Parcelarea - Cerintele de baza pentru realizarea unei parcelari

I. Ce este parcelarea

Cerintele de baza pentru realizarea unei parcelari (intrebarile pe care si le pune urbanistul/parcelatorul)

Cum se naste o parcelare

Consecintele financiare si sociale

II. CONCEPTIA DE ANSAMBLU

• Tipuri de interventie in structura urbana existenta
• Interventii in extravilan
• Operatiunile de parcurs pentru parcelare respectiv reparcelare
• Definirea unor termeni utilizati
• Documentele de urbanism necesare pentru realizarea unei parcelari/reparcelari?

III. CONSTRUIBILITATE

• Conditiile generale de construibilitate
• Conditii de construibilitate a terenurilor in zonele parcelate sau    reparcelate

IV. CONDITII DE AMPLASARE SI CONFORMARE A CONSTRUCTIILOR

I. PARCELARE - REPARCELARE

Parcelarea este modalitatea de a asigura teren construibil, realizand un compromise intre modul de viata individual si cerintele vietii in comunitate.

Dincolo de prevederile legislative/reglementare parcelarea/reparcelarea trebuie sa se supuna anumitor conditii pentru a se putea integra in structura urbana. Departe de a fi o "formula", p/r ofera multiple posibilitati pentru a gasi solutii care sa raspunda mai bine aspiratiilor locuitorilor.

1. Ce este parcelarea?

Un ansamblu de cladiri individuale poate rezulta din doua procese diferite:

• Operatiunea de grupare - realizat de un promotor care ofera construirea de locuinte in conformitate cu o autorizatie de constructie;
• Parcelarea unui teren amenajat in prealabil si sub-divizat, in cadrul caruia fiecare cumparator construieste casa pe care o doreste, cu conditia respectarii regulilor de urbanism.

In contrast cu operatiunea de primul tip, parcelarea ofera individului posibilitatea de a satisface doua deziderate:

• Sa-si realizeze casa prin exprimarea libera a necesitatilor si dorintelor sale individuale
• Sa se integreze intr-un cadru colectiv armonios.

Parcelarile pe care le vedem in ultimii ani au condus adesea la o organizare "urbana" mediocra si stereotipa: loturi de aceeasi marime si forma, insiruite de-a lungul unor trasee de drumuri monotone - este trama bine cunoscuta a unor realizari din jurul Bucurestilor.

Or, se pot imagina alte forme de organizare urbana pe baza de locuinte individuale, care sa raspunda mai bine aspiratiilor locuitorilor, chiar prin posibilitatile multiple pe care le ofera parcelarea.

In acest domeniu, ca si in multe altele ale proiectarii urbanistice, nu exista solutii evidente si simple: contextul urban, situl, cadrul vietii urbane, sunt numai cateva care influenteaza solutia propriu-zisa.

Nu exista o lista de retete gata facute, dar exista reguli de baza si considerente care trebuie avute in vedere atunci cand se face o parcelare. Pentru cel (cei) care fac parcelarea parcelarea este punctul de plecare al unei aventuri pline de peripetii. Pentru beneficiarii ei - este o prima etapa in devenirea unui cadru de viata urban, o oportunitate care trebuie confruntata cu perspectivele si obiectivele generale ale dezvoltarii urbane.

Parcelarea este o operatiune complexa, care implica interventia mai multor specialitati:

• Cei care au initiativa de a studia, de a realiza si de a-si asuma responsabilitatea financiara - proprietari de terenuri, agentii imobiliare, intreprinderi de constructii - acestia nu sunt adevarati specialisti in domeniu.
• Specialisti in parcelare sunt foarte putini - din aceasta categorie trebuie sa faca parte mai multe categorii de profesionisti: arhitecti, urbanisti, topometri, ingineri de drumuri, notari etc. si nu in ultimul rand autoritatile (administratia locala)

Parcelarea nu este un scop in sine ci un mijloc, alaturi de altele, de mobilizarea a unor terenuri pentru constructii si de "creare a unui cadru de viata urban". Prin dimensiunile sale, relativ modeste (majoritatea parcelarilor cuprind intre 10 si 50 loturi) este un element de urbanizare progresiva, validata de comunitatea care traieste in ea.

2. Intrebarile care se pun

Care sunt cerintele? Una din intrebarile la care raspunsul trebuie sa se gaseasca in PUG: existenta terenului construibil in intravilan si cererea de teren construibil, necesarul de teren de urbanizat (cantitativ si calitativ)

Pe ce fel de terenuri se face parcelarea? NU toate terenurile sunt construibile, fie ca este vorba de protectia siturilor naturale, protejarea terenurilor agricole valoroase, protejarea zonelor de patrimoniu construit, accesibilitatea etc.

Care sunt echiparile tehnico-edilitare? De la bun inceput trebuie cunoscute si localizate retelele tehnico-edilitare de baza - cai de comunicatie, alimentarea cu apa, canalizarea, retelele de gaze - precum si dotarile existente (gradinita, scoala, spatii verzi, locuri de joaca etc.)

Care trebuie sa fie organizarea de ansamblu? Va trebui sa se tina seama de tesutul urban si morfologia acestuia, de relief de parcelarul existent etc. Vezi cursul de urbanism

3. Cum se naste o parcelare/reparcelare?

Intr-o operatiune de amenajare urbana care implica o parcelare/reparcelare sunt conjugate trei tipuri de interventii:

• Unul sau mai multi proprietari de teren accepta sa vanda terenul
• Un investitor public sau privat isi asuma responsabilitatea tehnica si financiara a amenajarii, respectiv a cumpararii terenului, a echiparii acestuia si a comercializarii sale
• Autoritatea publica intervine pentru realizarea echiparilor tehnico-edilitare de baza (in nume propriu sau in parteneriat (public-privat)

4. Consecintele sociale si financiare

Consecintele financiare sunt multiple:

Cine plateste echiparea tehnico-edilitara de baza? Contribuabilii locali sau cel care face parcelarea (de fapt viitorii proprietari ai parcelelor) - In absenta echiparilor se apeleaza la solutii locale pe fiecare parcela, care cad in sarcina investitorului sau a proprietarului care cumpara parcela

Cine gestioneaza aceste echipari? In cazul echiparii colective -administratia locala, respectiv furnizorii de utilitati

Care vor fi pentru administratia locala veniturile pe care le pot obtine de la noii locatari fata de cheltuielile de investitie si cele legate de functionarea echiparilor? Rezultate: dezechilibrul financiar al administratiei locale

Consecinte sociale:

Cum va reusi noua parcelare sa se integreze in localitatea existenta?

Nu va rezulta o enclava (ghetto) izolata de restul localitatii?

Cum se va realiza mixitatea populatiei (existente si nou venite)?

Va putea noua parcelare sa constituie baza de pornire pentru dezvoltarea unui nou cartier?

O parcelare nu este numai o operatiune financiara - este alegerea unui mod de viata, care se pune atat pentru parcelatori, cat si pentru viitorii proprietari.

Parcelarea este mai mult decat decuparea in bucati a unei suprafete de teren aliniate in lungul unui drum si despartite de garduri! In functie de organizarea intregului spatiu, inclusiv a spatiului colectiv, dimensiunea si largimea parcelelor, alinierea sau retragerea constructiilor, implantarea in insiruire continua sau discontinua - poate fi creata o gama larga de spatii si forme urbane.

Spatiul vizibil - respectiv cel format din domeniul public si partea proprietatii private perceptibila din spatiul public, poate fi compusa in foarte multe feluri. De ex. putem avea garduri inalte, care limiteaza vederea la limita spatiului public, pana la transparenta completa a spatiilor particulare, trecand prin ecranul creat de fatadele cladirilor vizibile printr-un gard jos.

Parcelarile din afara intravilanului merita o atentie speciala, indeosebi in conditiile actuale. Aceasta este nu numai o problema urbanistica, ci si una cu largi implicatii sociale.

Extinderea orasului dincolo de limitele sale, tot mai departe de centrul sau istoric, in forme tot mai discontinui si mai putin dense, sub forma unor lotizari individuale sau de grupari de locuinte unifamiliale. Acest fenomen, de data veche in tarile nordice, s-a dezvoltat tot mai puternic dupa 1970 in tarile Europei de Vest si Centrale (si mai putin pronuntat in tarile Europei de Sud), sustinut fiind in majoritatea tarilor europene de politicile publice care favorizau locuinta individuala si accesul la proprietatea privata. Odata cu cresterea numerica a claselor mijlocii, cu diseminarea unor noi modele si standarde de viata, precum si cu extinderea infrastructurilor rutiere, chiar si cultura oraselor puternic ancorata in traditii a cedat in fata noilor modele, a oraselelor semirurale situate la periferia marilor orase (Italia de nord, Portugalia, Spania).

Consecintele socio-demografice ale fenomenului de risipire sunt in prezent vizibile in toate tarile europene : exurbanizarea claselor mijlocii (de regula familii cu doi salariati activi si copii)[1] si stabilirea in centrul aglomeratiilor a categoriilor celor mai sarace si celor mai putin mobile (varstnici). In paralel are loc gentrificarea unor cartiere cu prestigiu de patrimoniu si valoare simbolica.

La nivel declarativ, cauzele acestei dispersari urbane rezida in dorinta claselor mijlocii de a gasi conditii mai bune de locuit, intr-un cadru de viata si un mediu calitativ superioare. Bazele ideologice ale acestei deplasari spre periferii a fost indelung analizata in literatura de specialitate: refuzul fata de orasul dens construit perceput ca fiind aglomerat, poluat, zgomotos, fata de constrangerea de a coabita intr-un spatiu restrans, odata cu posibilitatea de a se distanta de cei diferiti, datorita noilor conditii de deplasare rapida. Spre deosebire de distributia spatiala in structura urbana, bazata istoriceste pe afinitati socio-economice, noile conditii permit libertatea totala in alegerea amplasamentului rezidential, care ar trebui sa aiba toate atributele unui spatiu functional, adaptat cerintelor specifice (de educatie, comerciale, medicale, sportive etc.) ale unor grupuri sociale perfect integrate, precum si garantiile de protejare a investitiilor facute si de asigurarea a securitatii individuale si a familiilor. Este neindoios ca, prin caracterul lor functional, in noile spatii ex-urbane se realizeaza o puternica concordanta intre forma de organizare spatiala si modul de viata a unor grupuri sociale. Problema care se ridica este aceea a efectului acestui mod de constituire a spatiului rezidential asupra relatiilor sociale[2]. Intr-un mediu social omogen (prin culoare, statut social sau nivelul venitului), bazat pe vecinatati elective si lipsit de orice constrangeri, rezidentii noilor spatii ex-urbane, sunt complet rupti de confruntarea cu diversitatea si de experienta interactiunii cu aceasta diversitate. Totodata, aceste periferii devin autonome fata de centrul traditional al orasului, din punct de vedere functional, al echiparilor si al serviciilor din oras. De aici nu mai este decat un pas pana la refuzul de a plati pentru acele functiuni si servicii, la desolidarizarea de cei care nu fac parte din respectivele paturi sociale integrate. Se prefigureaza astfel (..), in noua configuratie spatiala a oraselor europene, primele trasaturi ale unei secesiuni urbane. "Fuga de oras" sau "opting out" ca punct de pornire a fenomenului de secesiune se extinde in tarile europene, chiar daca aceasta nu are (inca?) proportiile pe care le-a luat in Statele Unite. In epoca post-industriala fenomenul se extinde la scara regionala. Insemnate regiuni si zone ale Europei sunt marcate de acest fenomen: marile zone industriale din nordul Angliei sau nordul Frantei, sunt abandonate in favoarea noilor zone de dezvoltare din sud . Fara a crea "comunitati inchise" (desi nici acestea nu lipsesc deja), noile spatii de dispersie urbana sunt destinate prin morfologia lor sa devina comunitati autonome, intoarse spre interior. Aceasta tendinta se citeste clar si din modelul de utilizare a terenurilor: lotizarile pavilionare au de regula o singura legatura cu exteriorul, parcelele sunt cel mai adesea intoarse spre interior, adesea supravegheate prin camere de luat vederi; locuirea este organizata in jurul principalelor dotari, unele destinate chiar favorizarii relatiilor sociale in sanul micii comunitati. Multe dintre aceste comunitati inchise s-au creat pe langa marile ansambluri de locuit degradate (de exemplu HLM in Franta), pentru a se proteja de vecinatatea unui mediu social nedorit.

Esential este ca sa existe un partiu de amenajare clar, in care implantarea cladirilor, decupajul parcelelor, dispunerea gardurilor, organizarea si tratarea dotarilor colective sa fie concepute simultan, pentru a structura spatiul si a crea un cadru de viata colectiv.

II. CONCEPTIA DE ANSAMBLU

Definirea operatiunii de parcelare

Parcelarea este o operatiune urbana bazata pe o documentatie de urbanism aprobata in conditiile legii, prin care un teren situat pe o singura parte a unui drum public si aflat in proprietatea unei singure persoane (fizice sau juridice) urmeaza a fi impartit in mai multe parcele distincte.

Parcelele rezultate sunt destinate unor constructii (de locuinte, social-culturale, cu functiuni economice etc), sau pentru a fi amenajate ca strazi, parcaje, spatii plantate, ori lucrari edilitare de folosinta comuna.

• Definirea operatiunii de reparcelare

Reparcelarea reprezinta operatiunea juridica si tehnica preliminara prin care se stabilesc modalitatile de alipire, dezlipire si/sau comasare de imobile cu sau fara constructii, in zone construite slab sau dezorganizat, ori in zone cu parcele agricole introduse in intravilanul localitatilor prin aplicarea prevederilor Legii nr. 18/1991 si Legii nr. 1/2000. Ea are drept scop realizarea unei mai bune adecvari a parcelarului la utilizarea terenului prin asigurarea echipamentelor de folosinta comuna, divizarea parcelabilului in loturi construibile si redistribuirea acestora intre proprietari.

Nu fac parte din operatiuni de parcelare/reparcelare operatiunile de remodelare urbana ce presupun modificari importante la nivelul retelei stradale precum si al parcelarului si volumelor construite existente. Aceste operatiuni fac obiectul unor documentatii de urbanism specifice, fiind sustinute de un cadru institutional bine precizat si o legislatie adecvata (PUZ sau modificare PUG - nou).

POZE

Tipuri de interventie in structura urbana existenta

Punctul de pornire:

• analiza morfologica a parcelarului existent din intravilan si din teritoriul administrativ al localitatii

Clasificarea terenurilor dupa modul de utilizare:

• terenuri protejate (situri naturale, zone de protectia a patrimoniului)
• terenuri neutilizate    - foste zone industriale abandonate
• terenuri slab utilizate
• terenuri excesiv utilizate (comasare pentru cladiri mari) sau in care tesutul urban s-a dezvoltat haotic
• terenuri in care este necesara imbunatatirea confortului urban lipsa de dotari

Terenurile cu regim de protectie nu pot face obiectul parcelarii

Terenurile neutilizate si terenurile excesiv utilizate sau dezvoltate haotic (care necesita restructurare totala) pot fi parcelate. Acestea pot fi in intravilanul localitatilor sau in afara acestuia. Luarea deciziei de introducere in intravilanul localitatilor se poate face simultan sau ulterior elaborarii si aprobarii PUG. Aceste suprafete de teren necesita operatiuni complexe de viabilizare in vederea valorificarii lor prin parcelare si reparcelare.

Cele din intravilan care necesita restructurare partiala (pentru imbunatatirea confortului urban) precum si cele slab utilizate pot face obiectul reparcelarii.

Parcelarea sau reparcelarea unor suprafete de teren situate in intravilanul aprobat, in afara zonelor cu regim de protectie, trebuie realizata in conditiile in care accesele si echiparea tehnico-edilitara existenta in zona garanteaza respectarea conditiilor de construibilitate pentru fiecare parcela.

Cateva exemple de cazuri cand sunt necesare reparcelari: POZE

• necesitatea crearii unor noi artere de circulatie sau de corectare a traseelor existente
• necesitatea crearii unor spatii verzi in cadrul parcelarului existent
• pentru stoparea tendintelor de dezvoltare haotica si/sau de crestere a densitatii locuintelor
• pentru o    mai buna utilizare a terenurilor in anumite zone cu grad scazut de ocupare a terenului
• cand parcelele existente au forme care nu permit amplasarea unor constructii
• cand parcelarul istoric a fost destructurat si se impune reconstituirea sa
• cand o zona urbana nu mia corespunde sub aspect arhitectural urbanistic si se impune restructurarea sa

Dimensiunile operatiilor de parcelare

In conformitate cu prevederile legale in vigoare, o parcelare cuprinde minimum 4 parcele. Sub acest prag se poate considera ca este vorba de o actiune de dezmembrare a proprietatii, cu asigurarea accesului dintr-un drum public, direct sau prin servitute legal instituita.

DESEN

In cazul in care parcelarea contine mai mult de 12 loturi sunt necesare solutii colective de echipare tehnico - edilitara, in conformitate cu prevederile Regulamentului General de Urbanism art. 30 alin. (1), iar drumurile de deservire locala vor fi racordate la reteaua stradala existenta dupa obtinerea avizelor si acordurilor prevazute de lege.

Parcelarile mari (peste 30 de loturi pe terenuri viabilizate) contin spatii de folosinta comuna, publice sau private, constand din zone verzi, pietonale, parcaje colective ori dotari social - culturale sau comerciale de proximitate. Costul realizarii lucrarilor este recuperat de parcelator prin cresterea proportionala a pretului fiecarei parcele.

• Operatiunile de parcurs pentru parcelare respectiv reparcelare

Parcelare:

delimitarea zonei ce urmeaza a fi parcelata

identificarea regimului juridic, tehnic si economic prin obtinerea certificatului de urbanism - detinatorii de teren pot fi: Statul (terenuri din domeniul privat, destinate concesionarii, vanzarii sau atribuirii dupa caz); unitatile administrativ - teritoriale (terenuri din domeniul privat sau proprietatea privata, destinate concesionarii, vanzarii sau atribuirii dupa caz, inclusiv terenuri dobandite prin achizitii sau prin exercitarea dreptului de preemptiune); persoane juridice (societati private, asociatii de proprietari) detinatoare de terenuri proprietate privata; persoane fizice (terenuri proprietate privata constituind corpuri de proprietate)

obtinerea titlului de proprietate de catre initiatorul actiunii - persoana fizica sau juridica - poate fi vezi mai sus

examinarea necesitatii de deschidere de noi drumuri de acces si de realizare de noi echipari tehnico-edilitare

necesitatea realizarii de noi spatii colective (in functie de situarea in cadrul structurii urbane si de marimea parcelarii)

obtinerea autorizatiei de constructie

executarea lucrarilor de infrastructura - drumuri si echipari tehnico-edilitare

realizarea de spatii colective si impartirea spatiilor private in parcele si numerotarea lor

stabilirea costului parcelelor

vanzarea parcelelor si inscrierea lor in registrul cadastral

construirea locuintelor (sau a altor constructii pe parcele conform conditiilor de construire stabilite prin PUG, PUZ sau regulamentul aprobat pentru parcelarea respectiva

Reparcelare:

examinarea disfunctionalitatilor dintr-o zona urbana si a posibilitatilor de ameliorare a acestora

delimitarea zonei care urmeaza sa fie reparcelata

obtinerea de informatii privind regimul juridic, tehnic si economic prin obtinerea certificatului de urbanism

obtinerea titlului de proprietate de catre initiatorul operatiunii sau, dupa caz, acceptul tuturor proprietarilor din zona pentru operatiunea de reparcelare

examinarea posibilitatilor de pastrare sau, respectiv, de modificare a cailor de comunicatie (strazi, drumuri, alei), a echiparilor tehnico-edilitare, a formelor si dimensiunilor parcelei, tinand cont de contextul urban

intocmirea proiectului de reparcelare, obtinerea avizelor, consultarea prealabila a populatiei

obtinerea autorizatiei de constructie

inceperea lucrarilor de modificare a traseelor de drumuri si echipari tehnico-edilitare

reorganizarea terenului pentru realizarea de spatii colective, reimpartirea spatiilor private in parcele si numerotarea lor

stabilirea costului noilor parcele - rezultat din echilibrarea dintre pierderile de teren in favoarea spatiilor publice, drumuri etc.

despagubirea dupa caz a proprietarilor din zona, vanzarea parcelelor si inscrierea lor in registrul cadastral

Inainte de a trece la aspectele practice ale Parcelarii/reparcelarii:

Definirea unor termeni utilizati

Parcela este o portiune de teren definita prin limite precise, concretizate printr-o linie topografica vizibila pe sol si comuna cu parcela vecina, avand acces la una sau mai multe cai de comunicatie carosabila si purtand un numar cadastral de identificare. Atunci cand rezulta dintr-o parcelare, ea este in principiu indiviza.

Parcelarul constituie ansamblul diviziunii solului in parcele, oricare ar fi dimensiunile, forma sau proprietatea acestora, precum si reprezentarea sa cartografica. In cadrul sau ansamblul parcelelor constituie o tesatura continua, fara goluri intercalate.

Parcelabilul reprezinta terenul pe care se executa operatiunea de parcelare.

Amenajabilul parcelei este suprafata de parcela cuprinsa intre cladirea principala si limitele parcelei. In amenajabilul parcelei se pot executa cladiri anexa, plantatii de agrement si utilitare, imprejmuiri, alei de acces, parcaje, alte platforme, instalatii de toate categoriile s.a. DESEN

Construibilitatea este calitatea unei parcele de a permite realizarea unei cladiri pe suprafata ei.

Aliniament -

- Aliniere Este limita conventionala stabilita prin regulamentele locale de urbanism ce reglementeaza modul de amplasare al constructiilor prin fixarea unei distante intre fronturile construite si un reper existent (aliniamentul stradal, axul strazii, limita trotuarului, alinierea fatadelor existente, imprejmuirile etc.)

Edificabilul parcelei este suprafata din parcela, delimitata conventional, pe care se permite amplasarea cladirii principale. Edificabilul parcelei este delimitat de alinierile cladirii principale, dupa cum urmeaza:

alinierea frontala / alinierile frontale catre aliniamentul / aliniamentele parcelei

alinierile laterale - catre limitele laterale ale parcelei

alinierea de spate - catre limita din spate a parcelei

Insula este suprafata de teren situata in teritoriul intravilan al unei localitati, delimitata pe toate laturile de drumuri sau alte categorii de domeniu public (cai ferate, ape, parcuri etc), care poate fi compusa din una sau mai multe parcele / imobile.

Imobilul este un fond de pamant, cu sau fara cladiri, precis delimitat, cu numar cadastral si cu numar de carte funciara, care apartine fie unui proprietar, fie unor coproprietari in indiviziune.

Servitute

Care sunt documentele de urbanism necesare pentru realizarea unei parcelari/reparcelari?

In cazul parcelarii / reparcelarii unor suprafete mici (pana la 11 loturi) din intravilanul localitatii, aflate in proprietatea unei singure persoane (fizice sau juridice) si avand asigurate accesele carosabile si pietonale, precum si echiparea tehnico - edilitara se admite realizarea lucrarilor pe baza unui PUD aprobat. Fac exceptie terenurile situate in zone protejate, pentru care se elaboreaza PUZ conform legislatiei in vigoare.

Utilizarea terenului se va face in concordanta cu functiunea stabilita prin PUG, respectiv zona rezidentiala avand locuinte cu P, P+1 sau P+2 niveluri.

Planul urbanistic de detaliu pentru parcelare (PUDP) are caracter operational si reprezinta instrumentul urbanistic prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare si conformare a constructiilor de pe parcela. El cuprinde reglementari tehnice detaliate privind:

asigurarea accesului pietonal si carosabil direct dintr-un drum public de categoria III sau IV pentru fiecare parcela rezultata;

racorduri si bransamente la retele edilitare existente;

permisivitati si constrangeri urbanistice legate de:

forma si dimensiunile parcelelor;

indicii de ocupare a terenului;

retragerea fata de aliniament;

distante fata de limitele laterale si de spate;

amenajari admise pe parcele

Introducerea unei suprafete de teren in intravilan se face in mod obligatoriu printr-un PUZ de parcelare (PUZP).

Intrucat aprobarea operatiunii de parcelare se face numai prin indeplinirea simultana a conditiilor pe care trebuie sa le indeplineasca o parcelare (conditii impuse parcelabilului)

III. CONSTRUIBILITATE

Construibilitatea este calitatea unui teren de a primi o constructie care comporta sau nu fundatii.

Destinatia si caracteristicile unui teren sunt legate in principal de natura terenului si deservitutile care il greveaza.

Construibilitatea nu este o problema strict urbanistica, ea avand si un pronuntat caracter juridic.

1. Conditiile generale de construibilitate sunt legate de principiile generale care guverneaza intreaga activitate de urbanism. Conditiile de construibilitate.sunt prevazute in legile si reglementarile privind urbanismul, in prevederile privind elaborarea documentatiilor de urbanism. Autorizarea operatiunilor urbanistice impune aceste reglementari. Prin restrictiile si prescriptiile specifice legate de autorizarea constructiilor, se urmareste asigurarea compatibilitatii functiunilor existente cu cele propuse. Scopul final este realizarea confortului de locuire in zonele parcelate sau reparcelate aflate in relatie cu contextul urban.

Prin aceste prescriptii si restrictii se urmareste:

Pastrarea integritatii si protectia spatiilor naturale

Conservarea si protejarea patrimoniului construit de mare valoare clasat ca atare

Securitatea constructiilor si salubritatea publica

Respectarea interesului public (rezervarea unor spatii pentru realizarea obiectivelor locale de interes public sau a lucrarilor de interes national

2. Conditii de construibilitate a terenurilor in zonele parcelate sau reparcelate

Pentru a fi construibile terenurile destinate folosintei private intr-o zona parcelata sau reparcelata trebuie sa indeplineasca simultan urmatoarele conditii:

a) Drumurile publice sau private dintr-o parcela, trebuie sa se integreze in reteaua generala de circulatie, sa corespunda normelor tehnice privind proiectarea si executia lor si sa asigure circulatia persoanelor, a vehiculelor usoare sau a autoturismelor, precum si a utilajelor cu calibru mare pentru stingerea incendiilor, salubritate, etc.

Accesul carosabil pe parcela trebuie sa se faca direct la drumul public sau privat pentru locatari, precum si pentru gararea si parcarea autoturismelor si a autovehiculelor speciale pentru interventii si servicii.

Numarul de accese carosabile directe dintr-un drum public va fi limitat in functie de categoria de importanta a drumului.

Accesul pietonal pe parcela poate fi comun sau separat de accesul carosabil. Se vor asigura conditii de acces pentru persoanele cu handicap.

La amenajarea intersectiilor trebuie avuta in vedere asigurarea unor conditii optime de vizibilitate.

Fundaturile trebuiesc prevazute cu platforma corespunzatoare de intoarcere.

Parcarea trebuie asigurata in afara spatiului public de circulatie.

Accesul la un drum public se amplaseaza cat mai departe de intersectie.

Numarul acceselor la un drum public trebuie sa fie limitat in functie de importanta drumului.

Lipsa accesului la un drum public sau privat se remediaza prin instituirea unei servituti de trecere.

b) Echiparea cu retele tehnico - edilitare

Orice constructie noua de pe parcela trebuie sa fie racordata la retelele publice de distributie a apei potabile, de canalizare a apelor uzate, de alimentare cu energie electrica si telecomunicatii.

In cazul mai multor parcele destinate locuirii se asigura prin lucrari de racordare si bransare la retele publice de alimentare cu apa potabila, electricitate, canalizare, gaze (dupa caz).

In localitatile in care nu exista retele publice de canalizare si/sau de alimentare cu apa se permite realizarea de solutii de echipare in sistemul individual pe parcele. In acest caz trebuie prevazute parcele cu suprafete mai mari pentru a se putea respecta normele sanitare si de prevenire si stingere a incendiilor.

Lipsa echiparii cu retele de apa si canalizare pentru un teren de mari dimensiuni, poate antrena dupa sine declararea neconstruibilitatii zonei.

c) Dimensiunea parcelei - principalii factori care influenteaza dimensiunile parcelei:

Functiunea principala a zonei in care sunt amplasate

Folosinta terenului parcelelor

Tipul de locuire

Regimul de amplasare al constructiilor pe teren, caracteristic zonei.

Accesul pe parcela si pozitia fata de drumuri

Posibilitati de evacuare a apelor uzate

Conditiile cadrului natural - panta terenului - posibilitatile de evacuare a apelor pluviale

Terenuri construibile cu panta de pana la 10%

Terenuri cu folosinta limitata cu panta de pana la 20%

Terenuri situate in zona de munte cu panta de pana la 30 %

Daca panta terenului este cuprinsa intre 1% si 2% exista conditii favorabile pentru a aseza constructia in orice directie indiferent de lungimea ei.

Daca terenul are o panta intre 2-5% constructia se poate aseza cu lungimea ei pe linia de cea mai mare panta fara a prezenta dificultati.

Daca panta terenului este cuprinsa intre 5-8% se renunta la asezarea constructiilor paralela cu panta terenului si se prefera solutia economica si de integrare in relief cu constructia asezata cu lungimea ei perpendicular pe linia de cea mai mare panta.

d) Dimensiunile parcelei:

Suprafata minima a parcelei

S = 150mp - cand exista retele de alimentare cu apa si canalizare in zona

S = 750mp - cand lipsesc retele de alimentare cu apa si canalizare in zona si sunt necesare amenajari locale

Forma si dimensiunile parcelei

Forma parcelei trebuie sa permita inscrierea cladirii minime de locuit cu respectarea distantelor prescrise in regulament intre toate laturile cladirii si limitele parcelei.

Forma parcelei trebuie sa permita inscrierea unui paralelogram /dreptunghi avand o latura care coincide cu aliniamentul parcelei si parametrii geometrici minimi admisi.

Cladirea minima de locuit este aceea care are incaperile obligatorii precizate pentru o locuinta cu o camera si are o suprafata minima de 60.00 mp. Este obligatoriu ca incaperile sa se situeze intr-o cladire cu dimensiunile exterioare inscrise intr-un dreptunghi cu laturile de 6.0 x 10.0m; in cazul in care cladirea are gang, conditia se refera la parterul construit fara gang.

Dimensiunile si suprafata parcelei reprezinta parametrii geometrici caracteristici ai parcelei care determina construibilitatea sa. Acestea sunt:

lungimea aliniamentului parcelei (latimea) este distanta masurata in lungul acestuia la strada intre limitele laterale ale parcelei, notat in continuare cu (La). Ea este 8m pentru cladirile in regim inchis (joantive) si 12 m pentru cladirile izolate si cuplate.

adancimea parcelei, masurata pe o perpendiculara dusa din mijlocul aliniamentului spre limita din spate a parcelei, notata in continuare (A). Adancimea parcelei se recomanda 15.0 - 30.0 m.

Raportul dintre lungimea aliniamentului si adancimea parcelei (La/A) trebuie sa fie cuprins intre intervalul (0.5 - 3.0).

Parcelele care nu au forme rectangulare vor urmari ca unghiul format de aliniamentul parcelei cu fiecare din limitele laterale ale parcelei sa fie cuprins intre 75⁰ - 105⁰.