GENERALITATI. BONITAREA CADASTRALA

GeNERALITATI. bonitarea cadastralA

15.1. NOTIUNI DE BAZA

Obiectivul principal al cadastrului general, urmarit prin introducerea si intretinerea lui, este realizarea unei evidente clare si la zi a imobilelor - terenuri si/sau constructii - din teritoriul national pentru a putea furniza informatii complete, sigure si in timp scurt asupra acestora. In acest scop datele cadastrului trebuie sa cuprinda aspecte cantitative, calitative si juridice privitoare la imobile pentru ca informatiile sa poata servi in esenta:

Ø   organelor juridice si proprietarilor la inscrierea in registrele funciare a drepturilor reale imobiliare (tabulare);

Ø   organelor fiscale, in vederea stabilirii de impozite si taxe;

Ø   organelor centrale si locale, de statistica si sinteza, institutelor de cercetare s.a., ca baza a elaborarii unor proiecte de perspectiva.

Partea economica a cadastrului general, prin care isi indeplineste functia corespunzatoare, economica, urmareste stabilirea valorii economice a terenurilor si constructiilor. Cunoasterea acestei componente este pe deplin justificata deoarece:

Ø   datele cadastrului stau la baza unor impozite si taxe reale, echitabile ce sunt percepute de organele fiscale, de instantele judecatoresti, de catre birourile notariale s.a.;

Ø   informatiile furnizate de cadastrul tehnic, (suprafata, categoria de folosinta) sunt insuficiente pentru calculul corect al acestor obligatii;

Ø   apreciere calitativa a imobilelor din punct de vedere economic completeaza deci, in mod necesar, aceste informatii.

Valoarea economica a terenurilor si constructiilor este asadar o componenta a cadastrului general care se obtine prin parcurgerea unor etape distincte ce vizeaza:

Ø   bonitarea cadastrala, respectiv culegerea unor informatii suplimentare, calitative ale imobilelor si exprimarea lor cantitativa printr-un punctaj ce conduce la o nota de bonitare;

Ø   estimatiile cadastrale pentru terenurile agricole si forestiere, ce urmaresc clasificarea lor dupa capacitatea de productie si venitul net;

Ø   evaluarea propriu-zisa a terenurilor si constructiilor, prin care se deduce valoarea economica a lor.

Efectiv, valoarea economica se stabileste conform schemei de mai sus, pe baza unor metodologii si acte normative proprii, specifice destinatiei imobilelor. La noi se apeleaza la criterii mai mult sau mai putin sigure pentru individualizarea si evaluarea terenurile agricole, forestiere, a celor pentru constructii si a constructiilor propriu-zise, criterii care vor fi prezentate in continuare.

Rolul evaluarilor, sau a "estimatiilor cadastrale" cum mai sunt denumite si care se constituie drept componente de baza ale cadastrului, rezulta din faptul ca acestea permit sa se stabileasca:

Ø   expresia baneasca a terenurilor si constructiilor, necesara la intocmirea unor acte, conventii si tranzactii;

Ø   venitul net, sau beneficiul, ca diferenta intre cheltuielile de realizare a productiei vegetale (agricola, forestiera) si valoarea nou creata a produselor;

Ø   baza cea mai sigura pentru repartizarea impozitelor, a calcularii despagubirilor in cazul unor exproprieri, comasari, sulte etc.;

Ø   masurile economico-financiare, respectiv interventiile statului, privind impozitele progresive, politica de credite agricole, lucrari de imbunatatiri funciare, cercetare stiintifica s.a.

15.2. IMPORTANTA ECONOMICA A TERENURILOR

Pamantul a fost in trecut si a redevenit in prezent si la noi, bunul economic cel mai de pret ce raspunde nevoilor omenesti din ce in ce mai variate. Perioada comunista de 50 de ani cand a devenit proprietate comuna, "bun al intregului popor", respectiv al nimanui, fiind tratata ca atare, a constituit o exceptie.

Importanta economica a pamantului rezulta si este intarita daca el este privit prin aceasta prisma ca :

Ø   sursa de venituri ale statului, cea mai sigura si cea mai importanta, avand in vedere valoarea si permanenta ei;

Ø   bogatie, ce satisface efectiv cerintele esentiale de hrana si locuinta ale oamenilor si care este intr-o cantitate limitata, dureaza in vesnicie si nu se poate deplasa dintr-un loc in altul;

Ø   bun cu functii economice vitale, ce devin cu timpul tot mai complexe de la mijloc de productie si obiect al muncii (in agricultura si silvicultura), ca baza de amplasare pentru constructiile de orice gen si sursa de materii prime pentru industria prelucratoare.

Veniturile statului, necesare pentru existenta si dezvoltarea lui, s-au realizat, in timp, prin perceperea unor cote din produsele si bunurile supusilor. Modalitatea de stabilire a acestor "dari", denumite de romani "vectigalia" a avut la baza aceleasi principii, respectiv

Ø   sursa principala a fost pamantul detinut initial de stat, reprezentat prin faraon, imparat sau rege;

Ø   cetatenii au dispus cu timpul de o mica proprietate personala, dar si de terenuri din fondul public al statului;

Ø   obligatiile fata de stat s-au perceput ca "arenda" iar pentru terenurile proprii ca "impozit", datorii ce se plateau initial prin cote din produsele pamantului si mai tarziu in moneda stransa de perceptori;

Ø   impozitele au avut forma "reala", dupa intinderea pamantului, detinut sau folosit sau "personala", pe cap de familie, conform unei declaratii date in fata unui functionar public si in functie de numarul membrilor familiei, a sclavilor si a animalelor mari.

In tara noastra obligatiile fata de stat s-au platit, in mod diferentiat astfel [9]:

Ø   in provinciile din Vechiul Regat s-a aplicat un sistem mixt ce cuprindea atat "dari reale" asupra bunurilor materiale si veniturilor, precum si "dari personale" denumite "biruri" platite doar de tarani, intrucat meseriasii, slujbasii statului, nobilimea si clerul erau scutiti;

Ø   in Transilvania, Banat si Bucovina, unde s-a introdus un cadastru stiintific bazat pe masuratori topografice, s-au stabilit impozite corecte si echitabile incepand de la sfarsitul secolului al XVIII-lea;

Ø   in Romania Mare, dupa unire, desi au existat preocupari de clasificare obiectiva a terenurilor (Ion Ionescu de la Brad), acestea nu au avut efect, deoarece nu au fost dublate de masuratori asupra pamanturilor. In consecinta, impozitele s-au stabilit prin aprecieri subiective, pe baza unor metode empirice si arbitrare si in final incorecte, impovaratoare pentru taranime;

Ø   sub regimul comunist, care a avut la dispozitie intreaga avutie a tarii, impozitele nu mai constituiau o sursa de venituri si au fost lasate la voia intamplarii. Initial s-a introdus sistemul "cotelor obligatorii", pe langa cel cu bani, spre a-i forta pe tarani sa intre in gospodariile colective. In zonele necooperativizate, pamantul s-a impartit in cinci clase, dupa un criteriu arbitrar, iar impozitul s-a stabilit dupa declaratiile proprietarilor consemnate in registrul agricol. Aici erau inscrise, conform HCM 1101/1953, pe baza datelor obtinute cu ocazia recensamantului, terenurile detinute in gospodarie, numarul membrilor de familie, al animalelor de munca s.a.

15.3. BONITAREA CADASTRALA A TERENURILOR AGRICOLE

15.3.1. Generalitati

Bonitarea cadastrala reprezinta, in principiu, o metodologie complexa de apreciere calitativa a terenurilor si a constructiilor din punct de vedere economic. Efectiv procedeul folosit trebuie sa fie fundamentat stiintific pentru a conduce la rezultate credibile si sa fie simplu spre a putea fi aplicat cu usurinta. In aceste conditii bonitarea devine o etapa de baza a estimatiilor cadastrale respectiv a evaluarii imobilelor, deoarece stabileste:

Ø   capacitatea de productie a terenurilor agricole exprimata prin note de bonitare acordate dupa criterii obiective;

Ø   valoarea productiei si venitul net cadastral, elemente deduse la randul lor pe baze stiintifice si pe perioade mari de timp;

Acordarea notelor de bonitare se face dupa metodologii diferite in functie de nivelul economiei din fiecare tara, rezultatele fiind pe masura complexitatii determinarilor, respectiv a factorilor luati in considerare.

Practic, in tara noastra, din lipsa unor masuratori cadastrale corecte si a unor studii de specialitate, bonitarea cadastrala este inlocuita, din pacate, cu o "metoda" originala, slab justificata stiintific, care conduce la aprecieri subiective. Astfel cele cinci clase de calitate (fertilitate) sunt inlocuite cu cinci zone agrogeografice folosite drept criterii la stabilirea impozitelor agricole. Aceasta maniera, simplista si empirica, de "estimare cadastrala", adoptata din comoditate si usurinta in aplicare, anuleaza baza stiintifica a metodei preconizata de Ion Ionescu de la Brad, din cauza neconcordantei zonelor amintite. Drept urmare se ajunge, evident, la stabilirea unor impozite nerealiste, neconforme cu realitatea si impovaratoare pentru populatia rurala.

15.3.2. Clasificarea terenurilor agricole dupa fertilitatea lor

Fertilitatea, este definita, in general, de totalitatea insusirilor fizice, chimice si biologice, care asigura plantelor cantitatile de substante nutritive in timpul perioadei de vegetatie. Terenurile cultivate sunt caracterizate de:

Ø   fertilitate naturala, potential diferita, care se formeaza in procesul de geneza a solului si sub actiunea formatiilor vegetale ce duc la acumulari diferite de substante nutritive;

Ø   fertilitate artificiala, sau culturala, ce se realizeaza in urma interventiei omului in evolutia naturala a solului prin masuri agroameliorative;

Ø   fertilitate economica a solului, ce constituie factorul principal al bonitarii cadastrale a terenurilor agricole. Aceasta este rezultanta celor doua, care nu se pot separa deoarece la baza celei artificiale sta totusi fertilitatea naturala.

Clasa de calitate a terenurilor agricole se stabileste in functie de o sumedenie de insusiri ale acestora: grosimea profilului de sol, grosimea orizontului de humus, continutul in humus, textura si continutul de schelet, valoarea reactiei pH, gradul de diminuare a calitatii (podzolire, saraturare, eroziune, alunecare si inundare), formele de relief, natura si insusirile rocilor-mama, adancimea apelor freatice si compozitia chimica a lor. In plus trebuie tinut cont si de interventia omului cu lucrari de imbunatatiri funciare. Toate aceste insusiri se au in vedere prin studiile de specialitate, fiecare in parte si in ansamblul lor, luand in considerare si influentele reciproce.

Dupa gradul de fertilitate, solurile, respectiv terenurile agricole, se impart la noi, dupa metoda ing.Scarlat Georgescu si ing.Gheorghe Olaru citati de Mihaila si Corcodel, in cinci clase definite astfel [10]:

Ø   terenurile din clasa I-a de fertilitate (foarte bune) se preteaza la orice categorie de folosinta agricola, nu necesita lucrari de imbunatatiri funciare, sunt soluri profunde, cu un orizont de humus bine dezvoltat (peste 50 cm grosime), o textura luto-nisipoasa sau lutoasa, fara continut de schelet, reactia neutra slab acida si slab alcalina, in care nu se manifesta nici un proces de degradare (podzolire, saraturare, eroziune sau mlastinizare), inundatiile se petrec in medie o data la 8-10 ani, terenul este in intregime mecanizabil (pante sub 5^o) fiind situat in campie, lunci, terase, vai largi coluvionare, dar fara exces de apa;

Ø   terenurile din clasa a II-a de fertilitate (buna) sunt pretabile la toate plantele cultivate, au orizontul de humus mai putin dezvoltat, textura variaza de la nisipo-lutos pana la luto-argilos, reactia este slab acida, neutra sau alcalina, prezinta uneori procese incipiente de podzolire , salinizare , eroziune sau

mlastinizare, terenul este putin inclinat (pante intre 5^o-10^o), sursa de apa este satisfacatoare provenind din precipitatii sau din freatic;

Ø   la terenurile din clasa a III-a de fertilitate (mijlocie) incep sa apara procese evidente de degradare, pretabilitatea pentru arabil este diminuata, orizontul de humus este slab dezvoltat, textura variaza de la nisipo-nisipo-lutos pana la argilo-lutos, iar reactia pH de la acida la alcalina, inundarea se poate produce o data la 4-6 ani, relieful este colinar, iar drenajul solului este nesatisfacator;

Ø   terenurile din clasa a IV-a de fertilitate (slaba) sunt cele la care procesele de degradare se manifesta puternic, folosirea ca arabil este foarte redusa, se preteaza la plantatii de vii si pomi, la pajisti, in marea lor majoritate necesita lucrari de imbunatatiri funciare, in special de combatere a eroziunii;

Ø   terenurile din clasa a V-a de fertilitate (foarte slaba) contin rocile ajunse la suprafata, prezinta in general conditii nefavorabile pentru dezvoltarea plantelor (nu se folosesc ca arabil decat in conditii fortuite), cele mai potrivite folosinte fiind pasunile, fanetele, uneori livezile, necesita lucrari de combatere a eroziunii sau lucrari hidroameliorative cand se afla pe turbarii, mlastini sau in zone cu inundatii de lunga durata, etc.

Cartarile pedologice, respectiv raionarea pedoclimatica a teritoriului tarii, reprezinta o conditie esentiala in realizarea lucrarilor de bonitare cadastrala. Unele incercari de pana acum, foarte valoroase, soldate cu harti la scara 1:200.000, nu pot fi folosite pentru estimarile cadastrale ele urmarind scopuri tehnice (zonarea productiei agricole, irigatii, drenaj, combaterea eroziunii s.a.).

Fara existenta unor studii de cartare pedologica, pentru nevoile cadastrale, executate de specialisti avizati in materie, nu se pot realiza lucrarile de bonitare, dupa cum fara analize de evaluare a calitatii constructiilor intocmite de specialisti in domeniu nu se pot realiza lucrari de bonitare a cladirilor.

Notele de bonitare a claselor de calitate ale terenurilor agricole Tab.11

Pentru lucrarile de bonitare este necesar ca, pe planul cadastral adus la zi, sa se transpuna si limitele unitatilor preluate din planul de cartare pedologica existent la dosarul respectiv. O astfel de reprezentare grafica devine o piesa operationala, de mare utilitate practica pentru cadastru ca si pentru alte preocupari.

Notele de bonitare ale claselor de calitate (fertilitate) rezulta, conform metodei, acordand fiecaruia din cele cinci cate 20 de puncte. Din cumulul punctelor atribuite claselor inferioare rezulta nota de bonitare a clasei, a carei valoare maxima ar putea deveni pentru clasa I (foarte buna) 100 (tab. 11).

15.3.3 Influenta factorilor determinanti ai teritoriului

Bonitarea terenurilor agricole este o operatie complexa ce trebuie privita in ansamblu, intrucat nu se bazeaza numai pe fertilitatea solului, care fara indoiala reprezinta factorul cel mai important. Pentru stabilirea capacitatii de productie si evaluarea acestor terenuri trebuie luate in considerare si alte elemente ale cadrului natural, geografic in care sunt amplasate, ce se exprima prin puncte si care pot ridica sau diminua nota medie de bonitare.

Bonitarea dupa relieful terenului Tab.12

Conditiile naturale din zona, definite de sol, clima, relief si hidrologie sunt exprimate prin note (puncte) stabilite pe baza caracterizarilor extrase din studiile agropedologice, climatologice si hidrologice aflate in dosarul lucrarii de cartare a solului astfel [9]:

Ø   pentru factorul de sol Institutul de Cercetari Pedologice si Agrochimice al Academiei de Stiinte Agricole si Silvice propune o schema de bonitare prin care, in cadrul a 141 tipuri de sol se acorda in ansamblu intre 0-50 puncte. Notele partiale se dau pentru principalele caracteristici respectiv profunzimea

solului 7 puncte, textura lui 0-7 puncte, profunzimea orizontului cu humus 0-7 puncte, roca de solidificare 0-5 puncte, continutul in humus 0-7 puncte, saturatia in baze 7 puncte, continut de saruri nocive 5 puncte, starea de culturalizare 0-5 puncte;

Ø   pentru conditiile de clima se acorda un interval de 20 de puncte in functie de temperatura medie anuala si volumul precipitatiilor anuale, elemente ce se obtin de pe hartile climatologice si informatiile locale. Aceste date pot conduce la scaderea favorabilitatii celorlalti factori naturali (de sol, de relief de hidrologie);

Ø   pentru conditiile de relief se apeleaza la o schema de bonitare cu 15, puncte ce se acorda in functie de panta medie din fiecare parcela (tab.12).

Ø   pentru conditiile de hidrografie si hidrologie se acorda pana la 15 puncte, in functie de adancimea si natura panzei freatice (tab.13).

Bonitarea dupa conditiile hidrologice Tab. 13

Natura drumurilor si distanta, de la locul de productie si pana la piata sau depozitul cel mai apropiat, reprezinta un factor de ansamblu, determinant, care trebuie sa se ia in considerare pentru ca estimatiile cadastrale sa fie conforme cu realitatea. Un teren oricat de productiv ar fi pierde din valoare daca este indepartat si/sau greu accesibil din cauza unui drum dificil de practicat.

Institutul de Cercetari pentru Economia Agrara (ICEA) a elaborat in acest scop o schema de corectare a notei de bonitare prin care la suma totala a punctajului realizat pana acum se aplica unele corectii dupa lungimea si natura (starea) drumului (tab.14).

Corectii pentru distante si starea drumurilor Tab.14

15.3.4. Nota medie de bonitare. Concluzii.

Bonitarea unui teren agricol, ca operatie de baza a estimatiilor cadastrale, urmareste furnizarea unor informatii calitative cat mai sigure care sunt absolut necesare cadastrului general. Unele precizari finale sunt necesare:

Ø   la noi, bonitarea terenurilor agricole, ca cele mai reprezentative, se realizeaza in baza unei metodologii acceptabile sub raport teoretic dar cu multe concesii in aplicarea ei care ii reduc evident din valoare;

Ø   stabilirea notei medii de bonitare, pentru o parcela sau un grup de parcele (sector cadastral), presupune:

incadrarea intr-una din cele cinci clase de calitate (fertilitate);

insumarea notelor de bonitare acordate factorilor de sol, clima, relief si hidrologie la punctajul clasei de calitate;

aplicarea corectiilor stabilite in functie de lungimea si starea drumurilor;

calculul punctajului mediu al unui teren (parcela, corp de proprietate), ca medie ponderata a notelor acordate unitatilor componente. Operatia se impune intrucat conturul topografic al suprafetei nu coincide cu cel al unitatii de sol.

Notele medii de bonitare se inscriu in formulare de lucru si in registrele cadastrale, la rubrici special rezervate, pentru fiecare parcela sau corp de proprietate care are numar cadastral.