Instrumente ale imprumutului ipotecar

Instrumente ale imprumutului ipotecar

Mediul economic si ceditarea ipotecara

Ca si celelalte sfere ale activitatii bancare, creditarea ipotecara imobiliara a fost puternic influentata de inovatiile de pe pietele financiare si de schimbarile in mediul economic. In ultimii 20 de ani s-au produs schimbari ale instrumentelor ipotecare dominante, cresterea rapida a pietei ipotecare secundare, schimbari fundamentale in furnizarea serviciilor creditului ipotecar.

Nivelele ridicate ale inflatiei, insotite de variabilitatea accentuata a ratelor dobanzii propaga socuri asupra pietelor creditelor ipotecare, asupra preturilor de pe piata imobiliara.

Problema centrala din punctul de vedere al creditorului o reprezinta nepotrivirea dintre maturitatile surselor si utilizarilor in creditarea ipotecara. Instrumentul ipotecar traditional este cu rata fixa, amortizabil intr-o perioada de peste 20 de ani, si in aceste conditii creditorul este blocat pana la scadenta la aceasta rata si va trebui sa se refinanteze sau sa vanda active. Sursele fondurilor au maturitati mai mici decit creditul ipotecar, imobiliar, ceea ce poate genera deteriorarea profitului creditorului in perioada cresterii ratelor, si daca perioada este mai lunga, vor rezulta marje negative.

In conditii de inflatie creste costul locuintelor si cresc ratele dobinzii ipotecii, creditorii confruntandu-se cu riscul de credit. Creditele ipotecare sunt realizate intr-un procent mai mic, diminuand platile cu dobanzile, ceea ce conduce la cresterea ecartului dintre valoarea investitiei si imprumut, si la descresterea protectiei asigurata prin colaterale, in caz de neplata.

Modificarile induse in mediul economic au facut ca vanzatorii si cumparatorii de pe piata imobiliara sa se confrunte cu cresterea inalta a ratelor dobanzii, determinandu-i sa inoveze noi tehnici de creditare, multe dintre acestea implicind cumparatorul unei proprietati sa asume, sa preia creditul ipotecar deja existent al vanzatorului proprietatii, cumparatorul imprumutand fondurile aditionale necesare, folosind un credit ipotecar secundar, tehnica circumscrisa finantarii creative. Multe din aceste credite secundare genereaza un balon al platilor pentru cumparator, necesitand rambursarea principalului peste o perioada de 3-5 ani, presupunand ca ratele dobanzii se vor reduce inainte ca balonul sa intre la plata, astfel incat cumparatorul sa devina capabil sa refinanteze datoria de baza la rate mai joase, in caz contrar crescand delicventa rambursarilor si declasarea ipotecilor.

Dincolo de tehnicile de creditare circumscrise intermediarii financiare, transformarile din mediul economic si financiar au determinat dezvoltarea unor instrumente alternative de finantare imobiliara. Socurile fluctuante, transmise pe piete prin ratele ridicate ale inflatiei si volatilitatea ratelor, au determinat abundenta de instrumente create intr-o perioada scurta. Unele instrumente nu au fost bine concepute si nu sunt folosite semnificativ pe piete, iar alte instrumente, chiar daca reprezinta alternative la instrumentele intermedierii financiare, odata cu standardizarea si-au redus importanta. Totusi, cunoasterea caracteristicilor esentiale ale acestor innsrumente face posibila cunoasterea potentialului creativ al finantarii ipotecare, in tabelul nr. 28 fiind prezentate cateva instrumente.

Tabelul nr. 28. Caracteristici ale unor instrumente alternative

Instrumentele ipotecare alternative dezvoltate a urmarit obiective diferite, delimitindu-se urmatoarele categorii de instrumente:

Care vizeza protejarea creditorilor de volatilitatea ratelor dobinzii: ipoteci cu rata ajustabila sau variabila, ipoteci cu rata renegociabila. Aceste instrumente incearca sa realizeze un compromis intre riscul de credit si cel de rata, cind creditorii utilizezaza un asemenea instrument riscul de rata este transferat clientilor. Daca ratele cresc mult peste maturitatea creditului si venitul clientului nu creste corespunzator cresterii ratei, creditorul se va confrunta cu riscul de credit;

Care ajuta clientii sa evalueze ipotecile in conditii de inflatie inalta: ipoteci cu plata graduala, ipoteci cu plati mai mici la inceputul perioadei. Aceste ipoteci presupun ca veniturile cumparatorilor vor creste in perioada urmatoare, fiind capabili sa suporte costuri mai ridicate cu plata creditelor;

Care sunt specializate pe segmente de piata: ipoteca cu anuitate inversa (cumparatorii, cei care platesc creditul utilizeaza platilele periodice din utilizarea capitalul locuintei ca baza pentru imprumut, soldul principalului crescand in timp), ipoteca cu capitalul crescator ( are rata fixa, dar platile graduale reduc principalul creditului).

Alegerea unui anumit instrument ipotecar alternativ presupune luarea in considerare a urmatoarelor elemente cheie:

o       Selectarea ratei de baza sau de indexare utilizata pentru stabilirea ratei instrumentului;

o       Stabilirea marjei peste rata de baza;

o       Stabilirea frecventei ajustarilor ratei instumentului ipotecar;

o       Stabilirea limitelor cresterii ratei sau platilor .

Protejarea pietei ipotecare impotriva situatiilor de neplata, de catre indivizi, a ipotecilor se realizeza pe doua cai:

asigurarea de catre autoritea publica, de catre stat prin programe de garantare si de asigurare a ipotecilor indivizilor in caz de neplata, scopul fiind incurajarea finantarii ipotecilor imobiliare, in special pentru persoanele cu venituri mici. Garantarea se face de catre agentii guvernamentale, in urma platii unei prime calculata la soldul ipotecii, asigurarea relizandu-se pentru toata ipoteca, putand exista, in situatii speciale, unele facilitati (tineri, veterani de razboi etc);

asigurarea privata a ipotecilor, in acest caz numai o parte din ipoteca este asigurata, aceasta asigurare urmarind ca cei care se imprumuta sa obtina un credit ipotecar cu plati mai joase, care altfel nu ar fi obtinute. Clientii, cei imprumutati primesc asigurarea pentru cca 60-80 % din ipoteca, trebuind sa plateasca, in contul asigurarii, o rata a dobinzii mai inalta in prima perioada a creditului, care depinde de imprumutul asigurat.

2. Tipuri de ipoteci

Creditul ipotecar are ca garantie un imobil, de regula cel care se achizitioneaza prin acest credit, bun care se constituie drept ipoteca.

rantie reala imobiliara fara deposedare, fiind un drept real Ipoteca reprezinta o gaasupra imobilelor afectate pentru garantarea platii unei obligatii, avand urmatoarele caracteristici:

este un drept real accesoriu, conferind titularului atat prerogativa de a urmari bunul, cat si prerogativa de a-si realiza dreptul principal, de creanta;

este o garantie reala imobiliara, aplicabila, deci, numai dreptului de proprietate;

constituirea sa este reglementata numai in cazurile si cu formele prevazute de lege;

este specializata, in sensul individualizarii imobilului si a creantei garantate;

este indivizibila, in sensul ca subzista asupra intregului imobil, si dupa ce o parte din datorie s-a stins.

Din punct de vedere al efectelor constituirii ipotecii, debitorul proprietar al imobilului conserva posesia si folosinta acestuia, ipoteca stingandu-se odata cu datoria ipotecara.

Toate instrumentele prezentate mai jos angajeaza pe cei imprumutati sa ramburseze imprumutul intr-o perioada cuprinsa intre 10 si 25 de ani.

a). Ipoteca cu anuitate

Acest instrument implica rambursarea imprumutului plus dobanda in rate lunare egale (considerand ca rata dobanzii nu se modifica) pana la scadenta, in prima parte a perioadei de rambursare o mare parte din rata reprezentand-o dobanda.

b). Ipoteca garantata prin asigurare

Acest instrument leaga imprumutul de un plan de asigurare pe viata cu plata garantata a politii de asigurare , cel imprumutat platind numai dobanda pana la scadenta imprumutului, dar in acelasi timp platind si o prima unei companii de asigurari, astfel incat incasarile realizate la scadenta politii de asigurare sa fie suficiente pentru rambursarea imprumutului si furnizarea unei sume reziduale celui imprumutat.

In timp ce aceste instrumente sunt atractive cand piata de valori functioneaza bine si preturile locuintelor cresc continuu, aranjamentele de rambursare sunt relativ inflexibile. De asemenea, creditorii sunt tentati sa sustina acest tip de imprumut in scopul de a castiga din comisioanele generate prin vanzarea politei garantate.

Aceste instrumente pot fi de trei tipuri, in functie de polita garantata care ramburseaza ipoteca, si anume:

polita garantata cu profit, a carei valoare creste prin primele restituibile, insa nededuse, care sunt adaugate la suma capitalului asigurat, la scadenta politii fiind adaugata o prima terminala, variabila. Aceasta prima terminala se determina ca procent din suma asigurata, fiind atasata primelor din anii anteriori si modificabila in functie de conditiile investitiei. Daca primele restituibile scad, sumele incasate din politele garantate se pot dovedi insuficiente pentru returnarea ipotecii, indeosebi in cazul unor scadente mai mici ale acestora (10-15 ani), cel imprumutat putandu-se confrunta cu o penurie de lichiditati, fiind nevoit sa angajeze un program de creditare la o societate financiara.

polita legata mutual, nu are atasate prime restituibile, insa valoarea sa fluctueaza in functie de fluctuatiile preturilor titlurilor mutuale (unitati de fond), fiind negociabila la bursa, detinatorul putand schimba destinatia primelor de asigurare;

ipoteca garantata la cost redus durata acoperita prin polita fiind sub cea a datoriei ipotecare, diferenta fiind acoperita printr-o polita de protectie ipotecara (un fel de polita pe viata cu termen extins), cel imprumutat avand avantajul achitarii unei prime mai reduse, insa beneficiaza de profituri la scadenta politei, aceste profituri contribuind la plata imprumutului.

c). Program personal de capitalizare

Acest instrument reprezinta o forma de investitie personala in titluri de valoare, ipoteca vizand numai dobanda aferenta capitalului angajat, dobanda capitalizata pentru restituirea imprumutului la sfarsitul perioadei, asigurarea la termen fiind necesara pentru intreaga datorie si intreaga perioada.

Daca valoarea capitalizarii unitare creste, platile lunare pot fi reduse, suma maxima platibila putand fi majorata in fiecare an de catre guvern. Totodata, valoarea capitalizarii unitare poate scadea cand este necesara cresterea restituirii lunare (periodice), cu conditia ca aceasta sa nu depaseasca maximum acceptat.

d). Ipoteca pe pensie

Acest instrument reprezinta utilizarea unei sume neimpozabile cumulata pana la scadenta unui plan personal de pensie, pentru a plati o ipoteca, cel imprumutat beneficiind de avantajul relaxarii fiscale, pentru creditor insa instrumentul fiind mai riscant decat ipoteca garantata.

e). Ipoteca pe dobanda

Aceasta implica un angajament numai pentru plata dobanzii, la scadenta imprumutului cel imprumutat trebuind sa dispuna de un aranjament separat pentru restituirea finala a datoriei(de exemplu, un plan de economisire).

f). Ipoteca flexibila

Aceasta ofera celui imprumutat posibilitatea de a modifica programul de restituire a imprumutului, in timp ce continua sa plateasca dobanda. Pentru ca acest instrument sa fie disponibil noilor solicitanti este necesar ca piata sa se extinda conform cresterii posibile a preturilor locuintelor, dezavantajul constand in cresterea volatilitatii fluxului de numerar, de lichiditati,  al creditorilor.

g). Imprumut de legatura

Acest produs reprezinta un tip special de ipoteca pe dobanda pe termen scurt, permitand vanzatorului unei locuinte cu ipoteca sa cumpere o a doua locuinta inainte de finalizarea vanzarii primei locuinte.

Legatura inchisa este atunci cand contractele au fost finalizate pentru vanzarea primei locuinte, restituirea provenind din sumele incasate din vanzare, care pot fi primite dupa o anumita perioada de la realizarea contractelor.

Legatura deschisa este mai riscanta, acoperind vanzarea posibila a unei locuinte inaintea realizarii contractelor si cumpararii unei alte locuinte, restituirea putandu-se realiza dupa o perioada mai lunga, prin vanzarea primei locuinte.

3. Titluri ipotecare

Mobilizarea resurselor necesare creditarii ipotecare de pe piata de capital se realizeza prin emiterea de titluri ipotecare sub forma obligatiunilor ipotecare si a valorilor mobiliare ipotecare.

Obligatiunile ipotecare sunt valori mobiliare emise de institutii de creditare, de regula banci de credit ipotecar, care sunt garantate cu active ipotecare de prim rang sau cu credite publice, si care raman in bilantul emitentului, servind la refinantarea creditelor de investitii. Fiind garantata cu credite ipotecare ofera un grad mai ridicat de siguranta, reducand riscul investitorului.

Protectia detinatorilor de obligatiuni ipotecare este intarita de supravegherea bancilor emitente, suprvegherea suplimentara fiind realizata de catre un administrator special, bancile ipotecare fiind supravegheate in toate tarile, prin departamente specializate.

Figura nr. 12. Piata obligatiunilor ipotecare

Valorile mobiliare ipotecare sunt emise in baza unui portofoliu de credite ipotecare, vinzarea creditelor ipotecare presupunand scoaterea acestora din bilantul contabil. Investitorul in aceste titluri le cumpara pe baza unui flux financiar determinat de securizarea activelor, fara legatura cu institutia de creditare care a initiat creditele. In acest caz, o institutie de creditare isi vinde partial sau integral portofoliul de credite ipotecare pe care-l detine, ansamblat in pachete de credite ipotecare, unei institutii specializate, care separa creditele si fluxurile de trezorerie de institutia initiatoare a creditelor, aceasta finantandu-si achizitiile prin emiterea unor valori mobiliare care sunt cumparate de diversi investitori si garantate cu creditele ipotecare achizitionate. Riscul falimentului este incorporat in structura valorilor mobiliare ipotecare, falimentul institutiei initiatoare neafectand administrarea valorilor mobiliare. Suplimentar, valorile mobiliare sunt garantate de catre o societate de asigurari  sau o banca in scopul reducerii riscului de credit.

Figura nr. 13. Piata valorilor mobiliare ipotecare.