EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

1. Obligatiile locatorului

A. Obligatia de predare a lucrului inchiriat

Lucrul inchiriat, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predate intr-o asemenea stare, incat sa corespunda destinatiei in vederea careia a fost inchiriat si nu in starea existenta la momentul incheierii contractului (art. 1421 alin. 1 C. civ.).

Refuzul locatorului de a executa obligatia de predare da dreptul locatarului de a se adresa instantei de judecata, cerand fie executarea silita, fie rezilierea contractului, locatorul putand fi obligat si la plata de daune-interese. In cazul in care predarea bunului inchiriat s-a facut cu intarziere, locatarul este indreptatit a cere o diminuare a chiriei, proportionala cu lipsa de folosinta.

B. Obligatia efectuarii reparatiilor

Potrivit art. 1420 pct. 2 si 1421 pct. 2, locatorului are obligatia de a mentine lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat.

Obligatia efectuarii reparatiilor nu trebuie inteleasa in sensul construirii imobilului care "a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" (art. 1439 C. civ.). In acest caz, locatorul nu mai este tinut de obligatia repararii bunului inchiriat, iar contractul inceteaza.

In cazul in care locatorul nu-si executa aceasta obligatie, locatarul poate cere fie obligarea acestuia la efectuarea reparatiilor, fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului, retinand, ulterior, cheltuielile facute din chirie, fie rezilierea contractului. In cazul in care reparatiile presupun o urgenta, ele vor fi efectuate si fara autorizarea instantei de judecata.

Locatorul nu este tinut sa efectueze reparatiile mici, curente, numite locative, care, din momentul predarii bunului inchiriat, revin locatarului.

C. Obligatia de garantie

Obligatia de garantie revine locatorului in baza art. 1420 pct. 3 C. civ., potrivit caruia locatorul trebuie sa asigure locatarului folosinta linistita si utila a lucrului inchiriat pe toata durata locatiunii.

a. Locatorul este obligat sa se abtina de la orice tulburare a folosintei bunului inchiriat, fie ea de fapt sau de drept( garantia pentru evictiune cauzata prin fapta sa proprie).

Astfel, potrivit art. 1424 C. civ. "locatorul nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat", nici prin transformarea materiala a lucrului, nici prin schimbarea destinatiei acestuia.

Nerespectarea acestei obligatii indreptateste locatarul sa ceara in instanta oprirea sau distrugerea schimbarilor facute. Locatorul nu raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, dar numai daca aceste reparatii au caracter urgent si nu pot fi amanate pana la incetarea contractului (art. 1425 alin. 1 C. civ.). Aceste reparatii trebuie executate in cel mult 40 de zile, in caz contrar, locatarul fiind indreptatit, potrivit art. 1425 alin. 2 C. civ., sa ceara o diminuare a chiriei proportionala cu lipsa partiala a folosintei.

In cazul in care reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului inchiriat, atunci acesta poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei nu ar depasi 40 zile (art. 1425 alin. 3 C. civ.).

b. Locatorul este obligat sa-l garanteze pe locatar si pentru evictiunea provocata prin fapta unui tert, dar numai pentru evictiunea care provine dintr-o tulburare de drept (art. 1426 C. civ.), intrucat impotriva tulburarilor de fapt locatarul se poate apara singur prin intermediul actiunilor posesorii. Locatorul raspunde numai daca locatarul l-a chemat in garantie in procesul dintre el si tertul care incearca sa-l evinga.

In cazul in care locatarul pierde folosinta sau sufera o reducere a folosintei lucrului, ca urmare a evictiunii, el va putea cere locatorului fie o reducere a chiriei, proportional cu pierderea partiala a folosintei, si daune-interese, daca contractul se mai poate executa, fie rezilierea si daune-interese, daca contractul nu mai poate fi executat.

c. In baza art. 1422 C. civ., locatorul este obligat sa garanteze pentru toate viciile ascunse si pentru stricaciunile care impiedica folosinta normala a lucrului de catre locatar. Locatorul este tinut sa garanteze nu numai in cazul in care viciul ascuns impiedica in totalitate folosinta bunului inchiriat, ci si atunci cand viciul ii micsoreaza intr-atat posibilitatea de folosinta, incat se poate prezuma ca, daca locatarul ar fi stiut aceasta, nu ar fi inchiriat sau ar fi platit o chirie mai mica.

Locatorul este tinut raspunzator si de viciile ascunse aparute pe parcursul executarii contractului, intrucat obligatia de a asigura folosinta efectiva a lucrului inchiriat este continua. Locatorul este tinut de garantie chiar si in cazul in care a fost de buna-credinta.

In schimb, locatorul nu raspunde pentru viciile cunoscute de locatar (vicii aparente), deoarece se prezuma ca le-a acceptat.

Potrivit art. 1422 alin. 2 C. civ., dupa descoperirea viciilor grave sau foarte grave, locatarul poate cere fie o reducere proportionala de chirie (daca folosinta este diminuata), fie rezilierea contractului cu daune-interese (daca lucrul este impropriu folosintei).

Actiunea in garantie pentru vicii ascunse se prescrie in termenul general de prescriptie de 3 ani.

D. Obligatia de restituire a cheltuielilor facute de locatar cu bunul inchiriat

Daca locatarul a executat lucrari dintre acelea care cadeau in sarcina locatorului (reparatii capitale), atunci acesta din urma este obligat la restituirea cheltuielilor suportate de catre locatar. Locatorul este tinut la restituirea catre locatar doar a cheltuielilor utile, nu si a celor voluptuarii.

2. Obligatiile locatarului

A. Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar, potrivit destinatiei sale

Aceasta obligatie rezulta din art. 1429 pct. 1 C. civ., potrivit caruia locatarul "trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriatca un bun proprietar si numai la destinatia determinata prin contract; iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante".

Partile pot, pe parcursul executarii contractului de locatiune, sa modifice destinatia bunului inchiriat, sub conditia de a nu aduce atingere drepturilor altor persoane.

Daca locatarul nu respecta aceasta obligatie sau efectueaza transformari neauto-rizate asupra lucrului, locatorul poate cere fie repunerea lucrului in starea anterioara si folosirea lui potrivit destinatiei convenite, fie rezilierea contractului cu daune-interese.

Locatarul este obligat de a intretine lucrul pe toata durata locatiunii in stare de folosinta-intrebuintare, astfel cum a fost predat. Din aceasta obligatie de a face rezulta ca locatarul este tinut sa efectueze micile reparatii de intretinere (locative) enumerate enunciativ in art. 1447 C. civ.

B. Obligatia de plata a chiriei

Potrivit art. 1429 pct. 2 C. civ., locatarul este obligat sa plateasca chiria convenita la termenele stipulate in contract. Daca nu s-a prevazut altfel, plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului), plata fiind cherabila, iar nu portabila.

Atunci cand locatorul este amenintat de un tert cu evictiunea, el poate suspenda plata chiriei pana cand va inceta tulburarea.

Cand partile nu au stabilit in contract termenele de plata a chiriei, plata se va face la termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul locului.

In caz de neexecutare a acestei obligatii, locatorul poate cere fie executarea silita, fie rezilierea contractului.

In cazul in care lucrul inchiriat a fost vandut si noul proprietar nu-l instiinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar (locator) este valabila.

C. Obligatia de a restitui lucrul inchiriat la expirarea contractului

Potrivit art. 1431 C. civ., locatarul, la incetarea contractului, este tinut sa restituie lucrul in starea in care l-a primit, impreuna cu toate accesoriile sale, potrivit inventarului intocmit, iar daca partile au omis sa intocmeasca un asemenea inventar, locatarul trebuie sa predea lucrul in stare buna, fiind prezumat ca l-a primit astfel (art. 1341 si 1342 C. civ.).

D. Obligatia de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor

Potrivit art. 1433 C. civ., locatarul este obligat de a instiinta pe locator si de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor.

Prin uzurpare se intelege incalcarea adusa de un tert asupra posesiei sau proprietatii lucrului inchiriat.

In cazul neindeplinirii de catre locatar a acestei obligatii, el este tinut a raspunde pentru prejudiciul suferit de locator (daune-interese) si, de asemenea, va fi obligat la plata cheltuielilor de judecata.