditaju sapulce. Sapulcē tiek prezentēta marketinga darbiba un padaritie darbi par aizvadito ceturksni, ka ari plani nakamajam ceturksnim. Vaditaji dalas ar savam idejam un priekšlikumiem, ko vajadzētu mainit, uzlabot, likvidēt kompanijas marketinga sistēma, lai to padaritu pilienveidigaku un efektivaku.

Starptautiskajai marketinga vaditajai kompanijas tēls un datadas ar imidtu saistitas lietas ir javeido tadas, lai tas atbilstu visu valstu raksturam un neciestu no iedzivotaju pretrunigas attieksmes. 2006. gada rudeni tika izstradats jauns kompanijas korporativais stils, tas nozimē, ka vajadzēja nomainit pilnigi visu – vizitkartes, aploksnes, uzņēmuma veidlapas, vēstuļu formas, tika precizētas Ober Haus logo izvietošanas veidu iespējas un izmēri, krasas, e-pasta paraksts, objektu piedavajuma noformēšanas veids, Ober Haus dokumentu mapites klientiem. Šobrid tiek stradats pie simtprocentigas majas lapas nomaiņas, lai klientiem būtu ērtak un atrak taja atrast nepieciešamo informaciju.

Korporativa stila ievērošana visam Ober Haus kompanijam ir obligata prasiba. Un tas ir lieliski, ja visas valstis ir apmierinatas par gaumes saskanigumu. Tieši tapēc notiek šis marketinga sapulces, kur visas valstis var izteikties un beigas kopigi nonakt pie laba gala rezultata. Vēl bez ceturkšņa sapulcēm, kad marketinga parstavji tiekas klatienē, ir iknedēļas telefonsapulce. Ari šis ir viens no atskaites punktiem, kad tiek parrunatas aktualas lietas, un veikts neliels atskats uz nedēļa paveikto.

Marketinga starptautiskuma raksturs vienreiz ir iedarbigs, bet citreiz pavisam neefektivs. Vietēja marketinga darbu tas atvieglina tiktal, ka, piemēram, nav jadoma papildus par kompanijas korporativa tēla izveidi, saretģitu jautajumu risinašana valstis var apmainities sava starpa ar padomiem no savas pieredzes vai jauniem ieteikumiem. Starptautiskais raksturs ka slogs ir gadijumos, piemēram, ja jaapstiprina reklamas izveide kada laikraksta, tad var rasties uzskatu un gaumes datadiba kaut vai fotografiju izvēlē. Un gala vards pieder starptautiskajai vaditajai.

Lai noteiktu marketinga mērķus, ir jasaprot uzņēmuma pašreizējas dienas pozicija – darbinieku skaits, nodaļu skaits, piedavatais pakalpojumu serviss, mērķtirgus. Marketinga nodaļas mērķi javeido konteksta ar uzņēmuma mērķiem. Jo, domajot par marketinga mērķiem, uzņēmuma konkrēta gada mērķi var būt atšķirigi. Ober Haus mērķtirgus ir vietējie iedzivotaji (ar vidējiem un augstiem ienakumiem), iedzivotaji no denacionalizētam majam, vietējie uzņēmumi un investori, arvalstu pilsoņi, arvalstu uzņēmumi un investori, arvalstu iedzivotaji un vēstniecibas, maju, dzivokļu, komercplatibu un zemju ipašnieki, kas vēlas pardot savu ipašumu, jauno dzivojamo projektu un ciematu attistitaji.

Ober Haus marketinga nodaļai ir noteikti tris mērķi:

Veicinat nekustamo ipašumu tirdzniecibu un nomu;

Veidot nozares viedokļa lidera tēlu;

Attistit firmas iekšējo PR (public relations – angļu val., sabiedriskas attiecibas – latv.val).

Katra mērķa sasniegšanai ir noteikti savi uzdevumi, ka, piemēram, lai veicinatu ipašumu tirdzniecibu un nomu un lidz ar to uzņēmums gūtu peļņu, jaizvieto reklamas sludinajumi datados masu mēdijos – turnalos, NI katalogos, Interneta un citur, japalielina vides reklamas daudzums, regulari jaizdod Ober Haus nekustamo ipašumu piedavajumu avizi u.c. uzdevumi. Pēc reklamas materialu publicēšanas lietderigi ir veikt mēdiju atdeves monitoringu, kas paraditu atdevi no konkrēta reklamas kanala. Iegūto informaciju marketinga vaditajs ņem vēra pie jaunu reklamas materialu izvietošanas. Lai izveidotu nozares viedokļa lidera tēlu, regulari japaut sabiedribai savs viedoklis par NI tirgus aktualitatēm. To var panakt ar ikmēneša tirgus parskatiem un reizi gada ar gada parskatu, publicējot rakstus datados Interneta portalos par kadu no tirgus segmentiem – komercplatibas, majokļu tirgus u.c., ka ari nepieciešams uzturēt labas attiecibas ar turnalistiem un masu mēdijiem, lai Ober Haus būtu pirmais, kam turnalisti zvanitu un vaicatu atbildes uz interesējošiem jautajumiem. Firmas iekšējais PR ir vajadzigs, lai Ober Haus darbinieki sajustu un novērtētu, ka viņi strada viena no lielakajam kompanijam. Reizi ceturksni tiek veidots starptautisks Ober Haus ziņojums angļu valoda, kura katras valsts vaditaji un marketinga parstavji apraksta tris mēnešu laika paveikto. Vaditaji novērtē labakos darbiniekus, ka ari isi komentē uzņēmuma finansialo stavokli, savukart marketinga vaditajs apraksta par pasakumiem, kas saistiti ar darbinieku izklaides, atpūtas, sporta vai citam interesantam aktivitatēm. Tapat ari tiek atzimēti gada nozimigakie svētki un darbinieku dzimšanas dienas. Darbinieku kvalifikacijas celšanai, Ober Haus vadiba organizē datadus apmacibas kursus, piemēram, ka stradat ar saretģitiem klientiem, ka parvarēt stresa situacijas, ka veiksmigi pardot ipašumus, tiek apskatiti ari juridiska rakstura jautajumi u.tml.

3.3.2. Marketinga koncepcijas izstradašana

Marketinga darbibas būtiba nav iedomajama bez marketinga koncepcijas. Ikvienam marketinga nodaļa ir pilniba japarzina visi marketinga procesi, sakot ar nozares un tirgus izpētišanu, analizi, turpinot ar efektivu marketinga programmu, kas rezultata noved pie klienta apmierinatibas, t.i., peļņas.

Marketinga koncepcijas izveides sakuma punkts ir Tirgus. Tapēc lietderigi sakt ar tirgus izpēti. 2005. gada, kad darbibu jau tikko bija sakusi Ober Haus Jauno Projektu nodaļa, viens no uzdevumiem bija veikt tirgus izpēti – kada ir iedzivotaju pirktspēja, kads ir pašreiz piedavato jauno projektu skaits, cik projektu ir nodoti būvvaldē, cenu apskats utt. Tas ļauj izvērtēt, ka ir ritējusi nozares attistiba, kada ta ir dotaja bridi un ka ta izskatisies pēc paris gadiem. 3.4. attēla ir paradits viens no tirgus pētijuma rezultatiem.

3.4. att. Jauno projektu un dzivokļu, kas paradijas pardošana sakot ar 2000. gadu, skaita sadalijums pa rajoniem (09.2005.)

Nakamais marketinga koncepcijas posms ir saprast klienta vajadzibas/vēlmes. Klienta vēlmes ir viegli paredzamas, ja iepriekšējais posms koncepcija ir pietiekami rūpigi izpētits. Tirgus pētijuma vēl bez nekustamo ipašumu izpētes ir javeic makroekonomisko raditaju izpēte ši brita situacijai salidzinajuma ar iepriekšējo un japaredz tendences. Makroekonomiskos raditajus autors jau izpētija darba otraja daļa. Pēc tiem un NI tirgus izpētes var noteikt, cik lielas platibas majokli klients vēlētos dzivot, cik dargus apartamentus viņš var atļauties, kura rajona labpratak dzivotu. Atkariba no dzimstibas, mirstibas un ģimeņu skaita pieauguma var secinat par pieprasitakajiem majokļu tipiem, piemēram, 2 – 3 istabu, bērnudarza vai skolas tuvums utt.

Trešais nozimigais posms ir koordinēta marketinga programma. Tas ir preces (objekta) piegades veids potencialajiem klientiem. Marketinga programmai jabūt pietiekami rūpigi izstradatai, lai ta pievilinatu pēc iespējas vairak klientu, ka ari spētu darboties tiktal, lai klients gandarijumu par savu vēlmju apmierinašanu sasniegtu tieši pie mums. Marketinga programma ietilpst viss, sakot ar rūpiga marketinga plana izveidošanu, spēcigas stratēģijas izvēli lidz kvalitativiem, profesionaliem un lidz ar to pietiekami efektiviem reklamas materialiem. 

Pēc šadas marketinga koncepcijas istenošanas procesiem kompanija Ober Haus istenoja savus mērķus un Jauno Projektu nodaļa kļuva par lideri viena no nozares jomam, ka ari nostiprinaja savas marketinga aktivitates.

3.3.3. Marketinga nodaļas problēmu izvērtēšana

Darba rakstišanas procesa autors ir pieradijis, ka marketingam uzņēmuma ir viena no vadošajam lomam. Ar veiksmigu marketingu var izveidot konkurētspējigu uzņēmumu un kļūt par noteicošajiem tirgū. Ober Haus kompanija marketings ir spēcigs atsevišķas darbibas sfēras, tas nav attistits visa kompanija vienadi. Bet, lai nodrošinatu specialistu ieguldijumu visas jomas lidzvērtigu, ir janostiprina pati marketinga nodaļa, tapēc autors sava darba pēdēja sadaļa izvērtēs kompanijas Ober Haus marketinga darbibas un priekšlikumu daļa dos ieteikumus, ka spēcinat marketinga nodaļu.

Svarigs aspekts ikdienas marketinga darbu izpildē ir darba planošana. Ar iepriekš rūpigi izplanotu darba dienu, kad ir sastadits darba plans pa stundam, darba efektivitate ir pielidzinama 80 %, savukart, ja nepastav darba planošana un darbi tiek veikti haotiska seciba, efektivitate ir 20 %. Darba planošana uzliek atbildibu gan par marketinga attistibu, gan kompanijas attistibu kopuma, jo ir svarigi, lai darbs tiktu izpildits perfekti.

Visgrūtak marketinga nodaļa ir atrast zinošu marketinga nozares specialistu. Ņemot vēra, ka nekustamie ipašumi Latvija ir tikai sakuši attistities, ari marketinga specialisti savas prasmes sak veidot tikai tagad. Šaja ziņa kompanijai Ober Haus ir zinamas priekšrocibas, jo viens no marketinga darbiniekiem ir pieradijis sevi gan ka analitisku, gan radošu personibu. Par profesionali nevar kļūt viena diena, tapēc ir japaiet zinamam laikam, kamēr cilvēks visu apgūst. Lielakais ieguvums ir tieši stradajot praksē. Marketinga teorijas zinašanas ir lieliska baze, bet bez pilnvērtiga prakses ieguldijuma ir neiespējami sasniegt marketinga specialista statusu! No marketinga specialista ir sagaidams, lai viņš pats būtu apveltits ar lielu iniciativu un spēju darboties patstavigi.

Viens no marketinga nodaļas veiksmigas darbibas aspektiem ir marketinga darbinieku savstarpējas attiecibas. Ja darbinieki sava starpa ir saliedēti un labi saprotas, tad ir daudz atrak un vieglak nonakt pie kopigu jautajumu risinašanas rezultata. Ja savstarpēja komunikacija ir neveiksmiga, tad vienošanas par kopigiem lēmumiem un uzdevumu izpildi ir praktiski neiespējama, lidz ar to tas var zinama mēra bremzēt ari kompanijas darbu kopuma. Ober Haus marketinga nodaļa bieti jūtama pozitiva un humora pilna noskaņa. Un ir svarigi, lai to sajustu ari klienti, ar kuriem ikdiena nakas sastradaties, tada veida izveidojot un nostiprinot ciešu sadarbibas poziciju.

Katra gada beigas tiek sastadits marketinga plans nakamajam gadam, tapēc ir ipaša uzmaniba japievērš tam, kadi reklamas avoti un veicamo pasakumu daudzums ir paredzams nakamajam gadam. Neveiksmigas izvēles rezultata var zaudēt ne vien iegulditas finanses, bet ari mērķtirgu.

Marketinga cilvēkiem diendiena jasadarbojas ari ar kompanijas darbiniekiem – brokeriem. Lai darbs ritētu veiksmigi un brokeri būtu vienada zinašanu limeni par marketinga darbu, bakalaura darba autors ir izstradajis „SIA Ober Haus Real Estate Latvia marketinga un reklamas izvietošanas instrukciju”. Instrukcijas satura pamata ir informacija par Ober Haus, tas misija un darbibas pamatprincipi, uzskatiti maklera piederumi, apraksts par datu bazes majas lapas lietošanu, gaismas kastes un piedavajumu lapu izmantošana, uzskaititas nekustamo ipašumu piedavajumu majas lapas, instrukcija par maksas sludinajumu ievietošanu laikraksta Tirgus Diena un SM Reklama, Ober Haus avizes izdošanu, izkartņu izvietošanu pie objekta, Tirgus parskatu izveidošanu, atskaišu iesniegšanu un ipašuma realizacijas shēma. Ši instrukcija atvieglotu komunikaciju starp marketinga cilvēku un brokeriem, ka ari zinama mēra izglitotu pašus brokerus, turklat, instrukcija ir paredzēts ar savu parakstu apliecinat, ka attiecigais Ober Haus darbinieks ir iepazinies ar šo instrukciju un izpildis taja esošos noradijumus nepieciešamaja kartiba.

Visvieglak planot marketinga aktivitates tekošajam laika periodam ir pie zinama daudzuma atvēlēto finansu lidzekļu. No vienas puses, marketinga izmaksas ir atkarigas no iepriekšēja mēneša peļņas lieluma, bet no otras puses, pastav marketinga plans, kas ir jaizpilda. Šaja ziņa novērojamas neprecizitates informacijas apritē, jo nav kartigi izstradatas sistēmas, kas nodrošinatu korektu finansu lidzekļu plūsmu saistiba ar marketinga aktivitatēm.

Stradajot ar reklamas materialiem, marketinga specialists var būt ierobetots informacija par patērētaju uztveri pret konkrētiem reklamas veidiem, par krasu gammu, kas izmantota reklamas materialos un to ietekmi uz cilvēka psiholoģiju, par jaunumiem marketinga teorija, jaunam marketinga komunikacijam. Lai bagatinatu savas zinašanas un veicinatu jaunu ideju rašanos marketinga koncepcijas istenošanai, papildus akadēmiskajai izglitibai augstakajas macibu iestadēs, ir rekomendējoši apmeklēt izglitojoša rakstura kursus, seminarus vai konferences. Šada papildus „izglitiba” veicinatu marketinga nodaļas konkurētspēju sava darbibas nozarē.

Marketinga mērķu veiksmigai realizacijai ir nepieciešams izprast katras Ober Haus nodaļas darbibas specifiku, nianses un mērķus nodaļas ietvaros, nodibinat ciešu sadarbibas procesu, tadējadi izvairoties no konflikta situacijam. Nodaļu darba parzinašana paredz izvēlēties piemērotako marketinga aktivitašu pielietošanu, lidz ar to veicinat ipašumu tirdzniecibu, kas nodrošinatu uzņēmumam peļņas palielinašanos un, ja būs lielaka peļņa, būs vairak finansu lidzekļu, ko atvēlēt marketinga darbibai un mērķu sasniegšanai!

Secinajumi un priekšlikumi

Secinajumi

1. Pieejamaja literatūra relativi maz skatita un analizēta specifiski šaura marketinga loma tieši uzņēmumu konkurētspējas veicinašana. Vien D. Jobber sava gramata „Principles and Practice of Marketing” piedavaja marketinga konkurētspējas stratēģijas izvēli.
2. Apskatot tirgū esošos dalibniekus, var secinat, ka tirgus sastav no datada lieluma un piedavajuma klasta uzņēmumiem, lidz ar to katram ir jaizveido un japielieto sev visatbilstošaka marketinga stratēģija. Nepastav viena universala, kas nodrošinatu efektivu darbu un ko varētu izmantot visas kompanijas.
3. Izvērtējot konkurences vidi, vienas nozares uzņēmumiem jaņem vēra konkurences politika, konkurentu darbiba attiecigaja darbibas sfēra.
4. Bakalaura darba autors ir veicis komplicētu nekustamo ipašumu tirgus analizi kopš Latvijas neatkaribas atgūšanas 1991. gada lidz mūsdienam, un var secinat, ka nekustamo ipašumu vide šaja laika posma tikai saka attistities, sasniedzot ipaši augstu aktivitati 2004. gada. Nekustamo ipašumu tirgus diezgan aktivi turpina attistities ari šodien.
5. Ņemot vēra nekustama ipašumu straujo attistibu un izvērtējot kompanijas Ober Haus Real Estate problēmas, lielaka problēma nekustamo ipašumu tirgū šobrid ir tirgus nesakartotiba, kas saistita likumdošanas problēmam, slikto parraudzibu par darijumiem ar NI, nenodrošinatu informacijas apriti u.c.
6. Pēc apskatitas literatūras par privatizaciju Latvija, jaatzimē, ka pastav datadi, pat pilnigi pretēji viedokļi – vieni to uzskata par veiksmigu, otri – par pilnigu izgašanos.
7. Nekustamo ipašumu tirgus attistiba vienlaicigi ir saistita ar NI cenu izmaiņam - nekustama ipašuma (ipaši majokļu) cenu kritumu Riga var izraisit aizdevumu procentu likmju pieaugums, nekustama ipašuma uzturēšanas izmaksu pieaugums, jaunu majokļu celtniecibas projektu aktivizēšanas. Savukart ipašumu cenu kapuma sekmējoši faktori ir iedzivotaju pirktspējas pieaugums, iedzivotaju migracija, aizdevuma likmju samazinašanas un kreditēšanas termiņa pagarinašana.
8. Izpētot kompanijas Ober Haus ikmēneša tirgus parskatus par nekustamo ipašumu, var secinat, ka straujais cenu kapuma laiks ir beidzies un lidz ar to šis nav izdevigs laiks spekulativam darbibam. Ja dzivoklis nopirkts pirms 2 gadiem kada no Rigas mikrorajoniem, tad šis ir istais laiks, lai to pardotu.
9. Veicot aprakstu par NI kompanijam, jasecina, ka nav vienotas pakalpojumu uzskaites sistēmas. Katra firma savus pakalpojumus uzskaita nedaudz savadak, kas jaņem vēra datu interpretacija.
10. Ober Haus veikta pētijuma par komercplatibam un nekustamo ipašumu kompanijam Latvija rezultata var secinat, ka Ober Haus ir viena no lielakajam un atpazistamakajam NI kompanijam un savas pozicijas nozares tirgū ir nostiprinajusi desmit gadu laika.
11. Ņemot vēra kompanijas Ober Haus pakalpojumu klasta piedavajuma palielinašanu, jaunu nodaļu un filiaļu atvēršanu, darbinieku skaita palielinašanu (lidz 2007. gada beigam darbinieku skaitu planots palielinat no 63 lidz 100), kompanija joprojam strauji attistas.
12. Veicot ieskatu publikacijas Interneta portalos un masu mēdijos, var izdarit secinajumu, ka Ober Haus ir izdevies sasniegt savus iepriekš izvirzitos mērķus – kompanija 2006. gada nogalē tika apbalvota ar Latvijas nekustamo ipašumu darijumu asociacijas konkursa „Atziniba 2006” titulu „Labaka kompanija jauno majokļu pardošana”, ir viedokļa eksperts datados ar NI saistitos jautajumos un izveidojis lojalu tēlu, katru gadu piedaloties kada no labdaribas pasakumiem.
13. Veicot parskatu par Ober Haus darbibu, ta problēmam un marketinga nodaļas problēmam, visvairak apskatitais jautajums bija darbaspēka trūkums, lidz ar to var secinat, ka problēmas, kas šobrid ir Latvija, ir attiecinamas ari uz NI nozari.
14. Bakalaura darba tapšanas procesa un to noslēdzot, autoram ir izdevies pieradit, ka marketingam ir nozimiga loma uzņēmuma konkurētspējas veicinašana!

Priekšlikumi

Lai mazinatu ar nekustama ipašuma tirgu saistitas kvalitates problēmas, ir japilnveido un jasinhronizē ar nekustama ipašuma tirgu saistito datu uzskaite, tapat ir vēlama institūcijas izveide, kas veiktu detalizētu datu apstradi un iegūto rezultatu publiskošanu.

Kad notiek starpniecibas pakalpojumi NI joma, vajag publiskot visus darijumus – procesus Zemes gramata, kadi starpniecibas pakalpojumi tika veikti, sadarbibas partneru saistibas un, protams, vardus uzvardus.

Atvieglot vērtētaju sertificēšanas iegūšanas procesus asociacija LIVA.

Ober Haus iesaka makleriem pievienoties NIMA vai NISA asociacijam, saņemot profesionalo izaugsmi, ko nodrošina šis asociacijas un atvieglotu informacijas apmaiņu starp nozares specialistiem, tadējadi pastiprinot savu konkurētspēju.

Lai Ober Haus klientu nodrošinatu ar pilnu piedavajumu klastu, uzņēmumam savas darbibas servisa jaievieš parvaldišanas pakalpojumi.

Paralēli Ober Haus vērtēšanas servisos citas Latvijas pilsētas nodarbinat brokeri ar zemju un maju tirdzniecibu, jo lielakais skaits zemju piedavajumu ir arpus Rigas un Rigas rajona robetam.

Lai marketinga nodaļas darbs būtu efektivaks, tai jaievieš rūpigaka darba planošana, piemēram, planotos nedēļas darbus uzrakstit uz darba tafeles marketinga kabineta, katram uzdevumam janosaka savs laika termiņš un jadara viss, lai taja iekļautos.

Ober Haus vadibai pieņemt darba un nodarbinat tadus marketinga darbiniekus, kas ir zinoši, gudri un var sava starpa viegli saprasties.

Pielietot marketinga darbibas praksē autora izstradato „SIA Ober Haus Real Estate Latvia marketinga un reklamas izvietošanas instrukciju”.

Pie gada marketinga plana sastadišanas, saskaņot un izstradat mēdiju planu saskaņa ar izvirzitajiem mērķiem, veidot sabalansētaku izmaksu kartibu. Nepardomata mediju izvēle un nepietiekams finansu aprēķins var negativi ietekmēt ne tikai marketinga, bet visas kompanijas darbibu.

Izveidot ērtaku sadarbibu ar Ober Haus gramatvedibas nodaļu par ienakošo rēķinu apmaksu un to ierakstišanu marketinga mēneša atskaitē. Gramatvedibas sistēma iespēju robetas vajadzētu pie marketinga izdevumiem noradit reklamas izdevuma veidu un laikrakstu nosaukumu. Tapat ari marketinga nodaļai veikt sistematisku atskaitišanos sava gramatvediba par iztērētajiem finansu lidzekļiem attieciga laika perioda.

Balstoties uz iepriekšēja mēneša Ober Haus ienakumiem un marketinga plana, nepieciešams optimizēt planotas reklamas apjomu un ta izvietojumu, izejot no atvēlēta finansējuma. Šada sistēma ļautu efektivak izmantot finansu lidzekļus marketinga plana istenošanai.

Marketinga darbiniekiem apmeklēt izglitojoša rakstura kursus, seminarus, konferences, piemēram, par efektivu reklamu, par krasu spēli un iedarbibu uz cilvēka psiholoģiju, par patērētaju attieksmi pret konkrētiem reklamas veidiem, par jaunam marketinga komunikacijam.

Marketinga vaditajam ar pašiniciativu piedalities kompanijas atsevišķu nodaļu sapulcēs. Tas vienlaicigi ļaus izprast nodaļas darbibas specifiku, nianses un mērķus, nodibinat ciešu sadarbibas procesu un veiksmigi realizēt marketinga mērķus.

Izmantota literatūra un avoti

Gramatas, raksti periodika

1. Apvienošanas un parņemšana Baltijas valstis. Latvijas ekonomists, 2007, Nr 3 (147)
2. Blaits, Dt. Marketings. Rokasgramata. Riga: Zvaigzne ABC, 2004. 284 lpp.
3. Gods, U. Makroekonomika. Otrais, papildinatais izdevums. Riga: Biznesa augstskola Turiba, 2004. 356 lpp.
4. Krasts, G. Nakotne pieder mums visiem. Riga: Preses nams, 2002. 144 lpp.
5. Krēmers, A., Vilgers, G. Tirgus izpēte. Riga: De Novo, 2004. 128 lpp.
6. Niedritis, J. Ē. Marketings. Trešais, parstradatais un papildinatais izdevums. Riga: Biznesa augstskola Turiba, 2005. 408 lpp.
7. Praude, V. Marketings. Riga: Izglitibas soļi, 2004. 665 lpp.
8. Praude, V., Šalkovska, J. Marketinga komunikacijas. Riga: Vaidelote, 2005, 485 lpp.
9. Privatizacija Latvija. Riga: Jelgavas tipografija, 2004. 159 lpp.

10. Cini M. Competition policy in the European Union. USA: St. Martin’s Press, 1998, 250 p.
11. Czinkota M.R. International marketing, sixth edition. USA: Harcourt College Publishers, 2001, 815 p.
12. Fingleton J., Fox E., Neven D., Seabright P. Competition Policy and the Transfomration of Central Europe. Centre for Economic Policy Research, 1996, 253 p.
13. Herring R.J., Wachter S. Real estate booms and Banking Bust: An International Perspective. The Wharton Financial Institution Center, 1999, 90 p.
14. Jobber D. Principles and Practice of Marketing, 3^rd ed. London: McGraw-Hill 2001. 823 p.
15. Jones S. Developing a Learning Culture. UK: The McGraw-Hill, 1996, 168 p.
16. Kotler P., Armstrong G. Marketing An Introduction, Fourth edition. USA: Prentice-Hall International, 1997, 585 p.
17. Kotler P., Turner R.E. Marketing Management, Analysis, Planning and Control. Canada: Prentice-Hall, 1985, 839 p.
18. Motta M. Competition policy. Cambridge University Press, 2004, 616 p.
19. Riga city council, City development department, Riga – The Fastest Growing Capital in EU? Official Riga and Riga Region Guide MIPIM’05, Cannes, 104 p.
20. Sercovich F. Competition and the World Economy. Great Britain: UNIDO, 2000, 443 p.
21. Shimp T.A. Advertising, Promotion, and Supplemental Aspects of Integrated Marketing Communications. Sixth edition. Mason: 2003, 650 p.

22. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1999. 93

 

www.ober-haus.lv

www.latio.lv

www.arcoreal.lv

www.balsts.lv

www.nirafonds.com

www.realia.lv

www.amberestate.lv

www.rigaskore.lv

Nepublicētie materiali

[OH] Kompanijas Ober Haus Real Estate Latvia gada un mēnešu parskati par NI tirgu, ka ari citi nepublicētie materiali.

[OvE] Overview of the European real estate market in 2006

Ober Haus Maklera rokasgramata, 2003

Intervija ar Ober Haus Real Estate izpilddirektoru Ģirtu Grinbergu

Pielikumi

1. pielikums. Ober Haus Real Estate Latvia struktūra

2. pielikums. Ober Haus Vērtēšanas Servisa struktūra