CATEGORII DE INSCRIERI SI ACTIUNI DE CARTE FUNCIARA

CATEGORII DE INSCRIERI SI ACTIUNI DE CARTE FUNCIARA

Notiunea de inscriere in cartea funciara

In sens larg,prin inscrierile de carte funciara se intelege orice mentiune cuprinsa in cartea funciara sau in documentele cu care aceasta se intregeste,care este facuta de un functionar competent. Intra in aceasta acceptiune toate mentiunile efectuate in documentele de carte funciara -date,inregistrari,descrieri si consemnari-de la inregistrarea cererii in registrul de intrare,rezolvarea acesteia prin incheiere,la deschiderea cartii funciare,descrierea imobilelor,aratarea proprietarului initial si a celor succesivi,a titularilor de alte drepturi reale,a sarcinilor,a drepturilor de creanta,faptelor sau altor raporturi juridice aflate in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara,a oricaror radieri,indreptari sau completari si pana la inchiderea,in conditiile legii,a cartii funciare.

In sens restrans, inscrierile de carte funciara se refera numai la mentiunile din cartea funciara,facute de un functionar competent care au ca obiect descrierea imobilelor,aratarea drepturilor reale corespunzatoare,precum si a altor acte sau fapte juridice privitoare la starea si capacitatea persoanelor in legatura cu imobilele respective . Cu alte cuvinte ,prin inscrierile de carte funciara se inteleg numai mentiunile din cartea funciara propriu-zisa, nu si cele existente in alte documente de carte funciara .

Este de retinut si faptul ca ,potrivit legii,datele din cartea funciara pot fi redate si arhivate si sub forma de inregistrari pe microfilme si pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automata a datelor.Acestea au aceleasi efecte juridice si forta probatoare echivalenta cu inscrisurile in baza carora au fost redate (art 19 si art 141-142 din Regulament ).

Felurile si regimul inscrierilor de carte funciara

Decretul-lege nr. 115/1938 cuprinde dispozitii clare,precise in legatura cu diferitele categorii de inscrieri existente sau susceptibile de a exista in cartea funciara. Din ansamblul acestor inscrieri o importanta juridica deosebita prezinta inscrierile efectuate dupa obiectul lor.

Astfel,potrivit art 5 din Decretul-lege nr. 115/1938,inscrierile in cartea funciara sunt de 3 feluri :intabularea,inscrierea provizorie si notarea.

Intabularea si inscrierea provizorie au ca obiect drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara,iar notarea are ca obiect drepturile personale,faptele si raporturile juridice supuse ,conform legii, inscrierii in cartea funciara. Desi au acelasi obiect,intabularea si inscrierea provizorie se deosebesc prin faptul ca,in primul caz,este vorba de o inscriere definitiva (perfecta), in timp ce in al doilea caz,este vorba doar de o inscriere imperfecta,nedefinitiva (conditionala),care numai prin justificare devine o intabulare propriu-zisa.

Astfel, art 26 alin 4 din Legea nr 7/1996 prevede ca ,, Inscrierile sunt de trei feluri:

a) intabularea, avand ca obiect inscrierea definitiva a drepturilor reale

b) inscrierea provizorie a drepturilor reale sub conditia justificarii ulterioare

c) notarea, avand ca obiect, inscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare, in legatura cu imobilele din cartea funciara

Criterii de clasificare si categoriile de inscrieri corespunzatoare

a.           Dupa obiectul lor, inscrierile sunt de trei feluri : intabularea, inscrierea provizorie si notarea

b.          Dupa natura sau continutul lor,inscrierile sunt de doua feluri: inscrieri propriu-zise si rectificari

c.          Dupa cum sunt ori nu conditionate de justificarea lor ulterioara deosebim : inscrierea definitiva (perfecta ) si inscrierea provizorie (imperfecta sau conditionata )

d.          Dupa efectele juridice produse , inscrierile se impart in : inscrierea cu efect de opozabilitate fata de terti ( inscrierea obligatorie a drepturilor reale si a sarcinilor personale ) si inscrierea cu efect de informare pentru terti ( inscrierea facultativa a actelor si faptelor juridice referitoare la drepturile personale,la starea si capacitatea persoanelor)

e.           Dupa modificarile aduse unui corp de proprietate inscris intr-o carte funciara se pot face inscrieri, reinscrieri sau transcrieri

f.            Dupa natura documentelor cadastrale pe baza carora se savarsesc , distingem inscrierile cu caracter nedefinitiv si inscrierile cu caracter definitiv

Analiza categoriilor de inscrieri savarsite in carte funciara

Intabularea,inscrierea provizorie si notarea

Intabularea si inscrierea provizorie au ca obiect drepturile reale imobiliare ( drepturile tabulare ) ,iar notarea se refera la inscrierea drepturilor de creanta,a actelor ,faptelor sau raporturilor juridice in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara .

a)     INTABULAREA

Intabularea este inscrierea prin care dobandirea,modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabila fata de terti cu titlu definitiv,de la data inregistrarii cererii de inscriere.Inscrierea cu titlu definitiv a drepturilor reale imobiliare este reglementata atat in Legea 7/1996 ,cat si in Regulament . Astfel,Legea nr 7/1996 se ocupa de regimul juridic al intabularii in urmatoarele texte care pot fi considerate ca avand valoare de principiu :

-art 20 ,, Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis in mod valabil.

Drepturile reale se sting numai prin inscrierea radierii lor din cartea funciara, cu consimtamantul titularului dreptului; acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin implinirea termenului aratat in inscriere; daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane.

Hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila sau, in cazurile prevazute de lege, actul autoritatii administrative, vor inlocui acordul de vointa cerut in vederea inscrierii drepturilor reale, daca sunt opozabile titularilor " .

- art 21 ,, Modificarea continutului unui drept ce greveaza un drept real imobiliar se inscrie, daca legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobindirea si stingerea drepturilor reale ".

-art 25 ,, Inscrierile in cartea funciara isi vor produce efectele de opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererilor; ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul inscrierilor.

Daca mai multe cereri de inscriere a drepturilor reale au fost depuse deodata la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelasi rang, urmand ca instanta sa hotarasca asupra rangului fiecareia.

Daca au fost depuse deodata mai multe cereri avand ca obiect inscrierea mai multor drepturi de ipoteca asupra aceluiasi imobil, ele vor primi acelasi rang " .

In afara art 44 care enunta felurile inscrierilor,Regulamentul contine si alte prevederi de principiu referitoare la regimul intabularii drepturilor reale si anume :

-art 89 ,, Sunt supuse intabularii drepturile reale imobiliare ce fac obiectul actelor juridice cu titlu definitiv,iar daca necesita o justificare ulterioara,aceste drepturi se inscriu provizoriu " .

-art 90 ,, Intabularea si inscrierea provizorie se vor incuviinta numai daca inscrisul constatator al actului juridic satisface cerintele specifice de valabilitate,arata numele partilor,individualizeaza in mod explicit bunul imobil si arata dreptul real imobiliar ce face obiectul inscrierii sau radierii .

Daca actul a fost intocmit intr-o alta limba se va solicita prezentarea acestuia si intr-o traducere legalizata " .

Obiectul intabularii

Intabularea are ca obiect inscrierea drepturilor reale imobiliare.Drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt numite drepturi tabulare,iar drepturile tabulare alcatuiesc ceea ce in jurisprudenta si doctrina s-a numit si se numeste starea tabulara .

Sunt susceptibile de inscriere in cartea funciara urmatoarele drepturi reale imobiliare :

-dreptul de proprietate

-dreptul de superficie

-dreptul de uzufruct,uz, abitatie, administrare, concesiune, folosinta si servitute

-dreptul de ipoteca si privilegiile imobiliare

Intabularea stingerii unui drept real se numeste radiere.

Precizam ca intabularea constituie inscrierea obisnuita, normala a drepturilor reale imobiliare si este considerata ,totodata,o inscriere definitiva,perfecta ,in sensul ca nu necesita vreo justificare ulterioara .

Conditii de intabulare

Cererea de inscriere in cartea funciara se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial si va fi insotita de inscrisul original sau de copia legalizata de pe acesta, prin care se constata actul sau faptul juridic a carui inscriere se cere; copia legalizata se va pastra in mapa biroului de publicitate imobiliara.In cazul hotararii judecatoresti, se va prezenta o copie legalizata, cu mentiunea ca este definitiva si irevocabila. (art 47 )

Cat priveste inscrisul original , acesta trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

a) sa fie incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) sa indice numele partilor;

c) sa individualizeze imobilul printr-un identificator unic;

d) sa fie insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana;

e) sa fie insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului.

b) INSCRIEREA PROVIZORIE

Inscrierea provizorie este inscrierea prin care dobandirea,modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabila fata de terti cu rangul determinat de cererea de inscriere sub conditie si in masura justificarii ei. Ca si intabularea,inscrierea provizorie are ca obiect numai inscrierea drepturilor reale imobiliare,insa spre deosebire de aceasta este o intabulare conditionala,deoarece efectele ei sunt conditionate,in sensul ca depind de justificarea sa ulterioara.

Legea nr 7/1996 contine urmatoarea prevedere referitoare la inscrierile provizorii : ,, Inscrierea provizorie devine opozabila tertilor cu rangul determinat de cererea de inscriere sub conditie si in masura justificarii ei " . (art 29 )

Aceste prevederi sunt dezvoltate sau completate prin Regulament in art. 90 , 95-97 .

Cazuri de inscriere provizorie

Inscrierea provizorie poate fi ceruta in urmatoarele situatii:

a) cand dreptul real ce se cere a fi inscris este afectat de o conditie suspensiva;

b) cand se solicita intabularea unui drept real in temeiul unei hotarari judecatoresti ce nu a ramas irevocabila;

c) daca se dobandeste un drept tabular care, anterior, a fost inscris provizoriu;

d) daca debitorul a consemnat sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca ori privilegiul imobiliar;

e) daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare, care nu aduc insa atingere fondului dreptului ce se cere a fi inscris si nu fundamenteaza noi capete de cerere (art 29 )

Rolul inscrierii provizorii este acela de a conferi inscrierii in momentul in care va deveni definitiva, adica in momentul in care se va transforma in intabulare,data si rangul pe care l-a avut inscrierea provizorie . In felul acesta,prin inscrierea provizorie ,cel interesat este pus la adapost de riscul unei eventuale intabulari pe numele unei terte persoane care ar dobandi ulterior acelasi drept si are,totodata ,posibilitatea de a obtine radierea tuturor inscrierilor conditionate de justificarea inscrierii initiale . Dupa ce inscrierea provizorie a fost incuviintata se vor putea savarsi inscrieri atat impotriva celui intabulat,cat si impotriva celui inscris provizoriu .Justificarea reprezinta indeplinirea cerintelor legale necesare transformarii inscrierii provizorii in inscriere definitiva,adica in intabulare.

Daca inscrierea provizorie se justifica se vor radia,la cerere,toate inscrierile facute impotriva celui intabulat ( antecesorul tabular ). Daca insa inscrierea provizorie nu se justifica se vor radia,la cerere,impreuna cu inscrierea provizorie,toate inscrierile facute impotriva celui inscris provizoriu .

C ) NOTAREA

Notarea este inscrierea prin care actele sau faptele juridice privitoare la drepturile personale,la starea si capacitatea persoanelor in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara devin opozabile fata de terti ori sunt inscrise numai cu titlu informativ,dupa caz .In sistemul cartilor funciare doar drepturile reale imobiliare,numite si drepturi tabulare pot face obiectul unei intabulari sau inscrieri provizorii,dupa caz . Drepturile de creanta,faptele sau alte raporturi juridice in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara pot fi numai notate in cartea funciara,in cazurile ordonate sau permise de lege.

Spre deosebire de inscrierile privitoare la drepturile reale imobiliare ,referirile Legii nr 7/1996 la inscrierea actelor,faptelor sau altor raporturi juridice in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara sunt mult mai putine si implicit, mai sumare . In concret ,este vorba de urmatoarele dispozitii legale:

-art 19 admite inscrierea in partea a doua a cartii funciare si a faptelor juridice, drepturilor personale sau alte raporturi juridice, precum si a actiunilor privitoare la proprietate,iar in partea a treia dispune inscrierea,intre altele , a locatiunii si cesiunii de venituri pe timp mai mare de 3 ani,a faptelor juridice, drepturilor personale sau altor raporturi juridice, precum si actiunilor privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte,inclusiv a sechestrului,a urmaririi imobilului sau a veniturilor sale

-art 37 alin 2 prevede ca: " Daca actiunea in rectificare a fost inscrisa in cartea funciara, hotarirea judecatoresca va fi opozabila si tertelor persoane care au dobindit dreptul dupa inscriere ".

-art 38 prevede ca : "Actele si faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara, vor putea fi inscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terte persoane " .

-art 39 prevede ca : " Proprietarul unui imobil poate cere ca intentia sa de a instraina sau de a ipoteca sa fie inscrisa, aratind, in acest din urma caz, suma ce urmeaza sa se garanteze prin ipoteca.Daca se savirseste instrainarea sau ipotecarea, dreptul inscris va avea rangul inscrierii intentiei " .

-art 40 prevede ca : " Inscrierea intentiei de a instraina sau de a ipoteca isi pierde efectul prin trecerea unui termen de doua luni de la data inregistrarii cererii.Anul, luna si ziua in care inscrierea isi pierde efectul vor fi aratate atit in inscriere, cit si in incheierea care a ordonat-o ".

-art 54 alin 3 prevede ca : "Instanta judecatoreasca nu va trece la dezbaterea in fond a actiunii privind desfiintarea actului juridic supus inscrierii, daca acesta nu a fost inscris, in prealabil, pentru informare, in cartea funciara ".

Prevederile referitoare la notare cuprinse in Legea nr 7/1996 sunt dezvoltate si completate substantial in Regulament,care contine urmatoarele dispozitii de principiu :

-art 5 alin 2 prevede ca : " In cartea funciara se mai inscriu sau,dupa caz,se radiaza si alte raporturi juridice,drepturi personale ,interdictii,incapacitati si litigii judiciare in legatura cu bunul imobil "

-art 38 prevede ca : " Actiunile in justitie prevazute de lege si caile ordinare de atac impotriva incheierilor de carte funciara prezentate direct,prin posta ori prin curier,se inregistreaza in registrele de intrare,iar dupa verificarea dosarului si notarea in cartea funciara se inainteaza instantei competente cu adresa scrisa . Orice alte actiuni avand ca obiect situatii litigioase privitoare la imobilele inscrise in cartea funciara vor fi comunicate de catre instantele judecatoresti spre a fi inscrise,pentru informare,in cartea funciara " .

-art 84 prevede ca : " Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte si drepturi personale,a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor si alte inscrieri cu caracter provizoriu. In aceasta categorie pot fi enumerate exemplificativ:

a) incapacitatile totale sau partiale de exercitiu ale titularului dreptului real inscris

b) instituirea curatelei

c ) modalitatile juridice ce afecteaza dreptul inscris

d) aratarea de raporturi juridice cu o alta persoana de natura sa afecteze regimul juridic al bunului nemiscator

e) aratarea oricarei actiuni care da caracterul de drept litigios unui drept real inscris in cartea funciara,a actiunii de predare a inscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmeaza a se inscrie,a actiunii de iesire din indiviziune

f) aratarea actiunii pentru anularea hotararii declarative de moarte a titularului de drept real inscris in cartea funciara

g) aratarea situatiilor cand se face urmarirea silita a imobilelor

h) interdictia de instrainare sau grevare a imobilului ,precum si modalitatile interdictiei de stramutare sau grevare

i) contractul de locatiune sau cesiunea de venituri

j ) dreptul de preemtiune

k) promisiunea stabilita prin conventie de a incheia un contract de instrainare cu privire la bunul imobil

l) sechestrul asigurator si judiciar

m) schimbarea rangului unei ipoteci

n) atacarea incheierii de inscriere in cartea funciara,cu apel si recurs

o) sentinta declarativa de faliment

p) lucrarile de expropriere a imobilului

r) ori alte fapte,drepturi personale sau actiuni a caror notare este permisa de lege " .

In functie de natura lor,actele sau faptele juridice pot fi grupate astfel :

1.Situatia juridica personala a titularului dreptului inscris,ca minoritatea,interdictia judecatoreasca,curatela . In aceste cazuri,notarea are drept scop sa impiedice pe incapabil sau pe cel cu capacitatea de exercitiu restransa,de pilda,sa dispuna,contrar legii,de dreptul tabular inscris in favoarea lui si, totodata ,sa-i avertizeze pe terti asupra restrangerii sau lipsei capacitatii de exercitiu a acestor persoane

2. Drepturile de creanta sau alte raporturi juridice . Acestea devin, in cazurile anume prevazute de lege,opozabile si tertilor,fara ca inscrierea sa garanteze existenta sau valabilitatea dreptului inscris. Este cazul de exemplu al contractelor de inchiriere si cesiunilor de venituri pe timp mai mare de 3 ani sau al contractelor de leasing imobiliar . Alte drepturi personale,fapte sau raporturi juridice se inscriu,la cerere,cu efect de informare a tertelor persoane interesate,cum sunt : oprirea conventionala a instrainarii sau grevarii dreptului inscris,dreptul de preemtiune conventionala,promisiunea stabilita prin conventie de a incheia un contract de instrainare cu privire la bunul imobil ; in aceste cazuri,drepturile de creanta sau raporturile juridice sunt opozabile si fara inscriere in cartea funciara in conditiile dreptului comun

3. Anumite actiuni in justitie in legatura cu imobilul inscris in cartea funciara, cu scopul de a impiedica ,pe de o parte,dobandirea cu buna-credinta a unui drept tabular in tot cursul procesului si, pe de alta parte,de a asigura executarea hotararii judecatoresti care ar putea fi,eventual,zadarnicita prin stramutari sau constituiri de drepturi reale in cursul proceselor.Este vorba de : actiunea in prestatie tabulara, actiunea de rectificare a inscrierilor de carte funciara,actiunea pentru desfiintarea sau desfacerea actului juridic pentru cauze anterioare sau posterioare incheierii lui ( actiunea in anulare,actiunea in rezolutiune, actiunea in revocare,actiunea in reductiune ), actiunea pauliana, actiunea pentru anularea horararii declarative de moarte, actiunea de partaj .

4. Anumite ingradiri legale ce implica o serie de restrictiuni aduse proprietatii ,fara insa ca opozabilitatea fata de terti sa depinda de aceasta notare,cum e cazul interdictiei legale de a instraina sau greva imobilul,dreptului de preemtiune legala,declaratiunii de utilitate publica a exproprierii unui imobil,hotararii de deschidere a procedurii falimentului .

Fie ca notarea este obligatorie in cazurile anume prevazute de lege,fie ca ea este numai facultativa (atunci cand e lasata la aprecierea celui interesat ) aceasta se va face,dupa caz,la cererea partilor interesate in temeiul actelor doveditoare or,din oficiu ,prin dispozitia instantelor judecatoresti,a organelor de urmarire penala sau a registratorului de carte funciara .

Daca notarea se cere in baza unei hotarari judecatoresti,aceasta se va dovedi prin copie legalizata .

2. Inscrierea propriu-zisa , rectificarea sau modificarea

Inscrierea propriu-zisa este aceea care mentioneaza dobandirea (nasterea,stramutarea,constituirea ) ori modificarea unui drept real imobiliar,precum si, dupa caz,drepturile personale,actele sau faptele juridice privitoare la starea si capacitatea persoanelor aflate in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara.

In cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara. Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decat la cererea titularului dreptului de proprietate.

Importanta acestei clasificari rezida in regimul juridic aplicabil fiecarei categorii de inscrieri. Astfel:

- dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis in mod valabil (art 20) .

-drepturile reale se sting numai prin inscrierea radierii lor din cartea funciara, cu consimtamantul titularului dreptului; acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin implinirea termenului aratat in inscriere; daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane

-inscrierea dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale se face in baza inscrisului translativ sau constitutiv al dreptului,fara a fi nevoie,pentru inscriere, si de acordul prealabil al antecesorului tabular,cu exceptia cazului cand acest inscris este in posesia sa si este singurul exemplar doveditor ; daca acesta refuza sa predea inscrisul se poate cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea

-orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara, daca printr-o hotarire judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca:

1. inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil

2. dreptul inscris a fost gresit calificat

3. nu mai sint intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea

4. inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului

Inscrierea definitiva si inscrierea provizorie

Este definitiva acea inscriere ale carei efecte se produc cu titlu definitiv,irevocabil,de la data inregistrarii cererii de inscriere,fara a fi necesara justificarea ei ulterioara .Ca inscrieri definitive putem mentiona : intabularea,notarea si rectificarea efectuata in temeiul acordului partilor sau al unei hotarari judecatoresti irevocabile.

Este provizorie acea inscriere care devine opozabila tertilor cu rangul determinat de cererea de inscriere,sub conditie si in masura justificarii ei. Inscrierea provizorie este o inscriere conditionala sau,dupa caz imperfecta.

Asadar,inscrierea definitiva si inscrierea provizorie sunt inscrieri autonome cu regim juridic distinct si, prin urmare,ele nu trebuie confundate.Intre ele exista atat asemanari,cat si deosebiri.

Principalele asemenari sunt urmatoarele :

-ambele au ca obiect drepturi tabulare

-ambele produc efecte de la data inregistrarii cererii de inscriere

Deosebirile sunt mult mai importante si anume :

-ca obiect : pe cand inscrierile definitive au ca obiect si notarea unor drepturi personale ,acte sau fapte juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor,aflate in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara,inscrierile provizorii vizeaza numai drepturile tabulare

-ca efecte : pe cand inscrierea definitiva produce efecte imediate fara a fi conditionata de justificarea ulterioara sau de indeplinirea altor formalitati suplimentare,inscrierea provizorie produce efecte imediate insa conditionate de justificarea ei ulterioara

-ca sanctiune : rectificarea unei inscrieri definitive nu va fi opozabila persoanelor impotriva carora actiunea nu a fost admisa sau care sunt aparate de publicitatea materiala a cartilor funciare ; dimpotriva, nejustificarea unei inscrieri atrage,la cererea celui interesat radierea ei si a tuturor inscrierilor care s-au facut conditionat de justificarea acesteia,indiferent de numarul sau natura acestora si fara a se putea invoca publicitatea materiala a cartilor funciare de catre tertii dobanditori .

Inscrieri,reinscrieri si transcrieri

Corpul de proprietate inscris in cartea funciara este susceptibil de modificare prin alipiri sau dezlipiri de parcele,situatii in care se pot savarsi inscrieri,reinscrieri sau transcrieri,dupa caz.

Astfel se savarsesc :

-inscrieri,cand se adauga o noua parcela care nu era cuprinsa in vero carte funciara la un corp de proprietate

-reinscrieri,cand mai multe parcele se unesc intr-un singur corp , cand se mareste intinderea unei parcele sau daca,dezlipindu-se o parcela,aceasta se trece in aceeasi carte funciara ca un corp de proprietate de sine stator sau ca o parcela a unui alt corp de proprietate

-transcrieri ,cand o parcela trece dintr-o carte funciara in alta

Inscrieri cu caracter nedefinitiv si inscrieri cu caracter definitiv

Actele si faptele juridice privind terenurile si constructiile situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general se vor inscrie cu caracter nedefinitiv,in cate o carte funciara,urmand ca inscrierea definitiva sa fie efectuata la punerea in aplicare a cadastrului general si pe acel teritoriu .

Inscrierea cu caracter nedefinitiv este acea inscriere bazata pe documente cadastrale nedefinitive , pe cand inscrierea cu caracter definitiv este o inscriere intemeiata pe documentele cadastrului general.

Regulamentul prevede pentru regiunile de carte funciara (supuse Decretului-lege nr. 115/1938 ) ,urmatoarele cazuri de inscriere cu caracter nedefinitiv :

daca nu este posibila identificarea imobilului pe baza vechiului numar cadastral (art 131 )

cand partea interesata solicita inscrierea intr-o carte funciara cu caracter nedefinitiv (art 132 )

La aceste cazuri prevazute de Regulament, Instructiunile din 1999 mai adauga alte doua si anume (art 3 alin 2) :

cand imobilul,din orice motiv,nu este inscris in nici o cartea funciara

cand imobilul, a fost inscris,insa cartea funciara a fost distrusa sau pierduta si nu este posibila reconstituirea

ACTIUNILE DE CARTE FUNCIARA

Actiunile de carte funciara sunt acele actiuni in justitie care au ca obiect inscrierile in cartea funciara .

Este vorba de actiuni in justitie specifice regimului de carte funciara si care nu trebuie confundate cu actiunile reale prin care se apara in mod direct drepturile reale imobiliare susceptibile de inscriere in cartea funciara si nici cu actiunile personale derivate din actele juridice in temeiul carora se efectueaza inscrierile in cartea funciara,deoarece intre aceste actiuni exista deosebiri de regim juridic sub mai multe aspecte precum :

temeiul juridic : pe cand actiunile de carte funciara isi afla temeiul in Legea nr 7/1996 (art 27,28,34-37,53) , celelalte actiuni isi gasesc temeiul in incalcarea unor dispozitii legale de drept substantial existente in Codul civil si in alte acte normative

obiectul : primele vizeaza inscrierile de carte funciara,secundele insusi drepturile partimoniale aflate in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara

competenta instantei: regulile de competenta materiala si teritoriala sunt partial diferite pentru fiecare categorie de actiuni

prescriptia extinctiva : pentru fiecare din aceste categorii de actiuni exista reguli specifice in legatura cu termenele de prescriptie,inceputul cursului prescriptiei

Clasificarea actiunilor de carte funciara

Dupa obiectul lor,deosebim :

-actiunea in prestatie tabulara,prin care reclamantul solicita fie obligharea paratului la predarea inscrisului trebuitor pentru intabulare,fie acordarea inscrierii sale de rang preferential fata de inscrierea paratului

-actiunea in rectificare,prin care reclamantul solicita radierea ,indreptarea sau mentionarea oricarei operatiuni susceptibile de inscriere in cartea funciara

2. Dupa corelatia cu alte actiuni distingem :

-actiuni principale :actiunile in prestatie tabulara si actiunea in rectificare,cand este promovata pe cale principala

-actiuni accesorii : actiunile in rectificare in toate cazurile in care sunt atasate actiuni de fond care constituie suportul juridic al rectificarii cuprinsului cartii funciare ( exp. : actiunea in anulare,actiunea in rezolutiune,actiunea in revocare )

3. Dupa legatura cu prescriptia extinctiva deosebim :

-actiuni imprescriptibile :actiunea in prestatie tabulara obisnuita

-actiuni prescriptibile:actiuni in rectificare contra tertilor dobanditori de buna -credinta

Actiunea in prestatie tabulara

Pentru a se admite si opera inscrierea in cartea funciara este suficient ca dobanditorul unui drept real imobiliar sa ataseze la cererea de intabulare inscrisul original sau copia legalizata de pe acesta prin care se constata actul sau faptul juridic a carui inscriere se cere .

Totusi , legea reglementeaza si doua situatii particulare. Este vorba de :

-art 27 prevede ca : " Cel care s-a obligat sa stramute sau sa constituie in folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator sa-i predea toate inscrisurile necesare pentru inscrierea acelui drept. Daca un drept inscris in cartea funciara se stinge, titularul este obligat sa predea celui indreptatit inscrisurile necesare radierii.In situatia in care cel obligat nu preda inscrisurile, persoana interesata va putea solicita instantei sa dispuna inscrierea in cartea funciara. Hotararea instantei de judecata va suplini consimtamantul la inscriere al partii care are obligatia, de a preda inscrisurile necesare inscrierii.Dreptul la actiunea in prestatie tabulara este imprescriptibil. Actiunea in prestatie tabulara se va indrepta si impotriva tertului dobanditor inscris in cartea funciara, daca simt intrunite cumulativ urmatoarele conditii:

a) actul juridic in baza caruia se solicita prestatia tabulara sa fie incheiat anterior celui in baza caruia a fost inscris dreptul tertului in cartea funciara;

b) tertul sa fi dobandit imobilul cu titlu gratuit sau, daca l-a dobandit cu titlu oneros, sa fie de rea credinta.

-art 28 prevede ca " Dobinditorul anterior poate cere instantei judecatoresti sa acorde inscrierii sale rang preferential fata de inscrierea efectuata la cererea unui tert, care a dobindit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinta la data incheierii actului " .

Prin urmare,ori de cate ori cel care a transmis sau a constituit in folosul altuia un drept real imobiliar refuza sa predea inscrisul translativ sau constitutiv al dreptului necesar inscrierii in cartea funciara,daca acest inscris este in posesiunea sa si este singurul exemplar doveditor,se poate cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea. Aceasta actiune poarta denumirea de " actiune in prestatie tabulara " .De asemenea, in mod exceptional,atunci cand un tert a dobandit un imobil cu titlu gratuit sau a fost de rea-credinta la data incheierii actului si a efectuat inscrierea in cartea funciara,dobanditorul anterior poate cere instantei judecatoresti sa acorde inscrierii sale rang preferential fata de inscrierea initiala a dobanditorului ulterior .

Actiunea in prestatie tabulara obisnuita sau ordinara este acea actiune prin care dobanditorul unui drept real imobiliar solicita instantei obligarea paratului sa predea inscrisul necesar pentru inscrierea in cartea funciara,daca este singurul exemplar doveditor,iar in caz contrar,sa dispuna inscrierea in cartea funciara .

Actiunea in prestatie tabulara este :

o actiune reala,deoarece apara insusi dreptul real dobandit de reclamant,opozabil intre parti,insa inopozabil tuturor

principala,intrucat nu poate fi promovata decat pe cale principala

in realizare,deoarece reclamantul urmareste obligarea paratului sa predea inscrisul trebuitor pentru intabularea sau inscriere provizorie

cu caracter conservator,intrucat tinde la pastrarea si consolidarea dreptului real dobandit,motiv pentru care poate fi promovata si de o persoana incapabila

Actiunea in prestatie tabulara ordinara este admisibila daca sunt intrunite urmatoarele doua cerinte :

-sa existe un singur exemplar doveditor al actului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare

- inscrisul translativ sau constitutiv al dreptului real sa se gaseasca in posesiunea instrainatorului sau a constituitorului dreptului

Rezulta ca este vorba de acte translative sau constitutive de drepturi reale consemnate prin inscrisuri sub semnatura privata,iar nu si prin inscrisuri autentice,deoarece un exemplar sau o copie a acestora pot fi procurate oricand de catre cei interesati .

Actiunea in prestatie tabulara speciala este prevazuta de art 30 din lege si care prevede ca : ,, Dobanditorul anterior poate cere instantei judecatoresti sa acorde inscrierii sale rang preferential fata de inscrierea efectuata la cererea unui tert,care a dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinta la data incheierii actului " .

Actiunea in prestatie tabulara speciala este o actiune reala,principala,in realizare de drepturi,cu caracter conservator ,avand aceleasi trasaturi juridice ca si actiunea in prestatie tabulara ordinara .Pentru a fi admisibila actiunea in prestatie tabulara speciala trebuie intrunite, cumulativ, urmatoarele cerinte:

-cel care cere prestatia tabulara sa fi dobandit prin act juridic sau cu titlu particular un drept real imobiliar

-actul juridic in temeiul caruia se cere prestatia sa fie anterior aceluia in temeiul caruia tertul dobanditor a fost inscris; daca inscrisul constatator este un inscris privat,dovada anterioritatii se va face numai cu data certa

-tertul sa fi dobandit cu titlu gratuit,prin donatie sau legat,ori sa fi fost de rea-credinta la data incheierii actului

Pentru a impiedica dobandirea cu buna-credinta a unui drept real imobiliar in tot cursul procesului si pentru a asigura respectarea hotararii judecatoresti a carei executare ar putea fi zadarnicita prin stramutari sau constituiri de drepturi tabulare facute in acest rastimp ,legea prevede obligativitatea notarii in cartea funciara a actiunii in prestatie tabulara .

Actiunea in rectificare

Din diverse motive se poate intampla ca situatia tabulara sa nu mai corespunda ori sa fie neconforma cu situatia juridica reala a imobilului cuprins in cartea funciara . In acest caz se impune rectificarea cartii funciare in vederea restabilirii acestei concordante .

Prin rectificare se intelege radierea,indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibile a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara

Sediul materiei actiunii in rectificare se gaseste in Legea nr 7/1996 ,precum si in Regulamentul de organizare si functionare a biroului de carte funciara ale judecatoriilor .

Astfel , in Legea nr 7/1996 gasim urmatoarele dispozitii legale privitoare la actiunea in rectificare :

- art 33 prevede ca : ,, In cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara. Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decat la cererea titularului dreptului de proprietate. Rectificarea inscrierilor in cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila. Erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor in cartea funciara pot fi indreptate la cerere sau din oficiu. Procedura de rectificare a inscrierilor in cartea funciara, a modificarilor si cea de indreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agentiei Nationale ".

- art 34 prevede ca : ,,Orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara, daca printr-o hotarire judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca:

1. inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil;

2. dreptul inscris a fost gresit calificat;

3. nu mai sint intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea;

4. inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului ".

-art 35 prevede ca : ,, Actiunea in rectificare, sub rezerva prescriptiei dreptului material la actiunea in fond, va fi imprescriptibila.Fata de tertele persoane care au dobindit cu buna-credinta un drept real prin donatie sau legat, actiunea in rectificare nu se va putea porni decit in termen de 10 ani, socotiti din ziua cind s-a inregistrat cererea lor de inscriere, cu exceptia cazului in care dreptul material la actiunea in fond nu s-a prescris mai inainte ".

-art 36 prevede ca : ,,Actiunea in rectificare, intemeiata pe nevalabilitatea inscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe gresita calificare a dreptului inscris, se va putea indrepta si impotriva tertelor persoane care si-au inscris un drept real, dobandit cu buna credinta si prin act juridic cu titlu oneros, bazandu-se pe cuprinsul cartii funciare, in termen de trei ani de la data inregistrarii cererii de inscriere formulata de dobanditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere, afara de cazul cand dreptul material la actiunea de fond nu s-a prescris ".

-art 79 prevede ca : ,,Hotarirea prin care s-a admis rectificarea unei inscrieri nu va fi opozabila persoanelor impotriva carora actiunea nu a fost admisa.Daca actiunea in rectificare a fost inscrisa in cartea funciara, hotarirea judecatoresca va fi opozabila si tertelor persoane care au dobindit dreptul dupa inscriere ".

- art 51 prevede ca : ,, Inscrierile si radierile efectuate in cartile funciare nu pot fi rectificate decat pe baza hotararii instantei judecatoresti definitiva si irevocabila sau pe cale amiabila, in baza unei declaratii date in forma autentica, de titularul tabular, respectiv de titular, in baza unei documentatii cadastrale. Prevederile art. 50 se vor aplica in mod corespunzator ".

-art 53 prevede ca : ,, Erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor sau radierilor se pot indrepta, prin incheiere motivata, de catre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate. In acest caz se vor aplica, prin asemanare, dispozitiile art. 36-38 " .

Regulamentul contine urmatoarele dispozitii legale privitoare la rectificarea si actiunea in rectificare a inscrierilor de carte funciara in urmatoarele articole : art. 66, art. 100 -102 ,art 124 .

Actiunea in rectificare este o actiune reala sau personala, accesorie ( in principiu ) si in realizare de drepturi .In functie de obiectul sau,adica de natura juridica a dreptului subiectiv ocrotit,actiunea in rectificare imbraca ,fie caracterul unei actiuni in revendicare,actiuni negatorie sau confesorie ( de superficie,uzufruct,uz ,abitatie,servitute ), fie caracterul unei actiuni personale cand este vorba de radierea sau indreptarea notarilor care nu sunt sau au incetat sa fie exacte . Rolul actiunii in rectificare este acela de a apara pe titularii drepturilor inscrise in cartea funciara contra inscrierilor vatamatoare,dar si de a asigura realitatea inscrierilor de carte funciara,astfel incat aceasta din urma sa oglindeasca in permanenta situatia juridica exacta a imobilelor inscrise in interesul tertilor dobanditori .

Actiunea in rectificare se noteaza la cerere sau din oficiu in cartea funciara . Chiar legea prevede intr-un caz particular ca instanta judecatoreasca nu va trece la dezbaterea in fond a actiunii privind desfiintarea actului juridic supus inscrierii,daca acesta nu a fost inscris,in prealabil, in cartea funciara . Daca actiunea in rectificare a fost notata in cartea funciara,hotararea judecatoreasca va fi opozabila si tertelor persoane care au dobandit dreptul dupa inscriere .