Dreptul de superficie

Dreptul de superficie

Legislativ, dreptul de superficie si-a gasit consacrarea doar in art.11 din Legea nr. 115 din 27 aprilie 1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare. Printre drepturile reale imobiliare care trebuie intabulate, textul legii mentioneaza si dreptul superficie. De asemenea, art.21 din Decretul nr.167/1958 privind prescriptia extinctiva, enumera printre drepturile exceptate de la aplicarea prevederilor acestui decret dreptul de superficie.

Vom defini dreptul de superficie ca fiind acel drept real imobiliar principal care a consta in dreptul de proprietate al persoanei, numita superficiar, asupra constructiilor sau plantatiilor realizate pe terenul altei persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinta.

Ceea ce este esential, pentru a ne afla in prezenta unui drept de superficie, este ca edificarea constructiei se se faca numai cu acordul proprietarului terenului.

Se va putea constitui dreptul de superficie pe orice teren proprietate privata, indiferent de titular (chiar daca acesta este statul sau o unitate administrativ-teritoriala). Sunt excluse insa terenurile proprietate publica, indiferent de titular, deoarece bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile. Constituirea dreptului de superficie asupra domeniului privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale este posibila fara restrictii, deoarece, conform Constitutiei, proprietatea privata este ocrotita in mod legal de lege, indiferent de titular, iar domeniul privat al statului este supus dispozitiilor de drept comun, daca prin lege nu se prevede altfel. Nu are importanta asupra valabilitatii dreptului de superficie daca superficiarul este o persoana fizica sau juridica, iar aceasta din urma daca este privata sau publica. Pentru constituirea acestui drept nu este necesara autorizatia administrativa prealabila ci doar forma autentica notariala a actului de constituire.

In cazul dreptului de superficie se suprapun doua drepturi de proprietate: pe de o parte dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor sau plantatiilor, iar pe de alta parte, dreptul de proprietate al altei persoane asupra terenului. Nu exista o indiviziune intre proprietarul terenului si proprietarul constructiilor sau plantatiilor. Cele doua drepturi de proprietate sunt distincte. In consecinta, dreptul de superficie nu este decat un dezmembramant al dreptului de proprietate asupra terenului.

a) Dreptul de superficie este un drept real imobiliar, deoarece obiectul sau il constituie numai o suprafata de teren.

b) Dreptul de superficie este imprescriptibil din punct de vedere extinctiv, ceea ce inseamna ca actiunea in revendicare va putea fi promovata oricand pana la stingerea superficiei.

c) Dreptul de superficie are un caracter perpetuu, adica nu se stinge prin neuz. El va exista atat timp cat va dura constructia sau plantatia pe terenul proprietatea altuia. In consecinta, caracterul perpetuu al dreptului de superficie se raporteaza la durata in timp a constructiei. De aceea, consideram ca nu trebuie sa se confunde caracterul perpetuu al dreptului de superficie cu caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.

Cazuri practice ale dreptului de superficie

1. In domeniul relatiilor de familie, sunt posibile mai multe cazuri in care poate lua nastere dreptul de superficie:

- constituirea dreptului de superficie in cazul sotilor care construiesc impreuna o locuinta, dar pe terenul proprietate exclusiva a unuia din ei. Sotul neproprietar va dobandi un drept de superficie asupra terenului celuilalt sot.

- dreptul de superficie va fi dobandit si de sotul care construieste, cu mijloace care provin din bunuri proprii, pe terenul care este proprietatea lor comuna.

- dobandirea dreptului de superficie de catre sotii care construiesc pe terenul proprietatea unui tert, cu acordul acestuia din urma.

- dobandirea dreptului de superficie de catre sotii care construiesc pe terenul proprietatea parintilor unuia dintre ei.

2. Dreptul de superficie poate lua nastere in sfera relatiilor de concubinaj.

3. Dreptul de superficie poate rezulta prin partajarea unui teren afectat de constructii.

4. Dreptul de superficie poate fi dobandit atunci cand mai multe persoane fizice sau juridice construiesc impreuna, pe terenul proprietate exclusiva a unuia dintre ei, o cladire cu mai multe aprtamente, fiecare titular avand un drept exclusiv de proprietate asupra apartamentului.

Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se va putea stinge prin aceleasi moduri ca si dreptul de proprietate. Pe langa aceste moduri mai exista si altele, specifice dreptului de superficie.

- cand superficiarul dobandeste si proprietatea asupra terenului, sau proprietarul terenului dobandeste si proprietatea asupra constructiei (situatie posibila in cazul succesiunii).

- in cazul distrugerii integrale a constructiei, dreptul de superficie se va stinge, deoarece terenul devine liber de sarcina de care este grevat. Demolarea partiala a constructiei nu va determina insa stingerea dreptului de superficie.