DREPTUL DE FOLOSINTA SPECIAL- EVOLUTIE IN TIMP

DREPTUL DE FOLOSINTA SPECIAL- EVOLUTIE IN TIMP

Fata de legea 112/1995, pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, are ca subiecti ai dreptului de restituire o categorie mai larga de persoane, atat fizice cat si juridice, fara a exista diferentieri in functie de cetatenia solicitantilor.

In art. 3 al. I se arata doar ca sunt indreptatite la masuri reparatorii constand in restituire in natura sau supa caz, prin echivalent:

a, persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data preluarii in mod abuziv a acestora,

b, persoanele fizice, asociati ai persoanei juridice care detinea imobilele si active in proprietate la data preluarii acestora in mod abuziv si

c, persoanele juridice proprietari ai imobilelor preluate in mod abuziv de stat, de organizatii cooperatiste sau de orice alte persoane juridice dupa data de 6 martie 1945.

Aceste prevederi, desi sunt pe deplin echitabile si in concordanta cu spiritul legii, acela de act normativ reparator, totusi aparent sunt in contradictie cu legislatia in vigoare din aceasta perioada, in principal cu prevederile Constitutiei din 1991, care in art. 41 al. II staueaza ca "Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor." (Am folosit notiunea de aparent, deoarece este discutabil daca restituirea, retrocedarea unui teren in natura, ca masura reparatorie fostului proprietar sau mostenitorilor acestuia se incadreaza sau nu in continutul notiunii de dobandire, in intelesul Constitutiei.

Potrivit DEX: a dobandi: A obtine ceva prin munca, eforturi, perseverenta; a castiga, a realiza; a face rost de ceva, a gasi, a procura ceva. ♦ A primi, a capata. )

Aceasta dispozitie constitutionala a fost ulterior oarecum nuantata prin art. 3 din legea 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, care face distinctie intre cetatenii straini si persoanele care au si cetatenia romana, dar domiciliaza in strainatate, dand posibilitatea celor din urma sa detina in proprietate suprafete de teren.

"(1) Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

(2) Persoanele fizice care au cetatenie romana si domiciliul in strainatate pot dobandi in Romania, prin acte juridice intre vii si prin mostenire, terenuri de orice fel.

(3) Persoanele juridice straine nu pot dobandi terenuri in Romania prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte.

(4) In cazul terenurilor ce fac obiectul investitiilor persoanelor fizice sau juridice straine sunt si raman aplicabile dispozitiile legislatiei in vigoare privind regimul juridic al investitiilor straine."

Totodata sunt relevante in materie si prevederile Legii 18/1991, care in art. 48 arata ca: "Cetatenii romani cu domiciliul in strainatate, precum si fostii cetateni romani care si-au redobandit cetatenia romana, indiferent daca si-au stabilit sau nu domiciliul in tara, pot face cerere de reconstituire a dreptului de proprietate pentru suprafetele de terenuri agricole sau terenuri cu destinatie forestiera, prevazute la art. 45, care le-au apartinut in proprietate, dar numai pana la limita prevazuta la <LLNK 11945 187 101002 3 37>art. 3 lit. h) din Legea nr. 187/1945, de familie, pentru terenurile agricole, si nu mai mult de 30 ha de familie, pentru terenurile cu destinatie forestiera, in termenul, cu procedura si in conditiile prevazute la art. 9 alin. (3)-(9)."

Pana la intrarea in vigoare a Legii 54/1998 acest act normativ, in cap. V reglementa circulatia juridica a terenurilor, astfel, impunand dubla conditiie a cetateniei si a domiciliului/sediului in cazul persoanelor juridice pentru a putea dobandi prin acte juridice intre vii dreptul de proprietate.

ART. 68

(1) Persoanele fizice care nu au cetatenie romana si domiciliul in Romania, precum si persoanele juridice care nu au nationalitatea romana si sediul in Romania, nu pot dobandi in proprietate terenuri de orice fel prin acte intre vii.

(2) Persoanele prevazute la alin. (1), care dobandesc in proprietate terenuri prin mostenire, sunt obligate sa le instraineze in termen de 1 an de la data dobandirii, sub sanctiunea trecerii in mod gratuit a acestora in proprietatea statului si in administrarea Agentiei pentru Dezvoltare si Amenajare Rurala.

(3) Persoanele prevazute la alin. (1), care au dobandit in proprietate terenuri inainte de data intrarii in vigoare a prezentei legi, sunt obligate sa le instraineze in termen de 1 an de la aceasta data, sub sanctiunea trecerii in mod gratuit a terenurilor in proprietatea statului si in administrarea Agentiei pentru Dezvoltare si Amenajare Rurala.

Art. 68 din Legea 18/1991 republ. si modif. a fost abrogat de alin. (2) al <LLNK 11998    54 10 202 19 42>art. 19 din LEGEA nr. 54 din 2 martie 1998, publicata in MONITORUL OFICIAL nr. 102 din 4 martie 1998.

In acest context legislativ apare OUG 184/12. 12. 2002 pentru modificarea si completarea Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor immobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum si pentru stabilirea unor masuri pentru accelerarea aplicarii acesteia si a OUG 94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile care au apartinut cultelor religioase din Romania.

Acest act normativ introduce o notiune noua, inexistenta pana atunci in legislatia in vigoare, incercand oarecum sa solutioneze starea de contradictorialitate intre actele normative in vigoare: Legea 10/2001 pe de o parte si Constitutia din 1991 si Legea 54/1998 pe de alta parte.

Aceasta institutie juridica a fost denumita de legiuitor: dreptul de folosinta speciala al cetatenilor straini.

Potrivit art. 2 din titlul II al OUG 184/2002

"(1) Cetatenii straini si apatrizii care au calitatea de persoane indreptatite potrivit <LLNK 12001 10 10 201 0 17>Legii nr. 10/2001 la restituirea in natura a unor terenuri, situate in intravilanul localitatilor, pot opta pentru dobandirea unui drept de folosinta special care confera titularului drepturile si obligatiile conferite de lege proprietarului, cu exceptia dreptului de dispozitie.

(2) In cazul prevazut la alin. (1), la transmiterea dreptului de folosinta catre terti, statul, prin Ministerul Finantelor Publice, are un drept de preemtiune la cumpararea acestuia. Dreptul de preemtiune se va exercita in termen de 30 de zile de la notificarea expresa a intentiei de instrainare a dreptului special de folosinta si a pretului acestuia."

(3) In cazul in care tert dobanditor al dreptului de folosinta este cetatean roman sau persoana juridica romana, dreptul de folosinta astfel dobandit se converteste in drept de proprietate.

Aliniatul II a fost abrogat ulterior prin art. 33 din legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, iar prin Legea nr. 48/23. 03. 2004 privind modificarea OUG 184/2002 au fost introduce doua aliniate noi, potrivit carora:

'(4) In situatia cetatenilor straini si apatrizilor care au dobandit un drept de folosinta special asupra unor terenuri in conditiile alin. (1), dreptul de folosinta astfel dobandit se converteste, la cerere, in drept de proprietate, dupa obtinerea cetateniei romane de catre persoanele respective.

(5) Dispozitiile alin. (1), (2) si (3) nu se aplica in cazul persoanelor prevazute la <LLNK 12001 10 10 202 2 38>art. 2 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, cu modificarile ulterioare.'

In lumina OUG 184/2002, respectiv a modificarilor acestui act normative, tratamentul juridic aplicabil persoanelor cetateni straini sau apatrizi este diferentiat, in functie de perioada in care a fost solutionata notificarea depusa in temeiul Legii 10/2001.

1, Perioada cuprinsa intre 14. 02. 2001 si 18. 12. 2002, deci pana la adoptarea OUG 184/2002. Asa cum am aratat mai sus, initial Legea 10/2001 nu a distins in ceea ce priveste cetatenia solicitantilor, nu s-au facut diferentieri in acest sens intre persoanele care au sau nu cetatenia romana. In aceasta etapa, principiile care guvernau rezolvarea notificarilor sunt cele prevazute in art. 7 din lege, potrivit carora regula constituie restituirea in natura si acordarea de masuri reparatorii prin echivalent sunt posibile doar in cazurile expres prevazute de lege,

Trebuie evidentiat mai ales situatia persoanelor ale caror immobile au fost preluate fara titlu valabil, care potrivit art. 2 al. II "isi pastreaza calitatea de proprietar avuta la data preluarii, pe care o exercita dupa primirea deciziei sau a hotararii judecatoresti de restituire.".

In literatura juridica s-a afirmat in mod consecvent ca, potrivit Legii 10/2001, titularii dreptului de proprietate deposedati fara titlu nu si-au pierdut calitatea de proprietar, fiind afectat doar exercitiul unora dintre prerogativele decurgand din aceasta calitate, deoarece ei isi exercita dreptul de proprietate dupa primirea deciziei sau a hotararii judecatoresti de restituire.

In acest sens siin practica judiciara s-a statuat prin preluarea abuziva (stapanirea in fapt de catre stat, prin fostele intreprinderi de administare a fondului locativ de stat) dreptul de proprietate al persoanei fizice nu a incetat, iar statul nu a dobandit acest drept.

2, Perioada cuprinsa intre 18. 12. 2002 - 25. 03. 2004, publicarea in M. Of. a Legii 48/2004 privind adoptarea OUG 148/2002 privind modificarea si completarea Legii 10/2001. Prin acest act normativ s-a introdus conditia cetateniei romane pentru restituirea in natura a terenurilor din intravilanul localitatilor.

In practica s-a incercat a se stabili caracterul juridic al dreptului de folosinta special, astfel ca s-a constatat ca acesta este un drept real, opozabil erga omnes, deci tertilor si chiar proprietarului bunului, ce comporta asupra unui teren intravilan. (Se poate pune intrebarea cine este titluarul dreptului de proprietate asupra unui teren, obiect al unei dispozitii de restituire in baza Legii 10/2001, al carui beneficiar este un cetatean strain sau apatrid???) Totodata este vorba despre un drept intuitu personae, deoarece se acorda doar anumitor categorii de personae, cetateni straini sau apatrizi.

In urma analizei acestui drept special de folosinta se poate remarca caracterul contradictoriu al acestuia, atata timp cat potrivit titlului II art. 2 al. I din OUG 148/2002 acesta, potrivit legii confera titularului toate prerogativele - drepturi si obligatii ce-i revin proprietarului, cu exceptia dreptului de dispozitie.

Al. III al aceluiasi act normative prevede insa in mod expres posibilitatea de a instraina, a transmite altor persoane fizice sau juridice acest drept, ceea ce de fapt presupune exercitarea acestui atribut caracteristic al dreptului de proprietate: dispozitia.

Cetatenii straini si apatrizii, care au calitatea de persoana indreptatiita la restituirea in natura a unui teren intravilan, potrivit Legii 10/2001, pot opta pentru dobandirea unui drept de folosinta special. Am sesizat in cele ce preced caracterul contradictoriu al acestui drept, nou instituit, iata o alta contradictie: beneficiarii pot opta, pot allege intre dobandirea acestui drept de folosinta special si.. . Legiuitorul de fapt nu a oferit un drept efectiv de optiune, nu sunt prevazute mai multe variante de solutii juridice.

In eventualitatea in care persoanele vizate nu solicita acordarea dreptului de folosinta special, terenurile din intravilan raman in proprietatea statului sau a altei persoane juridice detinatoare, ceea ce contravine chiar spiritului legii: se restiuie toate bunurile imobile detinute de stat, ca urmare a unor preluari abuzive.

Discutia prezinta interes practic in special in cazul persoanelor, fosti proprietari, straini, care se incadreaza in dispozitiile art. 2 al. II din Legea 10/2001, respectiv a caror imobile au fost preluate fara titlu valabil, si care potrivit legii nu si-au pierdut niciodata aceasta calitate. In cazul acestor persoane, nu se poate vorbi despre nasterea unui drept de proprietate nou dobandit in patrimoniul lor.

Totodata este controversata problema convertirii dreptului special de folosinta, potrivit art. 2 din titlul II al. III a OUG 184/2002. potrivit acestui text de lege, dreptul de folosinta special inceteaza prin convertirea lui in drept de proprietate daca tertul dobanditor al acestui drept este cetatean roman sau persoana juridica romana. In lipsa reglementarii in mod expres a actului prin care poate avea loc aceasta convertire, s-a considerat ca transformarea dreptului de folosinta special in drept de proprietate opereaza de drept, in baza legii, si titlul de proprietate al dobanditorului este legea, in baza art. 645 C. civ. "proprietatea se mai dobandeste ..prin lege."

Pentru o analiza mai complexa, se impune a fi prezentate si modificarile legislative intervenite ulterior aparitiei OUG 148/2002, respectiv revizuirea Constitutiei in anul 2003, precum si a Legii 312/2005 privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetateni straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine, precum si de insasi faptul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, in data de 1. 01. 2007.

Astfel, potrivit art. 44 al. II din Constitutie "Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala."

Potrivit art. 3 din legea nr. 312/2005, privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetateni straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine: "Cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si pentru persoanele juridice romane.

ART. 4

Cetateanul unui stat membru nerezident in Romania, apatridul nerezident in Romania cu domiciliul intr-un stat membru, precum si persoana juridica nerezidenta, constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare, respectiv sedii secundare, la implinirea unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana." In cazul terenurilor agricole si forstiere, acest termen s-a stabilit ca fiind de 7 ani de la aderare.

Totodata, prin art. 8 din titlul X a Legii 247/2005 a fost abrogata Legea 54/1998, stabilindu-se in art. 3 ca "cetatenii straini si apatrizi pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazuite de legea speciala, tocmai Legea 312/2005."

3, Perioada care incepe din 25. 03. 2004, respectiv ulterior adoptarii si modificarii prevederilor OUG 148/2002 prin Legea nr. 48/2004

Acest act normativ, foarte bine venit avand in vedere controversele juridice mai sus prezentate, calrifica situatia persoanelor care se incadreaza la dispozitiile art. 2 al. II din Legea 10/2001, deci a caror bunuri au fost preluate de stat fara titlu valabil, stabilind fara echivoc ca in cazul lor, de regula prin dispozitia de restituire se stabileste un drept de proprietate atat cu privire la constructiile, cat si cu privire la terenul intravilan aferent.

Totodata, a fost reglementata si cazul cetatenilor straini sau apatrizilor, titulari al dreptului de folosinta special, au obtinut ulterior cetatenia romana. In aceasta situatie, la cerere acest drept de folosinta special se converteste in drept de proprietate.

Nici de aceasta data nu s-a stabilit organul abilitat a rezolva cererea, insa in lipsa unei dispozitii contrare s-a stabilit ca aceasta se adreseaza institutiei care a acordat dreptul de folosinta speciala, deci institutiei in competenta careia cade solutionarea notificarii depusa in temeiul Legii 10/2001.

Concluzia care se desprinde in urma prezentarii facute este acela ca, avand in vedere si aderarea Romaniei la Uniunea Europeana, dar si caracterul de "struto-camila" a dreptului de folosinta special, pe viitor se impune abrogarea art. 2 din titlul II a OUG 184/2002, in sensul acordarii cetatenilor straini si apatrizilor in cadrul retrocedariilor ce au loc in temeiul Legii 10/2001 a dreptului de proprietate.

Bibliografie

Claudia Rosu: Discutii in legatura cu dreptul de folosinta special prevazut de OUG 184/2002, Revista "Dreptul" nr. 6/2003, pg. 130 si urm.

O. Radulescu, P. Rosenberg si A. Tudor: Dreptul de folosinta special asupra terenurilor intravilane dobandit de cetateni straini, apatrizi ori persoane juridice straine, Revista "Dreptul" nr. 11/2006, pg. 85 si urm.