INSCRIEREA PROVIZORIE IN CARTEA FUNCIARA

INSCRIEREA PROVIZORIE IN CARTEA FUNCIARA

Definitie

Inscrierea provizorie este - inscrierea avand ca obiect drepturile reale imobiliare care devine opozabila tertilor cu rangul determinat de cererea de inscriere, insa numai sub conditia si in masura justificarii ei. [ art. 29 alin. 1 din Lege ]

Daca se produce justificarea, inscrierea provizorie se transforma in intabulare si va avea atributele acesteia, cu rangul dobandit prin inscrierea provizorie respectiv de la data inregistrarii cererii de inscriere provizorie, iar nu de la data justificarii sale .

2. Particularitatile inscrierii provizorii.

1. este o "intabulare' conditionala, deoarece efectele ei sunt conditionate, in sensul ca depind de justificarea ulterioara.

2. asigura intabularii prezervarea rangului dobandit de cererea de inscriere initiala, nemaifiind asadar nevoie de o noua cerere de inscriere (intabulare).

se prezinta ca o operatiune exceptionala si cu o existenta efemera, deoarece are menirea de a se transforma, consolida in intabulare, adica intr-o inscriere definitiva, perfecta, fara de care nu s-ar putea realiza, in mod complet si definitiv, efectele juridice tabulare legate de aceasta inscriere.

Functiile inscrierii provizorii.

Inscrierea provizorie poate indeplini urmatoarele 3 functii:

(a) - intabulare imperfecta

(b) - inscriere conditionala

(c) - functie liberatorie

a) ca intabulare imperfecta, ea indeplineste o functie de opozabilitate fata de terti, constitutiva sau, dupa caz, achizitiva, intrucat asigura dobandirea, opozabilitatea erga omnes sau stingerea dreptului tabular in mod imediat, respectiv din momentul inregistrarii cererii de inscriere, insa sub sarcina si in masura justificarii ei ulterioare;

b) ca inscriere conditionala, ea asigura inscrierea dreptului real afectat de o conditie suspensiva (art. 29 alin. 2, lit. a), pe motiv ca acesta are o existenta incerta pana la indeplinirea conditiei suspensive (incertus an, incertus quando);

c) functie liberatorie - inscrierea provizorie a radierii ipotecii sau a privilegiului imobiliar determina calitatea de a dispune liber de imobilul degrevat (art. 29 alin. 2, lit. d)

4. Cazurile de inscriere provizorie admise de Legea nr. 7/1996 (art. 29 alin. 2)

1 cand dreptul real ce se cere a fi inscris este afectat de o conditie suspensiva;

2 cand dreptul real ce se cere a fi inscris a fost dobandit in temeiul in hotarari judecatoresti care nu este definitiva si irevocabila;

3 daca se dobandeste un drept tabular care, anterior, a fost inscris provizoriu;

4 daca debitorul a consemnat sumele pentru a fost inscrisa ipoteca ori privilegiul imobiliar;

5 daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi inscris nu fundamenteaza noi capete de cerere.

Inscrierea provizorie a drepturilor reale afectate de o conditie suspensiva.

Conditie suspensiva - un eveniment viitor si nesigur ca realizare de care depinde realizarea insasi a dreptului respectiv (art. 1017-1018 C. civ)

Acest caz, consacrat pentru prima data de Legea nr. 7/1996, este se insa contestat de doctrina, deoarece denumirea de inscriere provizorie a drepturilor reale afectate de o conditie suspensiva ar fi eronata in sensul ca " dreptul afectat de o conditie suspensiva care nu se realizeaza, inceteaza cu efect retroactiv; aceasta inseamna ca o asemenea inscriere nu este susceptibila de justificare.

Aceasta critica este insa, in parte, nejustificata, dupa parerea noastra, cel putin din urmatoarele motive:

- daca se permite inscrierea provizorie a unui drept real afectat de conditie rezolutorie, trebuie sa fie posibila si inscrierea provizorie a unui drept real afectat de conditie suspensiva.

- este la fel de eronata asertiunea ca o astfel de inscriere nu este susceptibila de justificare intrucat "inceteaza cu efect retroactiv'- deoarece drepturile sub conditie suspensiva nu se realizeaza decat eveniente condicione (cand se indeplineste conditia), iar neindeplinirea conditiei (deficiente condicione) impiedica definitiv realizarea acestora, spre deosebire de drepturile afectate de o conditie rezolutorie care se nasc si se exercita ca si cand ar fi pure si simple (pura est sub condicione resolvitur), dar se desfiinteaza ori, dupa caz, consolideaza ulterior, dupa cum se indeplineste sau nu evenimentul de care depinde conditia respectiva.

2 Inscrierea provizorie a drepturilor reale in temeiul hotararilor judecatoresti atacabile.

Cel care a castigat procesul in prima instanta sau, dupa caz, in apel, va putea sa ceara inscrierea provizorie a dreptului tabular dobandit, modificat sau stins, nu atat pentru a impiedica pe partea adversa (titularul de carte funciara ca antecesor tabular) sa dispuna de dreptul litigios in folosul tertilor, cat mai ales si in primul rand, pentru a dobandi facultatea de a dispune de a acest drept in folosul tertilor, sub rezerva justificarii ulterioare, adica a castigarii definitive si irevocabile a procesului.

Precizam ca, in atari cazuri, nu hotararea judecatoreasca este aceea care obliga partea cazuta in pretentii (antecesorul tabular) sa predea inscrisul trebuitor inscrierii ori radierii, ci hotararea dispune doar inscrierea (art. 27 alin. 3) corespunzatoare obligatiei anterioare. Numai in cazuri exceptionale hotararea insasi va obliga pe titular la stingerea unui anumit drept tabular.

Inscrierea provizorie a drepturilor tabulare care, anterior, au fost inscrise provizoriu.

Daca dreptul real a fost inscris provizoriu a fost transmis sau cedat altuia, acesta din urma nu poate sa ceara intabularea, intrucat nu poate avea mai multe drepturi decat autorul sau.

Prin consacrarea, in mod expres, a acestei solutii (art. 29 alin. 2, lit. c), legiuitorul nu numai ca a inlaturat echivocul si eventuala neintelegere a acestei situatii firesti, dar mai ales a urmarit, credem, sa evoce si unul din efectele specifice ale inscrierilor provizorii: functia achizitiva a acestora, in sensul posibilitatii titularului de a dispune imediat de dreptul tabular, insa sub rezerva si in masura justificarii ulterioare, neputandu-se astfel bloca in mod artificial circulatia juridica a imobilelor cuprinse in cartea funciara, aflate in situatiile prevazute de lege si care fac posibila efectuarea de inscrieri provizorii.

4 Inscrierea provizorie a radierii ipotecii sau privilegiului imobiliar.

- atunci cand inscrisul predat debitorului de catre creditor nu intruneste insa cerintele legale [ art. 48 ] se va putea incuviinta numai inscrierea provizorie a radierii,

- daca creditorul ipotecar refuza primirea platii datoriei, ori intre mostenitorii acestuia ar exista neintelegeri, de ex., debitorul poare recurge la procedura ofertei de plata, urmata de consemnatiunea sumelor datorate pe numele creditorului sau a avanzilor sai cauza; in atari cazuri, daca debitorul face dovada consemnarii tuturor sumelor pentru care a fost inscrisa ipoteca sau privilegiul va putea obtine inscrierea provizorie a radierii garantiei reale imobiliare, iar dupa validare, si inscrierea definitiva a radierii ei.

5 Inscrierea provizorie a drepturilor reale, in absenta unora din documentele justificative necesare.

Se poate incuviinta inscrierea provizorie a dreptului real daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi inscris si nu fundamenteaza noi capete de cerere. Se evita astfel pierderea rangului dobandit prin cererea de inscriere .

5. Conditiile de inscriere provizorie

Aceste cerinte difera dupa cum inscrierea provizorie , se cere in baza unui inscris original sau in temeiul unei hotarari judecatoresti sau dupa cum este vorba de inscrierea provizorie a radierii unei ipoteci ori privilegiu imobiliar.

Daca inscrierea provizorie se cere in baza unui inscris original, acesta trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii (necesare si pentru intabulare) si anume (art. 48 din Lege):

a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) indica numele sau denumirea partilor;

c) individualizez imobilul printr-un numar cadastral unic;

d) este insotit de o traducere legalizata, daca nu este intocmit in limba romana;

e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului.

Precizam ca daca inscrisul care cuprinde actul translativ, constitutiv, modificator ori extinctiv de drepturi reale nu intruneste conditiile de fond si de forma cerute pentru incheierea sa valabila, nu indica numele partilor sau denumirea lor ori nu indica numarul cadastral al imobilului deja inscris intr-o carte funciara, nu se poate dispune inscrierea provizorie, deoarece nu sunt intrunite cerintele minime prevazute de lege pentru admiterea oricarei inscrieri, actul juridic sau, dupa caz, inscrisul constatator fiind nul, daca, de ex., din inscris nu reiese numele partilor contractante (instrainatorul si achizitorul), titlul juridic (cauza), cu exceptia actelor juridice abstracte (cesiunea de creanta, novatia, subrogatia in drepturile creditorului ipotecar, declaratia de radiere etc.) sau imobilul care face obiectul actului. In asemenea cazuri, cererea de inscriere va fi respinsa si se va putea reitera ulterior, dupa intregirea lipsurilor inscrisului (modificarea sau completarea, prin act aditional, a elementelor care fusesera omise, de pilda, prin indicarea numarului cadastral al imobilului) ori refacerea in intregime a actului daca fusese lovit de nulitate, insa, in toate aceste cazuri se va dispune intabularea cu rangul dobandit prin aceasta din urma inscriere, fara a se tine de cererea de inscriere initiala, care nu a putut produce nici un efect juridic.

In schimb, daca lipseste traducerea legalizata ori copia extrasul de carte funciara pentru autentificare sau, in general, alte inscrisuri suplimentare, care nu pun in discutie validitatea actului generator, modificator sau extinctiv de drepturi si nici existenta dreptului, se poate incuviinta inscrierea provizorie, in temeiul art. 29 alin. 2, lit. e) din Lege.

2. Daca inscrierea provizorie se cere in baza unei hotarari judecatoresti nedefinitive sau susceptibile de a fi atacata cu recurs, aceasta se va dovedi prin copii legalizate eliberate de grefa instantei competente (art. 47).

Daca inscrierea provizorie are ca obiect radierea dreptului de ipoteca sau a privilegiului imobiliar, debitorul trebuie sa faca dovada respectarii conditiilor prevazute de lege pentru efectuarea procedurii ofertei de plata si de consemnatiune (art. 1114 - 1120 C. civ.; art. 586 - 590 C. pr, civ.), respectiv procesul-verbal intocmit de executorul judecatoresc privind somarea creditorului sa primeasca plata si refuzul creditorului de a se prezenta la termenul la care a fost instiintat ori de a primi suma oferita de debitor sau de a iscali procesul-verbal, dupa caz, recipisa de consemnare in mod irevocabil a sumelor pentru care a fost inscrisa ipoteca sau privilegiul, capete si accesorii, precum si dovada comunicarii creditorului a consemnarii, pe numele sau, a tuturor sumelor datorate, in conditiile legii. Apreciem ca , numai in aceste conditii cererea de inscriere provizorie a radierii ipotecii sau privilegiului poate fi incuviintata, deoarece, altminteri, inscrierea provizorie a radierii ar fi de natura sa aduca grave prejudicii tertilor care ar contracta noi imprumuturi, intemeindu-se cu buna-credinta pe radierea din aceste motive a garantiei reale imobiliare, dar si creditorilor ipotecari sau privilegiati in eventualitatea in care nu s-ar fi consemnat efectiv, pe numele lor, toate sumele datorate.

6. Justificarea inscrierii provizorii

a) Precizari prealabile.

Prin inscrierea provizorie dobandirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabila fata de terti, cu rangul dobandit prin aceasta inscriere, sub conditia si in masura justificarii ei (art. 29 alin. 1).

Rolul inscrierii provizorii este, asadar, acela de a conferi inscrierii in momentul in care va deveni definitiva, adica in momentul in care se va transforma in intabulare, data si rangul pe care 1-a avut inscrierea provizorie. In felul acesta, prin inscrierea provizorie, cel interesat este, mai intai, pus la adapost de riscul unei eventuale intabulari pe numele unei terte persoane care ar dobandi ulterior acelasi drept si are, totodata, posibilitatea de a obtine radierea tuturor inscrisurilor conditionate de justificarea inscrierii initiale, iar, in al doilea rand si mai ales, are facultatea de a dispune de dreptul real inscris in folosul sau, potrivit regulilor de carte funciara. Intr-adevar, dupa ce inscrierea provizorie a fost incuviintata se vor putea savarsi inscrieri atat impotriva celui intabulat, cat si impotriva celui inscris provizoriu.

b) Mijloacele de justificare.

Justificarea reprezinta - indeplinirea cerintelor legale necesare transformarii inscrierii provizorii in inscriere definitiva, adica in intabulare.

Ea presupune in general infatisarea unor inscrisuri care completeaza pe cele intrebuintate la inscrierea provizorie, in asa fel incat cele doua randuri de inscrieri (cea initiala si cea suplimentara) sa corespunda cerintelor stabilite de lege pentru incuviintarea inscrierilor definitive. In acest sens, art. 29 alin. 4 din Lege dispune, in termeni foarte clari, ca ,, justificarea inscrierii provizorii se va face in temeiul consimtamantului celui in contra caruia s-a efectuat inscrierea provizorie, a unei hotarari judecatoresti irevocabile ori a incheierii registratorului de carte funciara in situatia ultimului caz de inscriere provizorie mentionat", ( ultimul caz este cel prevazut de art. 29, alin.2, lit. e) si anume - daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare, care nu aduc insa atingere fondului dreptului ce se cere a fi inscris si nu fundamenteaza noi capete de cerere). Prin urmare, tinand seama de principiile aplicabile in materie, ca si de cazurile de inscriere provizorie, se va admite justificarea daca se infatiseaza:

- inscrisul original cuprinzand declaratia unilaterala a antecesorului tabular care atesta indeplinirea conditiei suspensive sau, dupa caz, consimte la radierea dreptului de ipoteca sau a privilegiului imobiliar; in lipsa acestuia, se va putea prezenta hotararea judecatoreasca irevocabila care suplineste consimtamantul partii impotriva caruia s-a incuviintat inscrierea provizorie sau, dupa caz, hotararea judecatoreasca de validare a consemnarii sumei depuse pe numele creditorului ipotecar ori privilegiat, ramasa irevocabila (art. 20, 21 si 29 alin. 4 si 5 din Lege);

hotararea judecatoreasca ramasa irevocabila, cand inscrierea provizorie s-a incuviintat in baza unei hotarari judecatoresti nedefinitive sau neirevocabile;

- inscrisurile necesare transformarii inscrierii provizorii in intabulare, in cazul in care acestea nu fusesera depuse odata cu cererea de inscriere, daca au fost depuse in termenul fixat de registrator.

c) Termenul de justificare.

Cat priveste termenul de justificare a inscrierii provizorii, cu exceptia cazului prevazut de art. 29 alin. 2, lit. e) din Lege (lipsa unor inscrisuri necesare inscrierii definitive), cand registratorul, sub sanctiunea radierii inscrierii provizorii, va fixa un termen pentru depunerea inscrisurilor necesare intabularii, nu se prevede pentru celelalte cazuri, vreun termen special pentru justificare.

Totusi, justificarea nu poate fi facuta oricand, in cazul in care aceasta, din diverse motive, ar fi fost omisa. Astfel, daca in ce priveste justificarea inscrierii provizorii in temeiul consimtamantului celui contra caruia ea s-a efectuat, aceasta ar fi posibila oricand, in cazul justificarii inscrierii provizorii obtinute in temeiul unei hotarari judecatoresti, desi nu se prevede nici un termen special, raman totusi aplicabile regulile privitoare la prescriptia dreptului de a cere executarea silita si la perimare. Din aceste reguli decurg urmatoarele consecinte in privinta justificarii si a omiterii ei:

Justificarea nu este exclusa in principiu nici dupa 3 ani (art. 405 C. pr. civ.), socotiti din ziua cand a ramas irevocabila hotararea judecatoreasca, in temeiul careia se facuse inscrierea provizorie, cu toate ca prin expirarea termenului de prescriptie s-a stins dreptul de a cere executarea silita a hotararii judecatoresti, intrucat registratorul nu va putea respinge din oficiu cererea de justificare sub acest motiv, dar adversarul sau va putea ridica obiectiunea prescriptiei extinctive, prin actiunea in rectificare (art. 34 pct. 3 din Lege) si astfel va putea obtine si radierea.

Se va radia eo magis inscrierea provizorie, daca rectificarea se cere sub cuvantul ca cei 3 ani prevazuti de art. 405 C. pr. civ. au trecut fara ca macar cel inscris provizoriu sa fi cerut justificarea. Solutiile acestea se impun pentru considerentul ca, asa cum in mod corect s-a remarcat, "procedura de justificare in baza hotararilor desavarsite (irevocabile) este calea specifica (dar unica) a executarii hotararilor judecatoresti in materie de c.f.' asa incat aplicarea dispozitiilor art. 405 C. pr. civ. este neindoielnica. Desigur, daca dreptul material la actiune nu s-a prescris (actiunea in prestatie tabulara este, de altfel, imprescriptibila extinctiv), cel interesat va putea obtine un nou titlu executoriu, insa acest lucru nu poate impiedica radierea inscrierii provizorii initiale.

2) Adversarul celui inscris provizoriu in temeiul hotararii atacabile poate cere perimarea in conditiile art. 248 si urm. C . pr. civ., adica dupa ramanerea procesului in nelucrare timp de 1 an.

Daca se pronunta perimarea si aceasta are ca efect stingerea efectelor sentintei in baza careia se obtinuse inscrierea provizorie (cf. art. 254 C. pr. civ.), atunci aceasta sentinta nici nu mai poate fi justificata.

d) Efectul justificarii.

Daca inscriere provizorie se justifica se vor radia, la cerere, toate inscrierile facute impotriva celui intabulat (antecesorul tabular) .

Radierea nu se va putea face decat in temeiul declaratiei autentice a celui inscris provizoriu, iar in lipsa, adica in caz de litigiu, in temeiul hotararii judecatoresti definitive si irevocabile (art. 29, alin. 5 - expres in cazul radierii ipotecii; art. 33, alin.4 din Lege - pentru radiere in general )

In cazul anularii sau casarii cu trimitere spre rejudecare, nu exista inca o hotarare judecatoreasca asupra fondului litigiului ramasa irevocabila, astfel incat nu se justifica radierea dreptului inscris provizoriu. Nu-si gasesc, prin urmare, incidenta prevederile art. 311 C. pr. civ., potrivit carora hotararea casata de instanta de recurs nu are nici o putere, iar actele de executare sau de asigurare sunt desfiintate de drept, daca instanta de recurs nu dispune altfel, de vreme ce, pe de o parte, regulile de carte funciara mai sus citate sunt reguli speciale si derogatorii de la dreptul comun, iar pe de alta parte, art. 311 precitat vizeaza de buna seama "masurile de asigurare si executare luate in conformitate cu legile de procedura civila, dar nu inscrierile obtinute pe baza legiuirilor de carte funciara' . Principiile de carte funciara si mai cu seama principiul prioritatii inscrierilor ar suferi grav daca am admite concluziile din aplicarea ad litteram a art. 311 C. pr. civ. In concluzie, deci, numai respingerea actiunii de fond, prin hotarare judecatoreasca ramasa irevocabila, va atrage si respingerea inscrierii provizorii, simpla desfiintare a hotararii, in baza careia s-a facut inscrierea provizorie, de catre instanta de control judiciar, nefiind suficienta, daca s-a facut cu trimiterea cauzei spre rejudecare, cata vreme instanta de trimitere (fie prima instanta, fie instanta de apel) dupa rejudecare poate sa reconfirme prima solutie, asa incat nici din acest motiv, simpla desfiintare a hotararii, in temeiul careia se obtinuse inscrierea provizorie, nu poate fi considerata ca un motiv suficient pentru a se dispune, in mod automat, radierea dreptului real inscris provizoriu.

e) Declaratia unilaterala de justificare a inscrierii provizorii.

Conform art. 29 alin. 4, teza I, din Lege, justificarea inscrierii provizorii se poate face in temeiul "consimtamantului celui contra caruia s-a efectuat inscrierea provizorie', adica a celui care s-a obligat ex contractu ori ex lege sa stramute, constituie, modifice, restrange ori stinge dreptul tabular. Declaratia trebuie data sub semnatura privata ori in forma autentica, dupa caz, iar in cazurile anume prevazute de lege, numai in forma autentica (v., de ex., art. 29 alin. 5, pentru cazul justificarii radierii dreptului de ipoteca). De regula, este vorba doar de justificarea inscrierii provizorii a drepturilor tabulare afectate de o conditie suspensiva ori a radierii dreptului de ipoteca sau de privilegiu, in cazul in care debitorul a consemnat toate sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca sau privilegiul, deoarece in celelalte cazuri de inscriere provizorie justificarea se face in temeiul unei hotarari judecatoresti irevocabile ori a incheierii registratorului de carte funciara care constata depunerea inscrisurilor suplimentare de catre petitionar in termenul stabilit prin incheierea anterioara prin care s-a dispus inscrierea provizorie.

7. Efectele inscrierii provizorii

R e g u l a - inscrierea provizorie devine opozabila tertilor cu rangul determinat de cererea de inscriere sub conditie si in masura justificarii ei, adica produce efecte cvasi-constitutive, constitutive ori, dupa caz, achizitive de drepturi.

1. daca inscrierea provizorie a fost incuviintata, se vor putea savarsi inscrieri - intabulari, inscrieri provizorii sau notari - atat impotriva celui intabulat, cat si impotriva celui inscris provizoriu.

2.daca inscrierea provizorie a fost justificata, se vor radia, din oficiu, inscrierile facute impotriva titularului intabulat.

daca insa inscrierea provizorie nu a fost justificata, ci a fost radiata, se vor radia, din oficiu, inscrierile facute impotriva celui inscris provizoriu.