Abordari in evaluarea proprietatii imobiliare - notiuni generale, definitii

Abordarea prin cost. Aceasta abordare comparativa ia in considerare ca substitut, pentru cumpa rarea unei anumite proprietati, alternativa de a construi o alta proprietate, fie ca o copie identica a originalului, fie ca o proprietate cu aceeasi utilitate. In contextul proprietatii imobiliare, o persoana nu ar plati mai mult pentru o proprietate decat costul pentru achizitia terenului echivalent si pentru construirea unei cladiri alternative, fara sa fie implicate timpul, riscul si neadecvarea.

In practica, abordarea presupune o estimare a deprecierii pentru proprietatile mai vechi si/sau cu deficiente in functionare, cand o estimare a costului de nou ar depasi nepermis pretul cel mai probabil platibil pentru proprietatea evaluata.

Abordarea prin comparatia vanzarilor. Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Pot fi luate in considerare si oferte de vanzare.

Abordarea prin capitalizarea venitului. Aceasta abordare comparativa ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leaga venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului intr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua in considerare o relatie directa (cunoscuta ca rate de capitalizare), ratele de actualizare (care reflecta fructificarea investitiei), sau ambele.

In general, principiul substitutiei arata ca fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare si fructificare, corespunzatoare unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabila marime a valorii.

Analiza pietei imobiliare

Piata  imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate, care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu, iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile sau sunt deformate. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si, de obicei, procesul de vanzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii.

Piata imobiliara traverseaza, si in Romania, o perioada critica.

Dupa o epoca a speculantilor, care a starnit, in ultimii ani, o veritabila degringolada a preturilor, daca nu cumva un delir, reducerea semnificativa a lichiditatilor s-a soldat cu cel putin doua efecte: stagnarea preturilor si semnale de retragere a celor pentru care domeniul real estate se termina la tranzactiile aducatoare de profit rapid.

Piata imobiliara a Sibiului a inregistrat un trend constant crescator al preturilor pe parcursul a mai multor ani. In ultimele luni din anul curent se inregistreaza o incetinire a ritmului tranzactiilor precum si o relativa stabilizare si reasezare a preturilor caselor rezidentiale.

Piata imobiliara specifica proprietatilor evaluate

In cazul proprietatilor evaluate, pentru identificarea pietei imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii, proprietatea evaluata fiind o proprietate imobiliara de tipul:

Cladiri

Locuinte unifamiliale din municipiul Sibiu, municipil Medias, (apartamente case municipiul Sibiu), din orasele Agnita, Avirg, Cisnadie, Copsa Mica, Dumbraveni, Miercurea Sibiului, Ocna Sibiului, Saliste, Talmaciu si localitatile din mediul rural a judetului Sibiu:

cu pereti sau cadre din beton armat, din caramida arsa, piatra naturala sau alte materiale asemanatoare

cu pereti din lemn, caramida nearsa, valatuci, paianta, sipci si alte materiale asemanatoare

Constructii anexe in mediul urban si rural din judetul Sibiu

cu pereti din caramida arsa, piatra, beton sau din alte materiale asemanatoare

cu pereti din lemn, caramida nearsa, valatuci, paianta

Locuinte situate la subsol, demisol sau la mansarda

Spatii cu alta destinatie situate in subsolul sau demisolul cladirilor

Terenuri intravilane din municipiul Sibiu si judetul Sibiu

Terenuri extravilane din judetul Sibiu

arabile,

pasuni,

fanete,

vii,

livezi,

paduri si alte terenuri cu vegetatie forestiera

Spatii comerciale si de productie/depozitare, din judetul Sibiu

Spatii comerciale si de productie/depozitare din municipiul Sibiu

Spatii comerciale si de productie/depozitare din orasele Agnita, Avirg, Cisnadie, Copsa Mica, Dumbraveni, Miercurea Sibiului, Ocna Sibiului, Saliste, Talmaciu

Spatii comerciale si de productie/depozitare din mediul rural

Caracteristicile impartirii teritoriale

Zonele imobiliare din judetul Sibiu au fost impartite dupa cum urmeaza:

Zone rezidentiale

Zone rezidentiale multifunctionale

Zone birouri, parcuri de afaceri

Zone comerciale

Zone industriale

Zone agricole

Zone specializate

Analiza ofertei

Pe piata  imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate, care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.

O cerere intensa a prezentat in Sibiu sectorul constructiilor tip mansarda, acestea fiind preferate in special de tineri. Ca urmare a cererii foarte mari de pe piata, preturile cresc de la luna la luna. Constructorii incearca sa isi faca oferta cat mai atractiva folosind diverse metode: reduceri la plata integrala sau la plata unui avans mare plata in mai multe transe posibilitatea clientului de a alege finisajele, compartimentarea etc. Majoritatea constructiilor noi se vand inca din stadiul de proiect, iar aproximativ 40% din proiectele de casa se finalizeaza dupa cerintele exacte ale clientului.

Cererea pentru apartamentele de 1-2 camere se afla la un nivel inalt, dezvoltatorii construind intens blocuri cu o astfel de compartimentare penru a satisface cerintele cumparatorilor tineri. Acestia prefera suprafetele mari, cu finisje de ultima ora, finantand achizitia lor prin intermediul creditelor imobiliare sau ipotecare.

Cererea pentru  case independente nu este foarte ridicata din cauza nivelului mult prea ridicat al preturilor, majoritatea populatiei fiind cu venituri medii si minime se poate incadra, tinand cont de conditiile pietei si conditiile de creditare, la achizitia de apartamente.