Metodologia de calcul a valorilor estimative ale principalelor tipuri de proprietati imobiliare

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii, selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

Ø      cea mai buna utilizare a terenului liber

Ø      cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie:

Ø      permisibila legal

Ø      posibila fizic

Ø      fezabila financiar

Ø      maxim productiva

Practic, tinand cont de tipul cladirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru activul analizat, este cea de proprietate imobiliara rezidentiala. Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U., aceasta abordare:

Ø      este permisibila legal

Ø      indeplineste conditia de fizic posibila

Ø      este fezabila financiar

Ø      este maxim productiva si se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai bune utilizari (destinatii)

Evaluarea proprietatii imobiliare

Date privind modul de realizare a evaluarii

Pentru evaluare s-a ales metoda capitalizarii veniturilor si metoda comparatiei de piata.

Capitalizarea veniturilor este metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. La aplicarea acestei metode se va apela la ipoteza ca proprietarul (investitorul) isi propune obtinerea de venituri numai din exploatarea imobilului prin inchirieri

Aceasta abordare ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare.

Abordarea prin comparatii se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare, care au fost vandute, luand in considerare elementele de comparatie si efectuand corectii pentru diferentele dintre acestea.

Date  generale privind imobilul evaluat

Constructii

Proprietatile imobiliare se compun din:

Cladiri

- locuinte unifamiliale din municipiul Sibiu si Medias, (apartamente case municipiul Sibiu si Medias), din orasele Agnita, Avirg, Cisnadie, Copsa Mica, Dumbraveni, Miercurea Sibiului, Ocna Sibiului, Saliste, Talmaciu si localitatile din mediul rural al judetului Sibiu:

cu pereti sau cadre din beton armat, din caramida arsa, piatra naturala sau alte materiale asemanatoare

cu pereti din lemn, caramida nearsa, valatuci, paianta, sipci si alte materiale asemanatoare

Constructii anexe in mediul urban si rural din judetulSibiu

cu pereti din caramida arsa, piatra, beton sau din alte materiale asemanatoare

cu pereti din lemn, caramida nearsa, valatuci, paianta

Locuinte situate la subsol, demisol sau la mansarda

Spatii cu alta destinatie situate in subsolul sau demisolul cladirilor

Terenuri intravilane din municipiul Sibiu si Medias si judetul Sibiu

Terenuri extravilane din judetul Sibiu

arabile,

pasuni,

fanete,

vii,

livezi,

Spatii comerciale si de productie/depozitare, din judetul Sibiu

Spatii comerciale si de productie/depozitare din municipiul Sibiu si Medias

Spatii comerciale si de productie/depozitare din orasele Agnita, Avirg, Cisnadie, Copsa Mica, Dumbraveni, Miercurea Sibiului, Ocna Sibiului, Saliste, Talmaciu si localitatile din mediul rural al judetului Sibiu:

Abordarea pe baza de venit

Valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.

In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:

determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul disponibil prin inchiriere)

stabilirea ratei de capitalizare

Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru a converti venitul anual obtinut din exploatarea unei proprietati imobiliare intr-un indicator de valoare de piata a acestei proprietati.

La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu isi propune obtinerea de venituri numai din exploatarea proprietatii dezvoltate prin inchirierea spatiilor create.

Estimarea veniturilor

Venitul brut potential (VBP) - materializeaza venitul total estimat a fi generat de proprietatea imobiliara supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima;

Venitul brut efectiv (VBE) - venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare;

Venitul net efectiv (VNE) - rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente proprietarului din totalul veniturilor brute, si anume: 10% cheltuieli aferente proprietarului (impozit pe proprietate, intretinere, reparatii, amortizari, management, paza, curatenie etc.). 

Estimarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete, furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vanzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata, pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga prime de risc aferente investitiei.

In analiza pietei studiile intreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor nete se situeaza intre 10-16% in functie de tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare comparabile, precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescator al pietei imobiliare, valorile de randament rezultate, trebuie analizate in contextul rentabilitatii solicitate pe piata specifica.

Pentru proprietatile analizate s-a utilizat o rata de capitalizare aferenta veniturilor nete de 7-15%.

Calculul efectuat pentru determinarea valorii de randament a proprietatii este prezentat in continuare:

Metoda comparatiei de piata

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza pe perechi de date. Informatiile privind vanzarile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele intre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Elementele de comparatie includ: drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, conditiile de piata, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea si componentele non-imobilare ale vanzarii.

Studiind piata  imobiliara se mentioneaza cateva valori de tranzactionare pentru imobile similare, amplasate in aceeasi zona, aparute in publicatiile imobiliare cel mai raspandite.

Ofertele de vanzare ale imobilelor din zonele analizate unde se situeaza proprietati imobiliare au valori diferite, in functie de particularitatile fiecarei proprietati. Astfel, evaluatorul nu a putut lua in considerare, valorile de tranzactionare, declarate prin actele de vanzare-cumparare, aceste documente nereflectand corect valoare de piata din momentul tranzactionarii.