MODURILE GENERALE DE DOBANDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE

Modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale

1. Notiuni generale

Sintagma 'moduri de dobandire a dreptului de proprietate', desemneaza totalitatea mijloacelor reglementate de lege - acte juridice si fapte juridice - prin care se poate dobandi dreptul de proprietate (indiferent de forma sub care se prezinta) si celelalte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate (dezmembramintele dreptului de proprietate).

Modurile generale de dobandire a proprietatii sunt urmatoarele :

- contractul sau conventia translativa sau constitutiva de drepturi reale;

- succesiunea legala si testamentara;

- uzucapiunea sau prescriptia achizitiva;

- posesia de buna credinta a bunurilor mobile;

- accesiunea;

- traditiunea;

- ocupatiunea.

2. Conventia sau contractul

Contractul este acordul de vointa realizat intre doua sau mai multe persoane, cu intentia de a produce efecte juridice.

Ne intereseaza acele contracte prin care se transmite un drept de proprietate sau se constituie un anumit drept real : vanzarea-cumpararea, schimbul, donatia si renta viagera (prezentarii acestor contracte i-am consacrat capitolul V din prezenta lucrare).

Codul civil, prin art. 971 consacra principiul consensualismului, contractul considerandu-se valabil incheiat prin simplul acord de vointa al partilor, cu toate acestea pentru valabilitatea contractului de donatie, Codul civil prevede obligativitatea respectarii unei solemnitati, care consta in forma inscrisului autentic sau dupa caz, in remiterea materiala a bunului donat. Tot astfel terenurile (conform Legii nr. 18/19991) pot fi instrainate prin acte intre vii incheiate in forma autentica.

3. Prescriptia achizitiva sau uzucapiunea

Uzucapiunea este un mod originar de dobandire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale asupra unui bun imobil, prin exercitarea unei posesii utile asupra sa, in conditiile si termenele prevazute de lege.

Uzucapiunea opereaza in mod diferit, in functie de regimul publicitatii imobiliare: in teritoriile in care publicitatea imobiliara se realizeaza prin registre de transcriptii si inscriptii (Moldova, Oltenia, Dobrogea, Muntenia), uzucapiunea opereaza in conditiile stabilite de Codul civil; in teritoriile in care publicitatea imobiliara se realizeaza prin carti funciare (Transilvania, Banat si Bucovina), uzucapiunea opereaza in conditiile stabilite prin Legea nr.115/1938.

Uzucapiunea in sistemul Codului civil opereaza daca sunt indeplinite urmatoarele doua conditii :

- dobanditorul sa exercite o posesie utila (neviciata) asupra unui bun imobil apartinand unei alte persoane;

- exercitarea posesiei sa dureze o perioada prevazuta de lege.

Perioada prevazuta de lege pentru exercitarea posesiei este diferita in functie de buna sau de reaua credinta a posesorului si de existenta sau inexistenta titlului de proprietate, astfel :

- este de 10 pana la 20 de ani, in cazul in care posesia se intemeiaza pe un just titlu sau justa cauza, iar posesorul este de buna credinta;

- este de 30 de ani, indiferent daca posesorul este de buna sau de rea credinta (fara a fi un simplu detentor), ori daca poseda sau nu un just titlu.

Prin 'just titlu' se intelege un titlu translativ de proprietate, care este viciat in privinta formei sau nu emana de la adevaratul proprietar, fara ca posesorul sa stie acest lucru, iar prin 'buna credinta' se intelege eroarea posesorului asupra calitatii transmitatorului, in momentul dobandirii bunului in posesie.

Termenul de 10 ani se aplica in cazul in care adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a Tribunalului judetean unde se afla imobilul, iar cele de 20 de ani in cazul in care locuieste in afara razei teritoriale respective; termenul de 20 de ani se reduce, daca adevaratul proprietar a locuit o parte din durata in acelasi judet, un an locuit in acelasi judet, valorand doi ani locuiti in alt judet.

Codul civil prevede si posibilitatea jonctiunii posesiunilor, respectiv a unirii posesiunii actuale cu posesiunile anterioare, care opereaza astfel :

- cand ambele posesiuni sunt de buna sau de rea credinta, uzucapiunea opereaza, dupa caz, in 10 - 20 de ani sau in 30 de ani;

- cand uzucapantul este de rea credinta, iar autorul sau a fost de buna credinta, termenul de 30 de ani se reduce cu numarul de ani cat a posedat autorul sau cu buna credinta;

F Prin 'autor' se intelege persoana care, ca si uzucapantul, nu este titulara dreptului de proprietate sau a altui drept real (art.1860 C.civ.).

- cand uzucapantul a posedat cu buna credinta, iar autorul sau a posedat cu rea credinta, termenul va fi de 10 - 20 de ani, respectiv de 30 de ani, daca va face jonctiunea posesiunilor, urmand a fi aleasa solutia cea mai avantajoasa.

Si in cazul prescriptiei achizitive (uzucapiunii) pot interveni aceleasi cauze de intrerupere sau suspendare a termenelor de prescriptie, ca si in cazul prescriptiei extinctive, si acestea produc efecte identice, cu precizarea ca, la cauzele de intrerupere, se mai adauga inca doua cauze de intrerupere 'naturala'.

- cand posesorul este si ramane lipsit, mai mult de un an, de folosinta bunului, indiferent cine l-a deposedat;

- cand bunul, cu privire la care se exercita posesia este declarat imprescriptibil de catre lege (caz cand posesia se stinge definitiv si irevocabil).

Prin implinirea uzucapiunii, dreptul de proprietate al fostului proprietar se stinge si, concomitent, se naste un nou drept de proprietate in favoarea uzucapantului, care devine proprietar din momentul inceperii posesiunii utile.

Uzucapiunea, in sistemul Legii nr. 115/1938 opereaza numai in mod exceptional, in urmatoarele doua cazuri :

- in cazul in care s-au inscris in cartea funciara, fara cauza legitima, adica pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale ce pot fi dobandite prin uzucapiune, caz in care ele vor ramane valabil dobandite, daca titularul dreptului inscris, le-a posedat cu buna credinta, potrivit legii, timp de 10 ani;

- in cazul in care o persoana a posedat un bun imobil, in conditiile legii, timp de 20 de ani de la moarte titularului dreptului de proprietate intabulat, caz in care va putea cere inscrierea pe numele sau a dreptului.

Pot fi dobandite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afla in proprietatea privata, indiferent ca titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativa-teritoriala, regie autonoma, societate comerciala sau persoana fizica.

Nu pot fi dobandite pe aceasta cale bunuri imobile care fac parte din domeniul public national si din domeniul public local, acestea fiind scoase din circuitul civil general.

Posesia de buna credinta

Posesia de buna credinta este reglementata prin dispozitiile articolului 1909 C. civ., potrivit caruia 'lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fara sa fie trebuinta de vreo curgere de timp'; aceasta inseamna ca posesorul de buna credinta al unui bun corporal mobiliar, devine proprietarul acestuia, prin insusi faptul intrarii sale in posesie.

Conditiile aplicarii art. 1909 C. civ., respectiv a dobandirii dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile prin posesia de buna credinta sunt :

- proprietarul sa fie desistat de buna voie de lucrul sau, incredintandu-l altei persoane (in calitate de depozitar, comodatar, etc.);

- o terta persoana sa dobandeasca posesia utila (neviciata) asupra lucrului respectiv, exercitand asupra sa o posesie de buna credinta (sa nu aiba cunostinta ca a dobandit bunul de la un neproprietar), fara a fi necesara existenta unui just titlu;

- sa fie vorba despre bunuri mobile corporale care sunt posedate in mod individual si sa nu fie declarate inalienabile prin lege.

5. Accesiunea

Accesiunea este un mod de dobandire a drepturilor reale, ce consta in incorporarea materiala a unui lucru mai putin important intr-un lucru mai important si in virtutea careia, daca cele doua lucruri au apartinut unor proprietari diferiti, proprietarul lucrului mai important dobandeste dreptul de proprietate si asupra lucrului mai putin important incorporat.

Dupa obiectul principal la care se refera, accesiunea poate fi : imobiliara si mobiliara; cea imobiliara, la randul sau poate fi : naturala si artificiala.

Accesiunea imobiliara naturala este aceea care se realizeaza fara interventia omului, in urmatoarele cazuri :

- aluviunile, adica cresterile de pamant care se fac succesiv si pe nesimtite pe malurile apelor curgatoare, se cuvin proprietarului fondului riveran (art. 495 C. civ);

- avulsiunile, adica adaugirea la un teren a unei bucati de pamant smulsa brusc de la un alt teren, prin actiunea unei ape curgatoare, se cuvin proprietarului terenului la care s-a produs alipirea, insa fostul proprietar o poate revendica in termen de un an (art. 498 C. civ.);

- insulele si prundisurile, care se formeaza in raurile neplutitoare si nenavigabile, sunt ale proprietarului fondului pe care ele s-au format (art. 500 C. civ.);

- animalele semisalbatice (porumbei, albine etc.), devin proprietatea titularului terenului pe care s-au asezat, cat timp raman pe acel teren (art. 503 C. civ.).

Accesiunea imobiliara artificiala este aceea care se realizeaza cu interventia omului si implica obligatia proprietarului ce beneficiaza de ea, sa plateasca despagubiri celui in detrimentul caruia a operat; ea are loc in urmatoarele cazuri :

- proprietarul unui teren, care a facut constructii, plantatii sau alte lucrari cu materiale straine, va dobandi proprietatea acestora, cu obligatia de a-l despagubi pe proprietarul materialelor (art. 493 C. civ.);

- proprietarul unui teren, pe care o alta persoana a facut constructii, plantatii sau alte lucrari cu materialele sale, devine proprietarul acestora, cu obligatia de a-l despagubi pe proprietarul materialelor (art. 494 C. civ.).

Accesiunea mobiliara consta in unirea prin incorporare a doua lucruri mobile care apartin unor proprietari diferiti, unire prin efectuarea careia, se formeaza un lucru mobil nou ce revine proprietarului lucrului celui mai important dintre cele reunite, cu obligatia de a-l despagubi pe proprietarul lucrului mai putin important; ea se prezinta in cazul adjonctiunii, specificatiunii si amestecului sau confuziunii (art. 504, 208, 509, 511 si 512 C. civ.).

6. Ocupatiunea

Ocupatiunea este un mod de dobandire a drepturilor reale, ce consta in luarea in posesie a unui bun care nu apartine nimanui, fiind fara stapan. In prezent acest mod de dobandire a dreptului de proprietate se intalneste in cazul vanatului sau a pestelui capturat in conditii legale, ca si in cazul dobandirii unor bunuri ce se afla la dispozitia oricaror persoane care doresc sa le consume (ex.: apa din izvoarele naturale).

Traditiunea adica predarea materiala (efectiva) a lucrului, constituie in prezent un mod de dobandire a dreptului de proprietate, numai in privinta darurilor manuale (donatii curente si de mica importanta), implicit in privinta titlurilor de valoare 'la purtator'.