REGULI SI CONDITII PRIVIND OCUPAREA TERENURILOR CU CONSTRUCTII

REGULI SI CONDITII PRIVIND OCUPAREA TERENURILOR CU CONSTRUCTII

Cea mai mare parte a regulilor si conditiilor privind ocuparea terenurilor cu constructii se gasesc consemnate in Regulamentul General de Urbanism (RGU). Practic, acesta din urma este un sistem unitar de norme tehnice si juridice, folosit pentru:

fundamentarea documentatiilor de amenajarea teritoriului si urbanism (detaliaza articolele RGU, diferentiat in functie de conditiile specifice fiecarei localitati sau zone ale acesteia);

stabilirea conditiilor de autorizare a executarii constructiilor pana la aprobarea planurilor urbanistice generale si a regulamentelor aferente acestora.

Regulile si conditiile cele mai importante se refera la urmatoarele categorii de probleme:

modul de ocupare a terenurilor;

siguranta constructiilor si apararea interesului public;

amplasarea constructiilor;

echipare tehnico-edilitara;

dimensiunile terenului si ale constructiilor;

parcaje, spatii verzi si imprejmuiri.

De la aceste reguli sunt exceptate constructiile cu caracter militar si special.

MODUL DE OCUPARE A TERENURILOR

Regulile de baza privind modul de ocupare a terenurilor au in vedere, in primul rand, pastrarea integritatii mediului si protejarea patrimoniului natural si construit. Terenurile avute in vedere in RGU se gasesc in urmatoarele perimetre: intravilan , extravilan , suprafete impadurite, resurse a subsolului, resurse de apa, zone cu valoare peisagistica si zone naturale protejate, zone construite protejate.

Terenuri agricole din intravilan

Autorizarea executarii constructiilor pe aceste terenuri este permisa pentru toate tipurile de constructii si amenajari specifice localitatilor, urmarindu-se urmatoarele obiective:

completarea zonelor centrale, avand prioritate institutiile publice si serviciile de interes general;

valorificarea terenurilor din zonele echipate cu retele tehnico-edilitare;

amplasarea constructiilor si a lucrarilor tehnico-edilitare aferente acestora in ansambluri compacte.

Prin autorizatia de construire, terenurile agricole din intravilan se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv.

Normele pentru ocuparea rationala a terenului localitatilor se stabilesc prin adaptarea la conditiile locale a prevederilor RGU si devin parte integranta a regulamentelor locale de urbanism.

In aceste conditii, regulamentele locale de urbanism contin urmatoarele prevederi:

Utilizari permise

Toate tipurile de constructii si amenajari care indeplinesc conditiile impuse de lege.

Utilizari permise cu conditii

Constructii in localitati situate in zone protejate datorita sensibilitatii zonelor geografice in care sunt amplasate (litoral, zone montane, rezervatii ale biosferei, rezervatii de arhitectura).

Constructii amplasate in vecinatatea obiectivelor speciale ale MApN, MAI, SRI, in zona de frontiera etc.

Utilizari interzise

Pe terenurile care au fost rezervate pentru obiective de utilitate publica prin documentatii aprobate se interzice autorizarea constructiilor cu caracter definitiv, pentru alte obiective.

Terenuri agricole din extravilan

Intrucat terenurile agricole, mai ales cand sunt de calitate superioara (clasa I si II), reprezinta resursa naturala necesara vietii, exista interdictii si conditionari privind construibilitatea lor. In acest sens, Legea fondului funciar nr. 18/1991 si Legea nr.50/1991 limiteaza posibilitatile autorizarii constructiilor in extravilan, luandu-se urmatoarele decizii:

Utilizari permise

constructiile care servesc activitatilor agricole (adaposturi pentru animale si spatii de depozitare a recoltelor si utilajelor agricole), fara a primi o delimitare ca trup al localitatii;

lucrarile de utilitate publica de interes national sau local (cai ferate, sosele de importanta deosebita, linii electrice de inalta tensiune, forarea si echiparea sondelor, lucrarile de exploatare a titeiului si gazului, conducte magistrale de transport gaze si petrol, lucrari de gospodarire a apelor si de amenajare a surselor de apa), pe baza unor documentatii specifice, aprobate de organismele competente conform legii.

Utilizari permise cu conditii

retelele tehnico-edilitare se amplaseaza, de regula, grupat, in imediata apropiere a cailor de comunicatie;

constructiile care prin natura si destinatie nu pot fi incluse in intravilan, vor ocupa cat mai putin teren (pentru a evita prejudicierea activitatilor agricole) si se vor aproba in urma obtinerii acordului de mediu;

constructiile civile amplasate la o distanta mai mica de 2.400 m de limita obiectivelor speciale apartinand MAPN, MAI si SRI vor fi realizate in conformitate cu prevederile H.G.R. nr. 62/1996 si Ordinul nr. 34/N/M.30/3422/4221 din 1995 al MLPAT, MApN, MI, SRI.

Utilizari interzise

nu se admit constructii pe terenuri de clasa I si II de calitate, terenuri amenajate cu lucrari de imbunatatiri funciare sau plantate cu vii si livezi.

Suprafete impadurite

Fondul forestier[4], proprietate publica sau privata, reprezinta o avutie nationala. Reducerea suprafetelor impadurite este interzisa prin lege, datorita valorii economice si ecologice a acestora.

Prevederile regulamentelor de urbanism urmaresc diminuarea tendintelor de ocupare cu constructii a terenurilor silvice prin defrisari succesive, fenomen intalnit la marginea statiunilor turistice sau in luminisuri si poieni pe versantii impaduriti.

Pe baza acestor prevederi pot fi luate urmatoarele decizii ce vin in sprijinul protectiei suprafetelor impadurite:

Utilizari permise

Lucrari de utilitate publica de interes national si local prevazute de Legea nr. 26/1996 - Codul silvic.

Utilizari permise cu conditii

Constructii si amenajari specifice sectorului forestier (cantoane silvice, drumuri si cai ferate forestiere, fazanarii, pastravarii etc.). Lucrarile trebuie sa se execute cu defrisari minime si cu masuri de protectie impotriva riscurilor tehnologice (incendii, poluare).

Constructii pentru turism, amplasate numai la liziera padurii.

Utilizari interzise

Orice fel de constructii si amenajari cu exceptia celor prevazute de lege (Codul silvic art. 54 si art. 74).

Aprobarea de folosinta definitiva sau temporara a terenurilor forestiere in alte scopuri decat cele silvice, permise legal, o da:

Inspectoratul silvic teritorial pentru terenuri cu suprafete sub 1 ha.

Autoritatea Publica Centrala care raspunde de silvicultura pentru terenuri cu suprafete pana la 50 ha.

de la Guvern, pentru terenuri cu suprafete mai mari de 50 ha.

De regula, ocuparea definitiva a terenurilor forestiere se face pe baza de schimb. Terenurile preluate trebuie sa fie apte impaduririi si echivalente ca suprafata si bonitate. Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobandeste situatia juridica a celui pe care il inlocuieste. Ambele parti sunt obligate sa inregistreze schimbarea in evidentele cadastrale.

Resurse ale subsolului

Exploatarea resurselor subsolului se face in urma analizei complexe a prioritatilor de optiune, in cazul existentei in acelasi perimetru a doua sau mai multe substante minerale utile si a evaluarii avantajelor economice obtinute, in raport cu daunele pe care operatiunile specifice le pot aduce mediului natural si asezarilor umane.

In zonele cu resurse ale subsolului identificate, in care sunt cunoscute viitoarele perimetre de exploatare si a celor de protectie ale acestora, autorizatia de construire se emite cu avizul Agentiei Nationale pentru Resurse Minerale.

In privinta construibilitatii terenurilor care contin resurse ale subsolului se pot lua urmatoarelor decizii:

Utilizari permise

Constructii industriale necesare exploatarii, prelucrarii si transportului resurselor identificate ale subsolului.

Utilizari permise cu conditii

lucrari ingineresti necesare protectiei perimetrelor de exploatare (indiguiri, devieri de cursuri de ape, consolidari de maluri etc.).

lucrarile de explorare si exploatare din zonele cu resurse identificate in intravilanul localitatii vor face obiectul unui studiu de impact, inclusiv urbanistic.

Utilizari interzise

Orice fel de constructii cu caracter definitiv.

Autoritatea centrala cu atributii in acest domeniu este Agentia Nationala pentru Resurse Minerale care:

transmite Consiliilor judetene zonele care contin resurse identificate ale subsolului;

avizeaza autorizatiile de construire pe asemenea terenuri.

Constructiile din afara perimetrelor de protectie sau a pilierului de siguranta se vor autoriza daca se iau masuri suplimentare de protectie. In acest scop sunt necesare studii de specialitate pentru identificarea degradarii terenurilor, modificarea structurii geomorfologice, distrugerea echilibrului fizic si hidrogeologic al rocilor, surpari, scufundari, precum si poluare complexa (apa, aer, sol) datorata depozitelor de steril.

Resurse de apa

Utilizari permise

In albiile minore[5] ale cursurilor de apa si ale cuvetelor lacurilor se autorizeaza numai platforme meteorologice, captari de apa, lucrari pentru prevenirea si combaterea actiunii distructive a apelor, lucrari de poduri, cai ferate si drumuri de traversare.

Utilizari permise cu conditii

Lucrari de poduri, lucrari necesare cailor ferate si drumurilor de traversare a cursurilor de apa, cu conditia asigurarii masurilor de aparare impotriva inundatiilor, a masurilor de prevenire a deteriorarii calitatii apelor si cu respectarea zonelor de protectie a malurilor si a lucrarilor de gospodarire a apelor si platformelor meteorologice.

Utilizari interzise

Orice fel de constructie in zonele de protectie severa[6] a platformelor meteorologice si ale captarilor de apa.

Zonele de protectie sanitara se delimiteaza de catre autoritatile administratiei publice judetene si a municipiului Bucuresti, pe baza avizului organelor de specialitate ale administratiei publice.

Zone cu valoare peisagistica si zone naturale protejate

Reglementarile pentru terenurile din aceasta categorie precizeaza conditiile de autorizare a constructiilor cu respectarea masurilor de protectie a mediului inconjurator in zonele delimitate ca atare, fapt ce conduce la luarea urmatoarelor decizii:

Utilizari permise

Lucrari de utilitate publica de interes national sau local, autorizate in cazuri exceptionale.

Utilizari permise cu conditii

In zonele naturale protejate de interes national delimitate prin studii de specialitate si documentatii de urbanism si amenajarea teritoriului aprobate, constructiile se autorizeaza cu avizul conform al MLPAT si MAPPM.

Prescriptiile se stabilesc in functie de regimul de protectie instituit al zonei respective in functie de tipurile de activitati admise in mod traditional. Aceste prescriptii vor fi continute in avizul conform al MLPAT si MAPPM.

In zonele naturale protejate de interes local, delimitate de autoritatile administratiei publice locale pe baza documentatiei avizate de Academia Romana, constructiile se autorizeaza cu prescriptii ce tin seama de respectarea masurilor si normelor de protectie stabilite la nivel local. Pentru categoriile de constructii mentionate de lege se pot cere studii de impact asupra mediului, in vederea autorizarii.

Utilizari interzise

Constructii si amenajari care, prin amplasament, functiune, volumetrie si aspect arhitectural (conformare si amplasare goluri, raport gol-plin, materiale utilizate, invelitoare, paleta cromatica etc.) depreciaza valoarea peisajului si afecteaza echilibrul zonelor geografice cu regim special de protectie (zone umede, zone de coasta, zone montane sau forestiere, rezervatii si parcuri naturale etc.).

Zone construite protejate

Autorizarea executarii constructiilor in zonele care cuprind valori de patrimoniu cultural construit[9], de interes national, se face cu avizul conform al Ministerului Culturii si Cultelor si al Ministerului Transporturilor, Constructiilor si Turismului.

Autorizarea executarii constructiilor in zonele care cuprind valori de patrimoniu cultural construit de interes local, declarate si delimitate prin hotarare a consiliului judetean, se face cu avizul serviciilor publice descentralizate din judet, subordonate ministerelor amintite mai sus.

Autorizarea executarii lucrarilor de constructii, care au ca obiectiv cercetarea, conservarea, restaurarea sau punerea in valoare a monumentelor istorice, se va face cu avizul Ministerului Culturii si Cultelor.

Aplicarea prevederilor specifice acestei categorii de terenuri poate veni in sprijinul diminuarii tendintelor de alterare a calitatii fondului construit si a coerentei ansamblurilor cu valoare de patrimoniu cultural, prin executarea unor constructii noi sau a lucrarilor de reparatii neautorizate in zonele delimitate cu regim de rezervatie, prin luarea urmatoarelor decizii:

Utilizari permise

Lucrari de utilitate publica de interes national pe baza documentatiilor specifice aprobate de organele competente.

Utilizari permise cu conditii

Toate tipurile de constructii compatibile cu specificul zonei in care sunt amplasate, cu conditia respectarii prescriptiilor din avizul Comisiei Zonelor Protejate Construite, in cazul zonelor care cuprind valori de patrimoniu cultural de interes national, declarate ca atare (inclusiv cladiri si situri cu statut de muzeu).

In zonele cu patrimoniu construit de interes local, delimitate prin hotararea consiliului judetean autorizarea constructiilor se face cu respectarea stricta a avizelor serviciilor publice descentralizate ale Ministerului Transporturilor, Constructiilor si Turismului si Ministerului Culturii si Cultelor.

Utilizari interzise

Orice fel de constructii si amenajari care, prin functiune, configuratie arhitecturala sau amplasament compromit aspectul general al zonei, distrug coerenta tesutului urban existent sau afecteaza valoarea monumentului ori a zonei protejate a acestuia.

In sprijinul masurilor de protectie a vizibilitatii obiectelor si zonelor se instituie servitutea de a nu zidi pe un fond (non aedificandi), sau de a nu zidi decat pana la o inaltime determinata (non altius tollendi).

2. SIGURANTA CONSTRUCTIILOR SI APARAREA INTERESULUI PUBLIC

Regulile cu privire la siguranta constructiilor si apararea interesului public se refera la urmatoarele aspecte:

a.      expunerea la riscuri naturale;

b.     expunerea la riscuri tehnologice;

c.      constructii cu functiuni generatoare de riscuri tehnologice;

d.     asigurarea echiparii edilitare;

e.      asigurarea compatibilitatii functiunilor;

f.        procentul de ocupare a terenului.

2.a. Expunerea la riscuri naturale

Riscurile naturale sunt: alunecari de teren, surpari sau prabusiri de terenuri, cutremure, nisipuri miscatoare, terenuri mlastinoase, scurgeri de torenti, eroziuni, avalanse de zapada, dislocari de stanci, zone inundabile.

Principalele mijloace de eliminare a vulnerabilitatii constructiilor si amenajarilor fata de factorii naturali de risc sunt:

identificarea tuturor factorilor naturali de risc;

delimitarea zonelor periculoase pentru asezarile umane;

prevederea masurilor de limitare a efectelor acestor factori.

Identificarea poate fi facuta atat prin consultarea cadastrului de specialitate intocmit prin grija autoritatii competente, cat si prin corelarea continutului studiilor de fundamentare a documentatiilor de urbanism (geotehnice, hidrogeologice etc.), referitoare la calitatea terenurilor sau incadrarea in zone de riscuri naturale (zone seismice, zone de frig, alunecari de teren etc.).

Delimitarea zonelor de risc si cunoasterea detaliata a diferitelor grade de risc vor permite stabilirea actiunilor de prevenire.

Delimitarea zonelor expuse riscurilor naturale se face prin hotarare a Consiliului judetean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, pe baza unor studii specifice si cu avizul organelor specializate ale administratiei publice. In acest fel se pot stabili eventuale restrictii de autorizare a constructiilor. Zonele delimitate se preiau in documentatiile de amenajarea teritoriului si urbanism, iar la emiterea autorizatiei de construire pot fi luate urmatoarele decizii:

Utilizari permise

Constructii si amenajari care au drept scop limitarea riscurilor naturale (lucrari hidrotehnice pentru atenuarea si devierea viiturilor, statii hidrometeorologice, seismice si sisteme de avertizare si prevenire a fenomenelor naturale periculoase, sisteme de irigatii si desecari, lucrari de combatere a eroziunii in adancime etc.).

Utilizari permise cu conditii

Orice fel de constructii si amenajari cu respectarea prevederilor Legii nr. 10/1995 si a normelor si prescriptiilor tehnice specifice, referitoare la rezistenta si stabilitatea constructiilor, siguranta in exploatare si igiena si sanatatea oamenilor, in zonele friguroase, cu panza freatica agresiva.

Se admit, de asemenea, constructii cu conditia eliminarii factorilor naturali de risc prin lucrari specifice (desecari, consolidari ale terenului etc.), aprobate de autoritatea competenta in protectia mediului, sau alte organisme interesate.

Utilizari interzise

Constructii si amenajari in zonele expuse la riscurile naturale, precum si in alte zone in care nu sunt posibile, sau nu sunt admise, de catre autoritatile competente in protectia mediului, lucrarile de eliminare a factorilor de risc pentru constructii.

2.b. Expunerea la riscuri tehnologice

Sunt luate in considerare urmatoarele categorii de riscuri tehnologice:

riscuri datorate activitatilor industriale si agrozootehnice (producerea, extragerea, depozitarea si transportul materialelor periculoase) ce pot avea ca efect poluarea apei, aerului si solului;

riscuri datorate retelelor si instalatiilor tehnico-edilitare si cailor de comunicatii (rutiere, aeriene, navale, feroviare) ca surse de zgomot si poluare.

riscuri datorate avarierii a unor constructii si amenajari, baraje, indiguiri, viaducte etc. la cutremure, inundatii sau fenomene meteorologice periculoase.

Regulile si din acest domeniu vin in sprijinul protejarii bunurilor publice si private prin urmatoarele decizii privind modul de ocupare al terenurilor:

Utilizari permise

Constructii si amenajari care previn riscurile tehnologice si limiteaza efectele acestora (piliere de siguranta, lucrari de consolidare a malurilor la exploatarile de suprafata a resurselor minerale, lucrari de marcare si reperare a retelelor de conducte si cabluri in localitati, accese pentru interventia rapida in caz de incendii sau explozii etc.).

Utilizari permise cu conditii

Toate tipurile de constructii, cu conditia respectarii:

servitutilor de utilitate publica pentru retele tehnico-edilitare, cai de comunicatie, explorarea si exploatarea resurselor subsolului, apararea tarii, ordinea publica si siguranta nationala;

exigentelor Legii nr. 10/1995 privind rezistenta, stabilitatea, siguranta in exploatare, rezistenta la foc, protectia impotriva zgomotului, sanatatea oamenilor si protectia mediului.

Utilizari interzise

Toate tipurile de constructii amplasate in zonele de protectie stabilite prin norme sanitare si de protectie a mediului, ale unitatilor industriale, agricole sau de alta natura, in zonele de servituti legal instituite pentru lucrarile publice generatoare de riscuri tehnologice, in vecinatatea depozitelor de combustibil si materiale explozibile etc.

2.c. Constructii cu functiuni generatoare de riscuri tehnologice

Autorizarea executarii constructiilor care, prin natura si destinatia lor, pot genera riscuri tehnologice se face numai pe baza unui studiu de impact[10].

Obiectivele si activitatile care sunt supuse procedurii de evaluare a impactului asupra mediului pentru eliberarea acordului de mediu sunt cuprinse in Anexa 2 la Legea nr. 137/1995 (completata prin Legea nr. 159/1999).

Pentru constructiile generatoare de riscuri tehnologice se solicita autorizatia de construire in conformitate cu conditiile impuse prin acordul de mediu.

Utilizari permise

Orice fel de constructii si amenajari care au ca scop diminuarea sau eliminarea riscurilor tehnologice.

Utilizari permise cu conditii

Constructiile si amenajarile care indeplinesc conditiile de realizare si functionare conform cerintelor de mediu si sunt compatibile cu functiunea stabilita pentru zona respectiva prin documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului aprobate conform legii.

Utilizari interzise

Constructiile si amenajarile generatoare de nocivitati, incompatibile cu functiunea dominanta stabilita pentru zona respectiva.

2.d. Asigurarea echiparii edilitare[11]

In conformitate cu competentele legale, autoritatile administratiei publice locale sunt obligate sa coreleze dezvoltarea localitatilor cu programele de echipare edilitara.

Extinderea retelelor edilitare existente sau a capacitatii acestora, care nu pot fi finantate din bugetele locale, se va putea realiza prin finantarea totala sau partiala de catre investitorii interesati.

In cazul unor investitii (parcelari, ansambluri de locuinte, constructii de mari dimensiuni etc.) care implica cheltuieli mari pentru echiparea edilitara, pe care autoritatea publica locala sau investitorul nu le pot acoperi, iar lucrarile nu beneficiaza de fonduri de la bugetul de stat sau de alte surse de finantare, autorizarea executarii constructiei se va face numai dupa asigurarea surselor de finantare necesare.

Autorizarea executarii constructiilor in corelare cu posibilitatile de realizare a echiparii edilitare se va face in urmatoarele conditii:

Utilizari permise

Orice constructii si amenajari care se pot racorda la infrastructura edilitara existenta cu capacitatea corespunzatoare, sau pentru a carei extindere sau realizare exista surse de finantare asigurate de:

administratia publica;

investitorii interesati;

atrase legal.

Utilizari admise cu conditii

Constructiile vor fi executate dupa stabilirea, prin contract prealabil, a obligatiei efectuarii lucrarilor de echipare edilitara aferente (in parte sau total), de catre investitorii interesati.

Utilizari interzise

Orice constructii care prin dimensiuni, destinatie si amplasare fata de zonele cu echipare tehnico-edilitara presupun cheltuieli ce nu pot fi acoperite de nici unul dintre factorii interesati.

Autorizarea construirii, dupa stabilirea conditiilor contractuale de realizare a lucrarilor edilitare de catre investitorii interesati, se va face numai in cazul in care terenul este construibil si exista conditii de asigurare a echiparii edilitare necesare.

2.e. Asigurarea compatibilitatii functiunilor

La nivelul unui teritoriu sau localitati prin documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului se stabilesc zonele functionale omogene, precum si functiunile dominante si complementare ale acestora constatate (admisibile) sau propuse. De asemenea, se reglementeaza modalitatile de construire la nivelul fiecarei zone functionale si se stabilesc masurile de eliminare a disfunctionalitatilor (diminuarea si eliminarea factorilor de risc, de poluare, protectia zonelor si cladirilor valoroase etc.).

Din analiza teritoriului urban rezulta ca acesta are rareori un tesut cu caracter omogen, datorita existentei intr-o anumita zona a unei singure functiuni. In plus, tesutul urban specializat poate prezenta configuratii diferite in cadrul aceleiasi categorii functionale (cazul zonelor rezidentiale, cu diferite tipuri de locuire), ceea ce conduce in procesul de elaborare a documentatiilor de amenajare a teritoriului si a celor de urbanism la impartirea teritoriului, in zone si subzone functionale.

In urma efectuarii acestei analize trebuie precizate:

functiunile dominante ale zonelor urbane;

functiunile complementare ale acestora (compatibile);

disfunctiile si incompatibilitatile;

necesitatile de delimitare a unor subzone functionale care prezinta configuratii distincte ale tesutului urban.

In Regulamentul general de urbanism sunt prezentate, in principal, recomandari de amplasare a institutiilor si serviciilor de interes public.

In activitatea de autorizare a acestora se intalnesc trei posibilitati distincte, datorate destinatiei constructiilor si conditiile specifice de functionare:

Amplasarea in interiorul zonelor rezidentiale sau al altor zone urbane, dupa caz, ca functiune complementara.

Amplasarea in zone cu functiuni complexe (zonele centrale si zonele mixte, reprezentate de regula de centrele de cartier ale localitatilor mai mari de 30.000 de locuitori, ce prezinta subdiviziuni teritoriale cu caracteristici distincte);

Amplasarea in zone sau subzone specializate, destinate institutiilor si serviciilor de interes public, ce prezinta omogenitate functionala si care cuprind unitati apartinand aceleiasi categorii. Ele pot fi localizate pe teritoriul care constituie trupul principal al localitatii, sau pe suprafata altor trupuri ale intravilanului (campusuri universitare, zone de tratament sau de odihna in cadrul statiunilor balneo-climaterice, zone cu institutii de sanatate, zone de agrement etc.).

Respectarea conditiilor de amplasare prezentate mai sus impune urmatoarele precizari:

Constructii administrative

sediile Parlamentului, Presedintiei, Guvernului, Curtii Supreme de Justitie, Curtii Constitutionale, Ministerelor - se amplaseaza in zona centrala a capitalei tarii;

sediile de sindicate, culte, fundatii, organizatii neguvernamentale, asociatii, agentii, fonduri etc. - se amplaseaza in municipii, orase, resedinte de comuna, in zona centrala sau pe principalele artere de circulatie

Constructii comerciale

Unitatile de comert alimentar de folosinta zilnica se pot amplasa si in interiorul zonelor rezidentiale (ca functiune complementara);

Unitatile de alimentatie publica amplasate in zonele rezidentiale vor avea inscrise in autorizatia de functionare conditii care sa asigure protectia acustica a zonelor limitrofe. Functionarea lor este conditionata de obtinerea autorizatiei de mediu.

Serviciile industriale se amplaseaza, de regula, in interiorul zonelor industriale cu a caror activitate sunt compatibile.

Constructii de cult

Lacasele de cult vor fi amplasate in functie de numarul de practicanti, cu avizul Secretariatului de Stat pentru Culte.

Cimitirele sunt, de regula, amplasate la marginea localitatilor, in vecinatatea bisericilor. Amplasarea constructiilor de locuinte fata de aceste cimitire se va face cu respectarea normelor sanitare.

Constructii de cultura

Constructiile pentru agrement (cluburi, sali polivalente, sali de reuniune, circuri etc.) sunt amplasate de preferinta in zona verde sau in cea de agrement.

Constructii de invatamant

Aceste constructii se amplaseaza in intravilanul localitatii, dupa cum urmeaza:

Gradinitele - in zonele rezidentiale - la o distanta maxima de parcurs de 500 m;

Scolile primare, gimnaziale, liceele, scolile postliceale, scolile profesionale - in zonele si cartierele de locuit - la o distanta maxima de parcurs de 1000 m;

Cladirile pentru invatamantul superior se dispun in functie de conditiile si exigentele profilului de invatamant, organizate in campusuri universitare sau izolate.

Constructii pentru sanatate

Dispensarele urbane pot fi amplasate in cladiri independente sau in cadrul unor constructii cu functiuni compatibile.

Constructii si amenajari sportive

Stadioanele, bazele sportive si centrele de antrenament, hipodroamele, patinoarele, pistele pentru concursuri si alte activitati sportive care creeaza mari aglomerari de persoane, se amplaseaza de regula in zone verzi de folosinta generala, cu asigurarea:

spatiilor necesare accesului si evacuarii spectatorilor;

fluiditatii traficului;

spatiilor de parcare necesare, fara ocuparea arterelor de circulatie.

Constructii de turism

Hotelurile, motelurile, cabanele turistice, satele de vacanta, campingurile se amplaseaza, de regula, in afara localitatilor, in zone specializate pentru turism.

Hotelurile si vilele turistice pot fi amplasate si in interiorul localitatilor, cu respectarea conditiilor de amplasare si conformare stabilite in documentatiile de urbanism.

2.f. Procentul de ocupare a terenului (POT)

POT_max este un indicator urbanistic important. El poate fi utilizat in planificarea localitatilor, urmarindu-se limitarea ocuparii excesive cu constructii a terenurilor in dauna spatiilor plantate.

Conditiile de amplasare in cadrul terenului pentru categoriile de constructii se vor corela cu procentele maxime de ocupare a terenului, indeosebi pentru zona rezidentiala;

Procentul de ocupare a terenului cu constructii se va stabili prin corelare cu alte prevederi, cum ar fi:

amplasarea fata de aliniament (pentru stabilirea retragerilor fata de acesta in conformitate cu regimul de aliniere existent sau propus);

amplasarea in interiorul parcelei (pentru stabilirea distantelor minime obligatorii fata de limitele laterale si limita posterioara a parcelei);

accese carosabile si pietonale (pentru determinarea portiunii din suprafata parcelelor ocupate de acestea, in cazul accesului direct sau prin servitute de trecere);

inaltimea constructiilor (pentru stabilirea configuratiei volumetrice a cladirilor si determinarea, dupa caz, a coeficientului de utilizare a terenului luand in calcul nivelurile supraterane ale constructiilor);

parcaje (pentru determinarea portiunii din suprafata parcelei ocupate de parcaje si garaje);

spatii verzi si plantate (pentru stabilirea procentului din suprafata parcelei ocupate de acestea, in conformitate cu prevederile RGU);

prevederi ale Codului Civil, inscrise in Cartea funciara, cum ar fi :

>        servitutea privind picatura stresinilor (obligatia proprietarului de a impiedica scurgerea apei de ploaie de pe acoperisul sau pe terenul vecinului, poate conduce la retragerea constructiei fata de legea proprietatii in cazul anumitor conformari ale acoperisului).

>        servitutea 'non aedificandi' (interdictia de a zidi pe un anumit fond).

Autorizarea constructiilor se va face in urma examinarii tuturor problemelor prezentate mai sus.

In situatii deosebite, determinate de specificul localitatii sau al zonelor autoritatile administratiei publice locale, pe baza documentatiilor de urbanism aprobate, pot stabili pentru POT valori mai mari decat cele existente in RGU.

POT se completeaza cu CUT, cu regimul de aliniere si inaltime si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor.

Autorizarea executarii constructiilor se face cu conditia ca procentul de ocupare a terenului sa nu depaseasca limitele maxime stabilite in RGU, in functie de destinatia zonei si de conditiile de amplasare in cadrul terenului.

In functie de destinatia zonei, valorile maxime sunt:

zona centrala = 80 %;

zone comerciale = 85 %;

zone mixte = 70 %;

zone rurale = 30 %;

zone rezidentiale:

>         zona exclusiv rezidentiala cu locuinte P, P+1, P+2 = 35 %;

>         zona rezidentiala cu cladiri cu mai mult de 3 niveluri = 20 %;

>         zona predominant rezidentiala (locuinte cu dotari aferente) = 40 %;

zone industriale:

>         pentru cele existente - nu este prevazut un procent maxim de ocupare a terenului;

>         pentru cele propuse - procentul maxim de ocupare a terenului se stabileste prin studiul de fezabilitate.

In functie de conditiile de amplasare pe teren, pentru cateva categorii de constructii, se prevad urmatoarele:

constructiile de invatamant - trebuie sa aiba un amplasament organizat in patru zone, a caror dimensionare depinde de capacitatea unitatii de invatamant, dupa cum urmeaza:

>         zona ocupata de constructie;

>         zona curtii de recreatie, de regula asfaltata;

>         zona terenurilor si a instalatiilor sportive;

>         zona verde, inclusiv gradina de flori.

Pentru gradinite se va asigura o suprafata minima de teren de 22 m²/copil, iar pentru celelalte scoli din invatamantul preuniversitar, o suprafata minima de 20 m²/elev.

Procentul maxim de ocupare a terenului trebuie sa aiba urmatoarele valori:

terenul ocupat de constructii = 25 %;

terenul amenajat (curte recreatie si amenajari sportive, zona verde, gradina de flori) = 75 % din terenul total.

constructiile de sanatate vor fi organizate pe trei zone, dimensionate in functie de capacitatea constructiei, dupa cum urmeaza:

>         zona ocupata de constructii;

>         zona accese, alei, parcaje;

>         zona verde, cu rol decorativ si de protectie.

Aprecierea respectarii conditiilor de amplasare se face cu ajutorul unor indicatori urbanistici, cum ar fi:

>         circa 7,5 consultatii/anlocuitor (1 an = 280 de zile lucratoare);

>         suprafata minima a terenului pentru cele trei zone functionale este de 5 m²/consultatie;

>         minimum 25 m²/copil pentru crese si de 40 m²/copil pentru cresele speciale, organizate in patru zone: constructii, spatii de joaca (nisip, bazin, plaja, gazon), spatiu tehnico-gospodaresc, parc si alei. Procentul maxim de ocupare a terenului pentru constructii va fi de 20 %.

Constructiile si amenajarile sportive vor avea un asemenea amplasament incat sa permita organizarea in trei zone functionale, cu urmatoarele ponderi pentru procentul de ocupare a terenului:

>         zona pentru constructii si amenajari = 50 %;

>         zona pentru spatii verzi = 30 %;

>         zona pentru alei, drumuri si parcaje = 20 %.

Constructiile de cultura si alte constructii care cuprind sali de reuniuni cu minimum 200 de locuri trebuie sa indeplineasca cateva conditii, cum ar fi:

>         spatiu amenajat, exterior constructiei, cu o suprafata de 0,6 m²/loc (in afara spatiului destinat circulatiei publice);

>         suprafata spatiilor verzi si a plantatiilor = 10-20 % din suprafata totala a terenului.

3. AMPLASAREA CONSTRUCTIILOR

Regulile de amplasare a constructiilor se refera la:

orientarea fata de punctele cardinale;

amplasarea fata de caile de comunicatie (drumuri publice, cai navigabile existente si cursuri de apa potential navigabile, cai ferate din administratia SNCFR, aeroporturi);

amplasarea in interiorul parcelei.

3.a. Orientarea fata de punctele cardinale

Orientarea constructiilor fata de punctele cardinale se face in vederea asigurarii urmatoarelor:

insorire (inclusiv aport termic);

iluminat natural;

perceperea vizuala a mediului ambiant din spatiile inchise (confort psihologic);

cerinte specifice legate de functionarea cladirii, la alegerea amplasamentului si stabilirea conditiilor de construire (retrageri si orientare pentru lacase de cult, terenuri de sport, constructii pentru invatamant si sanatate);

Insorirea constructiilor se stabileste pe baza unor calculele astronomice, determinandu-se urmatoarele:

partile umbrite si insorite ale constructiilor;

perioada de insorire de-a lungul zilei in diverse anotimpuri;

umbrele purtate ale constructiilor noi asupra imobilelor invecinate.

Durata minima de insorire ceruta de normele sanitare este fie de 1,5 ore la solstitiul de iarna sau de 2 ore in perioada 21 febr.-21 oct., pentru cladirile de locuit si de o ora pentru celelalte cladiri, in cazul orientarii celei mai favorabile (sud) (fig. 1). Asigurarea duratei de insorire, in functie de solutiile urbanistice se face prin orientarea, distantarea si dimensionarea constructiilor.

Dimensionarea elementelor care determina zona de umbra se face prin calcule trigonometrice, in functie de dimensiunile cladirilor (H, l, L) in zilele de referinta, pentru latitudinea 45^o nord.

Iluminatul natural este asigurat de:

lumina difuza a boltii ceresti (indiferent de latitudine, anotimp sau amplasarea cladirii fata de punctele cardinale);

radiatiile solare directe.

Confortul psihologic se realizeaza prin vizualizarea unei parti a boltii ceresti. Obturare vizibilitatii de catre obstacole, poate fi determinata prin calcule geometrice.

Reducerea vizibilitatii cerului din interiorul incaperii si implicit posibilitatile de insorire a acestora), se poate compensa, atunci cand functiunea constructiei o cere, prin marirea dimensiunii ferestrelor la etajele inferioare.

Necesitatile de insorire si iluminat natural sunt foarte diferite atat de la un program arhitectural la altul, cat si in cadrul aceluiasi program.

In acest sens, se fac urmatoarele recomandari de orientare fata de punctele cardinale ale constructiilor cu diferite functiuni:

se dispun spre nord, nord-est sau nord-vest: depozitele, atelierele, bibliotecile, salile de lectura, salile de expunere, laboratoarele, serviciile tehnice, bucatariile, (daca incadrarea in zona nu permite, insorirea se va evita cu ajutorul fatadei);

spatiile pentru public si birourile trebuie sa fie insorite;

se orienteaza spre sud, sud-est, sud-vest: saloanele si cabinetele medicale, dormitoarele, spatiile de joaca;

terenurile de sport si piscinele vor avea axa mare orientata nord-sud, cu o abatere de max. 15-20 spre vest sau spre est;

la constructiile si amenajarile sportive vor fi luate masuri de protectie impotriva insoririi excesive prin:

dispunerea de copertine deasupra gradenelor pentru spectatori (stadioane sau terenuri pentru competitii);

plantatii de arbori si arbusti, cat mai uniforme ca densitate si inaltime, pe toate laturile terenurilor pentru antrenamente, in scopul evitarii fenomenelor de discontinuitate luminoasa;

parasolare sau geamuri termopan-reflectorizante la pereti vitrati orientati sud-vest sau vest ai holurilor pentru public sau ai salii de sport.

Amplasarea constructiilor de locuinte trebuie facuta astfel, incat pentru toate incaperile de locuit amplasate pe fatada cea mai favorabila (sud) sa se asigure durata minima de insorire de 1,5 ore la solstitiul de iarna.

In cazul cladirilor de locuit colective, organizate in ansambluri, se va evita amplasarea constructiilor pe directia est-vest, iar cand aceasta solutie nu este posibila, apartamentele se vor rezolva cu dubla orientare.

In cazul unei parcelari, constructiile de locuinte individuale vor fi orientate astfel incat pentru cel putin o jumatate din numarul incaperilor de locuit sa se respecte regula insoririi minime de 1,5 ore la solstitiul de iarna.

In procedura de acordare a autorizatiei de construire, prevederile privind insorirea si confortul psihologic sunt aplicate astfel:

amplasarea constructiei fata de aliniament (in vederea evaluarii posibilitatilor de respectare a orientarii specifice, precum si a respectarii normelor de igiena privind insorirea, regula D≥H);

amplasarea constructiei in interiorul parcelei (pentru evaluarea posibilitatilor de respectare a normelor de insorire atat la nivelul parcelei cat si fata de vecinatati);

parcelarea (pentru orientarea corecta a constructiilor intr-o parcelare pe teren liber);

inaltimea constructiei (pentru respectarea normelor de insorire si de vizibilitate in cazul constructiilor inalte).

3.b. Amplasarea fata de caile de comunicatie

b.1    Amplasarea fata de drumurile publice

Zona drumului (ampriza drumului, zona de siguranta, zona de protectie) (fig. 2) se stabileste in functie de categoria si amplasarea drumului, dupa cum urmeaza:

in afara localitatilor

>         autostrazi: 100 m;

>         drumuri nationale: 44 m;

>         drumuri judetene: 40 m;

>         drumuri comunale: ≤ 36 m.

in localitatile urbane si rurale - se stabileste prin documentatiile de urbanism, in functie de caracteristicile traficului actual si de perspectiva si normele tehnice in vigoare. In acest caz, zona strazii include trotuarele si terenul cu lucrarile anexe (rigole, spatii verzi, semnalizare rutiera, iluminat si retele publice).

Pentru autorizarea constructiilor pe terenurile din zona drumului public se aplica urmatoarele norme:

Utilizari permise (cu avizul organelor specializate ale administratiei publice pentru lucrarile din zonele de protectie):

constructii si instalatii aferente drumurilor publice, de servire, de intretinere si de exploatare;

parcaje, garaje si statii de alimentare cu carburanti si resurse de energie (inclusiv functiunile lor complementare: magazine, restaurante etc.);

conducte de alimentare cu apa, canalizare, sisteme de transport gaze, titei sau alte produse petroliere, retele termice, electrice si de telecomunicatii.

Utilizari admise cu conditii

Constructiile si amenajarile amplasate in zonele de protectie ale drumurilor publice care:

respecta prescriptiile tehnice si reglementarile urbanistice privind functionarea, sistemul constructiv, conformarea volumetrica si estetica;

nu afecteaza buna desfasurare a circulatiei pe drumurile publice (capacitate, fluenta si siguranta);

asigura accesele carosabile si/sau pietonale, parcaje;

evita riscurilor tehnologice de constructie si exploatare.

Utilizari interzise

In zonele de siguranta si protectie a drumurilor sunt interzise constructiile care prin amplasare, configuratie sau exploatare impiedica buna desfasurare a traficului sau prezinta riscuri de accidente (sisteme de transport gaze, titei, produse petroliere, energie electrica etc.). In aceasta categorie intra si panourile independente de reclama publicitara din zona autostrazilor.

b.2 Amplasarea fata de caile navigabile existente si cursurile de apa potential navigabile[12]

In zona cailor navigabile si a cursurilor de apa potential navigabile se pot autoriza, cu avizul conform al Ministerului Transporturilor, Constructiilor si Turismului, urmatoarele lucrari:

constructii si instalatii aferente cailor navigabile (deservire, intretinere, exploatare si siguranta navigatiei);

constructii pentru obiective portuare: fronturi de acostare, platforme de depozitare, drumuri de circulatie, cladiri, constructii hidrotehnice pentru santierele navale, gari fluviale si alte lucrari similare;

traversari sau subtraversari ale cailor navigabile: poduri, amenajari hidroenergetice si de arta, conducte de presiune (apa, gaze, titei, abur), linii electrice si de telecomunicatii;

adaposturi de iarna pentru nave, statii de alimentare cu carburanti si resurse de energie;

instalatii de captare a apei din albia cailor navigabile si instalatii de evacuare a apelor reziduale sau de alta natura;

aparari de maluri, diguri longitudinale si transversale.

b.3 Amplasarea fata de caile ferate din administratia Companiei Nationale de Cai Ferate 'CFR'-SA

Caile ferate din administratia 'CFR'-SA se constituie intr-o infrastructura feroviara publica[13] (fig. 3).

In zona de protectie a infrastructurilor feroviare se pot amplasa (cu avizul 'CFR'-SA si a Ministerului de resort) urmatoarele:

constructii si instalatii pentru exploatarea si intretinerea liniilor de cale ferata;

constructii si instalatii pentru exploatarea materialului rulant si a mijloacelor de restabilire a circulatiei;

instalatii fixe pentru tractiune electrica

instalatii de semnalizare, telecomunicatii si constructiile aferente;

lucrari de investitii private sau publice, care afecteaza zona de protectie a infrastructurii feroviare (cai ferate industriale, lucrari hidrotehnice, traversarea caii ferate de catre drumuri prin pasaje denivelate, subtraversarea liniilor de cale ferata de retele de telecomunicatii, energie electrica, conducte sub presiune si canale libere).

In zona de protectie a infrastructurii transportului feroviar se interzic:

o       amplasarea oricaror constructii, fie si cu caracter temporar;

o       infiintarea de plantatii care impiedica vizibilitatea liniei sau a semnalelor feroviare;

o       lucrari care afecteaza stabilitatea terenului (extragerea de materiale de constructii, taierea copacilor/arbustilor) sau modifica echilibrul freatic;

o       depozitarea necorespunzatoare de materiale, substante sau deseuri care ar putea provoca degradarea infrastructurii cailor ferate si a conditiilor de desfasurare normala a traficului.

NOTA In procedura de emitere a autorizatiei de construire in municipiul Bucuresti se solicita si avizul METROREX (Regia Autonoma de Exploatare a Metroului). Astfel, sunt necesare datele cadastrale pentru traseele de metrou si informatii privind lucrarile propuse care pot conduce la exproprieri pentru cauza de utilitate publica sau instituirea de servituti.

b.4 Amplasarea fata de aeroporturi[14]

In scopul asigurarii sigurantei zborului, Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului impreuna cu Consiliile locale interesate stabilesc zonele supuse servitutilor de aeronautica civila aferente aerodromurilor si amplasarii echipamentelor de protectie a navigatiei aeriene, care vor fi consemnate in documentele cadastrale.

In zonele supuse servitutilor de aeronautica civila nu pot fi construite si amplasate nici un fel de constructii, instalatii si echipamente fara avizul Ministerului de resort.

Pentru autorizarea executarii constructiilor in zonele invecinate infrastructurilor de transport aerian este necesar sa se cunoasca cu prioritate urmatoarele aspecte:

amplasarea infrastructurii aeronautice in raport cu:

>         constructiile existente din intravilanul si extravilanul localitatilor invecinate;

>         echiparea tehnico-edilitara din teritoriu (drumuri, linii de inalta tensiune etc.);

conformarea naturala a terenurilor si folosinta acestora (agricultura, silvicultura);

caracteristicile tehnice ale infrastructurilor pentru transporturile aeriene existente si prevazute pentru viitor, categoria activitatilor de transport aerian etc.;

distantele limita admise de la aeroport la zonele construite limitrofe;

masurile de protectie a mediului, in primul rand de protectie acustica;

Astfel, autorizarea executarii constructiilor in vecinatatea aeroporturilor sau a zonelor de siguranta se face diferentiat, in functie de destinatia acestora:

Utilizari permise

Constructiile si amenajarile necesare activitatilor de decolare-aterizare.

Utilizari permise cu conditii

constructiile si instalatiile destinate activitatilor aeronautice, cu respectarea normelor tehnice stabilite de organele administratiei publice centrale specializate;

constructiile si amenajarile cu alte destinatii decat cele aeronautice, cu conditia respectarii:

>         normelor de protectie acustica;

>         limitarilor de inaltime;

>         retragerilor fata de diverse componente ale zonelor de siguranta ale terenurilor de aeronautica.

Constructiile admise vor fi balizate in sisteme de zi si de noapte.

Utilizari interzise

Lucrari, constructii sau instalatii care prin natura si functionare pot periclita siguranta zborurilor:

obiective care produc fum sau ceata artificiala, substante nocive, radioactive sau rau mirositoare;

sisteme de iluminat care sa perturbe identificarea sistemelor de balizare a zonei;

surse de energie electrica sau unde radio care perturba functionarea instalatiilor de protectie a navigatiei aeriene (unitati de morarit, silozuri, depozite, magazii, decantoare etc.).

3.c. Amplasarea in interiorul parcelei

Autorizarea executarii constructiilor este permisa numai daca se respecta:

distantele minime obligatorii fata de limitele laterale si posterioare ale parcelei, conform Codului civil (servitutea la vedere);

distantele minime necesare interventiilor in caz de incendiu, stabilite pe baza avizului unitatii teritoriale de pompieri.

c1. In functie de marimea parcelei, pe suprafata acesteia pot fi amplasate una sau mai multe constructii.

Pozitia lor pe suprafata parcelei este conditionata de regimul de aliniere fata de drumurile si spatiile publice si de alinierile impuse fata de limitele laterale si limita posterioara a acesteia.

In raport cu drumurile publice, constructiile pot fi amplasate la aliniament (pe limita dintre domeniul public si cel privat) sau retrase din aliniament, respectandu-se regulile urbanistice sau pastrand traditia zonei.

Fata de limitele laterale ale parcelei, constructiile pot fi amplasate astfel:

in regim inchis (insiruite, in regimul curtilor inchise sau deschise), cuplate pe ambele laturi la calcan cu constructiile de pe parcelele invecinate;

in regim cuplat (alipite la calcan pe una din limitele laterale ale parcelei);

in regim izolat (cu retrageri fata de vecinatati).

Retragerile impuse au valori minime, fiind, dupa caz, completate cu normele locale in vederea realizarii confortului urban prin asigurarea urmatoarelor:

Ø      insorire si iluminat natural;

Ø      vizibilitate (perceptia unei portiuni din bolta cereasca din interiorul incaperilor de locuit), respectandu-se totodata intimitatea de locuire pentru constructiile invecinate;

Ø      protectie impotriva zgomotului si nocivitatilor, cand parcela se invecineaza cu surse de poluare (constructii industriale, amenajari comerciale etc.);

Ø      conservarea tesutului urban cu o anumita tipologie de amplasare a constructiilor (in regim izolat, cuplat, insiruite sau in sistemul curtilor inchise sau deschise);

Ø      gruparea constructiilor in ansamblurile noi pentru care se urmareste o dezvoltare coerenta a tesutului urban.

OBS.

o       distanta minima dintre constructiile de pe aceeasi parcela este egala cu jumatatea inaltimii constructiei celei mai inalte, dar nu mai mica de 3 m.

o       distanta minima admisa de Codul Civil intre fatadele cu ferestre si balcoane si limita proprietatii (ingradita sau nu) este de 1,90 m.

Distantele necesare interventiei in caz de incendiu sunt stabilite prin avizul unitatii teritoriale de pompieri militari, urmarindu-se sa se asigure:

accesul usor al mijloacelor si fortelor de interventie, la cel putin o fatada vitrata (doua pentru cladiri inalte, foarte inalte sau cu sali aglomerate), precum si accesul autospecialelor de interventie la vitrarile existente spre drumul public (fara obstacole, precum copertine mari, piloni inalti, parcaje auto etc.);

accesul mijloacelor de interventii, atunci cand este necesar, la a doua fatada, prin amenajari cu latimea de 12 m. In cazurile cand acest lucru nu este posibil, se asigura accesul personalului de interventie prin treceri pietonale cu latimea minima de 1,5 m.

accesele si pasajele carosabile nu trebuie obstructionate de amplasarea de semnalizari, imprejmuiri, mobilier urban etc.

OBS.

o       parcela care se afla la o diferenta de nivel fata de drumul public mai mare de 0,5 m nu trebuie sa fie prevazuta cu acces pentru autospecialele de interventie;

o       curtile interioare (neacoperite, suprafata peste 600 m², inchise pe toate laturile de constructie, situate la nivelul terenului sau al circulatiilor carosabile adiacente sau la o diferenta de nivel sub 0,50 m fata de aceste circulatii) se prevad cu accese carosabile pentru autospecialele de interventie in caz de incendiu, cu gabarite de minim 3,80 m latime si 4,20 m inaltime;

o       pentru curtile interioare mentionate, situate la diferente mai mari de 0,5 m (fara acces carosabil) se asigura numai acces pentru personalul de interventie (treceri pietonale), cu latime de minim 1,5 m si inaltime de 1,9 m.

ECHIPARE TEHNICO-EDILITARA

Regulile cu privire la echiparea tehnico-edilitara[16] au in vedere:

racordarea constructiilor la retelele publice de echipare edilitara existente;

realizarea de retele edilitare.

4.1. Racordarea constructiilor la retelele publice de echipare edilitara existente

Autorizarea executarii constructiilor este permisa numai daca exista posibilitatea racordarii de noi consumatori la retelele existente de apa, la instalatiile de canalizare si de energie electrica.

Exista exceptii in urmatoarele cazuri:

a.     se autorizeaza locuinte individuale daca:

se adopta solutii de echipare in sistem individual care sa respecte normele sanitare si de protectie a mediului;

beneficiarul se obliga sa racordeze constructia la reteaua centralizata publica, atunci cand aceasta din urma se va realiza.

b.     se autorizeaza alte categorii de constructii daca beneficiarul se obliga sa efectueze urmatoarele:

sa prelungeasca reteaua existenta, de capacitate corespunzatoare;

sa mareasca capacitatea retelelor publice existente;

sa construiasca noi retele.

Realizarea de retele edilitare

Extinderile de retele sau maririle de capacitate a retelelor edilitare publice se realizeaza de catre investitor sau beneficiar, partial sau in intregime, respectandu-se contractul incheiat cu Consiliul local. Lucrarile edilitare astfel realizate apartin domeniului public si se administreaza potrivit legii.

Lucrarile de racordare si de bransare[17] la reteaua edilitara publica se suporta in intregime de catre investitor sau beneficiar.

Proprietatea publica asupra retelelor edilitare

Retelele de apa, de canalizare, drumurile publice si alte utilitati aflate in serviciul public sunt proprietate publica[18] a comunei, orasului sau judetului, daca legea nu dispune altfel.

Retelele de alimentare cu gaze, cu energie electrica si de telecomunicatii sunt proprietate publica a statului, daca legea nu dispune altfel.

Grupele de lucrari prezentate mai sus, indiferent de modul de finantare, intra in proprietate publica.

Fac exceptie retelele edilitare si drumurile situate pe parcele proprietate privata a unor persoane fizice sau juridice, aflate in serviciul exclusiv al acestora, asigurand legatura de la punctul de racordare cu retelele si drumurile publice si pana la bransamentele si racordurile la cladirile situate pe parcelele respective. Ele pot constitui proprietate privata daca sunt finantate in totalitate de investitorii privati interesati, iar autoritatea administratiei publice locale stabileste ca nu se justifica utilizarea publica mentionata.

FORMA SI DIMENSIUNILE TERENULUI SI ALE CONSTRUCTIILOR

Regulile cu privire la forma si dimensiunile terenului si ale constructiilor se refera la urmatoarele aspecte:

a.      parcelarea terenului;

b.     inaltimea constructiilor;

c.      aspectul exterior al constructiilor.

5.a. Parcelarea

In vederea realizarii de noi constructii, terenul este parcelat in 4 sau mai multe loturi alaturate. Acestea devin parcele cadastrale distincte, fiind inregistrate ca atare in Cartea funciara. Pentru un numar mai mare de 12 loturi se poate autoriza realizarea parcelarii si executarea constructiilor cu conditia adoptarii de solutii de echipare colectiva care sa respecte normele legale de igiena si de protectie a mediului.

Terenul supus operatiei de parcelare cuprinde parti comune (strada, spatii publice, retele tehnico-edilitare) si loturi- parti private cu proprietari diferiti.

Dimensiunile parcelelor sunt determinate de urmatorii factori principali:

cadrul natural;

functiunea principala a zonei;

folosinta terenului parcelelor;

regimul de amplasare a constructiilor pe teren;

caracteristicile tesutului urban existent (marimea localitatii, modul de dezvoltare istorica, functiunile economice dominante etc.)

accesul pe parcele (persoane, autoturisme, autovehicule speciale pentru servicii si interventii ) si pozitia loturilor si constructiilor fata de drumuri.

posibilitatea de realizare a echiparii edilitare.

Un lot este construibil daca se intrunesc cumulativ urmatoarele conditii:

Ø      front la strada ≥ 8 m pentru cladiri insiruite si ≥ 12 m pentru cladiri izolate sau cuplate;

Ø      suprafata parcelei ≥ 150 m² pentru cladiri insiruite si ≥ 200 m² pentru cladiri amplasate izolat sau cuplate;

Ø      adancimea ≥ latimea parcelei.

Conditiile minimale (dimensiuni si suprafata) prezentate mai sus se refera numai la functiunea de locuire. Pentru realizarea unor parcelari necesare amplasarii si/sau a unor constructii cu alte destinatii decat locuinta (comert, depozitare, activitati de productie mica, servicii, birouri etc.), datorita complexitatii functionale a acestor constructii, se recomanda intocmirea unor documentatii de urbanism.

Practic, pentru a fi construibile, terenurile dintr-o zona parcelata trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

acces la un drum public (direct sau prin servitute);

echipare tehnico-edilitara necesara;

forma si dimensiunile loturilor.

Un teren construibil poate primi o constructie, daca destinatia si caracteristicile acesteia sunt compatibile cu atributele de fapt (natura terenului si de caracteristicile sale) si de drept (servitutile care il greveaza).

Este recomandabil ca locuintele insiruite sa constituie un front construit, alcatuit din maximum 12 loturi.

In zonele cu parcelari existente, executate in timp, cu respectarea altor prevederi referitoare la suprafete si dimensiuni minime pentru parcele (existente, in special, in orase mari unde suprafetele disponibile pe teren au condus la dimensiuni inferioare celor prevazute in Regulamentul General de Urbanism), autorizarea executarii constructiilor noi se va face cu respectarea prevederilor anterioare, precum si a normelor de igiena si de protectie impotriva incendiilor.

5.b. Inaltimea constructiilor

Autorizarea executarii constructiilor se face cu respectarea inaltimii medii[19] a cladirilor invecinate si a caracterului zonei, fara ca diferenta de inaltime sa depaseasca cu mai mult de doua niveluri cladirile imediat invecinate (amplasate alaturat, de aceeasi parte a strazii). Fac exceptie constructiile care au fost cuprinse intr-un PUZ aprobat.

Stabilirea inaltimii constructiilor se face in functie de cativa parametri care definesc conditiile de construibilitate ale terenurilor pe care acestea vor fi amplasate, cum ar fi:

protejarea si punerea in valoare a mediului natural si construit existent;

respectarea regulilor de compozitie arhitectural-urbanistica a zonei sau a ansamblului urban;

asigurarea functionalitatii constructiilor in concordanta cu destinatia lor;

asigurarea compatibilitatii functionale a constructiilor cu functiunea dominanta a zonelor in care vor fi amplasate (se analizeaza impactul asupra sistemelor de circulatie si stationare si asupra capacitatii retelelor tehnico-edilitare din zona);

respectarea cerintelor tehnice privind securitatea, stabilitatea si siguranta in exploatare atat pentru constructia respectiva, cat si pentru constructiile din zona invecinata.

In zonele de protectie ale monumentelor istorice sau in zonele protejate naturale sau construite, inaltimea constructiilor va fi stabilita pe baza unor studii specifice si documentatii de urbanism.

5.c. Aspectul exterior al constructiilor

Constructiile pentru care se solicita autorizatie de executie trebuie ca prin conformare, volumetrie si aspect exterior, sa nu intre in contradictie cu aspectul general al zonei si sa nu deprecieze valorile general acceptate ale urbanismului si arhitecturii.

Aspectul general al zonelor urbane si rurale este determinat de conformarea constructiilor, volumetrie si compozitie urbana etc.

Conformarea constructiei este forma de ansamblu a acesteia care deriva din modelarea si dimensionarea partilor care o alcatuiesc, intre care se creeaza relatii functionale de plastica arhitecturala.

Volumetria determina aspectul general al zonelor urbane/rurale si silueta urbana in ansamblul ei.

Compozitia urbana este acordul dintre functiune, mod de construire, economie si expresie plastica, realizat prin aplicarea regulilor specifice arhitecturii si urbanismului.

6. AMPLASAREA DE PARCAJE, SPATII VERZI SI IMPREJMUIRI

Parcaje

In principiu, constructiile care necesita spatii de parcare se autorizeaza numai daca exista posibilitatea realizarii acestora in afara domeniului public. Totusi, domeniul public poate fi utilizat pentru spatii de parcare daca primariile si consiliile judetene stabilesc acest fapt prin autorizatia de construire.

Suprafata parcajelor din interiorul parcelei se determina in functie de destinatie, capacitatea constructiei si nivelul de motorizare[21] al localitatii. Totodata, se vor respecta normele privind protectia mediului natural si construit impotriva factorilor poluanti generati de functionarea parcajelor si garajelor.

Astfel, pentru amplasarea parcajelor de mari dimensiuni sunt necesare studii de impact, atat asupra circulatiei in zona, cat si asupra mediului inconjurator.

In continuare se prezinta norme minimale privind spatiile de parcare:

Ø      pentru constructiile administrative: 1 loc de parcare/7‑25 salariati la care se adauga 1-2 locuri pentru autocare si un spor de circa 20 % pentru invitati;

Ø      pentru constructiile financiar-bancare: 1 loc de parcare/20 salariati si un spor de 50 % pentru clienti;

Ø      pentru constructiile comerciale vor fi prevazute spatii de parcare atat pentru salariati cat si pentru clienti:

1 loc de parcare/200 m² suprafata desfasurata a constructiei pentru unitati sub 400 m²;

1 loc de parcare/100 m² suprafata desfasurata a constructiei pentru unitati de 400‑600 m²;

1 loc de parcare/50 m² suprafata desfasurata a constructiei pentru complexe comerciale de 600‑2.000 m²;

1 loc de parcare/40 m² suprafata desfasurata a constructiei pentru complexuri comerciale de peste 2.000 m².

Ø      pentru restaurante: 1 loc de parcare/5-10 locuri la masa;

Ø      pentru constructiile de invatamant: 3-4 locuri de parcare/12 cadre didactice si 1‑3 locuri de parcare pentru autocare;

Ø      pentru constructiile de locuinte, in functie de indicele de motorizare a localitatii, vor fi prevazute locuri de parcare, dupa cum urmeaza:

1 loc de parcare/1-5 locuinte unifamiliale cu lot propriu;

1 loc de parcare/1-3 apartamente pentru locuintele semicolective cu acces propriu si lot folosit in comun;

1 loc de parcare/2-10 apartamente in locuinte colective cu acces si lot in comun;

din totalul locurilor de parcare pentru locuintele individuale vor fi prevazute garaje in procent de 60‑100 %.

Spatii verzi si plantate

Autorizatia de construire va contine obligatia mentinerii sau crearii de spatii verzi si plantate.

In vederea respectarii principiilor dezvoltarii durabile a localitatilor se recomanda optimizarea densitatii de locuire, corelata cu mentinerea, intretinerea si dezvoltarea spatiilor verzi, a parcurilor, a aliniamentelor de arbori si a perdelelor de protectie stradala.

Suprafata spatiilor verzi si plantate se va stabili tinandu-se seama de urmatoarele:

destinatia si capacitatea constructiei;

normele de igiena si protectia mediului;

caracteristicile principale ale localitatii: marime, functiunea dominanta, zona geografica.

In vecinatatea ansamblurilor si monumentelor istorice, precum si in zonele de protectie ale acestora, realizarea de spatii verzi si plantate se va face cu asigurarea vizibilitatii si punerii in valoare a obiectelor sau ansamblurilor protejate. Plantatiile de arbori se vor amplasa la o distanta care sa nu afecteze stabilitatea constructiei protejate.

Pentru spatiile verzi si plantate amplasate pe terenuri publice din localitati se recomanda urmatoarele valori orientative:

a. Parcuri si gradini orasenesti

orase: < 20 mii locuitori : 6-8 m²/locuitor

orase: 20-50 mii locuitori : 7-8 m²/locuitor

orase: 50-100 mii locuitori : 8-12 m²/locuitor

orase > 100 mii locuitori : 10-14 m²/locuitor

OBS.

suprafetele se refera la parcuri si gradini publice cu o suprafata ≥ 0,5 ha.

suprafetele mentionate nu includ terenurile scolare de sport, plantatiile de protectie si de aliniament, parcurile specializate (dendrologice, padure-parc etc.).

b. Zone de agrement

Cererea potentiala: total populatie;

Norma orientativa: 15-17 ha/1000 locuitori

Suprafata deservita: total localitate

Raza de servire 25-30 km.

Cotele de teren dintr-o parcela (zona) rezervata spatiilor verzi cu rol decorativ, agrement si de protectie, in functie de destinatia constructiei sunt:

constructii administrative si financiar-bancare: 10-15 % din suprafata totala a terenului;

constructii comerciale: 2-5 % din suprafata totala a terenului;

constructii culturale: 10-20 % din suprafata totala a terenului;

constructii de locuinte: cel putin 2 m²/locuitor, in functie de tipul de locuire.

Imprejmuiri

Imprejmuirile sunt constructii sau amenajari (plantatii, garduri vii), cu caracter definitiv sau temporar, amplasate la aliniament sau pe celelalte laturi ale parcelei, pentru a o delimita de domeniul public sau de proprietatile invecinate.

Imprejmuirile la aliniament intereseaza atat domeniul public cat si cel privat. Amplasarea si conformarea acestora se poate stabili prin regulamente ale administratiei publice locale. Pe langa caracterul strict utilitar, aceste imprejmuiri sunt si de interes public, datorita rolului pe care il au in crearea peisajului urban sau rural, alaturi de constructiile pe care le protejeaza, sau parcela pe care o delimiteaza.

Imprejmuirile amplasate pe limitele laterale si posterioara ale parcelei sunt realizate pentru delimitarea si protectia proprietatii. Modalitatea de realizare a imprejmuirilor in vederea protectiei proprietatii private pentru evitarea intruziunilor, precum si relatiile de vecinatate, sunt reglementate de prevederile Codului Civil. Acestea se refera la zidurile despartitoare dintre constructiile cuplate sau insiruite, precum si la conditiile in care se realizeaza imprejmuirile gradinilor.

Imprejmuirile cu caracter temporar se aproba pentru santierele de constructii, santiere arheologice etc.

Aprecierea imprejmuirilor se face luand in considerare elementele (functionale si formale) si configuratia.

Elementele care caracterizeaza imprejmuirile sunt:

Ø      elemente functionale (porti de acces carosabil si pietonal, ziduri sau panouri despartitoare etc.);

Ø      elemente formale (inaltime, latime, materiale de constructie sau tip de plantatii, mod de realizare in sistem transparent sau opac, decoratiuni, culoare etc.).

Configuratia imprejmuirilor este determinata de urmatorii factori urbanistici:

pozitia pe parcela (la aliniament, laterale sau posterioare);

functionarea constructiei pe care este amplasata parcela;

caracteristicile cadrului natural;

caracteristicile cadrului construit al zonelor (zone cu tesut compact, realizate in sistemul curtilor inchise partial sau total, zone cu constructii insiruite, realizate grupat la limita parcelelor, sau izolate);

modalitatile traditionale de construire a imprejmuirilor in localitati urbane sau rurale cu diverse tipologii si tendinte de realizare a acestora, ca urmare a interferentelor culturale dintre civilizatia urbana, suburbana si rurala.

Astfel, se pot face urmatoarele recomandari de realizare a imprejmuirilor:

Transparente, decorative sau gard viu - imprejmuirile la aliniament. Acestea au rol de delimitare a parcelelor aferente cladirilor si de integrare a cladirilor in caracterul strazilor sau al ansamblurilor urbanistice. Exista exceptii de la aceasta recomandare, impuse de functiunea cladirilor (obiective speciale etc.) sau de traditia in realizarea imprejmuirilor in diferite zone geografice.

Opace - imprejmuirile pe limitele laterale si posterioara a parcelei/ cladirii. Acestea asigura protectie impotriva intruziunilor, separarea unor servicii functionale, protectie vizuala. Pentru protectia proprietatii, inaltimea maxima necesara a acestor imprejmuiri este de 2 metri, cu exceptia cazurilor justificate de separare a unor servicii functionale sau de traditia zonei geografice.

Aspectul exterior al imprejmuirilor, ca si cel al cladirilor pe care le protejeaza, nu trebuie sa intre in contradictie cu aspectul general al zonei, depreciind valorile acceptate ale arhitecturii si urbanismului.

Imprejmuirile din zonele protejate se autorizeaza conform avizului autoritatilor competente.

Imprejmuirile cu caracter temporar trebuie sa fie realizate din materiale suficient de rezistente si bine ancorate, prevazute cu dispozitive de semnalizare si protectie a circulatiei auto si pietonale si sa fie vopsite in culori distincte de cele ale mediului ambiant.

BIBLIOGRAFIE

Ghiga, Constantin, Urbanism si structuri edilitare, Editura Alpha, Buzau, 2001.

Ionascu, Gheorghe, Dezvoltarea si reabilitarea asezarilor umane, Editura Tempus, Bucuresti, 2003.

Bold, Ion; Craciun, Avram, Organizarea teritoriului, Editura Mirton, Timisoara, 1999.

Legea nr.199/2004 pentru modificarea si completarea Legii nr.50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, Monitorul Oficial, Partea I, nr.487 din 31 mai 2004.

Normativ de proiectare a cladirilor de locuinte - cerinte conform legii 10/1995, Buletinul Constructiilor nr. 8/1998.

Normativ privind urmarirea comportarii in timp a constructiilor: P 130‑1997, Buletinul Constructiilor nr. 4/1998.

www.ase.ro.; www.mappm.ro; www.ier.ro; www.andnet.ro.; www.mt.ro.; www.mie.ro.; www.anrsc.ro.

TESTE

Regulile si conditiile privind ocuparea terenurilor cu constructii au in vedere:

a.      documentatiile de amenajare a teritoriului si urbanism; siguranta constructiilor si apararea interesului public; amplasarea constructiilor; echiparea tehnico-edilitara;

b.      modul de ocupare a terenurilor; siguranta constructiilor si apararea interesului public; amplasarea constructiilor; echiparea tehnico-edilitara; dimensiunile terenului si ale constructiilor; parcajele, spatiile verzi si imprejmuirile;

c.      PUG, PUZ, PUD, certificatul de urbanism, autorizatia de construire/ desfiintare;

d.      PATN, PATJ, PATZ, planurile de amenajare a regiunilor de dezvoltare; cadastrul general si publicitatea imobiliara.

Intravilanul localitatii reprezinta:

a.      trupul compact al unei localitati;

b.      suprafata de teren compacta sau in trupuri a unei localitati, ocupata sau destinata constructiilor si amenajarilor legal aprobate;

c.      zona dintr-o localitate in care se gasesc amplasate sediile institutiilor de baza ale administratiei publice centrale sau locale;

d.      piata centrala a localitatii.

Sunt considerate paduri, terenurile acoperite cu vegetatie forestiera, cu suprafata:

a.      peste 0,25 ha;

b.      de cel putin 1 ha;

c.      peste 0,5 ha;

d.      indiferent de suprafata.

Pe terenurile construibile, care contin resurse identificate ale subsolului este permisa amplasarea:

a.      de constructii care asigura exploatarea si prelucrarea resurselor din zona;

b.      constructiilor de locuinte pentru personalul de exploatare si intretinere a instalatiilor din zona respectiva;

c.      constructiilor industriale necesare exploatarii, prelucrarii si transportului resurselor;

d.      amenajarilor necesare exploatarii eficiente si durabile a resurselor.

Albia minora a unui curs de apa reprezinta:

a.      albia de importanta redusa a unui curs de apa;

b.      suprafata de teren ocupata de apa cand are loc depasirea cotelor de inundatie;

c.      suprafata de teren ocupata de apa din cand in cand;

d.      suprafata de teren ocupata permanent sau temporar de apa, care asigura curgerea nestingherita, din mal in mal, a apelor la niveluri obisnuite, inclusiv insulele create prin curgerea naturala a apelor.

Raspunsurile corecte: 1(b), 2(b), 3(a), 4(c), 5(d)