Proprietatea comuna pe cote-parti fortata sau perpetua

Proprietatea comuna pe cote-parti fortata sau perpetua

Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-parti temporara, situatie in care coproprietarii sunt liberi sa sisteze oricand starea de coproprietate, in cazul proprietatii comune pe cote-parti fortata starea de indiviziune se mentine independent de vointa partilor. Obiectul coproprietatii fortate il constituie un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, nu pot fi impartite, ele fiind folosite permanent de mai multi coproprietari. Coproprietatea este fortata deoarece nu depinde de vointa coproprietarilor; ea a mai fost denumita si perpetua datorita scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt afectate bunurile respective. Aceasta forma de proprietate este extrem de frecventa si imbraca diferite forme.

Caracterele juridice ale proprietatii comune pe cote-parti fortate.

In primul rand, aceasta coproprietate are un caracter fortat, deoarece, in principiu, se impune vointei coproprietarilor.

Caracterul perpetuu al acestei forme de coproprietate. Este vorba de acele bunuri care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a fi impartite sau atribuite unuia din coindivizari in deplina proprietate.

Caracterul accesoriu al coproprietatii fortate. Bunurile care alcatuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesoriul altor bunuri principale, si urmeaza soarta acestora, potrivit principiului 'accesorium sequitur principale'. Caracterul accesoriu determina ca bunul care alcatuieste obiectul coproprietatii fortate sa nu poata fi niciodata instrainat separat.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor

In principiu, fiecare coproprietar se va comporta ca un proprietar exclusiv, fara sa fie nevoie de acordul celorlalti coproprietari. Existenta in sine a coproprietatii fortate, faptul ca bunul este folosit de mai multi coproprietari, impune anumite obligatii in sarcina acestora.

Astfel, prin exercitarea dreptului de folosinta, coproprietarul este obligat sa nu lezeze dreptul de aceeasi natura al celorlalti coproprietari. Sub acest aspect, jurisprudenta a stabilit ca coproprietarii unei constructii au drepturi egale de folosinta asupra partilor comune, precum si a cailor de acces la acestea.

Bunul indiviz sa fie folosit potrivit destinatiei sale. Un coproprietar nu va putea face acte de dispozitie cu privire la bunul indiviz. De exemplu, in practica judiciara s-a hotarat ca un proprietar nu poate construi fara consimtamantul coindivizarilor o poarta prin care sa separe in doua curtea care formeaza proprietatea indiviza. In momentul in care se instraineaza bunul principal, atunci va fi instrainata si cota-parte din bunul care formeaza obiectul coproprietatii fortate.

Proportional cu intinderea cotei sale, coproprietarul va trebui sa suporte cheltuielile de conservare si intretinere ale bunului.

Modalitatile practice sub care poate sa apara proprietatea comuna pe cote-parti fortata sau perpetua.

1. Situatia cladirilor in care se afla mai multe locuinte si spatii cu alta destinatie.

Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe apartamente a fost reglementata, pentru prima oara, prin Legea pentru incurajarea construirii de locuinte din 3 mai 1927; aceasta lege, in art.57, exemplificativ enumera principalele parti ale cladirilor care constituie obiectul coproprietatii fortate: fatada, fundatiile, acoperisul, intrarile, instalatiile comune, terenul pe care este edificata constructia. Legea nr.4/1973 (in prezent abrogata) prevedea principalele bunuri care artineau coproprietatii fortate: terenul aferent, spatiile auxiliare, dotarile si instalatiile comune, precum si celelalte bunuri accesorii care, prin natura lor, nu pot fi folosite decat in comun. In coproprietatea fortata sunt incluse si caile de acces la partile comune ale unei cladiri. Acoperisul unui imobil nu poate fi impartit, el urmand sa fie folosit in comun de coproprietari si intretinut de catre acestia, si nu pe parti distincte, chiar daca s-ar putea practica o intrare separata .

Un coproprietar poate aduce modificari, schimbari sau transformari partilor comune ale unei cladiri, cu conditia insa de a nu schimba destinatia imobilului, de a nu-i afecta soliditatea si a nu leza exercitiul liber al celorlalti coproprietari asupra partilor comune.

2. Despartiturile comune dintre fondurile vecine. In categoria despartiturilor comune vor intra: zidul comun (art.590-601 Cod civil); santul comun (art.602-605 Cod civil); gardul comun (art.606-609 Cod civil).

a) Zidul comun. Zidul trebuie sa se gaseasca pe linia care desparte cele doua proprietati vecine. Legea instituie o prezumtie de comunitate; art.590 Cod civil prevede ca in mediul urban sau rural, 'orice zid care serveste de despartire intre cladiri sau intre curte si gradina, si intre ograzi la tara, se socoteste bun comun, daca nu exista titlu sau semn ce ar proba contrariul'. Pana la proba contrarie, legea prezuma ca zidul despartitor este proprietate comuna a ambilor vecini.

Nefiind absoluta, ci juris tantum, prezumtia de comunitate poate fi inlaturata proba contrarie. Inlaturarea prezumtiei de comunitate mai este posibila prin acte autentice sau acte sub semnatura privata. Cand unul din vecini a efectuat exclusiv acte de posesie asupra zidului comun, prezumtia de comunitate va inceta. Atunci cand, potrivit art.591 Cod civil, exista un semn de necomunitate, prezumtia de comunitate devine inoperanta.

Un coproprietar se poate sustrage de la obligatia impusa de art.592 Cod civil, daca va renunta la dreptul sau de comunitate.

Orice coproprietar se poate folosi de zidul comun, insa cu obligatia de a nu schimba destinatia bunului si nici de a-l impiedica pe celalalt coproprietar sa-si exercite dreptul sau.

In primul rand, legea permite coproprietarului sa zideasca in contra unui zid comun (art.594 Cod civil), insa este necesar acordul celuilalt coproprietar. In absenta acordului coproprietarului, nu pot fi facute deschideri de orice natura in zidul comun (art.611 Cod civil). Legea permite coproprietarului, fara acordul celuilalt coproprietar, sa introduca grinzi sau legaturi in toata grosimea zidului comun (art.594 Cod civil).

b) Santul comun. Potrivit dispozitiilor art.602 Cod civil, 'Toate santurile intre doua proprietati se socotesc comune', daca nu exista titlu sau semn contrar. Este vorba deci, ca si in cazul zidului comun, de santul care desparte doua proprietati. Art.602 Cod civil instituie o prezumtie de comunitate, fara sa distinga dupa cum cele doua fonduri sunt ingradite sau neingradite. Prezumtia poate fi combatuta prin proba contrara (titluri, uzucapiune, semne de necomunitate). Un semn de necomunitate ar fi atunci cand pamantul care provine din saparea santului a fost aruncat numai pe o parte a santului, caz in care se prezuma ca santul e proprietatea celui pe terenul caruia s-a aruncat pamantul (art.604 Cod civil). Cand pamantul a fost aruncat pe ambele parti ale santului, acesta se considera comun.

Ca si in cazul zidului comun, coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile necesare intretinerii santului.

c) Gardul comun. Art.606 Cod civil reglementeaza o alta prezumtie de comunitate, potrivit careia, orice gard viu sau uscat, care desparte doua proprietati, este considerat a fi comun. In ce priveste arborii care se gasesc in gardul comun, ei sunt prezumati a fi tot comuni (desigur, pana la proba contrarie). Fructele unor asemenea arbori revin coproprietarilor in parti egale, inclusiv lemnul care ar rezulta din taierea lor. Fiecare coproprietar are dreptul sa ceara, pe cale judiciara, taierea arborilor si impartirea lemnului, atunci cand incetarea indiviziunii n-ar putea avea loc pe cale amiabila.

3. Coproprietatea asupra lucrurilor comune apreciate ca fiind accesorii unor fonduri vecine. Sunt anumite astfel bunurile care se gasesc chiar pe linia care desparte cele doua proprietati si sunt destinate folosului comun al fondurilor (fantani, poteci de acces etc.). Desigur, practic dificultatea consta in a stabili daca bunul respectiv este sau nu proprietatea exclusiva a unuia dintre vecini.

Bunurile accesorii, obiect al coproprietatii fortate, nu pot fi impartite. Proprietarii sunt obligati sa foloseasca astfel bunul, incat sa nu-i schimbe destinatia. De asemenea, amandoi sunt obligati sa suporte in mod egal cheltuielile de intretinere a bunului.

4. O modalitate practica sub care se poate materializa coproprietatea fortata, este aeea a conventiilor de indiviziune, incheiate in conditiile art.728 alin. 2 Cod civil. Potrivit acestui text de lege, coproprietarii pot conveni sa ramana in indiviziune o perioada de pana la cinci ani, dupa care pot reinnoi conventia. In perioada convenita, nici unul din coproprietari nu poate cere iesirea din indiviziune, ceea ce echivaleaza cu o proprietate fortata. Conventia trebuie sa fie opera tuturor coproprietarilor si nu numai a unei parti din ei.

Acest caz de coproprietate fortata nu este perpetuu, deoarece este limitat in timp (cel mult cinci ani).

Incetarea coproprietatii fortate

In timp ce proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita sau temporara poate inceta oricand, la cererea oricarui coproprietar, in cazul coproprietatii fortate, coproprietatea va continua sa subziste, fie pe intreaga perioada a constructiei, fie pana la incetarea imprejurarii de fapt care a nascut coproprietatea fortata, fie la implinirea termenului mentionat in conventia de indiviziune. In functie de modalitatea practica sub care se manifesta indiviziunea fortata, vor exista mai multe moduri de incetare a acesteia. Cu toate acestea, jurisprudenta a adoptat solutia, potrivit careia, chiar si in timpul coproprietatii fortate, prin acordul partilor, este posibila incetarea acestei forme de coproprietate.

1) Incetarea coproprietatii fortate prin acordul coproprietarilor. Astfel, instanta suprema a decis ca: starea de indiviziune fortata asupra partilor comune poate sa inceteze daca exista acordul tuturor coproprietarilor, deci nu impotriva vointei lor, refuzul unui coproprietar de a consimti neputand fi considerat ca o exercitare abuziva a dreptului sau'. Ceea ce este esential, pentru a opera aceasta forma de coproprietate este absolut necesar sa existe consimtamantul tuturor coproprietarilor, este suficient ca un singur coproprietar sa refuze incetarea coproprietatii fortate, si aceasta nu va mai opera.

Incetarea coproprietatii fortate nu poate fi impusa coproprietarilor. Aceasta forma de incetare a coproprietatii fortate prin acordul copartasilor, nu va fi posibila decat acolo cand bunul comun, prin natura sa, poate fi impartit (ex.: un pod, o curte).

2) Incetarea coproprietatii fortate cand mentinerea ei nu se mai impune cu necesitate. Acest mod de incetare a coproprietatii fortate este tot o creatie a jurisprudentei. Pot exista situatii cand, desi starea de indiviziune fortata nu se mai impune cu necesitate, coproprietarii nu ajung sa se inteleaga cu privire la incetarea coproprietatii.

Semnificativ este faptul ca o asemenea modalitate de incetare a coproprietatii fortate poate fi ceruta de unul din coproprietari si dispusa de instanta judecatoresca. Judecatorul este liber sa aprecieze insa daca o asemenea impartire se impune, avand in vedere natura bunului indiviz si destinatia lui. In conditiile in care instantele au decis ca indiviziunea fortata poate inceta pentru motivele aratate, credem ca partajul nu se limiteaza doar la folosinta bunului comun, ci insasi la dreptul de proprietate.

3) Un alt mod de incetare a coproprietatii fortate exista atunci cand un coproprietar dobandeste proprietatea intregii cladiri, fond etc. de la ceilalti coproprietari; astfel, coproprietarul respectiv dobandeste un drept exclusiv de proprietate asupra tuturor partilor comune ale constructiei, instalatiilor, terenul aferent. Dobandirea dreptului de proprietate poate avea loc prin modurile originare si derivate de dobandire a dreptului de proprietate.

4) Pieirea integrala a bunului indiviz principal, imprejurare in care, disparand obiectul coproprietatii, dispare si indiviziunea fortata. Pieirea poate loc din cauza de forta majora sau din culpa unui coproprietar ori a unui tert situatie in care se naste un drept la despagubiri, fiecare coproprietar fiind despagubit proportional cu cota sa parte din bunul comun.

5) Implinirea termenului stipulat in conventia de mentinerea a indiviziunii, conventie incheiata potrivit prevederilor art.728 alin. 2 Cod civil. Conventia va inceta la implinirea termenului de cinci ani, iar daca conventia a fost reinnoita, inca pe cinci ani, sau pe un termen mai scurt, la implinirea noului termen.