Dreptul de preemptiune prevazut in art. 48-49 din Legea nr. 18/1991 si art. 9 din Legea arendarii nr. 16/1994

Dreptul de preemptiune prevazut in art. 48-49 din Legea nr. 18/1991 si art. 9 din Legea arendarii nr. 16/1994

1. Definitie si natura juridica.

In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal (drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art. 5-11, din Legea 54/1998).

Spre deosebire de pactul de preferinta (care are natura contractuala), dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa vointa proprietarului - vanzator nu are nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.

In concluzie instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si mai ales de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (exclusiv si absolut) de bunul sau (art. 480 C. civ.). Deoarece a fost conceputa de legiuitor ca o derogare de la aceste principii se impune concluzia ca textele care reglementeaza dreptul de preemptiune urmeaza sa fie interpretate restrictiv. Pe de alta parte, in cazurile si in conditiile prevazute de lege, dreptul de preemptiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat sa-l respecte.

In final, trebuie precizat ca dreptul de preemptiune se aseamana cu drepturile reale fiind un drept absolut opozabil erga omnes si in concluzie daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea dreptului se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator.

Domeniul si conditiile de aplicare

Se determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul care se instraineaza pe baza contractului.

Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu: terenuri arabile, pasuni, fanete, vii, etc) situate in extravilan. Acest drept insa dispare daca terenul nu este agricol (exemplu: padure) sau fiind agricol este situat in intravilan.

Se mai impune o precizare si anume aceea ca dreptul de preemptiune este prevazut de lege, daca instrainarea se face prin vanzare. Vanzarea presupune incheierea unui contract oneros si comutativ pentru o suma de bani platibila cu titlu de pret si deci dreptul de preemptiune nu poare fi recunoscut daca instrainarea se face cu titlu gratuit (donatie), fie cu caracter aleatoriu (contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin contractul de schimb, chiar si cu sulta.

In cazul in care terenul respectiv este adus ca aport intr-o societate comerciala sau civila, nefiind nicidecum vorba despre o vanzare - cumparare nu poate exista un drept de preemptiune. Tot aici trebuie sa incadram si tranzactiile, concesiile facute in acest caz neputand fi echivalate cu un pret.

In sfarsit a treia conditie ce caracterizeaza dreptul de preemptiune se refera la dreptul care se instraineaza; actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. Intr-adevar daca se doreste sa se vorbeasca de un drept de preemptiune trebuie sa se transmita prin vanzare intreaga proprietate iar nu si dezmembramintele ei (ex.: dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului (arendarea).

Aici se impune o precizare si anume ca chiar si in cazul in care instrainarea proprietatii se reduce numai la transmiterea nudei proprietati si indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct ( o terta persoana sau proprietarul - vanzator care isi rezerva acest drept), dreptul de preemptiune trebuie respectat. Daca totusi titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l exercite, va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate dezmembrat (grevat).

Concluzionand aici trebuie precizat ca dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine determinat si anume:

Trebuie sa priveasca un teren agricol din extravilan;

Actul juridic proiectat sa fie o vanzare - cumparare;

Sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate.

Se poate spune ca daca aceste trei conditii sunt indeplinite dreptul de preemptiune trebuie sa fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului - vanzator, legea nefacand nici o distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus. Deci, dreptul de preemtiune poate fi exercitat si in cazul in care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ - teritoriale, terenuri care se pot vinde (in conformitate cu art. 26 din Legea 18/1991).

Aceasta solutie se impune daca luam in considerare art. 41 alin. 2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata indiferent de proprietar si in temeiul art. 6 din Legea 18/1991 potrivit caruia domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ - teritoriale, este supus dispozitiilor dreptul comun, daca prin lege nu se prevede altfel.

3. Titularii dreptului de preemptiune

Asa cum legiuitorul a prevazut titulari ai dreptului de preemptiune sunt:

Coproprietarii terenului agricol (daca unul sau unii dintre ei se hotarasc sa vanda cota - parte din dreptul de proprietate);

Proprietarii vecini (proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde);

Arendasul (in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate).

Aici trebuie precizat ca spre deosebire de reglementarea anterioara in speta Legea 18/1991, potrivit noii reglementari (avem in vedere legea 54/1998) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in cazul terenurilor agricole extravilane. Totusi statul va beneficia de dreptul de preemptiune daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol invecinat cu terenul care se vinde (problema calitatii de arendas nu se pune). Deci, daca au calitatea prevazuta de lege, potrivit art. 5 din Legea 54/1998, statul, precum si unitatile administrativ teritoriale sau societatile cu capital integral sau majoritar de stat, vor avea un drept de preemptiune, legea nefacand vreo distinctie in aceasta privinta ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus. Solutia se impune si in lumina art. 41 alin. 2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.

Un alt lucru important ce se poate observa in noua reglementare este faptul ca, spre deosebire de vechea reglementare, (Legea 18/1991) nu se prevede o ordine de preferinta intre titularii dreptului de preemptiune astfel incat daca exista mai multi titulari care isi exercita dreptul de preemptiune, vanzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanti (art. 8, din Legea 54/1998).

Potrivit altor opinii (avem in vedere aici M. Nicolae sau E. Chelaru) vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi categorie (art. 8 folosind termenul de "categorie la singular"); in caz contrar enumerarea titularilor din art. 5 (coproprietari vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.

Deoarece prin aceasta noua reglementare s-a renuntat la consacrare expresa a unei ordine de prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite ( de ex.: incheierea contractului cu arendasul desi proprietarul vecin a oferit si acelasi pret). Asadar, atata timp cat contractul s-a incheiat cu un titular al dreptul de preemptiune nu mai poate fi aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14, din Legea 54/1998) "pentru nerespectarea dispozitiilor art. 5".

Nu trebuie sa intelegem ca se exclude posibilitatea incheierii contractul de vanzare - cumparare cu mai multi titulari ai dreptului de preemptiune ofertanti, daca toti sunt de acord in acest sens (de ex.: mai multi coproprietari ai terenului agricol in cauza). Este foarte adevarat ca textul de lege prevede dreptul vanzatorului de a alege "pe unul dintre ofertanti" dar acest "unul" nu are semnificatie de numeral ci aceea de articol nehotarat.

In final, se poate observa ca alegerea vanzatorului intre ofertantii titulari ai dreptului de preemptiune este libera, neconditionata de lege. Asadar, el poate face alegerea luand in considerare si criterii subiective, ca exemplu, sa-l aleaga pe arendas desi proprietarul terenului invecinat ofera un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantajoase. Dar optiunea in favoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemtiune deschide calea actiunii in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel putin egal.

4. Modul de exercitare al dreptului de preemptiune

Potrivit legii, dreptul de preemptiune se exercita inainte de vanzarea terenului (ante rem venditam), spre deosebire de retractul litigios care se exercita    ce dreptul litigios a fost cedat (post rem venditam).

Astfel in scopul exercitarii dreptului de preemptiune "vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol situat in extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul". "In aceeasi, secretarul unitatii administrativ - teritoriale va afisa oferta sub semnatura si cu aplicarea stampilei la sediul primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta precum si locul unde este situat terenul" (art. 6 din Legea 54/1998).

Trebuie insa foarte bine precizat faptul ca natura juridica a "ofertei" vanzatorului (contrar textul expres al legii) este o simpla declaratie de intentii, iar nu o oferta de a contracta (in sens juridic) deoarece (potrivit unei reguli elementare de drept) oferta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele necesare pentru incheierea contractului prin simpla acceptare. Insa, este usor de observat din "oferta" vanzatorului faptul ca lipseste unul din elemente esentiale ale vanzarii si anume pretul cerut, care urmeaza sa fie "oferit" doar de titularul care intelege sa-si exercite dreptul de preemptiune (art. 7 si 9, din Legea 54/1998). Prin urmare aceasta declaratie a vanzatorului care a fost inregistrata la consiliul local nu poate sa produca aceleasi efecte ca cele ale unei oferte de vanzare-cumparare, putand servi doar ca temei pentru eliberarea actului necesar vanzatorului la autentificarea contractului de vanzare cumparare de catre notarul public, act care poate fi eliberat dupa    45 zile de la data afisarii "ofertei" vanzatorului (art. 11). Mai exista o deosebire ce consta in faptul ca in cazul dreptului de preemptiune vanzatorul poate revoca "oferta" si inainte de expirarea termenului necesar (oricand) cu sanctiunea ca in acest caz secretarul unitatii administrativ - teritoriale, nu va putea elibera actul necesar pentru autentificare contractului de vanzare - cumparare. In plus vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin neeaceptarea pretului oferit de catre titularii dreptului de preemptiune ("pret neconvenabil" potrivit art.9, din Legea 54/1998). Oferta poate deveni irevocabila in termenul de 45 zile daca vanzatorul a prevazut in oferta de vanzare si pretul cerut (desi art. 6 nu prevede acest element).

Pe de alta parte oferta de cumparare, in care urmeaza sa fie aratat si pretul oferit (acceptat), trebuie sa fie facuta in scris si acceptata, sa fie inregistrata (in termenul de 45 zile) la primarie (art. 7). Deci daca "oferta" nu contine pretul cerut, oferta de cumparare reprezinta o veritabila oferta de a contracta, fiind determinate elementele necesare pentru incheierea contractului prin acceptare (terenul si pretul) destinatarul ofertei fiind vanzatorul.

Daca insa in termenul de 45 zile prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de preemptiune nu a facut oferta de cumparare a terenului, acesta se va vinde liber (potrivit art. 10, disparand astfel ingradirea), notarul public putand autentifica contractul de vanzare - cumparare, pe baza actului eliberat de catre secretarul unitatii administrativ - teritoriale vanzatorului, act care reprezinta dovada publicitatii "ofertei" de vanzare prevazuta de lege (art. 11).

In ceea ce priveste acceptarea de catre vanzator a ofertei de cumparare facuta de catre unul (sau mai multi) titulari ai dreptului de preemptiune nu se pun probleme daca vanzatorul este de acord, neconditionat, cu oferta de cumparare facuta de titularul dreptului de preemptiune, in caz de pluralitate vanzatorul avand dreptul de a alege liber pe unul dintre ofertanti (art. 8) in conditiile aratate, chiar daca pretul oferit de un alt titular ar fi mai mare. Nu se poate exclude nici posibilitatea unei contraoferte, potrivit dreptului comun, acceptata de un titular al dreptului de preemptiune.

In practica se intalnesc situatii in care vanzatorul se prezinta la biroul notarial un cumparator care dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune (exemplul arendasului care prezinta dovada inregistrarii contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendarii nr. 16/1994, modificata si completata prin Legea 65/1998) contractul de vanzare - cumparare a terenului agricol din extravilan poate fi autentificat si va fi perfect valabil in raport cu prevederile legale referitoare la dreptul de preemptiune.

Totusi atat in teorie cat si practica s-a ivit o problema si anume daca vanzatorul nu accepta oferta (nici una dintre ele) de cumparare venita de la unul dintre titularii dreptului de preemptiune. Potrivit legii "daca pretul oferit de titularii dreptului de preemptiune. nu este convenabil vanzatorului, acesta poate sa vanda terenul oricarei alte persoane" (art. 9, din Legea 54/1998).

Pentru ca acest drept de preemptiune sa nu devina un drept iluzoriu a carei nerespectare sa devina o regula textul mai sus citat trebuie interpretat in sensul ca vanzatorul poate sa nu fie de acord cu pretul oferit de titularul dreptului de preemptiune si poate vinde terenul unei alte persoane (care nu are acest drept), dar numai daca pretul oferit si platit de acest cumparator este mai mare decat cel oferit de titularul dreptului de preemptiune . In concluzie notarul public va putea autentifica contractul de vanzare-cumparare, numai daca pretul din contract este mai mare decat pretul oferit de titularul dreptului de preemptiune, pret rezultat din actul eliberat de catre secretarul unitatii administrativ - teritoriale unde s-a inregistrat oferta de vanzare si oferta de cumparare (art. 6-7) act ce conditioneaza autentificarea contractului de catre notarul public (art. 11).

5. Efectele acceptarii

Prin aceasta acceptare a ofertei de catre vanzator (sau respectiv a contraofertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune), potrivit dreptului comun intre parti s-a incheiat un contract, oferta devenind irevocabila. Se ridica aici insa o mare intrebare si anume, ce contract este incheiat: contractul de vanzare - cumparare a terenului sau numai un antecontract de vanzare - cumparare ? Aceasta problema se pune intrucat terenurile pot fi instrainate si dobandite "prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica", (art. 2, alin. 1, din Legea 54/1998).

Daca forma autentica ar fi prevazuta de lege numai ad probationem, contractul incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar fi de vanzare - cumparare. Dar fiindca forma contractului este prevazuta ad validitatem actul incheiat urmeaza sa fie calificat antecontract urmand ca partile sa se prezinte la notar pentru autentificare (si sa efectueze publicitatea imobiliara, plata taxelor fiscale).

5. Sanctiuni

Realizarea unei vanzari a terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea "ofertei" de vanzare la consiliul local, vanzarea terenului inainte de expirarea termenului prevazut pentru exercitarea dreptului sau la pret inferior fata de cel prevazut in oferta comunicata etc.) va fi sanctionata cu nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14, din Legea 54/1998), anularea putand fi ceruta potrivit dreptului comun in materie dar, (tinand cont de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune) indiferent de persoana ori de buna sau reaua - credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere.

Daca totusi vanzarea s-a facut prin simulatie (de exemplu: donatie, contract de intretinere, arendare, pret declarat mai mare decat cel platit in realitate), persoanele interesate se pot adresa justitiei prin intentarea unei actiuni in declararea simulatiei (aceasta potrivit dreptului comun) dublata de o actiune in anulare a vanzarii - cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune. Termenul general de prescriptie de trei ani curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului de vanzare - cumparare cu nerespectarea dreptului de preemptiune.

Daca in instanta s-a obtinut anularea contractului de vanzare cumparare incheiat cu incalcarea dreptului de preemptiune terenul reintra cu efect retroactiv in proprietatea vanzatorului care il va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune. In dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune.

Daca actiunea nu s-a intentat in termenul general de trei ani ea se prescrie si vanzarea se consolideaza cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.