Contracte speciale

Contracte speciale

Contractul de vanzare cumparare

Vanzarea cumpararea este un contract prin care una din parti vanzator stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilate parti cumparator, care se obliga in schimb a plati pretul bunului vandut. Urmeaza sa fie calificat vanzare cumparare si contractul prin care, in schimbul unui pret, se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate. Poate fi vorba, in acest caz, de un drept real (de exemplu dreptul de superficie), de un drept de creanta, sau un drept din domeniul dreptului de proprietate intelectuala. Nu pot forma obiectul contractului de vanzare cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter personal.

Caractere juridice

- este un contract sinalagmatic deoarece prin incheierea sada nastere la obligatii reciproce intre partile contractante. Vanzatorul are obligatia de a predabunul vandut, iar cumparatorul de a plati pretul convenit;

- este un contract cu titlu oneros - ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale;

- este un contract comutativ deoarece existenta si intinderea obligatiilor sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind de un eveniment viitor si incert;

- este un contract consensual eputand fi incheiat prin simplul acord de vointa al partilor, fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea bunului si al pretului in momentul incheierii acordului; prin exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile- indiferent ca sunt intravilan sau extravilan si indiferent de intindere, pot fi instrainate prin acte juridice printre vii, sub sanctiunea nulitatii absolute numai daca actul a fost incheiat in forma autentica.

- Este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii lui. Aceasta inseamna ca, prin efectul realizarii acordului de vointa si independent de predarea bunului si plata presului, se produce nu numai incheierea contractului, dar opereaza si transferul deproprietate de la vanzator la cumparator.

- Din momentul dobandirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscurile contractului si implicit al pierderii bunului.

Principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din momentul inheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite conditii:

- vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect valabil incheiat;

- trebuie sa fie vorba de bunuri determinateindividual. In cazul bunurilor determinate numai generi, transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului, caci nu se cunosc bunurile ce urmeaza aa fie efectiv dobandite de cumparator;

- lucrul vandut sa existe. In cazul bunurilor viitoare, se poate incheia un contract, dar transferul proprietatii se face numai din momentul in care acesta are existenta;

- trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul propreitatii intr-o clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului.

Pentru a fi opozabil tertior el trebuie transcris in Carte funciara.

Conditiile de validitate la contractul de vanzare cumparare

Consimtamantul Vanzarea, ca si orice alt contract se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si sufucient in vederea contractarii. In cazul vanzarii-cumpararii, legat de consimtamant, trebuie analizate cateva situatiile specifice.

promisiunea unilaterala de vanzare

Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, in cazul promisiunii de vanzare, o persoana prevazand un eventual interes pentru a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta vointa ulterior - de obicei inauntrul unui termen, consimtamantul sau de a-l cumpara.O promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie, neindoielnic, un contract, dar nu constituie o vanzare - fiind distincta - si nu poate produce efectele unei vanzari. Promisiunea de vanzare este de fapt un antecontract care da nastere la un drept de creanta, una dintre ele fiind obligata (de a face ceva) fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu. Daca beneficiarul va opta, in sensul cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea obligatiei asumate, va refuza vanzarea, eventual a vandut bunul unei alte persoane, contractul nu va mai perfecta, beneficiarul promisiunii avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de face.Rezulta deci, ca promisiunea de vanzare este un antecontract unilateral, deoarece creeaza obligatii numai pentru una din parti. Obligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la expirarea termenului prevazut, sau daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga la data incheierii promisiunii de vanzare.

promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare

Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala, in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare. Promisiunea bilaterala este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. Daca promitentul vanzator nu isi respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumparator nu poate cere predare bunului, deoarece nu a devenit proprietar, dar poate cere daune-interese .

Pactul de preferinta este o vatianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul in care vinde bunul, sa acorde preferinta unei anume persoane, la pret egal. In acest caz proprietarul nu se obliga sa vanda bunul, ci doar sa acorde preferinta, in cazul in care acesta se va hotara sa il cumpere. Deoarece pactul de preferinta nu obliga la transmiterea proprietatii, nu confera partii lezate dreptul de intenta actiunea in revendicare sau anularea vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni.

Dreptul de preemptiune In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal (drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor.

Natura juridica a dreptului de preemtiune

Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura contractuala - dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituita printr-o lege, vointa vanzatorului sau cumparatorului neavand relevanta.Rezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor. Deci si interpretarea acestui text de lege se face restrictiv. Dreptul de preemptiune este opozabil, deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului de vanzare, indiferent de buna sau reaua credinta a tetului cumpatrator si chiar daca acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta.

Conditiile de aplicare a dreptului de preemtiune

- dreptul de preemptiune are ca obiect un teren agricol situat in extravilan. Daca terenul nu este agricol sau fiind agricol este situat intravialn, dreptul de preemptiune nu exista;

- dreptul de preemptiune este prevazut numai daca instrainarea are loc prinvanzare. Dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut daca instrainarea se face cu titlu gratuit (donatie), fie cu caracter aleatoriu (contract de renta viagera);,

- actul juridic proeictat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului;

Titularii dreptului de preemtiune

Titularii dreptului de preemptiune sunt coproprietarii terenului agricol, proprietarii vecini (adica toti vecii apropiati de terenul ce se vinde) si arendasul.

Modul de exercitare dreptului de preemtiune

In scopul exercitarii dreptului de preemptiune, proprietarul, vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii va afisa oferta la sediul primariei. Ofera va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta, precum si locul unde este situat terenul. Din punct de vedere juridic, oferta este o simpla declararea a intentiei si nu oferta de a contracta, deoarece ii lipseste pretul. Deci declaratia vanzptorului nu produce efectele unei oferte de vanzare, ci ea serveste ca temei pentru eliberarea catului necesar vanzatorului la autentificarea contractului de vanzare-cumparare de catre notarul public, act ce poate fi eliberat dupa 45 zile de la data afisarii ofertei vanzatorului . vanzatorul poate revoca oferta inainte de expirarea acestei perioade, numai ca in acest caz, nu se poate elibera actul necesar autentificarii actelor de vanzare cumparare. Vanzatorul poate reveni asupra ofertei de vanzare si prin neacceptarea pretului oferit de titularii dreptului de preemptiune. Oferta de cumparare in care este aratat pretul oferit spre cumparare, trebuie facuta in scris, inregistzrata la primarie in termenul de 45 de zile de la data afasarii ofertei. Daca in termenul de 45 zile nici unul dintre titularii dreptului de preemptiune nu a facut o oferta de cumparare a terenului, acesta se vinde liber, notarul public putand autentifica contractul de canzare-cumparare pe baza actului eliberat vanzatorului de catre secretarl unitatii administrativ-teritoriale. Cat priveste acceptarea de catre vanzator a ofertei de unul sau mai multi titulari, aceasta nu pune probleme, deoarece in cazul in care mai multi titulari ofera acelasi pret, vanzatorul este liber sa aleaga pe cine vrea el. Mai dificila este probleme in care vanzatorul refuza toate ofertele de cumparare. Daca pretul oferit de titularii dreptului de preemptiune nu convine vanzatorului, acesta poate vinde liber terenul, doar daca pretul oferit si platit de acel cumparator este mai mare decat cel oferit de toti ceilalti potentiali cumparatori, dovada fiind facuta prin actul eliberat de primarie unde s-a inregistrat oferta castigatoare. Instrainarea terenului cu nesocotirea prevederilor legale, se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului. Termenul de prescriptie este de trei ani de la data la care cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului fara a tine cont de dreptul de preemptiune. Daca s-a obtinut anularea contractului, terenul reintra in circuit, deci in proprietarea vanzatorului care va putea vinde iar terenul, dar cu respectarea procedurii de mai sus. Daca in termenul de trei ani numei nu a introdus cautiune de anulare a actului, acesta devine perfect legal.

dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat

Potrivit art 37 din Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica "In cazul in care lucrarile pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar de dobandire la un pret ce nu poate fi mai mare decat despagubirea catualizata. In acest scop, expropriatorul va trimite o adresa scrisa fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde expropriatorului an termen de 60 zile de la primirea notificarii, acesta din urma poate dispune de imobil."

Capacitatea partilor Conform art 1306 C.civ pot cumpara toti carora le este permis prin lege. Deci regula este capacitatea, iar exceptia este incapacitatea, care este prevazuta expres de lege. Fiind un act de dispozitie, partile trebuie sa aiba capacitate civila de exercitiu iar persoanele lipsite de exercitiu trebuie sa incheie contractul prin reprezentantul lor legal.

Incapacitati speciale Pentru contractul de vanzare-cumparare legea prevede anumite incapacitati speciale. Aceste incapacitati sunt de vanzare si cumparare.

Vanzarea intre soti este interzisa. Care este scopul acestei interdictii?

- donatia intre soti este revocabila. Daca vanzarea intre soti ar fi valabila, atunci s-ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate. Scopul interdictiei este de a impiedica ca sotii sa realizeze sub aparenta unor vanzari simulate donatii irevocabile;

- prin aceasta interdictie se apara si interesele mostenitorilor. Daca vanzarea intre soti nu ar fi interzisa, prin vanzari simulate unul dintre soti ar putea face celuilalt liberalitati care sa exceada cotitatea disponibila sau care sa fie sustrase raportului doantiilor;

- prin aceasta interdictie se mai apara si interesele creditorilor, care ar putea fi fraudati prin incheierea unor acte simulate.

Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti, duce la nulitate relativa acontractului, anularea putand fi ceruta de oricare dintre soti, de mostenitorii ocrotiti sau de creditori fara a fi obligati sa dovedeasca fraudarea drepturilor lor. Fiind o nulitate relativa ea poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti sau mostenitori dupa moartea vanzatorului.

- Tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor din tutela lor, atata timp cat socotelile lor nu sunt incheiate.

- Mandatarii atat cei conventionali, cat si cei legali, imputerniciti a vinde un lucru, nu pot sa-l cumpere intrucat de regula, nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de vanzator si cel de cumparator. Legea a stabilit aceasta prohibitie pentru ca mandatarul sa nu fie pus in situatia de a alege intre interesul sau, care este de cumpara bunul la pretul cel mai bun si cel al persoanei pe care trebuie s-o reprezinte, care trebuie sa obtina un pret cat mai bun.

- Persoanele care administreaza bunuri ce apartin statului nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor.

- Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor.

- Judecatorii, avocatii procurorii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de drepturi litigioase care sunt in competenta Curtii de apel in a carui cirscumscriptie isi exercita activitatea.

- Persoanele insolvabile nu pot cumpara imobile care se vand prin licitatie publica.

-Cetatenii straini, apatrizii nu pot cumpara terenuri.

Obiectul

Vanzarea-cumpararea, fiind un contract sinalagmatic, da nastere la doua obligatii reciproce: obligatia vanzatorului care are ca obiect lucrul vandut, iar obligatia cumpatarorului are ca obiect pretul.

Lucrul vandut

- Lucrul sa fie in comert. Nu pot fi vandute ucrurile care, potrivit legii nu se afla in circuitul civil. Prohibitiile sunt : absolute vizand bunurile care prin natura lor sau printr-o declaratie a legii sunt de uz sau interes public si ca atare sunt inalienabile; relative, referitoare la bunurile care nefiind inalienabile pot fi vandute sau cumparate, dar numai de anumite persoane si in anumite conditii. Legea declara inalienabile bunurile care fac parte din domeniul public al statului. In conditiile legii, bunuriel proprietate publica pot fi date in administrare unor regii autonome sau concesionate ori inchiriate. Un alt caz de ianlienabilitate - dat temporara - este cel al terenului atribuit prin legea 18/1991, care nu este permis sa fie vandut prin acte intre vii timp de 10 ani de la dobandire. Bunurile din patrimoniul cultural national nu sunt scoase din circuitul civil, deci pot fi vandute. Un bun nu poate fi declarat inalienabil din vointa omului deoarece acest lucru ar fi in contra principiului liberei circulatii a bunurilor.

- Lucrul sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor. Daca lucrul exista in momentul incheierii contractului, dar era pierit partial anterior, cumparatorul poate alege fie rezolutiunea contractului, fie sa ceara executarea asupra partii ramase dein lucru cu reducere proportinala din pret. Vanzarea este legala si daca are ca obiect un lucru viitor, care nu exista in momentul contractarii, dar va exista (un lucru ce se va confectiona). Dintre bunurile viitoare numai mostenirea nedeschisa nu se poate vinde. Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza validitatea contractului, pe langa pierderea pretului va fi obligat si la plata daunelor interese pentru neexecutarea obligatiei.

- Lucrul sa fie determinat sau determinabil

- Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucului vandut individual detreminat, deoarece acest tip de contract este translativ de proprietate.

Pretul

- Pretul trebuie sa fie stabilit in bani. Daca instraibarea unui lucru se face nu pentru bani, ci in schimbul unui lucru, pentru stingerea unei obligatii sau in schimbul unei alte prestatii , contractul nu mai este de vanzare-cumparare, ci de schimb.

- Pretul sa fie detreminat sau determinabil. Pretul estedeterminat daca cuantumul lui este hotarat de parti in momentul incheierii contractului. Determinarea pretului nu presupune si stabilirea si a modalitatii de plata. Pretul este determinabil atunci cand stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert ales de comun acord de parti sau de catre persoana desemnata de parti. In nici un caz determinarea pretului nu trebuie lasata la aprecierea ulterioara a partilor sau sa depinda de vointa uneia din parti. Daca tertul nu poate stabili un pret, contractul se considera nul. Instanta de judecata nu se poate pronunta cu privire la pret sau la ppersoana tertului care va stabili pretul. Daca anumite preturi sunt stabilite prin lege, partile trebuie sa se conformeze, iar daca totusi au stabilit un alt pret, acesta va fi considerat cel legal.

- Pretul trebuie sa fie siner si serios. Prin pret sincer se intelege pret real , pe care partile sa-l fi stabilit nu in mod ficitiv, ci cu scopul de a fi cerut si achitat in realitate. Daca pretul este fictiv, contractul se considera nul. Pretul trebuie sa fie serios, adica sa ni fie derizoriu, infim, atat de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut, incat sa nu existe pret

Efectele contractului de vanzare cumparare

Prin efectele unui contract se intelege obligatiile pe care contractul le creeaza in sarcina partilor contractante. In ceea ce priveste interpretarea contractuala, daca anumite clauze sunt necloare, ele se interpreteaza in favoare debitorului. In materie de vanzare, Codul Civil contine o regula speciala si derogatorie: vanzatorul - care stabileste si conditiile contractului - trebuie sa explice clar obligatiile sale, iar daca intelesul actului este indoielnic, clauzele contractuale se interpreteaza in contra vanzatorului.

Obligatiile vanzatorului

predarea lucrului vandut

Prin predare se intelege punerea lucrului vandut la dispozitia cumparatorului. Deoarece proprietatea se transmite, de regula, in momentul incheierii contractului, predarea nu are semnificatia transferarii dreptului de proprietate si nici chiar a posesiei, ci numai a detentiei, cumparatorul posedand din momentul in care a devenit proprietar. In ceea ce priveste modul de executare, predarea presupune nu numai o atitudine pasiva din partea vanzatorului (lasarea lucrului la dispozitia cumparatorului cand lucrul se afla in detentia lui), iar in alte cazuri indeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumparatorul sa intre in stapanirea a ceea ce a cumparat. Cu privire la termenul si dovada predarii bunurilor, se aplica regulile referitoare la efectuarea obligatiilor. Predarea se face la locul in care se afla bunul in momentul contractarii. Aceasta regula se aplica numai bunurilor care se pot determina in momentul contractarii. In celelelte cazuri bunul va fi predat la domiciliul debitorului. Deci, obligatia de predare a bunului este cherabila si nu portabila. Cheltuielile de predare sunt in sarcina vanzatorului, iar cele de ridicare a bunului in sarcina cumparatorului, daca nu este stipulatie contrara. In ceea ce priveste obiectul predarii, vanzatorul este obligat sa predra exact cantitatea si calitatea trecuta in conztract. Daca intinderea este mai mica, cumpatarotul poate cere completarea sau reducerea pretului proprotionala cu intinderea gasita lipsa. Daca intinderea este mai mare, cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul excedentului sau sa creara rezolutiunea contractului. Daca s-au vandut doua imobile la un pret global, iar unul din imobile valoreaza mai mult, se face compensare. In toate cazurile in care cumparatorul cere rezolutiunea contractului, vanzatorul este in drept sa ceara restituirea cheltuielilor vanzarii si la daune interese. Termenul de exercitare a dreptului de a cere majorarea sau micsorarea pretului este de un an de la data contractarii. In cazul in care bunul nu se preda din momentul ontractarii, ci la o data ulterioara, vanzatorul este obligat sa pastreze bunul in starea in care a fost contractat pana la predare. In caz de deteriorare sau pieire a bunului, vanzatorul va raspunde ca un depozitar, culpa fiindu-i prezumata pana la dovedirea unor cauze exterioare lui. In caz de neexecutare a obligatiei de predar a bunului din culpa vanzatorului, potrivit regulilor generale, cumparatorul poate invoca exceptia de neexecutare sau poate cere rezolutiunea contractului cu daune-interese. In caz de intarziere a predarii, cumparatorul poate cere doar daune interese.

obligatia de garantie, care contine obligatia garantarii contra evictiunii si obligatia contra viciilor ascunse

Obligatia de garantie a vanzatoarului decurge din principiul ca el trebuie sa faca tot ce-i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea linistita si utila a lucrului vandut. Rezulta ca obligatia de garantie are o dubla infatisare: vanzatorul trebuie sa garanteze cumparatorului linistita folosinta a lucrului, adica contra evictiunii; si de utila folosinta a lucrului contra viciilor.

Garantia contra evictiunii

Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (partial sau in totalitate) sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. In acest sens, vanzatorul este de drept obligat sa garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut precum si de sarvinile care nu au fost declarate la incheierea contractului. Obligatia de garantie contra evictiunii exista nu numai fata de cumparator, ci si fata de subdobanditori, char daca acestia sunt mostenitori cu titlu particular si cu titlu gratuit (de exemplu donatie) si cu toate ca cumparatorul initial (donatorul) nu raspunde contra evictiunii fata de dobanditorul cu titlu gratuit.

Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale

Reglementand obligatia de garantie contra evictiunii, Codul Civil reglementeaza in special evictiunea provenind de la un tert. Este insa evident ca obligatia de garntie opereaza daca evictiunea provine dintr-un fapr personal al vanzatorului. Se numeste "fapt personal" orice fapta sau un act - anterior vanzarii, dar tainuit fata de cumparator ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract - savarsit de catre vanzator sau succesorii sai universali sau cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt ( de exemplu deposedarea cumparatorului de un teren cumparat de el) sau o tulbutrare de drept (vanzatorul invoca un drept de uzufruct sau abitatie - nerezervat prin contract - asupra lucrului). In cazul tulburarilor din partea vanzatorului, cumparatorul se poate apara invocand o exceptie personala numita exceptia de garantie, adica "cine trebuie sa garanteze pentru evictiune nu poate sa evinga". Vanzatorul nu poate sa evinga nici in urma dobandirii unei noi calitati pe care nu o avea in momentul contractarii. Deoarece obligatia de garantie a vanzatorului este o obligatie patrimoniala, dupa moartea lui ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, exceptia de garantie poate fi invocata si in ipoteza inversa in care adevaratul proprietar il mosteneste pe vanzator, adica tulburarea provine din partea mostenitorului, caci, "acela care are obligatia garantarii de evictiune, nu poate, tot el sa evinga pe dobanditorul cu titlu oneros." Obligatia de garantie a vanzatorului pentru faptele sale - indiferent ca au fost facute inainte sau dupa incheierea contractului - vizeaza nu numai tulburarea directa, ci si cea care provine de la un tert. De exemplu, daca proprietarul vinde lucrul de doua ori, el raspunde fata de primul cumparator, daca cel de-al doilea si-a inscris titulul de dobandire a imobilului in cartea funciara inaintea primului cumparator sau a intrat cu buna credinta in posesia lucrului mobil.

Garantia contra evictiunii rezultand din fapte unui tert

Daca tulburarea provine din pertea unei terte persoane, vanzatorul este obligat sa il apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa il apere, va fi obligat sa suporte consecintele evictiunii, indiferent ca a fost de buna sau rea credinta.

Obligatia de garantie exista in acest caz daca sunt indeplinite trei conditii:

- sa fie vorba de o tulburare de drept. Dreptul invocat de catre tertul evingator poate sa fie un drept de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vanzatorul raspunde de ademenea si pentru existenta unor servituti nedeclarate. In afara drepturilor rale asupra lucrului, evictiune poate exista si in cazul invocarii de catre tert a unui drept de creanta. Este ipoteza , de exemplu, a contractului de locatiune incheiat intre vanzator, care in anumite conditii - este opozabil cumparatorului sau imbunatatirile aduse de locatar pe care cumparatorul este obligat sa le platesca. Daca cumparatorul nu stia de existnta contractului de locatiune si de imbunatatirile aduse, vanzatorul va raspunde pentru evictiune.

- cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii. Vanzatorul nu poate rasunde de imprejurarile ivite dupa incheierea contractului si transmiterea bunului, afara numai daca evictiune provine dintr-un fapt personal.

- cauza evictiuni sa nu fi fost cunoscuta de cumparator. Daca el avut cunostinta de pericolul victiunii, atunci se considera ca a acceptat riscul si problema raspunderii vanzatorului nu mai pune.

Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie

Cat timp evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este tinut sa se abtina de la orice fapt sau act ce ar duce la tulburarea cumparatorului. Adica OBLIGATIA DE A NU FACE. Daca evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul este obligat sa il apere pe cumparator. Adica, OBLIGATIA DE A FACE. In acest scop, daca cumparatorul este chemat in instanta de catre tert, cumpatarorul trebuie sa il introduca in proces pe vanzator printr-o cerere de chemare in garantie. Daca evictiunea s-a produs, se angajeaza raspunderea vanzatorului pentru pagubele suferite de cumparator. Adica, OBLIGATIA DE A DA.

Efectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumata daca cumparatorul a fost evins, drepturile impotriva vanzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea a fost totala sau partiala.

in cazul evictiunii totale

In primul rand vanzatorul este obligat sa restituie pretul primit (ca la rezolutiune pentru neexecutare), chiar daca valoarea lucrului s-a micsorat din cauze fortuite. In al doilea rand, cumparatorul aredreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le restituie tertului evingator. In al treilea rand, cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de judecata. In al patrulea rand, cumparatorul poate cere daune-interese.

in cazul evictiunii partiale

In cazul evictiunii partiale, cumparatorul poate alege fie rezolutiunea contractului sau mentinerea ei cu daune-interese.

- daca evictiunea unei parti a lucrului este atat de importanta incat cumparatorul n-ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, el poate cere rezolutiunea vanzarii. In acest caz cumparatorul poate sa restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune, primind in schimb pretul despagubirii la fel ca in cazul evictiunii totale.

- Daca cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vanzarii are dreptul la valoarea partii pierdute prin efectul evictiunii, valoare socotita din momentul evictiunii.

- In cazul servitutiilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, daca nu intervine rezolutiunea, cumparatorul are dreptul la daune interese in conditiile dreptului comun.

Actiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului impotriva cumparatorului se prescrie in termen de 3 ani de zile si incepe de la data producerii evictiunii.

Modificari conventionale ale garantiei contra evictiunii

Garantia agravata, micsorata sau inlaturata complet din conventie se numeste garantie conventionala. In privinta clauzelor de agravare a raspunderii vanzatorului, legea nu prevede limitari, dar ele trebuie clar mentionate si explicit. In ceea ce priveste clauzele de exonerare a raspunderii vanzatorului, legea prevede doua limitari:

- obligatia negativa de garantie a vanzatorului pentru faptele persoanle nu poate fi nici inlaturata, nici micsorata prin conventia partilor, sanctiunea fiind nulitatea clauzei;

- exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tert este permisa, dar nu poate scuti vanzatorul de restituirea pretului.

Garantia contra viciilor lucrului vandut

Vanzatorul nu trebuie sa asigure cumparatorului numai folosinta linistita a bunului, dar si cea utila. Deci, vanzatorul va raspunde de viciile ascunse ale lucrului daca din cauza lui lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destiantie sau daca viciile micsoreaza intr-atat valoareade intrebuintare incat cumparatorul, in cunostinta de cauza nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai mic.

Conditii

- viciul trebuie sa fie ascuns. Vanzatorul nu raspunde de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut sa se convinga. Viciul este considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-a cunoscut si, dupa imprejurari, printr-o verificare normala, dar atenta nici nu putea sa-l cunosca.

- Trebuie ca viciul (cauza defectiunilor amnifestate anterior) trebuie sa existe in momentul incheierii contractului, chiar daca predarea lucrului se face ulterior. Pentru viciile ivite ulterior contractarii, vanzatorul nu mai raspunde.

- Viciul sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu intrebuintarii.

Toate cele trei conditii trebuie dovedite de cumparator. Raspunderea nu este conditionata de cunoasterea viciului de catre vanzator, numai intinderea raspunderii difera dupa cum el a a avut sau nu cunostinta de viciu. Obligatia de garntie se aplica la orice vanzare, inclusiv antecontractul de vanzare, indiferent ca bunul este mobil sau imobil.

Nu exita obligatie de garntie in urmatoarele doua exceptii:

- bunurile au fost vandute prin licitatie publica, care se face prin intermediul justitiei;

- in cazul vanzarii de drepturi succesorale - daca nu s-a obligat sa garanteze.

Efectele si intinderea raspunderii vanzatorului

Daca conditiile aratate mai sus sunt intrunite, cumparatorul are facultatea de a cere fie rezolutiunea vanzarii, fie o reducere a pretului, iar daca vanzatorul a fost derea credinta si daune interese.

dreptul de optiune al cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actinea estimatorie

Actiunea prin care cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii se numeste redhibitorie. Ea este admisibila chiar daca natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinatiei sale normale. In cazul admiterii actiunii redhibitorii, vanzatorul este obligat ca, reptimind lucrul, sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii suportate de cumparator. Daca cumparatorul a instrainat lucrul, actiunea redhibitorie poate fi exercitata de subdobanditor.

In loc de rezolutiune, cumparatorul poate alege o reducere din pret proportionala cu reducerea valorii lucrului datorat viciului. Actiunea se numeste estimatorie, deoarece deprecierea valorii lucrului se estimeaza prin expertiza.

acordarea de daune interese. Spre deosebire de materia evictiunii unde si vanzatorul de buna credinta poate fi obligat la plata daunelor interese, in cazul viciilor ascunse, vanzatorul este obligat la plata de daune interese numai daca cumparatorul dovedeste, cu orice mijloc de proba, reaua-credinta a vanzatorului.

riscul pierderii lucrului afectat de vicii. Daca lucrul a pierit din cauza viciilor, vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii, iar daca a fost de rea-credinta poate fi obligat si la plata daunelor-interese. In schimb, daca lucrul afectat de viciu a pierit fortuit, vanzatorul nu raspunde pentru vicii.

Actiunile redhibitorii si estimatorii pot fi intentate in termen de 6 luni, iar daca viciile au fost ascunse cu viclenie, in termenul general de rpescriptie extinctiva.

Obligatiile cumparatorului

Plata pretului locul si data

Daca nu s-a prevazut altfel in contract, cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care se face predarea bunului vandut. Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub doua aspecte:

- conform regulilor generale, in materie deobligatii plata se face, in lipsa de stipulatie contrara, la domiciliul debitorului, iar in materie de vanzare la locul unde se face predare lucrului. Deci obligatia de plata este portabila;

- in dreptul comun, in lipsa de termen, plata se poatecere imediat, iar in materie de vanzare numai in momentul predarii lucrului vandut.

Dobanda pretului

Cumparatorul este obligat sa plateasca dobanda pana la efectiva achitare a pretului in urmatoarele trei cazuri:

- daca exista conventie in acest sens;

- daca lucrul vandut si predat este producator de fructe;

- in toate celelalte cazuri numai daca si din momentul in care cumparatorul a fost pus in intarziere printr-o notificare.

In caz de neexecutare totala sau partiala a obligatiei de plata a pretului de catre cumparator, vanzatorul poate alege din mai multe variante:

- vanzatorul poate cere obligarea cumparatorului la executarea in natura a obligatiei, care este totdeauna posibila, deoarece are ca obiect o suma de bani. Actiunea in plata pretului are caracter persoanl si se prescrie in termenul general de 3 ani;

- vanzatorul poate invoca exceptia de neexecutare, refuzand sa predra lucrul vandut, daca cumparatorul nu isi plateste pretul si nu beneficiaza de un termen suspensiv;

- vanzatorul poate cere rezolutiunea contractului

Luarea in primire a lucrului vandut

Corelativ cu obligatia de predare a vanzatorului, cumparatorul este obligat sa ia in primire lucrul vandut la locul si termenul la care vanzatorul este obligat sa-l predea suportand si cheltuielile ridicarii de la locul predarii. In caz de neexecutare, dupa punerea in intarziere a cumparatorului, vanzatorul poate cere instantei obligarea cumparatorului la luarea in primire a lucrului sau poate cere autorizarea instantei sa-l depuna in alt loc, daca are nevoie de locul unde se gaseste. Vanzatorul mai are posibilitatea sa opteze pentru rezolutiunea contractului cu daune interese. In cazul bunurilor care se deterioreaza repede, avand in vedere importanta respectarii termenuluide preluare, Codul Civil prevede rezolutiunea de drept a contractului si fara punerea in intarziere a cumparatorului, dar numai daca in contract s-a stabilit un termen si daca, nepredarea nu se datoreaza vanzatorului. In afara obligatiilor analizate, cumparatorul este obligat sa plateasca toate cheltuielile vanzarii (cheltuielile actului, taxa de timbru, si autentificare, onorariul notarial). Cheltuielile vanzarii nu pot fi puse in seama vanzatorului doar pe prezumtii.

Contractul de donatie

Donatia este un contrat solemn, unilateral si cu titlu gratuit prin care una din parti numita donator cu intentie liberala isi micsoreaza in mod actual si irevocabil patrimoniul sau cu un drept (real sau de creanta), marind patrimoniul celeilalte parti numita donatar cu acelasi drept, fara a urmari sa primeasca ceva in schimb. Deci, deea ce caracterizeaza donatia este trecerea unor valori dintr-un patrimoniu in altul fara echivalent. Donatia reprezinta o liberalitate deoarece are ca efect missorarea patrimoniului donatorului cu bunul donat, spre deosebire de contractele dezinteresate (comodatul, mandatul, depozitul), prin carenu se micsoreaza patrimoniul celui ce procura altuia un folos.

Conditiile de validitate ale contractului de donatie

Protivit dreptului comun, bunul sau dreptul care formeaza obiectul contractului de donatie, trebuie sa fie in circuitul civil, sa fie determinat sau determinabil, posibil, licit, sa existe sau sa poata exista in viitor. Daca bunul este individual determinat, donatorul trebuie sa aiba calitatea de proprietar.

Conditii de forma Toate donatiile se fac prin act autentic. Deci contractul produce efecte juridice numai daca consimtamantul ambelor parti este manifestat prin act autentic. Nerespectarea acestei forme se sanctioneaza cu numitatea absoluta a contractului. Forma autentica este o forma de protectie a donatarului care dispune in mod actual si irevocabil de un drept in favoarea unei alte persoane. Intrucat cerinta formiei este ceruta imperativ, sub sanctiunea nulitatii absolute, dovada existentei unei donatii nu poate fi facuta cu martori, chiar daca are exista un inceput de dovada scrisa. Nulitatea donatiei pentru lipsa formei autentice poate fi ceruta de orice persoana interesata sau de instanta din oficiu si nu poate fi inlaturata in nici un fel. Pentru ca donatia nula pentru vicii de forma sa produca efecte juridice, ea trebuie refacuta in intregime, cu respectarea formei impuse de lege. In schimb, dupa moartea donatorului, nulitatea unei doantii pentru vicii de forma poate fi acoperita prin confirmarea, ratificarea sau executarea voluntara a donatiei de catre mostenitorii sau reprezentantii donatorului, daca confirmarea, ratificare sunt facute in cunostinta de cauza. Si sarcinile sau conditiile donatiei trebuie sa fie prevazute in forma solemna.

In cazul in care contractul se semneaza intre absenti, prin oferta si acceptare separate, atat oferta de a datu, cat si acceptarea trebuie sa fie facute in forma solemna, altfel nu vor produce efecte juridice. Pentru validitatea unei donatii acceptate printr-un inscris separat, se mai cere ca acceptarea sa aiba loc in timpul vietii donatorului. In caz de moarte a donatorului, mai inainte de acceptare, oferta este caduca. Bineinteles ca si donatarul trebuie sa fie in viata in momentul acceptarii. In cazul in care donatarul moare inainte de acceptare a donatiei, mostenitorii lui nu pot accepta donatia, deoarece oferta de donatie este facuta intuitu personae. Se mai cere ca acceptarea donatiei sa se faca in timpul vietii donatorului sau inainte de a fi pus sub interdictie. Pana in momentul primirii acceptului, donatorul se poate razgandi, revocare putand fi expresa (prin act in scris) sau tacita (cand vinde bunul ce trebuia donat). Daca donatia are ca obiect bunuri mobile, corporale sau incorporale, se cere ca obiectele mobile donate sa fie trecute intr-un stat estimativ semnat de donatar si donator si care sa cuprinda descrierea bunurilor si evauarea globala a lor. Statul estimativ poate fi incorporat in contract sau separat, fiind semnat de ambele parti. Daca donatia are ca obiect un imobil, cerintele de forma trebuie respectat in toate cazurile iar nu numai in cazul terenurilor . in schimb, dreptul de preemptiune in cazul donatiei nu este aplicabil. In ceea ce priveste publicitatea imobiliara, inscrierea in cartea funciara nu afecteaza validitatea contractului.

Incapacitati de a dispune

Minorii si persoanele puse sub interdictie judecatoreasca nu pot incheia contracte de donatie, in calitate de donatori, nici prin reprezentantii lor legali. In favoarea tutorului, minorul nu poate dispune prin donatie nici dupa ce a ajuns la majorat, cat timp autoritatea tutelara n-a dat tutorului descarcare de gestiune.

Incapacitati de a primi

- persoanele fizice neconcepute si organizatii care nu au dobandit personalitate juridica. Copilul care este deja conceput poate fi gratificat. Persoanele neconcepute pot si ele fi gratificate, dar numai indirect, de exemplu prin liberalitati cu sarcini, facute unor terte persoane capabile. Organizatiile care nu au dobandit personalitate juridica, vor putea primi donatii in cursul constituirii, dar numai intrucat acestea sunt cerute pentru ca persoana juridica sa ia fiinta.

- cetatenii straini si apatrizii nu pot primi donatii ce au ca obiect terenuri;

- medicii si farmacistii, care au tratat pe o persoana in boala din care moare, nu pot primi donatiile ce bolnavul a facut in favoarea lor in cursul bolii lui. Acelasi lucru se aplica si preotilor care au asistat un donator din punct de vedere spiritual in cursul bolii de care moare;

- minorii si interzisii pot primi donatii, care se accepta prin reprezentantii lor legali;

- surdo-mutul, care nu stie sa scrie, nu poate accepta o donatie, decat prin reprezentantul lui legal, care va fi interpretul vointei surdo-mutului;

- donatiile facute institutiilor de stat se accepta de catre ordonatorul principal de credite

In ceea ce priveste momentul la care sa ne raportam pentru a aprecia capacitatea partilor, nu se pun probleme. Donatia se realizeaza printr-un singur act. Daca donatia se incheie prin acte separate, donatorul trebuie sa fie capabil in momentul ofertarii, iar donatorul in momentul acceptarii ei.

In cazul in care se face o donatie unei persoane incapabile, , acele dispozitii sunt nule. Se admite ca nerespectarea incapacitatilor se sanctioneaza numai cu nulitatea relativa, nulitatea putand fi invocata de cel ocrotit sau succesorii sai in drepturi.

Principiul irevocabilitatii donatiilor

Liberalitatile intre vii sunt in esenta lor irevocabile , aceasta irevocabilitate este stipulata de acte de lege care descurajeaza donatorul care trebuie sa stie ca odata incheiat in forma legala a contractului, acesta nu mai poate reveni asupra deciziei.

Dar irevocabilitatea are un caracter special, particular, mai accentuat decat forta obligatorie a oricarui contract, in sensul ca in materie de donatii irevocabilitatea nu priveste numai actele, ci insasi esensa contractului, fiind o conditie de validitate pentru formare alui. Astfel fiind, orice clauza sau conditie a carei indeplinire atarna de vointa donatorului si care i-ar da posibilitatea de a zadarnici sau micsora, direct sau indirect, foloase gratuite pe care contractul le creeaza pentru donatar sunt incompatibile cu esenta donatiilor, atragand nulitatea absoluta.

Sanctiunea nulitatii priveste intreg contractul, nu doar clauzele care contravin principiului irevocabilitatii, dar daca acele clauze afecteaza doar o parte din contract, se vor anula doar acelea, restul ramanand in vigoare.

Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitatii

- Conditii postetative. Cu toate ca dreptul transmis prin donatie poate sa fie conditionat, adica supus unei conditii suspensive sau rezolutorii, totusi caracterul irevocabil nu permite stipularea unei conditii suspensive sau rezolutorii potestative din partea donatorului. Astfel o donatie este nula nu numai cand este facuta numai sub conditie potestativa (a carei realizare depinde exclusiv de vointa donatorului), ci se admite ca nula chiar daca este facuta sub conditie simpla potestativa din partea donatorului ( a carei realizare, pe langa vointa lui, depinde si de circumstantele exterioare care insa nu pot actiona in afra vointei lui).

- Plata datoriilor viitoare nedeterminate. Este nula donaia care impune donatorului plata datoriilor pe care donatorul le-ar contracta in viitor si a caror valoare nu a fost specificata prin actul de donatie, intrucat donatorul ar fi liber sa revoce donatia contractand datorii pana la concurenta valorii bunurilor donate.

- Dreptul de dispune de bunul donat. In cazul in care donatorul si-a rezervat dreptul de a dispune de de un bun sau suma donata, donatia va fi nula numai cu privire la acea clauza.

- Clauze de denuntare unilaterala a contractului. Clauzecompatibilecu principi irevocabilitatii

Intrucat transmisiunea irevocabila a dreptului donat nu implica o predare imediata a bunului, donatia poate fi cu termen, pentru ca termenul nu afecteaza dobandirea dreptului transmis, ci numai exercitiul acelui drept.

Donatia poate fi afectata de o conditie cazuala sau mixta. Depinzand de hazard respectiv si de vointa unei alte persoane, decat donatorul, ele nu contravin principiului irevocabilitatii donatiilor.

Poate fi stipulata plata datoriilor prezente ale donatorului, precum si cele viitoare, daca acestea sunt specificate exact in contract.

Se poate prevede reintoarcerea conventionala a bunurilor daruite pentru cazul in care donatarul ar muri inainte de donator.

Revocabilitatea donatiilor intre soti

Donatiile incheiate intre soti poate avea ca obiect numai bunurile proprii ale sotului donator si care devin astfel bunuri propriiale sotului donatar, daca nu s-a stipulat intrarea lor in comunitate. Cea mai importanta derogare de la principiul irevocabilitatii donatiilor este revocarea donatiilor intre soti.Revocarea se poate realiza prin vointa unilaterala a sotului donator oricare ar fi forma de realizare a donatiei. Sotul donator (doar el nu si mostenitorii lui) are posibilitatea de a revoca donatia in timpul casatoriei sau dupa desfacerea ei.Dreptul de revocare fiind de esenta donatiilor dintre soti, nu este necesar sa fie stipulat in actul de donatie si nu poate fi inlaturat prontr-o clauza. Aceste donatii sunt valabile chiar daca s-au facut sub cluza potestativa, chiar daca se impune donatorului obligatia de a plati datoriile nedeterminate ale donatorului si chiar daca donatorul a stipulat dispunerea de bunul donat. Donatiile intre soti nu se revoca pentru survevienta de copil. Pana la moartea donatorului, acesta se poate razgandi, dar dupa moartea sa, cand donatia devine irevocabila, mostenitorii pot cere revocarea lui pentru neexecutarea sarcinilor sau pentru ingratitudine.

Din cele aratate mai sus rezulta ca donatia intre soti deroga nu numai de la principiul irevocabilitatii donatiilor - in sensul ca se pot stipula, la incheierea contractului, clauze incompatibile cu acest principiu - dar chiar si de la forta obligatorie a oricarui contract - in sensul ca una dintre parti poate, prin vointa sa unilaterala sa revoce contractul.Cat ptiveste modurile de revocare, aceasta nu trebuie sa imbrace forma unei actiuni in instanta si poate fi expresa (printr-un act la notar) sau tacita adica un act ulterior al donatorului din care rezulta vointa acestuia de a revoca donatia (vinde bunul ce trebuia donat). Pentru a asigura posibilitatea revocarii unilaterale , legea interzice donatiile mutuale intre soti facute in acelasi act, donatiile deghizate sau cu interpunere de persoane.

Donatiile simulate

Simulatia in materiede donatii se intalneste sub forma donatiei deghizate, ascunsa sun aparenta unui contract cu titlu oneros si sub forma interpunerii de persoane prin care se ascunde persoana adevaratului beneficiar al liberalitatii. Donatiile deghizate apare cand conform actului public apare incadrata intr-o operatiune juridica cu titlu oneros. In acest caz, actl public este simulant, neadevarat si ascunde o doantie ( de exemplu vanzare-cumparare pein care pretul nu este datorat). Donatiile deghizate sun forma unor contracte cu titlu oneros, sunt in principiu valabile, ele nefiind sanctionate cu nulitatea. Avand in vedere ca acele contracte cu titlu oneros ascund un contract de donatie, ele trebuie sa se supuna aceloarsi reguli de fond prevazute special pentru donatii (capacitate, irevocabilitate, reductiune, raport). Pentru validarea acestor contracte, nu se cere respectarea formei autentice, ci numai a formei prevazute de lege pentru contractul care deghizeaza donatia, iar nerespectarea acelei forme se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a donatiei deghizate. Cat priveste proba deghizarii, se aplica regulile din materia simulatiei, deci partile si succesorii lor universali ori cu titlu universal, o pot dovedi prin contrainscris, sau inceput de dovada, care poate fi completata cu martori si prezumtii, in schimb, tertii cu orice mijloc de proba.

Donatiile prin interpunere de persoane

In cazul donatiei cu interpunere de persoane simulatia nu vizeaza natura gratuita a donatiei, ci persoana adevaratului donatar. Se recurge la aceasta forma a simulatiei, de exemplu in cazul in care adevaratul donatar este incapabil sa primeasca generalitati de la donator sau gratificarea ar provoca ecouri nefavorabile in familia donatorului. Din aceasta cauza, contractul aparent se incheie cu persoana interpusa, prin contrainscris precizandu-se persoana adevaratului donatar. In aceasta varietate a simulatiei nu se pune problema in legatura cu forma contractului; deoarece neindoielnic trebuie sa fie incheiat in forma autentica, analizandu-se astfel scopul ocrotrii donatorului si a familiei sale. Datorita dificultatilor de dovada a simulatiei, legea prezuma absolut ca sunt persoane interpuse parintii, descendentii si sotul persoanei incapabile si care devin - prin intermediul prezumtiei - incapabile de a primi donatii.

Donatiile indirecte sunt acte juridice incheiate (nesimulat) cu intentia de a gratifica (de aceea ele sunt supuse regimului juridic al donatiilor) dar infaptuite pe cale a unui act juridic diferit de contractul de donatie. Astfel, spre deosebire de donatia deghizata - care este o adevarata dinatie deoarece contractul aparent nu are o existenta reala - in cazul donatiilor indirecte, actul care se incheie - altul decat donatia - este real, voit de parti, dar prin intermediul lui se realizeaza indirect o gratificare. Pentru aceasta categorie de acte juridice, in care aparenta este conforma cu realitatea, nu se cere respectarea formei autentice dat fiind faptul ca nu sunt contracte de donatie. Deci donatiile indirecte sunt supuse numai regulilor de fond - nu si de forma - ale doantiilor. In schimb, actul prin intermediul caruia se realizeaza indirect liberalitatea, trebuiesa fie incheiat cu respectarea conditiilor de forma si de fond prevazute de lege. Actele cele mai intrebuintate pentru realizarea unei "donatii" indirecte sunt: renuntarea la drept, remiterea pe datorie si stipulatia in folosul altuia. Renuntarea la drept nu este prin ea insasi o liberalitate. Daca renuntarea este facuta cu intentia de a gratifica, atunci are ca rezultat facerea unei liberalitati. Donatia este de fapt un act accesoriu al operatiei principale care este renuntarea si de care va profita persoana chemata in puterea legii de a beneficia de dreptul respectiv (de exemplu renuntarea la o mostenire). Remiterea pe datorie, prin care un creditor - cu acordul debitorului - renunta - total sau partial, cu titlu gratuit la valorificarea unui drept de creanta, constituie o donatie indirecta. In caest caz debitorul realizeaza un folos gratuit, o imbogatire, care corespunde cu valoarea creantei ce ar trebui sa plateasca creditorul.

Darurile manuale reprezinta o categorie speciala de donatie penrtu validitatea careia se cer indeplinite doua elemente: acordul de vointa pentru a transfera si dobandi un drept cu titlu gratuit si traditiunea efectiva a bunului. Observam ca singura conditie speciala ce trebuie indeplinita in cazul darurilor manuale este predarea efectiva a bunului. Darurile manuale facute persoanelor care au capacitate de a primi o donatie insa nu au capacitate de exercitiu sunt valabile daca sunt date reprezentantilor legali. Darul manual deroga de la regulile de forma ale donatiilor, dar este supus acelorasi reguli de fond ca si celelalte donatii, inclusiv principiul irevocabilitatii. Pot forma obiectul darurilor manuale numai bunurile mobile, deci imobilele si mobilele incorporale nu pot forma obiectul darurilor manuale pentru ca nu pot fi predare efectiv.

Efectele contractului de donatie

Ca efect al donatiei dreptul care formeaza obiectul contractului se transmite din patrimoniul donatorului in patrimoniul donatarului. Donatia poate avea ca efect si singerea unui drept si a obligatiei corelative.

Obligatiile donatorului

Obligatia de predare. Dupa incheierea contractului donatorul este obligat sa predea bunul daruit potrivit clauzelor stabilite si sa-l pastreze pana la predare, raspunzand de pierderea sau deteriorarea lui provenita din culpa sa. Obligatia de garantie. Donatorul nu datoreaza garantie pentru evictiune si nici pentru vicii ascunse.

Prin exceptie donatorul datoreaza garantie in urmatoarele cazuri:

- daca a promis expres garantia pentru evictiune sau pentru vicii;

- daca evictiunea provine din faptul sau personal - de exemplu vinde imobilul donat inainte de efectuarea formelor de publicitate;

- in caz de dol donatorul raspunde de pagubele rezultand din viciile ascunse, cunoscute de le si neomunicate care au cauzat un prejudiciu;

- donatia nu este pur gratuita.

Obligatiile donatarului

Cand donatia este pur gratuita dontarul nu are nici o obligatie, ci numai o indatorire denumita traditional "de recunostinta". Daca doantia este cu sarcina, sarcina este o obligatie impusa donatarului, care - dupa acceptarea donatiei- este tinuta sa o execute. Nu trebuie confundata sarcina cu conditia rezolutoriedeoarece:

- in cazul conditiei rezolutorii, chiar daca este postetativa din partea donatarului, nu se creeaza nici o obligatie pentru el, fiind liber sa actioneze cum doreste, fara riscul de a-si vedea angajata raspunderea. In schimb sarcina obliga pe donatar, in caz de neexecutare putandu-se recurge la masuri de executare, creditorul avand dreptul la actiunea in executare;

- conditia opereaza de drept in schimb revocarea donatiei pentru neexecutarea sarcinii trebuie sa fie ceruta justitiei.

Sarcina trebuie sa fie prevazuta in favoarea donatorului (plata unei datorii), fie in favoarea unei terte persoane (cand se face stipulatie pentru altul) sau pentru donatarul insusi ( efectuarea de studii). Intrucat donatia cu sarci este in limita sarcinii, un contract sinalagmatic (cu titlu oneros), in caz de neexecutare intervin efectele specifice contractelor sinalagmatice. Se poate cere indeplinirea prestatiei care formeaza obiectul sarcinii de daune-interese si donatarul nu ar putea, fara consimtamantul donatorului sa se libereze de sarcina.

Dar se poate alege o noua cale: revocarea donatiei pentru neexecutarea de obligatii. In caz de neexecutare partiala sau executare cu intarziere instanta este chemata sa aprecieze gravitatea nerespectarii obligatiilor de catre debitor si in functie de imprejurari poate dispune rezolutiunea contractului. In caz de admitere a actiunii, revocarea produce efecte retroactive atat impotriva donatarului si succesorilor lui in drepturi cat si impotriva tretilor, drepturile constituie in favoarea lor fiind desfiintate.

Cauze legale de revocare a donatiilor

Partile pot stipula in contract - cu respectarea principiului irevocabilitatii - anumite clauze care pot duce la desfiintarea contractului.

Legea prevede trei cauze de revocare:

- revocare pentru neexecutarea sarcinii;

- pentru ingratitudine;

- pentru survevienta de copil.

Aceste trei cauze de revocare nu contravin principiului irevocabilitatii. Dintre cele trei cauze legale, de revocare, numai revocarea pentru survevienta de copil opereaza de drept; in caz de litigiu dintre parti instanta constata numai indeplinirea conditiilor revocarii. In schimb, in celelalte cazuri revocarea este judiciara.

Revocarea pentru ingratitudine

Cauzele de revocare sunt limitativ enumarat:

- atentat la viata donatorului. Nu se cere o condamnare penala este suficient sa se stabileasca intentia de a ucide;

- delicte, cruzimi sau injurii grave. Gravitatea faptelor se apreciaza de instanta;

- refuzul de alimente, ceea ce presupune ca donatorul a avut nevoie si a cerut alimente de la donatar, care - avand posibilitatea - a refuzat sa dea. Refuzul nu este sanctionat cu revocare daca donatorul avea rude sau alte persoane obligate si in situatia de a-i acorda intretinere.

Actiunea in revocare pentru ingratitudine este o pedeapsa civila si se caracterizeaza prin:

- este o actiune strict personala si deci poate fi intentata numai de persoana impotriva careia faptele au fost savarsite, adica de donator. In mod exceptional, mostenitorii pot introduce actiunea in revocare daca:

a fost intentata de donator, dar acesta a decedat inainte de terminarea procesului;

donatorul a decedat inainte de expirarea termenului in care actiunea putea fi intentata.

- fiind vorba de aplicarea unei pedepse, ceea ce nu se va produce niciodata de drept, donatorul sau mostenitorii (dar numai in cele doua conditii anterioare)cunoscand faptul de ingratitudine - il poate ierta pe donatar (dar nu poate renunta la actiune ain revocare cu anticipatie, inainte de producerea actelor de ingratitudine). Iertarea se prezuma daca a trecut un an dinziua savarsirii faptului sau din ziua cand donatorul a luat cunostinta de acel fapt, fara ca inauntrul acelui an sa fi cerut revocarea. Acest termen de un an nu este unul de prescriptie, ci unul de decadere , care nu este supus suspendarii sau intreruperii. In cazul in care actele de ingratitudine au fost mai multe in timpi diferiti, se ia in calcul anul de la producerea ultimului act de ingratitudine.

- Actiunea nu se poate intenta decat in contra autorului faptei de ingratitudine. Daca el moare fara ca actiunea sa fi fost intentata, sau terminata, ea se stinge.

- Deoarece actiunea in revocare nu este o actiune in rezolutiune, admiterea ei nu produce efecte retroactive fata de terti. Asta inseamna ca drepturile dobandite de terti, inainte de intentarea actiunii sau, in cazul imobilelor, inainte de efectuarea publicitatii cererii de revocare raman neatinse.   

Revocarea pentru survevienta de copil

Donatia se revoca de drept in cazul in care donatorul nu avea nici un copil sau alt descendent in momentul incheierii contractului de donatie si posterior i se naste un copil din casatorie sau din afara casatoriei. Revocarea se produce oricare ar fi felul sau valoarea donatiei. Revocarea pentru nasterea unui copil se produce de drept. Deoarece revocarea se produce in intereseul copilului, ea nu poate fi inlaturata prin nici un fel de clauza contrara sau prin act de renuntare ulterior nasterii copilului, expresa sau tacita. Evident ca donatia va putea fi refacuta dupa nasterea copilului, dar ea trebuie sa indeplineasca iar toate conditiile legale.

Deoarece revocare este de drept, in caz de litigiu, instanta nu se pronunta asupra revocarii, ci o constata revocarea.

Pentru ca revocarea sa se produca, trebuie indeplinite doua conditii:

- donatorul sa nu aiba copil sau un alt descendent in viata in momentul incheierii contractului de donatie. existenta unui copil conceput in momentul donatiei nu impiedica revocarea de priln drept in momentul nasterii, caci copilul conceput este considerat nascut numai de cate pro este vorba de interesele sale, ori in acest caz nu este in interesul sau sa fie considerat nascut.

Daca donatorul avea in momentul incheierii donatiei un copil considerat disparut - desi acest copil este considerat in viasa - nasterea ulterioara a unui copil atrage revocarea, caci, pentru ca revocarea sa nun opereze se cere ca donatorul sa aiba un copil existent in momentul incheierii donatiei, ori cel declarat disparut - desi prezumat a fi in viata - este o persoana a carei existenta este probabila.

- Donatorului sa i se nasca un copil, fie si dupa moartea sa. Conditia este indeplinita daca copilil nascut dupa incheierea contractului a fost conceput la acea data.durata vietii copilului este indiferenta, revocarea se produce prin simpla lui nastere.

Daca in momentul donarii donatarul avea un copil infiat si, ulterior donatiei i se naste un copil, revocarea nu se produce. Dar daca in monetul donarii nu avea nici un copil, iar apoi adopta un copil, revocarea se produce de drept.

Revocarea pentru survevienta de copil produce efecte retroactive de la data incheierii contractului. Revocarea produce efecte nu numai impotriva donatarului si succesorilor sai, ci si asupra tertilor dobanditori prin acte intre vii.

Contractul de locatie

Locatiunea este un contract prin care o persoana - numita locator - se obliga sa asigure unei alte peroane - numia locatar - folosinta temporara, totala sau partiala a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii numita chirie. Locatiunea se deosebeste de contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta asupra lucrului, iar nu un drept real.chiar daca lucrul este producator de fructe, locatarul dobandeste proprietatea fructelor, nu in virtutea locatiunii, ci ca accesoriu al locatiunii.

Caracterele juridice ale contractului de locatiune

Locatiunea este un contract sinalagmatic, intrucat da nastere la obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca pretul locatiunii. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un interes patrimonial. Locatiunea este un contract comutativ in care existenta si intinderea obligatiilor nu depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti. Locatiunea este u contract consensual care se incheie prin acordul - fie si tacit - al partilor fara vreo formalitate. Locatiunea este un contract cu executare succesiva in timp, acest elemnt fiind caracteristic locatiunii. In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu vesnica.

Conditii de validitate ale contractului de locatiune, capacitatea partilor

Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba capacitate, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci locatiunea este, in principiu, un act de administrare. In cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata de lege ca act de dispozitie si deci trebuie ca partile trebuie sa aiba capacitatea civila de dispozitie. Dat fiind faptul ca prin locatiune nu se transmite dreptul de proprietate al bunului, locatotul poate sa nu fie proprietarul bunului, insa proprietarul nu poate fi si locatarul propriului sau bun.

Obiectul contractului

Lucrul inchiriat - total sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, coproral sau incorporal, dar in toate cazurile cu conditia sa nu se distruga sau sa se consume prin folosinta.conform destinatiei dupa natura obiectului sau. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa. Bunurile din domeniul public al statului pot fi inchiriate numai in conditiile legii. Iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decat impreuna cu mobilul de care este atasat.bunurile coproprietate fortata u pot fi inchiriate decat odata cu bunul principal de existenta caruia depinde si coproprietatea fortata. Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie. Ea se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global, fie pe unitati de timp si se plateste la termenele de timp stabilite in contract. Chiria trebuie sa fie determinata in momentul contractarii, dar ea poate fi si determinabila, de exemplu cand este lasata la aprecierea unui tert. Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Pretul se stabileste in bani, dar contractul ramane valabil si daca chiria a fost stabilita sub forma unei alte prestatii.

Efectele contractului de locatiune

Obligatiile locatorului

Toate obligatiile locatarului decurg din principiul ca locatorul trebuie sa asigure locatarului folosinta lucruluiin tot timpul locatiunii. Pentru a asigura folosinta lucrului, locatorul este obligat sa predea bunul si sa mentina lucrul in stare de folosinta si sa il garanteze pe locatar de eventualele tulburari provenite din partea familiei sau a tertilor. Predarea lucrului dat in locatiune se poate cere la termenul stabilit si in lipsa de stipulatie contrara, la locul unde se gasea in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului. In caz de nerespectarea a acestei obligatii, locatarul se poate adresa justitiei cerand predarea lucrului, iar instanta il poate obliga pe locator la plata de daune-interese. Lucrul, impreuna cu accesorile sale trebuie predat, nu in stare de existenta din momentul contractparii, ci intr-o stare corespunzatoare destiantei in vederea careia a fost inchiriata, locatorul fiind obligat sa efectueze reparatiile necesare in acest scop. Locatorul este obligat sa mentina lucrul inchiriat in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat, iar pentru asta locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare tot timpul locatiunii, daca in cursul ei bunul are nevoie de reapratii. Daca locatorul nu efectueza reparatiile necesare, in cursul locatiunii, locatarul poate cere justitiei fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea dea le efectua in contul locatorului, retinand din chirie cheltuielile efectuate, fie rezilierea contractului. Obiligatia de garantie de acre este tinut locatorul se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila. In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite din: 1. propria sa fapta; 2. de la terti; 3. din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce atingere serioasa folosintei. Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal care ar avea drept consecinta tulburarea locatarului in folosirea lucrului, tulburarea de fapt sau de drept. Locatorul nu poate in timpul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat. Dat fiind faptul ca locatorul este obligat sa intretina lucrul in stare de functinare, el nu va putea fi facut rsaunzator pentru stanjenirea locatarului cu reparatiile facute. Reparatiile pe care le efectueaza trebuie sa aibi un caracter urgent, neputand fi amanate pana la finalizarea contractului, acestea trebuind sa fie terminate in maxim 40 zile de la inceperea lor. Daca reparatiile nu se finalizeaza in cele 40 zile, locatarul poate cere o micsorare a chiriei in raport cu perioada in care nu a folosit bunul. Daca tulburarea provine de la un tert care nu invoca un drept asupra lucrului, locatorul nu este raspunzator pentru tulburare. Locatarul este aparat si impotriva viciilor ascunse ale lucrului, care impiedica folosinta corespunzatoare a bunului. Locatorul raspunde chiar daca a fost de buna credinta la incheierea contractului si indiferent daca viciile existau in momentul incheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligatia locatorului este succesiva. Acest lucru difera de raspunderea vanzatorului care este obligat la garantie contra viciilor pana in momentul contractarii, nu si dupa aceea. In cazul in care loacatrul descopera vreun viciu, el poate cere o reducere a chiriei sau rezilierea contractului cu daune-interese. Daunele interese se acorda chiar daca locatorul nu a ascuns viciile. Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiunii, locatarul poate cere o reducere proprotionala din pret saurezilierea contractului, dar fara daune-interese, caci este o cauza straina locatorului ce nu poate fi imputata lui. Obligatia de garantie, deoarece nu este reglementata prin norme legele imperative, poate fi modificata prin acordul partilor.

Obligatiile locatarului

Locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in chirie ca un bun proprietar si numai la destiantai determinata prin contract. Daca locatarul nu intrebuinteaza lucurul potrivit destinatiei si face modificari neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului in starea anterioara sau rezilierea contractului sau rezilierea contractului cu daune interese. Obligatia de a intrebuinata lucrul ca un bun proprietar implica si obligatia de aintretine lucrul in tot timpul locatiunii in stare de intrebuintare astfel cum a fost predat. De aici obligatia locatarului de a efectua reparatii mici, numite locative. Reparatiile nu cad in sarcina locatarului daca au fost cauzate de vechime sau forta majora daca degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chiar daca nu sunt locative. Daca intarzierea in efectuarea lucrarilor locative provoaca stricaciuni mari, locatarul este obligat la reparatii necesare. Locatarul raspunde de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sau ale subcontractantilor. Daca locatarul nu efectueaza nici o reparatie, desi trebuia, locatorul este in drept sa ceara daune-interese, dar numai la incetarea contractului. Locatarul trebuie sa plateasca pretul chiriei la termenele stabilite, plata efectuandu-se la domiciliul debitorului. In caz de neexecutare, locatorul poate cere rezilierea contractului sau executarea silita. Chitantele de plata a chiriei sunt opozabile tertilor, chiar daca nu au data certa, iar chitantele date fara rezerva fac sa se prezume plata pentru termenle anterioare. In schimb cesiunea sau plata chiriei cu anticipatie mai mare de trei ani este supusa publicitatii imobiliare.

Dupa incetarea locatiunii locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in care a fost predat conform inventarului facut. Prin inventar se intelege orice act de constatare a starii in care se afla un bun la predare. Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune persoanla sau printr-o actiunein revendicare. Locatarul nu raspunde de pierirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore sau cazului fortuit. Daca locatarul a facut lucrari de constructii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului.

Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului

In principiu contractul de locatine nu este incheiat intuitu personae, astfel drepturile partilor contractante se pot transmite motis causa sau prin acte inter vivos. Legea prevede expres si posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosinta asupra unui tert, in tot sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune. Sublocatiunea este permisa cu repsctarea a doua conditii:

* transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal. Permisiunea de a incheia un contract de sublocatiune nu se prezuma, ci trebuie stipulat expres in contract, clar (adica daca sublocatiunea partiala si/sau totala e interzisa).

* sublocatiunea sa nu fie convenita prin conditii care sa contravina contractului principal(de exemplu casa de locuit sa fie subinchiriata pentru un atelier de reparatii auto).

Daca locatarul a incheiat contractul de sublocatiune cu nerespectarea conditiilor aratate, locatorul va putea cere prin justitie executarea obligatiilor sau rezilierea contractului cu daune interese. Daca contractul respecta conditiile aratate, el produce aceleasi efecte ca si contractul de locatiune principal. Intrucat locatorul nu este parte contractanta, sublocatiunea nu produce efecte fata de el; drepturile sii obligatiile dintre el si locatarul principal raman neatinse. Rezulta ca locatorul si sublocatarul nu au nici o actiune directa unul impotriva celuilalt. In conditiile in care poate interveni sublocatiunea, poate interveni si cesiunea contractului de locatiune de catre locatar. Spre deosebire de sublocatiune care este un nou contract de locatiune, cesiunea constituie o vanzare a dreptului de folosinta de unde decurg consecintele:

- pentru opozabilitatea contractului fata de terti, cesiunea trebuie sa fie notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic;

- intrucat Codul civil nu cunoaste cesiunea obligatiilor, obiectul cesiunii il formeaza nu contractul de locatiune in intregul sau, ci numai drepturile locatarului care ramane obligat in continuare fata de loactor;

- intrucat contractul de cesine esre cu executare dintr-odata, iar nu succesiva ca locatiunea, locatarul cedent garanteaza numai existenta dreptului de folosinta in conditiile din monetul incheierii contractului, dar nu si executarea obligatiilor de catre locator;

- spre deosebire de contractul de locatiune care poate fi dovedit potrivit regulilor prevazute de lege pentru contractulde locatiune, cesiunea este supusa regulilor vanzarii-cumpararii de creante.

Incetarea locatiunii

Pe langa acordul de vointa al partilor, contractul de locatiune inceteaza prin:

- denuntarea unilaterala. Daca partile sau legea nu au determinat durata locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz. Prin termen de preaviz se intelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de desfacere a contractului de locatiune si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma desfiintarii. Acest termen de preaviz poate fi stabilit de parti, iar in lipsa se stabileste infunctie de natura lucrului si are drept scop ca cealalta parte sa gaseasca un nou lacator/locatar. Manifestarea de vointa de desfacere a contractului este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca nu a fost acceptata de cealalta parte concediata, care trebuie sa suporte consecintele. Legea nu prevede vreo forma speciala de denuntare, insa se cere forma scrisa.

- expirarea termenului. Daca termenul locatiunii a fost tereminat prin conventia partilor sau de lege, locatiunea inceteaza de drept prin simpla trecere a timpului, fara sa fie nevoie de vreo instiintare. Daca locatarul ramane in locuinta sau in folosinta bunului dupa expirarea termenului si fara ca locatorul sa il impiedice, locatiunea se considera reannoita prin tacita relocatiune. Deoarece tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie indeplinite conditiile necesare pentru incheierea unui astfel de contract.

- rezilierea contractului pentru neexecutare. Neexecutarea obligatiilor de catre una dintre parti, da dreptul celeilate parti de a cere - dupa punerea in intarziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune interese. Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatiile principale prin violarea carora se aduce o vatamare celeilalte parti (de exemplu schimbarea neautorizata a destinatiei obiectului locatiunii).

- pieirea lucrului. Daca pieirea este totala, contractul estedesfacut de drept, caci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau inlocuirea lui. Prin pieire se intele orice imposibilitate de a se folosi lucrul.

- efectele instrainarii lucrului prin acte intre vii. Daca locatorul vinde bunul inchiriat sau arendat, cumparatorul, chiar daca nu s-a obligat in acest sens - este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau prin semnatura privata, dar cu data certa. Cumparatorul pentru a obtine desfacerea contractului trebuie sa aduca la cunostinta locatarului concediul (desfacea lui), respectand termenul de preaviz.

Contractul de mandat

Mandatul este un contract prin care o persoana, numita mandatar, se obliga sa incheie unul sau mai multe acte juridice pe seama unei alte presoane, numita mandant, care ii da acestuia imputernicire si pe care il reprezinta. Desi mandatul este un contract cu titlu gratuit, legea nu interzice ca dandatarul sa fie remunerat, daca exista clauza expresa de acest fel. Daca mandatarul este un profesionist, prezumtia de gratuitate nu opereaza, cuantumul remuneratiei urmand a fi stabilit de instanta.

Mandatul are ca obiect incheierea de acte kuridice cu tertii si, de regula, mandatarul este reprezentatul mandantului.

Forma mandatului

Mandatul este de regula un contract consensual, care ia nastere prin simplul acord de vointa al partilor fara a fi supus vreunei forme speciale. In parctica, mandatul este constatat printr-un inscris numit procura. Procura este un act juridic unilateral (exprimand vointa mandantului), iar ca instrument, este inscrisul in care se enumera actele juridice ce urmeaza a fi indeplinite de mandatar in numele mandantului. Partile redacteaza un inscris pentru ca tertii sa fie in masura sa verifice puterile conferite mandatarului precum si limitele in care acesta poate contracta in numele mandantului. Cand actul juridic la care participa mandatarul in numele mandantului, urmeaza sa fie incheiat in forma solemna, atunci procura trebuie sa fie data si ea in forma autentica, deoarece procura formeaza un tot indivizibil cu actul in vederea caruia a fost dat. Mandatarul trebuie sa fie imputernicit prin procura autentica numai in cazurile in care legea prevede o asemenea forma pentru validitatea actului. Cand mandatul este un contract consensual, consimtamantul partilor poate fi dat si in mod expres, dar si tacit. Mandatul tacit rezulta din acele imprejurari de fapt care fac neindoielnica intentia partilor.

Dovada mandatului

Intrucat acceptarea mandatului poate fi dovedita prin executarea lui de catre mandatar, problema se pune mai ales in legatura cu oferta de mandat si cu acceptarea mandatului neexecutat. Daca mandatul este expres si legea speciala nu prevede altfel, dovada se face dupa regulile dreptului comun, atat intre parti, cat si de catre tertul care contracteaza cu mandatarul deoarece validitatea contractului pe care il incheie depinde de existenta mandatului, formand un tot unitar. Daca actul in vederea caruia s-a dat mandatul expres are vreo valoare mai mare de 250 lei sau cerinta formei scrise este prevazuta de lege indiferent de valoare, dovada se face prin inscris. Alta este situatia mandatului tacit. Deoarece atat oferta, cat si acceptarea mandatului tacit poate rezulta din imprejurari de fapt care fac neindoielnica intentia partilor, dovada acestor fapte se poate face prin orice mijloc de proba admis de lege, indiferent de valoarea actului incheiat cu care urmeaza sa fie incheiat sau care urmeaza sa fie incheiat de catre mandatar. Deci, in ipoteza mandatului tacit, Codul Civil deroga de la regula simetriei (daca mandatul este tacit, deci nu s-ar cere o forma scrisa), formelor, mandatul poate fi tacit, dar pentru actul ce se incheie de catre mandatar cu tertul, ad probationem, se cere forma scrisa. Daca existenta mandatului a fost dovedita, continutul si intinderea imputernicirii se stabilesc prin interpretarea clauzelor contractuale.

Capacitatea partilor

Mandantul trebuie sa fie capabil de a contracta el insusi actul a carui indeplinire il insarcineaza pe mandatar. Deci capacitatea se stabileste in functie de natura actului juridic ce urmeaza sa fie incheiat. In privinta mandatarului, legea cere in toate cazurile capacitate deplina de exercitiu, caci acte pe care le incheie in numele mandantului, trebuie sa exprime consimtamantul valabil, lipsa consimtamantului sau viciile de vointa fiind apreciate nu numai in persoana mandantului, ci si in cea a mandatarului. Mandatul se stinge odata cu punerea sub interdictie a mandatarului.

Obiectul si intinderea mandatului

Obiectul mandatului trebuie sa fie determinat, posibil, si licit ca orice contract. In toate cazurile mandatul poate avea ca obiect principal numai incheierea de acte juridice de catre mandatar. In ceea ce priveste intinderea mandatul poate fi special sau general. Mandatul este special cand se da pentru o singura operatiune juridica, sau pentru anumite operatiuni determinate. Mandatul este general cand mandatarul primeste imputernicirea de a se ocupa de toate treburile mandantului. Pentru actele de dispozitie se cere un mandat cu forma speciala. Mandatul conceput in termeni generali nu este valabil decat pentru actele de administrare, deci puterile oferite sunt supuse unei limitari restrictive. Fie ca mandatul este general sau special, el trebuie sa se incadreze in limitele imputernicirii.

Efectele contractului de mandat

Contractul de mandat produce efecte nu numai intre partile contractante, ci si fata de treti cu care incheie actele juridice ce formeza obiectul contractului de mandat.

Efecte intre parti

Principala obligatie a mandatarului este de a executa mandatul, iar neexecutarea sau executarea lui cu intarziere fac ca mandatarul sa fie raspunzator nu numai de dol, dar si de culpa simpla. Prin executarea mandatului nu inseamna neaparat incheierea actului juridic, daca mandatarul, cu toate diligentele depuse nu poate incheia actele juridice in conditiile imputernicirii primite, raspunderea nu poate fi angajata. Diligenta ceruta mandatarului in indeplinirea mandatului, inclusiv pastrarea sumelor de bani sau a altor bunuri primite de la sau pentru mandant, va fi apreciata cu mai putina rigurozitate daca mandatul este cu titlu gratuit. Daca mandatul este cu titlu oneros, raspunderea va fi apreciata dupa regula generala aplicabila raspunderii contractuale. Raspunderea mandatarului va fi apreciata dupa paguba suferita de mandant din cauza neexecutarii sau executarii necorespunzatoare a obligatiei asumate. Mandatarul trebuie sa dea mandantului socoteala despre indeplinirea mandatului. In virtutea acestei obligatii, mandatarul este obligat sa dea in primire mandantului tot ce i s-a predat in puterea mandatului - bunuri sau documente primite de la mandant sau de la terti - in acest din urma caz, chiar daca bunurile primite nu s-ar cuveni mandantului, deoarece tertul pagubit va cere, daca este cazul, restituirea platii nedatorate de la mandant. Sumele de bani cuvenite mandantului si intrebuintate de mandatar in folosul sau sunt producatoare de dobanzi din ziua intrebuntarii, fara sa fie nevoie de punere in intarziere. Sumele nerestituite de mandatar, dar folosite de el, poarta dobanzi din ziua in care i s-au cerut acele sume. Deci, prin derogare de la art 1088 c. civ punerea in intarziere a mandatarului se poate face si printr-o simpla notificare, nu neaparat pintr-o actiune in juestitie. Mandatarul trebuie sa execute el insusi mandatul, dar in contractul de mandat se poate stipula dreptul mandatarului de a-si substitui o terta persoana trecanduti o parte sat toate drepturile ce ii sunt sonferite de mandat. In cazul in care s-a facut substituirea, mandatarul este obligat sa raspunda pentru actiunile substituitului, dar numai in urmatoarele cazuri:

- daca a efectuat substituirea fara sa fi avut acest drept;

- daca, avand dreptul de a substitui a trecut drepturile pe numele unui incapabil. In cazul in care mandantul a aratat si persoana care sa substituie mandatarului, iar mandatarul a ignorat acest lucru si a trecut pe numele unei alte persoane, va raspune de faptele acelei persoane.

Daca imputernicirea a fost data printr-un singur mandat mai multor mandatari, nu exista solidaritate intre ei, decat daca solidaritatea s-a stipulat in mod expres. Fiecare mandatar poate insa executa mandatul singur, daca nu s-a prevpzut acest lucru in contract.

Obligatiile mandantului

dezdaunarea mandatarului

Mandantul este obligat sa restituie mandatarului toate cheltuielile facute cu ocazia executarii mandatului. El nu poate refuza restituirea acestor cheltuieli, chiar daca operatia in vederea careia s-au facut aceste cheltuieli nu a putut fi executata si nici sa ceara reducerea lor pe motiv ca sunt exagerate, daca mandatarului nu i se poate reprosa nici o culpa.

plata remuneratiei

Cand mandatul e cu titlu oneros, mandantul este obligat sa plateasca suma stipulata, chiar daca operatia in vederea careia a fost conferit mandatul nu a putut fi efectuta. Chiar daca mandatul a fost executat dupa expirarea termenului stipulat, dar mandantul se fofoseste de actul respectiv, ele este obligat sa plateasca remuneratia considerandu-se ca a renuntat implicit la termenul stipulat. Cand mai multe persoane au numit un mandatar pentru o afacere comuna, fiecare dintre ele este raspunzatoare solidar pentru toate efectele mandatului.

Efectele fata de terti

Ca urmare a actelor incheiate de mandatarul reprezentant, intre mandant si terti, se creeaza raporturi juridice directe; in fapt tertul trateaza cu mandatarul si contracteaza cu mandantul. Deci toate efectele legale active sau pasive ale actelor incheiate se rasfrang asupra mandantului. El personal devine creditor sau debitorul tertului. Actele juridice incheiate de mandatar cu incalcarea mandatului, nu obliga pe mandant sa execute contractul daca mandantul nu le-a ratificat. In cazul in care totusi le-a ratificat, fie expres sau tacit, se considera ca mandatul a fost acceptat si contractul produce efecte retroactive intre parti si succesori de la data incheierii actului.

Raporturile dintre mandatar si terti

Intrucat mandatarul contracteaza in numele si pe seama mandantului, nu se creeaza raporturi juridice intre el si tertii cu care contracteaza. Fata de mandatar, actul incheiat in limitele imputernicirii nu produce efecte. In schimb, pentru actele sale excesive, mandatarul este raspunzator fata de terti, in sensul ca este tinut sa le garanteze validitatea actelor in afara de cazul in care a dat tertilor posibilitatea de a cunosste intinderea imputernicirii. Daca tertii accepta sa contracteze cu mamndatarul peste limitele imputernicirii, se presupune ca au luat asupra lor riscurile contractului.

Incetarea contractului de mandat

In afara de cauzele generale de stingere a obligatiilor contractuale, (expirarea termenului, executarea contractului, imposibilitatea fortuita de executare a contractului) mandatul se stinge prin : revocarea lui, renuntarea mandatarului si prin moartea, punerea sub interdictie ori insolvabilitatea sau falimentul unuia dintre ei. Aceste cauze de incetare a contractului explica caracterul intuitu personae al contractului de mandat, bazat pe incredere reciproca.

Revocarea mandatului

Mandatul este in principiu revocabil in orice moment, chiar daca este cu termensi poate sa il constranga pe mandatar sa ii restituie procura. In caz de pluralitate de mandanti, revocarea se poate face numai prin consimtamantul tuturor. Facultatea de revocare unilaterala exista atat pentru mandatul cu titlu gratuit cat si pentru cel cu titlu oneros. Dar daca mandatul este cu titlu oneros, mandatarul poate cere o indemnizatie cand revocarea ar fi intempestiva sau abuziva. In cazul mandatului in interes comun, daca mandantul nu si-a rezervat facultatea de revocare unilaterala, va fi obligat la despagubiri, daca nu judtifica o cauza straina exoneraroare sau culpa mandatarului care il cheama sa revoce mandatul. Revocarea expresa nu este supusa unei forme speciale, dar manifestarea de vointa trebuie sa fie neindoielnica. Revocarea nu este insa opozabila tertilor decat dupa ce a fost adusa la cunostinta lor. Pana la notificarea revocarii mandantul va raspunde fata de tertii de buna-credinta, insa cu dreptul de regres contra mandatarului incorect. Revocarea tacita poate fi dedusa din orice imprejurari care vadesc neindoielnic intentia mandantului. Numirea unui nou mandatar pentru aceeasi operatiune juridica echivaleaza cu revocarea mandatului precedent, din ziua cand s-a notificat acestuia noul mandatar.

Revocarea - atat tacita cat si expresa - produce efecte numai pentru viitor si poate fi nu numai totala, dar si partiala.

Renuntarea mandatarului

Fara deosebire dupa cum mandatul este gratuit sau cu titlu oneros, mandatarul poate renunta la mandat, notificand mandantului renuntarea sa. El va raspunde daca renuntarea este de natura sa pagubeasca pe mandantafara de cazul in care dovedeste ca executarea in continuare a mandatului i-ar fi pricinuit lui o si mai mare paguba. Posibilitatea renuntarii nu poate fi inlaturata printr-o clauza contractuala, dar poate fi conditionata de un termen de preaviz.

Moartea unei parti

Mandatul inceteaza prin moartea mandatarului sau a mandantului. In caz de moarte a mandatarului, mostenitorii lui trebuie sa il instiinteze pe mandant si pana atunci sa continue indeplinirea mandatului efectuand actele necesare apararii intereselor acestuia. In caz de deces al mandantului, mandatarul este tinut sa termine operatiunea daca intarzierea ar provoca pagube mostenitorilor mandantului. Iar daca a avut cunostinta de deces, actele incheiate cu tertii de buna crdinta raman valabile. Dupa moartea mandantului, obligatia mandatarului de a da socoteala se executa fata de mostenitorii mandantului. Partile pot stipula in contract o clauza derogatorie stabilind conditiile de executare a contractului dupa moartea uneia din parti.

Efectele incetarii mandatului

In caz de incetare a mandatului, mandatarul este obligat sa restituie mandantului procura primita, si sa predea orice alte acte sau bunuri primite in cursul executarii mandatului. Dupa incetarea mandatului, mandatarul nu mai poate actiona in numele si pe seama mandantului. Daca mandatarul nu a cunoscut cauza care determina incetarea mandatului ( de exemplu moartea mandantului, numirea unui alt mandatar), actele incheiate de el sunt valabile si executorii in privinta tertilor de buna-credinta. Contractele incheiate cu tertii de buna-credinta, sunt valabile si opozabile mandantului, chiar daca mandatarul ar fi cunoscut cauza de incetare a mandatului, mandantul fiind vinovat de incredintarea puterii de reprezentare a unei persoane care abuzeaza de ea.