RAPORT DE VERIFICARE A RAPORTULUI DE EVALUARE A IMOBILULUI SITUAT IN ORASUL AZUGA, JUDETUL PRAHOVA

RAPORT DE VERIFICARE

A

RAPORTULUI DE EVALUARE A IMOBILULUI SITUAT IN ORASUL AZUGA, JUDETUL PRAHOVA

Intocmit de: (expert evaluator),

Beneficiar: (beneficiar)

Cuprins

I. INTRODUCERE

I.1. Certificarea verificatorului

I.2. Rezumatul faptelor principale si a concluziilor importante

II. PREMIZELE VERIFICARII

II.1. Ipoteze si conditii limitative

II.2. Identificarea raportului de evaluare supus verificarii

II.3. Scopul procesului de verificare

II.4. Tipul verificarii

II.5. Data verificarii

III. CONFORMITATEA CU STANDARDELE DE EVALUARE

IV. ADECVAREA DATELOR PREZENTATE

IV.1. Aprecieri privind datele prezentate

IV.2. Aprecieri privind informatiile utilizate

IV.3. Aprecieri privind ipotezele si conditiile limitative

IV.4. Justificarea opiniilor

V. ADECVAREA ANALIZEI DATELOR

V.1. Adecvarea metodelor si tehnicilor utilizate

V.2. Justificarea opiniei

VI. CONCLUZII SI RECOMANDARI

I. INTRODUCERE

I.1. Certificarea verificatorului

Subsemnata Andreea Tugui, evaluator imobiliar membru ANEVAR cu legitimatie nr. 11566/2007, certific cu buna credinta faptul ca declaratiile cuprinse in aceasta verificare a evaluarii sunt adevarate si corecte.

Eu certific, in continuare, ca analizele si opiniile raportului de verificare sunt limitate numai de catre conditiile prezentate in raport si ca reprezinta opiniile si analizele mele personale, nepartinitoare. Eu certific faptul ca nu am nici un interes prezent sau viitor in proprietatea evaluata.

Opiniile si analizele mele privind evaluarea, si aceasta verificare a evaluarii a fost efectuata in conformitate cu cerintele Standardelor de Evaluare.

Nu autorizez pe nimeni sa citeze acest raport de evaluare in afara contextului sau sa tipareasca anumite parti din acesta. In plus nici o parte din aceasta verificare a evaluarii nu trebuie sa fie facuta publica, fara un acord scris preliminar, dat de catre verificatorul care a semnat aceasta verificare.

Nu am facut nici o inspectie personala a proprietatii evaluate.

Aceasta verificare indeplineste conditiile standardului GN11 si include numai acele elemente prezentate in prezentul raport. Cercetarile pe care se bazeaza evaluarea nu au fost verificate de verificator. M-am bazat pe evaluator in oferirea unor informatii corecte si complete asupra evaluarii avute in vedere.

I.2. Rezumatul faptelor principale si a concluziilor importante

Identificarea raportului evaluat

"Raport de evaluare a imobilului situat in orasul Azuga, judetul Prahova", beneficiar: (beneficiar) , intocmit de: (expert evaluator)

Drepturi de proprietate evaluate

Imobilul este proprietatea beneficiarului conform extrasului de carte funciara nr. si conform contratului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 892/02.07.2005.

Scopul verificarii

Scopul prezentului raport este unul didactic, de a determina daca concluziile prezentate in raportul de evaluare propus spre examinare sunt in concordanta cu standardele de evaluare, precum si cu datele raportate si alte informatii general cunoscute.

Data verificarii

16 iunie 2008

Descrierea activitatii de verificare

Activitatea de verificare s-a desfasurat avand ca baza standardele internationale de evaluare si legislatia in vigoare. Verificatorul a studiat cu atentie raportul de verificat, a refacut calculele necesare si a analizat modul in care evaluatorul a transmis datele si justificat concluziile la care a ajuns in urma procesului de evaluare. Verificatorul s-a folosit de materialul bibliografic disponibil si anume culegerea de Standarde Internationale de Evaluare si manuale editate de ANEVAR.

Verificarea s-a facut respectand standardele internationale si anume Standardul GN11 - "Verificarea evaluarilor".

Verificarea raportului s-a facut cu buna credinta si obiectiv.

Principalele concluzii

Concluziile principale obtinute in urma verificarii duc la neacceptarea raportului ca expertiza pertinenta asupra valorii proprietatii subiect, deoarece evaluatorul nu a respectat intotdeauna standardele de evaluare si a comis greseli in calculul valorii.

II. PREMIZELE VERIFICARII

II.1. Ipoteze si conditii limitative

Prezentul raport de verificare este bazat pe datele si informatiile continute in raportul de evaluare, care este avut in vedere de catre aceasta verificare.

Se presupune ca datele si informatiile sunt autentice si corecte.

Verificatorul isi rezerva dreptul de a considera orice data sau informatie aditionala pe care o are la indemana pentru a-si revizui opiniile si concluziile in cazul in care aceste date si informatii indica nevoia unei astfel de modificari.

Toate prevederile si conditiile limitative continute in raportul de evaluare care reprezinta subiectul acestei verificari, sunt de asemenea conditii ale verificarii; acest lucru este valabil atat timp cat nu se precizeaza altfel.

II.2. Identificarea raportului de evaluare supus verificarii

"Raport de evaluare a imobilului situat in orasul Azuga, judetul Prahova", beneficiar: (beneficiar) , intocmit de: (expert evaluator)

II.3. Scopul procesului de verificare

Scopul prezentului raport este unul didactic, de a determina daca concluziile prezentate in raportul de evaluare propus spre examinare sunt in concordanta cu standardele de evaluare, precum si cu datele raportate si alte informatii general cunoscute.

II.4. Tipul verificarii

Verificare de birou: verificare a evaluarii care se limiteaza la datele prezentate in raport, care pot fi confirmate independent sau nu. Verificatorul analizeaza acuratetea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei si respectarea instructiunilor clientului, a cerintelor de reglementare si a standardelor profesionale.

II.5. Data verificarii: 16 iunie 2008

III. CONFORMITATEA CU STANDARDELE DE EVALUARE

Raportul de evaluare verificat este neconform cu Standardele Internationale de Evaluare. Lipsesc anumite puncte importante pe care un raport de evaluare trebuie sa le contina ca: precizarea clara a ipotezelor si conditiilor limitative in care s-a facut evaluarea, stabilirea bazei de evaluare, definitia acesteia, stabilirea clara a drepturilor evaluate, aria de aplicabilitate a evaluarii, moneda raportului, descrierea amanuntita a proprietatii, informatii clare despre amplasament, analiza celei mai bune utilizari, modalitatile de plata.

IV. ADECVAREA DATELOR PREZENTATE

IV.1. Aprecieri privind datele prezentate

Raportul de evaluare verificat se caracterizeaza prin urmatoarele deficiente:

Certificarea expertului este ambigua

Expertul evaluator a omis mentionarea definitiei valorii de piata, pe care a folosit-o ca baza de evaluare. De asemenea, ar fi fost de preferat ca expertul sa mentioneze explicit ca "baza de evaluare este valoarea de piata" (capitolul I - Generalitati)

Scopul evaluarii nu este precizat clar (capitolul I - Generalitati)

S-a omis identificarea clara a drepturilor de proprietate evaluate (capitolul II - Diagnostic juridic)

Evaluatorul a realizat o descriere a zonei, dar descrierea proprietatii este facuta superficial, fara a preciza caracteristicile constructive ale proprietatii ca: regimul de inaltime, suprafetele compartimentarilor existente, detalii referitoare la fundatii, structura, inchideri, instalatii, starea cladirii etc. De asemenea, descrierea amplasamentului este superficiala, fara informatii despre utilitati, deschidere, drumuri de acces (capitolul 2.2. - Descrierea proprietatii). Desi evaluatorul a facut a descriere mai amanuntita in fisa de evaluare nr. 1, parte a raportului de verificat, este de preferat ca toate informatiile asupra proprietatii sa fie precizate mai ales in capitolul destinat descrierii proprietatii, cu riscul repetarii

Evaluatorul face confuzie intre aria desfasurata si aria construita la sol

- Ad - suprafata desfasurata, suma ariilor nivelurilor unei constructii

- Ac - suprafata construita, aria ocupata de constructie pe sol

- Au - suprafata utila, aria utila a unei constructii, este diferenta dintre suprafata desfasurata a unei constructii si suprafata ocupata de zidurile acesteia.

Este de preferat ca in calcule sa se pastreze o continuitate si consecventa in ceea ce priveste numarul zecimalelor folosite, precum si a monedei in care se exprima diversele valori

In general prezentarea datelor este ambigua si greu de urmarit

Redactarea raportului lasa de dorit in ceea ce priveste corectitudinea exprimarii, greselile tipografice precum si asezarea in pagina

Raportul este greu de urmarit, nu e concis, organizat

Valoarea finala trebuie exprimata in termeni neechivoci, deci se recomanda evitarea exprimarii "valoarea de piata a proprietatii se situeaza in jurul sumei de".

IV.2. Aprecieri privind informatiile utilizate

In afara de precizarea catorva materiale bibliografice precum "Catalogul 124/1964", "Buletinul Expertilor Tehnici", nu se precizeaza sursa informatiilor folosite

Datorita exprimarilor ambigue nu se poate stabili intotdeauna clar sursa de informatii - a se vedea pag.9 a raportului de evaluare, punctul 8, cand se precizeaza sursa indicelui mediu de actualizare

IV.3. Aprecieri privind ipotezele si conditiile limitative

Conditiile limitative nu sunt specificate clar. Ar fi fost de preferat sa fie grupate intr-un subcapitol aparte.

De fapt, evaluatorul nu precizeaza conditii limitative, iar ipotezele generale sau speciale sunt neclare. Lipseste clauza de nepublicare, precum si precizarea ca valoare estimata se aplica intregii proprietati si ca orice impartire sau divizare duce la invalidarea valorii.

IV.4. Justificarea opiniilor

Verificatorul a urmarit respectarea si aplicarea standardelor si a legislatiei in vigoare. Examinand in detaliu raportul de verificat am ajuns la concluzia ca evaluatorul nu a respectat aceste standarde in totalitate.

Raportul sau este neclar, cu exprimari care produc confuzie sau pot duce in eroare. Nu s-a realizat o impartire in capitole care sa ajute utilizatorul sa inteleaga procesul de evaluare parcurs de evaluator. S-au descoperit greseli in exprimare, fraze cu un limbaj "prea tehnic" care creaza confuzie si pot induce in eroare utilizatorul.

Lipsesc anumite puncte importante pe care un raport de evaluare trebuie sa le contina ca: certificarea clara a evaluatorului, precizarea clara a ipotezelor si conditiilor limitative in care s-a facut evaluarea, stabilirea bazei de evaluare, definitia acesteia, stabilirea clara a drepturilor evaluate, aria de aplicabilitate a evaluarii, moneda raportului, descrierea amanuntita a proprietatii, informatii clare despre amplasament, analiza celei mai bune utilizari, modalitatile de plata.

V. ADECVAREA ANALIZEI DATELOR

V.1. Adecvarea metodelor si tehnicilor utilizate

Evaluatorul isi bazeaza concluziile pe utilizarea celor 3 abordari recunoscute: prin cost, prin comparatia vanzarilor si prin venit, deci din acest punct de vedere respecta standardele internationale de evaluare. Avand in vedere tipul proprietatii si localizarea, verificatorul e de parere ca metodele alese sunt adecvate, dar aplicarea lor lasa mult de dorit.

1. Abordarea prin cost:

o        metoda valorii de inlocuire ramasa actualizata - denumire ambigua

o        prezentarea metodei este relativ clara, dar valoarea este obtinuta printr-un calcul neverosimil: indicii de actualizare sunt luati din avize CTE

o        exprimarea este ambigua si creaza confuzie: "indicele mediu de actualizare ca mijloace fixe evaluate in preturi valabila la 01.01.1965 conform aviz CTE nr.6457/20/05/2005"

o        punctul 9 - indicele mediu de actualizare pentru perioada 20.05.2005 - 19.09.2005 se calculeaza in functie de devalorizarea monedei nationale in raport cu dolarul american, ceea ce creaza o inconsecventa in calcul, deoarece se foloseste alt tip de indice. Deci se poate ajunge la o valoare eronata.

o        Evaluarea terenului:

valoarea proprietatii se calculeaza fara date coerente

calculul cheltuielilor totale (pct 5 din tabel pg. 11) este gresit - valoare corecta: 115.571 EURO

de asemenea, calculul de la pct 12 - eronat

nu se face analiza celei mai bune utilizari

2. Abordarea prin comparatia vanzarilor - metoda comparatiilor directe

exista greseli in tabelul de calcul, atat in ceea ce priveste estimarea corectiilor (la corectia pentru suprafata construita a comparabilei A ar fi trebuit o corectie pozitiva nu negativa, la fel pentru teren), s-a pornit din start cu o valoare gresita la comparabila A (de fapt, apar 2 valori total diferite)

corectiile totale nete si brute sunt calculate gresit

3. Abordarea prin venit - metoda capitalizarii veniturilor

folosirea jargonului "tehnic" duce la o ingreunare a intelegerii ideilor transmise (ex. Pag. 14 - "valoarea de randament a proprietatii imobiliare este direct proportionala cu capacitatea acestuia de a genera profit si invers proportionala cu rata dobanzii la plasamentul neutru al disponibilitatilor banesti"). Este de preferat ca limbajul folosit sa fie accesibil unei arii largi de utilizatori ai raportului.

din calculul rezultat atat pentru comparabila A, cat si pentru B, calculandu-se cu 2 zecimale obtinem acelasi rezultat (Rc = 5,18%), totusi expertul evaluator a ales rotunjirea la plus doar la una dintre comparabile, pe care a si folosit-o in calculul valorii proprietatii

avand in vedere ca proprietatile comparabile sunt inchiriate ca intreg si nu divizat pe camere, luarea in calcul a gradului de neocupare este inutila, ba chiar influenteaza calculul spre o valoare eronata

V.2. Justificarea opiniei

Avand in vedere observatiile de mai sus, consider raportul de evaluare supus verificarii neconfom standardelor de evaluare si inacceptabil a fi luat in considerare pentru estimarea valorii proprietatii subiect.

Raportul verificat este neclar, cu exprimari care produc confuzie sau pot duce in eroare. Nu s-a realizat o impartire in capitole care sa ajute utilizatorul sa inteleaga procesul de evaluare parcurs de evaluator. S-au descoperit greseli in exprimare, fraze cu un limbaj "prea tehnic" care creaza confuzie si pot induce in eroare utilizatorul.

Metodele folosite pentru evaluarea proprietatii sunt adecvate, dar prezentarea lor lasa mult de dorit, rationamentul este greu de urmarit si datele prezentate nu sunt justificate corespunzator. S-au constatat greseli de calcul importante, care au influentat puternic valoarea finala estimata.

S-a constatat inconsistenta atat in prezentarea datelor cat si in calcularea valorii proprietatii, s-au folosit fie 2-3 zecimale in calcul fie valoarea rotunjita.

S-au folosit indici de actualizare pentru care nu s-a precizat sursa in mod clar, exprimarea fiind nepotrivita si producand confuzie (vezi punctul 8 pag. 9 - avizul CTE se refera la calitatea si viabilitatea lucrarilor proiectate si nu face referiri la valoarea constructiilor sau la indici de actualizare).

VI. CONCLUZII SI RECOMANDARI

Dupa verificarea judicioasa si de buna credinta a raportului de evaluare prezentat consider documentul neconfom standardelor de evaluare si inacceptabil a fi luat in considerare pentru estimarea valorii proprietatii subiect.

Raportul este neclar, cu exprimari care produc confuzie sau pot duce in eroare. Nu s-a realizat o impartire in capitole care sa ajute utilizatorul sa inteleaga procesul de evaluare parcurs de evaluator. S-au descoperit greseli in exprimare, fraze cu un limbaj care se doreste "tehnic", dar care mai mult creaza confuzie si induce in eroare utilizatorul.

Lipsesc anumite puncte importante pe care un raport de evaluare trebuie sa le contina ca: certificarea clara a evaluatorului, precizarea clara a ipotezelor si conditiilor limitative in care s-a facut evaluarea, stabilirea bazei de evaluare, definitia acesteia, stabilirea clara a drepturilor evaluate, aria de aplicabilitate a evaluarii, moneda raportului, descrierea amanuntita a proprietatii, informatii clare despre amplasament, analiza celei mai bune utilizari, modalitatile de plata.

Metodele folosite pentru evaluarea proprietatii sunt adecvate, dar prezentarea lor lasa mult de dorit, rationamentul este greu de urmarit si datele prezentate nu sunt justificate corespunzator. S-au constatat greseli de calcul importante, care au influentat puternic valoarea finala estimata.

S-a constatat inconsistenta atat in prezentarea datelor cat si in calcularea valorii proprietatii, s-au folosit fie 2-3 zecimale in calcul fie valoarea rotunjita.

S-au folosit indici de actualizare pentru care nu s-a precizat sursa in mod clar, exprimarea fiind nepotrivita si producand confuzie (vezi punctul 8 pag. 9 - avizul CTE se refera la calitatea si viabilitatea lucrarilor proiectate si nu face referiri la valoarea constructiilor sau la indici de actualizare).

Evaluatorul face confuzii in termeni si foloseste exprimari care induc in eroare utilizatorul in ceea ce priveste intelegerea anumitor concepte.

Recomandari

Verificatorul recomanda refacerea in totalitate a raportului de evaluare, tinandu-se cont de urmatoarele aspecte:

urmarirea unei desfasurari si prezentari logice si coerente a raportului

o mai mare atentie atat in exprimare, cat si in urmarirea calculelor efectuate

o mai buna analiza a pietei si a proprietatii de evaluat

o descriere a proprietatii mai detaliata, la capitolul dedicat acesteia, precum si o descriere mai buna a comparabilelor

evitarea exprimarilor ambigue si care pot induce in eroare, precum si a jargonului tehnic excesiv

o prezentare grafica mai buna, mai multa atentie la greselile de dactilografiere si la aranjarea in pagina a    documentului. Desi acestea nu duc intotdeauna la erori in obtinerea valorii finale, ele afecteaza negativ impresia generala asupra raportului de evaluare si a muncii evaluatorului

mai multa coerenta in exprimarea datelor si concluziilor

exprimarea clara a valorii finale obtinute, nu folosirea unor expresii de genul: "valoarea se situeaza in jurul sumei"

prezentarea clara a surselor de informatie, precum si a rationamentului prin care s-au dedus anumite date folosite in calculul valorii proprietatii

aspectul cel mai important: atentie la efectuarea calculelor, deoarece greselile in calcul conduc la o valoare estimata eronat