Plasamente de capital in proprietati imobiliare - Plasamente in proprietati imobiliare

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE

MASTERAT MANAGEMENTUL INVESTITIILOR

Plasamente de capital in proprietati imobiliare

Plasamente in proprietati imobiliare

Plasamentele in proprietati imobiliare:

- pot fi o forma profitabila de investire (aceasta forma de plasament a facut mai multi milionari in dolari decat orice alta forma de plasament).

- sunt foarte populare mai ales pentru cei care detin fonduri mari si care vor sa se protejeze impotriva inflatiei.

- in acest domeniu exista deduceri fiscale si exonerari care fac atractive investitiile imobiliare.

- de asemenea este posibil ca pretul proprietatilor imobiliare sa creasca cu mult mai mult decat in alte tipuri de investitii.

aspectele negative:

legislatia de mediu

reglementarile cu privire la locatii

riscul asumat.

Tehnici de investire in imobiliare

Hotararea de a face plasamente imobiliare este imediat urmata de decizia de a investi pe termen lung sau pe termen scurt.

Plasamente imobiliare pe termen lung - tehnica cumpara si retine  se refera la cumpararea unei proprietati imobiliare si inchirierea ulterioara, fie ca resedinta, fie ca sediu comercial.

Avantajele acestei tehnici sunt urmatoarele:

- veniturile constante din chirii

- posibilitatea de a gira imobilul.

Printre dezavantajele plasamentelor imobiliare pe termen lung se numara:

- impozitele pe proprietati imobiliare

- intretinerea

- instabilitatea chiriasilor.

Pe termen lung, istoricul proprietatilor imobiliare a demonstrat o crestere valorica consistenta, chiar si in momente mai grele, cand alte forme de investire erau mai putin stabile.

exista de asemenea anumite facilitati fiscale legate de aceste forme de investire

- in cazul plasamentelor imobiliare pe termen lung un rol importat il are intretinerea activelor imobiliare.

Ø     cei mai multi dintre investitori abordeaza o atitudine fata de intretinere de genul  asteptam si apoi mai vedem .

Ø     se asteapta pana se strica si abia atunci se cauta posibilitati de reparare sau mentinere.

Ø     exista cateva motivatii ale acestei atitudini: unii investitori considera ca ceea ce vor repara sau imbunatati oricum va fi deteriorat de catre chiriasi, altii amana    cheltuielile de intretinere pentru a nu-si modifica veniturile prezente, iar altii pur si simplu nu- au timp sa se ocupe de asemenea probleme.

Ø           problema majora rezultata din aceasta atitudine este ca prin amanarea intretinerii sau, mai grav, a reparatiilor, va fi afectata serios valoarea de revanzare a proprietatii.

Ø     daca se va dori revanzarea respectivei proprietati va fi nevoie de sume mari pentru a o face vandabila sau va fi acceptat un pret mult mai mic decat cel asteptat.

Ø     daca se va dori continuarea inchirierii, veniturile din chirii vor scadea considerabil, tocmai din cauza neglijarii intretinerii. Indirect va fi afectata si valoarea intrinseca a proprietatii.

Ø     daca vecinii vor neglija la randul lor aceste probleme, se va ajunge pe termen lung la scaderea cotei intregii zone si, deci, si a proprietatilor. Este binecunoscut faptul ca daca un proprietar aduce imbunatatiri casei sale vecinii se vor stradui sa-l ajunga din urma sau chiar sa-l depaseasca. Insa se constientizeaza mai putin faptul ca acest lucru este valabil si in situatia de neglijenta

Ø     necesitatea unui program de intretinere a proprietatilor

Ø     inchirierea poate fi uneori un proces care consuma foarte multe resurse, iar castigul    vine, deobicei, foarte incet- in ani in loc de luni.

Ø     din acest motiv un numar mare de investitori opteaza pentru un profit mai mic, prin vanzarea rapida a proprietatii, decat sa astepte    ca procesul de apreciere a proprietatii sa se desfasoare pana la capat.

Pentru alternativa de plasament pe termen lung trebuie studiate urmatoarele aspecte:

- o rata favorabila a aprecierii investitiilor pe termen lung.

- capacitatea de a face fata eventualelor probleme cu chiriasii.

- investitorul nu detine fondurile si capacitatile necesare pentru a alege alternativa pe termen scurt.

- daca exista avantaje fiscale pentru alegerea respectiva.

Plasamente imobiliare pe termen scurt - tehnica "cumpara si vinde" se refera la cumpararea si apoi vinderea unei proprietati imobiliare in scopul obtinerii de profit din diferenta de pret (caracter speculativ).

Acest lucru implica obtinerea unui pret bun la cumparare si vanzarea dupa un anumit timp la un pret mai mare sau cumpararea la pretul pietei, investirea ulterioara in imbunatatiri si vanzarea la un pret mai mare.

Momentul de aplicare a acestei tehnici depinde de evolutia pietei, de profitul urmarit si de investitia initiala.

Multi investitori considera ca in conditiile unei rate a dobanzii mici, aceasta metoda este cea mai simpla si mai profitabila pentru initierea plasamentelor imobiliare.

Plasamente imobiliare pe termen scurt sunt:

Ø           atragatoare datorita sumelor mari implicate. Este foarte putin probabil ca achizitia, de exemplu, a unui ceas cu 200$ sa aduca profit de 50$. In cazul proprietatilor imobiliare insa, un profit de 25% din valoarea initiala este mult mai plauzibil de obtinut.

Ø           una din cele mai simple metode de implicare in investitiile imobiliare este cumpararea si vanzarea ulterioara in scopul obtinerii unui profit imediat din diferenta de pret.

Ø           se evita contactele cu chiriasii si datorita timpului scurt de detinere a proprietatii este diminuat riscul de cadere brusca si neasteptata a pietei.

Ø           totusi acest risc exista si este mult mai mare decat in cazul investitiilor pe termen lung.

Ø           datorita expunerii la un risc mai ridicat fata de cazul investitiilor pe termen lung, si castigurile asteptate se ridica la sume mult mai mari.

Ø           cea mai mare problema cu care se confrunta un investitor in asemenea situatie este gasirea unei proprietati imobiliare care sa-i permita otinerea profitului asteptat, pe termen scurt.

Ø           trebuie luata in calcul certitudinea ca mai exista si alti investitori sau simpli cumparatori care cauta o asemenea proprietate in acelasi timp.

Ø           in plus, pe langa eforturile proprii este recomandabila apelarea la un agent imobiliar, cu experienta in lucrul cu astfel de investitii.

Ø           profitul unei investitii pe termen scurt este mult mai rapid si cu o rata mai mare datorita timpului scurt de expunere, dar la un risc mult mai mare.

Pentru alternativa de plasament pe termen scurt trebuie studiate urmatoarele aspecte:

- daca proprietatea in cauza se afla intr-o zona unde valorile imobiliare sunt relativ stabile si nu in crestere considerabila.

- daca investitorul are posibilitatea sau relatiile necesare pentru a efectua eventuale reparatii la un pret rezonabil.

- daca investitorul are timpul si spiritul organizatoric necesar pentru a reabilita proprietatea repede.

- daca situatia fiscala a investitorului ii permite sa faca fata unei eventuale explozii a veniturilor.

Societatile de Investitii Imobiliare - SII

Ø     companii care detin si deseori conduc activ proprietati imobiliare generatoare de venituri.

Ø     unele SII ofera sau investesc in imprumuturi si alte obligatiuni asigurate cu garantii imobiliare.

Ø     conduse de manageri de portofolii cu un nivel inalt de experienta in industria activelor imobiliare.

Ø     majoritatea SII sunt cotate la Bursa.

Ø     ele ofera dividende din venit impreuna cu posibilitatea cresterii pe termen lung a castigurilor din capital prin aprecierea pretului actiunii, si, deasemenea, pot servii ca o puternic instrument in echilibrarea si diversificarea portofoliului.

Ø     din 2001 societatile de investitii imobiliare au fost incluse in indicele Standard & Poor's 500

o       investitiile imobiliare au devenit astfel o componenta strategica a economiei si a portofoliilor de investitii.

Ø     imobilele tind sa fie mult mai eficiente din punct de vedere investitional decat alte tipuri de investitii, cele mai multe fiind cumparate prin imprumut ipotecar.

Ø     imobilele nu reprezinta investitii diversificate, spre deosebire de fondurile mutuale sau alte modalitati de investire care atrag un numar de actiuni si garantii asupra venitului fix.

Ø     costurile de tranzactionare pentru vanzarea si cumpararea de locuinte le depasesc pe cele pentru tranzactionarea de valori mobiliare.

Ø     in practica, persoanele privesc in mod diferit casele fata de bunurile financiare.

Ø     studiile au demonstrat ca SII ofera o sursa importanta de diversificare a portofoliului din cauza unei corelatii slabe a veniturilor SII comparativ cu cele ale altor tipuri de investitii

Ø     aceasta diversificare conduce la venituri mai mari, fiind disponibile portofolii cu risc scazut daca SII sunt incluse in mixul de active, decat daca nu sunt.

Febra speculativa pe pietele imobiliare

De fiecare data, pietele imobiliare au o evolutie direct legata de pietele de capital. Nu numai prin rolul direct de intermediar financiar jucat de companiile imobiliare, de cele de credite ipotecare sau de SSI, ci si prin faptul ca in cazul baloanelor speculative, presiunea excesului de lichiditati de pe pietele financiare este indrepata in special spre a fi absorbita de constructii cit mai sofisticate, de lux sau edificii de prestigiu national, personal. Asa s-a intimplat in multe tari sud-est-asiatice, care s-au apucat de construirea unor prestigioase aeroporturi internationale, zgiriie nori, cladiri comerciale de prestigiu, pentru a prelua surplusul de lichiditati care nu-si mai gaseau plasamente la nivelul de rentabilitate cerut de investitorii straini in cadrul intreprinderilor productive locale.

In SUA, dupa 1994, preturile au crescut in mai toate zonele selecte de proprietati imobiliare, zone extravagante, destinate oamenilor cu venituri foarte mari. Multi tineri directori executivi, care inainte isi plateau casele cu pina la 300.000 dolari si le plateau la sfarsitul deceniului 9 cu aproape 2 milioane dolari in zona Washington DC. Ei doreau acum case dotate cu sala de multimedia, computere si sisteme de recreere.

In aceasta perioada sefii executivi bine platiti din Silicon Valley au asaltat proprietatile de-a lungul lacului Tahoe si de pe tarmurile pitoresti din California si Nevada. Cu trei-patru ani in urma, erau liste intregi de proprietati nevindute in jurul lacului, cam la un milon dolari fiecare. Acum era greu de gasit una cu mai putin de 2 milioane dolari, iar unele preturi mergeau peste 12 milioane de dolari. In primele luni din 1998, spre exemplu, pretul proprietatilor imobiliare rezidentiale au sporit cu 35% in zonele selectate din Beverly Hills si Bel Air.

In 1997, preturile cladirilor comercaile din centrul marilor orase americane au crescut cu 12,5% in medie. Cresterea a fost alimentata de o sporire a banilor atrasi de fondurile de investitii imobiliare care detineau active de peste 185 miliarde dolari la sfirsitul anului 1997.

Preturile proprietatilor imobiliare din SUA apareau inca ieftine fata de pretul actiunilor de capital, care erau si mai mult supraevaluate. Exista inca riscul ca avintul preturilor cladirilor sa atraga o expansiune prea mare a constructiilor care ar fi creat un excedent pe piata. Atunci, preturile lor ar cadea dintr-o data, investitorii ar inregistra mari pierderi, iar multi antreprenori ar da faliment si in America asa cum s-a intimplat in unele zone din Asia de Sud-Est. Febra speculativa a indreptat investitiile straine excedentare din Asia de Sud-Est catre constructii de cladiri de tot felul pina cind supraoferta a determinat prabusirea preturilor. Si in SUA un astfel de fenomen ar fi avut un impact mare asupra intregii economii. Constructiile reprezintau o activitate de 600 miliarde dolari pe an in acesta tara.

Alarma nasterii balonului speculativ va fi data de momentul in care constructorii vor executa majoritatea comenzilor nu pentru cei care ocupa efectiv cladirile, ci pentru cei care investesc in proprietati imobiliare si isi finanteaza investitia prin vanzari de titluri de valoare.

BIBLIOGRAFIE:

SHARPE, William F. - Investments - 5^th edition, Ed. Prentice Hall International, 1995

Sprecher, R. - Essentials of Investments, Houghton Mifflin, 1978.

Livingston, M - Money and Capital Markets - 3^rd edition, Ed. Blackwell Business, 1996

www.kmarket.ro