Introducere

Sistemul financiar - bancar din Romania a inceput sa ofere o paleta foarte larga de produse de creditare dand posibilitatea si celor cu venituri reduse sa isi achizitioneze bunuri la care inainte nu aveau acces. Diversitatea produselor de creditare financiar - bancare cuprinde si creditele pentru cumpararea de locuinte, terenuri, automobile, etc.

Posibilitatea de a alege o locuinta reprezinta o latura importanta a calitatii vietii si o componenta esentiala a oricarei societati democratice. Acesta este motivul pentru care modalitatea de finantare poate avea o influenta majora si pozitiva asupra economiei nationale, pietelor financiare si standardelor de viata.

Un sistem de finantare a locuintelor ia in considerare conditiile pietei, angajeaza - si este in masura sa atraga - resurse din sectorul privat in vederea asigurarii necesarului de locuinte pentru o mare parte a societatii. In acelasi timp un sistem bine dezvoltat si stabil de finantare a locuintelor permite capitalizarea resurselor excedentare in investitii imobiliare pe termen lung, ferite de inflatie si care genereaza un flux stabil de venituri. Un sector bine reglementat al creditarii ipotecare sporeste credibilitatea si stabilitatea sistemului bancar si joaca un rol important in procesul de stabilizare si dezvoltare economica.

Dintre institutiile bancare prezente pe piata romaneasca, Banca Transilvania se remarca prin produsele flexibile, dinamice care se adreseaza masei mari a populatiei din Romania. Banca Transilvania si-a asigurat o pozitie fruntasa intre bancile din Romania prin agresivitatea si eficienta prin care isi promoveaza produsele financiar - bancare.

In lucrarea mea de diploma am tratat creditarea persoanelor fizice in vederea achizitionarii de locuinte prin intermediul creditului ipotecar acordat de catre Banca Transilvania.

Lucrarea cuprinde in linii mari prezentarea Bancii Transilvania, evolutia sa in sistemul bancar romanesc si activitatea sa de creditare impreuna cu principalele produse oferite persoanelor fizice, insistand in special pe produsul bancar analizat - creditul ipotecar. Am prezentat pe larg politica de creditare in ceea ce priveste creditul ipotecar acordat de catre Banca Transilvania exemplificand cu un studiu de caz.

Adresez multumiri doamnei profesoare Zapodeanu Daniela pentru indrumarea, sprijinul si intelegerea acordate pentru realizarea lucrarii mele de diploma.

CAP. I.

Elementele definitorii ale societatii "Banca Transilvania" S.A.

si

evolutia acesteia in sistemul bancar romanesc

BANCA TRANSILVANIA este un GRUP FINANCIAR INTEGRAT ROMAN, infiintat in Transilvania, cu activitati dedicate distinct clientilor de Corporate si Retail Banking pentru a oferi servicii de calitate, avand o retea teritoriala nationala. Fiind partenerul care isi tine intotdeauna promisiunile, misiunea acestei banci este sa asigure randamente superioare actionarilor ei, sa dea dovezi de responsabilitate fata de comunitate si o banca in care salariatii sai sa lucreze cu mandrie si profesionalism.

Infiintata in anul , devenind operationala in februarie prin sucursala Cluj-Napoca, respectiv in noiembrie 1994 prin sucursala Oradea, cu un capital subscris initial de 2 miliarde lei, integral privat, varsat de 114 actionari, din care 46 membrii fondatori, cu 79% capital roman si 21% capital strain, Banca Transilvania isi diversifica serviciile bancare in mod continuu, incercand sa acopere o gama variata de servicii, toate planurile convergand spre maximizarea satisfactiei clientilor si depasirea asteptarilor acestora.

Incepand cu anul 1995, capitalul social al bancii se majoreaza, ajungand la 20,3 miliarde lei si, totodata se deschid noi sucursale in Brasov, Bucuresti, Ploiesti si Zalau, iar pe verticala se dezvolta prin deschiderea primelor agentii Manastur si Bors.

In anul se efectueaza o noua extindere teritoriala prin deschiderea a sapte noi sucursale noi in: Timisoara, Baia-Mare, Tg. Mures, Sibiu, Arad, Buzau, Deva, iar in anul 1997 cu inca cinci sucursale. Tot in acest an se majoreaza capitalul social la suma de 26,3 miliarde lei. Anul 1996, anul in care inflatia a atins un nivel mai mare decat cel estimat si stabilitatea artificiala a ratei de schimb LEU/USD, practic a explodat, Banca Transilvania a reusit sa depaseasca greutatile ivite extinzand reteaua teritoriala. Majorarea capitalului social a fost incheiat cu succes prin cea de-a doua emisiune de capital. Sporeste oferta de produse si servicii bancare (cecuri de calatorie, certificate de depozit, casete de valori), continua politica bancii de a investi in activitati profitabile, astfel la 31 decembrie 1996, participarile cu capital ale Bancii Transilvania in alte companii erau de 791 milioane lei. Venitul net creste de 3 ori fata de 1995, de la 14,7 mld.lei la 39,2 mld.lei. Profitul dupa impozitare a fost de 31,4 mld. lei, rezultand o rentabilitate a activelor de 15,2% si o rentabilitate a capitalului social de 98,85%. Pe durata intregului an, Banca Transilvania a respectat toti indicatorii de supraveghere prudentiala ai Bancii Nationale a Romaniei si nu a fost niciodata in pozitia de a apela la creditele de refinatare. Conturile curente cresc de 4 ori fata de 1995, iar depunerile la termen de 1,7 ori.

In baza rezultatelor confirmate de firma de audit Coopers & Lybrand, Banca Transilvania se situa in 1996, pentru al treilea an consecutiv, printre cele mai profitabile banci din Romania.

Pe plan international s-a continuat politica de dezvoltare a colaborarii cu banci importante din strainatate prin consolidarea si extinderea continua a relatiilor de corespondenta bancara.

La sfarsitul anului 1997, Banca Transilvania oferea o gama foarte larga de servicii bancare - operatiuni de cont curent, depozite la termen si la vedere, depozite flexibile, certificate de depozit, tranzactii valutare, o gama larga de credite, cecuri, bilete la ordin, cecuri de calatorie (Thomas Cook, American Express), sistemul Voice-Teller si Fax-Teller, acreditive si garantii bancare, scrisori de bonitate, casete de valori, expertize economice si financiare, compensare, decontare si depozitare valori mobiliare, comunicatii moderne prin reteaua Swift si Reuters, prezinta fiind si pe Internet World Wide Web.

In anii ce urmeaza, si , Banca Transilvania isi continua extinderea, intarindu-si prezenta pe piata bancara din Romania ca o institutie solidara, orientata spre client. Obiectivele strategice propuse au fost atinse, astfel ca in 1999 capitalul social s-a dublat de la 50 mld. lei, fondurile proprii au crescut de la 161,12 mld. lei la 266,55 mld. lei. Majorarea capitalului social s-a efectuat prin inglobarea primelor de capital si a rezervelor constituite din profitul net al anului 1998 (31,7 mld. lei), precum si a diferentelor favorabile rezultate din reevaluarea activelor corporale (81,3 mld. lei). A fost majorat fondul de rezerva de 1,33 ori fata de anul 1998, nivelul fiind atins de 65,8 mld. lei, iar rezerva generala pentru riscul de credit de 1,47 ori, ajungand la 13,0 mld. lei.

Actionariatul bancii la sfarsitul anului 1999 era de 77,61% capital romanesc, din care: 50,61% persoane fizice si 27% persoane juridice respectiv 22,39% capital strain, din care: 10,62% persoane fizice si 11,77% persoane juridice.

Data fiind instabilitatea pietei bancare romanesti pe parcursul anului 1999, Banca Transilvania si-a orientat cu atentie politicile pentru a asigura un echilibru optim intre risc si randament, indeplinind cerintele de solvabilitate ale BNR, cu servicii bancare sigure si profesioniste. In 1999 i-au fiinta patru noi sucursale; banca isi mentine optiunea strategica de sprijinire activa a economiei private, in special a Intreprinderilor Mici si Mijlocii, contribuind astfel la facilitarea tranzitiei economiei romanesti spre economia de piata. Pe langa extinderea gamei de produse clasice, Banca si-a adaptat sistemul informatic in vederea lansarii noilor produse bancare electronice, implementarea finala a sistemului de carduri, in colaborare cu Europay si Visa, rezultand cardul "Mondo Maestro" si "Visa Electron Global", de asemenea se continua discutiile cu Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare sub auspiciile UE asupra derularii unui program de creditare a IMM-urilor pe durata de 5 ani, Banca Transilvania intentionand a incorpora in procedurile sale interne standarde si practici europene, prin instrumente de conducere si gestiune de ultima ora.

La sfarsitul anului 1999, Banca deservea 104.327 clienti persoane fizice; totalul creditelor acordate se ridicau la valoarea de 655,465 mld. lei, reprezentand o crestere de 1,48 ori fata de anul 1998. Elementele de activ referitoare la operatiunile de trezorerie au inregistrat o importanta evolutie pozitiva atingand 628,375 mld. lei, fata de 326,696 mld. lei in 1998. Banca si-a intarit in continuare sprijinul pentru clientii persoane juridice, atat prin produse de creditare si trezorerie, cat si prin alte servicii specifice. Depozitele la termen au atins valoarea de 116,759 mld. lei, de 2,93 ori mai mare decat in anul 1998. Aceasta tendinta pozitiva este rezultatul unei atitudini flexibile a bancii in privinta asigurarii celui mai bun randament pentru clienti.

Creditarea companiilor reprezinta 90,20% din totalul creditelor acordate de Banca Transilvania, atingand la finele anului 1999 o valoare de 591,230 mil. lei, concomitent cu reducerea creditelor neperformante bilantiere de la 6,71% din totalul portofoliului la sfarsitul 1998, la numai 1,07% la 31.12.1999.

Operatiunile de piata de capital reprezinta o alternativa de castig, dar care implica un risc destul de ridicat. Astfel, Banca Transilvania a reusit in 1999 printr-o gestionare atenta sa se expuna pe titluri cu trenduri pozitive care atat prin valoarea de tranzactionare, cat si prin dividendele aferente, au adus importante venituri bancii. Din punct de vedere a structurii organizationale, optimizarea fluxului muncii si necesitatea de a rezolva in mod eficient problemele curente ale activitatii bancare au determinat infiintarea in Centrala Bancii a mai multor departamente noi.

Astfel, alaturi de organismele colective existente in 1998, precum Comitetul de Gestiune al Activelor si Pasivelor (ALCO) si Comitetul pentru Risc si Credit, in semestrul II al anului 1999 a devenit operational Comitetul de Risc pentru Operatiuni, a carui principala atributie consta in elaborarea de proceduri de gestionare a riscului de decontare, de fluidizare a decontarilor si evitare a incidentelor de plati, de prevenire si sanctionare a spalarii banilor.

Performantele deosebite realizate de Banca Transilvania in anul 2000 constituie un bun temei pentru consolidarea imaginii ca institutie bancara de varf care ofera servicii de inalta calitate clientilor sai si care participa activ la procesul de restructurare a economiei romanesti. Intrucat tendintele efective ale economiei au impus eforturi sustinute din partea institutiilor financiare, Adunarea Generala a Actionarilor a aprobat majorarea capitalului social al Bancii la niveluld de 173,69 mld. lei, determinand cresterea capitalurilor proprii la 574,69 mld. lei la finele anului 2000. Aproape toti parametrii financiari ai Bancii s-au dublat sau chiar au depasit dublul valorilor inregistrate la sfarsitul anului 1999. Actiunile Bancii Transilvania s-au mentinut in prima categorie a Bursei de Valori Bucuresti printre cele mai tranzactionate si lichide titluri, fiind incluse in componenta indicelui BET. Acest fapt marcheaza stadiul de maturitate al Bancii ca societate tranzactionata la Bursa, care a atins si mentinut indicatori financiari performanti si care a dezvoltat o atitudine de transparenta completa fata de piata.

In anul 2001, cel mai important eveniment din viata Bancii Transilvania S. A. a fost decizia actionarilor existenti, conform angajamentului lor privind intarirea structurii de capital al bancii, de a accepta participarea cu capital a Bancii Europene pentru Reconstructie si Dezvoltare, ca actionar principal, cu o participatie de 15% din capitalul social. Investitia a fost finalizata in ultima faza a anului 2001.

Istoria de 8 ani a Bancii Transilvania a dovedit capacitatea Bancii de a atinge performante excelente, iar investitia de capital BERD reprezinta atat o cunoastere a eficientei activitatii Bancii de-a lungul acestor ani, cat si un certificat pentru rezultatele ei viitoare.

Volumul activelor a crescut de 1,8 ori comparativ cu sfarsitul lui 2000, ajungand la 5.321,18 mld. ROL, dovedind capacitatea Bancii de a-si mentine si creste cota pe piata.

Capitalul social al Bancii ajunge in mai 2001 la 336,74 mld. ROL, iar in decembrie 2001 la 396,16 mld. ROL. Banca este devotata unei strategii de cresteri organice, de infiintarea de noi sucursale (sucursala Suceava) si agentii (agentia Giurgiu si Alejd), stabileste aliante strategice in activitati de asigurari, brocheraj si leasing.

Segmentul de retail a fost permanent in atentia Bancii, 73% din clienti fiind persoane fizice, numarand la sfarsitul anului 2002 peste 195.000 persoane. Produsele de creditari nou lansate, impreuna cu oferta deja existenta, atat in lei cat si in valuta, au permis Bancii Transilvania sa creasca ponderea creditelor pentru persoane fizice in portofoliul total de credite la 10,31% la sfarsitul lui 2001, comparativ cu 8,52% la sfarsitul lui 2000, mai ales prin activitatea pietei creditelor ipotecare si pentru constructii de case.

Figura 1.1. Structura de credit retail

Pe langa produsele de credit, instrumentele de economisire au fost in centrul atentiei Bancii Transilvania. Scadentele atragatoare,variind de la 30 la 45 zile pana la 18 luni, corelate cu succes cu rate ale dobanzilor atractive, au permis Bancii Transilvania sa creasca depozitele atrase de la persoanele fizice, atat la vedere cat si la termen.

Figura 1.2. Resurse persoane fizice

Un alt segment al pietei care cunoaste un ritm de dezvoltare important este cel al cardurilor, Banca avand emise la sfarsitul anului 2001, 60.697 carduri (28.025 sub sigla Visa si 32.672 sub sigla Maestro), iar reteaua de ATM-uri s-a extins la 70 de aparate si 100 POS-uri.

Banca Transilvania a incheiat si parteneriate cu institutii financiare, cum este acordul cu Western Union pentru facilitatea legaturilor financiare intre persoane din intreaga lume.

Numarul clientilor noi a crescut in fiecare an, acestia fiind nu numai IMM-uri, ci si companii mai mari, astfel incat la sfarsitul anului 2001, Banca Transilvania oferea servicii pentru mai mult de 71.000 de companii.

Volumul operatiunilor de decontari externe a crescut cu 60% in 2001 comparativ cu 2000, iar volumul operatiunilor de finantare a comertului a fost de 3 ori mai mare in 2001 a fost fata de anul precedent. In ceea ce priveste decontarile interne, evolutia din 2001 a fost de asemenea importanta, nu numai cantitativ, cat mai ales in diversitate, daca luam in considerare faptul ca numarul platilor efectuate prin intermediul produsului electronic banking, BT-Ultra, a crescut de 11 ori fata de 2000.

Figura 1.3. Portofoliu credite persoane juridice

Rata creditelor neperformante din bilant la sfarsitul lui 2001, a fost de 1,17% din totalul portofoliului de credite, comparat cu 0,36% la sfarsitul anului 2000.

Volumul creditelor acordate din surse BERD a ajuns in 2001 la un sold de 4.279.000 echivalent USD, din care 1.800.000 in USD si 2.700.000 EURO.

Profitul net creste in 2001 la 364,64 mld. lei, fata de 263,17 mld. lei in anul precedent.

Banca Transilvania ia in considerare, in modul cel mai serios, problemele de risc: riscul de lichiditate, riscul valutar si riscul ratei dobanzii, urmarite indeaproape de ALCO.

Figura 1.4. Structura creditelor din surse BERD

Reteaua teritoriala a fost extinsa la 31 de sucursale, 1 reprezentanta, 5 agentii si 7 puncte independente de schimb valutar.

Pentru recunoasterea acestor performante "Ziarul Financiar acorda Bancii Transilvania in anul 2001 premiul "Cea mai buna investitie de capital pentru parteneriatul cu BERD, iar revista "Capital" acorda si ea Bancii premiul de excelenta "Banca anului" in 2001.

Banca Transilvania a declarat anul 2001, anul calitatii. Principalul beneficiar a fost si este clientul, iar Banca isi reinnoieste angajamentul de a dezvolta parteneriate reciproc avantajoase pentru clientii sai.

Reteaua teritoriala extinsa, prin deschiderea a 5 noi sucursale si 3 noi agentii, impreuna cu reteaua de ATM-uri si POS-uri, asigura o acoperire nationala adecvata, ceea ce devine unul din punctele forte ale Bancii Transilvania.

Se semneaza in ianuarie 2002 cea de-a doua facilitate cu BERD in valoare de 5 mil. USD.

Astfel, Banca isi reinoieste angajamentul ca si in 2002 isi va mentine rolul in cadrul societatii, concentrandu-se permanent asupra interesului actionarilor pentru profit, asupra cerintei clientilor de a fi satisfacuti si loiali, si asupra motivarii angajatiilor pentru servicii profesionale de cea mai inalta calitate.

La aniversarea a noua ani de experienta, in februarie 2003, Banca Transilvania ajunge sa detina 48 de unitati si un capital social de 713,088 mld. ROL. Cu un nou management, Banca are o abordare deschisa, moderna, cu orientare spre clienti. Se remarca pe piata prin doua linii principale de afaceri, Corporate si Retail. Extinderea teritoriala continua cu deschiderea de 15 unitati noi pentru a-si intari cota de piata, toate aceste noi unitati purtand noua identitate de corporatie.

Consolidarea pozitiei de piata se face incepand cu acest an prin Grupul Financiar Transilvania, care cuprinde: BT Leasing BT Securities SAR Transilvania, si BT Direct

Unul din momentele importante din viata Bancii Transilvania a fost si semnarea in martie 2003 a unui acord de finantare pe termen lung intre FMO (Fondul Olandez de Finantare pentru Dezvoltare) si Banca Transilvania, in valoare de 10 mil. USD, destinat creditelor imobiliare.

Astfel, punctele forte ale Bancii Transilvania in anul 2003 sunt: cel mai bine integrat grup financiar din Transilvania, detinut la nivel local; integritate; munca in echipa; conceptul de "client service" puternic, orientat si angajat spre client; flexibilitatea; calitate si excelenta bancara; profesionalism; transparenta; companie de prim rang listata la Bursa de Valori Bucuresti.

Figura 1.5. Sigla Bancii Transilvania

CAP. 2.

Sistemul bancar

2.1. Prezentarea generala a sistemului bancar

Sistemul bancar reprezinta ansamblul institutiilor economico-financiare specializate, ale caror functii principale sunt crearea banilor si comertul cu bani, precum si relatiile dintre aceste institutii[1].

Totodata, acest sistem reprezinta totalitatea bancilor care functioneaza intr-o economie intr-o anumita perioada. Calitatea de sistem[2] decurge din legaturile ce se nasc intre cele doua subsisteme. Aceste relatii imbraca forma relatiilor de cont corespondent, intelese in sens dublu:

a)      In conditiile in care resursele de creditare ale bancilor de credit prisosesc nevoilor lor de credite, surplusul respectiv este luat de banca centrala;

b)     In conditiile in care nevoile de credite ale bancilor de credit sunt superioare resurselor pe care acestea le au, banca centrala completeaza aceste resurse, acordand imprumuturi bancilor de credit.

Sistemul bancar are doua componente:

Banca Nationala a Romaniei, ca banca centrala si de emisiune.

Societatile bancare reprezentate de bancile comerciale.

Banca Nationala a Romaniei[3] este o institutie bancara cu personalitate juridica, ce asigura emisiunea de moneda, elaboreaza si aplica politica monetara si de credit a Romaniei. Operatiunile pe care le desfasoara sunt:

emisiunea monetara, ce confera Bancii Nationale a Romaniei functia de banca centrala;

efectueaza operatiuni cu societatile bancare si cu alte institutii de credit;

efectueaza operatiuni cu Trezoreria statului, ceea ce confera Bancii Nationale a Romaniei rolul de banca a statului;

efectueaza operatiuni cu aur si valute, expresie a functiei de centru valutar a Bancii Nationale a Romaniei;

reglementeaza si controleaza tranzactiile valutare pe teritoriul Romaniei;

efectueaza operatiuni cu titluri de stat in conformitate cu reglementarile proprii, Banca Nationala a Romaniei actionand ca agent pe contul statului.

Asadar, bancile centrale sunt implicate in supravegherea bancara, dar si in situatia cand nu sunt implicate in supravegherea bancara, ele manifesta o preocupare sporita pentru monitorizarea capacitatii financiare a principalilor furnizori de servicii de plati, pentru ca in cazul aparitiei crizelor financiare acestea sa fie gestionate judicios.

Pozitia lor de pivot in cadrul piramidei sistemului de plati confera bancilor centrale[4] posibilitatea de a interveni pentru reducerea probabilitatii ca un esec neasteptat din partea unei institutii financiare in acoperirea obligatiilor sale de plata sa nu se transforme in tulburari financiare majore care ar putea determina intreruperea operatiunilor sistemului de plati, afectand in acest fel gradul de incredere in operatiunile acestuia.

Bancile comerciale sunt persoane juridice romane constituite sub forma de societati pe actiuni in baza autorizatiei eliberate de Banca Nationala a Romaniei, in conformitate cu Legea nr. 58/1998. Bancile comerciale joaca rolul de intermediar intre agentii economici si sistemul bancar. Pentru realizarea acestui rol, bancile comerciale indeplinesc urmatoarele functii:

de mobilizare a activelor monetare disponibile in economie;

de utilizare a resurselor proprii si atrase prin distribuirea de credite catre clientela

de decontare intre titularii de cont.

In literatura de specialitate si practica bancara internationala se intalnesc, in principal urmatoarele tipuri de banci:

Banca centrala - institutie bancara, aflata in fruntea aparatului bancar, cu rol de supraveghere si organizare a relatiilor monetar-financiare ale unui stat, atat pe plan intern, cat si in relatiile cu alte sisteme monetare

Banci comerciale - denumire generica, data celorlalte banci (altele decat benca centrala); acestea isi desfasoara activitatea atat pe plan intern cat si international si se axeaza, in principal pe: atragerea depozitelor si acordarea de credite, acceptarea de depuneri de la alte banci sau firme, operatiuni valutare pentru persoane fizice si juridice, plasamentul fondurilor, finantarea schimburilor comerciale externe.

Bancile comerciale sunt foarte diversificate, ele putand fi diferentiate dupa tipul operatiunilor sau sfera teritoriala de cuprindere; deasemenea, denumirea de banca comerciala este asociata unui termen care ii defineste specificul, astfel sunt:

Banci universale - sunt denumite acele banci comerciale care efectueaza toate operatiunile bancare si care nu isi limiteaza activitatea la anumite sectoare

Banci specializate - este denumirea generica pentru a desemna bancile comerciale sau institutiile de tip bancar care, de regula, alaturi de operatiuni bancare de baza, dezvolta preponderent operatiuni bancare de un anumit tip sau intr-un anumit domeniu. Ele acorda imprumuturi celor care urmaresc sa achizitioneze bunuri de consum dar plata se face in rate. Relatia de credit apare intre cumparator si banca specializata in acest domeniu. Aceste banci s-au organizat pe langa marile intreprinderi comerciale, ele fiind interesate in practicarea unor asemenea relatii de credit .

Cateva tipuri de banci comerciale specializate[6] sunt: banca agricola, banca de investitii, banca ipotecara, banca de export-import, banca internationala (privata), bancile de depozit, bancile de accept, case de emisiune etc.

Activitatea bancara in Romania se desfasoara prin institutii de credit autorizate[7], in conditiile legii.

Institutia de credit reprezinta:

(a)           entitatea care desfasoara cu titlu profesional activitate de retragere de depozite sau alte fonduri rambursabile de la public si de acordare de credite in cont propriu;

(b)           entitatea emitenta de moneda electronica, denumita in continuare institutie emitenta de moneda electronica.

Institutiile de credit sunt persoane morale care efectueaza, ca profesiune obisnuita, operatiuni bancare[8].

In Romania, institutiile de credit se pot constitui si pot functiona ca banci, organizatii cooperatiste de credit, institutii emitente de moneda electronica si case de economii pentru domeniu locativ.

Se interzice oricarei institutii de credit straine sa desfasoare activitate in Romania, cu exceptia cazului in care activitatea este desfasurata printr-o sucursala pentru care a fost emisa o autorizatie de catre Banca Nationala a Romaniei.

Bancile pot desfasura, in limita autorizatiei acordate, urmatoarele activitati:

a)      atragere de depozite si de alte fonduri rambursabile;

b)     contractare de credite, incluzand printre altele: credite de consum, credite ipotecare, finantarea tranzactiilor comerciale, operatiuni de factoring, scontare, forfetare;

c)      leasing financiar;

d)     servicii de transfer monetar;

e)      emitere si administrare de mijloace de plata, cum ar fi: carti de credit, cecuri de calatorie si altele asemenea, inclusiv emitere de moneda electronica;

f)       emitere de garantii si asumare de angajamente;

g)      tranzactionare in cont propriu sau in contul clientilor, in conditiile legii, cu: cecuri, cambii, bilete la ordin, certificate de depozit; contracte futures si options, etc.

h)      intermediere, in conditiile legii, in oferta de valori mobiliare si alte instrumente financiare, prin subscrierea si plasamentul acestora ori prin plasament si prestarea de servicii aferente;

i)        acordare de consultanta cu privire la structura capitalului, strategia de afaceri si alte aspecte legate de aceasta, consultanta si prestare de servicii cu privire la fuziuni si achizitii de societati comerciale;

j)       intermediere pe piata interbancara;

k)     administrare de portofolii ale clientilor si consultanta legata de aceasta;

l)        pastrare in custodie si administrare de valori mobiliare si alte instrumente financiare;

m)            prestare de servicii privind furnizarea de date si referinte in domeniul creditarii;

n)      inchiriere de casete de siguranta.

Bancile pot desfasura, in limita autorizatiei acordate, si alte activitati permise de legislatia in vigoare, cum ar fi: depozitarea activelor fondurilor de investitii si societatilor de investitii, distribuirea de titluri de participare la fonduri de investitii si actiuni ale societatilor de investitii, actionarea ca operator al arhivei electronice de garantii reale mobiliare, operatiuni cu metale si pietre pretioase si obiecte confectionate din acestea, operatiuni in mandat, servicii de procesare de date, administrare de baze de date ori alte asemenea servicii pentru terti, participare la capitalul social al altor entitati.

Bancile pot presta servicii auxiliare sau conexe legate de activitatile desfasurate, cum ar fi: detinerea si administrarea de bunuri mobile si imobile necesare desfasurarii activitatii sau pentru folosinta salariatilor, si pot efectua orice alte activitati ori operatiuni necesare pentru realizarea obiectului de activitate autorizat, fara a fi necesara includerea lor in autorizatia acordata.

Operatiunile de leasing financiar vor putea fi desfasurate in mod direct incepand cu data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.

Banca va pastra confidentialitatea asupra tuturor faptelor, datelor si informatiilor referitoare la activitatea desfasurata, precum si asupra oricarui fapt, data sau informatie, aflate la dispozitia sa, care privesc persoana, proprietatea, activitatea, afacerea, relatiile personale sau de afaceri ale clientilor ori informatii referitoare la conturile clientilor - solduri rulaje, operatiuni derulate -, la serviciile prestate sau la contractele incheiate cu clientii.

Bancile trebuie sa isi organizeze intreaga activitate in conformitate cu regulile unei practici bancare prudente si sanatoase, cu cerintele legii si ale reglementarilor Bancii Nationale a Romaniei. In acest sens bancile trebuie sa dispuna de proceduri de administrare si contabile corespunzatoare si de sisteme adecvate de control intern.

Capitalul social al unei banci trebuie varsat, integral in forma baneasca, la momentul subscrierii. Nivelul minim al capitalului initial este stabilit de Banca Nationala a Romaniei, prin reglementari.

La constituirea unei banci, capitalul initial este egal cu capitalul social, cu exceptia cazurilor in care banca nou - constituita este rezultata printr-un proces de reorganizare prin fuziune sau divizare. La deschiderea unei sucursale, capitalul initial se va asigura prin punerea la dispozitia acesteia a capitalului de dotare de catre institutia de credit straina.

Bancile pot majora capitalul social numai prin utilizarea urmatoarelor surse:

(a)           noi aporturi in forma baneasca;

(b)           prime de emisiune sau aport si alte prime legate de capital, integral incasate, ramase dupa acoperirea cheltuielilor neamortizate cu astfel de operatiuni, precum si rezervele constituite pe seama unor astfel de prime;

(c)           dividende din profitul net cuvenit actionarilor, dupa plata impozitului pe dividende, potrivit legii;

(d)           rezerve constituite din profitul net, existente in sold, potrivit ultimului bilant contabil.

Bancile, persoane juridice romane, pot deschide pe teritoriul Romaniei sucursale si alte sedii secundare - agentii si alte asemenea - , in conditiile prevazute de reglementarile Bancii Nationale a Romaniei.

Bancile, persoane juridice romane, vor putea desfasura activitate bancara si alte activitati financiare in strainatate, in limita autorizatiei acordate de Banca Nationala a Romaniei, numai prin intermediul unei sucursale.

Bancile trebuie sa tina permanent evidenta contabila, in concordanta cu prevederile legii contabilitatii si ale reglementarilor specifice date in aplicarea acesteia, si sa intocmeasca situatii financiare care sa ofere o imagine fidela a pozitiei financiare, a performantei financiare, a fluxurilor de trezorerie si a celorlalte informatii referitoare la activitatea desfasurata. Evidenta contabila si situatiile financiare ale unei banci trebuie sa reflecte, de asemenea, operatiunile si situatia financiara a filialelor, a sucursalelor si a celorlalte sedii secundare, pe baza individuala si, dupa caz, pe baza consolidata.

Bancilor legal constituite in Romania, aflate in stare de insolvabilitate[9], li se aplica procedura falimentului instituita prin prezenta lege.

O banca este considerata insolvabila, daca se afla intr-una dintre urmatoarele situatii:

a)      Banca nu a onorat integral creantele certe, lichide si exigibile, de cel putin 30 de zile;

b)     Valoarea obligatiilor bancii depaseste valoarea activului sau.

Valoarea activului si pasivului bancii se va calcula in conformitate cu normele emise de Banca Nationala a Romaniei in acest sens.

Ca institutie si activitate, banca a aparut pe o anumita treapta de dezvoltare a societatii, datorita nevoii oamenilor de a efectua diverse tranzactii. Evolutia societatii omenesti in toate domeniile si, in special, in economie a impus adaptarea activitatii bancare la noile cerinte, lucru care a necesitat nu doar modernizarea si dezvoltarea serviciilor oferite de banci clientilor, dar si apropierea de acestia.

Structura retelei de unitati a acelor banci care si-au organizat activitatea in teritoriu, urmarind impartirea administrativ-teritoriala a tarii, consta in:

centrala bancii

sucursalele judetene si sucursala municipiului Bucuresti

filiale (subordonate organizatoric si functional sucursalelor) in unele orase ale tarii si, in unele cazuri, la nivelul sectoarelor municipiului Bucuresti;

agentii, subordonate filialelor sau, in unele cazuri chiar sucursalelor.

------------Structura teritoriala a bancii------------

Conducerea societatii bancare

Conducerea, administrarea si controlul societatii bancare sunt asigurate, in cadrul fiecarei banci de:

Adunarea generala a actionarilor bancii - e un organ deliberativ. Aceasta hotaraste problemele generale privind activitatea bancii. Aceasta ii reprezinta pe toti actionarii bancii si la ea participa delegatiile unitatilor, persoane fizice si juridice, detinatoare de actiuni emise de banca.

Consiliul de administratie al bancii - organ deliberativ, se intruneste lunar sau de mai multe ori, la sediul central al bancii; e compus din presedinte, vicepresedinti si alti membrii alesi de Adunarea Generala a Actionarilor pe un termen stabilit prin statutul societatii respective.

Comitetul de directie al bancii - cu ajutorul acestui comitet se realizeaza conducerea operativa a bancii;

Presedinte si vicepresedinti

Comitetul de conducere (la sucursale, filiale, agentii)

Comisia de cenzori - organ de control, se constituie la nivelul conducerii bancii si are ca atributie principala controlul asupra modului cum se efctueaza operatiunile bancii, in cadrul legal existent si informeaza Consiliul de Administratie si Adunarea Generala asupra celor constatate.

Banca Transilvania din Oradea este o sucursala judeteana, centrala societatii bancare se afla in orasul Cluj Napoca. Spre urmare voi trata mai departe rolul sucursalelor in activitatea bancara.

Sucursalele[10] se constituie in nuclee ale activitatii desfasurate de societatile bancare la nivel judetean. Rolul lor consta in coordonarea, indrumarea si controlul activitatii operative desfasurate in unitatile din subordine (filiale, agentii).

Sucursalele au ca sarcina: efectuarea operatiunilor de creditare, finantare, decontari si de casa, in lei sau valuta, controlul preventiv asupra operatiunilor ce se efectueaza in contul titularilor, precum si a altor operatiuni bancare.

La nivelul unei sucursale judetene se regasesc compartimentele de: coordonare, trezorerie, creditare, operatiuni valutare, caserie, conturi si viramente, decontari intrabancare, informatica, contabilitate, control, juridic, etc. Activitatea de contabilitate si trezorerie poate fi organizata in departamente distincte, in lei si valuta.

---------Structura organizatorica a sucursalei---------

Principalele atributii ce se regasesc la nivelul sucursalei sunt:

coordonarea de ansamblu, la nivel judetean, a problemelor de creditare, operatiuni de incasari si plati fara numerar, operatiuni cu numerar si de caserie;

intocmirea de situatii, la nivelul judetului, privind evidenta, prognoza si administrarea trezoreriei;

defalcarea plafoanelor de credite, transmise de centrala bancii, pe fiecare centrala si agentie din subordine, cu urmarirea si administrarea in acelasi timp, in bune conditii a resurselor de creditare;

realizarea de lucrari de analiza si informare privind creditele (acordare, verificare garantii, rambursare, credite restante, etc.);

analiza activitatii desfasurate la nivelul judetului, pe baza datelor proprii sau primite de la unitatile din subordine si luarea masurilor ce se impun;

verificarea, analizarea si centalizarea balantelor, bilanturilor si darilor de seama, bugetelor de venituri si cheltuieli ale unitatii din subordine si a celorlalte situatii legate de acestea;

urmarirea si asigurarea controlului tuturor activitatilor desfasurate de unitatile din subordine;

primirea, analizarea si, in limita competentelor primite, aprobarea propunerilor unitatilor din subordine privind diferite aspecte ale activitatii desfasurate de acestea;

luarea masurilor ce se impun in legatura cu pregatirea profesionala a personalului pe baza analizarii stadiului acesteia;

analizarea si valorificarea materialelor intocmite de organele de control ale serviciului de coordonare, cu urmarirea indeplinirii masurilor stabilite.

Compartimentul de coordonare - raspunde de activitatea de ansamblu privind creditarea si decontarile. In principal au urmatoarele functii:

intocmesc periodic planurile de credit si le supun aprobarii conducerii;

in functie de nivelul resurselor de refinantare, repartizeaza, pe sucursale, nivelele de credite, stabilesc si repartizeaza plafoanele;

intocmesc periodic rapoarte referitoare la executarea programelor de creditare, precum si la principalele aspecte legate de acordarea si rambursarea acestora;

formuleaza, pe baza analizelor efectuate, propuneri privind politica dobanzilor.

Compartimentul de trezorerie - are ca atributii:

analizeaza si prospecteaza posibilitatile si conditiile de asigurare a resurselor de creditare ale bancii;

in stransa colaborare cu departamentul contabilitate, negociaza si propun contractarea de credite pe piata interbancara si participa la licitatiile organizate de BNR, pentru a obtine credite de refinantare;

stabileste prognoze de trezorerie, pe diferite perioade;

realizeaza proiectele de evaziune de hartii de valoare si coordoneaza evidenta si plasarea acestora;

urmaresc si informeaza conducerea asupra situatiei si nivelului activelor si pasivelor bancii.

Compartimentul de caserie - raspunde de coordonarea si urmarirea efectuarii operatiunilor cu numerar si alte valori, in stransa concordanta cu interesele clientilor. Are ca si atributii:

colaboreaza cu departamentul de coordonare si trezorerie;

colaboreaza cu BNR, participand la elaborarea prognozelor privind operatiunile de incasari si plati, a fluxului de numerar din economie;

efectueaza operatiuni de numerar;

tin evidenta numerarului si asigura pastrarea acestuia.

Compartimentul de control - asigura si raspunde de exercitarea controlului asupra activitatii de ansamblu, asupra gospodaririi valorilor materiale si banesti.

Compartimentul de creditare - pot fi specializate in functie de volumul, tipul de clienti si termenul de creditare; ele asigura si raspund de activitatea de creditare, cu tot ce implica aceasta. Acest compartiment participa la:

programarea, dimensionarea si dirijarea masei monetare si a creditului pe termen scurt, mediu si lung pentru sectorul de stat si privat;

analizeaza cererile de creditare;

urmaresc evolutia creditelor pe termen scurt, mediu si lung;

analizeaza evolutia indicatorilor bancari in stransa corelatie cu analiza indicatorilor economici si financiari ai agentilor economici pe care ii crediteaza, pe baza acestor analize efectuand propuneri pentru imbunatatirea activitatii de creditare, finantare si decontare.

Compartimentul de contabilitate - activitatea de contabilitate, datorita operatiunilor in lei si valuta, poate fi structurata pe directii/departamente diferite astfel:

directiile de contabilitate in lei, ale societatii bancare asigura si raspund de: organizarea si conducerea activitatii contabile; executia de casa a bugetului public national; exercitarea controlului bancar asupra operatiunilor contabile privind creditarea; finantarea si platile efectuate de unitatile operative ale bancilor pentru clientii lor.

directiile de contabilitate externa, raspund de existenta patrimoniului bancii privind operatiunile cu strainatatea, cu veniturile si cheltuielile realizate de banca prin centralele lor.

Compartimentul de informatica - activitatea acestui compartiment vizeaza:

informatizarea activitatii decizionale, de analiza, proiectare, implementare si intretinere a subsistemului informatic in legatura cu toate operatiunile derulate de banci;

exploatarea lucrarilor respective;

dezvoltarea retelei de calculatoare;

service-ul pentru echipamentele respective;

telecomunicatii interbancare.

Compartimentul juridic - activitatea acestuia se refera la asigurarea legalitatii in desfasurarea activitatii bancare si la apararea intereselor patrimoniale si nepatrimoniale proprii activitatii bancare.

Compartimentul decontari intra si interjudetene

Conturile bancare ale clientilor - la cererea persoanelor fizice si juridice, banca poate deschide:

a)      conturile de disponibilitati - prin care se fac operatiuni de incasari si plati curente, soldul contului poate fi doar creditor.

b)     conturile curente - se pot efectua acordari si rambursari de credite, soldul debitor reflecta creditele existente, iar soldul creditor reflecta disponibilul existent la banca. Acestea sunt deschise in cazul in care, in urma unei solicitari de credite aprobata clientului, acesta beneficiaza de o linie de credit sau un credit pentru descoperire de cont.

c)      conturile de depozite - la vedere / termen, in functie de optiunea clientului contul poate fi doar creditor, pentru depozitele la vedere, perioada de pastrare a banilor nu e stabilita exact, ea fiind de minimum o zi lucratoare; pentru depozitele la termen, perioada de pastrare e exprimata in zile calendaristice si e mentionata in cererea-conventie incheiata cu banca.

d)     conturile de credite - se utilizeaza pentru evidentierea si urmarirea acordarii creditelor, soldul contului la un moment dat poate sa fie doar debitor. Deschiderea acestui tip de cont este conditionata de existenta in banca a unui cont disponibil deschis anterior. Inchiderea unui astfel de cont se realizeaza astfel:

inainte de scadenta, in cazul rambursarii anticipate a creditului sau in cazul sistarii creditului

la scadenta, prin rambursarea efectiva conform graficului de esalonare a rambursarii creditului sau prin trecerea creditului nerambursat la scadenta la credite restante.

e)      conturile cu destinatie speciala - prin aceste conturi se efectueaza prestatii bancare "speciale" cum ar fi : acreditive, cecuri certificate, conturi aferente cardurilor,etc. Acest tip de cont se poate deschide atunci cand clientul are in vedere:

utilizarea unui acreditiv;

decontari aferente tranzactiilor cu valori mobiliare;

utilizarea unor cecuri certificate;

participarea la licitatia valutara pentru achizitionarea de valuta,etc.

Operatiuni cu numerar - vizeaza derularea de incasari si/sau plati in numerar. Instrumentele cu care se realizeaza aceste operatiuni:

pentru operatiuni de incasari

foaie de varsamant

ordin de incasare

borderou insotitor cu chitanta

pentru operatiuni de plati

- cecul simplu

- ordinul de plata intern

Operatiuni de decontare fara numerar - pentru derularea lor, un agent economic, numit "client", are la dispozitie urmatoarele instrumente de plata: ordinul de plata, cecul, cambia, biletul la ordin; precum si modalitati de decontare: acreditivul, scrisoarea de garantie bancara.

Compartimentul operatiuni bancare

Operatiuni valutare - se inteleg incasarile, platile, compensarile, creditarile, tranzactiile financiare si de capital, cu valori mobiliare si nemobiliare, exprimate in moneda altei tari sau a unei unitati monetare de cont, precum si operatiunile efectuate in lei cand aceste operatii au loc intre rezidenti si nerezidenti. Pe teritoriul Romaniei, incasarile si platile, compensarile, transferurile se fac in moneda nationala.

Operatiunile valutare se structureaza in: operatiuni cu valori curente si operatiuni financiare si de capital. Ca si modalitati de plata in acest caz avem: acreditivul, incasso-ul, ordinul de plata, scrisoarea de credit comercial, scrisoarea de garantie bancara, cecul in valuta.

Compartimentul conturi viramente

Transferurile electronice internationale

Sistemul S.W.I.F.T.- Society for Worldwide Interbank Financial Telecomunication - este practic o retea de comunicatii prin intermediul careia sunt transmise informatii, in baza carora se pot efectua plati de la o banca la alta, se deruleaza tranzactii cu devize, sunt vehiculate informatii aferente operatiunilor de incasso, acreditiv, se coreleaza conturi, etc.

Sistemul TARGET - asigura practic si simplu un transfer monetar in timp real, specializat pentru noua moneda. Sistemul este astfel conceput ca o plata care este initiata sa fie finalizata daca nu in cateva secunde, in maximum cateva minute.

Cartile de plata - cardul - instrument de decontare prin intermediul caruia posesorul autorizat poate achizitiona bunuri sau servicii fara prezenta efectiva a numerarului. Cardul faciliteaza legatura financiara intre comercianti si consumatori, fiind o simpla cale de acces la un cont bancar: acela al detinatorului de card. Asigura si posibilitatea obtinerii neconditionate de numerar fie de la automatele de bani (ATM), fie de la ghiseele bancii. Cardurile pot fi: carduri de debit, carduri de credit, carduri de garantare a cecurilor. Sistemele de carduri utilizate in Romania si implicit de Banca Transilvania sunt:

Visa International: este o organizatie non-profit infiintata si subventionata prin intermediul taxelor si costurilor de participare percepute clientilor. La ea participa organisme financiare cum ar fi: banci comerciale, case de economii, banci specializate, etc. Cardurile de tip Visa sunt:

a)      Classic Card - e produsul cu cea mai larga utilizare si poate fi regasit in urmatoarele variante:

card de credit

card de tip "charge - card"

card de debit

Pentru acest tip de card serviciile suplimentare oferite sunt: inlocuirea cardurilor in situatii exceptionale (furt, pierdere); eliberarea de numerar cu maxima operativitate.

b)     Bussines Card - destinat spre a fi utilizat de persoanele ce calatoresc si intretin in mod regulat relatii de afaceri si au potential financiar ridicat. Se aseamana cu primul tip de card.

c)      "Gold / Premier" Card - acest card vizeaza clientii importanti ai bancii, se refera la clientii cu venituri mari

d)     "Electron Card" - se adreseaza acelei categorii de clienti ce prezinta un risc maxim in utilizare (studenti, elevi, etc.)

e)      Visa Travellers Cheque - destinate acoperirii cheltuielilor pe perioada vacantelor si a calatoriilor de afaceri.

Europay International - tot o organizatie non-profit, infiintata si subventionata prin intermediul taxelor si costurilor de participare. Europay cuprinde societatea MasterCard International si are ca si produse:

(a)           Eurocard / Mastercard - classic card - card de tip debit sau credit care se adreseaza tuturor categoriilor de utilizatori cu echipamente electronice. (ATM)

(b)           Cirrus - card de debit sau credit ce se adreseaza categoriilor de utilizatori cu grad mare de risc, folosit pentru retragerea de numerar. Acesta este folosit in intreaga lume. (ATM)

(c)           Eurocard - ATM - card de tip debit care se adreseaza categoriilor de utilizatori cu grad inalt de risc. E utilizat in Europa.

(d)           Eurocheque - e un cec de calatorie acceptat doar in Europa.

(e)           Edc - card de tip debit-card se adreseaza utilizatorilor cu grad ridicat de risc in Europa pentru tranzactiile comerciale cu echipamente electronice (POS)

(f)     Maestro - card de tip debit-card se adreseaza utilizatorilor cu grad ridicat de risc in toata lumea pentru tranzactiile comerciale cu echipamente electronice (POS)

(g)           Europay CLIP - detinatorul cardului foloseste una din metodele de incarcare cu moneda sau valute la alegere, dupa care este liber sa foloseasca cardul fie in tara sa, fie in strainatate

Operatiuni SWAP - printr-o operatiune SWAP se realizeaza o "acoperire" a unei tranzactii initiate (sau deja in derulare) considerata riscanta.

Elementele de banking electronic - are multiple caracteristici: accesibilitatea serviciilor oferite; navigabilitatea in sistem; continutul serviciilor; serviciile oferite clientilor pentru sustinerea in utilizarea noilor produse; performante tehnice ale prestatiilor bancare electronice.

Pentru functionarea a ceea ce este cunoscut sub denumirea de "banking elctronic", clientii au la dispozitie oferte multiple reprezentate de produse cum ar fi:

A.     PC - Banking, in variante cum ar fi: - Multicash

Money gramm

Western Union

Microsoft Money

B.      Telephone Banking - Voice Tell

- Fax Tell

Multicash este un sistem ce functioneaza in sistemul on-line, ceea ce presupune un contact direct cu banca doar in intervalul de timp in care au loc transferuri efective de informatii intre cele doua baze de date: a clientului din propriul computer si cea aferenta clientului din computerul bancii proprii.

Money gramm sau Western Union e un produs adresat persoanelor fizice. El asigura in principiu transferuri banesti internationale in timp real, fara a fi nevoie sa existe un cont in banca al solicitantului sau destinatarului.

Microsoft Money permite realizarea atat a accesului la oferta de home banking cat si gestiunea financiara a firmei; permite importul si exportul de date pe de o parte, cat si prelucrarea acestora pe de alta parte.

Voice Teller este produsul care a obtinut in 1997 din partea revistei "Piata financiara" titlul de cel mai bun produs bancar al anului, lansat initial de Banca Transilvania, el permite interogarea de catre client a soldului contului sau. Pentru acest produs se apeleaza de la telefoane cu tastatura. Avantajul acestuia este ca se reduc costurile aferente acestui produs si simultan creste eficienta si operativitatea prestatiei bancare. Tot la Banca Transilvania se intalneste produsul "Cardul Mondo" ce permite clientilor detinerea unui disponibil in lei si utilizarea lui si in strainatate pentru ridicarea de valuta.

Varful de lance al banking-ului electronic il reprezinta banking-ul mobil. Procesul aferent e inglobat in sistemul EMPS (Electronic Mobile Payement Services). Derularea acestuia presupune utilizarea telefoniei mobile de ultima generatie combinata cu accesul la internet si accesul in sistemul de banking electronic. El se bazeaza pe utilizarea telefoanelor de tip WAP, ce au incorporate doua cartele SIM si EMV, de tipul "plug - in - size". Facilitatile telefoniei mobile pot fi mentionate:

furnizarea de informatii referitoare la contul personal

lista urmatoarelor zece tranzactii

plata facturilor

transferuri bancare

utilizarea cardurilor

aplicatii aferente cardurilor

operatiuni bancare specifice tranzactiilor cu valori mobiliare.

Pe linia banking-ului electronic societatile bancare romanesti au facut pasi importanti. Pot fi amintite in acest sens, servicii de genul:

B.T. ULTRA - Banca Transilvania - permite efectuarea, validarea si transmiterea electronica a ordinelor de plata catre banca, extrase de cont livrate in mediu electronic, schimb valutar, informatii valutare,etc.

Voice & Fax Teller - Banca Transilvania

2.2.Evolutia sistemului bancar romanesc

Istoria sistemului bancar isi gaseste originile in trecutul indepartat existand inscrisuri foarte vechi care atesta practica unor activitati care intr-o forma mai mult sau mai putin evoluata se pot constitui ca primii pasi pe taramul practicii bancare.

Desi, in 1989 existau numai patru banci - Banca Nationala a Romaniei, Banca Romana de Comert Exterior, Banca Romana pentru Investitii si Banca Agricola - la care se adauga Casa de Economii si Consemnatiuni, sistemul bancar romanesc dateaza totusi de mult timp.

Primele dovezi ale desfasurarii unei activitati bancare[12] pe teritoriul Romaniei au fost descoperite intre anii 1786 si 1855 si reprezinta 55 placi de piatra gasite intr-o zona de mine aurifere, ce datau din perioada Daciei Traiane. Dintre cele 25 de placi pastrate pana in prezent, a-13-a contine detalii referitoare la contractul privind finantarea unei institutii bancare. Contractul era datat 28 martie 167 d.H. si semnat la Deusara.

In perioada moderna, primele incercari de creare a unei banci au avut loc la inceputul secolului al XIX-lea. Prima institutie bancara care si-a desfasurat activitatea pe teritoriul Romaniei a fost Banca Nationala a Moldovei, infiintata in 1856, cu sediul la Iasi.

Ca urmare a legii adoptate in 1864 a fost fondata Casa de Depuneri si Consemnatiuni. Pana la crearea Bancii Nationale a Romaniei in 1880, aceasta institutie a avut un rol foarte important, fiind principala banca de emisiune pe teritoriul Principatelor Unite.

In aceeasi perioada apar si alte banci: Banca Romania, Banca Albina, Creditul Financiar Rural, Banca Aurora, Banca de Scont, Banca Agricola, Banca Romaneasca, iar cea mai importanta Banca Nationala care din punct de vedere organizatoric, a fost conceputa dupa modelul Bancii Nationale a Belgiei. Acesta a fost inceputul dezvoltarii unui sistem bancar nou si modern.

Crearea bancii centrale in Romania a suscitat multe discutii referitoare la structura capitalului bancii si proportia capitalului strain maxim permis. In final, s-a decis ca majorarea capitalului sa fie constituit din surse romanesti, astfel incat sa se asigure controlul asupra economiei nationale si, totodata, sa nu existe posibilitatea ca sistemul sau bancar sa fie supus dominatiei straine.

Infiintarea Bancii Nationale a Romaniei a creat premisele pentru aparitia si altor banci si pentru dezvoltarea sistemului bancar romanesc, ajungand inainte de Primul Razboi Mondial la aproape 200 de banci.

BNR detinea monopolul emisiunii monetare si asigura acoperirea coturilor de scont, in favoarea altor banci. Pana la sfarsitul anului 1989, sistemul bancar romanesc oferea un numar limitat de servicii si produse bancare. Dupa 1989, Romania a fost martora multor schimbari, iar trecerea la o economie de piata a determinat cresterea continua a numarului de agenti economici privati, aspect care a determinat nevoia dezvoltarii sistemului bancar.

CAP. 3.

Activitatea de creditare la Banca Transilvania

3.1. Principii si reguli generale privind activitatea de creditare

In perioada relativ scurta parcursa in etapa de tranzitie spre economia de piata au fost aduse o serie de modificari si in sistemul de creditare din tara noastra, in sensul luarii unor masuri care sa apropie sistemul de creditare de la noi de sistemul de creditare din tarile cu economie de piata, fara sa aiba pretentia ca acest proces sa poata fi considerat incheiat si ca acum am avea un sistem de creditare perfect adaptat economiei de piata. Asemenea masuri au fost luate incepand cu 1 ianuarie 1991, cand s-a pus in aplicare reforma bancara.

Printre elementele de tranzitie spre economia de piata, in sistemul nostru de creditare, se inscriu urmatoarele: reconsiderarea modului de stabilire a necesitatilor de credite si de corelare a lor; introducerea anumitor conditii ce trebuie indeplinite de agentii economici creditati; diversificarea sistemului de garantii; negocierea creditului intre agentii economici si banci si reintroducerea creditului de trezorerie .

Creditul reprezinta operatiunea prin care se ia in stapanire imediata resurse, in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, in mod normal insotite de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator .

Cadrul general de actiune - in desfasurarea activitatii curente a oricarui agent economic se poate intampla sa apara goluri temporare de casa, din motive diverse (neincasarea facturilor la scadenta, activitati sezoniere, cicluri de fabricatie lungi etc.). Aceste situatii pot fi solutionate prin intermediul creditelor de care poate beneficia agentul economic, special acordate in acest sens. In principiu aceste credite sunt cele cuprinse in categoria creditelor pe termen scurt.

In cazul in care se doreste dezvoltarea activitatii se va recurge la un program de investitii (pe termen lung). Finantarea acestor programe se realizeaza in mod normal partial din surse proprii, partial din surse atrase sau imprumutate. Niciodata banca nu va accepta finantarea unui obiectiv de investitii integral, din considerentul diminuarii riscului creditului prin participarea la investitia in curs a doi parteneri: banca si debitorul, precum si dorinta cointeresarii directe a debitorului in finalizarea proiectului, dat fiind ca astfel sunt implicati nu doar banii dar si proprii bani ai debitorului. Practic asistam la exercitarea in practica a unui principiu de gestiune a riscului creditului[15].

Operatiunile de aprobare si acordare a creditelor au la baza prudenta bancara ca principiu fundamental, ce caracterizeaza intreaga activitate a bancii.

Activitatea de creditare[16] se bazeaza in primul rand, pe analiza viabilitatii si realismului afacerilor in vederea identificarii si evaluarii capacitatii de plata a clientilor, respectiv de a genera venituri si lichiditati ca principala sursa de rambursare a creditului si de plata a datoriilor.

Activitatea de acordare a creditelor[17] se bazeaza pe urmatoarele principii generale:

a)      Activitatea de angajare si acordare a creditelor sub toate formele, precum si activitatea de asumare a unor riscuri, se bazeaza pe resursele proprii si atrase ale bancii;

b)     Elementele de analiza care vor sta, in toate cazurile la baza asumarii de catre banca a unor angajamente sunt urmatoarele:

incadrarea in strategia generala a bancii; aceasta strategie generala a bancii vizeaza atat mentinerea pe linia politicii monetare a Bancii Nationale a Romaniei, cat si obtinerea unui profit cat mai mare, evitarea riscurilor, gestionarea cat mai eficienta a resurselor bancii;

situatia concreta a fiecarui client; se vor urmarii lichidarea, bonitatea, solvabilitatea, rentabilitatea activitatii desfasurate, precum si pozitia pe piata a fiecarui agent economic;

activitatea de asumare de angajamente si de derulare a operatiunilor de creditare va fi, treptat, pe masura disponibilitatilor, descentralizata, in sensul aprecierii serviciilor de clientela, din punct de vedere al localizarii teritoriale.

Banca are obligatia sa analizeze si sa verifice, iar imprumutatul sa puna la dispozitie toate documentele si actele din care sa rezulte natura activitatii desfasurate, credibilitatea, situatia patrimoniala, rezultatele economico-financiare, capacitatea manageriala si alte documente si date care sa permita evaluarea patrimoniului economic, organizatoric si financiar al clientului.

Creditele si scrisorile de garantie solicitate, indiferent de suma sau durata de rambursare, respectiv de valabilitate, se acorda pentru destinatia stabilita prin contracte, aceasta fiind obligatorie pentru imprumutati.

Utilizarea creditului aprobat pentru o alta destinatie decat cea stabilita, da dreptul bancii sa intrerupa activitatea de creditare si sa retraga imprumutul acordat.

La creditele acordate si scrisorile de garantie eliberate, banca percepe dobanzile si comisioanele ale caror niveluri de baza se avizeaza de comitetul de director si se oproba de Consiliul de Administratie al bancii, precum si penalitatile stabilite conform prevederilor legale in vigoare, in cazul nerambursarii la scadenta a creditelor si neachitarea dobanzilor datorate.

Creditele trebuie sa fie in toate cazurile garantate, iar volumul minim al garantiilor constituite trebuie sa acopere datoria maxima a imprumutului catre banca, formata din credite si dobanzi.

Banca are dreptul sa verifice la clientii sai existenta permanenta si integritatea garantiilor asiguratorii pe toata perioada creditarii, reflectarea conditiilor in care s-a acordat creditul, modul cum acesta este utilizat, iar in cazul in care se constata incalcarea prevederilor contractuale, sa retraga creditele inainte de scadenta stalilita.

Creditele, valorile de recuperat creantele comerciale, precum si dobanzile aferente acestora, nerambursate, respectiv neincasate la scadenta sunt considerate creante restante si dobanzi restante.

Creditele, valorile de recuperat, creantele comerciale, creantele restante, precum si dobanzile aferente trecute in litigiu, sunt considerate creante indoielnice si dobanzi indoielnice.

Se considera trecute in litigiu, creditele, valorile de recuperat, creantele comerciale, creantele restante si dobanzile aferente ce fac obiectul unei cereri inregistrate in instanta de judecata pentru obtinerea unui titlu, executarea silita a datoriei, lichidarea juridica a acestuia precum si orice alte cereri privind recuperarea creantelor bancii din credite si dobanzi cu exceptia fazei de notificare.

Dobanzile de primit (neajunse la scadenta) calculate de la data punerii la dispozitia clientilor a fondurilor si pana la scadenta, sunt considerate creante atasate.

Pe toata durata creditarii, agentii economici beneficiari de credite au obligatia sa puna la dispozitia bancii un exemplar din bilantul contabil, situatii contabile periodice si orice alte documente solicitate de banca. Aceasta obligatie va fi prevazuta ca o clauza distincta in contractul de credite.

Creditele se acorda la cererea clientilor bancii care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

sunt constituiti conform legii si poseda capital subscris varsat potrivit statutului

desfasoara activitati legale si eficiente potrivite statutului de functionare avand un nivel corespunzator al indicatorilor de bonitate

din analiza fluxurilor de lichiditati rezulta ca exista posibilitati reale de rambursare la scadenta a ratelor de credit si plata dobanzilor aferente

prezinta garantii pentru utilizarea cu eficienta a imprumutului, rambursarea integrala la scadenta a creditului si achitarea dobanzilor aferente, sub forma garantiilor reale, a celor personale, garantiilor de companie, in cazul firmelor multinationale de prim rang sau a planului de afaceri

valoarea garantiilor acceptate este mai mare sau cel putin la nivelul creditelor solicitate si a dobanzilor aferente, calculate pe intreaga perioada de creditare

isi deruleaza activitatea prin conturi deschise la unitatile teritoriale ale bancii

accepta clauzele din contractul de credite.

Dupa acordarea unui credit, banca nu poate anula sau reduce cuantumul acestuia decat in cazuri justificate determinate de constatarea furnizarii de catre client a unor date nereale si numai dupa expirarea unui termen de preaviz de minim 5 zile calendaristice care va fi comunicat in scris acestuia.

Banca poate intrerupe imediat, fara preaviz, utilizarea de catre client a unui credit aprobat, in cazul in care acesta a incalcat conditiile contractului de credit sau in cazul in care situatia economica si financiara a acestuia nu mai asigura conditiile de garantie si de rambursare.

Banca poate solicita imprumutatului daune reparatorii in cazul retragerii creditului ca urmare a nerespectarii clauzelor contractuale.

Rambursarea anticipata a oricarei sume datorate in cadrul creditului, se poate efectua numai cu acordul bancii.

Planificarea creditelor si a resurselor de acoperire ale acestora se efectueaza anual si trimestrial la nivelul sucursalelor judetene si centralizat pe ansamblul bancii, in corelare cu prevederile planului financiar si a planului de afaceri al bancii.

Sursele de date si informatii utilizate in procesul de fundamentare si elaborare a planurilor de credite sunt:

a)      strategia nationala de dezvoltare economica a Romaniei pe termen mediu;

b)     date sectoriale informatii furnizate de Institutul National de Statistica si Studii Economice;

c)      programele economice prioritare la nivel macroeconomic;

d)     cerintele economiei nationale;

e)      strategia de dezvoltare si planul de afaceri al bancii pe termen mediu;

f)       politica proprie a bancii in domeniul alocarii resurselor si creditelor;

g)      propunerile sucursalelor judetene;

h)      alte surse de date la nivel local.

La elaborarea prognozelor de date se va tine seama de:

analiza realizarilor planului de credite din perioadele anterioare, de regula pe trei ani;

evolutia si tendinta unor indicatori specifici la nivel macroeconomic ce caracterizeaza economia reala (PIB, productia industriala, productia agricola, starea balantei comerciale,etc.), cat si indicatori ai politicii monetare;

evolutia si tendinta unor indicatori ai bancii atat in ce priveste situatia economico-financiara a clientilor deserviti cat si a unor indicatori proprii ai bancii la nivelul creditelor si resurselor, maturitatea acestora, asigurarea cresterii creditelor pe seama resurselor atrase de la clientela, creditele restante si dobanzile neincasate, calitatea portofoliului de imprumuturi, solvabilitatea si lichiditatea bancii, nivelul provizioanelor etc.

Utilizand sursele de date enumerate mai sus, centrala bancii elaboreaza niveluri orientative de plan pentru anul urmator care, dupa aprobare de catre conducerea bancii, vor fi defalcate si comunicate sucursalelor judetene pana la data de 15 noiembrie a anului in curs.

Pe baza nivelurilor orientative de plan si a analizei sintezei informatiilor rezultate din sursele de date aratate anterior, atat pe plan central dar mai ales la nivel local, compartimentele de coordonare din sucursalele judetene elaboreaza proiectul programului de credite la nivel de sucursala judeteana pe anul urmator cu desfacere pe trimestre.

In proiectul planului de credite sucursalele judetene ale bancii vor include volumul total de credite in lei si separat in valuta (echivalent USD) si al resurselor de acoperire ale acestora pe termen scurt/pe termen lung pentru toti clientii bancii indiferent de forma.

Sucursalele judetene vor analiza si fundamenta cresterea sau reducerea volumului creditelor in anul de plan fata de nivelul realizat pe anul in curs, atat in lei cat si in valuta si acoperirea cu resurse de creditare corespunzatoare a acestora.

Conducerile sucursalelor judetene vor avea in vedere ca eventualele cresteri prevazute in proiectul planului de credite sa aiba la baza cresterea disponibilitatilor si depozitelor atrase de la clientii bancii, asigurandu-se cresterea permanenta a gradului de acoperire cu resurse atrase pe plan local a volumului creditelor in lei si valuta.

3.2. Politici privind determinarea competentelor de creditare pentru sucursale

(prezentele politici se incadreaza in limitele stabilite de Normele de creditare ale Bancii Transilvania cap.XXIII)

I.       Indicatorii de apreciere - competentele de creditare ale sucursalelor se stabilesc avand la baza 6 indicatori de apreciere a activitatii de creditare a fiecarei sucursale:

1. Calitate portofoliu (%), calculat ca:

Credite restante, in litigiu si extracontabil / (plasamente + credite in extracontabil)*100

2. Grad de neincasare a dobanzilor (%), calculat ca:

Dobanzi restante / venituri din dobanzi medii pe luna * 100

Nota: dobanda medie pe luna se calculeaza ca venituri din dobanzi calculatede la inceputul anului impartit la numarul de luni scurse de la inceputul anului.

3. Serviciul datoriei (%), calculat ca:

Credite cu serviciul datoriei mai mare de 15 zile / plasamente * 100

4. Volumul activitatii (%), calculat ca:

Plasament / plasament mediu * 100

Nota: plasamentul mediu se calculeaza ca plasament pe total banca / numar al sucursalelor

5. Ritmul de crestere al plasamentelor (%), calculat ca:

Crestere plasament / crestere medie * 100

Nota: cresterea plasamentelor se calculeaza ca indice de crestere a plasamentelor sucursalei fata de sfarsitul trimestrului precedent, iar cresterea medie se calculeaza ca indice de crestere a plasamentelor bancii fata de sfarsitul trimestrului precedent.

6. Grad de acoperire cu resurse (%), calculat ca:

(Depozite + Disponibilitati) / Plasamente *100

II.            Punctajul indicatorilor se face pe 5 trepte de performanta astfel:

III.         Grupele de competenta - in functie de nivelul indicatorilor realizati, sucursalele vor fi incadrate pe grupe de competenta astfel:

Grupa I: [75-100] puncte competenta 3000 mil lei

Grupa II: [60-75) puncte competenta 2500 mil lei

Grupa III: [40-60) puncte competenta 2000 mil lei

Grupa IV: <40 puncte competenta 1500 mil lei

Sucursalele cu vechime mai mica de 6 luni, de la infiintare se vor incadra in grupa V, cu o competenta de 500 mil lei.

Valorile nivelelor de competenta se actualizeaza periodic prin hotarari ale Comitetului de Managament.

IV.         Exceptii

Incadrarea sucursalelor pe grupe de performanta se poate corecta in functie de anumiti factori subiectivi ca:

a)        Programe speciale de creditare pentru anumite sectoare sau activitati stabilite de Comitetul de Management sau Consiliul de Administratie;

b)        Calitatea conducerii si a personalului din sucursale in activitatea de creditare;

c)        Rezultatele controalelor periodice efectuate la sucursale.

In cazul in care unul din indicatorii de baza inregistreaza scaderi semnificative, va fi analizata activitatea respectivei sucursale si vor fi adoptate masuri mergand pana la suspendarea competentei de creditare.

Calculul competentelor de creditare se va face semestrial de catre Directia Managementului Riscului si se va comunica in scris fiecarei sucursale daca rezulta modificari fata de competenta existenta. (aplicata incepand cu 03.11.2003)

3.3. Credite acordate de catre Banca Transilvania pentru persoane fizice

Pentru persoanele fizice Banca transilvania are o paleta diversificata de credite pe termen scurt si pe termen mediu si lung:

Credite in lei pe termen scurt

credite de trezorerie pentru plata unor tratamente medicale

credite de trezorerie pentru plata unor forme de scolarizare

credite de trezorerie nenominalizate

credite pentru achizitionarea de materii prime, materiale si marfuri (pentru persoane fizice autorizate )

Credite pe termen mediu si lung

credite pentru cumpararea/construirea de locuinte si cumpararea de terenuri aflate in intravilan

credite ipotecare

credite pentru amenajarea si repararea de locuinte

credite pentru achizitionarea de materiale de constructii, obiecte si instalatii sanitare

credite pentru achizitionarea de autoturisme, motociclete sau barci cu motor, toate noi

credite pentru achizitionarea de biciclete

credite pentru achizitionarea de bunuri de folosinta indelungata

credite pentru realizarea unor investitii ( pentru persoane fizice autorizate )

Credite in valuta pe termen scurt

credite pentru petrecerea de sejururi in strainatate

credite pentru participarea la simpozioane si conferinte in strainatate

credite pentru cumpararea de produse tehnico-medicale de uz personal

credite acordate persoanelor fizice prin card

Credite in valuta pe termen mediu si lung

credite pentru plata unor forme de scolarizare in strainatate

credite pentru cumpararea din import de bunuri noi de folosinta indelungata ( inclusiv autoturisme noi )

credite pentru achizitionarea din import de utilaje de stricta specialitate pentru persoane fizice autorizate

credite pentru cumpararea/construirea de locuinte si pentru achizitionarea de terenuri aflate in intravilan

credite pentru nevoi curente

credite acordate pe salariu

Scrisoare de garantie in lei si valuta

In continuare voi prezenta politicile de creditare la cateva dintre cele mai solicitate credite acordate persoanelor fizice de catre Banca Transilvania:

POLITICA DE CREDITARE CREDIT IMOBILIAR IN ROL

Beneficiarii creditului sunt persoanele fizice care au cetatenia romana, domiciliul in Romania si varsta cuprinsa intre 18-65 ani, iar obiectul creditului il reprezinta:

modernizarea, amenajarea locuintelor si caselor de vacanta (1-7 ani)

cumpararea de locuinte sau case de vacanta terminate sau neterminate (1-10 ani)

cumpararea de terenuri pentru constructii (1-10 ani)

construire / finalizare / extindere / locuinte sau case de vacanta (1-10 ani)

Creditul se acorda in ROL in suma minima de 1.500 EUR (echivalent ROL) si maxima de 100.000 EUR (echivalent ROL) si reprezinta maxim 75% din valoarea investitiei, iar aportul propriu trebuie sa reprezinte minim 25% din valoarea contractului de vanzare-cumparare / precontractului.

Perioada maxima de creditare este de 10 ani. Pentru creditele pentru construirea de locuinte se acorda o perioada de gratie de pana la 12 luni; in aceasta perioada imprumutatul trebuie sa plateasca numai dobanda aferenta.

Nivelul de dobanda pentru creditele acordate se poate modifica periodic conform conditiilor contractuale incheiate intre banca si imprumutat, fiind o dobanda indexabila. Dobanzile si comisioanele aferente se calculeaza si incaseaza in ROL.

Gradul de indatorare va rezulta din analiza comparativa intre veniturile solicitantului, inclusiv a sotului/sotiei si angajamentele de plata asumate ale familiei.

Garantiile vor fi cumulative:

garantii reale imobiliare care sa acopere 133% din valoarea creditului. Acestea pot fi: ipoteca asupra imobilului care face obiectul creditului (exceptie constructii, terminari, etc. al caror stadiu fizic nu permite ipotecare) si/sau ipoteca asupra unor alte bunuri imobile proprietatea beneficiarului creditului sau a altor persoane;

asigurarea imobilului ipotecat (pentru incendiu, cutremur, inundatii, calamitati), asigurare incheiata cu o societate de asigurare agreata de banca, la valoarea de circulatie din raportul de evaluare, cesionata in favoarea bancii;

pentru creditele de peste 25.000 EUR (echivalent ROL) va fi incheiata o asigurare de deces a imprumutatului, valabila pe intreaga perioada de creditare, cesionata in favoarea bancii, la o valoare reprezentand 20% din valoarea creditului.

Documentele necesare pentru obtinerea creditului (dupa caz):

Cererea de credit

Acord consultare CRB solicitant si sot / sotie / girant platitor

Bugetul de venituri si cheltuieli al familiei

Certificat de casatorie (dupa caz)

Copii ale actului de identitate al solicitantului si al sotului / sotiei (dupa caz)

Declaratia solicitantului, pe proprie raspundere, privind valoarea angajamentelor de plata ale acestuia si familiei sale si in mod special a celor devenite exigibile si neonorate la scadenta si litigiile cu tertii, la care se pot solicita copii ale unor documente cum sunt: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumparare in rate ale unor bunuri de folosinta indelungata, copii ale altor angajamente de plata (sot / sotie), se depune si de girantul platitor (daca este cazul)

Declaratie privind apartenenta la grup

Documente care sa ateste veniturile luate in considerare (documente care atesta capacitatea persoanelor in cauza de a dispune de venituri certe cu caracter permanent).

Rambursarea creditului si a dobanzilor se face in sume lunare constante (rata creditului crescatoare si dobanda descrescatoare), conform graficului intocmit prin debitarea automata a contului de disponibil al beneficiarului. Acesta se obliga prin contract sa alimenteze contul de disponibil cu sumele necesare la termenul stabilit in grafic.

Modificarea scadentelor ratelor la credit se poate face numai prin rescadentarea acestora, la solicitarea scrisa a clientului si cu aprobarea bancii.

Salariatul bancii intocmeste un referat pe baza caruia se aproba / respinge creditul.

POLITICA DE CREDITARE CREDIT IMOBILIAR IN VALUTA

Beneficiarii creditului sunt persoanele fizice care au cetatenia romana, domiciliul in Romania si varsta cuprinsa intre 18-65 ani, iar obiectul creditului il reprezinta:

modernizarea, amenajarea locuintelor si caselor de vacanta (1-7 ani)

cumpararea de locuinte sau case de vacanta terminate sau neterminate (1-10 ani)

cumpararea de terenuri pentru constructii (1-10 ani)

construire / finalizare / extindere / imobile cu destinatie spatiu locativ sau case de vacanta (1-10 ani)

Creditul se acorda in valuta (EUR sau USD) in suma minima de 1.500 EUR (echivalent USD) si maxima de 100.000 EUR (echivalent USD) si reprezinta maxim 75% din valoarea investitiei, iar aportul propriu trebuie sa reprezinte minim 25% din valoarea contractului de vanzare-cumparare / precontractului.

Perioada maxima de creditare este de 10 ani. Pentru creditele pentru construirea de locuinte se acorda o perioada de gratie de pana la 12 luni; in aceasta perioada imprumutatul trebuie sa plateasca numai dobanda aferenta.

Nivelul de dobanda pentru creditele acordate se poate modifica periodic conform conditiilor contractuale incheiate intre banca si imprumutat, fiind o dobanda indexabila. Dobanzile si comisioanele aferente se calculeaza si incaseaza in valuta in care a fost aprobat creditul.

Gradul de indatorare va rezulta din analiza comparativa intre veniturile solicitantului, inclusiv a sotului/sotiei si angajamentele de plata asumate ale familiei.

Garantiile vor fi cumulative:

garantii reale imobiliare care sa acopere 133% din valoarea creditului. Acestea pot fi: ipoteca asupra imobilului care face obiectul creditului (exceptie constructii, terminari, etc. al caror stadiu fizic nu permite ipotecare) si/sau ipoteca asupra unor alte bunuri imobile proprietatea beneficiarului creditului sau a altor persoane;

asigurarea imobilului ipotecat (pentru incendiu, cutremur, inundatii, calamitati), asigurare incheiata cu o societate de asigurare agreata de banca, la valoarea de circulatie din raportul de evaluare, cesionata in favoarea bancii;

pentru creditele de peste 25.000 EUR (echivalent ROL) va fi incheiata o asigurare de deces a imprumutatului, valabila pe intreaga perioada de creditare, cesionata in favoarea bancii, la o valoare reprezentand 20% din valoarea creditului.

Documentele necesare pentru obtinerea creditului (dupa caz):

Cererea de credit

Acord consultare CRB solicitant si sot / sotie / girant platitor

Bugetul de venituri si cheltuieli al familiei

Certificat de casatorie (dupa caz)

Copii ale actului de identitate al solicitantului si al sotului / sotiei (dupa caz)

Declaratia solicitantului, pe proprie raspundere, privind valoarea angajamentelor de plata ale acestuia si familiei sale si in mod special a celor devenite exigibile si neonorate la scadenta si litigiile cu tertii, la care se pot solicita copii ale unor documente cum sunt: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumparare in rate ale unor bunuri de folosinta indelungata, copii ale altor angajamente de plata (sot / sotie), se depune si de girantul platitor (daca este cazul)

Declaratie privind apartenenta la grup

Documente care sa ateste veniturile luate in considerare (documente care atesta capacitatea persoanelor in cauza de a dispune de venituri certe cu caracter permanent).

Rambursarea creditului si a dobanzilor se face in sume lunare constante (rata creditului crescatoare si dobanda descrescatoare), conform graficului intocmit prin debitarea automata a contului de disponibil al beneficiarului. Acesta se obliga prin contract sa alimenteze contul de disponibil cu sumele necesare la termenul stabilit in grafic.

Modificarea scadentelor ratelor la credit se poate face numai prin rescadentarea acestora, la solicitarea scrisa a clientului si cu aprobarea bancii.

Salariatul bancii intocmeste un referat pe baza caruia se aproba / respinge creditul.

POLITICA DE CREDITARE CREDIT NEVOI CURENTE

Beneficiarii creditului sunt persoanele fizice care au cetatenia romana, domiciliul in Romania si varsta cuprinsa intre 18-65 ani, iar obiectul creditului consta in finantarea nevoilor curente ale persoanelor fizice, care realizeaza venituri nete de minim 3.000.000 ROL.

Creditul se acorda in ROL in suma minima de 3.000.000 ROL si in suma maxima de 5.000 EUR in echivalent ROL. Nivelul creditului acordat nu poate depasi 6 salarii / pensii lunare nete ale titularului de credit.

Perioada de creditare este de:

pana la 12 luni

pana la 36 luni pentru posesorii de carduri Visa / Mondo

Nivelul de dobanda pentru creditele acordate se poate modifica periodic conform conditiilor contractuale incheiate intre banca si imprumutat, fiind o dobanda indexabila. Dobanzile si comisioanele aferente se calculeaza si incaseaza in valuta in care a fost aprobat creditul.

Gradul de indatorare va rezulta din analiza comparativa intre veniturile solicitantului, inclusiv a sotului/sotiei si angajamentele de plata asumate ale familiei.

Garantii:

Pentru creditele pana la 1.000 EUR in echivalent ROL:

cesiunea veniturilor nete lunare ale familiei (sot, sotie)

garantii personale ale 1 girant (contract de fidejusiune / contract de cesiune venituri nete lunare conform aprobarii CCR)

Pentru creditele de peste 1.000 EUR in echivalent ROL:

cesiunea veniturilor nete lunare ale familiei (sot, sotie)

garantii personale ale 1sau 2 giranti (contract de fidejusiune / contract de cesiune venituri nete lunare conform aprobarii CCR)

Veniturile nete lunare ale girantului / girantilor trebuie sa fie suficiente achitarii sumei datorate de imprumutat bancii, astfel: venitul net al girantului / girantilor sa acopere cel putin dublul ratei lunare.

Documentele necesare pentru obtinerea creditului (dupa caz):

Cererea de credit

Acord consultare CRB solicitant si sot / sotie / girant platitor

Bugetul de venituri si cheltuieli al familiei

Certificat de casatorie (dupa caz)

Copii ale actului de identitate al solicitantului si al sotului / sotiei (dupa caz)

Declaratia solicitantului, pe proprie raspundere, privind valoarea angajamentelor de plata ale acestuia si familiei sale si in mod special a celor devenite exigibile si neonorate la scadenta si litigiile cu tertii, la care se pot solicita copii ale unor documente cum sunt: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumparare in rate ale unor bunuri de folosinta indelungata, copii ale altor angajamente de plata (sot / sotie), se depune si de girantul platitor (daca este cazul)

Declaratie privind apartenenta la grup

Documente care sa ateste veniturile luate in considerare (documente care atesta capacitatea persoanelor in cauza de a dispune de venituri certe cu caracter permanent).

Rambursarea creditului si a dobanzilor se face in sume lunare constante (rata creditului crescatoare si dobanda descrescatoare), conform graficului intocmit prin debitarea automata a contului de disponibil al beneficiarului. Acesta se obliga prin contract sa alimenteze contul de disponibil cu sumele necesare la termenul stabilit in grafic.

Modificarea scadentelor ratelor la credit se poate face numai prin rescadentarea acestora, la solicitarea scrisa a clientului si cu aprobarea bancii.

Salariatul bancii intocmeste un referat pe baza caruia se aproba / respinge creditul.

POLITICA DE CREDITARE A PERSOANLOR FIZICE PRIN CARDURI DE DEBIT

Beneficiarii creditului sunt clientii bancii persoane fizice, care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

sunt clienti ai Bancii Transilvania de cel putin 6 luni, sau sunt salariati cu carte de munca si vechime de peste 6 luni la agenti economici, institutii publice, regii autonome etc.;

poseda un card, solicita o linie de credit pe card pe baza cererii / declaratie si semneaza contractul de credit;

prezinta adeverinta de venit model, declaratia de venit sau alt act care sa dovedeasca veniturile nete lunare, certe cu caracter permanent ale solicitantului;

indeplinesc conditiile de performanta prevazute de banca, in baza evaluarii facute de sucursala.

Beneficiarii acestui tip de credit pot sa fie si persoanele fizice care garanteaza creditul, pe toata durata creditarii, cu: depozit colateral; polita de asigurare pentru risc de neplata; certificat de depozit sau certificat de trezorerie. In acest caz nu este necesara indeplinirea conditiilor de mai sus.

Obiectul creditului il reprezinta nevoile curente ale solicitantului de credit, iar creditul se acorda sub forma unei linii de credit prin cont separat de imprumut sau prin cont curent, in functie de modalitatea de lucru in Banca Transilvania.

Imprumutul se acorda pe durata de 1 an de zile, cu posibilitatea de prelungire automata, ca urmare a constatarii de catre banca, a faptului ca nu a intervenit nici un caz de culpa in relatia cu clientul, respectiv acesta nu a inregistrat mai mult de 2 intarzieri consecutive la obligatia de efectuare a rulajului de min. 20%.

Garantarea creditului - creditul este garantat cu:

cesiunea veniturilor si a incasarilor imprumutatului prin contul B.T. si garantii asupra bunurilor patrimoniale ale imprumutatului (mobiliare si imobiliare)

cesiunea incasarilor din depozitul colateral: polita de asigurare impotriva riscului de neplata; certificate de depozit cu discount B.T.; certificate de trezorerie, la valoarea creditului si a dobanzilor aferente. Bunurile depozitate cu titlu de garantii mobiliare se depoziteaza in tezaurul bancii.

Nivelul de dobanda pentru creditele acordate este prevazut in Decizia de Taxe si Comisioane si se poate modifica periodic conform conditiilor contractuale incheiate intre banca si imprumutat, fiind o dobanda indexabila. Dobanzile si comisioanele aferente se calculeaza si incaseaza in lei.

Documentatia creditului cuprinde:

cererea / declaratie care se intocmeste in doua exemplare si se semneaza de imprumutat in fata analistului de credite retail, dupa verificarea actelor de identitate ale solicitantului;

adeverinta de venit sau alte acte doveditoare ale veniturilor certe nete cu caracter permanent;

fisa de evaluare a imprumutatului;

orice acte doveditoare a sustinerilor din fisa scoring, la solicitarea analistului de credite retail.

POLITICA DE CREDITARE CREDIT PE SALARIU

Beneficiarii creditului sunt persoanele fizice care au cetatenia romana si varsta cuprinsa intre 18-62 ani, care sunt salariati ai societatilor care au incheiate cu Banca Transilvania conventii de plata a salariilor, iar obiectul creditului il reprezinta finantarea nevoilor personale ale persoanelor fizice.

Creditul se acorda in ROL in suma maxima de 5.000 EUR in echivalent ROL. Nivelul creditului acordat pentru nevoi curente nu poate depati 6 salarii lunare nete ale titularului de credit, iar perioada de creditare este de pana la 36 de luni.

Nivelul de dobanda pentru creditele acordate se poate modifica periodic conform conditiilor contractuale incheiate intre banca si imprumutat, fiind o dobanda indexabila. Dobanzile si comisioanele aferente se calculeaza si incaseaza in ROL.

Gradul de indatorare va rezulta din analiza comparativa intre veniturile solicitantului si angajamentele de plata asumate ale familiei.

Garantii:

cesiunea veniturilor salariale nete lunare ale solicitantului, virate de angajator in conturi B.T.

garantii personale ale 1 sau 2 giranti (contract de fidejusiune). Daca girantii nu sunt de la acelasi loc de munca se poate incheia contract de cesiune venituri nete lunare conform aprobarii

fondul de garantare a creditelor acordate, constituit de angajator la dispozitia bancii, in proportie de 0-10% din valoarea totala a creditelor acordate angajatilor

Documentele necesare pentru obtinerea creditului (dupa caz):

Cererea de credit

Acord consultare CRB solicitant si sot / sotie

Copii ale actului de identitate al solicitantului

Declaratia solicitantului, pe proprie raspundere, privind valoarea angajamentelor de plata ale acestuia si familiei sale si in mod special a celor devenite exigibile si neonorate la scadenta si litigiile cu tertii, la care se pot solicita copii ale unor documente cum sunt: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumparare in rate ale unor bunuri de folosinta indelungata, copii ale altor angajamente de plata (sot / sotie)

Declaratie privind apartenenta la grup

Documente care sa ateste veniturile luate in considerare (documente care atesta capacitatea persoanelor in cauza de a dispune de venituri certe cu caracter permanent).

Rambursarea creditului si a dobanzilor se face in sume lunare constante (rata creditului crescatoare si dobanda descrescatoare), conform graficului intocmit prin debitarea automata a contului de disponibil al beneficiarului.

Modificarea scadentelor ratelor la credit se poate face numai prin rescadentarea acestora, la solicitarea scrisa a clientului si cu aprobarea bancii.

Salariatul bancii intocmeste un referat pe baza caruia se aproba / respinge creditul.

POLITICI DE CREDITARE LA ACORDAREA CREDITULUI PE CARD (BONUSCREDIT) CA FACILITATE LA CREDITELE IMOBILIARE / IPOTECARE

Pentru stimularea vanzarii de carduri VISA si fidelizarea clientelei, Banca Transilvania promoveaza creditul pe card (BONUSCREDIT) acordat ca facilitate la creditul imobiliar / ipotecar.

Beneficiarii acestui tip de credit sunt clientii Bancii Transilvania care:

au angajat un credit imobiliar / ipotecar in suma de minimum 5.000 EUR (echivalent EUR sau ROL);

nu au inregistrat restante la creditul imobiliar / ipotecar mai mari de 15 zile;

au achitat cel putin primele trei rate de credit;

pot suporta din cel mult 35% din veniturile lunare nete familiale suma lunara de plata aferenta creditului imobiliar / ipotecar, cumulata cu cea aferenta creditului pe card( in cazul utilizarii integrale lunare a BONUSCREDITULUI).

Limita de creditare se stabileste pana la 10% din valoarea creditului imobilar / ipotecar dar nu mai mult de 1.500 EUR (echivalent ROL).

Documentatia creditului pe card - BONUSCREDIT - in luna in care clientul intruneste conditiile de acordare a facilitatii, consilierul de clientela va remite clientului, in scris:

scrisoarea de ofertare a BONUSCREDITULUI;

formularul de Cerere de acordare / suplimentare a limitei de creditare

formularul - Adeverinta de salariu (completata de client numai daca si-a schimbat locul de munca sau I s-au diminuat veniturile nete prevazute in adeverinta de venit depusa la acordarea creditului imobiliar / ipotecar)

cererea/ declaratie de emitere de card, (numai daca clientul nu detine deja un card VISA GLOBAL ELECTRON).

In cazul acceptarii ofertei de BONUSCREDIT si indeplinirea tuturor conditiilor prevazute in prezentele politici de creditare, sucursala va incheia cu clientul contractul de credit pe card.

Daca clientul are deja aprobata o limita de creditare consilierul de clientela va transmite:

scrisoarea de ofertare a BONUSCREDITULUI;

formularul de Cerere de acordare / suplimentare a limitei de creditare

formularul - Adeverinta de salariu (completata de client numai daca si-a schimbat locul de munca sau I s-au diminuat veniturile nete prevazute in adeverinta de venit depusa la acordarea creditului imobiliar / ipotecar).

In cazul in care clientul accepta oferta de suplimentare a creditului pe card si intruneste conditiile de acordare prevazute in prezentele politici de creditare, se va intocmi actul aditional la contractul de credit prin card, prin care se majoreaza limita de creditare.

3.4. Creditul ipotecar

Prezentele politici se incadreaza in limitele stabilite de Normele Bancii Transilvania de creditare ale persoanelor fizice.

Beneficiarii creditului - persoane fizice rezidente in Romania si varsta cuprinsa intre 18-65 ani.

Obiectul creditului il reprezinta finantarea pentru: cumpararea, constituirea, renovarea, repararea (inclusiv imbunatatiri structurale) sau re-ipotecarea de proprietate (proprietati) imobiliare a (ale) imprumutatului, inclusiv dar fara a se limita la principala rezidenta privata a imprumutatului in Romania.

Creditul se acorda in valuta (EUR/USD) sau in ROL, si reprezinta maxim 75% din valoarea investitiei.

Suma maxima este de 5.000 EUR (echivalent USD/ROL). Valoarea creditelor nu va depasi 50.000 EUR (sau in echivalent in alte valute la ratele curente de schimb).

In mod exceptional si cu consimtamantul scris din partea Bancii, aceasta suma poate fi majorata pana la 100.000 EUR (sau in echivalent in alte valute la ratele curente de schimb).

Aportul propriu trebuie sa reprezinte minim 25% din valoarea contractului de vanzare-cumparare / precontractului; valoarea proiectului (inclusiv terenul) sau valoarea devizului de lucrari dupa caz.

Aportul propriu poate fi constituit in:

numerar depus la BT (in cont curent sau de depozit);

achitat direct vanzatorului (mentionat in contractul de vanzare-cumparare autentificat);

lucrari executate si/sau materiale achizitionate sau, in cazul constructiilor/terminarii, valoarea terenului, daca acesta este cuprins in valoarea proiectului.

Perioada de creditare este de minimum 10 ani, exceptand cazul in care o scadenta mai mica este permisa de legea romana si imprumutatul a acceptat expres o astfel descadenta mai mica, iar perioda maxima de creditare va fi de 15 ani.

Pentru creditele pentru construirea de locuinte se acorda o perioada de gratie de pana la 12 luni. In aceasta perioada imprumutatul trebuie sa plateasca numai dobanda aferenta. Perioada de gratie incepe din momentul punerii la dispozitie a primei sume de credit.

5. Nivelul de dobanda pentru creditele acordate se poate modifica periodic conform conditiilor contractuale incheiate intre banca si imprumutat, fiind o dobanda indexabila.

Comisioane - conform Deciziei de comisioane in vigoare la data aprobarii creditului. Dobanzile si comisioanele aferente se calculeaza si incaseaza in valuta in carea a fost aprobat creditul.

Dobanda curenta se va calcula la soldul angajat al creditului, de la data efectuarii primei trageri din contul de imprumut.

Pentru creditele in valuta, dobanda va fi stabilita prin raportare la indicele de referinta LIBOR/EURIBOR (se va trece un singur indice de referinta, in functie de moneda in care este acordat creditul) indicele dat de costurile creditului BERD si de o marja aplicata de Banca, toate fiind insumate intr-o rata a dobanzii care va fi aplicata imprumutatului. Indicele LIBOR/EURIBOR este cel oficial, celcel privind costurile BERD este determinat prin contractul de imprumut cu BERD, iar marja Bancii este stabilita prin decizia acesteia.

Pentru creditele in ROL, dobanda va fi stabilita prin raportare la costul total al fondurilor proprii si surselor (proprii si atrase) si la marja aplicata de Banca, toate fiind insumate intr-o rata a dobanzii care va fi aplicata imprumutatului.

6. Gradul de indatorare va rezulta din analiza comparativa intre veniturile solicitantului, inclusiv a sotului/sotiei si angajamentele de plata asumate ale familiei. La evaluarea bonitatii solicitantului se are in vedere ca ratele de platit, respectiv principalul si dobanda sa reprezinte cel mult 35% din veniturile nete ale solicitantului si ale familiei sale, calculate ca diferenta intre veniturile totale si angajamentele asumate evidentiate in declaratia pe propria raspundere:

Gi (%) = (S1 / Vn) * 100  (nu poate depasi 35% din venitul net)

Vn = Vt - Ang.

Unde,

S1 = suma lunara de plata

Vn = veniturile nete totale ale solicitantului / familiei sale

Vt = veniturile totale ale solicitantului / familiei sale

Capaciatea de rambursare se stabileste astfel:

Cr = S1 < 90% * (Vt - Cht)

Cht = Chmf + Ang

Sau, Cr = S1 < 90% * [ Vt - ( Chmf + Ang ) ]

Unde,

S1 = suma lunara de plata aferenta solicitarii

Vt = venituri totale ale solicitantului / familiei sale pe baza documentelor justificative

Cht = cheltuieli ale familiei

Chmf = cheltuieli minime pe familie (cosul minim de consum lunar - cheltuieli gospodaresti, intretinere.)

Ang = alte angajamente de plata ale familiei (alte credite, imprumuturi, etc. conform declaratiei)

La data prezentei cosui minim lunar este de 2 milioane ROL/persoana (sot/sotie) si 1 milion ROL / copil. Valoarea acestuia actualizata va fi comunicata periodic de Directia Credite Retail sucursalelor Bancii Transilvania.

In cazul in care veniturile familiei (sot/sotie) nu sunt suficiente pentru a asigura rambursarea ratei creditului si a dobanzii corespunzatoare, acestea pot fi completate cu veniturile parintilor sotilor, a copiilor, care locuiesc si gospodaresc impreuna. Aceste persoane vor fi incluse in BVC-ul familiei atat la venituri cat si la cheltuieli.

7. Garantii: constituirea de garantii in favoarea Bancii, in conformitate cu dispozitiile legii, si semnarea contractului de garantie in termen de 30 de zile de la data semnarii contractului de credit ipotecar. Garantiile vor fi cumulative:

Ipoteci de rangul I si privilegii, asupra imobilului finantat din credit si/sau, in cazul in care in urma evaluarii bunurilor imobiliare se considera necesar, ipoteca de rangul I asupra altor bunuri imobile proprietatea beneficiarului creditului sau a altor persoane.

Valoarea garantiilor, conform rapoartelor de evaluare si evaluarea lucrarilor estimate, vor acoperi cel putin 133% din valoarea utilizata a creditului ipotecar.

Ipoteca de rang I constituita pentru garantarea creditului ipotecar este valabila pana la rambursarea integrala a creditului, dobanzilor si comisioanelor aferente, conform art. 3, pct. 4 din Legea nr. 190/1999, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1786 Cod Civil.

Constructia si/sau terenul asupra caruia s-a costituit ipoteca in favoarea Bancii nu vor putea fi instrainate decat cu acordul prealabil al Bancii si cu rambursarea integrala a creditului si a celorlalte datorii fata de Banca.

Polita de asigurare pentru imobilele care fac obiectul creditului ipotecar (polita de asigurare pentru riscurile pana la finalizarea constructiei si, la terminarea lucrarilor de constructii, polita de asigurare asupra imobilului), incheiata cu societatea de asigurari agreata de catre Banca la valoarea de reconstructie, de piata pentru cumparari de imobile stabilita prin raportul de evaluare, polita cesionata in favoarea Bancii. Aceste polite sunt valabile pe toata perioada de creditare.

Politele de asigurare vor include prevederi acceptate de catre Banca si agreate impreuna cu asiguratorul, cu privire la: riscurile asigurate, exceptiile, suma asigurata, despagubirea, perioada asigurarii, procedura de reinnoire, scadenta la plata primei,etc. Pe intreaga perioada de valabilitate a politei de asigurare, Imprumutatul nu poate schimba beneficiarul despagubirilor. Originalul politelor de asigurare se vor gasi in permanenta la Banca.

Pentru creditele de peste 25.000 EUR (echivalent USD/ROL) va fi incheiata o asigurare de deces a imprumutatului, valabila pe intrega perioada de creditare, cesionata in favoarea bancii, la o valoare reprezentand 20% din valoarea creditului. Daca clientul are incheiata o asigurare de viata, aceasta poate fi luata in considerare, cu conditia cesionarii in favoarea bancii.

8. Documentele necesare pentru obtinerea creditului (dupa caz):

Cererea de credit

Acord consultare CRB solicitant si sot/sotie/girant platitor

Fisa clientului

Bugetul de venituri si cheltuieli al familiei

Declaratia solicitantului, pe propria raspundere, privind valoarea angajamentelor de plata ale acestuia si in mod special a celor devenite exigibile si neonorate la scadenta si litigiile cu tertii, la care se anexeaza copii ale documentelor cum sunt: contracte de credit, contracte de lesing, contracte de cumparare in rate a unor bunuri de folosinta indelungata, copii ale altor angajamente de plata (sot, sotie)

Declaratie privind apartenenta la grup

Copii ale actului de identitate (BI/CI/Pasaport) al solicitantului si al sotului/sotiei/girantului platitor (daca este cazul)

Certificat de casatorie

Documente care sa ateste veniturile luate in considerare (documente care atesta capacitatea persoanelor in cauza de a dispune de venituri certe cu caracter permanent).

In functie de sursa veniturilor acestea pot fi:

Salarii:

Adeverinte salariu emise cu maxim 15 zile inaintea cererii (original) certificata prin unul din documentele:

Copie dupa carnetul de munca - primele doua pagini si ultimele doua pagini, care sa fie certificate de autenticitate de catre conducatorul actual al unitatii (angajator) "in conformitate cu originalul" si stampila unitatii;

Fisa fiscala pe anul precedent sau pe fractiuni de an - copie;

Copia contractului individual de munca vizat de Camera de munca;

Ultimul fluturas de salariu (original) semnat si stampilat de angajator.

Pentru salariatii MapN, MI, SRI,Directia Generala a Penitenciarelor, se accepta doar adeverinta de salariu.

Persoanele care prezinta aceste adeverinte, trebuie sa fie incadrate pe perioada nedeterminata, sau determinata (data de final a contractului de munca trebuie sa die mai mare sau egala cu data finala a creditului - se va prezenta si copia contractului de munca) si sa aiba o vechime la locul de munca de peste 6 luni (se va face media veniturilor pe ultimele 6 luni).

Pensii - talon de pensie din luna precedenta - original;

Venituri din agricultura - adeverinta din care rezulta veniturile nete realizate si situatia patrimoniala;

Alte venituri cu caracter permanent - Venituri din rente viagere - in baza art.64 din Legea 69/2000 - adeverinta de la Ministerul Tineretului si Sportului; Venituri din diurne (transportatori, stewardese, etc); Venituri din lucrari literare, de arta, stiintifice, mostenirea dreptului de autor asupra unor asemenea lucrari

documente din care sa rezulte veniturile realizate (original)

declaratia privind impozitul pe venitul global pe ultimul an, inregistrata la Administratia Financiara (inclusiv, daca solicitantul realizeaza venituri din mai multe surse) - copie

Chirii - contracte de inchiriere (inregistrate la Administratiile Financiare) - original sau copie

Pentru cei ce practica profesii liber autorizate (persoanele fizice autorizate si liber profesionistii care nu sunt asociati si platesc impozit pe baza normelor de venit):

Declaratia privind impozitul pe venitul global pe ultimul an, inregistrata la Administratia Financiara (copie)

Decizia de impunere fiscala/provizorie sau alte documente de impunere relevante pentru situatia financiara din anul precedent

Adeverinta de la Administratia Financiara privind veniturile nete realizate pe ultimul an - original - (precizandu-se eventualele debite cu care sunt inregistrati la zi).

Se depun deasemenea si:

copia deciziei/autorizatiei de libera practica

copia codului fiscal/certificatul de inregistrare fiscala emis de autoritatea in drept (analistul de credite retail le va confrunta cu documentele originale).

Dividende - obtinute de la societati comerciale cu capital privat unde sunt asociati (pentru societatile comerciale cu activitate de peste 2 ani).

Se va solicita de la client:

ultima balanta de verificare;

declaratia privind impozitul pe profit;

ultimele situatii depuse la Administratia Financiara;

ultimele doua bilanturi contabile depuse la Administratia Financiara;

hotararea AGA pentru repartizarea profitului (toate documentele vor fi la dosarul de credit in copie, analistul de credit avand obligatia de a le confrunta cu documentele originale).

In cazul obtinerii de venituri din dividende si chirii, se va incheia un contract de garantie mobiliara pe sume de bani viitoare, incasate in cinturi deschise la Banca Transilvania, contract inregistrat la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare.

l Documente care sa ateste existenta aportului propriu

Copie extras de cont cu surse proprii de finantare (unde este cazul)

l Documente din care sa rezulte valoarea bunului pentru care se solicita creditul:

Pentru cumpararea de terenuri si locuinte situate pe acestea, precum si pentru cumpararea de apartamente cu teren in cota indiviza:

Copia actului de proprietate al vanzatorului asupra imobilului ce face obiectul vanzarii;

Extras de Carte Funciara;

Declaratia pe proprie raspundere a vanzatorului ca imobilul respectiv nu este revendicat si nu exista litigii in legatura cu acesta;

Contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata sau contractul de vanzare-cumparare autentificat, incheiat cu persoana fizica sau juridica care vinde locuinta / terenul, in care se precizeaza valoarea la care s-a efectuat vanzarea, adresa acesteia / amplasarea acestuia, modalitatea de plata si valoarea achitata ca avans.

Pentru cumpararea unui teren in vederea construirii unei locuinte pe acesta:

Copia actului de proprietate al vanzatorului pentru terenul respectiv;

Extras de Carte Funciara;

Declaratia pe proprie raspundere a vanzatorului ca terenul nu este revendicat si nu exista litigii in legatura cu acesta;

Contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata sau contractul de vanzare-cumparare autentificat, incheiat cu persoana fizica sau juridica care vinde terenul, in care se precizeaza valoarea la care s-a efectuat vanzarea, amplasarea acestuia, modalitatea de plata si valoarea achitata ca avans;

Copia sau cadrul Contractului de Construire incheiat cu antreprenorul / societatea de constructii (nu si in cazul in care constructia se realizeaza in regie proprie);

Copie a autorizatiei de Costruire cu toate avizele si acordurile necesare obtinerii acesteia, eventual intabulata in Cartea Funciara (acolo unde Cartea Funciara cere inregistrarea autorizatiei de construire in vederea iscrierii ipotecii asupra constructiei viitoare) in aceasta faza, autorizatia de construire nu este obligatorie, in anumite situatii aceasta fiind obtinuta de constructor in numele viitorului proprietar, dupa incheierea contractului de credit;

Copii ale avizelor acordate pentru asigurarea utilitatilor: copia proiectului tehnic de executie; copia devizului estimativ si raportul de evaluare a devizului estimativ; planul de finantare si, daca este cazul, propria contributie in natura;

Pentru construirea unei locuinte pe terenul detinut in proprietate / concesiune / folosinta de solicitant:

Copia actului de proprietate / concesionare / folosinta asupra terenului pe care urmeaza a se realiza constructia;

Extras de Carte Funciara;

Declaratie pe propria rapundere a solicitantului / proprietarului terenului ca terenul nu este revendicat si ca nu exista litigii in legatura cu acesta;

Copia contractului de construire incheiat cu antreprenorul / societatea de constructii (nu si in cazul in care constructia se realizeaza in regie proprie);

Copia autorizatiei de construire cu toate avizele si acordurile necesare obtinerii acesteia, eventual intabulata in Cartea Funciara;

Copia avizelor pentru asigurarea utilitatilor;

Copia proiectului tehnic de executie vizat de Primarie pentru neschimbare;

Copia devizului estimativ si raportul de evaluare a devizului estimativ;

Planul de finantare intocmit pe baza graficului de executare a lucrarilor.

Pentru credite acordate in scopul cumpararii de constructii pe terenul detinut de solicitant in concesiune / folosinta:

Copia actului de proprietate a vanzatorului asupra constructiei ce va fi vanduta;

Extras de Carte Funciara;

Declaratia vanzatorului pe propria raspundere, ca, constructia nu este revendicata si ca nu exista litigii in legatura cu aceasta;

Copie a contractului de concesiune / folosinta asupra terenului, pe care este situata constructia;

Declaratia proprietarului terenului, pe propria raspundere, ca terenul nu este revendicat si ca nu exista litigii in legatura cu acesta.

Pentru credite acordate in vederea reabilitarii (modernizarii) / consolidarii sau extinderii locuintei aflata pe un teren detinut in proprietate sau concesiune / folosinta de catre solicitant:

Copie de pe actul de proprietate al solicitantului asupra constructiei care urmeaza sa fie reabilitata (modernizata) / consolidata sau extinsa;

Declaratia solicitantului, pe propria raspundere, ca, constructia nu este revendicata si ca nu exista litigii cu privire la aceasta;

Copie de pe actul de proprietate / concesiune / folosinta asupra terenului pe care este situata constructia;

Declaratia proprietarului terenului, pe propria raspundere, ca terenul nu este revendicat si ca nu exista litigii cu privire la acesta.

Extras de Carte Funciara.

Referatele de credit vor fi insotite de un raport de evaluare a devizului estimativ sau imobilului, si dupa caz a altor bunuri ce urmeaza sa fie aduse in garantie.

In toate cazurile, se depun si urmatoarele:

Actele de proprietate ale bunului imobil care constituie garantia creditului (extras de Carte Funciara actualizat)

Raportul de evaluare a imobilului cu care se garanteaza creditul, efectuat de evaluatorul Bancii Transilvania sau un evaluator atestat de ANEVAR acceptat de Banca Transilvania.

9. Documentatia de credit va fi intocmita de catre analistul de credite retail, va fi vizata de coordonatorul credite retail si consilierul juridic. (vezi Anexa nr.5)

Aprobarea si angajarea creditului

Aprobarea creditului se va face la nivelul Comitetului de Credit si Risc al sucursalelor Bancii Transilvania, Comitetul de Credit din Centrala sau Comitetul de Managamant potrivit competentelor in materie de creditare.

Dupa aprobarea creditului ipotecar, Banca va furniza imprumutatului o confirmare in scris, inainte de semnarea contractului de credit (conform Legii nr.190/1999), privitoare la termenii principali ai creditului ipotecar, inclusiv a comisioanelor pentru plati anticipate / intarzieri in plata a regulilor in caz de intarzieri la plata / executare, precum si termenul de valabilitate a acestuia.

De asemenea pe toata durata de creditare, Banca va furniza imprumutatului annual un extras privind soldul creditului, dobanzile platite in cursul anului, dobanzile penalizatoare (daca este cazul); va comunica annual imprumutatului noul nivel al comisioanelor aferente creditului, in cazul modificarii acestora, si modificarile in structura comisioanelor (ex. taxe de excutare, eliberare extrase, reipotecare, etc.) daca este cazul; va notifica in scris imprumutatul in cazul in care creanta Bancii fata de acesta, precum si ipoteca aferenta sunt cedate altui creditor.

Creditul aprobat se pune la dispozitia clientului integral sau esalonat dupa indeplinirea tuturor conditiilor de acordare mentionate la aprobarea creditului si in contractul de credit (constituirea si inregistrarea garantiilor, incheierea politelor de asigurare si cesionarea acestora in favoarea bancii, semnarea contractului de credit, etc.), si anume:

a.      Pentru creditele acordate pentru cumpararea unui imobil existent (teren si constructie):

cont curent deschis la Banca de catre imprumutat;

dovada depunerii de catre imprumutat a avansului la contractul de vanzare-cumparare, in contul sau curent in lei / valuta deschis la Banca sau dovada achitarii avansului de catre vanzator;

declaratie pe propria raspundere a vanzatorului ca imobilul nu este revendicat conform Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, si nu exista alte litigii in desfasurare in legatura cu acesta;

contract de vanzare-cumparare;

contract de ipoteca intocmit conform Legii nr. 190/1999;

extrasul de Carte Funciara a imobilului din care sa rezulte ipoteca de rang I in favoarea Bancii;

dovada oricarei alte garantii in favoarea Bancii, inregistrata in conformitate cu legislatia romana (se va include in contract numai daca este cazul);

polita de asigurare de viata si polita de asigurare a imobilului ipotecat, la valoarea de reconstruire.

b. Pentru creditele acordate pentru construirea unei locuinte pe terenul proprietatea imprumutatului sau detinut cu titlu de concesiune / folosinta de catre acesta:

cont curent deschis la Banca de catre Imprumutat;

dovada contributiei proprii a imprumutatului la constructie - in natura (titlu de proprietate asupra terenului pe care urmeaza a se realiza constructia daca este cazul) sau in numerar;

copia actului de concesiune / folosinta asupra terenului pe care urmeaza a se realiza constructia, daca este cazul;

(daca este cazul) declaratie pe propria raspundere a imprumutatului ca terenul nu este revendicat conform Legii nr. 10/2001 si ca nu exista litigii in legatura cu acesta;

declaratia prin care proprietarul terenului (1) declara ca, imprumutatul este proprietarul constructiei de la inceperea lucrarilor de constructie, (2) declara caterenul nu face obiectul nici unui litigiu asupra dreptului de proprietate, al vreunei actiuni posesorii sau al vreunei cereri formulate in baza Legii nr. 10/2001, (3) consimte la constituirea unei ipoteci asupra constructiei, de la inceputul pana la terminarea lucrarilor si pe toata durata de viata a constructiei si (4) este de acord ca, daca urmare a executarii silite bazate pe contractul de ipoteca incheiat cu privire la constructie, Bancii sau oricarei terte parti i se adjudeca constructia, imprumutatul va avea dreptul sa transfere dreptul de consesiune / folosinta noului proprietar al constructiei (daca este cazul);

copia contractului de construire incheiat cu antreprenorul / socieatea de contructii (nu se solicita in cazul in care constructia se realizeaza in regie proprie);

copia autorizatiei de construire cu toate avizele si aprobarile necesare obtinerii acesteia, intabulata provizoriu in Registrul de Carte Funciara;

copia aprobarilor pentru asigurarea utilitatilor;

copia proiectului tehnic de executie vizat de Primarie pentru neschimbare;

copia devizului estimativ si raportul de evaluare a devizului estimativ;

plan de finantare intocmit pe baza graficului de executare a lucrarilor;

contract de ipoteca intocmit conform Legii 190/1999 asupra constructiei viitoare si terenului, dupa caz (ipoteca asupra terenului poate fi solicitata imprumutatului daca acesta este proprietarul terenului);

extrasul de Carte Funciara din care sa rezulte ipoteca de rang I in favoarea Bancii;

dovada oricarei alte garantii in favoarea Bancii, la solicitarea Bancii, inregistrata in conformitate cu legislatia romana (se va include in contract numai daca este cazul);

polita de asigurare pentru constructie si polita de asigurare de viata (daca este cazul);

c. Pentru creditele acordate pentru cumpararea unei constructii pe terenul aflat in concesiunea / folosinta imprumutatului:

cont curent deschis la Banca de catre imprumutat;

dovada depunerii de catre imprumutat a avansului la contractul de vanzare-cumparare, in contul sau curent in lei / valuta deschis la Banca sau dovada achitarii avansului de catre vanzator;

copia actului de concesiune / folosinta asupra terenului pe care constructia este amplasata;

declaratia prin care proprietarul terenului (1) declara ca imprumutatul este proprietarul constructiei (2) declara ca terenul nu face obiectul nici unui litigiu asupra dreptului de proprietate, al vreunei actiuni posesorii sau al vreunei cereri formulate in baza Legii nr. 10/2001, (3) consimte la constituirea unei ipoteci asupra constructiei si (4) este de acord ca, daca urmare a executarii silite bazate pe contractul de ipoteca incheiat cu privire la constructie, Bancii sau oricarei terte parti I s-a adjudecat constructia, imprumutatul va avea dreptul sa transfere dreptul de concesiune / folosinta noului proprietar al constructiei;

contract de vanzare-cumparare;

copia aprobarilor pentru asigurarea utilitatilor;

contract de ipoteca intocmit conform Legii nr.190/1999 asupra constructiei;

extrasul de Carte Funciara a constructiei din care sa rezulte ipoteca de rang I in favoarea Bancii;

dovada oricarei alte garantii in favoarea Bancii, la solicitarea Bancii, inregistrata in conformitate cu legislatia romana (se va include in contract numai daca este cazul);

polita de asigurare pentru constructie si polita de asigurare de viata (daca este cazul).

d. Pentru creditele acordate pentru cumpararea de teren si construirea unei locuinte pe acesta:

Faza I - cumpararea de teren pentru construirea unei locuinte

cont curent deschis la Banca de catre imprumutat;

dovada depunerii de catre imprumutat a avansului la contractul de vanzare-cumparare, in contul sau curent in lei / valuta deschis la Banca sau dovada achitarii avansului catre vanzator;

declaratie pe propria raspundere a vanzatorului ca terenul nu este revendicat conform Legii nr. 10/2001 si ca nu exista alte litigii in desfasurare in legatura cu acesta;

contract de vanzare-cumparare;

contract de ipoteca intocmit conform Legii nr. 190/1999;

polita de asigurare de viata;

extrasul de Carte Funciara din care sa rezulte ipoteca de rang I in favoarea Bancii;

dovada oricarei alte garantii in favoarea Bancii, la solicitarea Bancii, inregistrata in conformitate cu legislatia romana (se va include in contract numai daca este cazul).

Faza II - construirea locuintei pe terenul cumparat

copia autorizatiei de construire cu toate avizele si aprobarile necesare obtinerii acesteia, intabulata provizoriu in Registrul de Carte Funciara;

copia contractului de construire incheiat cu antreprenorul / societatea de constructii (nu se solicita in cazul in care constructia se realizeaza in regie proprie);

copia proiectului tehnic de executie vizat de Primarie pentru neschimbare;

copia aprobarilor pentru asigurarea utilitatilor;

copia devizului estimativ si raportul de evaluare a devizului estimativ;

plan de finantare intocmit pe baza graficului de executare a lucrarilor;

contract de ipoteca pe constructia viitoare;

extrasul de Carte Funciara din care sa rezulte, ca singura sarcina, ipoteca de rang I in favoarea Bancii pe teren si constructia viitoare;

dovada oricarei alte garantii in favoarea Bancii, la solicitarea Bancii, inregistrata in conformitate cu legislatia romana (se va include in contract numai daca este cazul);

polita de asigurare pentru constructie si polita se asigurare de viata (daca este cazul).

e. Pentru creditele acordate pentru reabilitarea (modernizarea) / consolidarea sau extinderea unei locuinte pe terenul proprietatea imprumutatului sau detinut cu titlu de concesiune / folosinta de catre acesta:

cont curent deschis la Banca de catre imprumutat;

dovada contributiei proprii a imprumutatului la constructie - in natura (titlu de proprietate asupra terenului, daca este cazul) sau in numerar;

copia actului de proprietate / concesiune / folosinta supra terenului pe care este amplasata constructia;

declaratie pe propria raspundere a imprumutatului ca terenul si / sau constructia nu sunt revendicate conform Legii nr.10/2001 si ca nu exista alte litigii in legatura cu acestea;

(daca este cazul) declaratia (intr-o forma acceptata de Banca) prin care proprietarul terenului (1) declara ca imprumutatul este proprietarul constructiei de la inceputul lucrarilor de reabilitare (modernizare) / consolidare sau extindere, (2) decalra ca terenul nu face obiectul nici unui litigiu asupra dreptului de proprieate, al vreunei actiuni posesorii sau al vreunei cereri formulate in baza Legii nr.10/2001, (3) consimte la constituirea unei ipoteci asupra constructiei, de la inceputul pana la terminarea lucrarilor de reabilitare (modernizare) / consolidare sau extindere si pe toata durata de viata a constructiei si (4) este de acord ca, daca urmare a executarii silite bazate pe contractul de ipoteca incheiat cu privire la constructie, Bancii sau oricarei terte parti i se adjudeca constructia, imprumutatul va avea dreptul sa transfere dreptul de concesiune / folosinta noului proprietar al constructiei;

copia contractului de construire incheiat cu antreprenorul / societatea de constructii (nu se solicita in cazul in care lucrarile de reabilitare (modernizare) / consolidare sau extindere se realizeaza in regie proprie);

copia autorizatiei de construire cu toate avizele si aprobarile necesare obtinerii acesteia, intabulata provizoriu in Registru de Carte Funciara;

copia aprobarilor pentru asigurarea utilitatilor;

copia proiectului tehnic de executie vizat de Primarie pentru neschimbare;

copia devizului estimativ si raportul de evaluare a devizului estimativ;

planul de finantare intocmit pe baza graficului de executare a lucrarilor;

contract de ipoteca intocmit conform Legii nr.190/1999 asupra constructiei si terenului, dupa caz (ipoteca asupra terenului se va solicita imprumutatului daca acesta este proprietarul terenului);

extrasul de Carte Funciara a contructiei din care sa rezulte ipoteca de rang I in favoarea Bancii;

dovada oricarei alte garantii in favoarea Bancii, la solicitarea Bancii, inregistrata in conformitate cu legislatia romana (sde va include in contract numai daca este cazul);

polita de asigurare pentru constructie si polita de asigurare de viata (daca este cazul).

Urmeaza angajarea creditului se face:

Intr-o singura transa in cazul cumpararii de imobile din contul de imprumut in contul vanzatorului, in vederea achitarii pretului catre vanzator, prin tranzitarea contului curent al imprumutatului.

Prin trageri succesive in cazul construirii, reabilitarii (modernizarii), consolidarii, extinderii locuintelor, astfel:

(a)    In cazul construirii / reabilitarii (modernizarii) / consolidarii / extinderii constructiei prin contract de construire: din contul de imprumut in contul curent al imprumutatului, pentru plata in contul constructorului, pe baza de devize, situatii de lucrari, facturi fiscale, chitante fiscale si a unei note de constatare a realizarii stadiului si a calitatii lucrarilor, semnata de reprezentantul Bancii, dirigintele de santier si imprumutat.

(b)    In cazul construirii / reabilitarii (modernizarii) /consolidarii / extinderii constructiei in regie proprie:

din contul de imprumut in contul curent al imprumutatului pentru plata in contul furnizorilor de materiale, pe baza de facturi fiscale si chitante fiscale si a unei note de constatare a realizarii stadiului si a calitatii lucrarilor, semnata de reprezentantul Bancii, dirigintele de santier si imprumutat;

din contul de imprumut in contul curent al imprumutatului pentru plata serviciilor, pe baza de borderou privind sumele platite pentru manopera, semnat de persoana prestatoare de servicii si consemnat de dirigintele de santier sau inspectorul tehnic si pe baza unei note de constatare a realizarii stadiului si a calitatii lucrarilor, semnata de reprezentantul Bancii, dirigintele de santier si imprumutat, precum si pentru materialele si serviciile platite de imprumutat, anterior obtinerii creditului, pe baza facturilor si chitantelor fiscale,in legatura cu construirea, reabilitarea (modernizarea) / consolidarea sau extinderea constructiei.

Angajarea creditului care are drept destinatie cumpararea de teren si construirea de locuinte astfel:

(a)    Pentru achitarea diferentei de pret pentru teren: din contul de imprumut in contul vanzatorului, in vederea achitarii pretului catre vanzator, prin tranzitarea contului curent al imprumutatului;

(b)    Diferenta de credit, in cazul ridicarii constructiei prin contract de construire: din contul de imprumut in contul curent al imprumutatului pentru plata in contul constructorului pe baza de devize, situatii de lucrari, facturi fiscale, chitante fiscale si a unei note de constatare a realizarii stadiului si a calitatii lucrarilor, semnata de reprezentantul Bancii, dirigintele de santier si imprumutat;

(c)    Diferenta de credit, in cazul ridicarii constructiei in regie proprie:

din contul de imprumut in contul curent al imprumutatului pentru plata in contul furnizorilor de materiale pe baza de si in conformitate cu facturile fiscale si chitantele fiscale si a unei note de constatare a realizarii stadiului si a calitatii lucrarilor, semnata de reprezentantul Bancii, dirigintele de santier si imprumutat;

din contul de imprumut in contul curent al imprumutatului pentru plata serviciilor, pe baza de borderou privind sumele platite pentru manopera, semnat de persoana prestatoare de servicii si consemnat de dirigintele de santier si a unei note de constatare a realizarii stadiului si a calitatii lucrarilor, semnata de reprezentantul Bancii, dirigintele de santier si impumutat.

Platile din credit se efectueaza de catre banca, numai pe baza documentelor prezentate de client si numai pentru destinatia aprobata.

Creditul va fi utilizat integral, la data prezentarii documentelor enuntate anterior sau in transe, stabilindu-se prin contract (acte aditionale) numarul transelor, suma si data.

In situatia in care prima transa de credit nu este trasa in termen de 30 de zile de la data prevazuta in contract, acesta se considera reziliat de drept. O transa de credit poate fi angajata in cel mult 30 de zile de la data stabilita in graficul de acordare, dupa acest termen Banca are dreptul sa treaca integral la restanta creditul deja angajat, sa rezilieze contractul si sa execute garantiile dupa notificarea prealabila.

Angajamentul la valoarea totala din contract, precum si garantiile constituite se inregistreaza in evidenta extrabilantiera a bancii. Pe masura utilizarii creditului se diminueaza si angajamentul in evidenta extrabilantiera a bancii.

Rambursarea creditului si a dobanzilor aferente

Rambursarea creditului si a dobanzilor se va face in sume, in valuta aprobata, conform graficului intocmit, prin debitarea automata a contului de disponibil al beneficiarului.

Acesta se obliga prin contract sa alimenteze contul de disponibil cu sumele necesare la termenul stabilit in grafic.

Modificarea scadentelor ratelor de credit se poate face nuami prin rescadentarea acestora, la solicitarea scrisa a clientului si cu aprobarea bancii. Solicitarea clientului sau analiza efectuata da banca, trebuie sa se faca inaintea termenelor de scadenta a ratelor respective. Rescadentarea se poate efectua de maxim 3 ori in cadrul duratei de creditare, pentru cel mult doua rate de credit pe o perioada maxima de 6 luni, ocazii cu care se va incheia un act aditional la contractul de credit cu actualizarea graficului de rambursare.

Urmarirea derularii creditului

Derularea crditului este urmarita de catre administratorul de credit. Lunar se va verifica situatia clientilor care nu au rambursat datoriile la scadenta precum si existenta si valabilitatea politelor de asigurare.

In cazul intarzierii la plata, Banca va trimite imprumutatului in 10 zile de la data scadentei o notificare prin scrisoare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor incalcarii contractului.

In cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii imprumutatul nu-si va executa obligatiile, Banca, la dispozitia sa neatacabila, in baza Legii nr.190/1999 poate, de plin drept, rezilia unilateral contractul si intrega suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila.

Anual (evaluatorul / ACR), va realiza prin efectuarea de controale la fata locului, verificarea garantiilor imobiliare privind existenta si mentinerea integritatii fizice si functionale.

In cazul construirii / extinderii / terminarii de imobile, este obligatorie verificarea faptica cel putin o data la trei luni respectarea destinatiei sumelor corelate cu stadiul lucrarilor, si incadrarea constructorului in graficul de executie al lucrarilor.

Pentru aceasta se vor urmari in principal:

Realizarea lucrarilor in concordanta cu autorizatie de construire si proiectul care a stat la baza eliberarii acestuia;

Platile din credit sa fie in concordanta cu stadiul realizarii constructiei;

Reinnoirea contractelor de asigurare, in cazul lucrarilor ce se executa in regie, corespunzator stadiilor fizice executate.

In cazul in care aceste verificari efectuate pe teren, in prezenta beneficiarului, se constata nerespectarea autorizatiei de construire si a proiectului care a stat la baza eliberarii acesteia, se va proceda astfel:

Sistarea temporara a creditarii, conditionand reluarea acestuia de prezentarea autorizatiei de construire reactualizata si a proiectului care a stat la baza eliberarii acesteia, astfel ca in termen de cel mult 90 de zile sa fie reluate lucrarile.

Pentru cumparari de locuinte, banca ve urmari respectarea raportului surse proprii / credit stabilit la aprobarea creditului, suma acestora acoperind integral valoarea locuintei care se cumpara.

In cazul in care in momentul prezentarii contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de schimb, se constata ca acesta s-a incheiat la o valoare diferita de cea luata in calcul la determinarea nivelului creditului, se va proceda astfel:

Daca valoarea este mai mare, clientul este obligat sa faca dovada ca dispune de sursele proprii necesare acoperirii diferentei de pret, astfel incat impreuna cu creditul aprobat sa asigure achitarea integrala a valorii inscrise in contractul de vanzare-cumparare sau in contractul de schimb;

Daca valoarea este mai mica, se va recalcula nivelul maxim al creditului ce se poate acorda tinand cont si de sursele proprii ale clientului deja constituite la solicitarea creditului. In acest caz nivelul creditului se va diminua corespunzator in functie de valoarea inscrisa in contractul de vanzare-cumparare sau in contractul de schimb.

Prezentele politici de creditare reprezinta un cadru de finantare, orice particularitate care devanseaza acest cadru poate fi supusa analizei la Dir.Credite Retail si Dir.Retail si spre aprobare Comitetului de Management (conform deciziei de stabilire a competentelor de creditare).

CAP. 4.

Studiu de caz - Acordarea unui credit ipotecar

Studiul de caz reflecta: acordarea unui credit ipotecar unei persoane fizice cu scopul achizitionarii unei locuinte, etapele pe care trebuie sa le parcurga, totalitatea documentelor pe care aceasta persoana trebuie sa le depuna la Banca Transilvania si continutul intregului dosar de credit ipotecar.

In general, creditul ipotecar, se acorda atat persoanelor fizice cat si juridice, dar Banca Transilvania s-a axat in prezent pe acordarea acestuia doar persoanelor fizice care pot face dovada unor venituri lunare regulate; acestea trebuie sa indeplineasca o serie de criterii de eligibilitate.

Persoana fizica BARBU ADRIAN se prezinta la sucursala Bancii Transilvania in vederea obtinerii unui credit ipotecar pentru achizitionarea unei locuinte. Reprezentantul bancii (analistul credite retail) determina daca solicitantul indeplineste conditiile minime de acordare a creditului. Daca solicitantul indeplineste conditiile preliminare, i se comunica acestuia taxele si comisioanele percepute, lista documentelor necesare si i se inmaneaza formularele pentru a fi completate. Totodata, informeaza solicitantul cu privire la documentele pe care acesta trebuie sa le prezinte bancii in vederea intocmirii unui dosar si analizarii acestuia.

Solicitantul este informat in legatura cu toate etapele procedurale ale unui astfel de tip de tranzactie.

Documentele pe care persoana fizica trebuie sa le intocmeasca si sa le depuna la banca sunt urmatoarele:

Cererea de credit

Acord consultare CRB solicitant si sot/sotie/girant platitor

Fisa clientului

Bugetul de venituri si cheltuieli al familiei

Declaratia solicitantului, pe propria raspundere, privind valoarea angajamentelor de plata ale acestuia si in mod special a celor devenite exigibile si neonorate la scadenta si litigiile cu tertii, la care se anexeaza copii ale documentelor cum sunt: contracte de credit, contracte de lesing, contracte de cumparare in rate a unor bunuri de folosinta indelungata, copii ale altor angajamente de plata (sot, sotie)

Declaratie privind apartenenta la grup

Copii ale actului de identitate (BI/CI/Pasaport) al solicitantului si al sotului/sotiei/girantului platitor (daca este cazul)

Certificat de casatorie

Documente care sa ateste veniturile luate in considerare (documente care atesta capacitatea persoanelor in cauza de a dispune de venituri certe cu caracter permanent).

Documente care sa ateste existenta aportului propriu.

In urmatoarea etapa, clientul aduce toate documentele necesare analistului de credite, care va intocmi dosarul de credit impreuna cu toate celelalte acte ce se vor intocmi atat la banca, cat si la biroul notarial. Se efectueaza verificarea intregii documentatii depuse - corecta si completa - inclusiv a documentelor de identitate. Pe toate documentele depuse in copie se va verifica originalul si se va inscrie pe copie mentiunea "Conform cu originalul".

Daca in stadiul de depunere, solicitantul nu a putut aduce documentele de proprietate ale imobilului ce face obiectul tranzactiei (copii), atunci acestea vor trebui puse la dispozitia Ofiterului de garantii al bancii. Pentru date lipsa sau neclaritati se va contacta analistul de credite retail spre a lamurii orice posibile neintelegeri, incercand sa proceseze cererea. In cazul in care documentatia de credit este incompleta sau pentru finalizarea analizei sunt necesare documente suplimentare, va fi contactat clientul si i se vor solicita aducerea acestora in termen de maxim 15 zile lucratoare de la data solicitarii. Solicitantul trebuie informat ca dupa expirarea acestui termen, cererea de credit ii va fi respinsa in mod automat. Dosarul va fi vizat de coordonatorul credite retail si consilierul juridic.

Aprobarea creditului se va face la nivelul Comitetului de Credit si Risc al sucursalelor Bancii Transilvania, Comitetul de Credit din Centrala sau Comitetul de Managamant potrivit competentelor in materie de creditare.

Dupa aprobarea creditului ipotecar este interzisa orice modificare in parametrii creditului; Banca va furniza imprumutatului o confirmare in scris, inainte de semnarea contractului de credit (conform Legii nr.190/1999), privitoare la termenii principali ai creditului ipotecar, inclusiv a comisioanelor pentru plati anticipate / intarzieri in plata a regulilor in caz de intarzieri la plata / executare, precum si termenul de valabilitate a acestuia.

De asemenea pe toata durata de creditare, Banca va furniza imprumutatului anual un extras privind soldul creditului, dobanzile platite in cursul anului, dobanzile penalizatoare (daca este cazul); va comunica anual imprumutatului noul nivel al comisioanelor aferente creditului, in cazul modificarii acestora, si modificarile in structura comisioanelor (ex. taxe de excutare, eliberare extrase, reipotecare, etc.) daca este cazul; va notifica in scris imprumutatul in cazul in care creanta bancii fata de acesta, precum si ipoteca aferenta sunt cedate altui creditor.

Derularea creditului este urmarita de catre administratorul de credit. Lunar se va verifica situatia clientilor care nu au rambursat datoriile la scadenta precum si existenta si valabilitatea politelor de asigurare.

In cazul intarzierii la plata, Banca va trimite imprumutatului in 10 zile de la data scadentei o notificare prin scrisoare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor incalcarii contractului.

In cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii imprumutatul nu-si va executa obligatiile, Banca, la dispozitia sa neatacabila, in baza Legii nr.190/1999 poate, de plin drept, rezilia unilateral contractul si intrega suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila.

In contractul de credit ipotecar intocmit in 26.02.2004 sunt mentionati:

BANCA TRANSILVANIA S.A. - sucursala Oradea, in calitate de creditor ipotecar, denumit "Banca";

BARBU ADRIAN, cetatean roman, casatorit cu BARBU MARIA, in calitate de beneficiar al creditului ipotecar, denumit "Imprumutat";

BARBU MARIA, cetatean roman, casatorit cu BARBU ADRIAN, ca beneficiar al creditului ipotecar, denumit "Codebitor";

CACUCI ELENA, cetatean roman, in calitate de garant ipotecar al Imprumutatului, denumit "Garant";

Dosarul de credit ipotecar intocmit pentru persoana fizica BARBU ADRIAN contine urmatoarele documente:

v Cererea de credit persoane fizice - este un formular standard pe care persoana fizica o intocmeste si o inainteaza bancii in vederea obtinerii creditului ipotecar.(vezi Anexa nr.1)

v Promisiune sinalagmatica de vanzare - cumparare - este un contract semnat de catre BUMB MARGARETA, in calitate de promitenta vanzatoare si BARBU ADRIAN si BARBU MARIA, in calitate de promitenti cumparatori. Prin acest contract vanzatoarea promite sa vanda imobilul pentru 15.400 EUR, primind un avans de la cumparatori de 4.000 EUR. Deasemenea cumparatorii promit si acestia sa cumpere apartamentul.

v Adeverinta de salariu - este un document care are un format standard, care trebuie completat de catre Departamentul Financiar - Contabil al firmei la care este angajata persoana fizica. Aceasta atesta venitul net pe care il obtine in mod regulat salariatul. Aceasta adeverinta trebuie prezentata alaturi de bugetul de venituri si cheltuieli al familiei, copia dupa Cartea de Munca, copia dupa buletinul de identitate si copia dupa certificatul de casatorie (aceste copii trebuie sa contina mentiunea "conform cu originalul" semnata de catre angajatul bancii). Aceste documente trebuie sa la prezinte imprumutatul, codebitorul si girantul.

v Declaratie privind apartenenta la grup

v Acord de consultare a bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare (CRB) - prin intermediul acestuia se obtine acordul persoanei de verificare in baza de date a Centralei Riscurilor Bancare. In aceasta baza de date apar toate persoanele care au avut litigii cu bancile precum si toate persoanele care au credite de peste 200 milioane lei. Acesta a fost intocmit pentru imprumutat, codebitor si girant. In urma verificarii s-a constatat ca nici una dintre persoane nu apar in CRB. (vezi Anexa nr. 2)

v Nota de evaluare - este un document intocmit de catre evaluatorul Bancii Transilvania. Evaluarea este realizata pe baza observatiilor efectuate la fata locului, iar suma obtinuta in urma eveluarii este 620.219.600 lei, echivalentul a 15.400 EUR.

v Referatul privind creditul ipotecar - este un raport intocmit de catre analistul de credite, inaintat spre a fi analizat de catre conducerea bancii, care cuprinde: date privine clientul si sotia acestuia, date privind creditul, descrierea investitiei si propuneri.(vezi Anexa nr. 3)

In descrierea investitiei analistul de credite se specifica valoarea totala a investitiei - 15.400 EUR, din care 26% este sursa proprie a imprumutatului si 74% reprezinta creditul acordat de Banca Transilvania. Veniturile familiei au fost estimate la o suma totala de 381 EUR / luna, iar cheltuielile familiei la suma de 288 EUR / luna. Valoarea ratei lunare se situeaza la nivelul de 130 EUR, l un curs de referinta de 40.232 lei / EUR.

Dupa stabilirea venturilor si a cheltuielilor familiei, analistul de credite a calculat gradul de indatorare si capacitatea de rambursare:

Grad de indatorare:

Gi (%) = Sl / Vn; Gi = 34,12%

Vn = Vt - Ang; Vn = 15.003.504 lei / 372 EUR

Capacitatea de rambursare:

Cr = Sl + Chmf + Ang < 90% Vt; Cr = 75,59%

Cr = Sl + Chmf < 90% Vn; Cr = 75,59%

v Fisa clientului - acest formular este completat de catre imprumutat si codebitor cu datele personale.(vezi Anexa nr. 4)

v Referinta la contractul de credit - documentul in care sunt inscrise numele Imprumutatului - BARBU ADRIAN; valoarea creditului acordat - 11.400 EUR; comisioanele de analiza - 1,5% (171 EUR); comision de instr. - 1% (114 EUR); comisionul de evaluare - 785.000 LEI; asigurarea - 1.179.900 LEI / luna. Acest document va fi semnat de catre inspectorul de credite.

v Opinia legala - document completat de catre consilierul juridic al bancii cu informatii despre client, creditul obtinut, garantii si garanti, litigii si relatii de grup. Aceasta opinie legala se va intocmi numai pentru creditele imobiliare.

v Graficul de rambursare - tabelul intocmit de catre reprezentantul bancii, care va fi semnat de catre Imprumutat, Codebitor, Girant in prezenta analistului de credite. Graficul contine informatii detaliate referitoare la dobanzile, ratele lunare care trebuie platite, precum si soldul ramas aferent lunilor respective.

La sfarsitul graficului de rambursare sunt prezentate suma creditului acordat (11.400 EUR), dobanda aferenta (11.667,95 EUR) si totalul sumei de rambursat la sfarsitul celor 15 ani (23.067,95 EUR). Documentul va fi semnat si de catre directorul bancii, contabilul sef si consilierul juridic. (vezi Anexa nr. 5)

v Contractul de asigurare - contractul incheiat cu societatea agreata de catre banca, "SAR Transilvania" , pentru asigurarea imobilului care va fi cumparat in valoare de 621.000.000 LEI, prima fiind de 1.179.900 lei. ( vezi Anexa nr. 6)

v Anexa contractul de asigurare - in acest document este precizat obiectul asigurat - apartament 1 cam + dep, adresa imobilului, suma asigurata si prima de asigurare.

v Contractul de credit ipotecar - reprezinta actul prin intermediul caruia se acorda efectiv creditul ipotecar. In cadrul acestuia se prezinta mai multe aspecte: partile; obiectul contractului (cumpararea unui apartament); durata creditului (15 ani / 180 luni); tragerea creditului; dobanzile si comisioanele; rambursarea creditului si graficul de rambursare; garantarea creditului; conditii referitoare la asigurare; drepturile si obligatiile partilor; cazurile de culpa; cesiunea contractului; forta majora; litigii; dispozitii finale; prezentarea girantului.

Contractul de credit ipotecar va fi semnat de catre directorul bancii, directorul operatiuni al bancii, consilierul juridic, imprumutat, codebitor, girant, va avea stampila bancii si va fi intocmit de catre analistul credite.(vezi Anexa nr.7)

v Extrasul de Carte Funciara - documentul eliberat de catre Judecatoria Oradea in care sunt inscrise obiectul creditului - apartamentul, noii proprietari, precum si sarcinile privitoare la imobil (ipoteca de rang I). Totodata persoana fizica BUMB MARGARETA, in calitate de vanzatoare trebuie sa prezinte Extrasul de Carte Funciara din care sa rezulte ca imobilul supus vanzarii este liber de sarcini.

v Contractul de vanzare - cumparare - reprezinta actul intocmit in prezenta notarului, prin care se realizeaza vanzarea locuintei. Partile sunt BARBU ADRIAN si BARBU MARIA, in calitate de cumparatori si BUMB MARGARETA, in calitate de vanzatoare. Acest document impreuna cu Extrasul de Carte Funciara sunt autentificate de catre notar si judecator. (vezi Anexa nr. 8)

v Contractul de ipoteca - este contractul incheiat pentru garantarea creditului ipotecar acordat in baza prevederilor Legii 190/1990 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. In acest contract partile sunt: BANCA TRANSILVANIA, in calitate de creditor ipotecar si BARBU ADRIAN si BARBU MARIA, in calitate de garanti ipotecari. Totodata e specificata valoarea ipotecata (11.400 EUR), dobanda (11% pe an indexabila) si se inscrie interdictia de instrainare si grevare a imobilului. (vezi Anexa nr. 9)

v Certificat - reprezinta actul obtinut de la Directia Finante Locale a Primariei Municipiului Oradea, prin care se atesta faptul ca persoana fizica BUMB MARGARETA, in calitate de vanzatoare a imobilului, nu are impozite si taxe scadente la bugetul local.

v Declaratie - reprezinta actul prin care vanzatoarea declara pe proprie raspundere ca imobilul nu este revendicat conform Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv si nu exista alte litigii in legatura cu acesta.

v Acord de plata - reprezinta documentul care trebuie completat de catre imprumutat si codebitor prin care se consimte retinerea din veniturile lunare a sumelor necesare pentru achitarea ratelor si a dobanzilor corespunzatoare contractului de imprumut incheiat cu Banca Transilvania.

v Declaratie - reprezinta declaratia pe proprie raspundere a solicitantului creditului privind valoarea angajamentelor de plata ale acestuia si in mod special a celor devenite exigibile si neonorate la scadenta si litigiile cu tertii.

v Dispozitia de transfer - document care atesta virarea sumei acordate de catre banca (11.400 EUR) persoanei fizice BARBU ADRIAN, in contul vanzatorului locuintei - persoana fizica COSMA MARGARETA. Acest document evidentiaza ordonatorul, adica persoana care a obtinut creditul; banca ordonatorului; suma totala ordonata (11.400 EUR); banca beneficiarului si beneficiarul. Aceasta dispozitie este semnata de catre ordonator si un reprezentant al bancii. (vezi Anexa nr. 10)

Dosarul solicitantului se arhiveaza si se pastreaza in arhiva bancii pe toata perioada derularii creditului ipotecar.

CAP.5

Concluzii

Marea majoritate a populatiei din tarile in tranzitie este reprezentata de proprietarii propriilor locuinte (in Romania, peste 95% in prezent) datorita privatizarii fondului locativ de dupa 1990. Totusi, aceste locuinte isi pierd rapid din valoare deoarece familiile nu mai investesc pentru a le intretine. Acest lucru nu se datoreaza numai faptului ca fondurile de care dispun pentru cheltuielile legate de locuinta sunt folosite pentru achitarea facturilor pentru energie electrica si termica etc., ci si faptului ca posibilitatea vanzarii acestora este redusa. Reforma este deci necesara atat pentru sporirea eficientei energetice, cat si pentru inlaturarea obstacolelor ce stau in calea tranzactiilor imobiliare, aspect foarte important pentru dezvoltarea pietei financiare, deoarece proprietarii pot contracta datorii pe baza unor active vandabile.

Pe de alta parte subventiile trebuie in mod clar reduse astfel incat populatia sa se obisnuiasca sa plateasca pretul de piata pentru bunul achizitionat si pentru ca fondurile bugetare sa poata fi directionate mai eficient catre persoanele defavorizate care au intr-adevar nevoie de asistenta publica. Subventiile trebuie directionate astfel incat sa suplimenteze mai degraba decat sa inlocuiasca sistemele de finantare a locuintelor bazate pe mecanismele economiei de piata. De aceea, infiintarea unui cadru legislativ si de reglementare necesar dezvoltarii noului mecanism de finantare a locuintelor precum si atingerea stabilitatii macroeconomice trebuie sa reprezinte prioritati politice majore.

Conditiile macroeconomice din Romania care au aparut dupa criza financiara generata de caderea Fondului National de Investitii, dupa rezolvarea problemelor din sistemul bancar, dupa lansarea programului antiinflatiei, scot in evidenta importanta creditarii ipotecare pe termen lung, care sa nu se bazeze pe initiative punctuale tip Agentia Nationala pentru Locuinte, ci pe un sistem comprehensiv cu implicarea directa a Guvernului pentru a coordona activitatile autoritatilor implicate in reforma politicii de locuire.

Modelul bancilor comerciale mixte este mai flexibil, permite o diversitate a accesului la surse necesare creditarii (atat depozite individuale cat si obligatiuni ipotecare), corespunde mai bine conditiilor oferite de pietele de capital in formare. Bancile specializate de credit ipotecar confer o siguranta ridicata investorilor dar au nevoie de existenta unei piete dezvoltate de capital, ceea ce nu este cazul tarii noastre.

Un lucru este sigur: ambele sisteme pot contribui la dezvoltarea pietei ipotecare din Romania. Daca evolutiile pozitive in privinta stabilitatii macroeconomice vor fi sustinute in continuare, viitorul noului sistem de finantare a locuintelor poate fi promitator. Pe masura ce imprumutatii si impumutatorii vor deveni mai increzatori in propria capacitate de a controla costul si riscurile asociate finantarii locuintelor, sistemul s-ar putea dezvolta intr-un mod mai rapid decat economia in ansamblul ei. Eficienta sistemului va spori in timp, iar identificarea unor surse de finantare pe termen mai lung va permite cresterea stabilitatii acestuia si va pune bazele integrarii intr-un sistem financiar european mai larg ca urmare a viitoarei integrari a tarii noastre in spatiul Uniunii Europene.

In toate tarile dezvoltate creditarea ipotecara reprezinta o alternativa sigura de atragere a investitiilor private in sectorul constructiilor de locuinte, deoarece aceasta industrie are un impact semnificativ asupra dezvoltarii economiei nationale intr-un mediu neinflationist iar fondurile atrase sunt utilizate pentru a crea active imobiliare.

Creditul ipotecar permite o imbinare a intereselor tuturor participantilor:

populatia - imbunatatirea conditiilor de locuire;

sistemul bancar - operatiuni efective si profitabile;

sectorul constructiilor - dezvoltarea dinamica a productiei;

Guvernul - cresterea economica generala si reducerea inflatiei.

Creditarea ipotecara si finantarea locuintelor este o activitate complexa si specializata care necesita propria sa industrie.

Dorinta fiecarui individ de a trai mai bine - "mai bine" in sens economic - de a avea locuinta, de a beneficia de ingrijire medicala, de a primi educatie si de a se bucura de conditii decente de viata si munca este generata si foarte puternica. De aceea trebuie creat acel sistem institutional care sa asigure realizarea acestor deziderate. Iar sistemul adecvat nu poate fi altul decat acela care este guvernat de piata libera.

BIBLIOGRAFIE

Basno Cezar, Dardac Nicolae, Floricel Constantin, Moneda Credit Banci, Editura Didactica si Pedagogica R.A., Bucuresti, 2003

Cerna Silviu, Moneda si credit, curs universitar, vol I, Timisoara, 1996

Dedu Vasile, Management bancar, Editura Sildan 94, Suceava, 1996

Diaconescu Mariana, Banci. Sisteme de plati. Riscuri, Editura economica, Bucuresti, 1999

Ionescu C. Lucian, Bancile si operatiunile bancare, Editura Economica, Bucuresti 1996

Legea nr. 83 / 15 aprilie 1998

Legea nr. 485 / 18 noiembrie 2003 pentru modificarea Legii nr. 58 / 1998

Norme metodologice privind activitatea de creditare la Banca Transilvania

Opritescu M., Spulbar C., Hurtupan J.,Ungureanu P., Moneda si credit, Editura Universitaria, Craiova, 1998

Rosca Teodor, Moneda si credit, Casa de Editura Sarmis, Cluj Napoca, 1996

Rosca Teodor, Moneda si credit, Editura Altip, Alba Iulia, 2002

Simon Claude, Bancile, Editura Humanitas, Bucuresti, 1993

Ungureanu Pavel, Banking. Produse si operatiuni bancare, Editura Dacia, Cluj Napoca, 2001

Zaharciuc Elena, Contabilitatea societatilor bancare, Editura Teora, Bucuresti, 2001

Zapodeanu Daniela, Moneda si credit, Editura Universitatii din Oradea, Oradea, 2001