DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATA

DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATA

Exista anumite categorii de bunuri pentru care legiuitorul a prevazut un regim special,prin prevederi legale speciale au fost stabilite anumite limite privind exercitarea dr de proprietate asupra acestor categorii de bunuri.

Dintre cele mai importante bunuri pentru care legea prevede regim juridic special-TERENURILE+CONSTRUCTIILE.

TERENURILE

In art. 44 din Constitutie exista principiul potrivit caruia cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dr de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la UE si din alte tratate la care Romania e parte pe baza de reciprocitate in conditiile prevazute prin lege organica sau prin mostenire legala.Acest text constitutional are in vedere 2 ipoteze:

Se refera la conditiile rezultate din tr. de aderare la UE

Se refera la mostenirea legala.

Pe baza textului constitutional, a fost adoptata legea 312/2005 pentru dobandirea dr de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi precum si de persoanele juridice straine.Aceasta lege a fost adoptata pe temeiul prevederilor cuprinse in tr. de aderare.

Ea consacra principiul potrivit caruia cetatenii unui stat membru al UE, apatridul cu domiciliul inttr-un stat membru sau in Romania si persoanele juridice avand nationalitatea unui stat membru pot dobandi dr de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lge pentru cetatenii romani si pentru persoanele juridice romane.

De la acest principiu, tot pe temeiul tr. de aderare, legea prevede 2 exceptii, prin care e amanata aplicarea principiului pe anumite perioade de timp.*Astfel, daca e vorba de terenuri pentru resedinte secundare/sedii secundare, aplicarea acestui principiu se amana pentru un termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la UE.

Exista si o exceptie de la exceptie,ceea ce inseamna intoarcerea in campul aplicarii principiului,adica daca e vorba de un cetatean strain resortisant al unui stat membru, dar care are domiciliul in Romania ori de un apatrid cu domiciliul in Romania, precum si de o persoana juridica avand nationalitatea unui stat membru,dar avand un sediu in Romania, principiul se aplica de la data aderarii Romaniei la UE.

*A 2-a exceptie se refera la ternuri agricole, paduri si terenuri forestiere-amanarea principiului este amanata pentru 7 ani de la data aderarii Romaniei la UE.Si-n acest caz exista o exceptie la exceptie daca e vorba de fermieri care desfasoara activitati independente, care au calitatea de cetateni ai unui stat membru sau sunt apatrizi cu domiciliul intr-un stat membru,dar isi stabilesc domiciliul in Romania sau daca e vorba de apatrizi care au deja domiciliul in Romania, principiul se aplica de la data aderarii Romaniei la UE.

In concluzie,art.44 alin.2 din Constitutie astfel cum e aplicat in mod concret prin legea 312/2005, instituie o INCAPACITATE SPECIALA privind dobandirea terenurilor, a crei sfera e configurata potrivit legii 312/2005.

Dincolo de aceasta incapacitate speciala,exista reglementari privind terenurile care sunt in corelatie cu ideea de amenajare a teritoriului si cu problematica urbanismului.In acest sens, este vorba de legea privind amenajarea teritoriului si urbanismului, in care se prevede ca pentru buna administrare a teritoriului Romaniei. Inclusiv in scopuri economice, e necesara intocmirea unor documentatii speciale la nivel national, judetean,zonal.In plus, cand e vorba de loc.urbane/rurale, se alcatuieste un plan urbanistic general,insotit de un regim special, un plan zonal, insotit de un regim special si un plan urbanistic de detaliu.(PUB,PUZ,PUD).

Relevanta acestor documentatii consta in aceea ca dr de proprietate asupra terenurilor e limitat in exercitarea sa astfel incat sa nu se incalce prevederile acestor documentatii.De aici rezulta care e corelatia specifica dintre dr de proprietate si ideea de suveranitate nationala asupra teritoriului si puterile comunitatilor locale asupra teritoriului.Asupra aceluiasi teren se exercita puteri care formeaza continutul dr de proprietate privata,care e un dr patrimonial civil,si pe de alta parte,puterea de stat(suveranitatea nationala) precum si puterea pe care o au comunitatile locale.Exista o interferenta a acestor 3 puteri iar consecinta este limitarea exervitarii dr de proprietate privata asupra terenurilor pe temeiul reglementarilor speciale care sunt fie o manifestare a suveranitatii nationale asupra teritoriului, fie o manifestare a puterii administrative pe care o    are fiecare comunitate locala asupra propriului teritoriu.

Legea amenajarii teritoriului si a urbanismului stabileste modul in care se realizeaza aceasta interferenta intre cele 3 puteri.In legea fondului funciar exista prevederi speciale referitoare la amenajarea teritoriului agricol.Prin aceste prevederi speciale,exista obligatia intocmirii unor documentatii pentru sistematizarea teritoriilor agricole,pentru realizarea unor comasari de terenuri in vederea unor mai bune exploatari economice precum si pentru realizarea unor masuri si lucrari de folos comun pentru proprietarii vecini.

Exista prevederi speciale referitoare la scoaterea temporara sau definitiva a unor terenuri din circuitul agricol.Aceste prevederi din legea fondului funciar configureaza limitele exercitarii dr de proprietate cand e vorba de terenurile agricole.

In al-3-lea rand, in legatura cu terenurile agricole, trebuie sa se tina seama de o clauza lgala de inalienabilitate care e prevazuta in art32.alin1 din legea fondului funciar.Acest text prevede ca timp de 10 ani de la data restituirii ternurilor si a reconfigurarii dr de proprietate privata, teritoriul nu poate fi instrainat sub sanctiunea nulitatii absolute.Trebuie sa fie avuat in vedere o prevedere din legea 247/2005 in care e inclusa o clauza de inalienabilitate cu caracter legal.Ori de cate ori e vorba de terenuri cu privire la care s-a reconstituit dr de proprietate pe temeiul legii fondului funciar si exista litigii privind aceasta reconstituire sau legalitatea titlurilor de proprietate, terenurile nu pot fi instrainate pe durata litigiilor.

In al-4-lea rand,in ce priveste terenurile cu sau fara constructii, tot in legea 247/2005 exista o limita care priveste forma actului de intrainare.In art.2, titlul 10 ,se prevede ca terenurile cu sau fara constructii situate in intravilan sau in extravilan indiferent de destinatia si de intinderea lor,pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii,incheiate in forma autentica,sub sanctiunea nulitatii absolute.Daca e vorba de asemenea terenuri,forma autentica este ceruta ad solmnitatem.

In plus, in alin.2 al aceluiasi articol se adauga ca aceasat forma autentica este necesara si atunci cand se constituie un dr real asupra unui teren cu sau fara constructii.Intrucat textul nu distinge,sunt avute in vedere si celelalte dr reale principale,altele decat dr de proprietate si dr reale accesorii.Mai exact,forma autentica e necesara si cand se constituie un dezmembramant al dr de proprietate si cand se constituie un dr real de garantie.

N.B. Aceasta exigenta privind forma autentica a actului juridic nu se refera si la intrainarea constructiilor.Ce se intampla in situatia in care se instraineaza un teren si constructia ridicata pe el printr-un act sub semnatura privata?Daca partile care au incheiat actul juridic au avut in vedere o legatura stransa intre transmiterea ambelor dr de proprietate(asupra constructiei+asupra terenului),actul va fi nul in intregime.Daca nu a existat in intentia partilor o asemenea legatura,instrainarea constructiei e valabila,iar in ce priveste terenul(/actul) opereaza PRINCIPIUL CONVERSIUNII ACTELOR JURIDICE.

In plus,o asemenea conversiune nu poate fi acceptata,decat daca se admite ca e posibila transmiterea proprietatii asupra constructiei insotita de o folosinta asupra terenului,numai cu valoarea dr de creanta.Daca nu se asigura o asemenea idee,nu e posibila conversiunea actului juridic,iar nulitatea e totala.

In titlul 10 din legea 247/2005 se mai prevede ca-n ipoteza in care s-a incheiat de la inceput un ante-contract de vanzare-cumparare sau e vorba de convertirea unui ante-contrat intr-un contract de vanzare-cumparare(?),oricare parte poate cere in justitie pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in forma autentica,numai daca partea reclamanta si-a executat obligatiile din contract.Textul are in vedere pe cumparator,care,desi a platit pretul constata ca vanzatorul refuza sa vina la incheierea actului in forma autentica.

In legatura cu CONSTRUCTIILE ,legea prevede un regim special.E vorba de dispozitii cuprinse in legea amenajarii teritoriului si urbanismului si dispozitii cuprinse in legea privind autorizarea constructiilor 50/1991.Preluand prevederile din aceste 2 acte normative,rezulta ca dr de proprietate asupra terenurilor este limitat in ex.lui si sub aspectul modului in care se coreleaza acest dr cu dr de proprietate asupra unei constructii prezente sau viitoare.Mai exact,e vorba de 2 acte administrative unilaterale,care sunt reglemetnate in aceste 2 acte normative si care tarmuresc exercitarea celor 2 dr de proprietate.In mod special,ele se refera la constructii.

Primul act e certificatul de urbanism-are functia de informare in legatura cu situatia unui teren si a constructiei de pe el(daca ea exista) pentru a stabili care sunt exigentele de urbanism pentru acel teren.Orice persoana interesata,nu numai proprietarul terenului,poate solicita un asemenea certificat iar organul competent e obligat sa-l elibereze,precizand in continutul actului administrativ care e regimul juridic al ternului si al constructiei.

N.B Pe temeiul certificatului de urbanism,nu se poate efectua nicio lucrare de constructie,el contine doar informatii necesare privind regimul juridic al terenului si eventualele cerinte pentru autorizatia de construire.Autorizatia d construire e un act administrativ unilateral ce urmeaza certificatului si care,daca proprietarul terenului sau proprietarul unui dr de superficie indeplineste conditiile legale,primeste permisiunea de a efectua lucrarile de constructie.

Aceasta notiune are un sens larg,nu este vorba doar de ridicarea propriu-zisa,ci si de orice lucrare care-i modifica elementele de arhitectura precum si de orice lucrare de demolare.(?)Refuzul de a elibera o autorizatie de constructie poate fi atacat in contencios administrativ,dupa cum autorizatia poate fi atacata in contencios administrativ de cei vatamati in dr sau interesele lor legitime.Executarea unor lucrari de constructie fara autorizatie sau cu incalcarea prevederilor autorizatiei e sanctionata contraventional.

EXPROPRIEREA

Exproprierea este mai mult decat o limita a exercitarii dr de proprietate, inseamna chiar lipsirea de dr de proprietate.

S-a spus uneori ca exproprierea este o institutie,alteori ca este o operatie juridica.In primul caz sunt avute in vedere reglementarile legale ale exproprierii, in al-2-lea caz e avuta in vedere suma de procedee prin care se realizeaza exproprierea.Ne intereseaza al-2-lea caz.

Exproprierea este operatia juridica in structura complexa a careia intra acte juridice si fapte materiale de dr public si de dr privat care au ca efect principal stingerea dr de proprietate privata asupra unui imobil si nasterea dr de proprietate publica.

Reglementarea sa e cuprinsa in Constitutie in art.44, in codul civil in art.481 si mai ales in legea 33/1994 privind exproprierea.Pe langa aceste reglementari principale,exista alte reglementari speciale ce se adauga regimului juridic al exproprierii.-rezulta care sunt principiile exproprierii:

Exproprierea se poate face numai pentru o cauza de utilitate publica.

Exproprierea se poate face numai pe temeiul unei despagubiri drepte si prealabile.

*despagubirea e dreapta daca ea exprim valoarea de circulatie a bunului expropriat.

*prealabila-ca o garantie oferita proprietarului.

Exproprierea se poate face in absenta acordului partilor, numai pe cale jud,printr-o hotarare judecatoreasca; daca partile se inteleg,fie nu se mai recurge la procedura judecatoreasca, fie aceasta se intrerupe.E posibila si o intelegere partiala numai cu privire la necesitatea exproprierii,judecatorul stabilind doar cuantumul despagubirii pentru expropriere.

OBIECTUL EXPROPRIERII.

Numai imobilele pot forma obiect de expropriere.

Numai imobilele proprietate privata pot forma obiect de expropriere.Nu pot fi expropriate imobilele ce formeaza obiectul dr de proprietate privata al statului.In acest caz, exproprierea nu e necesara pentru ca exista o procedura administrativa prin care bunurile pot trece din domeniul privat in domeniul public al statului.

Procedura exproprierii cuprinde 3 faze:

a) Faza declararii utilitatii publice

b) Faza administrativa

c) Faza judiciara- e foarte importanta.

Dupa ce au fost parcurse primele 2 faze,expropriatorul,daca nu s-a ajuns la o intelegere intre parti, trebuie sa introduca cererea de expropriere la Tribunalul Judetean/Tribunalul Bucuresti.Tribunalul va judeca cererea,citand in proces pe toti cei interesati,pe proprietari,pe posesori, pe alti titulari de dr reale si orice persoane cunoscute care pot justifica un interes legitim asupra imobilelor propuse de expropriere.Tribunalul va propune efectuarea unei expertize in timpul procesului pentru a stabili situatia topografica a acestuia pentru a evalua imobilul,propunand despagubirile cuvenite proprietarului si celorlati titulari de dr asupra bunurile supuse exproprierii.In final,Tribunalul va pronunta o hotarare prin care va stabili daca sunt indeplinite conditiile exproprierii si daca sunt, va dispune exproprierea.

EFECTELE EXPROPRIERII

Distingem intre efecte imdiate si efecte mediate ale exproprierii.Efectele imediate pot fi urmarite in planul dr reale si de creanta.In planul dr reale,cel mai important efect e stingerea dr de proprietate privata in patrimoniul expropriatului si nasterea dr de proprietate publica in patrimoniul expropriatorului,care poate fi fie statul,fie o comunitate locala.

Momentul producerii acestor efecte:Nu e vorba de un transfer de proprietate desi aceasta notiune e folosita in art.28 din legea exproprierii,pentru ca natura juridica a dr existent inainte de expropriere e diferita de cea a dr nascut dupa expropriere.E vorba de stingerea dr de proprietate privata mai intai si in acelasi timp de nasterea dr de proprietate publica,efect care se produce in momentul in care expropriatorul isi indeplineste obligatiile prevazute in hotararea de expropriere.

Tot in planul dr reale, se sting dezmembramintele dr de proprietate.Titularii acestor dezmembraminte vor fi si ei despagubiti.Despagubirea totala acordata pentru expropriere va fi divizata,atunci cand exista asemenea dezmembraminte intre titularii de propr. si titularii de dezmembraminte.Impartirea despagubirilor se face in functie de raportul de expertiza.Daca e vorba de servituti naturale/legale, care nu sunt incompatibile cu exercitarea dr de proprietate publica,acestea vor continua sa existe.

Alt efect se refera la un caz de subrogatie reala cu titlu particular.In planul dr de creanta,principalul efect e nasterea dr de creanta al expropriatului cu privire la valoarea despagubirii.Daca sunt mai multi titulari de dr,pentru fiecare se naste un dr de creanta corespunzator valorii dr sau.E de observatca in scop de a garanta pe expropriat,legea a prevazut ca dr de proprietate nu se stinge in patrimoniul expropriatului pana nu incaseaza despagubirea.In acelasi plan, inceteaza contractele de locatiune existente asupra imobilului expropriat.Daca era vorba de cladiri cu destinatia de locuinta,cei ce ocupau legal locuinta respectiva,nu pot fi evacuati decat dupa ce li se asigura o locuinta corespunzatoare.

Pe langa aceste efecte principale imediate,exista si cateva efecte mediate:

Primul se produce in momentul in care expropriatorul nu utilizeaza bunul expropriat potrivit scopului de utilitate publica.Art.35 din legea 33/1994 prevede ca bunurile expropriate trebuie sa fie utilizate in cel mult 1 an pentru scopul declarat.Daca in termen de 1 an nu u inceput aceste lucrari,expropriatul poate sa ceara retrocedarea bunului,daca intre timp nu s-a facut o noua declaratie de utilitate publica.Actiunea in retrocedare e diferita de actiunea in revendicare.

Actiunea in revendicarea este actiunea prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului il cheama in judecata pe paratul neproprietar dar care are poseia,cerand instantei sa-i recunoasca dr de proprietate si sa-l oblige pe parat la restituirea posesiei.In cazul actiunii in retrocedare,reclamantul nu e proprietar,nu se pune problema recunoasterii dr de proprietate,acesta s-a stins ca eect al exproprierii;el cere chiar renasterea dr de proprietate privatain patrimoniul sau si stingerea dr de proprietate publica in patrimoniul expropriatorului si restituirea posesiei bunului, pe cale de consecinta.

Nasterea dr de prioritate la incheiere in favoarea expropriatului.Daca expropriatorul doreste sa inchirieze bunul pana la inceperea lucrarilor de utilitate publica,cel expropriat are un dr de prioritate la inchiriere.

Daca expropriatorul va dori sa inchirieze imobilul,renuntand la efectuarea lucrarilor de utilitate publica,expropriatul are un dr de prioritate,la un pret cerut poate mai mare decat valoarea despagubirii actualizate.