Limitele juridice ale dreptului de proprietate privata

Sectiunea 1

Limite legale

.1 Dispozitii comune

Interesul public si interesul privat

Art.620 - (1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie in interes public, fie in interes privat.

(2) Limitele legale in interes privat pot fi agravate, modificate ori desfiintate temporar prin acordul partilor. Pentru opozabilitate fata de terti este necesara indeplinirea formalitatilor de publicitate prevazute de lege.

Reguli privind protectia mediului si buna vecinatate

Art.621 Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

. 2 Folosirea apelor

Reguli privind curgerea fireasca a apelor

Art.622 - (1) Proprietarul fondului inferior nu poate impiedica in nici un fel curgerea fireasca a apelor provenite de pe fondul superior.

(2) Daca aceasta curgere cauzeaza prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere autorizarea justitiei spre a face pe fondul sau lucrarile necesare schimbarii directiei apelor, suportand toate cheltuielile ocazionate.

(3) La randul sau, proprietarul fondului superior este obligat sa nu efectueze nici o lucrare de natura sa agraveze situatia fondului inferior.

Reguli privind curgerea provocata a apelor

Art.623 - (1) Proprietarul fondului inferior nu poate impiedica nici curgerea provocata de proprietarul fondului superior sau de alte persoane, asa cum este cazul apelor care tasnesc pe acest din urma fond datorita unor lucrari subterane intreprinse de proprietarul acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor mlastinoase, al apelor folosite intr-un scop casnic, agricol sau industrial, insa numai daca aceasta curgere preceda varsarea intr-un curs de apa sau intr-un sant.

(2) In acest caz, proprietarul fondului superior este obligat sa aleaga calea si mijloacele de scurgere de natura sa aduca prejudicii minime fondului inferior, ramanand dator la plata unei despagubiri juste si prealabile catre proprietarul acestui din urma fond.

(3) Dispozitiile prezentului articol nu se aplica atunci cand pe fondul inferior se afla o constructie, impreuna cu gradina si curtea aferenta, sau un cimitir.

Cheltuieli referitoare la irigatii

Art.624 - (1) Proprietarul care vrea sa foloseasca pentru irigarea terenului sau apele naturale si artificiale de care poate dispune in mod efectiv, are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiva, sa faca pe terenul riveranului opus lucrarile necesare pentru captarea apei.

(2) Dispozitiile art.623 alin.(2) si (3) se aplica in mod corespunzator.

Obligatia proprietarului caruia ii prisoseste apa

Art.625 - (1) Proprietarul caruia ii prisoseste apa pentru necesitatile curente este obligat ca, in schimbul unei juste si prealabile despagubiri, sa ofere acest surplus pentru proprietarul care nu si-ar putea procura apa necesara pentru fondul sau decat cu o cheltuiala excesiva.

(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligatia prevazuta la alin.(1) pretinzand ca ar putea acorda surplusului de apa o alta destinatie decat satisfacerea necesitatilor curente. El poate insa cere despagubiri suplimentare proprietarului aflat in nevoie, cu conditia de a dovedi existenta reala a destinatiei pretinse.

Intrebuintarea izvoarelor

Art.626 - (1) Proprietarul poate acorda orice intrebuintare izvorului ce ar exista pe fondul sau, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobandite de proprietarul fondului inferior.

(2) Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate sa-i schimbe cursul daca prin aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localitati de apa necesara pentru satisfacerea nevoilor curente.

Despagubiri datorate proprietarului izvorului

Art.627 - (1) Proprietarul izvorului poate cere repararea prejudiciilor cauzate de persoana care, prin lucrarile efectuate, a secat, a micsorat ori a alterat apele sale.

(2) Daca starea de fapt o permite, proprietarul poate pretinde restabilirea situatiei anterioare atunci cand apa era indispensabila pentru exploatarea fondului sau.

Reguli speciale privind folosirea apelor

Art.628 Dispozitiile prezentului paragraf se completeaza cu reglementarile speciale in materia regimului apelor.

3. Picatura stresinii

Picatura stresinii

Art.629 - Proprietarul este obligat sa isi faca streasina casei sale astfel incat apele provenind de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin.

4. Distanta si lucrarile intermediare cerute pentru anumite constructii, lucrari si plantatii

Distanta minima fata de linia de hotar

Art.630 Orice constructii, lucrari sau plantatii se pot face de catre proprietarul fondului numai cu respectarea unei distante minime fata de linia de hotar, conform legii, regulamentului de urbanism sau, in lipsa, obiceiului locului, astfel incat sa nu se aduca atingere drepturilor proprietarului vecin.

Sanctiuni

Art.631 (1) In lipsa unor dispozitii cuprinse in lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie saditi la o distanta de cel putin doi metri de linia de hotar, cu exceptia acelora mai mici de doi metri, a plantatiilor si a gardurilor vii.

(2) In caz de nerespectare a distantei, proprietarul vecin este indreptatit sa ceara scoaterea ori, dupa caz, taierea, la inaltimea cuvenita, a arborilor, plantatiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

(3) Proprietarul fondului peste care se intind radacinile sau ramurile arborilor apartinand proprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si dreptul de a pastra fructele cazute in mod natural pe fondul sau.

5. Vederea asupra proprietatii vecinului

Fereastra sau deschiderea in zidul comun

Art.632 Nu este permis sa se faca fereastra sau deschidere in zidul comun.

Distanta minima pentru fereastra de vedere

Art.633 (1) Este obligatorie pastrarea unei distante de cel putin doi metri intre fondul, ingradit sau neingradit, apartinand proprietarului vecin, si fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari ce ar fi orientate catre acest fond.

(2) Vederile piezise spre fondul invecinat sunt interzise la o distanta mai mica de un metru.

(3) Distanta se calculeaza de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fata zidului in care s-a deschis vederea sau, dupa caz, pe linia exterioara a balconului, pana la linia de hotar.

Fereastra de lumina

Art.634 - Dispozitiile art.633 nu exclud dreptul proprietarului de a-si deschide, fara limita de distanta, ferestre de lumina daca sunt astfel construite incat sa impiedice vederea spre fondul invecinat.

6. Dreptul de trecere

Dreptul de trecere

Art.635 - (1) Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publica are dreptul sa ceara trecerea pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului propriu.

(2) Trecerea trebuie sa se faca in conditii de natura sa aduca o minima stanjenire exercitarii dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publica. Proprietarul fondului infundat este obligat la plata unei juste despagubiri.

(3) Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge in momentul in care fondul dominant dobandeste un alt acces la calea publica.

Exercitarea dreptului de trecere in situatii speciale

Art.636 - (1) Daca lipsa accesului provine din vanzare, schimb, imparteala sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi ceruta decat celor care au dobandit partea de teren pe care se facea anterior trecerea.

(2) Cand lipsa accesului este imputabila proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilita numai cu consimtamantul proprietarului fondului care are acces la calea publica si cu plata dublului despagubirii.

Intinderea si modul de stabilire a servitutii de trecere

Art.637 Intinderea si modul de exercitare a servitutii de trecere sunt determinate prin intelegerea partilor, prin hotarare judecatoreasca sau printr-o folosinta continua pe timp de zece ani.

Prescriptia actiunii in despagubire si restituirea despagubirii incasate

Art.638 (1) Termenul de prescriptie pentru dreptul la actiunea in despagubire pe care o are proprietarului fondului aservit impotriva proprietarului fondului dominant incepe sa curga din momentul stabilirii servitutii de trecere.

(2) In cazul in care inceteaza dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator sa restituie despagubirea incasata, cu deducerea pagubei suferite in raport cu durata efectiva a servitutii.

7. Alte limite legale

Dreptul de trecere pentru utilitati

Art.639 - (1) Proprietarul este obligat sa permita trecerea prin fondul sau a conductelor de apa, gaz sau altele asemenea, a firelor electrice subterane ori aeriene, precum si a oricaror alte instalatii sau materiale ce deservesc fonduri invecinate sau din aceeasi zona.

(2) Aceasta obligatie subzista numai pentru situatia in care trecerea prin alta parte ar fi imposibila, periculoasa sau foarte costisitoare.

(3) In toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despagubiri juste. Daca este vorba despre utilitati noi, despagubirea trebuie sa fie si prealabila.

(4) Cladirile, curtile si gradinile acestora sunt exceptate de la aceasta servitute, daca ea are ca obiect conducte si canale, subterane, in cazul in care acestea sunt utilitati noi.

Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrari

Art.640 - (1) De asemenea, proprietarul este obligat sa permita folosirea fondului sau pentru efectuarea unor lucrari necesare fondului invecinat, precum si accesul vecinului pe terenul sau pentru taierea crengilor si culegerea fructelor, in schimbul unei despagubiri daca este cazul.

(2) Dispozitiile art.639 alin.(2) sunt aplicabile.

Dreptul de trecere pentru reintrarea in posesie

Art.641 (1) Proprietarul unui fond nu poate impiedica accesul altuia pentru a redobandi posesia unui bun al sau, ajuns intamplator pe fondul respectiv, daca a fost instiintat in prealabil.

(2) In toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justa despagubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea in posesie, precum si pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului.

Starea de necesitate

Art.642 - (1) In cazul in care o persoana a folosit sau a distrus un bun al altuia pentru a se apara pe sine ori pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul sa ceara o despagubire echitabila numai de la cel care a fost salvat.

(2) Nu poate pretinde nici o despagubire proprietarul care a provocat sau a favorizat aparitia pericolului.

Reguli speciale

Art.643 Ingradirile cuprinse in prezenta sectiune se completeaza cu dispozitiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile si constructiile de orice fel, padurile, bunurile din patrimoniul national-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum si altele asemenea.

Sectiunea a 2-a

Limite conventionale

Limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice

Art.644 Proprietarul poate sa consimta la limitarea dreptului sau prin acte juridice daca nu incalca ordinea publica si bunele moravuri.

Clauza de inalienabilitate. Conditii. Domeniu de aplicare

Art.645 - (1) Prin conventie sau testament se poate interzice instrainarea unui bun, insa numai pentru o durata de cel mult 75 de ani si daca exista un interes serios si legitim.

(2) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate intr-un contract atrage nulitatea intregului contract daca a fost determinanta la incheierea acestuia. In contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezuma, pana la proba contrara.

(3) Clauza de inalienabilitate este subinteleasa in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila.

(4) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprita prin stipularea inalienabilitatii.

Conditii de opozabilitate

Art.646 - (1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocata impotriva dobanditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat sa nu instraineze decat daca este valabila si indeplineste conditiile de opozabilitate.

(2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie sa fie supusa formalitatilor de publicitate prevazute de lege, daca este cazul.

(3) In cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, in mod corespunzator, regulile prevazute pentru dobandirea proprietatii prin posesia de buna-credinta.

(4) In cazul in care clauza de inalienabilitate a fost prevazuta intr-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabila si creditorilor anteriori ai dobanditorului.

(5) Neindeplinirea conditiilor de opozabilitate nu il lipseste pe creditorul obligatiei de a nu instraina de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformeaza acestei obligatii.

Sanctiuni pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate

Art.647 - (1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocata impotriva dobanditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat sa nu instraineze decat daca este valabila si indeplineste conditiile de opozabilitate.

(2) Instrainatorul poate sa ceara rezolutiunea contractului in cazul incalcarii clauzei de inalienabilitate de catre dobanditor.

(3) Atat instrainatorul, cat si tertul, daca inalienabilitatea s-a stipulat in favoarea acestuia, pot sa ceara anularea actului de instrainare subsecvent incheiat cu nerespectarea clauzei.

(4) Nu pot fi supuse urmaririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cat timp clauza produce efecte, daca prin lege nu se prevede altfel.

Sectiunea a 3-a

Limite judiciare

Depasirea inconvenientelor normale ale vecinatatii

Art.648 - (1) Daca proprietarul cauzeaza, prin exercitarea dreptului sau, inconveniente mai mari decat cele normale in relatiile de vecinatate, instanta de judecata poate, din considerente de echitate, sa il oblige la despagubiri in folosul celui vatamat, precum si la restabilirea situatiei anterioare atunci cand acest lucru este posibil.

(2) In cazul in care prejudiciul cauzat ar fi minor in raport cu necesitatea sau utilitatea desfasurarii activitatii prejudiciabile de catre proprietar, instanta va putea incuviinta desfasurarea acelei activitati. Cel prejudiciat va avea insa dreptul la despagubiri.

(3) Daca prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanta poate sa incuviinteze, pe cale de ordonanta presedintiala, masurile necesare pentru prevenirea pagubei.