SCHIMBUL DE LOCUINTE

SCHIMBUL DE LOCUINTE

Titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau a proprietarului locuintei. Schimbul poate avea loc intre 2 sau mai multi locatari din aceeasi cladire, din cladiri diferite, din aceeasi localitate sau chiar din cladiri aflate in diferite localitati. In toate cazurile intelegerea dintre locatari referitoare la schimb nu produce efecte juridice decat cu acordul autoritatii care a aprobat inchirierea respectiv cu acordul proprietarului locuintei.

Efecte produce efecte unei duble cesiuni de creanta, avand ca obiect drepturile de folosinta locativa si obligatiile lor. Prin schimbul de locuinte se realizeaza nu numai o dubla cesiune dar si o dubla delegatie perfecta.

Cesiunea contractului de locatiune este permisa in conditiile in care este permisa sublocatiunea. Poate interveni numai in conditiile in care este permisa subinchirierea si anume cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar.

Schimbul obligatoriu de locuinte

Schimbul obligatoriu de locuinte a fost reintrodus din nou in legislatia locativa prin OUG 40/1999. Proprietarii au dreptul sa ceara si sa obtina mutarea chiriasilor din spatiile cu destinatia de locuinta pe calea unui schimb obligatoriu, cu singura conditie de a i se pune la dispozitia chiriasului in mod efectiv cu contract de inchiriere o alta locuinta corespunzatoare.

locuinta sa fie situata in aceeasi localitate. Daca este in alta localitate schimbul se poate realiza doar cu acceptul chiriasului;

locuinta oferita sa fie o locuinta salubra, sa respecte norma locativa;

sa nu-i creeze un disconfort de orice natura chiriasului.

Potrivit legii, chiriasul nu poate pretinde o suprafata locuibila sau un numar de camere mai mare decat acelea pe care le detine si nici conditii mai bune de locuit decat acelea pe care le are in locuinta din care urmeaza sa se mute.

Litigiile dintre proprietari si chiriasi legate de schimbul obligatoriu de locuinta sunt de competenta judecatoriei in raza careia se afla imobilul.

Incetarea contractului de inchiriere

expirarea termenului stipulat;

denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere de catre chirias;

rezilierea contractului in cazul neexecutarii obligatiilor sau savarsirii de catre chirias a unor fapte culpabile.

decesul sau parasirea locuintei de catre chirias.

Expirarea termenului

Potrivit dreptului comun locatiunea inceteaza la expirarea termenului stabilit de parti, afara numai daca a operat relocatiunea tacita.

Denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere de catre chirias

Chiriasul are dreptul la rezilierea contractului de inchiriere (nu si locatorul) inainte de termenul stabilit, cu conditia notificarii prealabile intr-un termen de minimum 60 de zile.

Locatorul nu are dreptul la denuntarea unilaterala a contractului doar in situatia in care contractul ar fi pe durata nedeterminata.

Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chirias

la cererea proprietarului in cazul in care chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;

in cazul in care chiriasul nu a respectat alte clauze din contract;

chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni a locuintei;

in cazul in care chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei.

Decesul sau parasirea locuintei de catre chirias

- in cazul parasirii definitive a locuintei de catre titularul contractului de inchiriere sau a decesului acestuia contractul inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii locuintei sau de la data inregistrarii decesului.

Locuinta sociala

Constituie locuinta sociala locuinta care se atribuie cu chirie subventionala unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite dobandirea in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietii. Locuintele sociale apartin domeniului public al statului.

Locuintele sociale pot fi inchiriate familiilor cu un venit mediu net lunar realizat in ultimele 12 luni cu cel putin 20% sub venitul net lunar pe membru de familie sau dupa caz pe persoana.

La repartizarea locuintelor sociale numarul de camere ce pot fi atribuite este in functie de numarul de persoane indreptatite: ex: o persoana o camera, 2 persoane - 2 camere, 3, 4 persoane - 3 camere etc.

Contractul de inchiriere avand ca obiect locuinta sociala se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta.

Contractul se incheie pe o perioada de 5 ani cu posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri. Chiria prevazuta in contract nu trebuie sa depaseasca 10% din venitul net lunar, calculate pe ultimele 12 luni pe familie. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei va fi subventionata de la bugetul local.

Rezilierea contractului intervine inainte de termenul stabilit in cazul denuntarii contractului de catre chirias, neplata chiriei . Desi nu se prevede expres locatiunea inceteaza si in cazul locuintei sociale la expirarea termenului contractual.

Legea interzice subinchirierea locuintei sociale. Ea nu poate avea loc nici cu acordul locatorului.

Locuinta de serviciu si locuinta de interventie

Potrivit legii, locuinta de serviciu este constituita din fondurile anumitor societati comerciale si a carui destinatie este de a asigura conditii de locuit salariatilor acelor societati comerciale.

Deoarece contractul de inchiriere avand ca obiect o locuinta de serviciu, este potrivit legii, accesoriu la contractul de munca, o data cu incetarea contractului de munca inceteaza si efectele contractului de inchiriere. O data cu titularul contractului de inchiriere urmeaza sa fie evacuati si membrii familiei sale.

Contractul de inchiriere inceteaza de drept la data incetarii calitatii care a determinat atribuirea locuintei de serviciu.

Locuinta de interventie

In principiu urmeaza regimul juridic al locuintei de serviciu. Poate fi inchiriata numai personalului unitatii ca accesoriu la contractul de munca.

Se considera locuinta de interventie:

locuinta situata in incinta unitatii sau in imediata apropiere a acesteia;

nu poate fi vanduta chiriasului;

incetarea contractului de munca atrage dupa sine in toate cazurile (inclusiv pensionarea) incetarea contractului de inchiriere.

Locuinta de necesitate

Este locuinta de necesitate locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale caror locuinte sunt supuse demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica. Contractul de inchiriere se incheie de catre primarul localitatii sau de catre o persoana imputernicita de acesta.     Inchirierea are caracter temporar, deci contractul se incheie pe durata nedeterminata si confera drepturi locative pana la inlaturarea efectelor care au facut inutilizabila locuinta ocupata anterior. In cazul in care aceste efecte nu pot fi inlaturate se considera ca titularul contractului va beneficia de locuinta de necesitate pana la atribuirea unei alte locuinte din fondul de stat. Chiriasul poate denunta unilateral contractul. In schimb locatorul nu are acest drept.

Locuinta de protocol

Este locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau numite in unele functii sau demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora. Locuintele de protocol sunt proprietate publica a statului si se administreaza de catre Regia Autonoma.

Contractul de inchiriere a locuintei de protocol inceteaza de drept in termen de 60 de zile de la data eliberarii din functie a beneficiarului, neconditionat de atribuirea unei alte locuinte.

Locuinta de protocol - resedinta oficiala - au dreptul la cate o locuinta de protocol ca resedinta oficiala presedintele Romaniei, a Senatului, Camerei Deputatilor si primul ministru.

Locuinta de protocol de drept comun - pot beneficia de locuinta de protocol la cerere, cu plata chiriei prevazute de lege, persoanele care indeplinesc urmatoarele functii publice: vicepresedinti ai Senatului si ai Camerei Deputatilor, ministrii de stat, presedintii Inaltei Curti de Casatie si Justitie etc.

Contractul se incheie de catre unitatea administratoare direct cu beneficiarul. Locuintele de protocol nu pot fi cumparate de titularii contractelor de inchiriere care au servit, servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite in functii, chiar daca acestea sunt scoase ulterior din evidenta locuintelor de protocol.