Prevederi ale Standardelor Internationale de Evaluare - editia a saptea, privind estimarea valorii de piata

Standardele Internationale de Evaluare - editia a saptea, reprezinta suportul stiintific si metodologic fundamental pentru perfectionarea pregatirii profesionale a evaluatorilor profesionisti si pentru apropierea si unificarea conceptelor, principiilor si metodelor de evaluare utilizate in practica evaluarii din Romania, de catre membrii diferitelor asociatii profesionale. Prin dezvoltarea acestora s-a realizat cresterea increderii in evaluarile realizate pentru tranzactii care implica transfer al dreptului de proprietate, pentru solutionarea litigiilor si pentru determinarea taxelor asupra proprietatii.

Standardele Internationale de Evaluare reprezinta cea mai buna practica sau practica acceptata in evaluare, cunoscute si ca Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP).

Evaluarea este procesul de estimare al valorii, prin determinarea unui tip de valoare, a unui tip de proprietate, la o anumita data si concretizata in raportul de evaluare.

De asemenea este o analiza, opinie sau concluzie, referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte ale unei proprietati imobiliare, exprimata de o persoana impartiala, specializata in analiza si evaluarea proprietatilor.

Procesul de evaluare este o procedura complexa si sistematica urmata de evaluator pentru a da un raspuns clientului asupra valorii. Scopul procesului de evaluare este prezentarea unei opinii impartiale a valorii, prin care evaluatorul demonstreaza ca a luat in considerare toti factorii care afecteaza in mod substantial valoarea: utilitatea, raritatea, dorinta si puterea de cumparare.

Proprietatea imobiliara sau interesul pentru aceasta trebuie sa intruneasca cinci caracteristici ca sa aiba valoare pe piata imobiliara:

Utilitatea sau abilitatea de a satisface anumite cerinte sau dorinte ale oamenilor

Cerinta efectiva este necesitatea sau dorinta oamenilor de a obtine satisfactia generata de proprietate, pe baza puterii de cumparare, sau a capacitatii financiare.

Raritatea relativa care deriva din limitarea ofertei de catre cerere.

Transferabilitatea, adica drepturile de proprietate sa treaca de la o persoana la alta, cu o usurinta relativa.

Mediul, caracterizat de suprematia legii, astfel incat investitorii in proprietati imobiliare nu vor avea riscul de a le pierde din cauza incertidinilior politice sau legislative.

Principii ale evaluarii proprietatii imobiliare:

Cererea si oferta, interactiunea acestora determinand valoarea de piata a proprietatii imobiliare. Pretul unui bun sau serviciu variaza invers proportional cu oferta si direct proportional cu cererea.

Schimbarea. Fortele cererii si ofertei se afla intr-o dinamica permanenta si creeaza mereu un nou mediu economic, ducand astfel la fluctuatii ale valorii.

Concurenta. Preturile sunt sustinute si valorile sunt stabilite printr-o continua competitie si interactiune intre cumparatori si vanzatori, antreprenori si alti participanti la piata imobiliara

Substitutia. In contextul proprietatii un cumparator rational nu ar plati mai mult pentru o proprietate decat costul pentru achizitia unei proprietati cu aceleasi caracteristici si aceeasi utilitate, fara sa fie implicate timpul, riscul si neadecvarea.

Cea mai buna utilizare Evaluarile pe baza pietei trebuie sa stabileasca cea mai buna utilizare, care presupune o folosire legala, posibila si probabila a proprietatii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea.

Prevederile Standardelor Internationale de Evaluare trebuie aplicate cu rigurozitate, adecvat cu scopul evaluarii, cu tipul de valoare si cu tipul de proprietate supusa evaluarii.

Pretul este termenul utilizat pentru o suma ceruta, oferita sau platita pentru un bun sau un serviciu. Pretul de vanzare este un fapt istoric, indiferent daca a fost publicat sau daca a fost confidential. Datorita capacitatii financiare, motivatiilor sau intereselor speciale ale unui vanzator sau cumparator, pretul platit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legatura cu valoarea care ar putea fi atribuita de catre altii acelor bunuri sau servicii. Totusi, pretul onstituie, in general, o indicatie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de catre un anumit cumparator si/sau vanzator, in anumite situatii particulare.

Costul reprezinta pretul platit de cumparator pentru bunuri sau servicii, sau suma necesara pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de catre producator. In momentul in care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Pretul platit pentru un bun sau un serviciu reprezinta costul acestora pentru cumparator.

Piata este mediul in care bunurile, marfurile si serviciile sunt comercializate intre cumparatori si vanzatori, prin mecanismul pretului. Conceptul de piata presupune ca bunurile si/sau serviciile se pot tranzactiona fara restrictii, intre cumparatori si vanzatori. Fiecare parte va raspunde la raporturile dintre cerere si oferta si la alti factori de stabilire a pretului, in functie de capacitatea si cuno.tintele proprii, de imaginea proprie asupra utilitatii relative a bunurilor si/sau serviciilor si de nevoile si dorintele individuale. O piata poate fi locala, regionala, nationala sau internationala.

Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de cumparatorii si vanzatorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumparare. Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri si servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Conceptul economic de valoare reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine bunurile sau primeste serviciile, la data evaluarii.

Valoarea de piata a proprietatii imobiliare este mai degraba o reprezentare a utilitatii sale recunoscute de piata decat a starii sale pur fizice. Valoarea de piata se defineste ca:

²Suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvata, in care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.²