Inainte de a face primul pas este foarte util sa va ginditi si la urmatoarele:

Stabiliti-va un buget

Alegeti zona  unde doriti sa construiti  - tineti cont de :

o        vecini, aproprierea de servici, scoala, posibilitati aprovizionare, acces rapid la mijloace de transport, unitati sanitare,politie,etc -si apoi cautati un teren convenabil

o        conditii favorabile sau defavorabile: de ex: drum acces (inclusiv accesul masinilor de transport sau a utilajelor de constructii), canalizare, adincimea pinzei freatice, stabilitatea solului, existenta unor forme naturale care (nu) va ajuta - de ex. paduri, ape, diverse forme de relief, zone mlastinoase, etc

o        interesati-va la regiile aferente despre planurile si amplasarea conductelor subterane  -apa, canalizare, cabluri alimentari energie, telefonie, gaze, cablu date (tv, internet..), eventuale sistematizari si extinderi, etc.

o        poluare (apa, aer, zgomot) - aproprierea de unitati industriale, mari artere de circulatie, aeroporturi, gari, centrale termice, gropi de gunoi.

o        servicii si facilitati oferite de primarie ( apa, gaze, canalizare, energie electrica (220 / 380v), telefon, cablu tv, internet, drumuri acces, vidanjare, ridicarea gunoiului).

Ginditi-va la ce doriti sa construiti (constructie cu parter, etaje, corpuri, garaj, mansarda, etc)

Cum va propuneti sa folositi spatiul.

Cat timp veti locui acolo (locuinta curenta, casa de vacanta, etc)

Stabiliti gradul de implicare in acest proiect

Stabiliti timpul pe care il puteti aloca acestui proiect

• In momentul in care intentionati sa cumparati un teren sau o casa este util sa verificati:

Valabilitatea si corectitudinea actelor originale (consultati un avocat sau un notar)

Cereti sa vi se arate dosarul cadastral al terenului si a eventualelor constructii ce se afla pe acest teren

Existenta unor litigii in familia vanzatorului (partaj, succesiuni, etc)

Cereti vanzatorului dovada ca terenul se afla in intravilan (este posibil sa fie in intravilan si sa fie momentan in circuitul agricol- in acest caz se plateste o taxa suplimentara pentru a se putea construi acolo)

solicitati certificatul de urbanism in vederea vanzarii

• Vanzarea-cumpararea se va face la notariat cu respectarea tuturor cerintelor legale:

Extras de carte funciara - 24 h

certificat fiscal - 48 h -persoana fizica

taxele si onorariul notarului sunt suportate de cumparator

•  In masura in care realizati casa cu o societate de constructii verificati ca in contract de constructie a casei  sunt prinse si:

Numele tuturor partilor implicate in contract

Adresele tuturor partilor

Data contractului

Descrierea proprietatii si adresa unde se va construi

Valoarea contractului

Termene de finantare (optional)

Pasi si termene

Cerinte dpdv ale asigurarilor (optional)

Cand incepe derularea contractului

Planuri, schite, planuri    arhitectonice

Specificatii (cat mai complete)

Politica de inlocuiri a unor materiale prevazute in specificatii

Permisii (munca / materiale)

Modificarea ordinii procedurilor sau a preturilor

Excluderi

Conditii de acceptare a intarzierilor

Penalitati si/sau amenzi

Accesul le locul constructiei

Inspectii din partea proprietarului, imprumutatorului sau a unor terti

Metode de rezolvare a litigiilor

Clauze de arbitraj

Termene de instalare

Date de notificare si proceduri

Garantii si politica de service in garantie si post-garantie

Documente cerute de autoritati

Orice fapt asupra caruia pot interveni neantelegeri, dezacorduri, nerealizari, executii neadecvate, greseli, ignorari si orice ar putea crea orice fel de probleme intre parti

Semnaturile si data semnarii contractului vor fi trecute pe toate paginile contractului

Secretul caselor ieftine

Daca pentru o pereche de pantofi pretul mare inseamna calitate, iar un pret mic poate insemna ca acestia se vor rupe repede, la case, acest lucru nu mai pare valabil. O casa poate fi extraordinar de scumpa, dar proasta. Ce trebuie urmarit atunci cand vrem sa ne construim o casa pentru a nu plati la ea trei generatii?

In randurile noastre circula o serie de mituri privind anumite secrete care pot aduce un pret mic al caselor. O sa le discutam pe rand.

Mitul materialelor de constructii ieftine

Multi clienti ma intreaba daca este mai convenabil sa construiesti o casa din BCA sau una din caramida. Alta varianta de intrebare este lemn sau caramida?

Pentru BCA, raspunsul pare evident: BCA-ul este mult mai ieftin decat caramida, dar lucrurile nu stau chiar asa. BCA-ul este un material neportant. In concluzie, structura de rezistenta a casei nu va mai fi zidaria portanta ci o structura in cadre, in care blocurile de bca nu fac altceva decat sa ?umple? cadrele. In aceste conditii, centurile de 25 de cm devin grinzi de 35-40 cm, samburii din beton armat, tot de 25x25 cm devin stalpi de 35x35 sau chiar de 40x40 cm, iar, ceea ce este mai important, gradul de armare creste de la 80-90 kg otel/mc la 110-130 kg/mc. Daca cineva are curiozitatea sa faca un calcul simplu, am descoperi ca in final, nu iese nici o afacere din inlocuirea caramizilor cu BCA.

Mergand chiar si mai mult cu speculatiile, aflam de la numerosi constructori ca ei prefera caramizile mai scumpe, dar de o mai buna calitate, celor ieftine, deoarece daca un zidar poate lucra un metru cub de zidarie clasica pe zi, la blocurile ceramice mari, de calitate, cu fetele intr-adevar paralele, acesta va zidi chiar peste 2 mc pe zi. Tot de la constructori aflam ca si la noi, in conditiile in care se construieste tot mai mult, pretul fortei de munca in constructii s-a ridicat, pentru personalul calificat, mai ales ca multi dintre acestia prefera sa lucreze legal sau clandestin in tarile vestice sau in Israel, pentru salarii mult mai bune. Deja un zidar bun il costa pe angajatorul sau 500.000 de lei pe zi, plus mancarea de circa 100-150 mii lei pe zi. La un calcul sumar, acesta ajunge sa castige la 25 de zile lucrate pe luna, undeva pe la 400 de EURO/luna, fara a mai pune la socoteala impozite, taxe, CAS, somaj, etc

Asadar, tendinta constructorilor va fi de a cauta acele materiale de constructii care, in ciuda pretului ceva mai mare, vor necesita tot mai putina forta de munca calificata, pentru tot mai multe dintre aceste materiale, furnizorii chiar incepand sa ofere montaj gratuit.

Astfel, cel putin unul dintre miturile caselor ieftine este spulberat

Mitul caselor din lemn

Publicitatea unor furnizori sau constructuri afirma ca structurile din lemn sunt mult mai ieftine decat cele traditionale (zidarie portanta), insa si aici situatia este discutabila.

Sistemele constructive din lemn nu sunt un mijloc traditional de a construi in Romania. Inainte de a protesta, ganditi-va ca locuinta traditionala din lemn a taranului roman nu era realizata din panouri din lemn modulate la 60 de cm, rigidizate cu placi din OSB, termoizolate cu termosisteme de fatada, cu folii anticondens, ignifugate, tratate contra daunatorilor, etc, etc

In aceste conditii, locuintele din lemn care trebuie considerate niste constructii moderne, fac apel la tehnologii relativ noi in Romania. De asemenea, ele sunt greu realizabile in regie proprie, pur si simplu datorita faptului ca prea putini stiu sa le faca.

Astfel, preturile caselor din lemn, cu finisaje asemanatoare, respectand toate normele si tehnologiile care trebuie inglobate in acestea, trec in mod serios de pragul de 200 EURO/mp, ajungand si pana la 250 EURO/mp, in conditiile in care se pot construi case din zidarie cu preturi nu mult mai mari de 300 EURO/mp.

In plus, in randurile populatiei exista o neincredere in ceea ce priveste aceste constructii, deoarece psihologic (desi fals) nu sunt la fel de ?trainice?. Astfel, desi casele din lemn sunt ceva mai ieftine ele sunt extrem de greu vandabile. Nu trebuie niciodata sa uitam ca orice casa este si o investitie care, in anumite conditii sa poata fi valorificata prin vanzare.

Astfel, in conditiile in care intre casele din lemn si cele din zidarie nu este o diferenta spectaculoasa de pret, decizia de a ne construi o astfel de casa trebuie foarte bine chibzuita.

Mitul finisajelor ieftine

Mitul finisajelor este greu de spulberat, pentru ca acesta este un adevar. Totusi, anumite finisaje ieftine pot dauna enorm aspectului general. Cu toate acestea, cu finisaje absolut obisnuite, numai prin indemanare si inspiratia cu care sunt puse in opera, ele pot deveni un element de calitate si de confort.

Insa, observam cu uimire cum multe constructii folosesc finisaje extrem de scumpe, ?pretioase?. Vedem uneori sute de metri patrati de tencuieli decorative care depasesc ca pret pana si lambriuri din lemne de esenta nobila, dar asociate cu parchete ?stratificate?, imitatii ale unor finisaje cu adevarat valoroase, balustrade din otel inoxidabil si trepte din sticla, asociate cu gresii ieftine calitativ, dar scumpe ca pret deoarece sunt ?gresie Spania sau Italia?.

Mitul metrilor patrati

Constructorii, pentru a-si defini un anumit nivel de performanta si pentru a putea face oferte in conditiile in care este realmente extrem de greu de dat un pret corect pentru ambele parti, folosesc ceea ce se cheama ofertarea la metru patrat. Astfel, s-a format impresia falsa ca 150 mp sunt cu 50% mai scumpi decat 100 de mp, ceea ce este pur si simplu gresit. Daca noi locuim in spatiile construite, constructorii construiesc ziduri, pereti, stalpi, acoperisuri, fundatii, sapa santuri, pun tigla pe casa, zidesc metri cubi, etc. Constructorii nu construiesc metri patrati, acestia sunt un criteriu mai degraba statistic decat unul constructiv.

Astfel, 10, 20, chiar 50 de metri patrati in plus pur si simplu nu inseamna inca 3000, 6000, sau 15000 de euro, ci poate 300, 800 sau 2000.

Putem uita astfel si mitul metrilor patrati.

Mitul lucrului in regie proprie

Sistemul de constructie in regie proprie se bazeaza pe mai multe neadevaruri:

- Multi din cei care se lauda cu preturi mici de constructie au realizat cladiri total improprii, ?dupa ureche? avand mari probleme in privinta termoizolatiilor, a hidroiolatiilor, rezultand constructii care fie necesita consumuri uriase de energie, fie sunt predispuse la igrasie, deteriorarea rapida a unor elemente de constructie, etc

- Mai grav, mare parte dintre acestea au mari carente structurale, pornind de la tasari inegale ale fundatiilor si fisuri ale peretilor, stalpilor, planseelor, singura verificare urmand a se realiza cu ocazia urmatorului seism major care va afecta teritoriul Romaniei.

Cei care au lucrat totusi dupa un proiect corect intocmit, nu au reusit sa obtina preturi substantial mai mici, fie din cauza greutatii de a gasi meseriasi buni, fie datorita preturilor la care au achizitionat materialele de constructii. In mod normal, orice firma de constructii achizitioneaza materiale de constructii si le si oferteaza la preturi mai mici decat se gasesc pe piata, multe dintre ele si avand ca activitate secundara comercializarea materialelor de constructii.

Cei care lucreaza in regie proprie, uita uneori sa includa intre costurile constructiei si anumite munci nenormate prestate fie ca schimburi intre prieteni sau membrii ai familiei, fie chiar propria munca.

Personal, cunosc cazuri in care constructii realizate in regie proprie au insumat costuri mai mari decat ale firmelor de constructii, sau unele care sunt conjuncturale.

In aceste conditii, ce face o casa mai ieftina sau mai scumpa?

Raportarea la necesitati

Una dintre primele erori comise de multi dintre cei care isi construiesc case, este ?umflarea? nevoilor reale:

Multi vor:

garaje la subsol: daca un garaj poate fi amenajat la nivelul solului, eventual chiar inlocuit de o copertina care sa adaposteasca vehiculul de intemperii, un garaj in subsol presupune lucrari de izolatii, betoane, armaturi, sapaturi, instalatii de incalzire, etc In conditiile in care garajul ajunge sa coste cat un autoturism de calitate, sau chiar mai mult, poate ar merita sa ne gandim sa o schimbam cu noul model aparut pe piata in loc sa ii construim un garaj.

crame la subsol: atata timp cat in momentul de fata nu suntem deja posesorii unei colectii de vinuri vechi si scumpe pe care nu avem cum sa le pastram in conditii bune, cu siguranta ca o crama nu va fi decat un spatiu care va cere o investitie suplimentara de mobilier si care are toate sansele sa fie folosita de numai 2 ori pe an.

incaperi pentru hobby-uri ca: fitness, biliard, home cinema, bar, etc: Acelasi rationament de mai sus este valabil si aici. Daca nu ne gasim timp sa mergem la o sala de fitness, ori daca gantera pe care deja o avem zace uitata printr-o debara, simpla prezenta a unei camere ?de fitness? nu ne va face sa o si folosim. La fel, biliardul, barul, adesea sunt reminiscente ale visurilor din prima tinerete, cand in realitate nu ne mai omoram sa dam petreceri monstruoase

bai de 10-20 mp. O baie de 20 mp poate fi un spatiu interesant si elegant, dar, adevarul este ca ce ne deranjeaza cel mai tare este ca acum, in apartament, trebuie sa ne strecuram pe langa masina de spalat.

dusuri in grupurile sanitare de la nivelurile in care nu exista dormitoare: Daca la parter nu se afla nici un dormitor, chiar credeti ca veti cobora un etaj pentru a face dus langa intrarea principala?

apartamente pentru structuri improbabile ale familiei: ?daca se marita fetita mea (care acum are 5 anisori), ii trebuie baie, bucatarie, living si doua dormitoare?. Adevarul este ca adesea, copiii deveniti adulti nu vor sau nu ajung sa locuiasca cu parintii si, sincer, vechi proverbe ne sfatuiesc sa nu tinem prea mult timp soacrele impreuna cu nurorile sau ginerii.

Livinguri de 40-50-70-100 mp: O zona de conversatie intr-o locuinta normala aduna in mod normal maxim 10 persoane care stau si se uita la televizor mai mult de 2-3 ore: un asemnea spatiu este de 9 mp. Un loc de luat masa pentru 6-8-10 persoane este de circa 9-12 mp. Un living mai mare de 30-35 mp este si greu de mobilat corect, si greu de intretinut.

Bucatarii supradimensionate: in apartamentul de bloc in care locuim, adesea luam masa in bucatarie. Faptul ca avem un loc de luat masa face ca in bucatarie sa nu mai fie nevoie sa inghesuim 6 persoane simultan sa ia cina. Zona de preparare a mancarii ocupa un spatiu de circa 5-7 mp.Daca la acesta adaugam totusi si un spatiu pentru servirea mesei, bucataria tot nu are multe motive sa depaseasca 12 mp.

Un numar mult mai mare de bai decat ar cere structura familiei. Adevarul este ca, desi pare civilizat ca fiecare dormitor sa aiba baie proprie, arareori este cu adevarat nevoie de mai mult de o baie si un grup sanitar de servicu pentru 2-3 dormitoare. Sincer, in actualul apartamant, de cate ori a trebuit sa asteptam, batand step la usa pana cand cel dinauntru termina ce are de facut? Daca in baia actuala ar fi doua chiuvete, ne-am putea barbieri in timp ce sotia se spala pe dinti?

O mansarda, pentru cazurile in care, mai tarziu, se vom hotara sa o amenajam. Dupa amenajare, ne vom trezi cu un numar de 2-3 camere in plus care trebuie mobilate si intretinute si in care nici nu vom intra prea des. Daca deja avem 3 dormitoare, inca doua camere in mansarda nu isi prea au rostul, nu-i asa? Este adevarat ca mansardele au un farmec aparte, dar in aceste conditii de ce sa nu fie chiar 2 sau toate cele 3 dormitoare in mansarda? Diferenta de 1 metru in inaltime a casei, chiar poate sa duca la o diferenta de cost de circa 5000-10000 de euro. Daca la acestea punem la socoteala si cheltuielile ulterioare, de mobilare, calculele nu sunt deloc incurajatoare.

Cum rationalizam necesarul de spatiu locuibil

In conditii normale, o abordare rationala ar fi raportarea la actuala unitate de locuit, fie ea apartament la bloc, sau o casa mai mica:

Ce incaperi in plus ne-ar trebui?

Ce incaperi ar trebui sa fie mai mari decat sunt cele pe care le folosim?

Ce legaturi functionale ar trebui create in locuinta actuala pentru a avea un confort mai mare?

Ce ne deranjeaza la locuinta actuala?

Cum va evolua familia in decurs de 10-20 de ani?

Eliminarea spatiilor inutile si ierarhizarea spatiilor

Din mitul metrilor patrati, ceva este totusi adevarat: 10 mp de parchet in plus, sunt intr-adevar mai scumpi cu pretul materialului si al manoperei necesare.

Astfel, eliminarea spatiilor inutile, in plus fata de cele deja eliminate urmand rationamentul de la punctul anterior, se poate constitui, intr-adevar, intr-un criteriu de performanta:

- Eficientizarea schemei functionale si stabilirea functiunilor care trebuie realizate

Ierarhizarea spatiilor: Tratarea mai generoasa a anumitor pise functionale cum ar fi camera de zi, locul de luat masa, a celor care adapostesc activitati comune si reducerea celor cele care adapostesc activitati individuale.

Eliminarea circulatilor inutile: holuri, coridoare care pot fi ?inglobate? in spatii avand o functiune ?utila?

Reducerea numarului de balcoane, logii, etc, in conditiile in care in curtea casei se poate amenaja o terasa la nivelul solului inconjurata de vegetatie, in aer liber, acoperita sau nu, dupa gustul fiecaruia

Limpezimea structurala

Structura de rezistenta poate avea anumite costuri nu numai raportat la materialele folosite, ci chiar la geometria ei. Astfel, cele mai performante structuri sunt cele care permit o scurgere fireasca a eforturilor in plan vertical si disiparea lor in sol. Peretii de rezistenta sa fie unul peste celalalt, Numarul de console, sa fie cat mi mic posibil, geometria axelor sa fie rectangulara, etc. Ca principiu, orice ?fantezie? structurala creste costul locuintei.

 

Ierarhizarea finisajelor

Compozitional, finisajele trebuie sa reflecte calitatea si importanta fiecarui spatiu in parte. Poate cel mai bun exemplu sunt casele vechi in care, fata de luxul uneori ostentativ al spatiilor reprezentative, cu picturi, profile acoperite cu foite de aur, coloane de marmura, lambriuri din esente scumpe, spatiile anexe erau tratate mai mult decat auster.

Uneori un singur perete tratat deosebit decat restul casei poate aduce un aer de o extrema eleganta, numai prin proportii, culoare, textura, calitatea materialului. Un singur perete tratat cu o piatra frumoasa, costand de zeci de ori mai putin decat un singur finisaj scump folosit excesiv, poate face diferenta dintre un spatiu placut si unul costisitor si avand un impact uneori chiar invers.

Anumite elemente de constructie sunt si vor ramane totusi scumpe: Suprafetele vitrate, de exemplu, sunt printre cele mai scumpe. Desi dorinta noastra de lumina ne poate indemna uneori sa cerem ?ferestre mari, lumina, cat mai multa lumina?, o casa facuta numai din tamplarie pvc este nu numai extrem de scumpa, dar si inconfortabila. Astfel, si aici este nevoie de ierarhizarea spatiilor vitrate: generoase la zonele de zi, cu orientari care sa lumineze realmente spatiul, realizare unor puncte suplimentare, a surselor secundare de lumina si pastrarea unui regim chiar zgarcit a spatiilor in care nu este nevoie de aceeasi suprafata vitrata.

Corelarea elementelor de confort

Pentru orice constructie este necesara asigurarea unui mod corect de realizare a elementelor de izolare termica si a hidroizolatiilor. Folosirea unor membrane scumpe nu inseamna ca nu vom avea infiltratii. Infiltratiile sunt eliminate prin dispunerea corecta a hidroizolatiilor, prin realizarea corecta a pantelor acoperisului, etc

Izolatia termica, de asemenea, indiferent de materialul folosit, daca nu are darul de a elimina complet puntile termice, casa nu este ferita de igrasii. De asemenea, orientarea pieselor functionale fata de punctele cardinale, are un rol extrem de important. Chiar daca o incapere este bine incalzita, ea va fi neprimitoare daca soarele nu o va lumina corect. La fel, un sistem de conditionare a aerului, nu va putea evita senzatia neplacuta a soarelui care bate la ora pranzului prin largi suprafete vitrate, incingand pana la limita insuportabilului pielea canapelei, sau senzatia de frig atunci cand debitul de aer rece este orientat direct spre capetele noastre.

Pentru a concluziona, trebuie sa recapitulam ?secretele? realizarii unei locuinte ieftine, dar de calitate:

-Sistem constructiv ieftin. Acesta nu inseamna materiale ieftine ci un ansamblu materiale+solutie+manopera ieftin. Acest ansamblu poate fi diferit in timp, in functie de evolutia pietei.

-Evaluarea necesarului de spatiu. Stabilirea disfunctionalitatilor modului actual de locuire si a evolutiei in timp a necesitatilor familiei, stabilirea optiunilor de locuire si evaluarea acestora fata de efortul investitional.

-Finisarea spatiilor in functie de importanta lor.

-Simplitatea structurala si a executiei

-Corelarea elementelor de confort

-Contractarea executiei in functie de materialele si de manopera necesare si nu in functie de suprafete. Negocierea cu ofertantul pe preturile fiecarui material si ale manoperei necesare, si nu negocierea ?la metrul patrat?, unde, oricat de buni negociatori am fi, nu avem cum sa obtinem un pret bun. In aceste conditii, un pret prea mic este dubios, ofertantul propunandu-si sa ceara majorari in timp, sub diferite pretexte.

Fata de cele spuse mai sus, o locuinta este un complex de factori care se influenteaza unul pe celalalt. Astfel, ceva tratat superficial, presupune regasirea unui cost suplimentar in alta parte, daca nu neaparat in alta faza de executie, intr-o faza de exploatare sau de valorificare:

Un material ieftin poate impune o structura scumpa.

Casa poate avea o structura ieftina dar care sa impuna finisaje scumpe

Finisajele ieftine pot impune instalatii scumpe si costuri mari in exploatare.

Structura de rezistenta ieftina poate aduce imposibilitatea vinderii casei.

Forta de munca ieftina poate insemna punerea in opera cu defecte majore a unor tehnologii sau a unor detalii.

Aceasta lista poate continua.

In concluzie, se poate observa ca cele mai multe dintre criteriile prin care putem obtine preturi mai mici se refera la modul in care constructia este conceputa, la corelarea tuturor elementelor care o constituie, precum si la reflectarea judicioasa a acestei gandiri in elementele care ne vor ajuta sa contractam executia.

Acest demers este unul amplu, care dureaza pentru a putea pune in balanta cat mai multi din factorii enumerati mai sus. Efortul este in primul rand al fiecaruia in parte: stabilirea nevoilor si dorintelor proprii, ale membrilor familiei, raportarea acestora la bugetul alocat.

Acesta este momentul in care viitorul proprietar al casei, practic isi reconsidera modul de trai, planurile pe termen scurt si lung, efortul financiar posibil, precum si realismul calcului. Toate acestea se concretizeaza in proiectul locuintei.

Adevarata piatra de temelie a unei case nu este undeva in fundatie, ci in conlucrarea cu specialistii apti sa realizeze proiectul si, mai mult de atat, sa ne ghideze in demersul nostru.

Toate elementele de mai sus se materializeaza astfel, in tema de proiectare intocmita in urma celor mai oneste colaborari cu arhitectul casei, dupa cum ne sfatuim cu avocatul nostru sau cu contabilul nostru.

Se poate spune ca secretul unei case ieftine se afla in proiectul sau, in modul in care acesta reflecta pana la urma propriul nostru stil de viata: armonios si eficient, sau superficial si pagubos.

Octavian Ungureanu, - Arhitect Trilitica s.r.l. -www.proiectare.net'

pozitionarea optima a casei pe teren (orientarea ei preferabil catre sud si in functie de vecinatati)

stabilirea formei si a volumului casei, integrarea in arhitectura zonei.

abordarea unitara a problemelor de iluminare, incalzire si ventilatie

 definirea si dimensionarea spatiilor, a spatiilor de acces, a intrarilor, fixarea zonelor de activitate si cele de repaos;

prevederea unui spatiu acoperit la intrarea in casa;

proiectarea inaltimii camerelor la min. 2,5 m si corelarea cu suprafata lor;

stabilirea sensului de deschidere al usilor si ferestrelor (de obicei spre interior);

dimensionarea raportului treapta-contratreapta la scari (optim 16-19 cm / 27-30cm) ;

 stablirea inaltimii  ferestrelor de la pardoseala si corelarea cu inaltimea caloriferelor folosite (uzual 90 cm);

proiectarea unui loc de depozitare la fiecare nivel;

inainte de turnarea sapei se vor alege finisajele pentru pardoseli ;

amplasarea optima a bucatariei in planul casei, astfel incat  racordarea hotei  la exterior sa nu deranjeze prin mirosuri spatiile de deasupra.

deschiderea hotei de la exterior va fi prevazuta cu sita si  protejata la intrarea apei dinspre exterior

pozitionarea panoului electric intr-o zona usor accesibila dar protejata

pozitionarea intrerupatoarelor electrice

pozitionarea si alegerea numarului de prize din fiecare spatiu ( ideal  - minim cate o priza pe fiecare perete)

alegerea  locului  masinii de spalat, ( priza electrica adecvata ; pozitionata la o inaltime adecvata; racorduri pentru apa si canalizare);

corelarea amplasarii in bucatarie a prizelor cu inaltimea mobilierului

corelarea pozitionarii finisajelor cu pozitionarea traseelor electrice, obiectelor sanitare si termice (de exemplu, asezarea faiantei si gresiei in baie);

corelarea dimensiunilor instalatiilor sanitare si termice cu spatiile alocate

intersectarea traseelor instalatiilor sanitare cu elementele de structura (grinzi, stalpi, centuri, etc)

termoizolarea corespunzatoare nevoilor caldirii

prevederea aerisirii instaltiilor sanitare afara, prin tevi deschise, dar etansate prin acoperis

 prevederea aerisirii podului casei prin folosirea unor deschideri (tigle speciale)

prevenirea condensului

ignifugarea elementelor din lemn de la sarpanta, capriori, etc. cu solutii de ignifugare gata preparate

prevederea unui robinet de apa la exteriorul cladirii pentru udat gradina

proiectarea pantei de scurgere adecvata a acoperisului  pentru scurgerea apei pluviale si din dezghet (in fuctie de zona, si de materialul folosit pentru acoperis)

colectarea apei printr-un sistem de jgheaburi si evacuarea ei spre o zona prevazuta anume

calcularea numarului burlanelor astfel incat sa poata prelua cantitatea apa de pe tot acoperisul casei

prevederea unei borduri in jurul casei cu o latime minima de 60 cm si o panta catre exterior care sa permita indepartarea apei meteorice - optim este ca bordura sa fie mai lata decit dimensiunea cu care acoperisul depaseste zidurile casei

prevederea unui sistem de colectare a apei meteorice la nivelul solului care sa preia apa de pe acoperis precum si cea cazuta pe panta de scurgere de langa bordura casei si si sa o transporte catre canalizare (sau o alta zona special prevazuta)

folosirea corecta a termoizolatiilor (polistiren expandat sau extrudat, vata minerala / sticla) creste confortul termic si duce la eliminarea condensului si a mucegaiului

protejarea casei la infiltratii de la ploaie sau de la pamantul ud, prin folosirea hidroizolatiilor (pentru acoperis / terase, subsol, soclu) 

izolarea imbinarii intre bordura si-soclul casei cu bitum, turnat la cald

prevederea casei la exterior cu un soclu care aiba o inaltime minima de 30 cm si o hidroizolatie corespunzatoare (de ex. din polistiren expandat sau extrudat), pentru a proteja casa de igrasie

hidroizolarea teraselor si prevederea pantei de scurgere a apei catre punctele de colectare (sifoane, jgheaburi)

prevederea unui spatiu pentru depozitarea resturilor menajere

dimensionarea garajului in functie de dimensiunile masinii

amenajarea terenului 

Daca aveti in apropiere stalpi de electricitate pentru iluminat stradal, pe timpul noptii va poate deranja daca unul din dormitoare vine chiar in conul de lumina. Pe de alta parte cheltuielile de bransare ar fi mai mici, daca stalpul face parte din reteaua electrica de joasa tensiune.

Aveti grija cum amplasati casa, accesul la garaj sa nu vina chiar in dreptui stalpului!

Exista si cazul cand terenul dvs. ar putea fi amplasat intre doi stalpi mai indepartati unul de altui, caz cu totui nefericit din cauza cheltuielilor suplimentare de bransament si a lipsei totale de lumina pe timpul noptii.

Din avizele provizorii obtinute pentru teren puteti afla si la ce distanta de casa dvs. sunt utilitatile precum si nivelul lor fata de sol.

Distanta minima fata de vecin este de 0.9 m daca nu aveti ferestre in acea zona si 1.9 m daca exita ferestre

Conditiile de amplasare a constructiilor fata de retelele edilitare subterane se stabilesc in conformitate cu SR 8591 - Retele edilitare subterane. Astfel, daca pe terenul dvs. trec conducte subterane ale utilitatilor, puteti sa va construiti casa daca respectati urmatoarele distante:

m fata de conductele de alimentare cu apa potabila;

m fata de conductele de gaz de presiune joasa, intermediara sau medie, pentru o casa fara subsol;

m fata de cablurile electrice ingropate;

m fata de canalele colectoare

m fata de cablurile telefonice ingropate;

Pentru realizarea constructiei unei case este nevoie de mai multe proiecte.

Proiect urbanistic de detaliu - PUD

Plan de urbanism zonal - PUZ

Plan de urbanism general - PUB

Proiect arhitectural de constructie - PAC

Faze:

o        tema de proiectare

o        studiul de fezabilitate

Obtinere certificat de urbanism

Obtinere avize cerute prin Certificatul de urbanism

Intocmire documentatiei pentru autorizatia de construire

Intocmirea documentatiei pentru detaliile de executie

Intocmirea documentatiei pentru executia casei

Proiect arhitectural de demolare  - PAD

Analiza pret proiectare case - vile

La nivelui anului 2008 preturile practicate de birourile de arhitectura pentru realizarea unei case - vile, se invart undeva intre 10-18 eu/mp si sunt influentate de mai multi factori. 

Depinde de dvs sa gasiti arhirectul sau biroul de arhitectura care sa va analizeze si realizeze proiectul, sa va asiste la lucrari, si sa va consilieze pe toata durata realizarii lucrarii in conditii financiare acceptabile.

Pentru a putea face alegerea optima a viitorului dvs proictant va prezentam cateva rationamente si calcule pentru a putea argumenta cele prezentate mai sus

In mod uzual birourile mai mari de proiectare (10-15 persoane) nu au un randament prea bun daca se ocupa de lucrari mici. De aceea pentru realizarea unui proiect de casa -vila va recomandam sa abordati cu predilectie un birou de arhitectura mai mic - costurile dvs pot fi mai convenabile.

Un arhitect sau un inginer structurist - la inceputul carierei care lucreaza in proiectare, au un salariu de aproximativ 600-700 Eu.

Pentru o casa se lucreaza,  in medie,  15-20 zile (planse tehnice, calcul cantitati, documentatii pentru autorizari si santier).

Sa presupunem ca discutam de un birou de arhitectura in care sunt angajati numai arhitecti si structuristi, iar instalatiile se proiecteaza cu colaboratori. Vom considera o medie de  medie de salarizare de 650 Eu pentru ambele specialitati. (pentru actualizarea acestor cifre se pot consulta site-urile specializate de angajari pentru nivel de experienta 3-5 ani - 'entry-middle level')

Timpul acordat gasirii solutiei, care cu intermitente poate insemna aproximativ o saptamina de lucru  (discutii cu clientul, vizitarea terenului, primele schite).  Pentru realizarea planurilor unei constructii de dimensiuni mici sa aproximam timpul la ore. Urmeaza randarile pe calculator care mai pot dura 4 ore.  Se vor repeta acesti pasi de cateva ori, in functie de client,  pina ce solutia impaca doleantele beneficiarului, realitatilile problemelor din teren si a rigorilor din certificatul de urbanism.

Pretul unui proiect la o casa de 200 mp ( la un pret de 10-15 E/mp  - acesta depinde de randamentul biroului si de profitul dorit) va fi undeva intre 2000-3000.

Instalatiile vor fi 'rezolvate' folosind colaboratori si vor costa la aproximativ 700 E (electrice, sanitare, termice).

Din cei sa zicem 2500 Eu, biroul de proiectare ramine cu 1800. Aproximativ 1000-1200 Eu vor fi salarii. O pondere mai au costurile de regie- darile catre stat, contabilitate, chirii, benzina (vizite pe santier pentru fazele determinante), costuri de imprimare (plotare, imprimare,) comunicatii (tel, internet, etc),  plati verificator, etc

Obtinerea certificatului de urbanism si a avizelor

Tema de proiectare - defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati)

Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect.

Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei.

Studiul de fezabilitate

Acest studiu cuprinde schita la scara    cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor.

         Documentatia necesara  obtinerii Certificatului de Urbanism

CertificatuI de Urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile de urbanism aprobate.

Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie. 

Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi.

Certificatul contine referinte despre:

regimul de inaltime a constructiei

pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc)

cota de inaltime la cornisa;

valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare - (POT) - calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual,  procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit)

valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren.

CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism.

         Pentru obtinerea CertificatuI de Urbanism este necesar sa schitati pe o lista cadastrala amplasamentul viitor al casei si sa o inmanati biroului de Urbanism din Primarie

Avizele din CertificatuI de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de constructie a casei 

Autorizatia de constructie a casei se  obtine in baza Legii 50/1991 - Autorizarea lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile ulterioare, aprobate prin ordinul 1943/2001 al Ministrului Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei.

Aceasta autorizatie ete obligatorie pentru inceperea  lucrarilor

Dosarul  pentru obtinerea avizelor va contine:

 CertificatuI de Urbanism;

schita de amplasament a terenului la scara 1:500;

schita de amplasament a terenului la scara 1:2 000;

schita de amplasament cu pozitia casei pe teren

cerere

         CertificatuI de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii autorizatiei de constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor    societati / regii  (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):

Oficiul de cadastru - Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitui agricol (dc este in zona agricola)

exploatare retele de apa, canal - Compania Nationala Apele Romane

exploatare retele electrice - Electrica

exploatare retele de gaze naturale - Distrigaz

salubritate;

retele telefonice - Romtelecom

aparararea impotriva incendiilor - Pompieri

apararea civila  - Apararea Locala Antiaeriana

sanatatea populatiei - Directia de Sanatate Publica -SANEPID

Admininistatia drumurilor si podurilor

Politia - dc terenul se afla intr-o zona speciala

Autoritatea romana de aviatie - dc terenul se afla in proximitatea unui aeroport

MApN, SRI - dc terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar

Ministerul culturii si cultelor - dc terenul se afla pe un sit arheologic sau intr- zona de interes arheoloic

protectia mediului  - Ministerul Apelor si Protectiei Mediului

etc, 

Observatie -  avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize

In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita    si intocmirea altor documentatii cum ar fi:

PUD - Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare, 

PUZ - Plan de Urbanism Zonal 

PUG - Plan de Urbanism General

           Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul Local al localitatii

Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie

          Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are  la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de  inceperie a lucrarii.

Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si  453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari  legii 50/1991) si va cuprinde:

planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);

certificatul de urbanism;

toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;

acte notariale (la nevoie);

memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);

referatele verificatorilor de specialitate;

referatele expertilor tehnici (la nevoie);

actele de proprietate asupra terenului

proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:

planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);

planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;

planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei

planul de invelitoare

sectiune caracteristica

toate fatadele

scara de redactare pentru toate desenele este 1:10

cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;

chitanta de achitare a taxei de autorizare.

Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.

Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei. 

Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale

 Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE)

documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: : rezistenta, arhitectura, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii:gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV,cablu, sonerie, alarma, aer conditionat).

Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand?- -edacta detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc., fiecare zona, in vederea unei executii corecte.

Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.

Alte acte necesare referitoare la executia casei :

Autorizarea organizarii de santier

Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.

Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:

? documentatia constructiei - project;

? planurile de amplasare in zona;

? planul de fundatie pe nivele;

? cerere tip.

Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.

Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, canalizare, telefonie)

Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate (sunt alese prin licitatie) de regiile/societatile responsabile

Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz pentru intreaga. lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile. Regia v-o prezinta dvs., impreuna cu factura aferenta costurilor totale. Aceasta factura trebuie platita integral in avans.

La ce trebuie sa fiti atenti cand vi se prezinta un project de bransare la o retea?

o        Reteaua de apa potabila

Normativul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor subterane, prevede ca reteaua de apa potabila sa fie amplasata la o distanta minima de 1,5 m fata de canalizare si la minim 0,9 m fata de nivelul solului. ( daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila, iar daca nu s-ar respecta distanta de nivelul solului, iarna ar putea ingheta si sparge conductele de apa potabila .

Racordul la reteaua locala se face printr-un camin. In acest camin va recomandam sa va amplasati si contorul de apa (avizat de Regia apei), pentru a fi accesat mai usor de persoanele care le citesc si marcheaza consumurile.

Reteaua de gaz

Racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu regulator. Similar cu contorul de apa, va recomandam sa amplasati ?ansamblul reiser - contor de gaz la limita de proprietate sau chiar pe peretele casei, pentru a fi accesat mai usor de lucratorii regiei gazului care vin sa inregistreze consumurile.

De asemenea, pentru estetica lucrarii, executati circuitul exterior casei prin pamint, chiar daca in dreptul tevilor nu aveti voie sa plantati nimic.

Reteua de canalizare

• Fluxul in canal se face liber, asigurandu-se pante de scurgere catre canalul colector stradal.
• Adancimea minima de amplasare a conductei de canalizare fata de nivelul solului este de 0,9 m pentru a preintampina inghetuI si avarierea pe timpul iernii.
• Adancimea de ingropare trebuie corelata cu proiectul casei daca intentionati sa aveti la subsol un grup sanitar sau o scurgere pentru garaj.
•  Reteaua de energie electrica
• Veti avea nevoie de sursa de energie electrica de joasa tensiune, adica 220 V sau 380 V (in functie de consumurile prevazute).
• Daca in apropiere este amplasat doar un cablu sau fire aeriene cu energie electrica medie tensiune, veti fi nevoit sa achizitionati un transformator electric. Statiile trafo nu sunt tocmai ieftine!
• Foarte important! Intre proiectul de executie al casei si lucrarile executate pentru racordarea la utilitati, trebuie sa existe o concordanta. In caz contrar veti ajunge in situatia neplacuta de a finanta ,,spargerea' drumului proaspat asfaltat pentru amplasarea retelei/racordului la conductele de apa si gaz.

Autorizarea executarii bransamentelor la retelele edilitare

      Pe baza avizelor obtinute pentru autorizatia de constructie va puteti face o imagine asupra complexitatii lucrarilor de racordare la .relele utilitare. Puteti alege sa executati totul cu o singura firma, care sa predea ,,la cheie' totul, sau puteti alege sa lucrati cu mai multe firme, in functie de specialitate.

Daca optati pentru al doilea caz, timpul de executie pentru fiecare ament se va prelungi, necontrolabil de mult, din imposibilitatea programarii lucrarilor si eliminarea timpilor morti. Motivele mai des intilnite sunt urmatoarele:

? utilajele specifice lucrarii si configuratiei terenului, nu sunt disponibile;

? personalul este ocupat cu alta lucrare.

Indiferent de bransament, dosarul confine urmatoarele:

? lista persoanelor autorizate care participa la lucrare;

? proiectul de executie bransament (in functie de zona);

? taxa de proiectare;

? taxa de aprobare;

? taxa de autorizatie de constructie pe retea;

? costul bransamentului (in functie de zona).

Firma autorizata in executarea bransamentelor se ocupa si de obtinerea avizelor speciale. Taxele aferente obtinerii lor fac parte din    devizul total pe lucrare pe care trebuie sa-l achitati.

Gradini

O gradina se construieste pornind de la cateva principii fundamentale 

sa serveasca scopului pentru care a fost creeata.

sa aibe o armonie in intreg (dimensiune, forma, structura, prezentare, un echilibru in decursul anotimpurilor)

Proiectarea

    Se concepe si se calculeaza exact locul in care se vor amplasa elementele gradinii. Acestea se aleg si se executa conform scopului in care a fost creeata gradina (odihna si recreere, activitati in aer liber, etc) 

    Se alege amplasamentul exact precum si dimensiunea diferitelor elemente, pentru a creea o armonie intre ele (dimensiune, culoare)

  Elementele uzuale:

Proiectarea se imparte in doua etape:

1.Peisajul dur (hard):

scheletul proiectului ; baza de pornire pentru conceperea formei si structurii

impartirea pe zone distincte

schita de amplasament

2.Peisajul modelat  (soft) peisajul blind- plantele care confera culoarea, aspectul si calitatile estetice:

crearea volumelor

alegerea plantelor dupa :

o        textura

o        forma

o        culoare

o        perioada de inflorire

o        etc

amplasarea plantelor in functie de :

o        factorii de mediu

o        necesitati

La intomirea unui proiect trebuie tinut cont de anumiti factori, cum ar fi:

scopul pentru care se executa lucrarea

cum este spatiul

ce tip de sol exista

care este directia vinturilor

ce inclinatie are terenul

vecinatatile

accesul

preferinte pentru culori si plante

timpul pe care il va petrece in gradina

iluminatul

succesiunea florilor in functie de anotimp

sistemul de irigatii

Pergole

Sunt elemente decoretive, dar nu numai, ce creeaza o zona de trecere gradata si personalizata, dinspre exterior spre interior, evidentiaza locuri destinate recrearii in natura, oferind un cadru intim, sau subliniaza intrarea principala in locuinta, personalizarea unei anumite terase sau a unui balcon. Este indicat sa se construiasca in zonele cu o clima mai calda, cu precipitatii reduse ca frecventa. Materialele utilizate la realizarea pergolelor sunt: lemnul, piatra, metalul. Fiecare dintre materialele amintite trebuie folosite in moduri cat mai avantajoase, incat sa puncteze, intr-un mod ponderat si discret spatiul obtinut. Clasificarea pergolelor:

pergole adosate

pergole autoportante

pergole autoportante modulare.

Pergola adosata este compusa din trei elemente principale:

elementele verticale de suport sunt niste elemente realizate in general din lemn ( pot fi folosite si alte materiale cum ar fi metalul, sticla, mase plastice), doua la numar la fiecare picior de sustinere, asamblate cu ajutorul unor suruburi cu piulita si distantate cu ajutorul unor distantieri de lemn, care sunt traversati de acestia realizand legatura dintre elemente. La partea inferioara a acestor elemente suruburile mai traverseaza si un profil metalic cu ajutorul caruia se realizeaza fixarea acestuia in pardoseala pe care se amplaseaza.

elementele orizontale perpendiculare pe suportii verticali sunt realizate la fel ca si elementele de suport a pergolei, fiind imbinate cu acestea din urma prin prelungirea distantierului de la partea superioara a elementului de suport. Modul de fixare este acelasi cu cel descris anterior, tot cu ajutorul suruburilor cu piulita, singurul fapt deosebit este acela ca acest distantier este chertat intr-o forma speciala. La capatul opus al acestor elemente intalnim acelasi tip de fixare de elementul vertical ( de regula un zid ), la care este adosata pergola.

elementele orizontale transversale ale pergolei sunt componente care realizeaza legatura dintre elementele pergolei, descrise anterior, realizand totodata si o rigidizare transversala a intregii pergole creandu-i astfel o mai buna stabilitate. Alcatuirea acestora este aceeasi cu celelalte elemente ale pergolei . Ca si o clasificare a pergolelor adosate, acestea pot fi diferentiate dupa felul de amplasare si anume:

pergole adosate frontal ( la care mai poate fi adaugat un element )

pergole adosate lateral

Un lac intr-o cutie