CONTRACTUL DE INCHIRIERE A SUPRAFETELOR LOCATIVE

Inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific= suprafata locativa.

Definitia caracterelor juridice , ale contractelor de inchiriere cu ale contractelor de locatiune sunt identice.

SUPRAFATA LOCATIVA (FOND LOCATIV) =totalitatea incaperilor cuprinse intr-o cladire care servesc pentru locuinta (bucatarii, camere de baie, vestiare)sau orice alt scop (birouri , activitati social-culturale, garaje).

SUPRAFATA LOCATIVA -cu destinatie de locuinta cuprinde suprafata locuibila si dependintele.

SUPRAFATA LOCUIBILA- suprafata camerelor care , determinate ca atare prin constructia lor servesc pentru locuit, inclusiv holurile si camerele de trecere (Legea 5/1973).

Dependintele -incaprile care deservesc suprafata locuibil:vestibul,antreu , tinda ,veranda,closet,oficiu.

Acestea sunt enumerate limitativ de catre lege .

Apartamentul cuprinde una sau mai multe camere de locuit cu dependinte aferente situate la acelasi nivel sau la nivele diferite.

Suprafata excedentara = chiar daca reprezinta o camera separata ,nu constituie o suprafata disponibila si nu poate fi inchiriata altei persoane daca este ocupata de o persoana indreptatita la o camera in plus numita suprafata suplimentara.

REGULI SPECIALE PRIVIND INCHIRIEREA SI FOLOSINTA SUPRAFETELOR LOCATIVE CU DESTINATIE SPECIALA

-Aceste reguli sunt in privinta locuintelor care se inchiriaza ca accesoriu al contractului de munca ,a locuintei de serviciu si a camerelor de serviciu.

-aceste suprafete locative pot fi inchiriate , daca exista solicitanti , numai personalului (salariatilor) unitatii , beneficiara a fondului contractul de inchiriere fiind in aceste cazuri accesoriu contractului de munca.

-se considera locuinta de serviciu suprafata locativa aflata in administrarea sau dupa caz in proprietatea unei unitati, situata in incinta unitatii ori imediata apropiere a acesteia sau a locului de munca destinata cazarii personalului si membrilor lor de familie.

In aceste cazuri inchirierea se face numai in consideratia raportului de munca , dar chiar in consideratia functiei indeplinite de persoana incadrata in munca.

Camerele de serviciu - locuintele de serviciu nu trebuie sa fie confundate cu camerele de serviciu destinate a servi ca locuinta personalului de deservire al cladirilor cu mai multe locuinte(de exemplu: portar, mecanic de bloc) precum si personalului casnic.

Totusi terminologia s-a modificata incepand din 1991 prin Legea 1/1991 privind protectia sociala a somerilor si reintegrarea lor profesionala care s-a republicat in 1992.

Locuintele de serviciu au fost inlocuite cu locuinte de interventie.

Putem mentiona si categorialocuintelor de protocol care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite in functii drept locuinte pe durata exercitarii functiei.

INCHEIEREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE

Locuinta poate fi ocupata numai dupa incheierea contractului de ichiriere.

PARTILE CONTRACTANTE

Contractul de inchiriere se incheie , in calitate de locator de catre unitatea care are in proprietate sau administrare imobilul din care face parte suprafata locativa ce se inchiriaza.

Locatarul principal = persoana care incheie contractul de inchiriere cu clitatea de locatar principal,de titular al contractului.Inseamna ca acel membru al familiei apare ca mandatar legal al celorlalti membri de familie .

Prin efectul contractului incheiat membrii familiei dobandesc calitatea de locator.

Fac parte din familie, in sensul legislatiei locative, numai sotii si copii , precum si parintii sotilor intretinuti de acestia.Membrii familiei vor fi prevazuti nominal in contractul de inchiriere.

Pierderea din orice cauza(plecare,deces,etc.) de catre titularul contractului a dreptului sau de folosinta asupra locuintei nu atrage pierderea acestui drept de catre ceilalti membri ai familiei.

Ceilalti locatori membrii ai familiei sale continua raporturile de locatiune in baza drepturilor lor proprii de locatari, drepturi recunoscute de lege, modificandu-se numai continutul contractului de inchiriere in raport cu membrii de familie ramasi in viata.

OBIECTUL CONTRACTULUI

In contractul de inchiriere trebuie sa fie determinat obiectul lui:

Suprafata locativa (suprafata locuibila si dependintele)

Curtea si gradina (daca este cazul)

Si chiria care se plateste de locator

Dependintele sunt un accesoriu al suprafetei locuibile si nu pot forma obiect al unui contract separat.

Modalitatea folosirii in comun a dependintelor poate fi stabilita si prin conventia dintre colocatari.

Dreptul locativ asupra curtii si gradinii poate fi recunoscut numai in conditiile prevazute in contract.

Chiria- se calculeaza cu tariful de baza gradul de confort si retributia tarifara lunara sau pensia locatarului.Pentru suprafata locuibila excedentara se plateste o majorare progresiva.

TERMENUL DE INCHIRIERE

Potrivit contractului tip se incheie pe o perioada determinata .

Expirarea termenului nu atrage dupa sine pierderea dreptului de folosinta. Chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului.In afara de cazurile exprese prevazute de lege (modificarea sau rezilierea) contractului se poate face numai cu acordul ambelor parti.

EFECTELE CONTRACTULUI DE INCHIRIERE

1.OBLIGATIILE LOCATORULUI :

a)      PREDAREA LOCUINTEI - sa predea suprafata loativa inchiriata in stare normala de folosinta.

b)      EFECTUAREA REPARATIILOR -la repararea si inlocuirea tuturor elementelor de constructii si instalatii din interiorul si exteriorul cladirilor si al anexelor ei, a elementelor de instalatii aferente cladirii si al anexelor .

Lucrarile pot fi executate de catre locatari , in contul proprietarului , retinand contravaloarea acestora din chirie.

2.OBLIGATIILE LOCATARULUI

a)      FOLOSIREA LOCUINTEI POTRIVIT DESTINATIEI

Locatarul este obligat sa foloseasca suprafata locativa inchiriata potrivit destinatiei.El nu mai are dreptul sa execute modificari de spatii sau alte modificari constructive .

b)INTRETINEREA LOCUINTEI - locatarul trebuie sa intretina in bune conditii suprafata locativa deoarece la mutare trebuie sa o predea in stare de curatenie si folosinta tinindu-se seama de starea in care a fost inchiriata.

c)PLATA COTELOR DE CHELTUIELI COMUNE

locatarul este obligat sa plateasca cu regularitate cotele ce-i revin din cheltuielile de intretinere si reparare a partilor si instalatiilor de folosinta comuna a cladirii.

d)PLATA CHIRIEI. MODALITATEA DE PLATA

Pentru locuinta detinuta in cladirile din fondul de stat se retine pe statul de plata din retributia lunara , in termen de cel mult 10 zile de la expirarea lunii pentru care urmeaza a se face plata, dupa expirarea acestui termen chiriasul fiind de drept in intarziere.

Chiria prevazuta in contract se recalculeaza ori de cate ori ea este rezultatul unei erori sau modificari ale elementelor de stabilire ale chiriei.

Plata chiriei si executarea celorlalte obligatii locative incumba nu numai locatarului principal, ci si membrilor familiei sale care locuiesc cu el si care au venituri proprii.