PAMINTUL - PRINCIPALUL ELEMENT AL CAPITALULUI AGRICOL

PAMINTUL - PRINCIPALUL ELEMENT AL CAPITALULUI AGRICOL

6.1. Conceptul de fond funciar si definirea componentelor sale

6.2. Rolul fondului funciar in dezvoltarea intensiva, moderna a

agriculturii

6.2.1. Insusirile pamantului ca mijloc de productie in

agricultura

6.2.2. Fertilitatea naturala si economica a pamantului

6.3. Cadastrul funciar

6.4. Bonitarea terenurilor agricole

6.5. Amelioratiile funciare

6.6. Determinarea valorii pamantului utilizat in agricultura

6.6.1. Experienta mondiala in domeniul determinarii

valorii pamantului

6.6.1.1. Experienta Statelor Unite in stabilirea valorii

terenurilor agricole

6.6.1.2. Experienta Frantei in stabilirea valorii

terenurilor agricole

6.6.2. Experienta nationala in problematica stabilirii

valorii pamantului

6.6.3. Renta funciara si arenda

6.6.4. Pretul pamantului

PAMANTUL - PRINCIPALUL ELEMENT

AL CAPITALULUI AGRICOL

In conditiile trecerii intregii economii nationale la economia de piata, asistam in Romania la amplificarea problematicii complexe a economiei funciare.

Problematica economiei funciare - definita in mod traditional ca stiinta a gospodaririi resurselor funciare - este amplificata de implicatiile sociale, economice si politice ale procesului de privatizare, demarat inca din 1991, odata cu adoptarea Legii fondului funciar (Legea nr. 18/1991).

Fondul funciar capata noi valente in conditiile trecerii la economia de piata prin noua semnificatie, orientare si precizare legislativa, adecvata valorilor fundamentale ale societatii, aceasta pentru ca fondul funciar exercita un rol considerabil in dezvoltarea economica, fiind unul dintre cele mai importante mijloace de productie precum si principala avutie a natiunii.

6.1. Conceptul de fond funciar si definirea componentelor sale

Fondul funciar al Romaniei este constituit din totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinatie, de titlul pe baza caruia sunt definite sau de domeniul public ori privat din care fac parte.

Fondul funciar definit astfel reprezinta o componenta esentiala a avutiei nationale, avutie care trebuie folosita, protejata si ameliorata in deplina concordanta cu interesele intregii societati.

In functie de destinatie, fondul funciar este alcatuit din urmatoarele grupe de terenuri: terenuri agricole, terenuri forestiere, terenuri aflate permanent sub ape, terenuri din intravilan si terenurile cu destinatii speciale.

Terenurile cu destinatie agricola sunt folosite, in principal, pentru productie agricola vegetala si anume: terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantatiile de hamei si duzi, pasunile, fanetele, serele, solariile, rasadnitele si altele asemenea; terenurile cu vegetatie forestiera, daca nu fac parte din amenajamentele silvice, pasunile impadurite; terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare; drumurile tehnologice si de exploatare agricola; platforme si spatii de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole; terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola.

Detinatorii de terenuri agricole - titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori detinatori precari - sunt obligati sa asigure cultivarea integrala a terenurilor precum si protectia solului.

Terenurile cu destinatie forestiera cuprind: terenurile impadurite sau cele care servesc nevoilor de cultura, productie ori administrare silvica; terenurile destinate impaduririlor, determinate prin amenajamentele silvice; terenurile neproductive - stancarii, abrupturi, bolovanisuri, rape, ravene, torenti - daca sunt cuprinse in amenajamentele silvice.

In conformitate cu prevederile Codului silvic padurile si terenurile afectate impaduririi sau care servesc nevoilor de cultura, productie ori administratie forestiera, constituie fondul forestier.

Notiunea de padure nu este identica cu aceea de fond forestier, padurea constituind elementul component principal al acestui fond. Notiunea de padure in sensul atribuit prin normele silvice include terenul care face parte din fondul forestier si este acoperit cu vegetatie forestiera, care a atins varsta de exploatare si este cuprins in amenajamente silvice. Terenurile acoperite cu vegetatie forestiera ce nu sunt cuprinse in amenajamentele silvice nu sunt supuse regimului silvic, ci numai unor reguli tehnice silvice si de paza.

De asemenea trebuie facuta distinctia intre fond forestier si cea de patrimoniu forestier, care cuprinde ansamblul bunurilor mobile si imobile destinate exploatarii, refacerii, apararii si pazei fondului forestier.

Padurile - ca principal element al fondului forestier - se clasifica, in raport cu functiile pe care le indeplinesc, in doua grupe functionale:

- paduri de productie si protectie destinate sa produca material lemnos pentru industria de prelucrare a lemnului si pentru alte nevoi ale economiei nationale, precum si pentru a indeplini un rol de protectie;

- paduri cu functii speciale de protectie, care conditioneaza pastrarea si dezvoltarea unor obiective de interes economic, social sau stiintific.

Terenurile aflate permanent sub ape cuprind: albiile minore ale cursurilor de apa, cuvetele lacurilor si baltilor naturale, cuvetele lacurilor de acumulare la nivelurile maxime de retentie, fundul apelor maritime interioare si al marii teritoriale.

Gospodarirea rationala a apelor este o problema majora pentru dezvoltarea sociala si economica a tarii, pentru satisfacerea cerintelor de apa ale populatiei si industriei, cresterea productiei agricole, apararea impotriva inundatiilor si protectia apelor impotriva poluarii.

Satisfacerea nevoilor de apa ale populatiei si ale consumatorilor industriali si agricoli, valorificarea de noi surse de apa, folosirea rationala a apelor si protectia acestora impotriva epuizarii si poluarii, precum si amenajarea complexa a cursurilor de apa trebuie sa se realizeze in concordanta cu dezvoltarea economico-sociala a tarii si in stransa corelatie cu gospodarirea resurselor funciare.

In clasificarea generala din punctul de vedere al administrarii, apele se impart in: ape internationale, ape teritoriale si ape nationale.

Dupa asezarea lor, apele sunt diferentiate in: ape de suprafata si ape subterane.

Dupa destinatia economica, apele sunt: de folosinta generala, ape destinate agriculturii si ape cu destinatie speciala.

Din prima categorie fac parte apele pentru satisfacerea nevoilor populatiei , cand apa apare ca obiect de consumatie individuala. Din cea de-a doua categorie fac parte apele care se folosesc in special pentru irigatii. Apele cu destinatie speciala sunt cele care se utilizeaza pentru navigatie, plutarit, producerea energiei electrice, pescuit si apar ca mijloace de productie.

Terenurile din intravilan sunt cele aferente localitatilor urbane si rurale, cuprinse in perimetrul construibil aprobat potrivit legii, pe care se afla grupate constructii de locuit, curti, obiective social-culturale, obiective economice, constructii agrozootehnice, piete si retele stradale, precum si alte terenuri care servesc nevoilor de constructii si amenajari de ordin tehnic edilitar, inclusiv terenurile agricole si forestiere.

Perimetrele construibile ale localitatilor sunt stabilite prin schitele de sistematizare a localitatilor urbane si rurale. Intravilanul localitatilor este cel existent la 1 ianuarie 1990, evidentiat in cadastrul funciar, el putand fi modificat numai in conditiile legii.

Terenurile cu destinatii speciale sunt cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale si aeriene, cu constructiile si instalatiile aferente, constructii si instalatii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice si gazelor naturale, de telecomunicatii, pentru exploatarile miniere si petroliere, cariere si hale de orice fel, pentru nevoile de aparare, plajele, rezervatiile, monumentele naturii, ansamblurile si siturile arheologice si istorice si alte asemenea.

Toate terenurile cu destinatie speciala sunt o categorie distincta in cadrul fondului funciar, diferentiindu-se prin regimul juridic atat de terenurile cu caracter agricol, cat si de toate celelalte terenuri neagricole, avand urmatoarele caracteristici:

- dreptul de folosinta sau de administrare il au numai persoanele juridice;

- folosirea ca si schimbarea destinatiei initiale, precum si trecerea dintr-o categorie de teren cu destinatie speciala in alta se realizeaza in cadrul unor raporturi juridice de drept funciar, intervenite intre organismele de specialitate ale administratiei publice si diferitii beneficiari directi ai administrarii sau folosintei lor;

- folosinta terenurilor cu destinatie speciala este nelimitata in timp, atribuindu-se cu sau fara termen; terenul poate fi reluat de la beneficiari ori de cate ori se considera ca a disparut necesitatea folosirii sale in scopul initial stabilit;

- beneficiarii acestor terenuri au dreptul si obligatia de a le utiliza in conformitate cu destinatia economica a acestora;

- folosinta funciara privind terenurile cu destinatie speciala este gratuita;

- terenurile cu destinatie speciala au un regim juridic corespunzator destinatiilor specifice pentru care sunt afectate.

In conditiile acestor terenuri o importanta deosebita au restrictiile care deriva din actele normative, privind atat utilizarea terenurilor respective, cat si a terenurilor limitrofe ce constituie zone de protectie.

Din grupa de terenuri cu destinatie speciala fac parte urmatoarele categorii de terenuri: terenurile destinate transportului rutier; terenurile destinate transportului feroviar; terenurile destinate transportului pe apa; terenurile destinate transportului aerian; terenurile destinate producerii si transportului energiei electrice; terenurile destinate exploatarilor miniere si petroliere; terenurile destinate rezervatiilor si monumentelor naturii; terenurile destinate statiunilor balneoclimaterice; terenurile destinate monumentelor de cultura.

6.2. Rolul fondului funciar in dezvoltarea intensiva, moderna a agriculturii

In zilele noastre problema funciara se gaseste inca in centrul economiei rurale. Pamantul ramane o resursa esentiala fara de care agricultorul nu-si poate exercita meseria; aceasta explica aparitia conflictelor ascutite cauzate de posesia sau detinerea lui pentru ca in afara caracterului sau specific de fixitate absoluta, pamantul nu exista prin natura sa decat intr-o cantitate strict limitata.

Viziunea economica a problemei funciare in agricultura este supusa mai multor constrangeri legate de caracteristicile proprii ale pamantului.

Pamantul - ca obiect de analiza economica, este un bun particular, nemobil, nereproductibil, heterogen, indivizibil, avand multiple caracteristici nedisociabile (forma, suprafata, pozitia) si exercitand simultan mai multe functii diverse (productie, consum, valoare - refugiu, speculatie).

Relatiile dintre oameni si pamant depasesc cu mult cadrul analizei economice. O legatura de comuniune mistica uneste omul cu pamantul. Dupa Biblie, pamantul este simbolul continuitatii, contrar discontinuitatii si rupturii constituite de moartea individului sau de dislocarea grupurilor si familiilor. De altfel, mitul proprietatii private se fondeaza pe ideea ca pamantul asigura continuitatea si perenitatea. Pamantul capata deci o valoare simbolica, perturband logica economica.

6.2.1. Insusirile pamantului ca mijloc de productie in agricultura

Pamantul privit sub aspectul sau triplu: de pamant - unealta de productie, de pamant - obiect al muncii si de pamant - instrument de tezaurizare, se caracterizeaza printr-o serie de trasaturi specifice, care il deosebesc de celelalte mijloace de productie si care au o insemnata influenta asupra politicilor agrare.

Pamantul este limitat ca intindere. Suprafata de teren care poate fi luata in cultura este determinata de insasi limitele ei teritoriale. Limitarea teritoriala a pamantului are mai mult un caracter relativ in actuala etapa de dezvoltare a societatii omenesti, in sensul ca omenirea este inca departe de a folosi imensele posibilitati care mai exista pentru extinderea suprafetelor cultivate. In etapa actuala, in lume, se cultiva in medie pe locuitor 0,4 hectare. Fara eforturi deosebite se poate mari suprafata cultivata cu inca un hectar pe locuitor, iar prin irigarea terenurilor secetoase si semisecetoase, cu inca unul. Dar toata aceasta marire a suprafetei se poate face prin luarea in cultura de noi terenuri.

In cadrul unei entitati - continent, tara, judet, comuna, exploatatie agricola - limitele pamantului sunt determinate de granitele stabilite pamantul nu poate sa se mareasca ca suprafata, ci numai sa-si schimbe modul de folosinta sau fertilitatea.

Avand in vedere proprietatea privata asupra pamantului, dar si datorita limitarii lui ca suprafata, este posibila formarea rentei absolute.

Pamantul este de neinlocuit ca mijloc de productie si nu poate fi multiplicat. Pentru executarea diferitelor lucrari, o masina poate inlocui pe alta, dupa cum si obiectele muncii au cunoscut un intreg istoric al dezvoltarii si inlocuirii lor, paralel cu dezvoltarea stiintei si tehnicii, a maririi aplicabilitatii lor practice, pe cand pamantul ca mijloc de productie se limiteaza la modificarea fertilitatii sale economice, neputandu-se folosi in locul lui alt mijloc de productie si nici inmulti datorita limitarii sale naturale.

Aceasta impune necesitatea folosirii optime a fondului funciar, a maririi fortei sale productive, prin extinderea unei agriculturi intensive.

Unele experiente facute pana acum arata ca se pot obtine produse alimentare vegetale nu numai prin utilizarea solului, ci si a apelor care, in sens economic, se includ in notiunea generala de terenuri aflate permanent sub ape. Incercarile de cultivare a algelor monocelulare deschid mari posibilitati pentru valorificarea mai deplina a conditiilor naturale de pe glob si pot avea o contributie insemnata la sporirea resurselor alimentare ale omenirii. Se afirma ca practicarea culturilor hidroponice pe cele mai proaste terenuri ar transforma pamantul in simpla baza teritoriala de productie , ca si in industrie.

Pamantul nu poate fi inlocuit daca se obtine un produs verde fara pamant, atunci nu mai provine din agricultura ci este un produs industrial.

Cu toate progresele stiintei obtinerea produselor vegetale fara pamant inca este in stadiu incipient. Prognozele de lunga durata nu prevad aparitia posibilitatii ca in secolul urmator sa se obtina produse verzi fara a folosi ca intermediar pamantul. In felul acesta, pamantul apare ca un mijloc de neinlocuit in agricultura.

In procesul utilizarii lui, pamantul nu se uzeaza si isi imbunatateste permanent capacitatea de productie . Pamantul nu cunoaste nici uzura fizica, nici morala, el participand la un numar nesfarsit de cicluri de productie . Rezulta ca pamantul, ca mijloc de productie , nu-si poate pierde importanta chiar daca apar terenuri cu fertilitate mai ridicata. Tocmai de aceea solul se remarca ca una din cele mai originale si viabile ecosisteme ale biosferei, una din unitatile sale de baza, o adevarata 'uzina' de produs substante nutritive, un urias acumulator de energie potentiala. Nu toata lumea intelege ca solul se comporta ca un organism viu, care se naste, evolueaza, se autogenereaza si prin functiile si insusirile sale, asigura in permanenta substratul material energetic pentru cresterea plantelor si obtinerea de recolte.

Caracterul imobil al suprafetei de teren, atat in calitate de obiect al muncii cat si de mijloc de munca, constituie o caracteristica obiectiva fata de restul mijloacelor de productie ce actioneaza in miscare, deplasandu-se in spatiu in desfasurarea procesului productiv, miscare reclamata chiar de aceasta fixitate spatiala relativa a solului.

In timp ce celelalte mijloace de productie pot sa fie deplasate de pe un teritoriu pe altul, de la o exploatatie agricola la alta, folosirea pamantului ca mijloc de productie este legata de asezarea sa spatiala. Ca obiect al muncii, pamantul nu este deplasat dintr-un loc in altul in timpul cultivarii sale, cum se intampla cu celelalte mijloace de productie (tractoare, masini agricole etc.). Aceasta leaga procesul de productie de un anumit spatiu, relief, sol, hidrologie etc.

In procesul utilizarii lor, toate mijloacele de productie se uzeaza, isi micsoreaza proprietatile folositoare si in cele din urma sunt cu totul scoase din uz, pe cand pamantul, dimpotriva, se caracterizeaza prin aceea ca, cu cat este mai mult si mai bine folosit isi mareste fertilitatea.

Practica a aratat ca fertilitatea pamantului poate fi ridicata continuu atunci cand sistemul de cultura aplicat este rational si asigura acest proces.

Intreaga politica de investitii in agricultura trebuie sa se bazeze pe acest principiu. Marirea potentialului productiv al pamantului nu este o problema de expectativa, ci de pozitie activa fata de felul cum este exploatat. Din unele date statistice reiese ca dupa cel de-al doilea razboi mondial, datorita sistemului rapace de exploatare a solului in tara noastra, continutul in humus al solului a scazut considerabil, iar in unele regiuni a scazut chiar in mod alarmant. Cercetatori de prestigiu din cadrul Academiei de Stiinte Agricole si Silvice au atras atentia ca daca se va continua actualul sistem de agricultura in urmatorii 30 - 35 ani vom asista la desertificarea unor regiuni din tara noastra.

Accentuam asupra acestei particularitati a pamantului deoarece pornim de la conceptul optimist al posibilitatii sporirii continue a fertilitatii pamantului, cautand ca prin mijloace speciale, prin cunoasterea amanuntita a pamantului si a reactiilor sale in diferite structuri, sa se prognozeze dezvoltarea nivelului de fertilitate, iar pe aceasta baza sa se stabileasca viitoarele etape de progres ale agriculturii tarii noastre.

Un rol covarsitor in aceasta directie revine sistemelor nationale de agricultura, a caror sarcina principala consta tocmai in conservarea si sporirea continua a fertilitatii solului. In felul acesta, societatea isi indeplineste obligatia de a transmite pamantul ameliorat generatiilor urmatoare.

Pamantul - materie este un dar al naturii si ca atare, nu are valoare, ci numai valoare de intrebuintare (ca toate mijloacele de productie care sunt furnizate de natura fara contributia omului, ca vantul, apa, fierul din filonul de minereu, lemnul din padurea virgina etc.). Din momentul folosirii sale in procesul de productie , prin investirea de munca vie si materializata, devine tot mai mult un produs al muncii omenesti. Aceste investitii suplimentare, efectuate de catre om, participa la crearea valorii, facand necesara evaluarea economica a pamantului.

Numai in acest fel se va crea si in agricultura un cadru economic adecvat pentru asezarea activitatii manageriale din aceasta ramura pe baze stiintifice.

Ca mijloc de munca, pamantul nu poate participa de unul singur in procesul complex de producere a bunurilor materiale, ci numai alaturi si impreuna cu mijloacele de munca mecanice, chimice si biologice, care prin intermediul fortei de munca actioneaza asupra lui. Aceasta inseamna ca puterea de productie a pamantului, in calitate de mijloc de munca, exprimata prin actiunea din ce in ce mai favorabila pe care o exercita asupra dezvoltarii plantelor ca obiecte ale muncii, creste o data cu inmultirea si perfectionarea celorlalte mijloace de munca si cu dezvoltarea fortei de munca, exprimata prin cresterea calificarii ei profesionale.

Putand sa produca mai mult si mai ieftin in masura in care asupra lui se actioneaza cu mijloace de productie mai perfectionate, puse in miscare de o munca tot mai calificata, pamantul este nelimitat ca putere productiva, permite alocarea de resurse suplimentare succesive pe aceeasi suprafata, asigurand folosirea rationala a acesteia, facand posibila obtinerea rentei funciare diferentiale II.

In functie de spatiu si timp, pamantul este deosebit de variat ca potential natural de productie , ca fertilitate. Ca urmare a acestei particularitati, pe terenurile cu fertilitate naturala mai ridicata se vor obtine, comparativ cu terenurile mai slabe, productii mai mari si respectiv un venit suplimentar sub forma de renta (renta funciara diferentiala I).

In contextul acestei particularitati, puterea publica prin organismele de decizie abilitate din agricultura va trebui sa initieze si sa aplice in practica acele masuri de politica economica agrara (preturi, impozite, tarife, taxe de asigurari, credite, dobanzi etc.), menite sa asigure o activitate de productie profitabila pe toate categoriile de teren luat in cultura.

6.2.2. Fertilitatea naturala si economica a pamantului

Principala insusire a pamantului o constituie fertilitatea si mai ales capacitatea de sporire continua a acestei fertilitati, daca pamantul este folosit in mod rational.

Prin fertilitatea solului se intelege insusirea de a acumula, pastra si pune la dispozitia plantelor substantele nutritive, apa, aerul de care au nevoie pentru cresterea si dezvoltarea lor, insusire folosita si amplificata prin munca omului. Toate solurile poseda o fertilitate naturala, care este determinata de conditiile climatice si hidrologice, de relief precum si de insusirile biologice, chimice si fizice ale solului.

Pamantul, in momentul luarii sale in cultura, se caracterizeaza prin fertilitate naturala. Aceasta fertilitate vine de la natura si este determinata de factori naturali. Daca se face abstractie de conditiile climatice etc., diferenta de fertilitate naturala a terenurilor consta in diferenta de compozitie chimica a stratului superior al solului, adica in continutul sau diferit in materii nutritive pentru plante. Totusi, daca presupunem doua suprafete de teren cu acelasi continut chimic si cu aceeasi fertilitate naturala, fertilitatea lor reala, efectiva va fi diferita, dupa cum aceste materii nutritive se gasesc sub forma mai mult sau mai putin asimilabila si care pot fi nemijlocit valorificate de catre plante.

Folosirea rationala a pamantului in agricultura nu numai ca mentine fertilitatea naturala, dar si creeaza o noua fertilitate, a carei existenta se datoreste investirii de munca vie si materializata. In felul acesta se disting o fertilitate naturala a solului si o fertilitate economica a acestuia.

Fertilitatea naturala si cea nou creata sunt indisolubil legate intre ele, formand fertilitatea economica, starea in care se afla forta productiva a muncii, in cazul de fata capacitatea agriculturii de a face ca fertilitatea naturala a solului sa poata fi imediat folosita - capacitate care este diferita pe diferite trepte de dezvoltare. Fertilitatea economica este un moment al fertilitatii naturale a solului, la fel ca si compozitia ei chimica si celelalte proprietati naturale. De aceea, fertilitatea unui teren este egala cu suma fertilitatii naturale a pamantului cultivat si a fertilitatii nou create prin cultura, dar acum devenita naturala.

Cu toate acestea, fertilitatea naturala nu poate fi apreciata ca o fertilitate care s-a format in mod natural. Cel putin in tarile in care terenul este de mult timp cultivat problema fertilitatii naturale initiale este mult influentata de modul de exploatare a pamantului. De aceea, fertilitatea naturala se considera fertilitatea existenta inainte de a o potenta prin lucrari masive de imbunatatire. Atunci cand se fac investitii continue, se schimba mijloacele de productie si structura lor, intereseaza masura in care fertilitatea naturala se modifica, capata o noua potentialitate, isi ridica calitatile sale.

Se deosebesc urmatoarele categorii de fertilitate, imprimate de caracterul dinamic al fertilitatii solului: fertilitatea naturala, fertilitatea potentata si fertilitatea de tranzitie.

Fertilitatea naturala se determina prin cuantificarea influentei diversilor factori naturali, prin notarea cu note de apreciere a terenurilor agricole de la 1 la 100, ce reprezinta o situatie pentru un moment dat, si anume aceia al intocmirii lucrarilor de referire, al studiilor de bonitare, considerandu-se ca se aplica o tehnologie de lucru adecvata. Nivelul de fertilitate astfel determinat nu reprezinta altceva decat un minim de productie de la care se pleaca.

Acest nivel minim de productie exprima inca de la inceput marile diferentieri ce apar intre exploatatiile agricole.

Fertilitatea potentata reprezinta capacitatea de productie a terenurilor modificata ca urmare a folosirii mijloacelor economice de ridicare a fertilitatii actuale prin lucrari de amelioratii funciare. Fertilitatea potentata se evalueaza prin note de bonitare ce capata valori si peste 100 puncte, putand ajunge pe unele parcele la circa 150 - 160 puncte. Capacitatea de productie a terenului ameliorat este estimata prin produsul dintre notele de bonitare naturala si indicii de potentare, evidentiind astfel posibilitatea maxima de crestere a productiei la nivelul cunostintelor actuale ale stiintelor agricole, atunci cand sunt aplicate integral toate masurile de ameliorare ireversibila a terenurilor.

Fertilitatea de tranzitie se refera la diferite etape luate in studiu, cand se reliefeaza doar aportul unor factori de potentare aplicati pana la acea data.

Fertilitatea naturala capata o exprimare exacta prin nivelul productiilor ce se pot obtine la diferite culturi pe unitatea de suprafata, creandu-se astfel o fertilitate economica sau efectiva. Gradul de fertilitate economica a solului este determinat atat de nivelul de folosire a fertilitatii naturale a solului, cat si de cel al investitiilor, prin care se obtine un adaus de fertilitate. De aceea fertilitatea economica este un insotitor si un rezultat direct al procesului de munca din agricultura, ea neputand fi conceputa in afara acestui proces. Odata cu dezvoltarea stiintelor naturale si a stiintelor agricole se schimba si fertilitatea pamantului, prin faptul ca se modifica mijloacele cu care pot fi valorificate imediat elementele solului.

Introducand notiunea de fertilitate economica se scoate in evidenta rolul muncii in crearea fertilitatii efective, care apare ca un rezultat al actiunii omului asupra solului prin mecanizarea lucrarilor agricole, aplicarea ingrasamintelor, a asolamentelor, a lucrarilor hidropedoameliorative etc., exprimandu-se in final, prin nivelul productiei la unitatea de suprafata, productivitatea muncii si masa si rata profitabilitatii in agricultura.

Cresterea fertilitatii solului isi gaseste expresia in sporirea randamentului la hectar, care reflecta nivelul de fertilitate absoluta a solului. Cand sporirea randamentului la hectar este insotita de reducerea costurilor, atunci asistam la cresterea fertilitatii relative a solului.

Fertilitatea relativa a solului reflecta si eficienta economica a folosirii rationale a fertilitatii economice a solului.

Exprimata prin randamentul la unitatea de suprafata sau la unitatea de costuri, fertilitatea pamantului intr-una din cele doua forme (absoluta sau relativa) este intotdeauna in functie de factorii de productie sau de factorii de costuri.

Relatia care exprima aceasta dependenta este data de formula:

y = f(x₁, x₂, ., x_n)

in care: y = fertilitatea

f = functia de productie sau de costuri

x_i = factorii de productie sau factorii de costuri

(unde 'i' ia valori de la 1 la n)

Din analiza continutului diferitelor categorii de fertilitate a pamantului se poate desprinde pentru practica concluzia ca fertilitatea naturala reprezinta doar baza de pornire pentru desfasurarea unei activitati de productie eficiente si ca determinanta in ultima analiza pentru o astfel de activitate este fertilitatea economica (absoluta si relativa). Desi folosirea pamantului ca principal mijloc de productie in agricultura depinde de un complex de factori naturali, economici, istorici, tehnici, hotarator in aceasta privinta este sistemul de productie , care ofera baza obiectiva pentru cresterea continua, sistematica a fertilitatii economice.

6.3. Cadastrul funciar

Cadastrul funciar este activitatea care asigura cunoasterea si inventarierea sistematica si permanenta a fondului funciar printr-un complex de operatii tehnice, economice si juridice.

Inca din anul 1913, renumitul economist agrar Gh. Ionescu Sisesti, in lucrarea 'Politica agrara cu privire speciala la Romania" abordeaza problema cadastrului, dandu-i urmatoarea definitie: 'operatiunea de ridicare pe teren, fixarea pe planuri si in registre speciale a intregii proprietati funciare a unei tari'.

In anul 1933 este adoptata dupa lungi discutii 'Legea pentru organizarea cadastrului funciar si pentru introducerea cartilor funduare in Vechiul Regat si Basarabia' potrivit careia cadastrul funciar cuprinde descrierea tuturor proprietatilor funciare si reprezentarea lor topografica pe harti.

Cea mai complexa definitie a cadastrului funciar, valabila si astazi, este cea din Marea Enciclopedie Agricola a Romaniei: "cadastrul funciar este operatiunea prin care se determina suprafata si calitatea solului cu venitul net ce-l produce: determinarea suprafetei este denumita cadastrul tehnic iar determinarea calitatii naturale si economice ale solului o face sectiunea economica a cadastrului".

'Legea I. Nitescu' dupa cum este cunoscuta legea privind organizarea cadastrului funciar din 1933, se compunea din 5 parti: I - cadastrul funciar si cartile funduare; II - cadastrul funciar; III - Cartile funduare; IV - venituri si V - dispozitiuni finale si tranzitorii. Potrivit acestei legi, cadastrul funciar avea la baza urmatoarele principii generale:

- scopul cadastrului funciar - care este de a procura elementele necesare infiintarii, completarii, rectificarii sau reconstituirii cartilor funciare si hartilor acestora; de a crea o baza justa pentru stabilirea continuturilor publice asupra proprietatilor funciare; de a facilita executarea lucrarilor de reforma agrara, de colonizare si de comasare a proprietatilor; de a da siguranta tranzactiunilor asupra imobilelor si a inlesni creditul funciar; de a cunoaste intinderea si valoarea economica a proprietatilor imobiliare ale statului si particularilor;

- partile esentiale ale cadastrului funciar sunt reprezentate de hartile cadastrului funciar, planurile si schitele lor; ritmul cadastral, dosarele pe baza carora s-au facut inscriptiunile cadastrale si indicele cadastrale;

- unitatea cadastrala este comuna - formata din unul sau mai multe teritorii cadastrale, in cadrul carora se afla parcelele proprietatii funciare;

- proprietatea funciara (pe ramuri si culturi de folosinta) este divizata in: imobile cu venit cadastral si imobile fara venit cadastral;

- publicitatea dosarelor cadastrale.

Trecerea in revista a preocuparilor legate de cadastrul funciar, care dateaza inca de la inceputurile acestui secol a fost facuta pentru a demonstra ca Romania este de mult intrata in Europa din acest punct de vedere.

Cadastrul funciar cuprinde un ansamblu de documente care arata situatia topografica, economica si juridica a tuturor categoriilor de terenuri.

Cadastrul stabileste starea de succesiune, parcelare, natura, clasa, fertilitatea si veniturile aferente fiecarei suprafete, avand un rol determinant in fundamentarea impozitelor, pretului pamantului, a tuturor etc.

Cadastrul funciar asigura elementele de baza pentru: gospodarirea rationala a rezervelor funciare ale tarii, organizarea productiei agricole, crearea unei baze juste pentru stabilirea impozitului funciar.

Cadastrul funciar general se organizeaza ca sistem informational unitar obligatoriu al tuturor terenurilor si constructiilor, pe forme de proprietate si pe destinatii, cuprinzand date tehnice, economice si juridice.

Cadastrul funciar tehnic inventariaza terenurile agricole si cuprinde urmatoarele date tehnice: delimitarea hotarelor si marcarea prin bariere a terenurilor; parcelele de teren ale fiecarui teritoriu administrativ (comuna, oras), pe categorii si categorii de folosinta; planul topografic si cadastral al fiecarui teritoriu administrativ; fisele, registrele si planurile cadastrale; rectificarile de hotare dintre teritoriile administrativ teritoriale; schimburile de teren agricol si neagricol; comasarile de terenuri si punerea in posesie etc.

Cadastrul funciar economic furnizeaza datele necesare pentru incadrarea terenurilor potrivit destinatiei economice in sase clase de calitate si productie pentru fiecare parcela cadastrala, pe baza studiilor pedologice de bonitare si evaluare a terenurilor. Tot in cadastrul funciar economic se tine evidenta categoriilor de terenuri amenajate prin lucrari de amelioratii funciare.

O componenta esentiala a cadastrului funciar general o constituie cadastrul juridic prin care se realizeaza identificarea si evidenta proprietarilor si a titularilor de proprietate, precum si a actelor juridice privind drepturile reale asupra terenurilor si constructiilor in vederea publicitatii imobiliare.

In functie de interesele generale ale statului si de cele specifice ale anumitor ramuri ale economiei nationale, care detin terenuri de constructii, ministerele respective isi pot organiza evidente speciale, folosind ca date de baza numai pe cele trecute in cadastrul funciar general. In acest fel s-au diferentiat ca activitati curente: cadastrul agricol, cadastrul forestier, cadastrul apelor, cadastrul cailor ferate si cadastrul imobiliar - edilitar.

Fondul funciar - expresie de baza in procesul de realizare si promovare a unei agriculturi moderne de piata - necesita noi orientari si precizari legislative, adecvate trecerii la o alta etapa istorica de dezvoltare a economiei nationale. O prima lege, aparuta dupa aprobarea noii constitutii a tarii, in anul 1991 este Legea fondului funciar, nr. 18/1991, care a reconstituit dreptul de proprietate asupra pamantului, stabilind si obligatiile titularilor de terenuri, in special cu privire la asigurarea integritatii si protectia acestora; folosirea terenurilor agricole pentru productia agricola; plata impozitelor etc. Aceasta lege pe langa aspectele pozitive - a stat la baza creditarii celui mai puternic sector privat din economie - nu este suficienta pentru reglementarea multiplelor probleme legat de pamant.

Comasarea terenurilor, vanzarea-cumpararea de pamant, stabilirea echitabila a impozitului funciar sau obtinerea de credit ipotecar nu sunt posibile fara o lege a cadastrului funciar, ce urmeaza a fi aprobata de Parlamentul Romaniei.

Realizarea unui COD FUNCIAR unitar, care sa integreze totalitatea normelor si a actelor legislative privitoare la protectia si gospodarirea resurselor funciare, ramane in continuare un deziderat.

6.4. Bonitarea terenurilor agricole

Promovarea unei agriculturi moderne nu este posibila fara cunoasterea si luarea in considerare a tuturor caracteristicilor pe care le intruneste pamantul si in mod deosebit a fertilizarii sale economice.

Studierea complexa a pamantului, atat sub aspectul cantitativ cat si cel calitativ, a devenit o necesitate pentru intreaga agricultura ca o masura pentru imbunatatirea folosirii sale si pentru aplicarea metodelor agrotehnice diferentiate, precum si a metodelor moderne de amplasare teritoriala judicioasa a culturilor agricole.

Luarea in considerare a conditiilor naturale specifice diferitelor zone prezinta o importanta deosebita in valorificarea si gospodarirea rationala a resurselor pedologice, termice, hidrice, la localizarea productiei agricole. Totalitatea resurselor naturale constituie oferta ecologica a unui anumit teritoriu agricol. Cunoasterea profunda a tuturor caracteristicilor ecologice ale unui anumit teritoriu este necesara mai ales pentru crearea premiselor practicarii unei agriculturi durabile, care necesita in primul rand realizarea reproductiei largite a capacitatii productive a pamantului.

Stabilirea criteriilor pe baza carora trebuie sa se faca aprecierea economica a valorii productive a terenurilor agricole a constituit o preocupare de peste un secol a specialistilor din domeniu si a celor interesati in stabilirea unei diferentieri calitative a terenurilor agricole. Studierea literaturii privind criteriile de apreciere economica a terenurilor agricole evidentiaza faptul ca acestea s-au diferentiat dupa scopul urmarit in clasificarea si ordonarea terenurilor.

Se pot distinge, in general, patru scoli care s-au preocupat de clasificarea terenului agricol:

a) - Scoala germana de aprecierea a terenurilor agricole care, are la baza natura geologica a rocilor mama si textura solului, clasificarea terenurilor facandu-se in ultima instanta dupa venitul net, intr-o scara inchisa de 100 puncte. Acest criteriu s-a folosit in mod deosebit pentru stabilirea impozitelor;

b) - Scoala americana, care porneste in aprecierea si clasificarea terenurilor agricole direct de la determinarea proprietatilor intrinsece ale solului concretizate intr-un indice sintetic denumit 'index Storie', prin care se apreciaza calitatea solurilor. Elementele care stau la baza determinarii proprietatilor solurilor sunt: profunzimea totala a solurilor si permeabilitatea lor, textura si structura, panta terenului, drenajul, continutul in saruri.

c) - Scoala rusa care are la baza clasificarii terenurilor tot calitatile intrinsece ale solului, punand accent pe proportia in sol a argilei, nisipului, CaCO₃, MgCO₃, a bazelor ce trec in solutie, pe capacitatea de schimb a solului si procentul de humus.

d) - Scoala moderna. Necesitatea folosirii la maximum a resurselor productive ale pamantului dar si dezvoltarea mijloacelor de productie din agricultura au determinat necesitatea aprecierii calitative a solurilor cu mai multa precizie. In procesul de determinare a diferentierii fertilitatii pamantului este stabilirea justa a criteriilor care stau la baza aprecierii economice a terenurilor agricole si transpunerea diferitelor calitati ale terenurilor in note de apreciere. Reprezentantii scolii romanesti care activeaza in cadrul Institutului de cercetari Pedologice si Agrochimice din cadrul A.S.A.S. pornesc de la clasificarea terenurilor in raport cu potentialul natural si economic de care dispune fiecare teritoriu pentru diferite culturi, cautand sa dea o expresie cantitativa fertilitatii economice a terenurilor agricole. Acesta se realizeaza prin multiplicarea influentei factorilor naturali si economici (care primesc o expresie cifrica prin note) si care se incadreaza intr-o scara centezimala de apreciere a terenurilor agricole¹.

Aprecierea calitativa (bonitarea) a solurilor este una din problemele fundamentale ale economiei funciare cu implicatii deosebite pentru practica agricola: evaluarea patrimoniului funciar al exploatatiilor agricole, redeschiderea pietei funciare, fundamentarea impozitelor, taxelor etc.

Operatia de bonitare a terenurilor agricole nu este altceva decat un procedeu de cuantificare a calitatii si a influentei fiecarui factor ce constituie fertilitatea terenului respectiv. Aprecierea calitativa a fiecarei proprietati a solului se face in scopul stabilirii nivelului de fertilitate naturala a acestuia.

Metodologia de bonitare, elaborata de Institutul de Cercetari pentru Pedologie si Agrochimie - se bazeaza pe gruparea ansamblului de factori care concura la realizarea productiei in doua mari categorii: factori naturali si factori tehnico-economici, care mai sunt denumiti factori de potentare sau caracterizare tehnologica a terenurilor supuse bonitarii.

Prin cuantificarea influentei factorilor naturali in patru grupe - solul, hidrologia, clima si relieful - se obtine nota de bonitare naturala, iar prin cuantificarea influentei factorilor tehnico-economici se obtine nota de bonitare potentata. Potrivit metodologiei de bonitare influentele celor doua mari grupe de factori - cei naturali si cei tehnico-economici - se cuantifica separat, in doua etape succesive. In prima etapa este stabilita nota de bonitare naturala, iar in cea de-a doua etapa nota de bonitare potentata care se stabileste prin adaugarea la nota de bonitare naturala a influentelor pozitive pe care le exercita eventualele lucrari hidropedoameliorative ale solului asupra fertilitatii acestuia.

Folosind procedeul de notare cu puncte celor patru grupe de factori naturali li s-au stabilit urmatoarele limite de notare:

- solul, intre 0 si 50 puncte;

clima intre limitele -20 si + 20 puncte (cate 10 puncte pentru

temperaturi si precipitatii);

- relieful, intre limitele de 15- si +15 puncte;

- hidrologia, intre limitele de -15 si +15 puncte.

Un punctaj maxim se poate obtine numai in situatia cand toti factorii naturali luati in considerare ar prezenta o favorabilitate optima pentru cultura respectiva. Lucrarile de bonitare a terenurilor agricole au fost precedate de cartarea pedoclimatica a teritoriului, ceea ce a presupus stabilirea arealelor de terenuri omogene in ceea ce priveste solul, relieful, clima si hidrologia, cunoscute sub denumirea de ' unitati de teritoriu ecologic omogen' (T.E.O.).

Pentru categoria de folosinta arabil, nota de bonitare se calculeaza ca medie aritmetica a punctajelor realizate de primele patru culturi stabilite in ordinea favorabilitatii pentru T.E.O., unitatea, microzona sau zona agricola pentru care se face aprecierea economica a terenurilor.

Pentru a ilustra evolutia fertilitatii solului din tara noastra pentru principalele culturi, in tabelul 6.1. sunt prezentate notele de bonitare pentru aceste culturi .

Se observa ca intr-o perioada de circa douazeci de ani nivelul de favorabilitate al pamantului exprimat prin note de bonitare s-a schimbat, ceea ce a facut ca si valoarea sa sa se modifice substantial.

Studiile de zonare si bonitare a terenurilor agricole din ultima vreme au aratat ca fata de potentialul productiv actual al terenurilor agricole din tara noastra care, apreciat prin nota de bonitare naturala, este de circa 39 puncte, masurile de sporire a capacitatii productive, cunoscute ca posibile de aplicat pot duce la un spor mediu de 25-30 puncte, ceea ce ar reprezenta o marire a capacitatii productive a terenurilor cu peste 70 %, nota de bonitare ajungand la un nivel de 67 puncte.

1) D. Teaci, Bonitarea terenurilor agricole, Editura Ceres, 1980

Evolutia notelor de bonitare pentru

principalele culturi in anii 1975, 1985 precum si dupa 1995

Tabelul nr. 6.1.

Sursa: Exterra aurum nr.215/1990, I.E.A. - A.S.A.S.

Pentru terenul arabil, cel mai important dintre categoriile de folosinta si in acelasi timp cel mai maleabil din punct de vedere al ridicarii fertilitatii sale, sporurile in timp a notelor de bonitare ca medie pe tara cat si ca structura pe clase de favorabilitate sunt prezentate in tabelul nr. 6.2.

Se poate observa ca nivelul de fertilitate a terenului arabil intr-o perioada de circa 40 de ani este prevazut sa creasca de la 42,9 puncte (cand a fost apreciat ca teren cu o fertilitate naturala) la 78,1 puncte ca urmare a lucrarilor de potentare a acestora. In prezent, cea mai mare parte din suprafata irigata (ca element principal de ameliorare funciara) necesita lucrari de repunere in functiune sau chiar de retehnologizare, ceea ce va ridica semne mari de intrebare in privinta posibilitatii de atingere in 1995 a notei medii de bonitare potentata de 78,1 puncte.

Evolutia notelor de bonitare a terenurilor arabile

in perioada 1950-1995 in Romania

Tabelul 6.2.

Sursa: Ex terra aurum nr.215/1990 I.E.A. - A.S.A.S.

6.5. Amelioratiile funciare

Prin amelioratii funciare se inteleg lucrarile cu caracter hidrotehnic, agrotehnic, chimic si biologic prin care se asigura conservarea si ameliorarea durabila a calitatii pamantului, exprimata prin cresterea fertilitatii solurilor. Lucrarile de amelioratii funciare sunt lucrari cu o durabilitate indelungata, solicita fonduri de investitii mari precum si personal de specialitate pentru executarea, folosirea si intretinerea lor.

In principiu, prin amelioratii funciare, intelese ca o interventie antropica profunda asupra armonizarii cerintelor biologice ale plantelor cu mediul inconjurator, se asigura evitarea pagubelor periodice generate de actiunea factorilor naturali care provoaca seceta, inundatii, exces de umiditate, saraturarea sau mobilitatea solului, punand toti acesti factori sub controlul omului. De asemenea, prin incorporarea masiva de capital solicitata de efectuarea amelioratiilor funciare, se realizeaza cresterea productivitatii pamantului si in acelasi timp cresterea valorii funciare a exploatatiei.

Amelioratiile funciare se compun din doua mari categorii de lucrari:

a) Lucrari de stopare a proceselor de degradare a solului si de recuperare a unor terenuri neproductive. Din aceasta grupa amintim urmatoarele: combaterea eroziunii si a alunecarilor de teren, desecari, indiguiri, valorificarea solurilor saraturate si a celor nisipoase, combaterea aciditatii solurilor etc.

b) Lucrari de stabilizare a productiei agricole si de crestere a fertilitatii solurilor. Din aceasta grupa amintim urmatoarele lucrari: amenajarile pentru irigatii, lucrarile agropedoameliorative, fertilizarea organica etc.

Lucrarile de amelioratii funciare se executa in corelare cu cele de amenajare si organizare a teritoriului, cu cele de sistematizare a localitatilor urbane si rurale, cu amenajarile silvice, realizandu-se diferentiat pe zone agricole, bazine hidrografice, judete, comune.

Implicarea organismelor statului precum si a organismelor neguvernamentale dar si a tuturor proprietarilor de terenuri este absolut obligatorie intrucat actiunile de ameliorare a solurilor solicita fonduri financiare extrem de ridicate. Toate aceste activitati complexe sunt reglementate prin lege. Legea fondului funciar, impreuna cu celelalte legi si reglementari privind utilizarea pamantului si apei stabilesc la nivel national sisteme de supraveghere, evaluare si avertizare cu privire la starea calitatii solurilor.

Protectia si ameliorarea solului se realizeaza prin lucrari de prevenire si de combatere a proceselor de degradare si poluare a solului provocate de fenomene naturale sau cauzate de activitati economice si sociale. Lucrarile necesare pentru protectia si ameliorarea solului se stabilesc pe baza de studii si proiecte, intocmite la cerere de organele de cercetare si proiectare de specialitate si se executa de catre detinatorii terenurilor sau prin grija acestora, de catre unitati specializate in executia unor asemenea lucrari. Statul sprijina realizarea lucrarilor de protectie si ameliorare a solului, suportand partial sau total cheltuielile in limita alocatiei bugetare aprobate, pe baza notelor de fundamentare elaborate de unitatile de cercetare si proiectare, insusite de organele agricole de specialitate judetene si aprobate de catre Ministerul Agriculturii si Alimentatiei (Art. 58/Legea 18/1991).

Un rol important in realizarea politicii nationale de utilizare a pamantului si de protectie a mediului rural revine Agentiei de Dezvoltare si Amenajare Rurala, ca institutie specializata implicata in procesul de structurare si constituire a exploatatiilor agricole si de administrare a terenurilor proprietate privata a statului (Legea 18/1991).

6.5.1. Combaterea eroziunii solului

Eroziunea este fenomenul care aduce cele mai mari pierderi dintre toate fenomenele de degradare a terenurilor agricole care au loc in agricultura tarii noastre. Degradarile cauzate de eroziune sunt ireversibile, elementele fertilizante bioacumulate in stratul superficial al solului se pierd pentru totdeauna. In cazul unei eroziuni mai puternice se pierde intregul strat arabil, apar la suprafata (la zi) rocile nefertile si greu de fertilizat.

Pentru Romania, combaterea eroziunii solului si a alunecarilor de teren este o actiune prioritara. Suprafata afectata de eroziune este de circa 5,3 milioane hectare, dar lucrari de prevenire nu s-au efectuat decat pe circa 2,5 milioane hectare.

Structura suprafetelor agricole in raport cu cerintele

de prevenire si combatere a eroziunii solului

Tabelul nr. 6.3.

Sursa: Ex terra aurum, 215/1990

Potrivit datelor din tabelul 6.3 din suprafata agricola a tarii 41,8 % este afectata de procesul de eroziune, cele mai afectate categorii de folosinta fiind pajistile naturale si plantatiile vitipomicole, cu 71,9 % respectiv 63,3 % din suprafata afectata de eroziune. Ameliorarea acestor terenuri contribuie la cresterea productiei agricole, la conservarea fertilitatii pamantului, creand astfel un mediu propice necesar dezvoltarii economico-sociale a acestor zone defavorizate.

6.5.2. Amenajarile pentru irigatii

Cele mai fertile terenuri din tara noastra se gasesc in zonele sudice si sud-estice, exact unde deficitul pentru irigatii asigura in primul rand insemnate sporuri de recolta. In al doilea rand, eliminand efectul negativ al lipsei de apa, irigatiile contribuie la realizarea unor productii sigure si stabile.

Studiile efectuate de specialisti au demonstrat ca efectul irigatiilor este diferit, functie de terenurile amenajate sau functie de plantele luate in cultura.

Desi irigatiile constituie un mijloc cert de potentare a fertilitatii pamantului, nu toate suprafetele de teren se preteaza a fi amenajate pentru irigat. Din acest punct de vedere, al pretabilitatii la irigatie rezultatele diverselor studii arata ca la noi in tara sunt irigabile, fara restrictii, 12 % din terenurile arabile si 9 % din cele agricole. Irigatiile cu masuri de prevenire a degradarii solului se pot efectua pe 43 % din suprafetele arabile si 35 % din suprafetele ameliorate a solului 30 %, respectiv 28 % din suprafetele arabile si agricole si neirigabile 15 % din terenurile arabile, respectiv 28 % din terenurile agricole (tabelul nr. 6.4.).

Structura suprafetelor agricole in raport

cu pretabilitatea la irigare

Tabelul nr.6.4.

Sursa: Ex terra aurum nr. 215/1990

Suprafata amenajata pentru irigat era in anul 1996 de 3065,6 mii hectare teren agricol din care: 2921,4 mii hectare teren arabil (95,0 % din agricol); 56 mii hectare vii (1,8 % din agricol); 37,2 mii hectare livezi (1,2% din agricol); 65,5 mii hectare pajisti naturale (2,0 % din agricol).

In ultima perioada asistam la reducerea si la degradarea sistemelor de irigatii existente. Sunt necesare investitii mari pentru lucrarile de repunere in functiune a acestor sisteme si de retehnologizare a lor, stiut fiind faptul ca sistemele de irigatii din Romania, comparativ cu cele din alte tari, se caracterizeaza prin intensivitate si randament de utilizare redus (in tarile dezvoltate este de 60-90 metri liniari/ha, iar la noi este de 18,5 m.l./ha).

6.5.3. Amenajarile pentru desecari, indiguiri, alte lucrari de

amelioratii funciare

O parte insemnata din teritoriul tarii noastre are nevoie nu numai de irigare, ci si de evacuarea apei pentru corectarea regimului aerohidric prin lucrari de eliminare a excesului temporar sau permanent de apa. Aceste lucrari se realizeaza in unele zone concomitent cu amenajarile pentru irigatii ca sisteme reversibile irigatii-drenaj. O categorie deosebit de dificila de terenuri cu exces de umiditate temporara o reprezinta cele cu soluri pseudogleice si pseudogleizate, deseori podzolite si podzolice. Pe asemenea terenuri lucrarile agricole trebuie combinate cu afanarea adanca, cu aplicarea amendamentelor si cu o ingrasare puternica pentru a obtine rezultatele dorite (tabelul nr. 6.5.).

In raport cu gradul de inundabilitate la nivelul intregii tari situatia este urmatoare: 82,9 % din terenul arabil este neinundabil, 5,6 % din terenul arabil este inundabil dar sunt realizate lucrari de indiguire, 7,1 % este inundabil la mai mult de 5 ani si 4,4 % din terenul arabil este inundabil cel putin o data la 5 ani. Rezulta ca sunt necesare lucrari de indiguire pe 11,5 % din suprafata arabila a tarii.

Repartitia terenurilor dupa cerintele de prevenire

si combatere a excesului de umiditate

Tabelul nr. 6.5.

Sursa: S. Hartia si colab. Economia funciara, Buc./1984.

Alte lucrari de amelioratii funciare necesare a fi efectuate pentru ridicarea fertilitatii sau pentru restaurarea capacitatii productive a solurilor sunt urmatoarele: prevenirea si combaterea saraturarii, combaterea aciditatii etc.

Potentarea capacitatii actuale de productie a terenurilor prin lucrari ameliorative este posibila, insa ele trebuiesc aplicate diferentiat pentru fiecare categorie de teren, necesitand studii de specialitate aprofundate.

Desigur, lucrarile ameliorative sunt necesare, dar sunt limitate de dificultati de ordin economic. Indiferent insa de amploarea acestor dificultati se impune realizarea si functionarea sistemului national de ameliorari funciare intr-o conceptie unitara, derivand din politica de conservare a solurilor, de protectie a mediului natural, ca premise ale aplicarii conceptului de dezvoltare durabila si in agricultura.

6.6. Determinarea valorii pamantului utilizat in agricultura

In literatura noastra de specialitate s-au exclus multa vreme problemele legate de evaluarea pamantului, valoarea sa (care era contestata) si pretul pamantului. In tara noastra o lunga perioada de timp (perioada comunista), pamantul nu a fost considerat obiect de vanzare cumparare, ceea ce a facut ca la o prima si selectiva analiza valoarea sau pretul pamantului sa fie notiuni inutile.

Fara stabilirea valorii pamantului si chiar a pretului sau nu se poate face o analiza aprofundata a folosirii sale. Incontestabil ca in procesul de stabilire a locului pamantului in avutia nationala, determinarea valorii pamantului este absolut necesara.

Pentru economia de piata stabilirea valorii pamantului este o necesitate obiectiva, stringenta, pamantul fiind implicat in multe aspecte economice ce nu mai pot fi ignorate.

6.6.1. Experienta mondiala in domeniul determinarii valorii

pamantului

Pentru a putea realiza transferul elementelor componente ale dreptului de proprietate (posesia, folosinta, delegarea, uzufructul) prin vanzare-cumparare, arendare, concesionare, succesiune, actionariat etc., este necesara determinarea valorii pamantului ca avutie nationala, ca potential de productie , ca obiect al schimbului (valoare de schimb).

Valoarea unui bun oarecare sau al unui serviciu se manifesta sub doua forme: valoarea de uz (necesitatea mai mare sau mai mica in folosirea bunului respectiv) si valoarea de schimb (care se manifesta in momentul schimbului, stabilind un anume raport cantitativ si calitativ intre bunurile si serviciile destinate schimbului).

Din acest punct de vedere, terenurile utilizate de oameni prin vegetatia lor spontana aveau valoare de uz, nu insa si valoare de schimb. In momentul in care oamenii sunt doritori in a dobandi stapanirea sau utilizarea unor terenuri cultivate de la posesorii lor de pana atunci, dispusi la randul lor sa cedeze in schimbul altor bunuri sau servicii, apare si valoarea de schimb.

In estimarea valorii terenurilor agricole este necesara atat determinarea valorii de uz cat si a valorii de schimb. Aceasta estimare a valorii este supusa unor dificultati inerente, din considerentele urmatoare:

- numarul actelor de vanzare-cumparare de terenuri este atat de mic, incat din ele nu se poate deduce un pret mediu;

- terenurile izolate sunt foarte diferite calitativ si deci si valoric si la cele mai multe vanzari de exploatatii se cumpara si se platesc prin acelasi act juridic terenuri foarte diferite intre ele (din pretul total nu se poate deduce valoarea fiecarui teren in parte);

- cladirile existente, culturile deja infiintate in momentul vanzarii exploatatiei, marimea avansului platit precum si o multime de alti factori exercita o influenta mai mare sau mai mica asupra pretului de cumparare.

Cele mai frecvente situatii cand se impune determinarea valorii terenurilor agricole sunt: vanzarea-cumpararea, diviziunea sau iesirea din indiviziune, schimbul de terenuri, arendarea, imprumuturile pe ipoteca, stabilirea impozitelor, exproprierea etc. In cele mai multe cazuri se urmareste determinarea valorii comune, pentru ca ea este:

- obiectiva, hotaratoare din punctul de vedere al intereselor generale (national-economice), nu din cele ale proprietarului, amatorului sau speculantului;

- o valoare reala, cu toate ca fiind o notiune abstracta ea se intemeiaza pe fapte si imprejurari concrete, reale, deci nu este numai o posibila valoare sau chiar imaginara;

- o valoare impersonala, deoarece la estimarea ei se face abstractie de aptitudinile speciale si de averea intreprinzatorului;

- o valoare actuala pentru momentul estimatiei si nu o valoare trecuta sau de viitor;

- o valoare mijlocie, care rezulta dintr-o serie de preturi, de tranzactii, estimatii in viata economica, inclusiv acelea care se deduc din productivitatea terenului dat, in comparatie cu productivitatea altor terenuri;

- valoarea comuna este variabila, neputandu-se estima in viitor;

- valoarea comuna este adevarata din punct de vedere juridic si economic numai daca se determina metodic, de experti calificati.

Exprimarea valorii pamantului se poate face prin:

- pretul de cumparare;

- pretul de vanzare;

- cheltuielile de productie ;

- valoarea venala sau de randament;

- valoarea afectiva sau de amator.

Pretul de cumparare este de cele mai multe ori identic cu cel de vanzare, insa pentru agricultorul care a cumparat o exploatatie sau un teren mai demult, pretul actual poate fi diferit de cel de cumparare. Cand se vorbeste de valoare de circulatie se intelege pretul de vanzare-cumparare, valabil la un moment dat.

In cazul terenurilor virgine, cedate gratuit de catre stat, putem lua in consideratie cheltuielile de productie , aceste cheltuieli creand insusiri mai favorabile dezvoltarii plantelor pe aceste terenuri.

Pentru exprimarea valorii venale, se compara renta terenului dat cu exprimarea capitalului in bani, cu care ar trebui sa se cumpere hartii de valoare sau sa fie depusi in banca pentru a avea un venit egal sau mai mare ca renta terenului in cauza. Acest mod de exprimare se poate numi valoare relativa de vanzare-cumparare, nu valoare comparativa. Hotaratoare este renta uzuala, care se poate realiza printr-o exploatare obisnuita a solului. In acest caz vorbim de valoarea venala comuna, spre deosebire de cea speciala care se calculeaza din evidentele contabile ale exploatatiei¹.

Valoarea afectiva sau de amator se manifesta atunci cand in afara de renta hotarasc elemente subiective, ca placerea de a poseda pamant, atasamentul fata de locurile stramosesti, frumusetea lui sau a localitatii etc. Valoarea afectiva este astfel valoarea uzuala de vanzare-cumparare si joaca un rol important in tranzactiile funciare.

Metodele de estimare a valorii terenurilor agricole se pot clasifica dupa mai multe criterii, in functie de scopul urmarit si de elementele disponibile in momentul evaluarii. Astfel, se disting in primul rand: estimatia partiala si estimatia totala.

Dupa felul procedeului utilizat se disting doua metode: metoda directa si metoda indirecta.

Estimarea directa se poate realiza in urmatoarele moduri:

a) Dupa anumite tarife care sunt intocmite pe regiuni, mai ales de catre institutiile de credit ipotecar, pentru diferite feluri de utilizare si calitati ale terenurilor, pe baza unor evaluari anterioare si destul de numeroase.

Procedeul este simplu, expeditiv si putin costisitor, dar inexact, insa suficient pentru cazuri de imprumut pe ipoteca, deoarece valoarea astfel estimata se reduce cu 25 - 30 % pentru a avea o marja de siguranta, care se ia ca baza la fixarea imprumutului.

b) Dupa preturile curente din localitate, care intr-o stare mai dezvoltata a economiei nationale ajung a exprima valoarea de circulatie (in tranzactie), identica cu valoarea comuna.

c) Dupa arenda uzuala din localitate, deoarece arenda consta esentialmente din renta terenului. Dobanda si amortizarea capitalului fix sub forma de cladiri, si prin urmare arenda, reprezinta interesele capitalului funciar.

Estimatia indirecta se numeste astfel pentru ca prin ea se ajunge la calcularea venitului net (sau a profitului) indirect prin scaderea din veniturile brute a cheltuielilor de exploatare pe articole de calculatie. Daca in aceste cheltuieli sunt incluse si amortismentele la mijloacele fixe, rezultatul reprezinta tocmai interesele capitalului funciar. Rezulta astfel doua metode de determinare a valorii venale a terenurilor:

- Capitalizarea venitului net sau a profitului net

Potrivit acestei metode valoarea pamantului creste la culturile intensive dar cresc si cheltuielile de exploatare. In situatia cand proprietarul isi pune singur in valoare pamantul trebuie

1) V. Sima - Experienta nationala si internationala privind determinarea valorii pamantului. Teza de doctorat.1995 Bucuresti.

sa-si tina singur evidenta cheltuielilor, pentru a-si putea determina profitul brut.

- Capitalizarea rentei funciare

Pe plan mondial, renta funciara reprezinta 8 - 10 % din productia fizica (evaluata in functie de potentialul biologic al pamantului si nu productia efectiv obtinuta).

O metodologie mai sofisticata foloseste pentru determinarea pretului pamantului prin capitalizarea rentei funciare, Barry Falk.

6.6.1.1. Experienta S.U.A. in stabilirea valorii terenurilor agricole

Variatiile de preturi ale terenurilor agricole din SUA au atras atentia tuturor prin aprecierea exploziva din anii'70 si deprecierea rapida din anii'80. Au circulat numeroase explicatii pentru aceasta dinamica contradictorie a preturilor care a avut loc dupa o perioada extrem de lunga (aprox.50 ani) de relativa stabilitate a acestora. Explicatiile date se refereau succesiv asupra modificarii incasarilor (veniturilor) din agricultura (Alston si Burt, 1986), asupra considerentelor legate de preturile capitalurilor (Melichar, 1979), restrictiilor si deficientelor pietei de credit (Reinsel R.D. si Reinsel E.J., 1979, Shalit si Schmitz, 1982), anticiparilor bruste (Castle si Hoch, 1982), modificarilor de risc (Barry, 1980), veniturilor neagricole (Robinson, Lins si Von Kataraman, 1985) dar si asupra unor considerente de ordin macroeconomic sau asupra impactului determinat de oportunitatile de investitii in terenurile neagricole (Feldstein, 1980). In lucrarile lor acesti autori fie ca sustin aceste explicatii sau dimpotriva le resping.

Cercetarile fundamentale privind valoarea terenurilor agricole din SUA prezinta modelele istorice ale preturilor, veniturilor, rentelor/arendei, ratelor dobanzilor, finantarea si inflatia. Aceste modele sunt prezentate in fig. 6.1. pentru a usura abordarea euristica a diverselor explicatii propuse. Explicatia cu cea mai larga acceptare privind preturile terenurilor agricole se bazeaza pe veniturile si incasarile sau rentele anticipate. Deoarece veniturile anticipate nu sunt observabile este necesara o comparatie intuitiva intre preturile reale ale terenurilor agricole si veniturile reale curente. Studii recente (Alston si Burt, 1986) considera ca veniturile reprezinta explicatia majora pentru preturile terenurilor, explicand aceste preturi prin decalaje complicate repartizate pe venituri. Figura 6.1. A ilustreaza faptul ca valorile reale ale terenurilor nu sunt corelate pozitiv cu modificarile recente ale veniturilor, dupa cum ar fi necesar in schemele de anticipare. Tendintele majore ale veniturilor reale si preturile reale ale terenurilor se afla in opozitie dupa 1992.

Ratele rapide ale inflatiei sunt, de asemenea, utilizate in vederea explicarii partiale a cresterilor de preturi la terenurile agricole in anii' 70. Nu numai ca inflatia reduce rata de capitalizare a viitoarelor venituri, dar terenul serveste drept bariera impotriva inflatiei. Figura 6.1.B stabileste raportul dintre preturile reale ale terenului si rata inflatiei. Desi sunt mai putin oscilante decat rata inflatiei, preturile la terenuri urmeaza un mod similar, cu un scurt decalaj. Astfel explicarea inflatiei este satisfacatoare chiar daca mecanismul prin care inflatia afecteaza preturile terenului este departe de a fi clar.

Explicarea preturilor terenurilor prin credite flexibile in anii'70 si credite fixe in anii'80 se bazeaza pe cresterea maxima simultana, in anul 1981, a datoriilor pe proprietatea imobiliara a fermei si a preturilor terenului, stabilite pentru un acru de teren (fig.6.1. C). Totusi, problema este ca datoria pe proprietatea imobiliara a fermei, ca procent din valoarea terenului, a crescut constant, in vreme ce preturile terenurilor au ramas stabile (1960-1972). Pentru perioada 1972-1977 datoria scade, in vreme ce preturile terenurilor au crescut rapid, pentru ca in ultima perioada analizata (1981-1984) datoria imobiliara sa creasca, in vreme ce preturile terenurilor au inceput sa scada.

Considerand rata reala a dobanzii drept cost de oportunitate a capitalului si nu drept unitate de masurare a reducerii creditelor, costul de oportunitate al capitalului pare sa reprezinte o explicatie mult mai importanta a preturilor terenurilor decat disponibilitatea creditelor (fig.6.1.D). Deoarece datoria pe proprietatea imobiliara a fermei nu prezinta variatii clare ca raspuns la modificarile aparute, rata reala a dobanzii pe datorii, explicatia oferita prin costul de oportunitate este mai plauzibila.

Dupa trecerea in revista a datelor istorice, multi dintre factorii asupra carora s-au emis ipoteze conform carora ar putea afecta valoarea terenurilor agricole, par sa prezinte corelatii care sugereaza validitatea si reflecta rezultatele obtinute in studii care ofera o analiza individuala a fiecaruia.

In 1993, autorii americani Richard E. Just si John Miranovschi dezvolta un model teoretic structural al preturilor terenurilor agricole, publicat in "American Journal of Agricultural Economics" nr.1/ 1993.

Abordarea econometrica ad-hoc, traditionala, a analizelor empirice prezinta avantajul de a formula rezultate mai apropiate de datele observate, insa este supusa criticilor datorita rezultatelor eronate obtinute din corelatii false si a incapacitatii de a identifica forme traditionale adecvate. In mod specific, ea poate "identifica" numai cativa factori, astfel incat nu se obtin informatii despre interactiunea cu alte variabile. In mod alternativ analiza teoretica prezinta avantajul mentinerii de relatii posibile intre variabile, dar sufera din cauza necesitatii de a exista supozitii convingatoare, in vederea obtinerii de rezultate clare. Modelul structural al celor doi autori amintiti mai sus se bazeaza pe ambele abordari. Teoria economica este utilizata pentru a impune corelatii verosimile intre variabile, astfel incat identificarea econometrica sa fie posibila, cu mai multe variabile.

Simplificand extrem de mult explicatiile autorilor, acestia propun un model global al preturilor terenurilor, redus la ecuatia:

unde, dupa globalizare, variabilele indicatoare devin unitati participante la diverse regimuri funciare:

Y_v - proportia valorii actuale a pamantului atribuibila castigului de capital

Y_s - proportia pamantului arabil al fermelor respectand limitele economiei minime

Y_d - proportia valorii pamanturilor arabile finantate prin datorie

Desi formula (1) pare complicata, intuitia este simpla. In primul rand, daca se elimina din model toate complicatiile determinate de inflatie (f_t=1), impozite (t_{t t}=0), deficientele pietei de credit ( _{t t}), costurile de tranzactionare ( = 1) si diminuarea riscurilor ( = 0), atunci aceasta ecuatie devine ecuatia reductiva standard:

(2)

Pentru rezolvarea modelului din ecuatia (1) s-au utilizat datele privind raportul dintre sectiunea transversala si seria cronologica (raportul dintre datele inregistrate sincronic si diacronic), din perioada 1963-1986. Estimarile preliminare ale datelor inregistrate in aceasta perioada (cele de crestere a preturilor) au fost folosite pentru validarea modelului si au dus la anticipari exante, care corespund foarte bine datelor din perioada 1983-1986 (perioada descresterii preturilor, vezi fig. 6.2.). Anticiparea este aproape exanta a punctului maxim al preturilor, prezentate in fig. 6.2., este remarcabila daca se tine cont ca s-a estimat econometric un singur parametru. Aceste rezultate ofera un important sprijin empiric pentru structura modelului, data fiind adaptarea comparabila cu modelele econometrice ad-hoc.

Sunt de asemenea si autori americani care sugereaza faptul ca ar fi necesara o revizuire completa a modalitatii in care sunt modelate preturile terenurilor. O parte din aceasta revizuire ar putea implica introducerea unor variabile cum ar fi ratele dobanzilor, impozitele, diminuarea riscului in modelele simple de evaluare a bunurilor in general. Caracterul contradictoriu al preturilor terenurilor agricole, al rentelor funciare si al rentelor de capitalizare este demonstrat de Y. Stephen Clark, Murray Falton si John T. Scott, Jr (1993) intr-un articol cu acelasi titlu publicat de "American Journal of Agricultural Economic".

Acestia, plecand de la ecuatia de baza pentru preturile agricole, studiata de Melichar, Featherstone si Baker, Alston si Falk:

Vt = (3)

unde: Vt - reprezinta pretul terenului la momentul t

Rt - reprezinta venitul sau rentele din agricultura la momentul t

r-reprezinta rata dobanzilor

Et - reprezinta exponentul de anticipare, conditionat de informatiile

disponibile la momentul t

contesta ca modelul simplu al evaluarii bunurilor descris in ecuatia (3) reprezinta modelul adecvat pentru analiza preturilor terenurilor. Aceasta constatare sugereaza faptul ca ar fi necesara o revizuire a modalitatilor in care sunt modelate preturile terenurilor, reusind sa ridice mai multe intrebari, raspunzand in acelasi timp la foarte putine. Posibilitatea ca modelul simplu de evaluare a bunurilor sa nu fie valabil prezinta implicatii importante asupra strategiilor. Amintim aici aceasta contestare (cea a neconcordantei dintre seriile dinamice ale preturilor terenurilor si rentelor funciare) mai mult pentru caracterul sau unic in literatura de specialitate. Totusi concordanta dintre cele doua serii (preturile terenurilor si rentele funciare) a fost evidentiata de Falk B. (1991), in articolul "Formally Testing the Present Value Model at Farmland Price" din "American Journal of Agricultural Economic".

6.6.1.2. Experienta Frantei in stabilirea valorii terenurilor agricole

In Franta in fiecare an este efectuata de catre serviciile de Statistica agricola ale directiilor departamentale ale Ministerul Agriculturii si Padurilor o ancheta asupra valorii venale a terenurilor agricole, plecand de la rezultatele SAFER¹, completate de catre diversi experti locali (notar, experti funciari etc.).

Valoarea venala a terenurilor este determinata plecand de la preturile efective de pe piata practicate², daca modul de tranzactii inregistrate in cursul anului pot fi considerate reprezentative.

In cazurile in care piata nu este suficient de reprezentativa preturile indicate sunt rezultatul estimarilor. Pentru a obtine preturile medii departamentale, regionale si nationale, serviciile departamentale si Serviciul Central de Anchete si Studii Statistice efectueaza pentru terenurile arabile si pajistile naturale sinteze ale acestor date pe regiuni agricole. Metoda utilizata este o medie a dominantelor (pentru fiecare categorie de teren si in fiecare regiune agricola se stabilesc valorile dominante si valorile extreme: minime si maxime) pe regiuni agricole, ponderate prin suprafete de teren arabil si pajisti naturale a fiecarei regiuni.

In anul 1997 preturile terenurilor agricole au crescut pentru al treilea an consecutiv. Pretul mediu al celor doua categorii principale de terenuri agricole; a crescut de la 18.400 franci francezi la hectar in 1996 la 18.800 fr.f. in 1997.

1. SAFER - Societe Nationale d'Amenagement Foncier et d'Etablissement Rural

2. Pretul practicat este pretul de vanzare, fara taxe, cheltuieli pentru perfectarea actelor de proprietate nu sunt incluse. Totodata "aranjamentele pe sub masa "pentru. disimularea fiscala in principiu sunt incluse.

Pentru prima data dupa 1978, acest pret creste dupa corectia de inflatie masurata prin cresterea preturilor PIB, astfel pretul din 1997 este superior cu 0,6 % celui din 1996 in valoarea reala (vezi fig. 6.3.). Rezultatele pe ansamblul Frantei metropolitane sunt: 21.100 Franci pentru terenurile arabile si 14.600 Franci pentru pajistile naturale (vezi. fig.6.4.).

Prezentam in continuare si evolutia valorii venale a terenurilor agricole la nivelul Uniunii Europene - 15 (vezi tabelul 6.6.) in perioada 1993 - 1996. Se constata ca valoarea venala a terenurilor la nivelul Uniunii Europene are o variabilitate extrem de ridicata de la o tara la alta la aceeasi categorie de teren. Cea mai mica valoare la terenuri agricole se intalneste in Suedia (1362 ECU/ha) si cea mai mare in Luxemburg (44.531 ECU/ha). Pentru terenurile arabile cea mai mica valoare se intalneste in Franta (3188 ECU/ha) si cea mai mare in Olanda (20.787 ECU/ha). Datele din paranteza sunt din ultimul an analizat - 1996.

Valoarea venala a terenurilor agricole in U.E.

Tabelul 6.6.

Sursa: Donnes de base Eurostat

Bineinteles ca intereseaza mai mult metodologia de evaluare teoretica a preturilor terenurilor agricole in Franta, starea actuala de cunostinte in acest domeniu.

Modelele de evaluare a valorilor funciare agricole pleaca aproape intotdeauna de la formula de capitalizare a lui D. Ricardo:

Plecand de la simplitatea aparenta a acestei formule se pun probleme teoretice care alimenteaza cercetarile referitoare la pretul terenurilor agricole si piata funciara de aproape trei decenii.

Prima generatie de modele se formalizeaza echilibrului partial al pietelor funciare, exprimand o functie a ofertei si a cererii in modele de ecuatii simultane (Reynolds, Timmon D., 1969; Twenten, Martin, 1966; Herdt, Cochrane, 1966). Aceste modele dau rezultate putin satisfacatoare (Featherstone, Baker, 1987; Weisensel, Schoney, Von Kooten, 1988), fie pentru ca explica insuficient urcarea preturilor terenurilor in anii '70 (Pope, Kramer, Green, Gardner, 1979), fie pentru ca nu au trecut la exprimarea unei functii si a ofertei funciare satisfacatoare (Burt, 1986).

Atunci s-a produs o divergenta in istoria lucrarilor de cercetare asupra problemelor funciare, pornind de la repunerea acestora in discutie. Spre sfarsitul anilor '70, in Franta si in alte cateva tari, insasi radacina teoretica P = R/I a fost abandonata. J.L. Guigou (1982), in remarcabila antologie pe care a consacrat-o teoriilor rentei funciare exprima in mod direct: "determinantii corespunzatori pretului terenurilor si folosintei solurilor de cele mai multe ori sunt adevarate enigme pentru economisti. Pentru a iesi din acest impas, unde se pare ca au fost angajate teoriile rentei funciare, ni se pare oportun sa fim tentati de a reinnoi abordarea problemelor funciare.".

In lucrarile ulterioare si chiar mai recente, un loc decisiv il ocupa analizele anticipative si in special utilizarea modelelor autoregresive. Featherstone si Baker (1997) au elaborat un model mai complet, rationand asupra ecuatiilor simultane ale valorilor funciare, venitului si dobanzilor, in care fiecare dintre variabile este determinata prin anticipari referitoare la alte doua variabile in ecuatii autoregresive. Ipoteza anticiparilor rationale a fost testata fara rezultate foarte probatoare: (Lloyds, Rayner si Orme 1991), astfel ca Moore et Meyers (1986) concluzioneaza ca anticiparile adaptative sunt de prezent. In modelele cele mai recente este utilizata cointegrarea (Hallam, Machado, Rapsomanikis, 1992; Clark, Fulton si Scott, 1993).

Retinem ca utilizarea anticiparilor este decisiva pentru calitatea modelelor, alegerea anticiparilor adaptative convine de asemenea cel mai bine. Anumite dezvoltari teoretice (bulele speculative, volatilitatea valorilor funciare, diminuarea riscului, valoare-refugiu, inflatia si fiscalitatea etc.) si metodologice amelioreaza putin posibilitatea practica a rezultatelor, punand problema datelor statistice utilizate, care de cele mai multe ori lipsesc, in special pentru variabila care reprezinta renta funciara.

Jean Cavailhes si Stephanie Degoud (1995) propun patru tipuri de modele:

modelul indirect, plecand de la indicii preturilor;

modelul direct, plecand de la valoarea adaugata;

modelele de anticipari mioape si adaptative;

modelul cu anticipari prospective.

Fara sa mai prezentam ecuatiile celor patru modele, de altfel destul de complicate, prezentam rezultatele la nivel national in Franta . S-a plecat de la anchetele anuale referitoare la preturile terenurilor agricole, oferite de Serviciul central de studii economice si statistice al Ministerului Agriculturii (SCEFS) din perioada 1961-1993.

Rezultatele sunt prezentate sub forma grafica (fig. 6.5.). Preturile reale si cele calculate prin metoda anticiparilor adaptative sunt fara indoiala intr-un anumit grad de autocorelare. Trebuie de asemeni sa recunoastem existenta uneori a unor diferente mari intre variabilele reale si cele calculate.

Mai recent, Jean Cavailhes, Alban Richard si Nathalie Taverdet, analizand evolutia preturilor terenurilor in Franta au publicat articolul "De la rentele clasice la optiunile de renta" (Revue Economique, numero 4, juillet 1996). Acestia plecand de la modelarea clasica a relatiei preturile terenurilor - renta, propun modele adaptative si modele de preturi ale terenurilor cu valoare de optiune.

Rezultatele modelelor utilizate confirma o data in plus validitatea tehnicilor de capitalizare a rentelor pentru evaluarea preturilor terenurilor, dar pe baza rentelor viitoare anticipate, mai degraba decat pe baza celor actuale. Modelul anticiparilor adaptative este un instrument relativ fiabil pentru estimarea expost a influentelor diverselor variabile explicative. In previziune, aceasta este mai putin adevarata atunci cand anticiparile sunt noi si in masura sa influenteze notabil preturile. Este mai util atunci sa se calculeze modificarea preturilor care implica aceste abateri ale rentelor actualizate, cu ajutorul modelelor cu valoare de optiune. Valoarea de optiune este legata de o utilizare alternativa ce defineste un pret - plafon. Simularile au relevat ca valoarea acestei optiuni poate sa reprezinte o parte notabila a pretului terenurilor.

6.6.2. Experienta nationala in problematica determinarii

valorii pamantului

In tara noastra o atentie deosebita s-a acordat evaluarii pamantului legata in principal de preocuparile pentru estimarea avutiei nationale. In acest scop au fost folosite metodele specifice tarilor din vestul Europei, directe si indirecte, cat si combinarea acestora, in functie de elementele de care s-a dispus la momentul respectiv.

Dintre principalele lucrari privind evaluarea pamantului ca avutie nationala putem enumera: 'Problemele noastre social-agrare' de Mihai Serban, 1914; 'Avutia nationala a Romaniei' de I.N.Angelescu, 1915; 'La richese de la Roumanie' de N. Xenopol, 1916 etc.

De asemenea au fost realizate o serie de lucrari in care s-au studiat preturile practicate si tendintele existente pe piata funciara din Romania. Dintre acestea amintim lucrarea lui Horia Lupu 'Cercetari asupra pretului si rentei pamantului in Romania' (1933) lucrare care face cunoscute rezultatele si concluziile anchetei asupra preturilor terenurilor arabile, fanetelor, pasunilor, livezilor, viilor, padurilor si terenurilor de balta, realizata in toamna anului 1929 in 8000 comune.

In aceasta lucrare s-a cautat sa se obtina date nu numai asupra preturilor maxime si minime de vanzare-cumparare ale diferitelor categorii de terenuri, dar si asupra preturilor de arendare (de asemenea maxime si minime) din fiecare comuna, pentru a stabili bonificarea capitalului teren, adica renta solului.

O alta lucrare demna de remarcat este cea a lui Popovici Lupa, din 1926, 'Metode de estimatiune a capitalului funciar in agricultura', editata sub auspiciile Ministerului Agriculturii si Domeniilor. In aceasta lucrare autorul a prezentat principalele metode posibile de utilizat si metodologia de evaluare a terenurilor agricole, viilor, pomilor si a altor suprafete de terenuri.

Estimatii mai sistematice s-au facut la mosiile oferite casei rurale, de la 1908 pana la 1916 de catre agronomi si experti in frunte cu Maximilian Popovici. S-au evaluat astfel peste 100 de mosii din diferite judete ale tarii, dar mai cu seama din Moldova. Baza estimatiei a format-o in toate cazurile descrierea amanuntita a mosiei si clasificarea terenurilor; de cele mai multe ori nu s-au facut calcule numai asupra productiei brute si a produsului net, ci estimatorul, tinand seama de evaluarile existente (fisc, credit), de tarifele regionale, de imprejurarile economice si sociale si de preturile de vanzare - cumparare din regiune a evaluat si cladirile si diferitele calitati de terenuri pentru a ajunge prin adunare la o valoare globala, care ar fi putut fi considerata drept valoare comuna de circulatie.

Dupa instaurarea regimului comunist, preocuparile economistilor romani in evaluarea pretului terenurilor agricole s-au inscris pe linia teoretica existenta in tarile socialiste.

Economistii planului preocupati de aceasta problema au organizat trei simpozioane internationale pe tema: 'Aprecierea economica a terenurilor agricole'. Doua dintre acestea au fost gazduite de Romania (Timisoara 1967 si Iasi - 1971). Sintezele acestor simpozioane internationale au fost publicate prin intermediul Institutului de Economie Agrara din Bucuresti de catre Centrul de documentare agricola din cadrul A.S.A.S.

Principalele lucrari realizate in aceasta perioada sunt: 'Aprecierea economica a terenurilor agricole', Hartia S., Editura Agrosilvica, 1966; 'Valoarea terenurilor agricole', Hartia S., Centrul de informare si documentare agricola si silvica Bucuresti, 1971; 'Economie funciara', Hartia S. si Bold I., Editura Ceres, 1989; 'Evaluarea economica a terenurilor agricole :, Rauta C., "Tratat de economie contemporana, vol. II, cartea I, Editura politica, 1987"; 'Aspecte actuale ale rentei funciare' Malinschi V., Editura Academiei Romane, 1970.

Incepand cu anul 1990 Romania a intrat intr-un proces de tranzitie la economia de piata, abandonand filozofia marxist-leninista precum si economia centralizat-planificata. Astfel, au fost abandonate principiile comuniste privind valoarea pamantului si pozitia acestuia ca obiect al vanzarii-cumpararii.

Pe aceasta linie au fost realizate in anul 1990 de catre un colectiv al Institutului de Economie Agrara din cadrul A.S.A.S., condus de Hartia S., studii privind valoarea pamantului in conditiile tranzitiei la economia de piata.

Sinteza acestor studii a fost publicata de catre Hartia S. in lucrarea 'Valoarea pamantului utilizat in agricultura sau scos din circuitul agricol', Ex terra aurum nr. 215/1990.

Metodologia de evaluare a valorii pamantului ca element al avutiei nationale sau chiar ca obiect al schimbului, elaborata de colectivul de cercetatori se bazeaza pe determinarea venitului net multiplicat ce se poate realiza pe diferite tipuri de terenuri, in raport cu categoria de folosinta si gradul de fertilitate, nivelul randamentului la hectar posibil de realizat, amplasarea terenului, structura optima a culturilor etc.

Formula de calcul propusa de Institutul de Economie Agrara - ASAS, pentru evaluarea pamantului ca avutie nationala (Ep) este urmatoarea:

Ep = (Vsm + Vsv + Vsi + Vsc + Vse + Vp) . Kj . P . A] . R

in care:

Ep - valoarea pamantului ca parte componenta a avutiei nationale;

Vsm - venitul net realizat de stat prin vanzarea catre agricultura a mijloacelor de productie ;

Vsv - venitul net realizat de stat din vanzarea produselor agricole ca diferenta intre pretul de cumparare si de vanzare a produselor agroalimentare;

Vsi - impozitul direct pe pamant, impozitul pe salarii si CAS;

Vsc - rabatul comercial si venitul realizat din industria hoteliera, restaurante si turism;

Vse - venitul net realizat din exportul produselor agricole;

Vp - venitul net realizat de producatorii agricoli;

Kj - coeficientul de corectie ce reprezinta venitul suplimentar net realizat prin imbunatatirea calitatii pamantului, adica efectul economic al investitiilor suplimentare care duc la ridicarea nivelului de fertilitate al acestuia;

P - coeficientul de crestere a preturilor industriale sau agricole la ridicarea sau scaderea venitului net din agricultura;

A - asezarea terenului fata de centrele de desfacere;

R - rata venitului net multiplicat care a fost luat in considerare pe o perioada de 26-32 ani, in raport cu varsta medie a unei generatii, posibilitatea maxima de prognoza a evolutiei unui fenomen, dobanda de 5 % care se realizeaza atunci cand veniturile sunt depuse la CEC sau cota medie de amortizare a mijloacelor fixe din agricultura etc.

In afara de acesti coeficienti ar mai trebui sa se introduca si unele corectii privind functia ecologica pe care o are agricultura. Desigur aceasta este foarte greu de apreciat si deocamdata nu este aproape de loc studiat si luat in considerare, dar odata cu agravarea unor dezechilibre ecologice, ca urmare a dezvoltarii activitatilor poluante, dezvoltarea nivelului de trai etc. si aceste aspecte vor trebui sa se ia in consideratie sub o anumita forma.

6.6.3. Renta funciara si arenda

In domeniul rentei funciare, stiinta economica trebuie sa raspunda unor intrebari esentiale: care sunt regulile ce guverneaza alocarea pamantului intre diferitii agenti economici utilizatori; care este rolul pretului pamantului in competitia pentru ocuparea terenului; ce legi economice coordoneaza repartizarea surplusului intre profit, salariu, dobanda, renta; ce factori conduc la aparitia diferitelor forme de renta. La aceste intrebari economia este cea care are mijloace de analiza pertinenta a funciarului numai ca limitele ei in explicarea problematicii complexe a acestui domeniu devin din ce in ce mai evidente, ceea ce a condus cum era si firesc la cautarea de noi solutii, noi modalitati de abordare, asociind economia cu alte stiinte umaniste la studiul rentei funciare si a funciarului in general.

Problematica rentei funciare are o importanta actuala deosebita in tara noastra, urmare a incercarilor de revenire la economia de piata, cu componenta ei esentiala - proprietatea privata asupra pamantului. Intalnim la tot pasul probleme funciare: in demararea unei afaceri, in momentele cele mai importante ale vietii (care roman nu viseaza sa-si construiasca o casa ), in conflictele dintre persoane, institutii si localitati, in proiectele de urbanism si arhitectura. A reaparut astfel interesul pentru pamant in Romania. Comportamentul economic al detinatorului si utilizatorilor imbraca forme specifice, renta funciara se manifesta. Reapare astfel interesul economic pentru pamantul ca rezultat firesc al venitului dat de acesta, deci de renta funciara.

Problemele continutului formelor si calculul rentei in viata economica se afla de mai bine de doua secole in atentia majoritatii scolilor, doctrinelor si curentelor de gandire economica. Acest concept exista inca de la societatea medievala si pana la cea contemporana, avand o ampla utilizare precum si diferite semnificatii: renta in inteles uzual nu este altceva decat un venit fara munca, renta in economia clasica reprezinta venitul ce revine proprietarului funciar iar in sens modern, contemporan, renta reprezinta venitul ce revine posesorului oricarui factor de productie a carui oferta este limitata (rigida) sau inelastica. (V.Sima,1993)

Primele abordari cu privire la natura rentei apartin economistului englez William Petty care in lucrarea 'Tratat asupra impozitelor si taxelor' (1662) arata ca renta este surplusul obtinut de pe un teren dupa ce s-au scazut cheltuielile cu exploatarea lui si intretinerea lucratorului agricol.

Pentru prima oara el defineste o "renta naturala" reprezentand surplusul productiei pentru consum rezultat in urma exploatarii pamantului de catre cultivator dar care ii revine proprietarului funciar in virtutea dreptului sau de proprietate. Alaturi de renta naturala, prin renta ordinara el desemneaza media de ansamblu a rentelor naturale pe o perioada de sapte ani (un ciclu agricol). Definitia rentei ca surplus rezidual va fi preluata de toti economistii pana la Jean - Baptiste Say.

Un loc important in teoria rentei il detine scoala fiziocrata prin reprezentantul sau Francois Quesnay care considera ca renta isi datoreaza existenta fortelor naturii, agricultura fiind singura ramura in care, cu aportul naturii, bogatia creata poate sa o intreaca pe cea consumata.

Introducand pamantul, sursa universala de bogatie, conceptia economica fiziocrata este restrictiva, in sensul ca productia agricola este considerata ca singura productie de marfuri. Meritul sau deosebit consta in introducerea pentru prima data in gandirea economica a notiunii de clase sociale, fixand astfel locul individului in societate in raport cu pozitia lui fata de sursa universala de bogatie, pamantul. Pentru el proprietatea privata asupra pamantului este conforma cu Ordinea naturala a lucrurilor.

Scoala clasica reuseste pentru prima data sa furnizeze un ansamblu de cunostinte sistematizate sub forma unor teorii economice bine conturate fiind unul din varfurile gandirii economice in domeniul rentei funciare. Trei dintre autorii clasici contribuie la constituirea economiei clasice si la formularea unei adevarate teorii a rentei funciare (Smith, Malthus si mai ales Ricardo).

Adam Smith , in lucrarea sa: "Avutia natiunilor" se distanteaza de curentul fiziocrat, recunoscand aportul naturii la formarea rentei, sesizand specificul legaturii ei cu pretul. In acest sens sublinia ca 'renta intra in alcatuirea pretului marfii in alt mod decat salariul si profitul. Salariul si profitul mai mare sau mai mic sunt cauzele pretului, mare sau mic, pe cand renta mare sau mica - efectul acestui pret".

David Ricardo (1772-1823) a avut un aport hotarator in fundamentarea teoriei rentei funciare. De la Ricardo gandirea economica mosteneste cea mai profunda, complexa si riguroasa analiza a rentei. Acesta sustine ca formarea rentei funciare are la baza fertilitatea inegala a terenurilor agricole.

Intrucat cererea de produse agricole este in crestere, iar productia obtinuta pe terenurile fertile este insuficienta pentru acoperirea ei, produsul se vinde la pretul produsului mai scump, obtinut in conditii mai putin favorabile, renta fiind in conceptia sa o parte din produsul pamantului, care se plateste proprietarului funciar pentru folosirea fortelor originare si indestructibile ale pamantului.

Chiar si in zilele noastre teoria ricardiana a rentei constituie principalul punct de referinta in domeniu deoarece practic de la Ricardo incoace gandirea economica nu a mai realizat o sinteza de asemenea amploare a ideilor, ba din contra s-a produs o pulverizare a teoriei in cele mai diverse domenii.

Teoria ricardiana a rentei este o admirabila sinteza prin faptul ca ia in considerare contributiile remarcabile ale predecesorilor sai pe care le imbogateste prin idei originale stiintific fundamentate. Ricardo si mai apoi Marx integreaza teoria rentei funciare intr-un cadru analitic propriu, bazat pe conceptele si metodele de analiza ale stiintei economice devenita de acum autonoma.

In "Principiile de Economie" (1817) renta funciara este definita ca "aceea parte a produsului solului pe care o platim pentru a avea dreptul de a exploata facultatile productive, originale si neperisabile ale solului". Renta este astfel definita ca un pret al dreptului de folosire a solului. Gandirea lui Ricardo in domeniu se distanteaza pentru prima oara de teoria fiziocrata. Produsele agricole sunt marfuri, rezultate ale activitatii umane si nicidecum un dar al naturii, iar valoarea acestor marfuri este data de munca individuala incorporata in ele. Fundamentele teoriei rentei diferentiale asa cum au fost ele definite de Ricardo isi mentin viabilitatea si constituie fundamentul explicatiei rentei diferentiale, indiferent in ce sector apare aceasta. Ricardo identifica patru cauze ale aparitiei rentei diferentiate, dar se limiteaza la descrierea a doua tipuri de renta: renta intensiva si cea extensiva.

Renta intensiva este rezultatul investirii simultane a unor cantitati egale de capital pe acelasi teren. Datorita randamentelor descrescatoare primele transe de capital vor da nastere unei rente diferentiale, in timp ce transele urmatoare vor produce din ce in ce mai putin renta. Renta extensiva este rezultatul investirii de transe egale de capital pe terenuri de fertilitate diferita. Pe terenurile fertile va apare in mod firesc o renta diferentiala.

Marx consacra o importanta parte a operei sale (Capitalul, Volumul III, tomul III) analizei rentei funciare. Punctul de plecare il constituie teoria ricardiana a rentei diferentiale ce se pastreaza aproape intacta in analiza sa. Principalele caracteristici definitorii pentru renta diferentiala sunt: renta diferentiala nu se repercuteaza asupra preturilor produselor agricole; este prelevata asupra plusvalorii; ea opune pe proprietar fermierului. Nivelul rentei diferentiale este determinat prin calcul marginal, fiind astfel in contradictie cu teoria valorii munca dezvoltata de el.

El defineste renta ca fiind o parte a plusvalorii, adica este plusprofitul din sectorul agricol si din domeniul locativ. In analiza sa pamantul este o resursa naturala ce nu are valoare. Insusirea in mod "injust" in regim privat a pamantului are doua consecinte directe: pe de o parte constituie o limitare a liberului acces la o conditie naturala de productie, pamantul, generand conflicte sociale; iar pe de alta parte constituie instrumentul de captare a unei fractiuni din munca sociala - plusprofitul agricol - convertind-o in renta funciara.

Contributia originala a lui Marx la dezvoltarea teoriei rentei consta in introducerea conceptului de renta absoluta alaturi de renta diferentiala si definirea unei rente de monopol. De asemenea el consacra o insemnata parte din analiza sa pretului pamantului, considerat ca fiind capitalizarea rentelor anuale actualizate. Renta absoluta o defineste ca fiind plusvaloarea incasata de pe cele mai proaste terenuri. Aparitia sa este explicata printr-o cauza si o conditie. Cauza o constituie egalizarea ratei profitului intre sectoarele economice si definirea unui pret de productie in jurul caruia va fluctua pretul pietei, conditia fiind aceea potrivit careia compozitia organica a capitalului in sectorul economic in care poate aparea o renta absoluta trebuie sa fie inferioara compozitiei organice a capitalului din alte sectoare economice. Caracteristicile rentei absolute constau in I) influenta ei asupra pretului produselor agricole, ca un element constitutiv al acestora; II) valoarea produselor agricole, care este in mod constant superioara pretului de productie. Pornind de la aceste elemente renta funciara pentru o anumita suprafata este formata din renta diferentiala I si II plus renta absoluta aferenta (R=RD_I + RD_II + RA).

Printre autorii ce au dezvoltat teorii noi ignorand total teoria ricardiano-marxista s-a aflat un grup de economisti de filiatiune germana (Von Tunnen, A. Losch, E.S. Dunn, W. Allonso) ce au pus bazele teoriei economiei spatiale. Reprezentantul cel mai de seama al scolii este Von Tunnen, creatorul teoriei rentei de pozitie. Din punct de vedere al noutatii si originalitatii rationamentelor teoria lui Von Tunnen este considerata ca si cea a lui Ricardo un varf al gandirii economice.

Curentul ce a aparut si s-a dezvoltat ca o reactie la teoria ricardo-marxista este cel neoclasic, care formuleaza si dezvolta rationamente cu totul noi in domeniul funciar.

Epoca contemporana insa se caracterizeaza printr-un interes crescut fata de problematica funciara si printr-o revenire la traditia ricardiana, dar si printr-o dispersare a rationamentelor clasice. In timp ce unii economisti au incercat sa utilizeze rationamentele ricardiene in alte domenii economice decat agricultura dezvoltand noi concepte, altii au incercat sa le adapteze unei analize generalizate de formare a rentei intr-un cadru generalizat al productiei de marfuri.

Cei mai de seama exponenti ai scolii marginaliste (J.B. Say, K. Menger, L. Walras , J.B. Clark) au avut intre preocuparile lor analiza rentei. La modul general neoclasicii au negat orice specificitate a pamantului si a problemelor funciare, renta nefiind altceva decat o manifestare a unui fenomen economic general.

J.B. Say marcheaza tranzitia de la teoria clasica la cea neoclasica a rentei funciare. El stabileste fundamentele principale ale teoriei neo-clasice analizand rolul valorii utilizate, cel al marfurilor si al pretului. J.B. Say defineste renta ca un raport (produs net/pret de cumparare) analog ratei rentabilitatii. Ca mijloc de productie insa pamantul furnizeaza un profit funciar. Distinctia considerata de Say dintre renta si profitul funciar permite in planul teoretic disocierea venitului solului in doua componente distincte: pe de o parte renta care apare ca rata dobanzii capitalului funciar, iar pe de alta parte venitul utilizarii pamantului, analizat ca un profit.

Walras defineste renta pamantului ca fiind produsul net al pamantului sau acea parte a produsului total care, dupa ce s-au scazut cheltuielile de productie, ramane libera si constituie un venit. Ea este o variabila endogena sistemului economic, fiind determinata pe baza echilibrului general ca toate preturile si toate veniturile. Pentru prima oara in evolutia rentei Walras ataca virulent definirea rentei ca surplus sau excedent, pentru el neexistand surplus ci numai venituri. Odata cu el ramane deschisa una din chestiunile esentiale privitoare la renta si anume: este renta un venit normal al unui factor de productie sau aceasta trebuie sa fie considerata ca un surplus rezidual rezultat al evolutiei pietei si in mod ne-economic determinat. Desi in primele sale lucrari el considera ca proprietatea privata asupra pamantului justifica apropierea rentei funciare, el va reveni asupra acestei idei considerand ca proprietatea terenurilor trebuie transferata integral statului din ratiuni de eficacitate economica si justitie sociala. In opera sa teoria valorii si cea a rentei raman indisolubil legate, renta reprezentand o forma specifica a valorii.

Principalul reprezentant al marginalismului pe continentul american, John Bates Clark s-a preocupat mai ales de problema repartitiei bogatiei. In cartea sa "Repartitia bogatiei" aparuta in 1899 el demonstreaza ca renta, care este venitul pamantului, nu reprezinta decat o consecinta normala a legii valorii. In felul acesta el se ridica impotriva teoriei dominante a epocii, teoria ricardiana, conform careia renta are un caracter diferential rezidual diferit de salariu si profit. In teoria sa nu exista diferente in determinarea acestor trei categorii de venituri. Printr-o serie de reprezentari grafice intr-o optica circulara el demonstreaza ca toate cele trei categorii de venituri ale factorilor sunt de aceeasi natura si sunt determinate in acelasi fel. In aceasta perspectiva nu exista o singura renta funciara ci rente pentru toti factorii de productie; renta nu mai este exclusiv funciara ci, tinand cont de legea randamentelor descrescatoare si de remunerarea factorilor in raport de productivitatea lor marginala, se pot considera rente pentru munca si pentru capital. In consecinta orice factor de productie remunerat pe baza productivitatii marginale degaja o renta diferentiala. In felul acesta pentru prima oara renta nu mai este specifica funciarului, ci devine un concept economic general.

Problemele referitoare la natura si formele rentei funciare au fost prezente si in gandirea economica romaneasca inca din secolul trecut.

In buna traditie a marilor ganditori si creatori ai teoriilor economice trei dintre cei mai reputati economisti romani au avut ca subiect privilegiat de reflectie problematica funciara si a rentei. Ion Ionescu de la Brad (1818-1891) se apropie prin abordarile sale de gandirea lui A. Smith considerand ca renta provine nu numai din fecunditatea pamantului ci si din truda omului. "Renta pamantului este partea aceea din productia pamantului ce ramane dupa ce s-au scos toate cheltuielile ce s-au facut pentru a dobandi". El deosebeste pretul real, determinat de cheltuielile de productie si pretul curent, care depinde de "cautarea lucrurilor" intuind astfel rolul cererii si al ofertei in formarea preturilor.

Stefan Zeletin (1925) in perioada interbelica, preocupat de analiza claselor politice in special a burgheziei romane, stabileste o corelatie directa intre cererea de produse agricole si marimea rentei funciare.

Adept al lui Ricardo, V. Madgearu (1944) acorda un loc privilegiat rentei in opera sa. El recunoaste legea fertilitatii descrescande a solului si considera ca "renta este intotdeauna un extraprofit conditionat de faptul ca unul dintre factorii de productiune are un anumit avantaj si se afla in posesiunea exclusiva a cuiva".

Contributii semnificative la explicarea rentei funciare le aduce reputatul profesor Virgil Madgearu, care aprecia ca renta diferentiala este o categorie economica mai generala, care isi datoreste existenta legii fertilitatii descrescande a solului. El considera renta ca pe un extraprofit conditionat de faptul ca unul dintre factorii de productie are un avantaj de a se afla in posesiunea cuiva.

Renta funciara isi are originea in raritatea pamanturilor fertile si insuficienta ofertei de produse agricole de a satisface cererea in crestere. Oferta inelastica ridica pretul produselor agricole la un nivel care asigura ca toate categoriile de teren luate in cultura (indiferent de calitatile lor) sa furnizeze detinatorilor lor renta.

Luarea in cultura a terenurilor cu fertilitate mai scazuta pentru a satisface cererea de produse alimentare determina obtinerea unor randamente mai reduse, la un consum egal de factori, comparativ cu terenurile bune.

Drept urmare, investitiile de munca si de capital sporesc, dar randamentele nu cresc in aceeasi masura, dimpotriva au tendinta sa scada.

Aceasta relatie specifica dintre rezultate si efort se reflecta in legea fertilitatii neproportionale. Aceasta lege arata ca randamentele neproportionale sunt datorate faptului ca alocarile suplimentare de factori pe aceeasi suprafata de teren se regasesc cu o parte aplicata tot mai mica in randamentele obtinute. Actiunea acestei legi are ca efect tendinta de restrangere a ofertei de produse agricole, comparativ cu cererea crescanda, datorata sporirii populatiei si a veniturilor acesteia.

Marirea cererii atrage dupa sine o ridicare a pretului de vanzare, care nu poate fi modificat in sensul scaderii printr-o sporire a ofertei totale la principalele produse agricole, intrucat terenurile apte pentru cultura, indeosebi cele fertile, sunt limitate.

Pretul ridicat al produsului agricol asigura realizarea unui excedent de venit peste profitul normal, care revine proprietarului terenului sub forma rentei funciare.

Teoria clasica a rentei funciare, care considera ca veniturile rentiere in agricultura sunt o consecinta a pretului agricol este valabila si in tarile dezvoltate (unde cererea de produse agricole este satisfacuta) deoarece se realizeaza pe fondul confruntarii ofertei, crescande pe termen lung si fluctuanta pe termen scurt, cu cererea inelastica. Pentru protejarea veniturilor producatorilor agricoli din tarile dezvoltate statul practica un sistem de preturi si o politica prin care preia surplusul de produse agricole in anii cu abundenta (creand penurie artificiala) si elibereaza stocurile in anii nefavorabili agriculturii. In felul acesta se obtin pe termen lung de catre producatorii agricoli profituri normale, iar de catre proprietarii funciari renta.

Prin urmare, asa cum s-a specificat, in agricultura se formeaza mai multe tipuri de renta: renta absoluta, renta diferentiala, renta de monopol si renta de pozitie.

Renta absoluta este cea incasata de toti proprietarii funciari indiferent de calitatea terenului pe care-l detin:

Ra = Pv - (Cp + Pn)

unde: Ra este renta absoluta

Cp - costul de productie

Pn - profitul normal

Renta diferentiala provine din diferenta de fertilitate dintre terenuri, fiind numita si renta de fertilitate sau renta diferentiala I. Ea este rezultatul cheltuielilor mai reduse cu care se obtin produsele pe terenurile fertile, in conditiile cand pretul de vanzare este determinat de cheltuielile produsului mai scump realizat pe terenurile mai slabe. Acest tip de renta este caracteristic agriculturii extensive. Intr-o agricultura intensiva se formeaza si renta diferentiala II, ca diferenta intre randamentul a doua sau mai multe investitii succesive de capital si de munca pe aceeasi suprafata sau pe suprafete diferite.

Renta de monopol este supraprofitul realizat de posesorul unor suprafete de teren cu insusiri speciale care produc in cantitati reduse produse cu calitati deosebite. Vanzarea acestor produse la preturi de monopol permite obtinerea unui excedent peste profitul normal ce revine proprietarului funciar.

Marimea si stabilitatea ei depinde de puterea de cumparare a consumatorilor si de decalajul dintre cerere si oferta (inelastica). Elementele de monopol concretizate intr-o oferta inelastica pot fi create pe cai artificiale (economice sau extraeconomice) cu scopul de a mentine pretul de vanzare ridicat.

Renta de pozitie rezulta din diferentele determinate de distantele fata de centrele de aprovizionare si desfacere (preorasenesti) sau fata de caile de comunicatie.

In Romania, asa cum s-a aratat, proprietatea privata asupra pamantului cuprinde 78,9 % din suprafata cultivata.

Conform estimarilor, aceasta suprafata este detinuta de peste 6,2 milioane proprietari, din care aproape jumatate nu sunt agricultori.

In aceste conditii exploatarea pamantului se realizeaza in regie proprie sau in arenda. Arenda pe care o va plati arendasul va fi in functie directa de renta absoluta si de renta diferentiala I, iar cuantumul sau se va stabili pe piata arendei, fiind influentat de legea cererii si a ofertei de pamant, diferentiat in timp si spatiu.

Este fara indoiala ca in stabilirea arendei trebuie sa se porneasca de la renta absoluta ca rezultat al monopolului proprietatii private asupra pamantului si care probabil va fi aproximativ aceeasi pe hectar, la care se va adauga renta diferentiala I, care este insa diferita de la un teren la altul in raport de puterea sa productiva, de fertilitatea naturala, dar si de cea artificiala, adaugata an de an cu fiecare nou proces de productie .

Arenda in bani reprezinta suma pe care arendasul o plateste proprietarului pentru dreptul de a folosi o anumita suprafata de teren pe o perioada determinata de timp. Ea are un continut complex. Principala componenta a arendei o formeaza renta funciara. Alte componente pot fi : amortismentul pentru investitiile facute in diverse lucrari legate de teren si dobanda la capitalul investit.

In practica este dificil de delimitat componentele arendei. Marimea arendei este in ultima faza rezultatul confruntarii dintre proprietari si arendasi. Arendasul nu va plati mai mult pentru un hectar de teren arabil decat poate castiga din cultivarea acestuia cu cea mai buna cultura. La randul sau proprietarul va arenda un hectar de pamant unui fermier numai daca este sigur ca nu poate obtine un pret mai bun de la alt utilizator al terenului respectiv. El va incerca intotdeauna sa obtina un maximum de avantaj net din arendarea terenului. La fixarea conditiilor de arendare, proprietarul pamantului cauta sa nu lase arendasului o parte mai mare din productie decat atat cat este suficient ca acesta din urma sa-si mentina capitalul cu care isi procura samanta, plateste munca, isi cumpara si intretine vitele de munca si uneltele agricole, plus profitul obisnuit al capitalului din regiune, iar cand se reinnoieste arendarea, proprietarul pamantului cere de obicei aceeasi sporire a arendei ca si cum ameliorarile ar fi fost facute toate cu capitalul sau propriu ( A. Smith). O asemenea situatie duce la concluzia formulata cu mult timp in urma, potrivit careia proprietarul funciar se considera proprietar al intregii munci acumulate, cheltuite in decurs de secole pentru a aduce pamantul la nivelul de productivitate pe care il are in prezent (Th. Hopkins).

Deosebirile de interese dintre proprietarii funciari si arendasi au fost observate si analizate si de o serie de reprezentanti ai stiintei romanesti (Ion Ionescu de la Brad, Gheorghe Ionescu-Sisesti si altii).

In legislatia referitoare la arendare reglementarile privind stabilirea arendei difera de la o tara la alta. In unele tari partile contractante sunt libere sa stabileasca arenda, in altele, legislatia prevede niveluri minime si maxime intre care trebuie sa se inscrie tranzactiile.

In tara noastra legea arendei (Legea nr. 16/1994) prevede ca plata arendei se poate face in natura, in bani sau in natura si bani, potrivit intelegerii partilor contractante. Elementele in functie de care se stabileste arenda pentru fiecare categorie de folosinta sunt: suprafata, potentialul de productie , structura parcelara, relieful si gradul de accesibilitate a mecanizarii, posibilitatile de acces, distanta fata de centrul administrativ, amenajarile de imbunatatiri funciare, tipul plantatiilor pomiviticole etc.

Ministerul Agriculturii si Alimentatiei a stabilit prin Ordinul nr. 26/1994 - normele metodologice orientative de calcul a arendei.

Arenda in natura se exprima intr-o cantitate determinata de produse agricole alese in functie de specificul activitatii agricole si specificul zonei respective; arenda in bani consta din echivalentul in lei al arendei in natura la preturile practicate pe piata libera locala, de la data platii. Metodologia de calcul a arendei are la baza capacitatea de productie a terenului sau a parcelelor componente, stabilita in urma studiilor de bonitare de catre specialistii din oficiile judetene pentru studii pedologice si agrochimice. Metodologia astfel stabilita reprezinta un instrument necesar pentru a avea o imagine generala asupra marimii arendei. Ea face insa abstractie de unele aspecte economice si sociale cum ar fi costul de productie si venitul realizabil de pe suprafata arendata, suprafetele disponibile pentru arendare, densitatea populatiei in diferite zone etc.

Exista o stransa legatura intre arenda si pretul pamantului intrucat ambele categorii valorice exprima o serie de factori comuni, iar una din metodele principale de determinare a pretului pamantului o constituie capitalizarea arendei. Considerand rata de capitalizare neschimbata, arenda si pretul pamantului evolueaza pe termen lung in acelasi sens, acesta fiind de crestere in termeni reali. Datele statistice dintr-o serie de tari releva insa o sporire mai lenta a arendei si deci o reducere a ponderii acesteia in pretul pamantului. Aceasta tendinta se datoreaza cresterii contributiei factorului capital, in obtinerea venitului agricol in raport cu factorul pamant, odata cu progresul stiintelor agricole si cu aplicarea in productie a rezultatelor acestora.

6.6.4. Pretul pamantului

Explicarea pretului pamantului constituie subiect de disensiuni intre economisti in raport cu apartenenta lor la un curent de gandire sau altul. In mod obisnuit orice economist retine ca explicatie a pretului unui lucru ajustarea dintre cerere si oferta, facand trimitere la o valoare de referinta (valoarea utilitate sau valoarea munca). In materie de funciar insa ei dispun de un insemnat numar de teorii pentru a explica valoarea venala sau pretul pamantului.

1) Pentru clasici, pretul pamantului este egal cu suma actualizata a rentelor funciare anuale. Definirea si masurarea rentelor funciare anuale insa difera de la un autor la altul. O anumita acuratete exista in acest mod de abordare a pretului pamantului dat de faptul ca un anumit paralelism se observa intre evolutia preturilor produselor agricole si valoarea venala a terenurilor agricole.

2) Neo-clasicii considera pretul pamantului ca fiind pretul de echilibru dintre cerere si oferta, P = f(C,O). Cererea este data de proportia de combinare a factorilor (gradul de intensificare al productiei) si de productivitatea marginala rezultata din substituirea pamantului de un alt factor. Facand referire expresa la agricultura exista doua posibilitati pentru cresterea productiei: I) intensificarea productiei pe aceeasi suprafata; II) marirea suprafetei agricole. Asa cum se poate vedea cererea de pamant pentru o destinatie (agricola sau neagricola) este data de gradul de intensificare al productiei si de venitul marginal rezultat din substitutia factorilor.

Oferta este evident rigida si poate proveni pentru agricultura din excedentul rezultat din ajustarea combinarii factorilor, de la proprietarii neexploatanti, din succesiunea dreptului de proprietate. Se poate afirma la modul general ca oferta de pamant este independenta de pret. In fata unei oferte rigide cererea este cea care regleaza in mod esential pretul pamantului. Deci rationamentul in termenii echilibrului general dezvoltat de neo-clasici poate fi considerat o constructie teoretica inselatoare.

In practica valoarea terenurilor reprezinta un barometru extrem de sensibil ale carui variatii sunt comandate de foarte multi factori: naturali (pedologie, climat, expozitie, topografie); amplasare (facilitati de acces, distanta fata de marile orase; economici (productivitatea bruta a terenurilor); demografici (presiunea demografica, dimensiunea exploatatiei); geografici (vanzarea unei parcele sau a unei exploatatii, s-a observat ca loturile mici si parcelele se vand in medie mai scump decat exploatatiile intregi).

Evaluarea baneasca a pamantului presupune stabilirea pretului acestui factor de productie , diferentiat in timp si spatiu, in functie de fertilitate, amplasare etc.

Calitatile pamantului isi gasesc expresia in pretul sau, care permite stabilirea pretului arendei, serveste ca orientare asupra valorii lui de piata si da posibilitatea adoptarii unor masuri impotriva speculei cu terenuri.

Pretul pamantului este influentat de o serie de factori generali (situatia economica agricola, puterea de cumparare etc) si specifici (mediul natural, dispozitia terenurilor, raportul fata de mediul economic etc).

Pretul pamantului stabilit prin expertiza, in vederea includerii in patrimoniu, difera de pretul real, rezultat din raporturile cerere-oferta pe piata. Ca orice bun de patrimoniu, pamantul are pret la care se inregistreaza in avutia nationala si poate sa circule pe piata.

Deoarece pamantul nu a constituit obiect de vanzare-cumparare si nu a fost inclus in mijloacele fixe ale unitatilor agricole, in perioada comunista evaluarea lui corecta constituie premisa deschiderii pietei funciare, a stabilirii dividendelor ce se cuvin proprietarilor de teren administrate de societatile comerciale agricole, a calcului impozitelor si taxelor etc.

Deschiderea pietei funciare este legata de organizarea bursei funciare si de functionarea unei agentii specializate in tranzactiile cu pamantul.

Pretul pamantului are efecte diferite asupra agricultorilor. Un pret prea mare duce la indatorarea lor exagerata la banci, descurajarea arendasilor si a agricultorilor cu dificultati financiare etc. Lipsa de capital poate determina o oferta ridicata si deci un pret scazut al pamantului, ceea ce va genera tendinta de specula. De aceea apare necesitatea unor reglementari care sa previna un asemenea curs nefavorabil agricultorilor, sa inlesneasca arendarea, mentinerea proprietatii rurale in cadrul familial si sa franeze cresterea pretului pamantului.

Legislatia privind circulatia juridica a terenurilor stabileste ca terenurile proprietate privata pot fi dobandite prin instrainare in modurile stabilite de lege (Legea privind circulatia terenurilor, Legea 54/1998). Legea 54/1998 a intrat in vigoare, ea producand efecte juridice pentru ca a fost publicata in M.O. nr. 102 / 4 martie 1998.

Proprietatea dobandita nu poate depasi 200 hectare teren agricol in echivalent arabil pe familie. Persoanele fizice care nu au cetatenie romana si domiciliul in Romania, precum si persoanele juridice care nu au nationalitate romana si sediul in Romania nu pot dobandi in proprietate terenuri de nici un fel (prin acte intre vii).

Pretul pamantului, dupa cum sustin unii economisti, se poate determina pe baza profitului potential la hectarul cultivat, corespunzand sumei incasate din dobanda la capitalul dat cu imprumut pe o perioada de timp determinata. Pretul pamantului nu se poate insa stabili numai in functie de o cultura, deoarece sunt culturi intensive, ca de exemplu legumele care asigura profituri ridicate la hectar, acestea fiind asigurate si de solurile cu fertilitate ridicata.

Avand in vedere considerentele aratate, stabilirea pretului pamantului trebuie facuta pe baza bonitarii terenurilor si a evolutiei randamentelor la hectar pe o perioada mai indelungata.

In vederea fundamentarii tranzactiilor cu terenuri (vanzari, licitatii), metodologia elaborata de Academia de Stiinte Agricole si Silvice privind stabilirea pretului estimativ al pamantului pe zone de favorabilitate naturala pentru diferite culturi si in raport cu fertilitatea economica, consideram ca este cea mai indicata. Aceasta metodologie tine seama de faptul ca pretul pamantului nu se poate stabili global pe zone, ci numai pentru fiecare parcela in parte, in raport cu fertilitatea, gradul de echipare tehnica, evolutia preturilor in perspectiva etc.

Real ramane insa pretul de piata, care se formeaza in functie de cerere si oferta, de evolutiile modelului alimentar si de prevederile legale care incurajeaza sau descurajeaza vanzarea - cumpararea pamantului.

'Pretul pamantului capital' se afla sub influenta unor multitudini de factori directi sau indirecti, dupa cum urmeaza:

a) Cererea si oferta de terenuri agricole. Caracterul limitat al pamantului face ca oferta de terenuri agricole sa fie rigida, inelastica, insensibila la evolutia preturilor. Cresterea preturilor nu mareste oferta dar nici scaderea lor nu afecteaza oferta. Concurenta se deplaseaza de pe terenul ofertei pe cel al cererii, pretul terenurilor agricole evolueaza in raport de miscarea cererii. Pentru unele categorii de teren sau utilitati pot exista fluctuatii ale ofertei in functie de interesul proprietarului de a-si pastra sau vinde proprietatea.

b) Cererea si oferta de produse agroalimentare. Marimea cererii de produse agricole si scumpirea lor stimuleaza cererea de terenuri agricole ridicandu-le pretul (cand oferta este inelastica). In practica, agentii economici prefera sa cumpere pamant atunci cand pretul produselor agricole scade, pretul pamantului fiind mai mic. Cand preturile produselor agricole sunt mai mari agentii economici prefera arendarea pamantului.

c) Posibilitatea folosirii alternative a pamantului. Terenurile pot fi folosite pentru agricultura, silvicultura, constructii, asezari urbane si rurale, cai ferate, baze de odihna si tratament, rezervatii naturale etc. Modul de folosire care asigura pretul cel mai ridicat influenteaza si pretul celorlalte folosinte.

d) Marimea si evolutia rentei funciare Intre renta funciara si pretul pamantului exista un raport de proportionalitate directa, conditionandu-se reciproc.

e) Rata dobanzii bancare. Pretul pamantului se formeaza si in raport de evolutia ratei dobanzii bancare. Proprietarul pamantului va cere la vanzarea terenului o suma egala cu un capital care depus la banca cu dobanda zilei sa-i aduca un venit anual egal cu renta funciara daca pamantul ar fi fost arendat.

f) Progresul tehnic stiintific contemporan. Daca permite prin aplicarea lui in agricultura obtinerea unei rate a profitabilitatii identica cu cea din alte ramuri sau chiar mai mare, influenteaza tendinta de migrare a capitalului spre agricultura, cu influente benefice asupra intregii ramuri.

g) Ameliorarea pozitiei terenurilor agricole. Realizarea unor lucrari de imbunatatire a infrastructurii ofera posibilitati mai bune de exploatare a terenurilor chiar daca proprietarul de teren nu a avut nici o contributie la executarea lor (cai ferate, autostrazi, sosele, aeroporturi, depozite). Aceste modificari influenteaza pozitiv pretul pamantului.

Schimbarile structurale din agricultura au avut un impact considerabil si asupra capitalului fix si circulant din agricultura. Componenta capitalului fix care indica schimbarile este tocmai capitalul funciar. Capitalul funciar se compune din capitalul investit in cumpararea pamantului, ameliorari funciare, constructii speciale, plantatii etc. Capitalul destinat cumpararii pamantului nu se amortizeaza, ceea ce creeaza dificultati agricultorilor in obtinerea resurselor de investitii.

Cumpararea pamantului limiteaza folosirea capitalului pentru achizitia celorlalti factori de productie . De aceea, achizitionarea pamantului este una dintre cele mai importante decizii care se iau la crearea si organizarea unei exploatatii agricole.

Elemente ca: pretul pamantului, vanzarea-cumpararea, arendarea, concesionarea sau inchirierea constituie subiecte de analiza economica ce vor ramane mereu in actualitate datorita influentelor ce le genereaza pe termen lung asupra productiei agricole (in special), asupra vietii rurale (in general).

Ca suport teoretic pentru determinarea preturilor de vanzare/cumparare a terenurilor agricole, propunem calcule determinate de un colectiv de cercetare din cadrul Institutului de Economie Agrara publicate in studiul "Estimarea valorii de patrimoniu a resurselor funciare din agricultura pe zone agropedoclimatice" (tabelul 6.7). Aceste valori trebuie interpretate ca baza de pornire, preturile reale fiind determinate totusi de cererea si oferta de terenuri agricole la un moment dat.

Valoarea economica si de patrimoniu a terenurilor agricole

la 30.06.1997 pe zone agropedoclimatice

- lei - Tabelul 6.7

Sursa: ASAS - IEA - 1997

Desigur ca acestea sunt preturi orientative, metodologia de calcul prezentand unele deficiente. Consideram ca marimea pretului pamantului isi va pastra caracterul schimbarilor in intreaga perioada de tranzitie, iar eventualul vanzator de teren va trebui sa corecteze pretul de moment cu eventuala rata de perspectiva a inflatiei, pentru a nu schimba cea mai sigura si durabila avutie materiala - pamantul - cu hartii fara valoare.

Strans legata de procesul inflationist in continua desfasurare este rata dobanzii. Practicarea unei rate exagerat de mare a dobanzii (care duce la micsorarea pretului pamantului) este conditionata tot de mentinerea procesului inflationist. Stoparea inflatiei (dupa perioada de tranzitie) va duce la reducerea ratei dobanzii bancare si ca urmare la cresterea (chiar considerabila) a pretului pamantului.

De aceea, in urmatorii ani (chiar si in conditiile in care procesul de vanzare-cumparare a fost legalizat), in Romania piata pamantului va avea un caracter restrans. Numai dupa stoparea procesului inflationist si stabilizarea (in limitele variatiei impuse de economia de piata) pretului pamantului se va crea o adevarata piata a pamantului, fara de care nu este posibila accelerarea ritmului de privatizare si centralizare a proprietatii asupra pamantului in Romania.

Desi Legea 54/1998 (Legea privind circulatia juridica a terenurilor) a intrat deja in vigoare, legislatia in domeniul funciarului ramane inca ambigua (a se vedea faptul ca Legea 169/1997, Legea de modificare si completare a Legii 18/1991, inca nu a fost adoptata si mai treneaza pe la diferitele comisii din Parlamentul Romaniei).

In Romania la ora actuala inca nu avem practic o piata a terenurilor agricole desi a inceput sa se contureze. Prezentam in tabelul 6.8 situatia vanzarilor/cumpararilor de teren in Romania la mijlocul anului 1999. Acest fapt, coroborat cu lipsa unor studii concrete referitoare la actuala situatie din domeniu funciarului in Romania, ne determina sa fim de acord cu rezultatele unor studii de stricta specialitate din tarile cu agricultura avansata (exemplu: cele din Uniunea Europeana) si anume ca pretul pamantului variaza teritorial si in timp - in functie de cererea si oferta de pe piata pamantului, ca si pretul oricarei alte marfi.

Circulatia juridica a terenurilor

Tabelul 6.8

Sursa: MAA, Date operative, iunie 1999