MEMORIU TEHNICO-ECONOMIC JUSIFICATIV

1. DENUMIREA INVESTITIEI.

OBIECTIVELE PROIECTULUI.

3. AMPALASAREA CLADIRII.

4. CARACTERISTICILE GEOFIZICE ALE TERENULUI.

5. ZONA SEISMICA.

6. CLASA DE IMPORTANTA .

7. CATEGORIA DE IMPORTANTA.

8. DESCRIERA PROIECTULUI

1. DENUMIREA INVESTITIEI: HOTEL P+3E

OBIECTIVELE PROIECTULUI :

Litoralul romanesc al Marii Negre reprezinta una din cele mai importante zone turistice din Romania, (concentreaza aproximativ 2/3 din resursele turistice , 43% din capacitatea de cazare a tarii) , acest aspect fiind reflectat si prin indicatorii referitori la circulatia turistica si capacitatea de cazare.

Statiunea MAMAIA aflata la 3 km de Constanta , este dezvoltata pe o fasie de nisip scaldata la rasarit de valurile Marii iar la apus de apele dulci ale lacului Siutghiol, in prezent fiind una din cele mai frumoase statiuni maritime europene. De-a lungul plajei se insira elegante si cochete hoteluri , terenuri de sport , teatre de vara , parcuri.

Constructia va fi amplasata in Mamaia Sat , la malul Marii, fiind studiata din punct de vedere tehnic si economic in doua variante:

- prima varianta: locuinte de vacanta folosite la capacitate maxima in perioada mai - septembrie ;

- cea de a doua varianta locuinte permanente

OBIECTIVELE PROIECTULUI SUNT:

1. Sa se stabileasca valoarea de realizare    a cladirii , luandu-se in calcul preturile actuale pentru materiale si manopera;
2. Sa se studieze oportunitatea realizarii investitiei in ambele situatii : locuinte de vacanta    si locuinte permanente;
3. Sa se studieze posibilitatea realizarii din punct de vedere functional, formal si tehnic acestei constructii , in cele doua situatii;
4. Sa se analizeze structura imobilului;
5. Sa se determine valoarea profitului si termenul de recuperare al investitiei :

- in cazul vanzari /inchirierii ca si locuinte permanente.

- in cazul inchirierii pe perioada mai-septembrie a locuintelor de vacanta

SCOPUL PROIECTULUI:

Conform temei cadru , pe terenul aflat la dispozitie se va realiza o constructie cu regim de inaltime P+3E, avand 6 de unitati de locuit, repartizate prin sase apartamente de trei camere. Imobilul are doua intrari. Accesul la etajele superioare se realizeaza pe

scara principala prevazuta pe casa scarii(in zona de sud a imobilului). Potrivit Planului Urbanistic de Detaliu aprobat, precum si Certificatului de Urbanism, pentru terenul respectiv se accepta un Procent de Ocupare al terenului de 43.97% si un Coeficient de Utilizare de 2.82 Conform PUD aprobat, constructia se va amplasa retrasa fata de strada cu 9m. Suprafetele utile ale apartamentelor de patru camere este de 158.54mp

3. AMPALASAREA CLADIRII: MAMAIA SAT

4. CARACTERISTICILE GEOFIZICE ALE TERENULUI:

Pentru determinarea conditiilor de construire a fost intocmit un studiu

geotehnic. Investigarea amplasamentului s-a facut prin intermediul a patru foraje geotehnice F1, F2, F3, F4.

Din analiza probelor obtinute prin forare si incercarea acestora in laborator cu literatura de specialitate , pentru zona respectiva , rezulta ca amplasamentul se caracterizeaza prin:

Pamant vegetal cenusiu in grosime de 0,6-0,8 m.

Loess galben - cafeniu , intalnit pana la adancimea de 6,00 m in foraj.

Loessul are urmatoarele caracteristici geotehnice:

este pamant coeziv

are urmatoarea granulometrie : - argila (16-18) %

- praf (74-79) %

- nisip (3-5)

indicele de plasticitate indica o plasticitate medie.

- indicele de consistenta Ic = 0,9-1,00 => strat situat in domeniu tare - plastic vartos. Terenul se incadreaza in categoria terenurilor cu compresibilitate mare in stare naturala si foarte mare in stare inundata. La data efectuarii cercetarii (februarie 2007 ) , nivelul panzei freatice nu a fost intalnit pana la adancimea de 5 m.

Avand in vedere datele expuse mai sus , se recomanda:

• terenul bun de fundare se compune din pietris cu nisip de culoare galbena;
• adancimea minima de fundare este Df =1,20 m de la cota terenului natural actual;
• presiunea conventionala de calcul Pconv=130 daN /cm².

5. ZONA SEISMICA :

Conform normativului P100/2006:

● - valoarea acceleratiei de varf a terenului (din harta de zonare a Romaniei) ag=0,16g .

● - factorul de importanta - expunere γi =1,2.

● - perioadele de control (colt) Tc=0,7 s( din harta de Zonare a Romaniei in perioade de colt) , Tb=0,07 s, Td=3 s (din tabelul 3.1. Perioadele de colt ale spectrului de raspuns).

● - factorul de comportare al structurii q=2.

6. CLASA DE IMPORTANTA : II

7. CATEGORIA DE IMPORTANTA: C - cladire cu importanta deosebita

8. DESCRIEREA PROIECTULUI:

DESCRIREA DIN PUNCT DE VEDERE FUNCTIONAL SI ARHITECTURAL:

Pe terenul in suprafata de 1000 mp urmeaza sa se construiasca un imobil P+3E, cu suprafata construita la sol de 439,7mp a carui destinatie se va stabili prin studiul de fezabilitate.

Proiectul constructiei este conceput astfel incat sa ofere o delimitare optima a spatiului si un design modern.

Astfel din punct de vedere structural cladirea este delimitata pe verticala in 4 zone distincte:

• parter - zona de receptie;
• etajul I - zona de cazare;
• etajul II     - zona de cazare;
• etajul III - zona de cazare.

PARTER

receptie    S=8,51mp;

vestibule    S=10,66 mp;

salon    S=29,77 mp;

hol + casa scarii S=43,54 mp;

bucatarie    S=45,5 mp;

restaurant    S=57,95 mp;

grup sanitar    S=17,43 mp;

centrala termica S=13,88 mp;

ETAJUL I

-APARTAMENTUL I

- camera de zi S=36,59 mp;

- doua grup sanitare S₁=3,8 mp;

S₂=4,17 mp;

- doua dormitoare S₁=16,91 mp;

S₂=16,33 mp;

-APARTAMENTUL II

- camera de zi S=34,52 mp;

- doua grup sanitar S₁=4,15 mp;

S₂=4,15 mp;

- doua dormitoare S₁=16,81 mp;

S₂=28,20 mp

ETAJUL II

-APARTAMENTUL III

- camera de zi +

loc de luat masa S=36,59 mp;

- doua bai S=3,8 mp;

S=4,17 mp;

- doua dormitoare S=16,91mp;

S=16,33 mp.

-APARTAMENTUL IV

- camera de zi S=34,52 mp;

- doua bai S=4,15 mp;

S=4,15 mp;

- doua dormitoare S=16,81 mp;

S=28,20 mp;

ETAJUL III

-APARTAMENTUL V

- camera de zi S=16,9 mp;

- doua bai S=3,79 mp;

S=4,17 mp;

- doua dormitoare S=16,38 mp;

S=16,48 mp;

- loc de luat masa S=9,26 mp.

-APARTAMENTUL VI

- camera de zi S=34,52 mp;

- doua bai S=4,15 mp;

S=4,15 mp;

- doua dormitoare S=16,81 mp;

S=28,2 mp.

Acoperisul este de tip terasa necirculabila , termo si hidroizolata.

Accesul in cladire se va face pe doua laturi:

- pe latura de sud accesul principal printr-o usa masiva din fier forjat ce se deschide in spatiul de receptie;

- pe latura de vest accesul secundar.

Circulatia pe verticala va fi asigurata prin doua scari cu destinatii diferite:

a) scara principala care leaga intre ele toate cele patru niveluri ale cladirii.

b) scara secundara.

Toate incaperile imobilului vor fi finisate cu vopsea lavabila aplicata peste un strat e tencuiala si unul de glet de ipsos. Avantajele acestei solutii constau in calitatea lucrarilor si in facilitatea actiunilor de curatare-spalare a acestora. Finisajele exterioare sunt realizate cu vopsea lavabila acordand o mare atentie cromaticii.

Pardoselile vor fi din gresie portelanata in cazul receptiei, bucatariei, resaurantului si a holurilor , iar in camerele de zi si in dormitoare pardoselile vor fi din parchet laminat .

Tamplaria interioara va fi atat din lemn ( usile camerelor) cat si din aluminiu( usile bailor si cea de la bucatarie).

Imobilul este prevazut cu instalatii electrice si sanitare , instalatii pentru telefonie, TV, internet .

Alimentarea cu energie electrica se realizeaza prin racord la reteaua de energie existenta in zona.

Iluminatul interior va fi realizat prin intermediul unor spoturi amplasate pe tavan si pe perete, se prevad prize cu contact de protectie in camere si bai.

Iluminatul exterior se va realiza cu corpuri de iluminat amplasate pe fatade.

Alimentarea cu apa se realizeaza printr-un bransament ce este racordat la conducta stradala existenta si un camin apometric de incinta.

Cladirea este dotata cu lavoare, dusuri, WC -uri , spalator pentru vesela si hidrant special pentru incendii.

Colectarea apelor uzate se va face prin tuburi din polietilena de inalta densitate care vor fi deversate in canalizarea stradala.

Imobilul va fi dotat cu sistem climatizare si va fi protejat cu sistem de alarma.

DESCRIEREA DIN PUNC DE VEDERE STRUCTURAL

Lucrarea are ca obiect proiectarea unui imobil ce se dezvolta pe parter si doua etaj si are structura de rezistenta formata din:

● infrastructura- fundatia realizata din grinzi de fundare dispuse pe doua directii , cu talpi avand latimi de 60 cm , 80 cm , 120 cm , respectiv 160 cm , si inaltime de 50 cm , iar inimile grinzilor au inaltimi de 126,5 cm si grosimi de 35 cm.

● suprastructura- structura de rezistenta a cladirii este realizata in cadre din beton armat cu stalpi si grinzi amplasate pe directii ortogonale , la nivelul grinzilor fiind prevazute plansee cu grinzi secundare si placi din beton armat cu grosimea de 13 cm , formandu-se astfel sisteme structurale cu rol de conformare si rigidizare.

MATERIALE FOLOSITE

Betoane:

C20/25 in stalpi , grinzi , plansee , samburi si centuri ;

Otel beton : OB 37 ; PC52

Otel pentru constructii : OL 37 - 2k

Electrozi : E43 - 4 .

Suruburi de ancorare : M30 gr. 4.6 ;

Suruburi de inalta rezistenta : grupa 8.8 si 10.9 .

ORGANIZAREA LUCRARII

Durata de realizare a investitiei

Investitia se va realiza intr-o perioada de 125 zile lucratoare (fara suprapunerea operatiilor tehnologice si cu un numar minim de lucratori).pentru realizarea lucrarilor

intr-un termen mai scurt, se recomanda suprapunerea operatiilor tehnologice si folosirea unui numar de lucratori specializati la fiecare operatie.

INDICATORII TEHNICI

Indicatorii tehnici ai imobilului propus sunt:

Suprafata construita la sol ................ 439,7 mp.

Suprafata construita desfasurata .............. 1758,64 mp

Total Suprafata utila ........... 1239 mp.

Procentul de ocupare a terenului (POT):    Existent 0.0%. Propus 43.97%.

Coeficientul de utilizare al terenului (CUT):    Existent 0.0 Propus 2.82

Date privind forta de munca ocupata dupa realizarea investitiei

Dupa realizarea investitiei, locurile de munca nou create sunt doar in domeniul administrativ, imobilul urmand sa fie deservit de 1 administrator, 4 menajere, 2 bucatari , 2 receptioneri , 6 ospatari, 2 instalatori care vor supraveghea in permanenta functionarea centralei termice si un paznic.

Locuri de munca nou-create Dupa raportul intocmit mai sus, rezulta ca locurile de munca nou create sunt in numar de 17 posturi.

Devizul general estimativ al investitiei

Valoarea totala a investitiei, cu detalierea pe structura devizului general, conform prevederilor legale este prezentata in capitolul privind documentatia economica a proiectului. Valoarea investitiei, doar arhitectura si rezistenta, este de 887883 RON in preturile lunii iunie 2007.

Principalii indicatori tehnico-economici ai investitiei

Constructia amplasata in Mamaia Sat , la malul Marii, a fost studiata din punct de economic in doua variante:

- prima varianta: locuinte de vacanta folosite la capacitate maxima in perioada mai - septembrie ;

- cea de a doua varianta locuinte permanente

Calculul indicatorilor tehnico-economici ai investitiei este prezentat pe larg in capitolul de evaluare a eficientei investitiei. Dintre acestia, cei mai semnificativi pentru investitor ar fi:

Randamentul economic al investitiei

R =12 RONI /1 RON investit ( prima varianta)

R =3 RONI/1 RON investit ( a doua varianta)

Durata de recuperare a investitiei

T=8 ani ( prima varianta)

T= 18 ani ( a doua varianta)

Valoarea neta actuala totala

Reprezinta aportul de beneficiu al unui proiect de investitii. Se exprima sub forma de cash-flow.

Indicatorul a fost calculat pentru o perioada de 15 ani, rezultand un venit anual total de 216000 roni, cheltuieli de exploatare de 8000 roni , costuri de productie de 887883 euro si un profit total de 208000 roni.

Indice de profitabilitate

Reprezinta raportul dintre VNAT si volumul total al investitiilor.

pe o durata de timp de 50 de ani.

Din analiza principalilor indici economici determinati pentru fiecare varianta in parte s-a considerat ca prima varianta (locuinte de vacanta folosite la capacitate maxima in perioada mai - septembrie ) este cea mai eficienta si pentru ea s-a facut calculul structurii.