Dreptul urbanistic

Vom vorbi despre

I.           Dreptul urbanistic si legile care guverneaza dezvoltarea urbana

II.        Noul context al dreptului urbanistic la nivel european si national

III.     Cadrul legislativ de baza

IV.      Documentatii de urbanism

I. Dreptul urbanistic

Urbanismul - o activitate democratica: armonizarea interesului privat cu interesul (public) al colectivitatilor, interesele specifice ale proprietarilor de teren si ale constructorilor cu interesul general al comunitatii in care traiesc.

Urbanismul - o activitate nedemocratica, in masura in care impune o serie de restrictii proprietatii private; este expresia unor interese multiple conflictuale. Ca o parafraza "dreptul de a aduce atingere pe cale legala proprietatii imobiliare". Dificultatile cu care se confrunta urbanismul ca activitate operationala nu pot fi intelese fara contextul general care il reglementeaza.

Dreptul urbanistic a fost confruntat dupa 1990 cu cele mai mari provocari:

repunerea in drepturi a proprietatii private

reforma fondului funciar

descentralizarea deciziilor si autonomia autoritatilor locale

Originile dreptului urbanistic - Regulamentul organic, Codul Civil 1864

Violarea dreptului urbanistic in cea de a doua jumatate a secolului trecut - eliminarea dreptului de proprietate asupra terenului, instaurarea proprietatii de stat, colective

I.1. Functiunile principale ale DU

Functiunea dreptului urbanistic se verifica in toate actiunile legate de dezvoltarea urbana:

ca instrument de planificare urbana, in serviciul dezvoltarii localitatii

ca instrument de reglementare a realizarii constructiilor

pentru punerea in aplicare a unei politici funciare

Intr-un cuvant, dreptul urbanistic incadreaza dreptul de proprietate, in asa fel ca interesul general sa nu aiba de suferit.

Acest efort de conciliere este deosebit de important si delicat, in contextul in care dreptul de proprietate este - pe de o parte - unul din principiile fundamentale ale organizarii societatii, consfintit prin constitutie, iar pe de alta parte statele duc o politica de stimulare a dezvoltarii, care se reflecta asupra folosintelor de teren si a proprietatilor imobiliare.

Trebuie subliniat ca dreptul urbanistic nu este numai un instrument de constrangere. El este si protector al drepturilor pe care le au proprietarii de bunuri imobiliare. Stabilind "reguli ale jocului" obiective, stabileste de fapt cadrul in care pot fi realizate obiectivele urmarite. Dreptul urbanistic cauta prin urmare sa stabileasca echilibrul intre aspiratiile individuale si cerintele colective. Protectia mediului si necesitatea de a construi sunt printre principalele provocari pe care dreptul urbanistic trebuie sa le reconcilieze.

In prezent asigurarea unui cadru de viata durabil nu este numai o lozinca - legitimitatea sa este indiscutabila, necontestata de nimeni. Pe de alta parte, necesitatea de a construi raspunde unor cerinte esentiale de dezvoltare: locuirea, spatii pentru desfasurarea activitatilor profesionale (birouri etc).

In acelasi timp, dezvoltarea urbanistica nu trebuie sa aduca atingere esteticii, istoriei, continuitatii, identitatii oraselor. Protectia patrimoniului construit, a peisajelor urbane valoroase, fac parte de asemenea din protectia cadrului construit in sens larg.

D.U trebuie in acelasi timp sa armonizeze preocuparile actuale, pe termen scurt, cu cerintele pe termen lung. Acesta este unul din motivele pentru care planurile urbanistice se elaboreaza pentru o anumita perioada de timp, de regula pentru 5-10 ani. Prevederile privind folosintele de teren constituie prioritati absolute ale DU. In acest domeniu prevederile pe termen lung sunt absolut necesare; in consecinta caracterul de previziune pe termen lung trebuie promovat in mod deosebit, iar ajustarile periodice sa fie cat mai putin frecvente. In acelasi timp, regulile nu trebuie sa fie batute in cuie, ele trebuie sa ramana in serviciul utilizatorilor. In acest scop exista notiunea juridica de derogari de la reguli. Este necesara gasirea unui echilibru intre reglementari si derogari posibile, intre prevederile pe termen lung si cele pe termen scurt.

In prezent, exista o tendinta de a acorda prioritate viitorului imediat si de a trece cu vederea viitorul mai indepartat, dand prioritate derogarilor sau chiar incalcarilor reglementarilor. Aceasta practica necesita corecturi in beneficiul unei planificari mai putin supusa intereselor conjuncturale. Aici intervine necesitatea unei gandiri strategice pe termen lung (abordare strategica)!

Nu numai la noi in tara, ci si pe plan european si international:

Urbanismul este o tema sensibila si puternic mediatizata (vezi Franta, dar si Romania)

Urbanismul trebuie sa faca unor aspiratii noi ale societatii contemporane (protectia mediului, pastrarea identitatii, a patrimoniului construit etc)

Trebuie asigurata coerenta intre reglementari

De ce acordam o importanta atat de mare reglementarilor urbanistice?

a) Patrimoniul persoanelor fizice si juridice este compus in mare parte din bunuri imobiliare (vezi privatizarea locuintelor si restituirea terenurilor prin legea fondului funciar) - terenuri si constructii. In Franta ponderea acestora este de 60%, in Germania si Japonia la fel. In schimb in Marea Britanie si Statele Unite este mai scazuta. Bunurile imobiliare nu sunt importante numai din punct de vedere cantitativ, dar exista un atasament puternic fata de ele (in special in Romania) si constituie partea cea mai vizibila a patrimoniului familiilor. Or, aceasta parte a patrimoniului este partial restrictionata de dreptul urbanistic, respectiv in ceea ce priveste legitimitatea si limitarile care i se aduc.

Spre deosebire de perioada premergatoare anului 1989, problema este fundamental diferita in prezent. In prezent problema proprietatii nu mai este definita de ideologia totalitara, ea este unul din principiile fundamentale ale organizarii societatii (Constitutia, Codul Civil). Pe de alta parte, noua legislatie in domeniu a promovat ideea ca acest drept fundamental poate fi restrictionat pe motive legate de interesul general. Cu toate acestea, proprietatea privata continua sa fie un subiect sensibil.

b) Conotatiile financiare legate de constructii fac parte de asemenea din sensibilitatea fata de reglementarile urbanistice. In special in ultimii ani, asistam la o puternica revigorare a pietei imobiliare, la o crestere foarte accentuata a proprietatilor imobiliare - case si terenuri. Fenomenul este foarte vizibil in Bucuresti si marile orase, dar se manifesta si in alte orase si in zonele rurale.

Miza acestor fenomene face ca reglementarile urbanistice sa fie la originea unor conflicte de interese deosebit de puternice. Obtinerea unei autorizatii de constructie, variatia coeficientilor de ocupare a solului (POT, CUT), unitatile teritoriale de referinta care situeaza parcelele de teren in categorii diferite de construibilitate, toate acestea au consecinte financiare apreciabile. Fara a intra in detalii sau generalizari putem spune ca o serie de operatiuni urbanistice au fost realizate in ultimii ani in conditii nu tocmai satisfacatoare. In cazul in care sunt in joc valori foarte mari, se recurge adesea la practici care sunt la limita legalitatii, respectiv in contradictie cu regulile de urbanism..

c)      Mediatizarea dreptului urbanistic

Urbanismul apare pe prima pagina a ziarelor, la radio si la TV in legatura cu o serie de proiecte (Catedrala Sf. Iosif, blocuri turn in zona Cismigiu etc.). Toata lumea isi exprima parerea, adesea subiectul este folosit in campanii electorale. Interesul isi are originea pe de o parte in mai buna cunoastere a reglementarilor urbanistice, in faptul ca fenomenele se repercuteaza asupra vietii de zi cu zi a cetatenilor si a dorintei de "a trai mai bine", a constientizarii importantei mediului inconjurator si poate chiar a pastrarii identitatii si continuitatii organismului urban (reducerea spatiilor verzi, ocupare parcului Herastrau, a gradinii zoologice?).

d)      DU trebuie sa raspunda unor noi aspiratii.

Exigentele operatiunilor urbanistice sunt in prezent altele decat cu doua decenii in urma:

protectia mediului

o mai mare coerenta in gestionarea dezvoltarii spatiale

Aceste doua aspiratii sunt de fapt complementare: prima este legata de conservarea mediilor ecologice, cea de a doua trebuie sa armonizeze organizarea activitatilor in spatiu.

II. Noul context

II.1. Dezvoltarea urbana in context european.

Dezvoltarea localitatilor imbina procesul de planificare urbana cu cel de planificare strategica.

Ce este dezvoltarea in acceptie urbanistica?

Consiliul European: "dezvoltarea.este conversia formei terenului si proprietatii sau a utilizarii acestuia prin instrumente de planificare si presupune in general realizarea de noi constructii sau modificarea celor existente, precum si operatiuni ingineresti ample. In acest sens planurile ca instrumente sunt mijloace de exprimare a unei politici de planificare a dezvoltarii si includ pe langa reprezentari grafice si documente scrise, masuri fiscale sau de alta natura".

Avem de a face cu doua tipuri de planificare:

planificarea spatiala "schimbarea distributiei activitatilor in spatiu si a legaturilor dintre ele prin conversia formei terenului si proprietatii sau a utilizarii acestuia" si

planificarea strategica "pregatirea unui cadru strategic, evaluarea comprehensiva a tendintelor pe termen lung ale dezvoltarii economice, sociale si spatiale".

POZE Exemplu Lyon

Schema directoare din 1992 a fost urmata de un document strategic Lyon 2010 care cuprinde orientarile principale pe termen lung. Ca document strategic si-a fixat obiectivul "Lyon - metropola europeana", cu intarirea functiunilor internationale, o gospodarire mai economicoasa a terenului si respectarea echilibrului social.

Aceste obiective strategice cu caracter general au fost urmate de:

stabilirea prioritatilor

operatiuni urbanistice pe linia orientarilor de baza

In tarile UE planificarea spatiala are o semnificatie unanim acceptata:

Ansamblu de metode utilizate de sectorul public pentru a asigura o organizare rationala a teritoriului, protectia mediului si atingerea obiectivelor economice si

sociale.

Documentele europene reafirma convingerea ca "amenajarea teritoriului si urbanismul sunt instrumente indispensabile dezvoltarii durabile".

II.2. Contextul national

Cum s-a modificat cadrul spatial in care traim?

Economia si societatea sunt in permanenta schimbare. In perioada de tranzitie s-au produs mutatii profunde in economie si societate. Industria si agricultura trec printr-un amplu proces de restructurare; s-au dezvoltat noi activitati, indeosebi in sectorul serviciilor; modernizarea cailor de comunicatie si dezvoltarea telecomunicatiilor au o influenta decisiva asupra economiei si a conditiilor de viata ale cetatenilor.

Toate acestea au un impact semnificativ in teritoriu si modifica cadrul spatial in care traim:

in cadrul oraselor terenurile sunt folosite cu precadere pentru constructii de locuinte si servicii comerciale; marile zone si platforme industriale trec printr-un proces continuu de transformare, restructurare;

structura terenului agricol a suferit modificari esentiale ca urmare a reconstituirii proprietatilor private;

s-au produs modificari majore in structura locurilor de munca: scaderea numarului de locuri de munca in industriile traditionale, cresterea numarului locurilor de munca in sectorul serviciilor, aparitia de locuri de munca in sectoare noi, indeosebi in tehnologia informatiilor etc.;

pe langa problemele de mediu mostenite, apar noi amenintari asupra mediului inconjurator si a resurselor naturale, modificari ale peisajului.

Accelerarea progresului tehnic si sporirea competitiei ca urmare a proceselor de globalizare economica si in perspectiva integrarii in Uniunea Europeana vor modifica, de asemenea, in anii care vin, caracterul dezvoltarii spatiale.

Regiunile si localitatile vor trebui sa faca fata competitiei sporite in atragerea investitiilor si locurilor de munca, in oferta de amplasamente atractive pentru noi investitii straine si autohtone.

Astfel, in zonele cu industrii vechi si/sau traditionale, precum si in zonele rurale periferice sau sarace vor trebui facute eforturi sporite pentru a tine pasul cu tendintele generale de dezvoltare si asigurare a unei calitati de viata corespunzatoare.

La modificarea structurilor spatiale iau parte un mare numar de actori publici si privati, in functie de activitatile si interesele lor specifice: cetatenii au optiunile lor proprii pentru spatiile unde locuiesc si muncesc, pentru locurile in care isi fac cumparaturile si unde isi petrec timpul liber; firmele si companiile au preferintele lor pentru amplasarea activitatilor si pentru luarea deciziilor de a investi; administratiile publice poarta raspunderea asigurarii infrastructurilor si serviciilor care creeaza cadrul vietii locuitorilor.

III. CADRUL LEGISLATIV DE BAZA

Arhitectura generala a dreptului urbanistic a fost inchegata in ultimii 18-19 ani. Transformarile care se produc continuu in organizarea societatii, o serie de reforme punctuale fac insa necesara imbunatatirea cadrului general pentru a-i da mai multa coerenta. O serie de modificari, amendamente, aduse reglementarilor existente au cautat sa tina pasul cu evolutia rapida a societatii in ultimul deceniu (legea 50 modificata de . ori!). Participarea unui mare numar de actori la elaborarea si la aplicarea reglementarilor conduce adesea la confuzii.Procedurile de consultare a populatiei si a factorilor interesati nu a devenit inca o practica clara.

Integrated planning - PID

III.1. Coerenta reglementarilor

Caracterul activitatii de AT si U - sistemul ierarhic al documentatiilor

In Romania regasim patru nivele de dezvoltare spatiala:

nivelul strategic - PND, CNR, Programele operationale sectoriale, Programul Operational Regional (intersectorial)

politicile nationale - sectoriale (locuire, drumuri etc.)

planurile - de amenajare a teritoriului si urbanistice

reglementarile la nivel de PUG si PUZ

Legea de baza: Legea amenajarii teritoriului si urbanismului nr.350/2001 amendata si republicata in L nr. 286/2006 modificata si completata prin OG nr. 27/2008

Legi importante relevante:

Legea fondului funciar

Legea privind autorizarea executarii constructiilor nr. 50/1991 modificata ulterior

Legea exproprierii pentru o cauza de utilitate publica nr. 33/1994

Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996

HG pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism nr. 525/1996

Legea circulatiei juridice a terenurilor nr. 54/1998

Legea privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia nr.213/1998

Lege privind regimul zonelor defavorizate nr. 20/1999

Lege privind regimul parcurilor industriale nr.134/2000

Legea administratiei publice locale nr. 215/2001 si nr. 289/2006

Legea protectiei monumentelor istorice nr. 422/2001

Legea protectiei mediului nr. 265/2006

III.2 Sistemul ierarhic al planurilor de AT si U

Activitatea de urbanism cuprinde toate localitatile tarii, organizate in retea, pe baza ierarhizarii si distributiei echilibrate a acestora in teritoriu. Aplicarea obiectivelor are in vedere intregul teritoriu administrativ al oraselor si comunelor.

Consiliile locale raspund de intreaga activitate de urbanism desfasurata pe teritoriul unitatii administrativ-teritoriale si "asigura respectarea prevederilor cuprinse in documentatiile de AT si U aprobate".

Prin sistemul ierarhic al documentatiilor de AT si U se intelege urmatorul lucru:

Prevederile din documentatiile de nivel superior se preiau in cele de nivel inferior, cu alte cuvinte prevederile planurilor la nivel national se preiau si se detaliaza la nivelul judetelor sau al unor zone. Acestea din urma se preiau ca linii directoare si se detaliaza in planurile urbanistice generale. In acelasi fel: prevederile din planurile urbanistice la nivel superior (PUG) se preiau si se detaliaza in cele de nivel inferior (PUZ si PUD). Pentru a face derogare de la prevederile unui PUG aprobat, este necesara elaborarea unui OUZ sau PUD si aprobarea acestuia conform acelorasi proceduri.

Principala diferenta dintre documentatiile de AT si U consta in urmatoarele:

documentatiile de AT cuprind prevederi cu caracter director

documentatiile de urbanism cuprind reglementari operationale

Caracterul director inseamna ca o documentatie de AT stabileste cadrul general de amenajare a teritoriului si de dezvoltare urbanistica a localitatilor (specific numai doc de AT).

Documentatiile de U au caracter de reglementare: un plan de urbanism aprobat impune anumite conditii pentru dezvoltare, pentru solutiile promovate; nerespectarea acestora constituie subiect de litigiu in justitie

Urbanismul - un lucru in echipa

Procesul de elaborare a planurilor urbanistice este unul foarte complex si cuprinzator, de aceea implica participarea a numeroase specialitati. Urbanistul, coordonator de echipa, ghideaza si influenteaza decisiv elaborarea si aprobarea planului. El este cel care da orientarea strategica, stabileste obiectivele si prioritatile de actiune; coreleaza analizele - el este in acelasi timp si generalist si specialist. El trebuie sa posede si calitati de comunicator - intre specialistii implicati in proiectarea urbanistica, intre autoritati si public.

In acelasi timp, in acest proces sunt implicati geografi, economisti, demografi, sociologi, juristi, ecologisti, fiecare din acestia contribuind cu analizele specifice domeniului lor - reunite apoi sub umbrela urbanismului si a scopurilor sale. In prezent de o deosebita importanta este cunoasterea proprietatii asupra terenurilor, regimul juridic de circulatie al acestuia, intelegerea implicatiilor legale, financiare si sociale ale alocarii terenului pentru o anumita folosinta, respectiv a schimbarii folosintei unui teren. (Ex. dezvoltarile de-a lungul autostrazilor)

Necesitatea de informatii specializate si indicatori

IV. Categorii de documentatii de urbanism

Documentatiile de urbanism sunt, potrivit art.1. din Lege, instrumente operationale ale gestionarii spatiale a teritoriului, in concordanta cu valorile si aspiratiile de integrare europeana a societatii noastre.

Documentatiile de urbanism urmaresc transpunerea la nivelul fiecarei localitati a strategiilor, politicilor si programelor de dezvoltare durabila in profil spatial.

Au fost elaborate reglementari tehnice asigura elaboratorilor/utilizatorilor continutul - cadru unitar al documentatiilor de urbanism in concordanta cu actele normative in vigoare

Documentatiile de urbanism trebuie sa reflecte evolutia complexa a localitatilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt, mediu si lung de pe intregul teritoriu administrativ al localitatilor.

Documentatiile de urbanism au caracter de reglementare operationala, potrivit art. 46. din Lege, la nivelul intregii unitati administrativ-teritoriale de baza .

Documentatiile de urbanism se elaboreaza de catre profesionisti calificati in domeniu cu drept de semnatura inscrisi in Registrul urbanistilor, potrivit art. 38. din Lege

Art. 2. Relationarea cu alte reglementari specifice

Prezentele reglementari sunt reglementari specifice si vin in completarea "Metodologiei pentru aplicarea legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul", indicativ.., aprobat cu Ordinul MLPATL nr.../.

Prezentele reglementari sunt completate de reglementari specifice in domeniu privind:

studiile istorice de fundamentare a documentatiilor de urbanism;

elaborarea sistemelor de indicatori pentru dezvoltarea urbana, in armonizare cu seturile de indicatori utilizati in cadrul Uniunii Europene;

amenajarea si utilizarea zonelor de litoral;

reglementari ale dezvoltarii urbane prin operatiuni de parcelare si reparcelare;

utilizarea si ocuparea terenului intravilan prin relationarea instrumentelor urbanistice (indici de ocupare si utilizare a terenurilor, regim de inaltime;

aplicarea reglementarilor de amplasare a constructiilor fata de aliniament cu respectarea conditiilor de insorire, iluminat natural, precum si principiilor de estetica urbana;

amenajarea complexa a spatiilor publice urbane (piatete, pietonale, stationari, parcaje)

alte reglementari specifice.

Documentatiile de urbanism sunt:

Plan Urbanistic General - PUG si regulamentul local de urbanism aferent PUG;

Plan Urbanistic Zonal - PUZ si regulamentul local de urbanism aferent PUZ;

Plan Urbanistic de Detaliu - PUD;

Principalele caracteristici ale documentatiilor de urbanism:

Documentatiile de urbanism se refera la localitatile urbane si rurale si stabilesc reguli ce se aplica direct asupra terenurilor si conditiile de ocupare din localitatilor si partilor din acestea pana la nivelul parcelelor cadastrale reglementeaza utilizarea a acestora cu constructii.

Documentatiile de urbanism transpun la nivelul localitatilor urbane si rurale propunerile cuprinse in categoriile superioare de documentatii de amenajarea teritoriului si de urbanism .

Documentatiile de urbanism constituie fundamentarea elementelor necesare eliberarii certificatelor de urbanism.

Planul Urbanistic General (PUG), Planul Urbanistic Zonal (PUZ) si Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) impreuna cu Regulamentele Locale de Urbanism (RLU) aferente, dupa aprobare, devin acte opozabile in justitie, potrivit art. 49 din Lege.

Documentatiile de urbanism contin piese scrise si desenate. Continutul cadru al acestora este detaliat in metodologia aprobata de MDLPL.

Toate planurile urbanistice cuprind 3 parti: analiza situatiei existente, diagnoza si propunerile de dezvoltare. Elaborarea acestor parti este un proces laborios si de echipa, care implica diverse categorii de specialisti: urbanisti, geografi, economisti, sociologi, ingineri de diferite specialitati (echiparea tehnico-edilitara), ecologi, juristi etc.

In virtutea sistemului ierarhic al planurilor de AT si U, PUG preia prevederile documentatiilor de amenajare a teritoriului (PATN, PATZ, PATJ), iar prevederile unui PUG aprobat sunt preluate si detaliate in documentatii de urbanism elaborate pentru parti componente ale teritoriului cuprins in PUG (PUZ - uri si PUD - uri).

Toate documentatiile de urbanism contin urmatoarele categorii de analize:

incadrarea in teritoriu;

situatia existenta si disfunctionalitati (ce sunt disfunctionalitatile);

capitolul de reglementari urbanistice - zonificare;

reglementarile - echipare edilitara;

obiectivele de utilitate publica;

Capitolele de analiza sectoriala vor cuprinde, pe grade de complexitate si intindere:

situatia existenta cu disfunctionalitatile relevate,

propunerile de reglementari urbanistice si regulamentele cu reglementarile aferente.

piesele desenate de baza

In functie de complexitatea si marimea teritoriului studiat: piesele de baza pot fi completate de alte planse suplimentare care sa cuprinda:

informatii si propuneri suplimentare privind amenajarea teritoriului, in relatie cu zona de influenta (pl.1.1,1.2 etc)

sinteze ale unor studii de fundamentare cu implicatii asupra propunerilor de organizare urbanistica (analize ale fondului construit, circulatie, protectia mediului, protejarea patrimoniului etc.); pentru analize ale situatiei existente, numerotarea se va face cu: 2.1, 2.2 etc., iar pentru propuneri cu 3.1, 3.2 etc.;

in situatia in care densitatea retelelor edilitare este foarte mare si nu permite cuprinderea tuturor intr-o singura plansa coordonatoare, analiza se poate face pe tipuri de retele, in acest caz, numerotarea planselor va fi: 4.1, 4.2 etc..

sau pot fi comasate:

in situatia in care densitatea retelelor este foarte mica, se pot cuprinde in aceeasi plansa situatia existenta si reglementarea.

Dreptul de autor vizeaza solutia urbanistica si creatia spatiala. Piesa de referinta este plansa de reglementari urbanistice, care devine ilustrarea urbanistica.

PUG trebuie sa fie actualizat si aprobat la 5 - 10 ani, potrivit prevederilor LEGE art.46. - (1).

Problematica PUG

(1) Probleme generale ale PUG:

a)      stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan;

b)      optimizarea relatiilor localitatilor cu teritoriile adiacente si cu tendintele de dezvoltare ale regiunii;

c)    valorificarea potentialului uman, economic si natural;

d)    organizarea si dezvoltarea cailor de comunicatie;

e)    stabilirea si delimitarea zonelor functionale;

f)      stabilirea conditiilor de construibilitate si delimitarea zonelor cu restrictii;

g)    stabilirea si delimitarea zonelor protejate;

h)    modernizarea si dezvoltarea infrastructurii edilitare;

i)      evidentierea regimului proprietatii imobiliare si a circulatiei juridice a terenurilor;

j)      delimitarea terenurilor propuse pentru obiectivele de utilitate publica;

(2) Probleme specifice ale PUG:

a)      relatia intravilan- extravilan- dezvoltare regionala;

b)      potentialul de relansare economica si mutatiile ce pot interveni in categoriile de folosinta a terenurilor;

c)    probleme specifice de apropiere cu zone de exploatatie miniera sau zone cu potential turistic, balnear etc..

Structura generala a continutului documentatiei PUG:

(1) Continutul PUG este structurat astfel:

a)      studii de fundamentare;

b)      PUG propriu-zis:

Piese scrise:

Memoriu de sinteza(dupa caz);

Memoriu general;

Regulamentul local de urbanism;

Piese desenate:

Incadrarea in teritoriul judetean;

Analiza situatiei existente a intregului teritoriu administrativ al unitatii de baza cu evidentierea disfunctionalitatilor;

Reglementarile urbanistice: zonificarea functionala pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza;

Reglementarile urbanistice: echiparea edilitara;

Proprietatea asupra terenurilor si circulatia juridica a terenurilor

In functie de complexitatea PUG, piesele desenate pot contine mai multe planse privind analize sectoriale suplimentare pentru situatia existenta sau pentru reglementarile din domeniu edilitar, pe domenii de echipare.

Pachetul pieselor desenate poate fi completat cu cartograme, scheme, grafice etc., care insotesc piesele scrise si care au rolul de a sustine propunerile PUG.

In care : ■ - piese obligatorii; - la alegere in functie de situatie

Elaborarea studiilor de fundamentare

(1) Studiile de fundamentare se elaboreaza in scopul analizei si formularea reglementarilor unor probleme sectoriale. Studiile de fundamentare pot fi elaborate anterior (dar nu mai mult de 2 ani) sau concomitent PUG. Concluziile acestora se reiau in memoriul general PUG.

(2) In functie de marimea, complexitatea si specificul localitatii, elaboratorul va intocmi impreuna cu beneficiarul PUG, lista studiilor de fundamentare necesare, de la caz la caz. Pentru studiile de fundamentare se emit comenzi de subproiectare, iar beneficiarul va pune la dispozitie/va asigura accesul la toate informatiile existente. Studiile de fundamentare se intocmesc de catre colective specializate in domeniu, sau de catre colectivul elaborator PUG, daca are in profil astfel de lucrari.

Studii de fundamentare necesare PUG

v     Studiile de fundamentare cu caracter analitic, care privesc evolutia localitatii si caracteristicile sale, sunt, dupa caz:

Aducerea la zi a suportului topografic /cadastral (reambulare) - obligatoriu, nu mai vechi de 2 ani

Conditiile geotehnice si hidrogeotehnice

Evolutia localitatii sub aspect istorico - cultural, etnografic si urbanistic - arhitectural

Organizarea circulatiei si transporturilor in localitati si in teritoriul de influenta al acestora

Reabilitarea, protectia si conservarea mediului

Identificarea zonelor si ansamblurilor cu valoare deosebita din punct de vedere cultural, istoric, arhitectural urbanistic si stabilirea zonelor de protectie

Regimul juridic al terenurilor - tipuri de proprietate asupra terenurilor si imobilelor

Echipare edilitara majora

Valorificarea potentialului turistic al localitatii

v     Studiile de fundamentare cu caracter consultativ privesc evidentierea unor cerinte si optiuni ale populatiei, legate de dezvoltarea urbanistica. Ele se pot elabora in baza sondajelor si anchetelor socio-urbanistice.

v     Studiile de fundamentare cu caracter prospectiv reprezinta elaborarea unor prognoze pentru diferitele domenii sectoriale oglindind evolutia socio-demografica, a activitatilor economice, a deplasarii si reconversiei fortei de munca.

Pentru toate categoriile de studii de fundamentare, demersul elaborarii va fi structurat astfel:

a)      delimitarea obiectului studiat

b)      analiza critica a situatiei existente;

c)      evidentierea disfunctionalitatilor si prioritatilor de interventie;

d)      propuneri de eliminare/diminuare a disfunctionalitatilor, prognoze, scenarii de dezvoltare a localitatii.

Sinteza studiilor de fundamentare

Fiecare studiu de fundamentare se finalizeaza cu o sinteza, axata in principal pe diagnosticarea disfunctionalitatilor si pe formularea propunerilor de eliminare sau diminuare a acestora.

Sintezele studiilor de fundamentare se elaboreaza:

a)      de catre proiectantul de specialitate, pentru studiile de fundamentare elaborate concomitent cu PUG.

b)      de catre proiectantul general al PUG pentru studiile de fundamentare elaborate anterior PUG.

Prin corelarea tuturor propunerilor cuprinse in studiile de fundamentare proiectantul general al PUG poate elabora o conceptie unitara de dezvoltare a localitatilor.

ANALIZA - DIAGNOSTIC (disfunctionalitati) - PROPUNERI DE ORGANIZARE URBANISTICA

Disfunctionalitati; se vor identifica si comenta principalele disfunctionalitati rezultate din studiile de fundamentare, subliniindu-se disfuntionalitatile relevate la nivelul dezvoltarii spatiale a localitatilor, cailor de comunicatie si transport, activitatii economice, utilizarii terenurilor, institutiilor publice, locuirii, echiparii edilitare, problemelor de mediu etc.

Necesitati si optiuni ale populatiei; conform lrgii U/AT populatia trebuie antrenata in activitatea de AT si U (art.57) prin:

informare

consultare

sau alte forme (anchete, sondaje etc.)

Rezultatele acestor forme de consultare trebuie evaluate de proiectant, sintetizate si dupa caz introduse in documentatia de urbanism.

• Propuneri de organizare urbanistica   

Propunerile de organizare urbanistica se bazeaza pe:

prevederilor PATN, PATR si PATJ;

programele si actiunile locale de dezvoltare;

concluziile studiilor de fundamentare;

disfunctiile relevate de analiza situatiei existente a localitatii;

optiunile populatiei.

Evolutia posibila - prioritatile de interventie identificate din directiile de dezvoltare ale localitatilor, privind valorificarea potentialului uman, economic si natural.

Principalele reglementari se vor corela cu plansele de reglementari si se vor prezenta sintetic propunerile cu privire la:

imbunatatirea aspectului general al localitatilor;

zonificarea functionala cu limitele si bilanturile teritoriale;

optimizarea circulatiei;

dezvoltarea infrastructurii edilitare;

protectia mediului;

Obiective de utilitate publica; vor fi listate obiectivele de utilitate publica propuse, cu amplasamentele si suprafetele necesare realizarii lor.

In Concluzii; se vor face aprecieri sintetice privind dezvoltarea localitatilor si se vor mentiona proiectele necesar a fi elaborate in continuare - PUZ-uri pentru zona centrala, zonele protejate, alte zone sensibile si cu porbleme (de ex. fostele platforme industriale dintre care unele se transforma in parcuri industriale etc.).

v    

Un aspect important in procesul de elaborare a documentatiilor de urbanism este legat de colectarea si utilizarea informatiilor.

Rolul indicatorilor: instrument real de influentare a deciziei in dezvoltarea urbana

element obiectiv de comparatie (mp/ locuibili pe locuitor)

evidentierea anumitor fenomene (ex. scaderea populatiei - imbatranirea populatiei- ponderea persoanelor cu peste 65 ani)

determina stabilirea de obiective (atingerea unui anumit nivel - racordarea gospodariilor la alimentarea cu apa)

determina masuri organizatorice pentru rezolvarea unei probleme (ex. suprafata de spatiu verde mp/loc)

Bancile de date sunt sisteme de informatii cuprinzand date de baza si sistemul de gestiune a acestora (intretinere, actualizare, acces). Bancile de date sunt utilizate in cadrul sistemelor GIS (Sisteme Informatice Geografice), care asigura legarea datelor alfa-numerice de un plan topografic construit in sisteme coordonate corelate sau de un plan cadastral. Bancile de date urbane si teritoriale moderne sunt integrate in astfel de sisteme informationale. Ele asigura urmarirea complexa a proceselor/fenomenelor de evolutie a teritoriului.

Bilantul teritorial reprezinta o ilustrare cantitativa, sintetica a structurii de folosinta a terenurilor din cadrul unui teritoriu analizat (PUG, PUZ).

Bilantul teritorial al suprafetelor cuprinse in limita teritoriului administrativ va ilustra categoriile de folosinta ale terenului conform evidentelor cadastrale:

*sunt cuprinse trupurile din afara intravilanului localitatii de baza sau ale localitatilor componente sau apartinatoare

Teritoriul cuprins in limitele administrative ale localitatii = X + Y

INTRAVILANUL reprezinta limita legala in care sunt cuprinse toate suprafetele ocupate de constructii si amenajari. Putem avea astfel "trupul principal" (localitatea propriu zisa) si "trupuri secundare" (alte zone ocupate de constructii si amenajari in cadrul teritoriului administrativ).

Intravilanul propus si zonele functionale existente pot fi diferite fata de situatia existenta. Noua limita a intravilanului cuprinde toate suprafetele de teren ocupate de constructii si amenajari precum si suprafetele necesare dezvoltarii pe o perioada determinata.

Totalul suprafetei justificate pentru includerea in intravilanul propus implica, dupa aprobarea PUG, in baza actelor normative in vigoare, a urmatoarelor competente:

a)      Oficiul Judetean pentru Cadastru Agricol si Organizarea Teritoriului Agricol pana la 1,0 ha;

b)      Ministerul Agriculturii si Alimentatiei pana la 100 ha;

c)      Guvernul - peste 100 ha

In toate cazurile, suprafata totala solicitata se determina pe intreaga unitate administrativ - teritoriala de baza. Suprafetele incluse in noul intravilan se scot din circuitul agricol prin efectul autorizatiei de construire.

Pentru toate terenurile unitatii teritoriale va fi stabilita destinatia lor.

ZONELE FUNCTIONALE se determina in functie de activitatile dominante aferente suprafetelor respective de teren. Zona centrala, care are un caracter complex din punct de vedere functional, va fi tratata ca atare.

Suprafetele si procentele evidentiaza proportiile intre zonele functionale, disponibilitatile de teren, densitati de locuire si construire.

Fiecare zona are o functiune predominanta care se determina pe baza urmatoarelor aspecte:

a)      concluziile studiilor de diagnosticare a disfunctionalitatilor (factori de agresivitate, incompatibilitati - conditionari impuse de asigurarea sigurantei in exploatare, inadecvate din punct de vedere estetic, aspecte critice, gradul de confort, lipsa amenajarilor specifice, conditionari impuse de asigurarea protectiei impotriva zgomotului, asupra conceperii si conformarii zonelor, subzonelor, ansamblurilor urbane etc.);

b)      modificarea limitei si justificarea acesteia;

c)      marimea zonei;

d)      categorii de interventii propuse (in spiritul valorificarii potentialului existent si inlaturarii disfunctionalitatilor;

BILANTUL TERITORIAL al zonelor cuprinse in intravilanul propus are la baza bilantul teritorial al intravilanului existent, corelat cu mutatiile de suprafete intre zonele functionale sau majorat cu suprafetele justificate pentru introducerea in intravilan.

Pentru simplificare, situatia existenta se poate reflecte prin mentinerea coloanei 4 (suprafete si total) la care se adauga suprafetele propuse pentru zonele functionale si procentele rezultate (prin corelare cu tabelul de la bilantul teritorial al suprafetelor cuprinse in intravilanul existent al memoriului general.

Bilantul teritorial al zonelor cuprinse in intravilanul existent si propus se insereaza atat in memoriul general (tabel + comentarii), cat si in plansa de reglementari urbanistice

IV.2. DESPRE REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR

Obiective de utilitate publica.

Sunt necesare:

a)      listarea obiectivelor

b)      identificarea regimului juridic al terenurilor din intravilan (conform Legii 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia):

a.Domeniul public

terenuri apartinand domeniului public al statului;

terenuri apartinand domeniului public al judetelor;

terenuri apartinand domeniului public al comunelor, oraselor sau municipiilor.

Aceste terenuri sunt inalienabile, nu pot face obiectul nici unei tranzactii, nu li se poate schimba destinatia (drumurile publice, apele de toate felurile etc)

b.Terenuri supuse circuitului civil (pot fi tanzactionate : vandute, concesionate etc)

terenuri apartinand domeniului privat al statului;

terenuri apartinand domeniului privat al unitatilor administrativ-teritoriale;

terenuri proprietate privata a persoanelor fizice sau juridice.

Este esentiala determinarea circulatiei juridice a terenurilor intre detinatori, in vederea realizarii noilor obiective de utilitate publica;

a)      terenuri ce se intentioneaza a fi trecute in domeniul public;

b)      terenuri ce se intentioneaza a fi trecute in domeniul privat ;

c)      terenuri aflate in domeniul public destinate cedarii administratiei, concesionarii sau inchirierii;

d)      terenuri aflate in domeniul privat destinate schimbului.

Tabelul cu obiective de utilitate publica prevazute in PUG cuprinde denumirea lucrarii, categoria de interes a lucrarii si suprafata de teren sau dimensiunile lucrarii, asa cum sunt definite anexa nr.1 la Legea 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia.

Pentru continuitatea, aprofundarea si aplicabilitatea propunerilor generale reglementate prin PUG, se vor indica lucrarile necesare a fi elaborate in perioada urmatoare:

1.PLANURILE URBANISTICE ZONALE (PUZ), cu precadere in zonele cu interdictie temporara de construire; pentru zonele centrale, zonele protejate

2.ALTE STUDII pentru detalierea unor zone conflictuale.

3.PROIECTE PRIORITARE DE INVESTITII, care sa asigure, in special in domeniul interesului public, implementarea obiectivelor.

IV.3. REGULAMENTUL LOCAL DE URBANISM aferent PUG

Piesa de baza in aplicarea PUG este Regulamentul local de urbanism (RLU). Acest Regulament intareste si detaliaza, prin prescriptii (permisiuni si interdictii), reglementarile din PUG. La autorizarea constructiilor, aceste prescriptii sunt obligatorii (pe intreg teritoriul administrativ al unitatii ce face obiectul PUG).

La baza elaborarii RLU , sta Regulamentul General de Urbanism, aprobat prin HGR nr. 525 /1996 si Ghidul de aplicare a RGU, aprobat prin Ordinul MLPAT nr. 80 / N / 1996, cu actualizari ulterioare. Dupa aprobare, RLU impreuna cu PUG, devine act de autoritate al administratiei publice locale.

Reglementarile Urbanistice vor prezenta categoriile de interventii urbanistice, dupa cum urmeaza:

a)      solutia generala de organizare si dezvoltare a localitatilor.

b)      organizarea retelelor majore de circulatie.

c)      destinatia terenurilor, zone functionale rezultate.

d)      delimitarea zonei centrale - caracterul complex al acesteia.

e)      zone protejate - limitele acestora (istorice, peisagistice, ecologice, sanitare).

f)        limitele minime si maxime pentru indicii de control (POT si CUT) pe zone bine delimitate: unitati teritoriale de referinta (UTR-uri).

g)      protejarea unor suprafete din extravilan (paduri, oglinzi de apa, terenuri agricole valoroase)

h)      interdictii temporare pentru zone ce necesita studii suplimentare (ex: PUZ zone protejate, PUZ zona centrala etc.).

i)        interdictii definitive de construire pentru zonele care prezinta riscuri naturale, servituti urbanistice etc.

Interdictiile de construire isi pierd valabilitatea in momentul disparitiei cauzelor ce le-au determinat.

Unitatile Teritoriale de Referinta (UTR) sunt suportul prescriptiilor din RLU reprezentand instrumentele optionale pentru stabilirea reglementarilor specifice unor zone cu caracteristici distincte; sunt in stransa legatura cu structura urbana.

UTR au o delimitare conventionala stabilita pe baza unor criterii specifice, in functie de complexitatea si gradul de dezvoltare ale localitatilor:

a)      Zona omogena constituita istoric, functional sau fizic;

b)      Omogenitate functionala / functiune predominanta / interdependenta functionala;

c)      Limite fizice existente in teren: naturale (ape, liziere etc.) / construite (axe strazi, fronturi etc.)

d)      Limite cadastrale;

e)      Categorii de interventie: caracter unitar al reglementarilor, zone de extindere intravilan, trupuri izolate etc..

Pentru UTR-uri cu caracteristici similare se poate formula si aplica acelasi set de prescriptii.

Partea grafica, cuprinzand schema impartirii localitatii in UTR-uri, precum si fiecare UTR, se anexeaza Regulamentului local de urbanism.

Emitentul certificatului de urbanism identifica UTR-ul in care solicitantul se inscrie si extrage prescriptiile R.L.U. privind oportunitatea si conditiile de amplasare si realizare a obiectivului propus.

ZONIFICAREA FUNCTIONALA

Se vor preciza zonele si subzonele functionale propuse, asigurarea compatibilitatii dintre acestea, atat pentru teritoriul intravilan, cat si pentru restul teritoriului administrativ.

PREVEDERI LA NIVELUL ZONELOR FUNCTIONALE DIN INTRAVILAN

Se vor specifica prescriptiile pentru zonele functionale, codificate astfel, dupa caz:

L - zona pentru locuinte

IS - zona pentru institutii si servicii

ID - zona pentru unitati industriale si depozitare

A - zona pentru unitati agricole

C - zona pentru cai de comunicatie

SP - zona pentru spatii verzi amenajate, perdele de protectie, sport si agrement

DS - zona cu destinatie speciala

GC - zona pentru gopodarie comunala

TE - zona pentru echipare edilitara

PREVEDERI PRIVIND MODUL DE OCUPARE A TERENURILOR DIN EXTRAVILAN

Codificarea acestora se va pune de acord cu Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general, aprobate prin OMAP nr.534/2001:

TDA - terenuri destinatie agricola

TDF - terenuri destinatie forestiera

TDH - terenuri aflate permanant sub ape

TDS - terenuri cu destinatie speciala etc.

N - terenuri neproductive

DR - drumuri rutiere, etc

Sa retinem :

Planul Urbanistic General este

instrumentul juridic si de reglementare a dezvoltarii localitatilor

indeplineste functiunea de  tablou de bord  al starii si dezvoltarii localitatii la un anumit moment prin diagnosticul situatiei actuale

orientarile de dezvoltare sunt elemente de referinta pentru diferitele componente ale dinamicii urbane (circulatie si transport, echipare edilitara, constructia de locuinte etc.)

instrument de promovare si ghid de referinta pentru marile investitii publice sau private

instrument de informare si comunicare intre toate partile interesate - autoritati, investitori, persoane private

Limitarile sale :

fata de inceputurile lor din anii 1930 soi epoca de glorie din anii 1960, realitatea contemporana (schimbarile majore in societate, necesitatea de a limita extinderea excesiva, nevoia de a remodela orasul din interior, au demonstrat in numeroase cazuri cat de des trebuie revizuite prevederile unui PUG

importanta unei gandiri strategice pe termen lung care sa stabileasca orientarile majore de larga perspectiva.

GLOSAR (Legea 350/2001)

Aprobare = operatiunea forului deliberativ al autoritatilor competente de incuviintare a propunerilor cuprinse in documentatiile prezentate si sustinute de avizele tehnice favorabile, emise in prealabil. Prin actul de aprobare, documentatiile au putere juridica.

Avizare = procedura de analiza si exprimare a punctului de vedere al unei comisii tehnice din structura ministerelor, administratiei publice locale, ori a altor organisme centrale sau teritoriale interesate, avand ca obiect analiza solutiilor functionale, a indicatorilor tehnico - economici si sociali, sau a altor elemente prezentate prin documentatiile de amenajare a teritoriului si urbanism. Avizarea se concretizeaza printr-un act, numit aviz (favorabil sau nu), cu caracter tehnic si obligatoriu.

Caracter director = insusire a unei documentatii aprobate de a stabili cadrul general de amenajare a teritoriului si de dezvoltare urbanistica a localitatilor.

Caracter de reglementare = insusire a unei documentatii aprobate de a impune anumiti parametri solutiilor promovate. Este specific documentatiilor de urbanism.

Circulatia terenurilor =schimbarea titularilor dreptului de proprietate sau de exploatare asupra terenurilor, prin acte de vanzare-cumparare donatie, concesiune, arendare etc.

Dezvoltare durabila = satisfacerea necesitatilor prezentului fara a compromite dreptul generatiilor viitoare la existenta si dezvoltare.

Dezvoltare regionala = ansamblul politicilor autoritatilor administratiei publice centrale si locale, elaborate in scopul armonizarii strategiilor, politicilor si programelor de dezvoltare sectoriala pe arii geografice, constituite in "regiuni de dezvoltare", si car beneficiaza de sprijinul Guvernului, al Uniunii Europene si al altor institutii si autoritati nationale si internationale interesate.

Documentatii de amenajare a teritoriului = ansamblu de piese scrise si desenate, referitoare la un teritoriu determinat, cuprinzand analiza situatiei existente si propuneri de dezvoltare. Au caracter director.

Documentatii de urbanism = ansamblu de piese scrise si desenate referitoare la o unitate administrativa de baza sau o zona a ei, cuprinzand analiza situatiei existente si propuneri de dezvoltare. Cu exceptia PUG, care are in plus caracter director, au caracter de reglementare.

Parcelare = actiune urbana prin care o suprafata de teren este divizata in loturi mai mici , destinate construirii sau altor tipuri de utilizare. De regula, este legata de realizarea de locuinte individuale, de mica inaltime.

Periurban = teritoriu cuprinzand suprafata din jurul municipiilor si oraselor, delimitata prin studii de specialitate, in cadrul careia se creaza relatii de interdependenta in diferite domenii (economic, infrastructura, deplasari pentru munca, etc.)

Politici de dezvoltare = mijloace politico - administrative, organizatorice si financiare, utilizate in scopul realizarii unei strategii

Programe de dezvoltare = ansamblu de obiective concrete propuse pentru realizarea politicilor de dezvoltare.

Protectia mediului = ansamblu de actiuni si masuri privind protejarea fondului natural si construit in localitati si in mediul inconjurator

Regim juridic al terenului = prevederile legale prin care se definesc drepturile si obligatiile legate de detinerea si exploatarea terenurilor

Structura urbana = totalitatea relatiilor in plan functional si fizic, pe baza carora se constituie organizarea unei localitati

Servitute de utilitate publica = sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil avand un alt proprietar. Masura de protectie a bunurilor imobile publice nu poate fi opusa cererilor de autorizare decat daca este continuta in documentatiile de urbanism aprobate (avand drept consecinta o limitare administrativa a dreptului de proprietate).

Strategie de dezvoltare = directionare globala sau pe domenii de activitate, pe termen scurt, mediu sau lung, a actiunilor menite sa determine dezvoltarea urbana

Structura urbana = modul de alcatuire, de grupare sau de organizare a unei localitati ori a unei zone din aceasta, constituita istoric, functional sau fizic.

Teritoriu administrativ = suprafata delimitata prin lege, pe trepte de organizare administrativa a teritoriului: national, judetean si al unitatilor administrativ - teritoriale (municipiu, oras, comuna)

Teritoriu extravilan = teritoriu avand suprafata cuprinsa intre limita administrativ - teritoriala a unitatii de baza si limita intravilanului.

Teritoriu intravilan = totalitatea suprafetelor construite si amenajate ale localitatilor ce compun unitatea administrativ - teritoriala de baza delimitate prin PUG aprobat, si in cadrul carora se pot autoriza constructii si amenajari.

Zona functionala = parte din teritoriul unei localitati in care (prin documentatiile de amenajare a teritoriului si urbanism) se determina functiunea dominanta existenta si viitoare.

Zonificare functionala = actiunea de impartire a teritoriului in zone functionale

Zona protejata = suprafata delimitata in jurul unor bunuri de patrimoniu, a unor resurse ale subsolului, in jurul sau in lungul unor oglinzi de apa etc. si in care se impun masuri de protectie (cu ajutorul documentatiilor de urbanism) prin distanta, functionalitate, inaltime, volumetrie.