CUNOSTINTE DE BAZA CADASTRU

CUNOSTINTE DE BAZA CADASTRU

1. NOTIUNI INTRODUCTIVE

1.1. NECESITATEA CADASTRULUI SI A PUBLICITATII IMOBILIARE

Pamantul prin natura sa a constituit in decursul veacurilor obiect al muncii si in acelasi timp mijloc de productie, diferit de toate celelalte, fiind limitat ca intindere, de neinlocuit, stabil si indestructibil. Intrucat nu poate spori dupa dorinta, oamenii l-au transformat, de timpuriu, intr-un bun propriu a carui valoare a crescut continuu. Ca obiect al proprietatii private a devenit de timpuriu o posibilitate de acumulare de capital, sursa sigura de investitie si garant al creditului, intrucat, conform unei expresii populare: "pamantul nu il arde focul, nu il duce apa si nu cere de mancare".

Constructiile la randul lor s-au extins si s-au diversificat mai intai ca locuinte, dar si ca edificii social-culturale, industriale, instalatii de transport s.a. ocupand o parte insemnata din cele mai bune terenuri. Ca mijloace de mare valoare, menite sa satisfaca nevoile omenesti tot mai pretentioase, sunt si ele limitate ca extindere, nemiscate, dar supuse, din pacate, unor avarii sau distrugeri prin razboaie, cutremure si incendii.

Ca bunuri imobile, terenurile si constructiile, indiferent de marime, de natura sau proprietate, s-a simtit nevoia inregistrarii lor pentru stabilirea unor impozite si taxe echitabile, asigurarea dreptului de proprietate si transmiterea acestuia, garantarea creditului s.a. Realizarea unei asemenea evidente pentru un anumit teritoriu administrativ presupune, in prezent, executarea a doua categorii de lucrari complexe, legate organic intre ele:

Ø   de cadastru, ce urmaresc atat determinari cantitative, prin masuratori specifice, cat si calitative asupra imobilelor, inclusiv evaluarea lor;

Ø   de publicitate imobiliara, respectiv inscrierea in registre publice a bunurilor imobiliare precum si a unor drepturi, acte si fapte juridice legate de constituirea, transmiterea sau stingerea acestor drepturi.

Necesitatea acestei activitati, ce are ca obiect terenurile si constructiile din intreaga tara ca cele mai importante componente ale avutiei nationale, este evidenta si imperativa pentru noi. Succesul reformelor, realizarea economiei de piata libera si concurentiala, consolidarea structurilor democratice, organizarea societatii in ansamblul ei si stabilirea unor raporturi sociale normale, presupune existenta unei evidente clare si eficiente asupra proprietatilor funciare privind atat starea materiala (marimea, calitatea) cat si cea juridica a imobilelor din intregul fond funciar.

Actuala situatie din tara noastra este si din acest punct de vedere, total nesatisfacatoare: evidentele amintite sunt realizate in sisteme diferite, fara o baza materiala unitara, incomplete si depasite in raport cu standardele internationale. [15]

Introducerea cadastrului, pentru eliminarea acestor lipsuri evidente, presupune insa eforturi uriase, cu lucrari de anvergura, extinse pe intreg teritoriul national, logistica moderna, performanta si personal cu inalta calificare pentru asigurarea unui randament superior si recuperarea intarzierilor nejustificate. In caz contrar, consecintele pot deveni periculoase pentru toate sectoarele economice si sociale, inclusiv pentru alinierea si incadrarea noastra in Comunitatea Europeana.

1.2. DEFINITII. OBIECT

1.2.1. Cadastrul general

Cadastrul, sau mai corect spus sistemul cadastral, ca notiune generala, cuprinde, asa cum s-a aratat, un ansamblu de lucrari ce se executa pentru realizarea unei evidente clare si evaluarea imobilelor (terenuri si constructii) din teritoriul nostru national, activitate ce se desfasoara apoi in continuare pentru mentinerea ei la zi.

Conform legislatiei in vigoare, 'Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica si juridica, prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, descrierea si reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar' [18]. Intocmirea unei asemenea evidente presupune desfasurarea unui complex de lucrari de ordin tehnic (ridicari in plan), economic (de bonitare-evaluare a terenurilor) si administrativ-juridice (incheieri de acte), ce se concretizeaza in final printr-o documentatie cadastrala (planuri si registre).

Scopul cadastrului este complex, informatiile lui servind pentru:

Ø   prezentarea in timp real a unor date de detaliu necesare institutiilor juridice, fiscale si administrative;

Ø   transmiterea unor date de sinteza organelor de statistica si de conducere a statului, privind starea si evolutia fondului funciar pe judete si pe tara;

Ø   furnizarea elementelor materiale necesare publicitatii imobiliare pentru stabilirea si garantarea dreptului de proprietate, protectia domeniului public si privat al statului, reducerea litigiilor si rezolvarea unor conflicte judiciare s.a.;

Ø   elaborarea de studii privind sistematizarea teritoriala, protectia mediului, stabilirea resurselor funciare si altor activitati extinse pe suprafete mari;

Ø   aducerea la zi, respectiv actualizarea datelor din evidente si implicit a planurilor si hartilor cadastrale.

Entitatile de baza ale cadastrului general si insusirile ce le definesc sunt:

Ø   imobilul (parcela cu sau fara constructii), identificat printr-un numar si suprafata, categoria terenului, respectiv caracteristicile constructiei;

Ø   proprietarul, confirmat prin numele si prenumele din acte si calitatea in temeiul caruia detine bunul imobil;

Ø   teritoriul cadastral-administrativ (comuna, oras, municipiu) in limitele caruia este situat corpul de proprietate al parcelei.

Notiunea de "cadastru" este folosita in limbajul curent cu sensuri si continuturi diferite dintre care le retinem pe cele uzuale :

Ø   ansamblu de lucrari, ce corespunde 'cadastrului general', termen oficializat la noi prin lege in locul terminologiei vechi ('cadastru' sau 'cadastru funciar') si pentru diferentierea de cadastrale de specialitate intocmite pentru anumite sectoare economice cu reprezentare in teritoriu (cadastrul terenurilor agricole, al fondului forestier, al apelor, etc.). In mod frecvent se foloseste si termenul simplu 'cadastru' prin care se intelege ca este vorba de 'cadastru general';

Ø   institutie publica, reprezentata prin Oficiul National de Cadastru Geodezie si Cartografie (O.N.C.G.C.), imputernicita prin lege sa organizeze si sa conduca lucrari de cadastru direct si prin unitatile din teritoriu, respectiv Oficiile Judetene de Cadastru, Geodezie si Cartografie (O.J.C.G.C.) si Institutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie si Cadastru (I.G.F.C.C. - Bucuresti);

Ø   disciplina a stiintei masuratorilor terestre, alaturi de geodezie, topografie, fotogrammetrie, cartografie, gravimetrie, s.a.m.d., inclusa in planurile de invatamant ale scolilor si facultatilor tehnice.

Practic, sensul in care este folosit, sau in care dorim sa utilizam acest termen, nu poate fi confundat, rezultand cu claritate din constructia frazei.

Etimologic, notiunea de cadastru poate deriva din cuvintele:

Ø   'capitastrum' din limba latina, provenit si el din "capitum registrum"care inseamna 'dare pe cap de familie', (capitatio);

Ø   'katastikhon' din limba greaca, tradus ceva mai liber in 'registru de impunere', devenit la noi 'catastif', avand un sens asemanator.

De la aceste cuvinte a rezultat termenul "catastico" aparut pentru prima data intr-un document venetian la sfarsitul sec. XII si apoi, notiunile folosite in prezent: 'il cadastro' in italiana, 'le cadastre' in franceza, 'der kataster' in germana si 'cadastru' in romana.

1.2.2. Publicitatea imobiliara

Cunoscuta la noi prin formele cele mai folosite, respectiv "Cartea funciara" si "Registru de transcriptiuni si inscriptiuni", publicitatea imobiliara reprezinta un instrument de garantare si de aparare a drepturilor asupra imobilelor prin inregistrarea lor in evidente puse la dispozitia tuturor.

In sensul general al notiunii, 'publicitatea imobiliara, este un sistem de inscriere in acte publice, pe baza documentatiei din cadastrul general, a drepturilor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate' [18]. In acest mod se aduce la cunostinta publica starea materiala a terenurilor si cladirilor preluata din cadastru (marimea, calitatea s.a.), precum si titularii drepturilor reale si actele juridice legate de aceste imobile.

Scopul urmarit de publicitatea imobiliara este asadar sa garanteze siguranta, evidenta si opozabilitatea fata de terti a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare. Sistemul trebuie sa ofere celor interesati posibilitatea de a cunoaste situatia juridica a imobilelor asigurand astfel protectia impotriva cumpararii unui imobil instrainat anterior de proprietar, afectat de un dezmembramant al dreptului de proprietate (uzufruct, abitatie, superficie, etc.), sau grevat de ipoteci si privilegii.

In Romania s-a oficializat inca din 1933 sistemul de publicitate imobiliara al 'Cartii funciare'. Din pacate, acesta s-a realizat doar in mica masura in Moldova, Muntenia, Oltenia, Dobrogea, fiind preluat insa integral de la administratia austro-ungara in Banat, Transilvania si Bucovina. Legislatia actuala prevede ca, prin introducerea cadastrului, 'regimul de carte funciara' sa se extinda la nivelul intregii tari, inlocuind astfel sistemul 'Registrului de transcriptiuni si inscriptiuni' existent in provinciile Vechiului Regat.

Obiectivele de baza urmarite prin publicitatea imobiliara sunt multiple, cu efecte importante, benefice pentru activitatea economica si sociala deoarece:

Ø   asigura accesul liber la informatii certe, importante, privind situatia juridica a terenurilor si constructiilor si implicit circulatia normala a acestora;

Ø   ofera garantia dreptului si faptelor inscrise care sunt respectate, devenind opozabile 'erga-omnes', respectiv tuturor;

Ø   dezvolta piata imobiliara prin incurajarea tranzactiilor si acordarii de credite avand in vedere ca ipotecile sunt garantate;

Ø   genereaza un climat de liniste sociala intrucat importante surse de conflicte sunt anulate.

In concluzie publicitatea imobiliara se dovedeste si ea un element de prim ordin pentru dezvoltarea unei economii de piata, reale, absenta ei devenind o frana in calea reformelor si transformarilor spre care tindem.

Institutia publicitatii imobiliare este organizata in subordinea Ministerului Justitiei, iar lucrarile se executa de catre 'Birourile de Carte Funciara' ale judecatoriilor, pentru teritoriile administrative arondate acestora. La baza generalizarii sistemului stau documentatiile cadastrale finale, furnizate de Oficiile Judetene de Cadastru (OJCGC), dupa avizarea si dispunerea introducerii lor.

Cartea funciara este unitatea de baza a sistemului de publicitate imobiliara reintrodus la noi prin lege, incepand de la 1 iulie 1999, pe intreg teritoriul national [18]. In acest scop sunt necesare executarea lucrarilor complexe de cadastru pe unitati teritorial-administrative (comune, orase, municipii). Pana atunci, legislatia actuala prevede ca in zonele unde exista regim de carte funciara el va fi mentinut, in restul teritoriului urmand ca acesta sa se introduca treptat. Intr-o prima etapa se intocmesc 'carti funciare cu caracter nedefinitiv' de la care se va trece, pe baza documentatiilor de introducere a cadastrului pe localitati, la sistemul propriu-zis, cand actualele "Registre de transcriptiuni" isi vor inceta activitatea.

1.2.3. Cadastru si publicitatea imobiliara ca ansamblu

Cele doua institutii - a cadastrului si a publicitatii imobiliare - desfasoara activitati bine conturate, cu functii vitale pentru un stat modern, de drept, cu o democratie veritabila, devenind obligatorii si de neinlocuit in tarile cu asemenea aspiratii. Prin natura lor aceste activitati se intrepatrund constituind un ansamblu eficient de evidenta a bunurilor imobiliare si a actelor juridice legate de acestea, garantul dreptului de proprietate si nu numai.

Legatura organica dintre ele, statornicita prin aceeasi Lege 7/96, este mai mult decat evidenta deoarece:

Ø   cadastrul general furnizeaza partea materiala, cu datele tehnice necesare intocmirii documentelor de publicitate imobiliara (numarul de ordine al parcelei, categoria de folosinta, suprafata), in care se inscriu in plus actele si faptele juridice referitoare la imobile;

Ø   publicitatea imobiliara, la randul sau, transmite cadastrului schimbarile intervenite in raporturile juridice (provocate de dezmembrarea terenurilor, contopirea unor parcele, comasari si altele) spre a fi operate pe planuri si harti.

Asadar, desi conducerile si subordonarile acestor activitati sunt diferite, ca institutii publice, ele conduc se sprijina , se completeaza si se conditioneaza reciproc.

Privite in ansamblu, cadastrul si publicitatea imobiliara urmaresc scopuri multiple puse in slujba statului si a proprietarilor de imobile pentru rezolvarea unor probleme capitale, dintre care amintim: obtinerea datelor principale asupra fondului funciar, apararea si asigurarea drepturilor reale de proprietate in fata institutiilor de stat ca arbitru si garant al acestui drept, stabilirea unor taxe si impozite echitabile in conformitate cu legislatia fiscala, s.a.

In concluzie, din aceasta prezentare sumara, se poate afirma ca in prezent nu se poate imagina un regim democratic, cu stat de drept si o economie moderna, fara un sistem eficace de cadastru si publicitate imobiliara, ca garant efectiv al dreptului de proprietate inscris in Constitutie.

1.3. COMPONENTELE CADASTRULUI GENERAL

1.3.1. Aspecte. Functii. Parti

Obiectivul de baza al cadastrului general este cunoasterea completa, sub principalele aspecte, a fondului funciar si a constructiilor, cunoastere redata apoi sub forma unei evidente clare si sistematice. Pentru definirea acestor bunuri imobiliare cadastrul tehnic trebuie sa raspunda, de fapt, la trei 'intrebari' principale, ce urmaresc 'aspecte' diferite si genereaza 'functii' corespunzatoare, care la randul lor se realizeaza printr-o serie de 'lucrari de baza' (tab.1.).

Functiile cadastrului Tab.1.

Componentele cadastrului general, incluse in documentatia finala, corespunzatoare aspectelor si functiilor amintite, sunt:

Ø   partea tehnica a cadastrului, ce cuprinde lucrari de geodezie, topografie, fotogrammetrie si cartografie, inclusiv culegerea unor date descriptive-atribute privind imobilele, care se soldeaza cu obtinerea planurilor cadastrale si calculul suprafetelor si a registrelor cadastrale;

Ø   partea economica, ce are ca obiectiv evaluarea bunurilor imobiliare, in functie de bonitarea cadastrala, respectiv de potentialul productiv al solului si cartarea constructiilor, evaluare ce sta la baza unei impozitari corecte;

Ø   partea juridica, ce urmareste situatia de drept a terenurilor si a constructiilor, este mai putin reprezentativa pentru cadastru. Singurele aspecte juridice se refera la intocmirea unor acte si documentatii administrative si la stabilirea posesorului de fapt (nu de drept), care fructifica imobilul; dreptul real de proprietate urmeaza sa se consfinteasca ulterior prin inscrierea in cartea funciara.

1.3.2. Bazele cadastrului general

Documentatia cadastrala se elaboreaza facand apel la o serie de cunostinte din cele mai variate domenii, fapt ce ii confera cadastrului general un caracter interdisciplinar. In raport cu cerintele si solicitarile tot mai pretentioase, metodele si mijloacele tehnice pe care se sprijina, sau cu care colaboreaza, s-au perfectionat si s-au modernizat continuu. Cunostintele generale pe care se bazeaza cadastrul pot fi grupate dupa ponderea pe care o au in elaborarea documentatiei.

Domeniile de baza, asigura datele si piesele de plecare, de sprijin, pentru toate etapele intocmirii cadastrului general, astfel:

Ø   domeniul geodeziei furnizeaza reteaua de sprijin necesara ridicarilor topo-fotogrammetrice, actualizarii planurilor cadastrale, parcelarii si rectificarilor de hotare;

Ø   domeniul topografiei si fotogrammetriei asigura planurile cadastrale necesare obtinute prin ridicari noi, sau/si prin actualizarea celor mai vechi, folosind procedee specifice de lucru;

Ø   domeniul cartografiei urmareste reprezentarea unitara a teritoriilor, editarea si reproducerea planurilor si hartilor cadastrale.

Domeniile de colaborare, isi aduc contributia doar la o parte din problematica vasta a cadastrului general si cuprind:

Ø   domeniul juridic, foarte important, daca nu cel mai important, ce asigura prin norme de drept organizarea si tinerea la zi a sistemului de publicitate imobiliara;

Ø   teledetectia ca mijloc modern de culegere a unor informatii pe suprafete intinse, prin inregistrari din spatiul cosmic sau/si aerian;

Ø   domeniul pedologiei, ce acopera partea economica a cadastrului prin stabilirea bonitatii terenurilor agricole ca baza a unei evaluari stiintifice;

Ø   domeniul informaticii inclusiv sistemul geografic informational (GIS) care faciliteaza efectuarea volumului mare de operatii privind culegerea, inregistrarea, prelucrarea, analiza si prezentarea eficienta a datelor, precum si intocmirea planurilor si registrelor cadastrale.

Domeniile ajutatoare, intra in legatura cu cadastrul prin furnizarea unor documentatii oficiale si ar cuprinde in principal:

Ø   sistematizarea teritoriala, respectiv delimitarea localitatilor (intravilanului si perimetrul construibil);

Ø   organizarea teritoriului agricol (domenii de stat, asociatii), cu aspecte ce urmaresc schimbarea destinatiei suprafetelor, a categoriei de folosinta s.a.;

Ø   amenajarea padurilor, prin documentatiile complexe ce cuprind planuri si descrieri amenajistice ale intregului fond forestier;

Ø   administratia locala (primarii), ce furnizeaza documentele privind hotarele vechi, marile unitati economice, litigii, patrimoniul domeniului public;

Ø   protectia mediului, prin informatiile de delimitare a terenurilor dupa sursa si gradul lor de poluare s.a.

1.3.3. Continutul si documentele cadastrului general

Cerintele de baza ale pieselor componente, denumite si 'operate cadastrale', pentru ca ele sa serveasca telului final, pot fi formulate astfel:

Ø   continut corespunzator, respectiv sa cuprinda toate datele necesare;

Ø   forma simpla de prezentare, spre a fi accesibile si usor de folosit avand in vedere volumul mare de informatii cu care se lucreaza;

Ø   sa se preteze la modificari, respectiv la actualizari periodice, impuse de eventualele schimbari intervenite in teritoriu.

Componentele unei documentatii cadastrale, intocmita la nivelul comunelor, oraselor si municipiilor, sunt, in linii mari, urmatoarele:

Ø   registre (al parcelelor, al posesorilor s.a.), planuri cadastrale si harti;

Ø   dosare cu acte, pe baza carora s-au facut inscrierile din registre;

Ø   dosarul cu tinerea la zi a cadastrului;

Ø   purtatorii de informatii respectiv banca de date si suportul de inregistrare (benzi magnetice, dischete, s.a.).

Detalii privind continutul acestor documente se dau in capitolele urmatoare.

1.4. CADASTRE DE SPECIALITATE

Conform legii, in functie de interesele statului si de nevoile specifice anumitor ramuri ale economiei nationale, 'ministerele, alte institutii centrale de stat, regii autonome si alte persoane juridice organizeaza cadastre de specialitate'. [18] In tara noastra acestea se realizeaza pentru urmatoarele domenii: agricol, forestier, al apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturi rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului si al zonelor protejate natural, construite, al celor cu risc ridicat de calamitati naturale, poluarii, degradarii, s.a.m.d. Practic, aceste cadastre se intocmesc pentru terenurile din grupa folosintelor agricole (arabil, pasune, fanete, vii si livezi) si pe grupa folosintelor neagricole (forestier, ape, constructii etc.).

Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenta si inventariere sistematica a bunurilor imobile sub aspect tehnic si economic, cu respectarea normelor ONCGC si a datelor de baza din cadastrul general, privind suprafata, categoria de folosinta si proprietarul [18].

Documentatiile corespunzatoare se intocmesc de catre titularii cadastrelor de specialitate, pe baza unor lucrari complexe pentru obtinerea unor informatii suplimentare specifice sectorului , concretizate prin planuri cadastrale la scari

adecvate, clasificarea si bonitarea imobilelor si in final, la stabilirea valorii lor.

Lucrarile propriu-zise se desfasoara in baza unor norme proprii, avizate de ONCGC pentru asigurarea unitatii pe intreg teritoriul national. Totodata cadastrele de specialitate au obligatia de a pune la dispozitia ONCGC, cu titlu gratuit, datele cerute pentru alcatuirea si actualizarea cadastrului general. [16]

Terminologia folosita in limbajul curent este una simplificata: cadastru agricol, cadastru forestier, cadastru imobiliar-edilitar s.a. Denumirea fireasca a cadastrelor de specialitate este insa cadastrul fondului agricol, cadastrul fondului forestier, cadastrul fondului imobiliar s.a., care s-ar alinia astfel celor corecte: cadastrul apelor (si nu cadastru hidrologic), cadastrul drumurilor (si nu cadastru rutier) etc.

1.5. SCURT ISTORIC

1.5.1. Aparitia si evolutia cadastrului

In antichitate cadastrul a aparut din necesitatea inventarierii suprafetelor de teren dintr-un teritoriu dat precum si pe proprietarii acestora pentru stabilirea impozitelor. [9] Cele mai vechi dovezi le constituie tablitele de lut cu elemente cadastrale din Caldeea si Mesopotamia de acum 4000 de ani (planul orasului Nippur din anii 1500 a. Chr.). In Grecia veche existenta cadastrului, introdus pentru impartirea pamanturilor, este semnalata din sec. III a. Chr. prin tablita descoperita la Pylos din vechiul stat-cetate Micene, ce cuprinde proprietarii si parcelele pe care le posedau. Mai tarziu, in Roma antica, 'agrimensorii' - predecesorii topografilor profesionisti - au masurat terenurile si au introdus 'Carti de impunere' chiar in sec. I a. Chr. Adevarata reforma s-a intreprins insa sub Dominitian (284-305), imparat care a initiat lucrari de cadastru pentru intregul imperiu roman.

In acceptiunea actuala, cel mai vechi cadastru a fost introdus in Europa evului mediu de Carol IV in Principatul Milano, care dobandise independenta dupa pacea de la Konstantz (1183); marele economist Adam Smith, citat de Miclea, a apreciat ca fiind 'lucrarea cea mai exacta si cu cea mai mare atentie in acest domeniu care a fost vreodata facuta'. [9]

In perioada Renasterii masuratorile terestre au progresat prin aparitia plansetei topografice inventata de profesorul de matematica Johann Pretorius (1600) de langa Nrenberg si perfectionata de inginerul Marioni din Udine. In aceste conditii cadastrul milanez a fost preluat de Franta sub Napoleon, de Tarile de Jos, Cantoanele elvetiene, Statele germanice, Orientul apropiat si tot Imperiul habsburgic.

Prin reforma sistemului fiscal din Austria de la inceputul sec. XIX, imparatul Francisc al II-lea a ordonat executarea unui cadastru general, dupa modelul milanez, dar sprijinit pe triangulatie. Sistemul s-a perfectionat continuu prin executarea de harti si

evidente, inclusiv cartea funciara care functioneaza si astazi, devenind un exemplu urmat de tarile Europei Centrale si chiar de Anglia. [9]

1.5.2. Cadastrul in Romania pana in 1989

Un cadastru incipient a existat la noi din vremea ocupatiei romane, dovada fiind granituirile facute in toata Dacia, semnalate mai tarziu in Dobrogea si zona Sibiului (sec. II-III). In perioada statelor feudale au existat unele reglementari privind delimitarea mosiilor de catre comisii obstesti, stabilite prin 'hrisov domnesc'.

Primele legiuiri de hotarnicie au aparut in mod diferentiat, pe provincii aflate in

administratii diferite, astfel :

Ø   in Tarile Romane a aparut Condica lui Al. Ipsilanti (1780), Codul lui Calimah (1817) si legea lui Caragea (1818), prin care se impunea si masurarea mosiei. Conform Regulamentului organic (1831) se introduce in 1868 Regulamentul hotarniciilor care cerea, in plus, intocmirea hartilor de catre ingineri hotarnici, specialisti in domeniu, pregatiti la Academia din Iasi de Gh. Asachi si la Bucuresti de Gh. Lazar, incepand din anul 1815;

Ø   Transilvania, Banatul si Bucovina, incluse vremelnic in imperiul austriac, au beneficiat de cadastru si cartea funciara, legiferate prin Decretul imperial din 1849. Lucrarile s-au executat pe etape pana in 1885 cu schite concretuale sau/si planuri ridicate cu planseta, continuate apoi pana in 1918 cu tahimetrul.

In Romania Mare a existat de la inceput un cadru legislativ favorabil care a cuprins succesiv:

Ø   Decretul nr. 3922 din 3 ian. 1919 prin care se infiinta 'Casa Centrala de Cooperare si lucrari tehnice' si care constituie data de nastere organizatorica a cadastrului general. Principalele operatii s-au desfasurat, mai ales dupa primul razboi mondial, in cadrul reformei agrare, cea mai mare din Europa, cu 1 milion de improprietariti si 6 milioane de hectare atribuite;

Ø   Legea nr.23 din 10 Aprilie 1933 pentru Organizarea cadastrului funciar si introducerea cartii funciare in Vechiul Regat, document de referinta cunoscut ca 'Legea Voicu Nitescu' dupa numele initiatorului, ministru al agriculturii;

Ø   Decretul-Lege nr. 115 din 27 Aprilie 1938 pentru Modificarea dispozitiilor privitoare la Cartile funciare, publicat in completarea Legii nr. 23.

La data aparitiei lor ultimele doua legi au fost apreciate ca cele mai bune de pe continentul european dar, din pacate, au fost prea putin aplicate. Lucrarile care s-au executat pe baza acestei legislatii, initial dupa instructiunile din Transilvania dar si pe baza unor 'Norme tehnice' elaborate mai tarziu (1943), au demarat in judetul Ilfov insa

au avut extindere limitata. Activitatea s-a reluat dupa al doilea razboi mondial, pentru aplicarea reformei agrare din 1945, dar volumul lor a fost redus si limitat doar la lucrari de parcelare.

Sub regimul comunist legea cadastrala a cazut in desuetudine, deoarece aplicarea ei in continuare reprezenta o frana in calea colectivizarii agriculturii. In locul acesteia s-a introdus initial o 'Evidenta funciara' sumara, pe sectoare economice (1955), ce nu putea servi ca baza cadastrului propriu-zis. Mai tarziu s-a ordonat executarea cadastrului funciar general devenit insa incomplet si inoperant, deoarece clasificarea terenurilor nu a avut la baza criterii obiective iar inscrierea proprietatii s-a facut pe baza declarativa si nu pe acte doveditoare. In aceste conditii documentele nu puteau si nu pot fi folosite la stabilirea echitabila a impozitelor si nici in scopul publicitatii imobiliare.

Masuratorile, respectiv ridicarile, au continuat insa la nivelul intregii tari. Folosind metoda aerofotogrammetrica, s-a obtinut, in timp, planul fundamental al tarii la scara 1/10000 si aproape integral la scara 1/5000 precum si planuri de detaliu pana la 1/1000 ale centrelor populate, in conditii de precizie corespunzatoare.

In concluzie, sub regimul comunist, au existat conditii optime inclusiv baza materiala si de date pentru introducerea si in Romania a cadastrului general la nivelul tarilor europene avansate. Din pacate, lucrarile de cadastru propriu-zise au fost tratate cu dezinteres din motive politice: impozitul pe proprietatea privata se stabilea in spiritul luptei de clasa, pentru statul socialist acesta nu reprezenta o sursa importanta de venit la buget, iar proprietatea imobiliara nu viza efectiv pamantul care era considerat 'bun al intregului popor'.

1.5.3 Situatia actuala

Dupa decembrie `89, lucrurile s-au schimbat, dar cu incetineala, in ritmul lent si cu tatonarile specifice transformarilor din toate domeniile de activitate. Dupa 50 de ani de comunism s-a inteles si inca se mai intelege cu greutate, asa cum remarca Miclea, ca 'nu exista democratie acolo unde nu exista dreptul la proprietate si nu poate exista drept de proprietate fara institutiile care sa-l apere'. [9] Necesitatea si importanta unei evidente moderne a bunurilor imobiliare a fost recunoscuta de timpuriu, in 1991 propunandu-se "Legea cadastrului si a fondului funciar". Din pacate, atunci s-a votat

doar 'Legea Nr.18/91 a fondului funciar' cea a cadastrului amanandu-se inca cinci ani pana in 1996. Realizarile se mentin insa de ani buni in sfera de organizare a activitatii si putin semnificative in lucrarile efective de introducere a cadastrului in Romania.

Cadrul legislativ al cadastrului este in prezent asigurat de suficiente acte normative si anume:

Ø   Legea Cadastrului si a Publicitatii Imobiliare nr. 7/1996;

Ø   Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, actualizata prin Legea 169/1997

Ø   Legea pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si forestiere nr. 1/2000 cu modificarile ulterioare;

Ø   Legea privind circulatia juridica a terenurilor nr. 54/1998.

Aceste legi, dublate de norme tehnice si instructiuni de lucru, constituie baza pe care se sprijina intreaga activitate de introducere si intretinere a cadastrului in Romania. Avand in vedere importanta si anvergura acestor actiuni ele trebuie gandite si elaborate cu atentie, astfel incat unele deficiente existente, de ordin practic dar si principial, mai pot si trebuie sa fie remediate.

Cadrul institutional si organizatoric este bine conturat prin legislatia existenta si cuprinde urmatoarele institutii publice cu personalitate juridica (fig.1.):

Ø   Oficiul National de Cadastru, Geodezie, Cartografie (ONCGC), ca institutie unica cu sediul in Bucuresti, abilitata prin lege sa organizeze, sa conduca si sa controleze lucrarile de introducere a cadastrului in Romania, respectiv de intocmire a documentatiei cadastrale pe unitati teritoriale;

Ø   Oficii Judetene de Cadastru, Geodezie si Cartografie (OJCGC) unitati descentralizate, in subordinea ONCGC cate unul in fiecare judet cu aceleasi obiective urmarite pe teritoriul administrativ judetean;

Ø   Institutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie si Cadastru (IGFCC), ca institut de specialitate in subordinea ONCGC, care executa lucrari de profil, la cerere, avand dotare corespunzatoare si specialisti de inalta calificare;

Ø   functiile, atributiile, organizarea si functionarea Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie sunt reglementate prin Hotararea guvernului Nr.590/2001. Prin Ordonanta guvernului Nr.13/2001 au fost create in cadrul consiliilor locale -ale comunelor, oraselor si municipiilor- servicii comunitare pentru cadastru si agricultura.

Desfasurarea activitatii de cadastru de catre institutiile publice mentionate mai sus presupune existenta unor relatii reciproce dar si cu alte ministere, organisme sau servicii. (fig.1.)

	Fig.1. Cadrul institutional si organizatoric al lucrarilor de cadastru [15]

Legea nr.7/96 a cadastrului si publicitatii imobiliare, promulgata la 12 martie 1996, se detaseaza net ca importanta, prin caracteristicile sale deoarece:

Ø   asigura cadrul legislativ, institutional si organizatoric pentru introducerea cadastrului general si a publicitatii imobiliare, ca sistem de realizare a evidentei imobiliare complexe;

Ø   reglementeaza toate aspectele acestor activitati de baza stabilind pentru institutiile lor atributiile, drepturile si obligatiile proprii;

Ø   generalizeaza, la nivelul intregii tari, introducerea unui cadastru intr-o conceptie moderna, informatizat, cat si a publicitatii imobiliare prin sistemul de carte funciara;

Ø   ca ansamblu unitar si coerent asigura inventarierea, descrierea si evaluarea tuturor imobilelor si legarea lor de un proprietar ceea ce permite stabilirea unor impozite si taxe rezonabile si garantarea drepturilor reale;

Ø   obliga in acest scop efectuarea lucrarilor dupa o metodologie unitara, precizata in norme oficiale, pentru intocmirea planurilor si a documentatiei cadastrale in general;

Ø   stabileste organizarea cadastrelor de specialitate pentru domeniile cu reprezentare in teritoriu si obligatiile titularilor de a executa lucrarile sub coordonarea cadastrului general.

Se poate aprecia ca Legea nr.7/96, cu modificarile si completarile din 2001 si altele care se mai impun, reprezinta un act normativ ce satisface pe deplin cerintele unui cadastru modern si a unui sistem de publicitate simplu si de incredere. Documentul reprezinta dezideratul de decenii al specialistilor din sector care au sperat din vremea lui Gh. Lazar si mai ales dupa razboaiele mondiale, sa execute lucrari intr-un cadru unitar pe intreg cuprinsul tarii.

In concluzie in perioada postdecembrista, a trebuit aproape un deceniu pentru asigurarea cadrului legislativ, institutional si organizatoric necesar introducerii cadastrului si a noilor carti funciare. Legislatia existenta este acoperitoare, iar completarea sau/si refacerea unor paragrafe necorespunzatoare, sesizate de specialisti, nu reprezinta dificultati majore.

Demararea efectiva a unor actiuni de nivel national se lasa asteptate. Unele lucrari legate de realizarea retelei geodezice moderne si cele experimentale de introducere a cadastrului in doua judete sunt incercari mult prea timide si putin reprezentative in raport cu volumul imens raportat la intreg teritoriul nostru national.

1.6. PERSPECTIVELE INTRODUCERII CADASTRULUI GENERAL

Stadiul actual, nesatisfacator, al lucrarilor de cadastru si ritmul lent de desfasurare au constituit, in cele din urma, un semnal de alarma si ne-a trezit la realitate. Pentru eliminarea neajunsurilor, recuperarea ramanerii in urma si pentru a tine pasul cu transformarile social-economice in vederea integrarii europene, forurile de resort au elaborat un program corespunzator.

'Strategia de dezvoltare si modernizare a cadastrului', intocmita de Guvern prin Ministerul Administratiei Publice impreuna cu ONCGC, cuprinde o analiza a situatiei existente precum si masurile care se impun in perioada 2001-2004. Documentul este structurat pe mai multe parti corespunzatoare celor mai importante aspecte ale cadastrului general [15]:

Ø   consideratii generale, cu referiri directe privind geodezia (ca infrastructura a cartografiei si a cadastrului), cartografia (ca reprezentare metrica a suprafetei terestre), teledetectia si fotogrammetria (ca utilizare a observatiei indirecte) si cadastrul (ca sistem de evidenta tehnica, economica si juridica a imobilelor);

Ø   scurt istoric, cu sublinierea traditiei si a realizarilor notabile din Romania in lucrarile de geodezie, cartografie si cadastru;

Ø   stadiul actual in care, pe baza unei analize sistematice, se subliniaza ramanerile in urma in aceste domenii inclusiv al lucrarilor efective de

cadastru. Cadrul legislativ si partial cel institutional si organizatoric, sunt considerate satisfacatoare urmand a se perfectiona in viitor;

Ø   obiectivele prioritare, de urmarit in cei trei ani, sunt stabilite in functie de scopul strategiei pe disciplinele considerate componente ale sistemului. In acest sens se prevede :

- in domeniul geodeziei refacerea retelei geodezice nationale in conceptie moderna si integrarea retelelor de triangulatie, nivelment si gravimetrie intr-una singura, de referinta, tridimensionala;

in domeniul cartografiei extinderea tehnologiilor digitale, realizarea planului topografic de baza la nivel performant, colaborarea cu organizatiile internationale de profil, realizarea unui sistem de comunicare pentru informatia cartografica;

in domeniul teledetectiei si fotogrammetriei gestionarea informatiilor si accesul utilizatorilor la ele, integrarea datelor tematice si a celor de teledetectie in GIS si in bazele de date ONCGC;

in domeniul cadastrului realizarea documentatiilor pe intreg teritoriul national, integrarea cadastrelor de specialitate intr-un sistem unitar, participarea la restituirea terenurilor agricole si forestiere, privatizarea fostelor IAS-uri, popularizarea avantajelor noului sistem de cadastru si publicitate imobiliara;

Ø   masurile si resursele financiare, necesare implementarii strategiei, sunt prevazute de asemenea pe domenii - geodezie, cartografie si cadastru - cu cantitatile de produse si fondurile necesare, inclusiv caile de recuperare a costurilor;

Ø   planul de actiune, pentru realizarea obiectivelor cu masurile de realizare, termene si responsabili si un bogat material ilustrativ, completeaza documentatia strategiei elaborata la sfarsitul anului 2001.

In esenta, strategia si obiectivele stabilite intregeste desigur cadrul legislativ institutional si administrativ al cadastrului, constituind un program si un calendar ambitios care trebuie dus la indeplinire pentru recuperarea serioasei ramaneri in urma, amenintatoare si daunatoare, daca se va perpetua.

Documentul este perfectibil, dupa cum se recunoaste in final si nu in putine locuri sau sub aspecte de amanunt, ci in unele de principiu care desigur nu este cazul sa fie semnalate aici. Important este ca aceasta strategie exista, sub o forma prezentabila si

face o buna propaganda pentru cresterea prestigiului institutiei cadastrului inca nerecunoscut si nerealizat de multi, pentru crearea unei opinii favorabile acestuia si cartii funciare.

Necesitatea unei educatii privind importanta cadastrului si a cartii funciare, ca institutie ce garanteaza dreptul de proprietate, se resimte dealtfel in publicul larg si in societatea civila. Dupa cei 50 de ani de comunism, care s-a luptat sa desfiinteze proprietatea privata asupra bunurilor imobile, va fi greu de recastigat increderea si siguranta care au existat candva in zonele cu regim de carte funciara, unde oamenii isi stiau aparat si in siguranta avutul lor si dreptul de proprietate asupra pamantului.

Expresia populara "ai carte, ai parte" se pare ca nu s-a referit atat la invatatura si la viitorul stralucit pe care aceasta il ofera, ci a avut si are un sens mai pragmatic: "ai carte (funciara) ai parte (cota de proprietate)". Drept dovada ardeleanul, banateanul sau bucovineanul tineau pe polita din "casa mare" biblia si in ea extrasul de carte funciara, sprijinul moral si material al vietii si semn al credintei nestramutate in Dumnezeu si in dreptul lui de proprietate. Pentru a mai ajunge aici si este nevoie sa recastigam aceasta incredere si garantie asupra proprietatii imobiliare, institutia cadastrului si a cartii funciare trebuie sa-si reintre in drepturile lor. In acest scop tehnicienii si juristii au mult de lucru atat in sens material, cat si educational.

1.7. CONCLUZII

Din notiunile cu caracter general, introductiv, prezentate in acest capitol se desprind o serie de concluzii preliminare ce merita a fi retinute astfel:

Ø  cadastrul general este o lucrare de sinteza cu caracter interdisciplinar si functii multiple. Realizarea lui, pentru un teritoriu administrativ, presupune participarea unor specialisti cadastrali cu pregatire generala in toate domeniile amintite si cu o viziune de ansamblu care sa le permita reunirea partilor componente si definitivarea documentatiei finale. In acelasi timp se impune si colaborarea cu specialisti avizati in unele probleme de interes deosebit;

Ø  cadastrele de specialitate, ca subsisteme de evidenta, presupun fie o colaborare mai stransa cu specialistii din domeniu pentru intelegerea situatiilor, fie pregatite temeinica a acestora cu cunostinte de cadastru general. O serie de activitati tehnico-economice au aceleasi obiective si se realizeaza pe baza acelorasi instructiuni tehnice;

Ø  introducerea cadastrului general si a celor de specialitate nu se poate realiza fara modernizarea lucrarilor, respectiv introducerea unor tehnologii cu grad ridicat de automatizare ceea ce necesita dotarea corespunzatoare cu aparatura

geo-topo-fotogrammetrica performanta, de mare randament si de precizii corespunzatoare, cu computere de diferite categorii pentru inregistrarea si

prelucrarea automata a informatiilor, infiintarea unor banci pentru stocarea volumului imens de date s.a.;

Ø  realizarea intr-un timp relativ scurt a unor lucrari de o asemenea complexitate necesita un corp de tehnicieni bine instruiti, norme tehnice unitare, de nivel corespunzator, precum si asigurarea fondurilor necesare in raport cu volumul si exigentele operatiilor de executat;

Ø  publicitatea imobiliara, ca sistem de inscriere in acte publice a drepturilor reale imobiliare ale proprietarilor, are la baza documentatia cadastrala a unei localitati. In Romania, publicitatea imobiliara este legiferata prin Cartea funciara ce constituie unitatea de baza a sistemului;

Ø  informatiile din cadastrul general, din cadastrele de specialitate si cele din publicitatea imobiliara, reprezinta bun proprietatea publica a statului fiind astfel accesibile, contra cost, persoanelor fizice si juridice. Fac exceptie cele privind siguranta nationala si alte cazuri reglementate prin legislatia in vigoare;

Ø  in acelasi spirit, conform legii, sistemul informational al cadastrului si publicitatii imobiliare se integreaza in 'Sistemul national de informatizare al Romaniei' [18].

In general rolul si importanta cadastrului si a publicitatii imobiliare in economia unui stat modern si a unei societati evoluate, sunt unanim recunoscute, fapt confirmat si de legislatia actuala de la noi. Important este acum organizarea lucrarilor si vointa de a le executa cat mai rapid si corect pentru a salva ramanerea in urma care franeaza dezvoltarea economiei nationale si nu numai.