CONTRACTUL DE INCHIRIERE A LOCUINTEI

CONTRACTUL DE INCHIRIERE A LOCUINTEI

Definitie:

Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana numita locator, se obliga sa asigure altei persoane, numita chirias (locatar), folosinta temporara, totala sau partiala a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie.

Caracterizare:

un contract sinalagmatic (bilateral);

cu titlu oneros;

comutativ;

consensual, presupune forma scrisa a contractului de inchiriere.

Inregistrarea contractului la directia finantelor publice. Neinregistrarea la finante nu atrage nulitatea contractului, atrage insa raspunderea pentru evaziune fiscala.

cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.

Inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinta.

Principalul act normativ in materia inchirierii locuintelor este Legea locuintei nr. 144/1996.

Dispozitiile Legii nr. 144/1996 sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta. Aceste dipozitii nu sunt aplicabile in ipoteza in care contractul are ca obiect un alt imobil ca de ex: curtea sau garajul inchiriat pentru parcarea autovehiculului sau spatiile comerciale avand alta destinatie decat aceea de locuinta.

Partile contractante

Locatorul legea prevede ca inchirierea locuintelor se face in calitate de locator de catre proprietar, persoana fizica sau juridica.

Contractul de inchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi incheiat si de catre titularul unui alt drept real ( ex. uzufructuar) sau chiar de creanta (de ex. locatar).

In cazul locuintelor proprietatea statutului sau unitatilor administrativ teritoriale contractul poate fi incheiat de catre persoana juridica ce are in administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege.

Locatarul (chiriasul) persoana care incheie contractul in vederea dobandirii dreptului de folosinta are calitatea de chirias, de titular al contractului de inchiriere. Contractul de inchiriere poate fi incheiat in calitate de locatar si de mai multe persoane (de exemplu: soti, frati, concubini) caz in care devin cotitulare ale contractului de inchiriere.

Dreptul locativ se dobandeste nu numai de catre titularul contractului dar si de catre alte persoane prevazute in contract care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul, in baza unui drept de folosinta derivate din dreptul titularului contractului de inchiriere.

Forma contractului de inchiriere

Inchirierea locuintelor se face "prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale." in maximum 15 zile de la data semnarii prin grija locatorului.

Cerinta formei scrise nu este prevazuta pentru validitatea actului, formalitatile sunt necesare numai ad probationem.

Obiectul contractului de inchiriere

Locuinta inchiriata Dispozitiile Legii 114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta.

Obiectul contractului de inchiriere il constituie folosinta, chiria.

Chiria

Contractul de inchiriere fiind un contract sinalagmatic si cu titlu oneros, partile trebuie sa determine cuantumul chiriei lunare. Chiria este negociata intre locator si locatar.

"idem est non esse et non probari" - tot ceea ce nu se poate dovedi nu exista.

Termenul stabilit prin vointa partilor

Potrivit legii contractul "va cuprinde data intrarii in vigoare si durata". Termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor. Locatiunea nu poate fi perpetua, vesnica, ci se incheie pe o perioada determinata, caz in care va produce efecte pana la expirarea termenului, daca nu intervine prelungirea legala sau reinnoirea de drept a contractului.

Prin exceptie sunt si contracte incheiate pe o perioada nedeterminata de timp, situatie in care ii da dreptul chiriasului de a pune capat contractului oricand.

Proprietarul nu poate sa-l dea afara pe chirias chiar si in cazul unui contract fara termen. Inchirierea poate fi determinata sau nedeterminata, dar niciodata perpetua.

Drepturi si obligatii

Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere - in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la exprirarea termenului contractual.

Conditii: pentru contractele in cauza sa nu fi operat prorogarea legala,

ex: contractele de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990.

Reinnoirea contractului poate interveni numai prin conventia partilor intelegerea partilor putand fi expresa dar si tacita.

In cazul intelegerii tacite,dupa expirarea termenului contractual, locatorul are dreptul sa puna capat raporturilor de inchiriere oricand si neconditionat, cerand evacuarea chiriasului. Se poate denunta unilateral contractul cu singura conditie a respectarii termenului de preaviz.

Prin derogare de la dispozitiile de drept comun (Legea 114/1996) in cazul contractelor de inchiriere incheiate in temeiul OUG nr. 40/1999 s-a prevazut dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (relocatiunea legala).

Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere:

daca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copii oricaruia dintre acestia.

daca locuinta urmeaza sa fie vanduta;

daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;

daca a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului;

a schimbat total sau partial destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile legale;

a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situat;

are un comportament ce face imposibila convietuirea sau folosirea normala a locuintei.

In toate cazurile enumerate, daca locatiunea nu s-a reinnoit in conditiile legii, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta in termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual, platind atat chiria cat si cheltuielile pentru intretinere aferente perioadei cat a ocupat efectiv locuinta.

Incetarea contractului de inchiriere cu obligatia parasirii locuintei se produce, in toate cazurile, numai daca proprietarul a notificat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul prin executorul judecatoresc, in notificare indicandu-se si motivul refuzului.

Dreptul de preemptiune al chiriasului

Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 40/1999 s-a referit la masurile de protectie pentru chiriasi adoptate de legiuitor. In conditiile acestei ordonante, proprietarii care si-au redobandit casele au posibilitatea de incheia noi contracte de inchiriere cu chiriasii (chiria fiind negociata de noul proprietar) sau de a nu mai incheia un contract de inchiriere cu chiriasul pentru ca proprietarul intentioneza sa vanda locuinta.

Ordonanta 40/1999 pune la dispozitia chiriasului un drept de preemptiune, un drept de proprietate dar la un pret egal in favoarea chiriasului.

In cazul in care proprietarul aduce la cunostinta chiriasului prin notificare - cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual - refuzul de a reinnoi contractul deoarece are intentia de a vinde locuinta, chiriasul are un drept preferential de cumparare a locuintei la pret egal. Chiriasul are drept de preemptiune in toate cazurile in care proprietarul intentioneaza sa vanda locuinta.

Legea confera chiriasului un drept de preemptiune numai daca proprietarul instraineaza dreptul de proprietate asupra locuintei prin "vanzare" iar nu si prin alte acte juridice.

Prin acceptarea expresa si neconditionata a ofertei de catre chirias, notificata proprietarului in perioada valabilitatii ei, se incheie contractul de vanzare cumparare a locuintei.

In cazul in care chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului contractul de inchiriere se prelungeste cu un an. La expirarea acestui termen daca vanzarea - cumpararea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preemptiune.

Exercitarea cu rea credinta a dreptului de preemptiune atrage raspunderea civila pentru daunele cauzate proprietarului.

Daca chiriasul nu accepta oferta de vanzare, iar proprietarul vinde locuinta unui tert, cumparatorul este obligat sa respecte contractul de inchiriere, incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial, dar numai pana la expirarea termenului contractual.

Daca locuinta a fost vanduta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajoase decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului, care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare - cumparare.

Prin efectul subrogarii (substituirii) chiriasului in drepturile cumparatorului, el devine proprietar al locuintei, vanzarea initiala desfiintandu-se fata de chirias.

Intrucat se produce o subrogare, desfiintarea vanzarii initiale va fi cu efect retroactiv. Astfel chiriasul devine succesorul cu titlu particular al vanzatorului, care raspunde fata de el. Intre vanzator si cumparator contractul nu se desfinteaza cu efect retroactiv; cand cumparatorul nu a platit (integral) pretul, acesta ramane debitor fata de vanzator, deoarece chiriasul i-a platit "pretul vanzarii", iar nu pretul achitat de el.

Locatarii imobilelor avand destinatii in cazul imobilelor ocupate de unitati si institutii de invatamant din sistemul de stat, unitati sanitare, institutii culturale, sedii ale partidelor politice au drept de preemptiune la cumpararea lor. In cazul in care contractele de vanzare cumparare se incheie cu incalcarea dreptului de preemptiune, sanctiunea aplicabila este nulitatea absoluta a acelor contracte.

Obligatiile locatorului

este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;

locuinta trebuie sa fie predata la termenul convenit;

efectuarea reparatiilor in stare de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei, a elementelor structurii de rezistenta, elementele de constructie exterioara, ale cladirii (acoperis, fatada etc), curtile si gradinile precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, holuri,coridoare,scari exterioare etc).

In cazul neindeplinirii de catre locator a obligatiilor pe care le are cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de locatari, in contul proprietarului, retinand valoarea acestora din chirie. Cheltuiala trebuie sa fie necesara sau utila nu voluptoasa. Proprietarul poate accepta la plata numai ce este necesar nu si platile facute voluptorii.

Obligatiile chiriasului

folosirea locuintei potrivit destinatiei. Pentru exercitarea unor indeletniciri profesionale care presupune schimbarea destinatiei locuintei sau a unei parti din locuinta se cere consimtamantul expres al proprietarului. Legea interzice nu numai schimbarea destinatiei locuintei fara acordul proprietarului dar si efectuarea oricaror modificari, chiar daca ar fi de natura de a aduce imbunatatiri locuintei. Daca locatarul schimba in mod abuziv destinatia locuintei, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii.

locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta, intrucat la mutare

trebuie sa o predea in stare normala de folosinta. In vederea intretinerii are urmatoarele obligatii:

sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii de folosinta exclusiva;

sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si instalatii

deteriorate din folosinta comuna ca urmare a folosirii lor

necorespunzatoare.

sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna;

sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta la eliberarea acesteia.

Plata chiriei - se aplica regulile din dreptul comun adica obligatia platii la termenele prevazute in contract la domiciliul chiriasului. Chiria este cherabila.

Obligatii ce nu pot fi asumate de chirias

obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului;

impun chiriasilor sa faca asigurari de daune. Locatarii nu pot fi obligati sa incheie contracte de asigurare de bunuri sau asigurare civila.

exonereaza proprietarul de obligatiile ce-i revin potrivit prevederilor legale. Chiriasul nu poate sa suporte contravaloarea reparatiilor care sunt in sarcina proprietarului;

autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere.

Contractul de subinchiriere

Prin derogare de la dreptul comun in materie de locatiune, chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar, respective locator.

Subinchirierea este posibila numai daca nu a fost interzisa prin contractul de inchiriere principal.

Acordul proprietarului la subinchiriere sa fie dat in forma scrisa.

Efecte: sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intre locatarul principal si sublocatar.

Sublocatarul nu beneficeaza de eventuala prerogare legala sau reinnoire a contractelor de inchiriere. El poate fi evacuat la expirarea termenului prevazut in contract sau dupa denuntarea contractului daca sublocatiunea s-a incheiat fara stipularea termenului ori daca a operat relocatiunea tacita.

Neplata chiriei da dreptul locatarului principal de a cere rezilierea contractului de subinchiriere in conditiile dreptului comun. Chiar daca sublocatiunea se incheie cu acordul proprietarului, contractul nu produce efecte fata de el. Drepturile dintre locator si locatarul principal raman neatinse. Subinchirierea nu poate supravietui inchirierii principale.