IAS 40 - INVESTITII IMOBILIARE

IAS 40 - INVESTITII IMOBILIARE

Obiectiv si arie de aplicabilitate

-ofera informatii privind tratamentul contabil al investitiilor imobiliare si cerintele legate de prezentarea de informatiilor.

Standardul se aplica tuturor entitatilor.

Definitie

Investitia imobiliara, conform definitiei, se bazeaza pe proprietate astfel:

proprietatea reprezinta un teren sau o cladire - sau o parte dintr-o cladire - sau amandoua;

proprietatea poate fi detinuta sau inchiriata (ca locatar) in baza unui contract de leasing financiar;

proprietatea trebuie pastrata pentru a aduce castiguri din chirie sau pentru aprecierea capitalului, sau pentru amandoua;

proprietatea nu este pastrata pentru folosirea ei de catre entitate in procesul de productie, pentru furnizarea de bunuri si prestarea de servicii sau in scopuri administrative si nici pentru a fi vanduta de catre entitate pe parcursul desfasurarii normale a activitatii.

Acolo unde o proprietate este inchiriata si ocupata de societatea mama a entitatii sau de o filiala a acesteia, proprietatea poate fi clasificata ca investitie imobiliara in relatie cu situatiile financiare proprii ale entitatii, dar nu va fi clasificata ca investitie imobiliara in situatiile financiare consolidate ale grupului.

Din perspectiva grupului, proprietatea nu va fi clasificata ca investitie imobiliara deoarece este ocupata de catre o societate a grupului si este folosita in productia de bunuri sau prestarea de servicii sau in scopuri administrative.

Anumite proprietati pot include o parte care este detinuta pentru a fi inchiriata sau cu scopul cresterii valorii capitalului si o alta parte care este detinuta pentru folosirea ei in producerea de bunuri sau furnizarea de servicii, ori in scopuri administrative.

Daca aceste doua parti pot fi vandute separat (sau inchiriate separat in baza unui contract de leasing financiar), atunci cele doua parti trebuie sa fie contabilizate separat - - una ca o investitie imobiliara si

- cealalta ca imobilizare corporala.

Daca partile nu pot fi vandute separat, atunci proprietatea trebuie sa fie tratata numai ca investitie imobiliara daca o parte nesemnificativa este detinuta in scopul utilizarii in productia de bunuri sau prestarea de servicii sau in scopuri administrative.

Stabilirea a ceea ce reprezinta o parte "nesemnificativa" a cladirii este o problema de rationament profesional. In acest caz o singura camera dintr-un numar de 36 va fi cel mai probabil privita ca nesemnificativa. In consecinta, proprietatea poate fi contabilizata ca o investitie imobiliara.

Acolo unde sunt prestate orice fel de servicii chiriasilor unui imobil, proprietatea poate fi privita numai ca investitie imobiliara daca acele servicii reprezinta o componenta relativ nesemnificativa a contractului considerat ca intreg.

La prestarea de servicii de paza si intretinere (de exemplu), poate fi probabil privita ca o componenta nesemnificativa a contractului de inchiriere. In consecinta, proprietatea poate fi tratata ca o investitie imobiliara.

Daca, in plus fata de serviciile de paza si intretinere, entitatea ofera de asemenea servicii de curatenie a birourilor, calculatoare, facilitati de fax si telefonie si alte servicii in sprijinul activitatii din birouri, va mai putea fi proprietatea clasificata ca investitie imobiliara?

In aceasta situatie, natura activitatii entitatii este prestarea de servicii complete integrate pentru birouri. Imobilul este detinut mai degraba in scopul de a oferi asemenea servicii decat pentru a fi inchiriat si pentru acumularea de capital. Serviciile oferite nu sunt o componenta nesemnificativa si imobilul nu trebuie sa fie clasificat ca o investitie imobiliara.

Tratament contabil

O investitie imobiliara trebuie evaluata initial la cost, inclusiv orice alte cheltuieli direct atribuibile, cum ar fi onorariile pentru servicii juridice, taxe de transfer al proprietatii si alte costuri aferente tranzactiei.

Cheltuielile ulterioare la o investitie imobiliara trebuie sa fie adaugate la valoarea contabila numai atunci cand este probabil ca intreprinderea sa inregistreze beneficii economice viitoare, in plus fata de cele estimate initial. Aceste cheltuiali trebuie recunoscute in contul de profit si pierdere.

Evaluarea ulterioara recunoasterii initiale

O entitate trebuie sa aleaga daca inregistreaza investitia imobiliara la cost sau la valoarea justa. Oricare ar fi politica contabila aleasa acesta trebuie aplicata in mod consecvent. In ambele cazuri, trebuie determinata valoarea justa a investitiei imobiliare - in scopul evaluarii (aplicandu-se modelul bazat pe valoarea justa) sau al prezentarii de informatii (aplicandu-se modelul bazat pe cost).

Standardul incurajeaza (dar nu cere) entitatilor sa determine valoarea justa pe baza evaluarii efectuata de un evaluator independent si experimentat.

Modelul bazat pe valoarea justa

Conform modelului bazat pe valoarea justa, toate investitiile imobiliare trebuie sa fie evaluate la valoarea justa.

Castigurile sau pierderile care apar in urma modificarii valorii juste a unei investitii imobiliare trebuie sa fie incluse in contul de profit si pierdere in perioada in care apar aceste modificari.

Valoarea justa este suma la care poate fi tranzactionat un activ, de bunavoie, intre parti aflate in cunostinta de cauza intr-o tranzactie in care pretul este determinat in mod obiectiv.

In cazuri foarte rare si exceptionale o entitate poate sa nu fie capabila sa determine valoarea justa a unei investitii imobiliare - deoarece pe piata tranzactiile comparabile sunt rare si nu sunt disponibile estimari alternative ale valorii juste (de exemplu pe baza estimarilor fluxurilor de numerar sa fie ). In aceste cazuri, o investitie imobiliara recenta trebuie contabilizata conform tratamentului contabil de baza din standard. De exemplu:- contabilizata la cost si amortizata pana la valoarea zero de-a lungul duratei de viata utila estimata.

Investitiile imobiliare care au fost evaluate anterior la valoarea justa trebuie sa fie in continuare evaluate la valoarea justa pana la cedarea acestora, chiar daca tranzactiile comparabile pe piata devin rare si nu sunt disponibile estimari alternative ale valorii juste.

In aceste cazuri sunt cerute prezentari suplimentare (in note), incluzand o descriere a investitiei imobiliare si o explicatie a motivelor pentru care valoarea justa nu poate fi evaluata in mod credibil.

Modelul bazat pe cost

Conform modelului bazat pe cost, toate investitiile imobiliare trebuie sa fie evaluate in conformitate cu tratamentul contabil de baza - de exemplu, contabilizat la cost minus orice amortizare cumulata si orice pierdere din depreciere cumulata.

Transferuri

Transferuri la investitii imobiliare

Transferurile la investitiile imobiliare trebuie sa fie facute numai atunci cand exista o modificare a utilizarii proprietatii care satisface definitia investitiei imobiliare.

Daca o proprietate utilizata de posesor devine o investitie imobiliara care trebuie inregistrata la valoarea justa, standardul trebuie aplicat pana la data modificarii utilizarii.

Orice diferenta intre valoarea contabila a proprietatii si valoarea justa (care va trebui sa fie folosita din acest moment la contabilizarea investitiei imobiliare) la acea data trebuie sa fie tratata ca o reevaluare, conform IAS 16 Evaluarea ulterioara recunoasterii initiale, de exemplu, ca o reevaluare de imobilizari corporale. De aceea orice diferenta care apare la reevaluarea de la acea data trebuie sa fie inregistrata in contul de rezerve din reevaluarea proprietatii si nu in contul de profit si pierdere.

Daca o proprietate este transferata de la stocuri la investitii imobiliare, caz in care investitia imobiliara va fi inregistrata la valoarea justa, orice diferenta intre valoarea justa si valoarea contabila anterioara trebuie recunoscuta in contul de profit si pierdere pentru acea perioada. Aceasta abordare este in conformitate cu tratamentul utilizat pentru vanzarea externa a unor astfel de stocuri.

Similar, atunci cand o entitate incheie constructia sau renovarea unei investitii imobiliare in regie proprie si care va fi inregistrata la valoarea justa, orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea contabila anterioara trebuie recunoscuta in profitul net sau pierderea neta aferenta acelei perioade. Din nou, aceasta abordare este in conformitate cu tratamentul contabil pentru vanzari in afara entitatii a unor proprietati construite in regie proprie.

Daca investitia imobiliara este inregistrata la cost, "costul" oricarei investitii imobiliare transferate este dat de valoarea contabila anterioara, la data modificarii utilizarii, indiferent daca aceasta era clasificata ca stoc sau ca investitie imobiliara.

Exemplu

O cladire a fost utilizata de Prospector SRL ca sediu central pana la 30 iunie 2001. La acea data, cladirea a fost eliberata, renovata si inchiriata lui Digger Ltd printr-un contract de leasing operational cu incepere de la 1 octombrie 2001. Din acel moment cladirea este tratata ca o investitie imobiliara. Politica contabila a societatii Prospector SRL este de a inregistra investitiile imobiliare la valoarea justa.

La 30 iunie 2001, cladirea era inregistrata in registrele contabile la:

Cost 300mil.lei

Amortizare cumulata 120mil. lei

Valoare contabila neta 180mil. lei

Valorile juste ale cladirii erau la:

30 iunie 2001 220mil. lei

30 septembrie 2001 225mil. lei

31 decembrie 2001 235mil. lei

Cum trebuie sa fie contabilizat transferul intr-o investitie imobiliara?

Conform standrdului, transferul trebuie sa aiba loc la data modificarii utilizarii - de exemplu, la 30 iunie 2001, data de la care proprietarul nu a mai utilizat cladirea ca sediu central.

La 30 iunie, proprietatea trebuie reevaluata la 220mil. lei. Diferenta de reevaluare este 220-180 = 40mil. lei. Aceasta trebuie sa fie inregistrata in contul de rezerve din reevaluarea proprietatii. Inregistrarile adecvate sunt:

Investitii imobiliare    = % 220mil

Cladiri    180mil

Rezerva din reevaluarea proprietatii 40mil

La sfarsitul anului, cladirea va fi reevaluata la 235mil. lei. Inregistrarile vor fi:

Investitii imobiliare    = Castiguri din reevaluarea 15mil

investitiei imobiliare

(contul de profit si pierdere)

Daca politica contabila a Prospector SRL ar fi fost sa inregistreze investitia imobiliara la cost, cum ar fi fost contabilizat transferul intr-o investitie imobiliara?

La 30 Iunie, proprietatea este transferata la valoarea sa contabila curenta. Inregistrarile corespunzatoare ar fi fost:

Investitii imobiliare = Cladiri 180mil

Proprietatea este in continuare amortizata, cu deosebirea ca de la 1 iulie 2001 amortizarea este inregistrata ca amortizare a investitiei imobiliare in loc de amortizare a cladirii.

Transferuri de la investitii imobiliare

Transferurile de la investitii imobiliare trebuie facute numai atunci cand exista o modificare a utilizarii proprietatii care nu mai satisface definitia investitiei imobiliare.

Acolo unde investitia imobiliara a fost inregistrata la valoarea justa si este reclasificata ca proprietate imobiliara utilizata de posesor sau ca stoc, costul proprietatii in scopul contabilizarii ei ulterioare il reprezinta, conform IAS 16     Evaluarea ulterioara recunoasterii initiale sau IAS 2 Stocurile, valoarea sa justa la data modificarii utilizarii.

De aceea, daca o investitie imobiliara este imbunatatita cu intentia de a fi vanduta, va fi transferata la stocuri la data la care incepe procesul de imbunatatire. In scopul contabilizarii stocului, valoarea justa a proprietatii la acea data va fi preluata ca si "cost".

Detalii asupra termenului "valoare justa" sunt prezentate in Anexa 1

Prezentarea informatiilor

Prezentarile de informatii sunt prezentate in urmatoarele paragrafe ale standardului:

Prezentari aplicabile atat in cazul modelului bazat pe valoarea justa, cat si in cazul modelului bazat pe cost - paragraful 66

Prezentari aplicabile in cazul modelului bazat pe valoarea justa - paragrafele 67 si 68

Prezentari aplicabile in cazul modelului bazat pe cost - paragraful 69

Trebuie avut in vedere ca aceste prezentari sunt suplimentare fata de cele cerute de IAS 17 Leasing. Acest standard cere prezentarea de informatii privind orice investitie imobiliara detinuta de entitate, ca locatar, in baza unui contract de leasing financiar. De asemenea, cere entitatii prezentarea de informatii ca locator al investitiei imobiliare inchiriate in baza unui contract de leasing operational.

Prezentari de informatii cerute pentru ambele modele

Aceste prezentari includ:

atunci cand distinctia intre proprietati si investitii imobiliare este dificil de realizat, ca de exemplu in cazul in care entitatea utilizeaza o parte din proprietate, sau daca ofera servicii auxiliare (vezi mai sus), criteriul stabilit de catre entitate pentru a face aceasta distinctie;

metodele si ipotezele semnificative folosite la determinarea valorii juste a investitiei imobiliare, inclusiv daca acestea s-au bazat pe probe de piata sau alti factori;

daca valoarea justa se bazeaza pe evaluarea facuta de un evaluator independent si cu experienta;

sumele in relatie cu investitia imobiliara incluse in contul de profit si pierdere.

Prezentarile cerute in cazul modelului bazat pe valoarea justa

Aceste prezentari includ o reconciliere a valorii contabile a investitiei imobiliare la inceputul si la sfarsitul perioadei. Aceasta reconciliere trebuie sa includa cifre separate pentru: adaosuri; cedari; transferuri; si castigurile sau pierderile nete din ajustarea valorii juste.

Prezentari cerute in cazul modelului bazat pe cost

Aceste prezentari includ:

metodele de amortizare folosite;

duratele de viata utila sau ratele de amortizare folosite;

o reconciliere a valorii contabile a investitiei imobiliare la inceputul si la sfarsitul perioadei. Aceasta reconciliere trebuie sa includa cifre separate pentru: - adaosuri; cedari; transferuri; amortizare; si pierderi din depreciere.

valoarea justa a investitiei imobiliare (sau, in cazuri exceptionale, de ce nu poate fi determinata cu certitudine valoarea justa).