INTABULAREA IN CARTEA FUNCIARA

INTABULAREA IN CARTEA FUNCIARA

Definitie

Intabularea este - inscrierea avand ca obiect drepturi reale imobiliare care produce efecte imediate si definitive, de la data inregistrarii cererii de inscriere.

Obiectul intabularii.

Intabularea are ca obiect - inscrierea definitiva a drepturilor reale imobiliare.

Drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt numite drepturi tabulare.

Sunt susceptibile de intabulare in cartea funciara urmatoarele drepturi reale imobiliare:

1 dreptul de superficie [art. 20, alin.1 din Legea nr. 7/1996 ; art. 94 din Regulament ]

2 dreptul de administrare, concesionare, inchiriere, dare in folosinta [art. 20, alin.1 din Legea nr. 7/1996 ; art. 95 din Regulament ]

3 dreptul de uzufruct, uz, abitatie si servitute [art. 20, alin.1 din Legea nr. 7/1996 ; art. 96 - 98 din Regulament ] ;

4 dreptul de ipoteca si privilegiile imobiliare [art. 20, alin.1 din Legea nr. 7/1996 ; art. 99 - 107 din Regulament ].

5 dreptul de proprietate asupra imobilelor aduse ca aport la capitalul social [art. 20, alin.1 din Legea nr. 7/1996 ; art. 108 din Regulament ]

6 dreptul de proprietate [art. 20, alin.1 din Legea nr. 7/ ;

2. 3. Conditii de intabulare.

a) Conditii generale.

Pentru efectuarea tabularii, cererea de inscriere trebuie insotita de inscrisul original - un inscris autentic ori, dupa caz, un inscris sub semnatura privata - sau de copia legalizata de pe acesta, prin care se constata actul sau faptul juridic a carui inscriere se cere.

Daca inscrierea se face in temeiul unei hotarari judecatoresti, se va prezenta o copie legalizata, cu mentiunea ca este definitiva (daca este data de instanta penala) sau irevocabila (daca este data instanta civila).

Daca inscrierea se face in temeiul unei decizii administrative, se va prezenta inscrisul original (de ex., un exemplar al procesului-verbal de sechestru pentru luarea inscriptiei ipotecare pentru garantarea unei creante fiscale, decizia de restituire in natura a imobilului preluat de stat in mod abuziv, emisa in conditiile L. nr. 10/2001 etc.) sau legalizata a acestuia.

Cat priveste inscrisul original, acesta trebuie sa indeplineasca urmatoarele cerinte (art. 48 alin. 1 din Lege ):

Art. 48 (1) In cazul in care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau inscrierea provizorie prin incheiere, daca inscrisul indeplineste urmatoarele conditii:

a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) indica numele partilor;

c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic;

d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana;

e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului.

O mentiune aparte trebuie insa facuta in privinta inscrisurilor sub semnatura privata. In prezent, instrainarea terenurilor cu sau fara constructii, precum si constituirea de drepturi reale asupra acestora, prin acte intre vii, se poate face numai prin acte incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute (art. 2, titlul X, din L. nr. 247/2005). Rezulta ca instrainarea sau grevarea constructiilor prin acte mortis causa (de ex., prin testament), precum si instrainarea sau constituirea de drepturi reale asupra constructiilor, indiferent de natura sau destinatia lor, pot fi facute in continuare si prin acte intocmite sub semnatura privata. In asemenea cazuri, conditia prevazuta de art. 48 alin. 1 lit. e) din Lege (cerinta ca actul translativ sau constitutiv de drepturi sa fie insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului) nu trebuie intrunita, intrucat, prin ipoteza, este necesara doar in cazul in care legea sau, dupa caz, partile impun respectarea cerintei formei autentice.

b) Conditii speciale.

In afara cerintelor prevazute de art. 48 alin. 1 din Lege, pentru a se dispune intabularea dobandirii, modificarii sau stingerii unui drept real imobiliar, trebuie intrunite si alte conditii suplimentare sau, dupa caz, derogatorii, in cazurile anume prevazute de lege.

Exempli gratia pot fi amintite aici urmatoarele situatii:

- rectificarea inscrierilor de carte funciara se poate face fie pe cale amiabila prin declaratie autentica a titularul dreptului inscris, fie in caz de litigiu ori hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila (art. 33 alin, 4),

debitorul care a platit valabil creanta ipotecara a unui cesionar neinscris in cartea funciara poate cere radierea ipotecii, daca infatiseaza inscrisul original al cesiunii si chitanta doveditoare a platii (art. 47 alin. 9);

- dreptul de proprietate dobandit prin construire se va putea inscrie in cartea funciara pe baza unui certificat eliberat de primaria localitatii unde este situat imobilul, prin care se atesta, cand este cazul, faptul ca proprietarul a edificat constructiile in conformitate cu autorizatia de construire eliberata potrivit legii, precum si a unei documentatii cadastrale corespunzatoare (art. 55 alin. 1);

ipoteca constituita asupra unui bun viitor se poate intabula in conditiile legii privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, daca in prealabil a fost notata existenta autorizatiei de construire (art. 55 alin. 3 din Lege si art. 3¹ din L. nr. 190/1999, cu modificarile ulterioare);

2.4. Efectele intabularii

1. Efectul opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale - prin intabulare, dreptul real imobiliar, dobandit sau, dupa caz, modificat in mod valabil, devine opozabil fata de terti, cu titlu definitiv. 

Fata de terti, dreptul real imobiliar produce insa efecte numai de la data intabularii in cartea funciara, neputand fi opus :

tertilor achizitori de drepturi reale,

tertilor dobanditori cu titlu oneros si de buna-credinta

creditorilor ipotecari sau privilegiati inscrisi anterior in cartea funciara.

Asadar, dobandirea sau modificarea unui drept tabular produce efecte numai intre partile contractante si succesorii lor, iar nu si fata de alte persoane interesate.

Efectul extinctiv de drepturi reale imobiliare.

In cazul stingerii drepturilor tabulare acestora este necesara si radierea din cartea funciara a drepturilor respective.

Drepturile reale se sting numai prin inscrierea radierii lor din cartea funciara:

- cu consimtamantul titularului dreptului, ,

- iar in lipsa consimtamantului in temeiul unei hotarari judecatoresti ramasa irevocabila

Efectul extinctiv presupune :

1. daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei persoane - radierea se va face cu pastrarea dreptului acelei persoane, care nu-si poate pierde dreptul fara consimtamantul sau expres;

daca actiunea in rectificare a fost inscrisa in cartea funciara - hotararea judecatoreasca va fi opozabila si tertelor persoane care au dobandit dreptul dupa inscriere

3. Efectul achizitiv de drepturi reale imobiliare - pentru tertul achizitor care si-a inscris cu buna-credinta dreptul real, simpla inscriere in cartea funciara valoreaza titlu de proprietate.

4. Efectul declarativ de drepturi reale imobiliare

In mod exceptional, in cazurile anume prevazute de lege dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale imobiliare se dobandesc fara inscrierea in cartea funciara.

Pentru a dispune de ele potrivit regulilor de carte funciara, titularul lor trebuie sa se inscrie in prealabil in cartea funciara. In asemenea cazuri, intabularea nu mai este constitutiva de drepturi, ci are caracter declarativ.

2.5. Data producerii efectelor intabularii

R e g u l a - efectele intabularii opereaza de la data inregistrarii cererii de inscriere, iar nu de la data efectuarii inscrierii. [art. 25 alin. 1 din Lege]

Rezulta, prin urmare, ca intabularea drepturilor reale produce efecte retroactive de la data inregistrarii cererilor de inscriere, iar nu de la data efectuarii ei in cartea funciara si nici de la data admiterii cererii de inscriere de catre registrator.

Consecintele retroactivitatii efectelor intabularii operate in cartea funciara.

data intabularii, respectiv data inregistrarii cererii de inscriere, determina in general opozabilitatea erga omnes a drepturilor reale sau, dupa caz, stingerea lor, precum si rangul acestora;

disparitia, intre momentul inregistrarii cererii si cel al executarii acesteia, a conditiilor materiale ale operatiunii de inscriere, in particular decesul petitionarului, punerea lui sub interdictie judecatoreasca, deschiderea procedurii insolventei, pierderea sau limitarea puterilor de a dispune etc, nu reprezinta nici un obstacol pentru efectuarea inscrierii sau radierii dreptului tabular;

tertul achizitor nu poate pretinde ca a ignorat, la momentul cand a formulat cererea sa de inscriere, existenta (sau stingerea virtuala) a unui drept tabular deja inscris in registrul de intrare, care poate sa-1 primeze sau, dupa caz, sa-1 anihileze pe al sau de indata ce va fi inscris in cartea funciara.;

4) in cazul cererilor de inscriere succesive, inscrierea in cartea funciara a primului drept real inscris in registrul de intrare poate sa suprime ori sa modifice puterea de a crea asupra imobilului alte drepturi reale.