CONDITIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTELOR DE VANZARE CUMPARARE

CONDITIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTELOR DE VANZARE‑CUMPARARE

1. Capacitatea partilor contractante

A.  Regula si exceptia

art. 1306 C. civ., "pot cump si vinde toti carora nu le este oprit prin lege", de unde rezulta ca orice pers poate incheia un contr vanz‑cump, fie in calit de cump, fie in calit de vanz, daca legea nu ii interzice expres acest lucru. Prin urmare, regula o constit capacit, incapacit fiind exceptia.

Va‑cump constit ptr ambele parti un act de disp, ceea ce impun ca acestea sa aiba capacit de exerc deplina. Pers lip de capacit de exerc sau care au capacit de exer restran vor putea incheia un contr num prin interm ocrot legal, resp cu incuvi acestuia si, in toate caz, cu autoriz autorit tutel.

Pers juri vor putea incheia contr de vanz-cump numai cu respect princip special capacit de folosinta (art. 34 din Decretul nr. 31/1954).

B. Incapacitati speciale

a. Incapacitati speciale de a vinde si de a cumpara

1307 C. civ., vanz‑cump de bun proprii si prin buna-invoiala intre soti este, in principiu, interzisa.

Ratiunile acestei interdictii constau in urmatoarele:

‑ impiedic sotilor de a realiza, sub aparenta unor vanz simulate, donatii irevocabile,

‑ apara inter mostenitor rezervatari ai sotului vanzator,

‑ apararea interes creditor chirografari ai sotului vanzator.

Sanct neresp acestei interdictii este nul relativa a contr, anularea putand fi ceruta de catre oricare dintre soti, de mostenitorii rezervatari sau de catre creditorii chirografari.

O excep de la aceasta prohibitie exista in ipoteza vanz silite prin licit publica a unui bun propriu al unuia dintre soti, celalalt putand sa-l cumpare in mod valabil.

507 alin. 2 C. pr. civ., potrivit caruia debit nu poate licita nici pers, nici prin alte pers-. 497 alin. 4 C. pr. civ., din mom notarii somatiei in cartea func orice act de instrain sau constit de drept reale cu privire la imob urmarit este inopozabil; afara de cazul in care credit sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debit sau doband imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor care se urma, inclusiv dob si chelt de execu. b. Incapacitati speciale de a cumpara

1308 nu pot cump nici direct si nici prin pers interpuse:

a. tutorii,

b. mandatarii legali si cei conventionali

c. administratorii bunurilor statului

d. functionarii publici

Rat instit prohib cuprinse in 1308 consta in impied ivirii unor contrad de inter intre cei insarci sa instrain aceste bunu si cei ale caror bunui sunt insarcinati sa le instraineze.

1 si 2 este nulitatea relativa, iar pentru incalcarea celor de la pct. 3 si 4 nulitatea absoluta.

Potriv 1309 C. civ. judeci, proc si av nu pot sa cumpere drept litig care sunt de competCurtii de Apel in a carei circumscri terit isi exercc funct sau profes(in ceea ce-i priv pe magis de la ICCJ, interdic se intind la nivul intregii tari).

Sancti nerespec acestei incapac este nul absoluta a contr va-cump,

In ceea ce priv posib cetat straini si a apatrizilor de a dobandi ter sit in Roma, Constit revizuita 44 alin. 2 "cetat straini si apatrizii pot dobandi drep de propr asupra ter numai in cond rezult din aderarea Roma la Uniunea Europeana si din alte tratate intern la care Roma este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala".

2. Consimtamantul partilor

Pentru a fi eficient, consimt tebuie sa fie deplin, adica sa nu fie viciat prin eroare, dol, violenta sau,eventual, leziune.

In cadrul contrac vanze‑cump, in leg cu consimt, se pune problema promisiunii unilaterale de vanzare (sau de cump) ori a promisiunii bilaterale de vanze‑cump promis care pot precede incheie valida a contr de vanzare‑cumparare.

B. Promisiunea unilaterala de vanzare

Promisi unilat constit un acord de vointa prin care o anumita pers, prevaz un eventual interes pentru ea de a dobandi propri unui bun, primeste promis propri de a vinde acel bun, rezervandu‑si dreptul de a‑si manifesta ulterior, la o anumita data, consimtam de a‑l cumpara.

- promi de vanz este un antecontract care nu transf drep de propr, ci da nastere la un drept de creanta in pers benef, acesta avand posibil de a opta intre a cumpara sau nu.

Daca partile au stipulat un termen, iar benef promis nu si‑a manifes optiun, ulterior el nu il mai poate obliga pe promit sa incheie contr. In absenta unui termen convent, promit ii poate cere benefic sa opteze; de regula, in cadrul term general de prescriptie (de 3 ani), care incepe sa curga din mom promis de vanz sau de cump.-, sa se tina seama si de natura bun care face ob promisi, mai ales in cazul bun usor alterabile, cand, in lipsa unui termen, benefic va trebui sa opteze intr‑un termen util.

In sit in care benef s‑a decis sa cump bunul, iar promite refuza perfect contr, incalcandu‑si oblig asumata, contr proiectat nu se mai poate incheia, insa benef promisi este indreptatit la daune‑interese in baza art. 1075 C. civ.

C. Promis bilate (sinalagmatica) de vanz‑cump

Promis bilater (sinalagm) de vanz‑cump este un acord prin care ambele parti se obliga sa incheie in viitor contr de va‑cump, avand fiecare atat calitat de promitent, cat si pe aceea de beneficiar.

Promis bilat este, un antecontract care nu transfera dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar.

Deosebit de oblig incheierii in viitor a contr promis, partile pot sa‑si asume prin promis de vanz‑cump si alte oblig, cum ar fi: plata anticip a pretul de vanz convenit, punerea la dispoz benef cumparator a folos bun care form ob promis sau plata unei arvune pentru garant indepl oblig asumate si despagub partii vatam pentru neperfect contr v‑cump.

Nerespect culpab a oblig de a finaliza incheierea contr de vanz‑cump de catre una din parti da celeilalte drept la o acti in rezoluti, partile fiind tinute sa-si restit tot ceea ce si‑au prestat reciproc, partea in culpa va datora si despagubiri.

D. Pactul de preferinta

Pactul de pref (preemtiune) constit o forma a promis unilat de vanz prin care propr unui bun se obl ca, in cazul in care il va vinde, sa acorde preferi unei anumite pers (benefic promisi), la pret egal si in cond egale. Spre ex, proprietarul (locator) se obliga fata de chirias sa‑i acorde prefer in cazul in care s‑ar decide sa‑si vanda locuinta. O aseme    obligatie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie sa fie prevazuta expres in contractul incheiat de parti.

In aceasta situatie, promitl ramane liber sa vanda sau nu bunul; dar daca se hot sa‑l vanda este tinut sa il prefere pe benef. Daca vinde bunul unei terte pers prin frauda sau prin complic la frauda din partea tertului achizitor, benefi este indrept sa ceara anularea vanz, invoc dr sau de pref. Daca nu se face dovada fraudei, benef pactului are doar un drept la actiune impotriva promitentului pentru daune‑interese.

3. Obiectul contractului

A. Lucrul vandut

Ptr ca un bun sa poata const ob mat al prest vanzat, el trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii:

a)Lucrul trebuie sa fie in comert (in circuitul civil)

1310 C. c. pot fi vand numai lucr aflate in circ civil, 963 C. potri caruia num lucr afl in com pot form ob unui contract.

Nu pot forma obiectul unui contract de vanz‑cump

-lucr care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma ob drept de propr, nefiind produse ale activ oam ( aerul, );

- bun care fac parte din dom public al stat sau al unit admin‑terit, intrucat sunt inalienabile, insesiz si imprescri,

- 32 alin. 1 din Lg nr. 18/1991 republ, teren cu priv la care s‑a constit drep de propr nu pot fi "instrain prin acte intre vii timp de 10 ani socot de la incep anului urma celui in care s‑a facut inscri propr, sub sanct nul abs a act de instra;

- Bun din patrim cult‑nat, precum si docum care fac parte din fond arhivis nat,in circuitul civil, instrain lor se poate realiza in conditiile si limitele prescrise special prin lege.

Sanct inchei unui contr de vanz‑cump al carui bun nu este destinat comertului este nulitatea absoluta.

b. Lucr treb sa exis mom inc contr sau sa poat exi in viitor

1311 C. c., daca lucr asupra caruia "partile s‑au invoit" era pierit total in mom inchei contr, vanz este nula absol, intrucat oblig vanzat este fara obiect, iar oblig cumpar fara cauza. Solutia este simil si in cazul in care se incheie un contr de vanz‑cumpar al carui bun nu a existat in realitate.

Bun viitoare pot forma ob contra de vanz-cump, sub conditia de a exista in viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Exceptie fac succesiunile nedeschise

c. Lucrul trebuie sa fie determt sau determil, licit si posibil

Ptr valabili contra de vanz-cump este nec ca bunul sa fie determ la data incheierii contr sau sa poata fi determinat in viitor pe baza anumitor elemente stabilite de parti.

Bun certe se determ prin trasat proprii (o constr este determin prin indic localit in care este situata, a str, nr, dimensiunilor, vecinatatilor, mat din care este construita, cu ce este acoperita . Daca bunul vandut este un bun de gen, determin se va face prin aratarea speciei (grau, porumb), cantitatii, calitatii s.a.Bunul vandut trb sa fie si posibil d.p.d vedere fizic (mat) si juridic; De asem, bunul trb sa fie licit si corespunzator regulilor de morala.

d. Lucrul vandut trebuie sa fie proprietatea vanzatorului

Avand in vedere ca vanz‑cump este un contr translativ de propr, pentru validit sa, trebuie ca vanz sa fie propr lucrului individual determinat care formeaza obiectul contractului.

- Sunt sit in care vanzat, fara a fi mandatarul cuiva, vinde totusi lucrul altuia. Aceasta chestiune este cunoscuta in drept sub denumirea de vanzarea lucrului altuia.

Intr-o asem sit, va trebui sa disting dupa cum consimtam partilor a fost afectat de eroare sau, dimpotriva, contractul s‑a incheiat in cunostinta de cauza.

Daca ambele parti sau cel putin cump a fost in eroare, respect a consid ca lucrul vandut este propr vanza, vanz este anulab ptr eroare asupra calitat esentiale a vanzatului.

Cumpar poate invoca nul rel contr pe cale de actiune, in caz in care a platit pret pe cale de excep, daca pret nu s‑a platit.

Vanz nu poate cere anul contr daca a fost de buna‑cred, intruc eroar comisa asupr propr pers nu poate vicia contr.

Fiind tert fata de contra, adevar prop nu va putea cere anul acest decat daca este vorba despre un caz de nul absoluta. In schimb, poate intenta o actiune in revend, in cadrul careia cumpar va putea opune adevar propri uzucapiunea sau exceptia continuta de art. 1909‑1910 C. civ.

B. Pretul

Pretul este ob prest cump, constand intr‑o suma de bani care corespunde valorii lucrului vandut.

In lipsa unui pret, vanz este nula absol, deoar oblig cump nu are obiect, iar oblig vanzatorului este lipsita de cauza.

Ptr validit contr vanz‑cump, pret trebuie sa indepl urm con:

a. Pretul trebuie sa fie fixat intr‑o suma de bani

Stab pret in bani este de esenta vanzarii, in caz contrar schimb natura jur a contr in contr de schimb, de intreti sau de renta viagera.

b. Pretul trebuie sa fie determinat sau determinabil

1303 C. civ., pretul este determin in cazul in care cuantum lui este stab de comun acord de parti in mom inch contr.

Pret este determinabl in sit in care partile furniz in contr o serie de eleme pe baza carora cuantum pret sa poata fi stabt in viitor, cel tarziu la data exigibilita oblig de plata

c. Pretul trebuie sa fie sincer si serios

Pretul este sincer atunci cand cuantum lui, ment in contr, este acela conv in realit de parti; este un pret real si nu fictiv sau simulat.Pretul este fictiv (simulat) atunci cand partile nu inten sa‑l ceara, resp sa‑l plat cand din act secret rezul ca el nu este dat.

Daca pret este fictiv, contr va fi nul ca va‑cump,

In cazul in care partile s‑au inteles sa treaca in contr un pret infer celui conv, dar fara ca pretul sa devina deriz, ne aflam in prez unei deghizari parti a pret, contr de vanz‑cump fiind valabil. Deghiz partiala urma, de regula, fraudarea fiscului.

Pret este serios daca nu este deriz, disproport cu valoarea lucr vandut.

Pretul este neserios (deriz), in cazul in care nu reflec val reala a bun, adica este atat de disproport in rap cu val luc vandut, incat apare ca ridicol, in sens juridic, ca inexistent.

Daca pret este deriz, contr va fi nul ca vanzare‑cumparare,

d. Pretul trebuie sa nu contravina dispozitiilor legale imperative privitoare la regimul preturilor

Daca exista preturi stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru parti.

4. Cauza contractului

Cauza contr de vanz‑cump este un elem constit in structura sa si o cond de validit a acestuia si se compune elem: scopul direct (imediat) si scopul indirect (mediat).2

Scopul direct al vanzat este primirea pret in schimb instrain bunului, iar al cump doband bun in schimb platii pretului.

Scopul dir este un elem abstract, invariabil si obiectiv (cauza juridica a obligatiei).

Scopul indirect il constit motivul determ care a antrenat manifest consimtam de a incheia contr. scopul indirect vizeaza nevoile pe care vanza si le va satisf din pretul obtinut, iar cump cu bunul doband. Scopul indir apare ca un elem concret, variabil si subiec in fiec contr de vanz‑cump.

Ptr validit contrac de vanz‑cump cauza trebuie sa existe, chiar daca nu este stipulata expres in contract. Partea care pretinde ca vanz‑cump este lipsita de cauza, este tinuta sa faca dovada.

Absenta cauz atrage sanct nul abs a vanz (art. 948 C. civ.).

Cauza trebuie sa fie reala si nu falsa; in caz contrar, atrage nulitatea relativa a contractului de vanzare‑cumparare.

Cauza trebuie sa fie licita, deoarece, in caz contrar, contractul este sanctionat cu nulitatea absoluta.

Cauza trebuie sa fie si morala, adica scopul actului juridic sa corespunda regulilor de convietuire sociala.

5. Alte conditii de validitate

A. Forma contractului de vanzare‑cumparare

Forma contr de vane‑cump reprez, in sens restrans, modul in care se exteriorizeaza vointa vanz si a cumparatorului.

prin forma act jur se intelege trei feluri de forma: forma ceruta ca o cond ad validitatem; forma ceruta ad probationem si forma cer pentru opozabilitatea fata de terti.

a. *- (forma ad validitatem), contr de vanz‑cump este un contr consens care se incheie prin simpla manif de vointa a part, fara sa fie nec respt anum formal.

Actiu in constat nul absolute este imprescrip, iar indepl orica alte formal posterioa nu poate tine loc de act autentic.

b. Potrivit regu generale in materie, unele acte juridice imbraca o anumita forma, insa nu ca o conditie ad validitatem, ci ca un mijloc de proba (ad probationem).

-daca partile nu concretizeaza acordul dintre ele intr-un inscris, valabilitatea contractului nu este afectata, insa existenta lui nu poate fi dovedita in caz de litigiu.

c. Potrivit principiului relativitatii efectelor actului juridic, contractul de vanzare‑cumparare produce efecte numai intre parti, nefiind opozabil fata de terti.

Sanctiunea nerespectarii acestei cerinte va fi inopozabilitatea actului fata de terti

B. Autorizarea prealabila a instrainarii unor bunuri

Art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organiz unitat ec de stat ca regii auton si soc com, "instrainarea bunu imobile apartinand regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort". Sanct nerespectarii este nul absot.

Art. 12 alin. 2 din Dec-Lg nr. 61/1990prev ca locuintele propr de stat, cumparate pe baza de credit, pana la ramburs integra nu pot fi instrain decat cu autoriz prealabila a CEC.

art. 15 alin. 3 din Lga nr. 85/1992 dispune ca "pana la achitarea integr a pret, locuinta doband in cond prez legi nu poate fi instrainata fara autoriz prealab a unit vanz".

In aceste din urma doua cazuri, incalcarea cerintei autorizatiei cerute antreneaza nulitatea relativa, intrucat acestea sunt instituite doar in interesul Casei de Economii si Consemnatiuni si a unitatii vanzatoare.