VILNIAUS GEDIMINO TECHNIKOS UNIVERSITETAS

Statybos technologijos ir vadybos katedra

Techninio normavimo ir kainodaros

namų darbas

Aiškinamasis raštas

Šiame darbe nagrinėjamas dviejų sekcijų, 24 butų, mūrinio gyvenamojo namo Gargžduose Minijos g. 3 statybos pardavimui ekonominis tikslingumas.

Darbas susideda iš kelių dalių:

Būsimojo pastato vertės nustatymas. Tai atliekama dviem būdais: pagal komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimą “Dėl privalomo registruoti nekilnojamo ir kilnojamo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2002 m. lapkričio 1 d.” paskelbtą 2002 10 30 Valstybės Žiniose Nr. 103, nutarimo Nr. 4611; ir sužinant rinkos kainas nekilnojamo turto agentūrose;

Projekto sąnaudų nustatymas. Pagal darbo, medžiagų ir mechanizmų sąnaudų statyboje normatyvus sudaromos statybos darbų lokalinės ir objektinė sąmatos. Prie gautos sumos pridedama žemės sklypo vertė;

Lyginamos sąnaudos ir būsimojo pastato vertė, sprendžiamas statybos tikslingumas.

Pastato rinkos vertės nustatymas

Skaičiavimui pagal komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimą “Dėl privalomo registruoti nekilnojamo ir kilnojamo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2002 m. lapkričio 1 d.” reikalingi numatomo statyti pastato rodikliai:

Žemės sklypo plotas: 11 a;

Bendras vieno ir dviejų kambarių butų plotas: 710 m²;

Bendras trijų kambarių butų plotas: 505,6 m²;

Visų namo butų plotas (710 + 505,6): 1215,6 m².

Skaičiavimai atliekami tokia seka:

Iš 1 lentelės randu, kad butų daugiabučiuose (trijų ir daugiau butų) plytų mūro arba mišrių konstrukcijų namuose 1 m² vidutinė rinkos vertė 1640 Lt.

Iš 2 lentelės randu vietovės pataisos koeficientus ir namų valdų žemės 1 aro vidutinę bazinę vertę. Vietovės pataisos koeficientas Gargždams: 1 ir 2 kambarių butams – 0,60 , o 3 kambarių butams – 0,55, žemės kaina 2500 Lt/a.

Nustatau žemės sklypo vertę:

Nustatau vieno ir dviejų kambarių butų vertę:

Nustatau trijų kambarių buto vertę:

Bendra vertė: 1182191 Lt.

Pagal nekilnojamojo turto agentūrų “Aideta” (www.aideta.lt) ir “Senpaulė” (www.senpaule.com) duomenis vidutinė buto Gargžduose 1m² kaina 931 Lt, o vidutinė žemės kaina 1067 Lt/a. Skaičiuoju rinkos vertę:

Pastato vertė:

Žemės sklypo vertė:

Bendra vertė: 1143470 Lt.

Pastato statybos sąnaudų skaičiavimas

Pagal darbo, medžiagų ir mechanizmų sąnaudų statyboje normatyvus sudarau lokalinę sąmatą bendriesiems statybos darbams (žr. priedus). Specialiųjų darbų sąnaudas paskaičiuoju pagal sustambintus normatyvus, remiantis bazinėmis 1989 metų kainomis dauginant iš kainų pasikeitimo indekso šiai dienai. Tokiu būdu sudarau lokalines sąmatas specialiesiems darbams (žr. priedus). Sudarau objektinę sąmatą (žr. priedus).

Statybos darbų kainos ir bendra suma:

Atsižvelgiu į žemės sklypo rinkos vertę ir ją pridedu prie statybos darbų kainos. Projekto įvykdymo sąnaudos:

Išvados

Kadangi pastato statybos ir žemės pirkimo sąnaudos (1.736.478 Lt) viršija numatomas gauti butų pardavimo įplaukas (1.182.191 Lt), vykdyti projektą Gargžduose neapsimoka. Projektas galėtų būti pelningas jeigu statyba būtų vykdoma pakankamai dideliame mieste (pvz. Klaipėda), kur nekilnojamojo turto kainos yra žymiai aukštesnės ir yra naujų butų paklausa.

Priedai

OBJEKTINĖ SĄMATA

Kompleksas: 999

Objektas: Dviejų sekcijų 4 aukštų 24 butų mūrinis gyv. namas Gargžduose Minijos g. 3

LOKALINĖ SĄMATA

Kompleksas: 999

Objektas: Dviejų sekcijų 4 aukštų 24 butų mūrinis gyv. namas Gargžduose Minijos g. 3

Žiniaraštis: 2 Šildymo sistema

LOKALINĖ SĄMATA

Kompleksas: 999

Objektas: Dviejų sekcijų 4 aukštų 24 butų mūrinis gyv. namas Gargžduose Minijos g. 3

Žiniaraštis: 3 Vėdinimo sistema

LOKALINĖ SĄMATA

Kompleksas: 999

Objektas: Dviejų sekcijų 4 aukštų 24 butų mūrinis gyv. namas Gargžduose Minijos g. 3

Žiniaraštis: 4 Vandentiekio sistema

Eil Nr.	Darbų ir išlaidų pavadinimas	Mato vnt.	Kiekis	Išlaidos Lt.
				D. Užm.	Medžiagos	Mechaniz.	Iš Viso
	Vandentiekio sistemos įrengimas	m3
Papildomų medžiagų vertė 5,00 %
Papildomų mechanizmų vertė 5,00 %
Statybvietės darb-jų d. užm. 17,30 %
Iš viso tiesioginės išlaidos
Prid. išlaidos 70,00 %
Socialinio draudimo išlaidos 31,00 %
					Iš viso -
Pelnas 5,00 %
					Iš viso -
Pridėtinės vertės mokestis 18,00 %
				IŠ VISO -

LOKALINĖ SĄMATA

Kompleksas: 999

Objektas: Dviejų sekcijų 4 aukštų 24 butų mūrinis gyv. namas Gargžduose Minijos g. 3

Žiniaraštis: 5 Kanalizacijos sistema

LOKALINĖ SĄMATA

Kompleksas: 999

Objektas: Dviejų sekcijų 4 aukštų 24 butų mūrinis gyv. namas Gargžduose Minijos g. 3

Žiniaraštis: 6 Dujotiekio sistema

LOKALINĖ SĄMATA

Kompleksas: 999

Objektas: Dviejų sekcijų 4 aukštų 24 butų mūrinis gyv. namas Gargžduose Minijos g. 3

Žiniaraštis: 7 Elektros sistema

LOKALINĖ SĄMATA

Kompleksas: 999

Objektas: Dviejų sekcijų 4 aukštų 24 butų mūrinis gyv. namas Gargžduose Minijos g. 3

Žiniaraštis: 8 Silpnų srovių sistema