Ipoteca: notiune si reglementare; caracterele generale ale ipotecii; ipoteca conventionala; ipoteca legala; publicitatea ipotecii; efectele ipotecii si stingerea acesteia

Ipoteca: notiune si reglementare; caracterele generale ale ipotecii; ipoteca conventionala; ipoteca legala; publicitatea ipotecii; efectele ipotecii si stingerea acesteia.

Definitie si reglementare. Ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei persoane, fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul in stapanirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun. Ipoteca este reglementata in art. 1746 - 1814 Cod civil.

Caracterele generale ale ipotecii. Indiferent de felul ei, ipoteca prezinta urmatoarele caractere generale:

ipoteca este un drept real asupra unui bun imobil care confera titularului sau doua atribute: dreptul de urmarire si dreptul de preferinta;

ipoteca este un drept accesoriu, deoarece insoteste si garanteaza un drept principal;

ipoteca este o garantie imobiliara, deoarece are ca obiect numai bunuri imobile aflate in circuitul civil;

ipoteca este o garantie specializata, ceea ce inseamna ca poate fi constituita numai asupra unui imobil sau a unor imobile individual determinate si pentru garantarea unei datorii cu o valoare determinata;

ipoteca este indivizibila, in sensul ca imobilul ipotecat este afectat in intregime pentru garantarea creantei.

Felurile ipotecii. In functie de izvorul sau, ipoteca poate fi de doua feluri:

ipoteca legala - care ia nastere in temeiul unei dispozitii speciale a legii (art. 1749 alin. 1 Cod civil);

ipoteca conventionala - care ia nastere printr-un contract incheiat intre creditorul ipotecar si proprietarul bunului imobil, care poate sa fie debitorul sau un tert.

Ipoteca legala. Ipoteca legala este acea forma de ipoteca care ia nastere in virtutea unei dispozitii legale. Dispozitiile prevazute in Codul civil cu privire la cazurile de ipoteca legala au fost abrogate.

In prezent se poate retine ca sunt cazuri de ipoteca legala:

ipoteca prevazuta de art. 10 din Legea nr. 22/1969, potrivit caruia garantiile suplimentare a caror obligativitate este stabilita de lege pot sa constea nu numai in fidejusiune ori in gaj, dar si intr-o ipoteca;

ipoteca legatarilor cu titlu particular al unor sume de bani sau bunuri fungibile asupra bunurilor imobile succesorale, prevazuta de art. 902 alin. 2 Cod civil;

ipoteca prevazuta de art. 12 din Decretul - Lege nr. 61/1990 conform caruia creditele acordate de Casa de Economii si Consemnatiuni pentru cumpararea de locuinte din fondurile statului vor fi garantate prin constituirea unei ipoteci asupra locuintei dobandite si art. 15 din Legea nr. 85/1992modificata prin Legea nr. 76/1994, conform caruia, in cazul in care vanzarea se face cu plata pretului in rate, unitatea vanzatoare isi garanteaza incasarea pretului prin inscrierea ipotecii asupra locuintei;

ipoteca prevazuta de art. 166 Cod procedura penala, care reglementeaza o ipoteca legala cu caracter asigurator avand ca obiect bunurile imobile sechestrate.

Ipoteca conventionala. Potrivit art. 1749 alin. 2 Cod civil, ipoteca conventionala este aceea care ia nastere din conventia partilor, cu formele prescrise de lege. Pentru valabilitatea ipotecii se cer intrunite conditii de fond si conditii de forma.

Conditiile de fond privesc persoana care constituie ipoteca, care trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina si calitatea de proprietar actual al bunului.

In ceea ce priveste conditiile de forma, conform art. 1772 Cod civil, ipoteca conventionala este valabila numai daca este constituita prin act autentic. Sanctiunea nerespectarii formei autentice, care este ceruta ad validitatem, este nulitatea absoluta.

Publicitatea ipotecii. Publicitatea ipotecii consta in inscrierea ipotecii in registrul special sau, dupa caz, in cartea funciara aflata la judecatoria in a carei raza teritoriala este situat bunul imobil, in baza art. 108 alin. 1 din Legea nr.

Publicitatea se efectueaza in baza contractului autentic de constituire a ipotecii si este ordonata printr-o incheiere de catre judecator. Inscrierea ipotecii conventionale conserva dreptul d eipoteca timp de 15 ani de la data inregistrarii, dupa care se perima.In cazul ipotecilor legale, inscrierea lor se face la cererea creditorului, in virtutea titlului din care rezulta ipoteca.Inscrierea ipotecii legale este imprescriptibila, in sensul ca oricat timp ar trece de la data efectuarii ei ea nu se perima. Data inscrierii confera si rangul ipotecii, conform art. 1779 Cod civil. Importanta rangului ipotecii, consta in faptul ca intre doi creditori de rang diferit, cel cu rang prioritar, adica cel care a inscris primul ipoteca, va avea dreptul sa se despagubeasca integral din pretul imobilului ipotecat, iar ceilalti creditori se vor despagubi din ceea ce ramane.Daca debitorul plateste datoria, ipoteca ramane fara obiect, iar inscrierea se radiaza.

Efectele ipotecii

Efectele fata de debitor. Debitorul sau cel caruia ii apartine imobilul ipotecat, pastreaza, in principiu, toate atributele dreptului de proprietate: posesia , folosinta si dispozitia.

Debitorul poate instraina bunul ipotecat sau il poate greva cu sarcini reale.

Efectele fata de creditor. Creditorul are recunoscut un drept real accesoriu, fara deposedarea proprietarului bunului imobil, drept care ii confera doua atribute:

dreptul de urmarire, care consta in posibilitatea de a urmari bunul in stapanirea oricui s-ar afla, chiar daca debitorul l-a instrainat;

dreptul de preferinta, care consta in aptitudinea de a-si realiza creanta cu prioritate din pretul obtinut din vanzarea imobilului ipotecat, iar in situatia in care sunt mai multi creditori ipotecari, dreptul de preferinta se exercita in ordinea data de rangul ipotecii fiecaruia.

Efectele fata de tertii dobanditori ai imobilului ipotecat. Codul civil reglementeaza in art. 1791 - 1797 posibilitatile pe care le are tertul dobanditor al imobilului ipotecat in cazul in care debitorul nu plateste datoria, iar creditorul cere realizarea ipotecii:

tertul dobanditor poate sa opuna exceptii: inexistenta sau stingerea datoriei, nulitatea obligatiei garantate, nulitatea contractului de ipoteca, nulitatea inscriptiei ipotecare;

tertul dobanditor poate sa plateasca datoria debitorului si se va subroga in drepturile creditorului;

tertul dobanditor poate sa recurga la purga. Procedura acesteia este reglementata in art. 1801 - 1814 Cod civil si consta in oferta facuta creditorului de a plati creanta garantata prin ipoteca, pana la concurenta pretului de cumparare a imobilului sau pana la concurenta valorii imobilului, stabilita prin expertiza, daca a dobandit imobilul printr-un contract cu titlu gratuit;

tertul dobanditor poate abandona imobilul ipotecat pentru a fi scos la vanzare, fara participarea sa.

Stingerea ipotecii. Ipoteca se poate stinge:

pe cale principala, prin urmatoarele modalitati:

renuntarea creditorului la ipoteca;

oferta de purga;

rezolutiunea sau nulitatea titlului prin care cel care a constituit ipoteca a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat;

prescriptia extinctiva;

pe cale accesorie, atunci cand se stinge obligatia pe care o garanteaza, respectiv prin:

plata;

compensatie;

novatie;

confuziune;

remitere de datorie;

dare in plata.