Institutii ale finantarii ipotecare

Institutii ale finantarii ipotecare

Piata ipotecara

Piata creditului ipotecar poate fi segmentata in 2 categorii: imprumuturi pentru constructii si imprumuturi de lunga durata.

Evidentiati care sunt deosebirile dintre creditele iotecare pentru constructii si cele locative.

Creditele pentru constructii sunt credite pe termen scurt angajate de catre cei care dezvolta proprietati rezidentiale sau pentru inchiriat. Bancile furnizeaza de asemenea o finantare intermediara pentru a ajuta operatorii imobiliari sa concureze pe proiecte, furnizand imprumuturi pe termen scurt si altor institutii financiare care se implica in finantari pe piata imobiliara. O semnificate particulara o au imprumuturile bancilor ipotecare, specializate in lansarea creditelor imobiliare pentru a fi vandute investitorilor pe piata secundara.

Creditele locative, sunt imprumuturile de lunga durata asigurate pe piata imobiliara, a proprietatii, fiind amortizate pe perioada de viata a imprumutului. Bancile se concentreaza pe imprumuturi facute pentru locuinte rezidentiale, apartamente, dar si pentru proprietati generatoare de venit, insa acest segment al pietei imobiliare este finantat si de catre companiile de asigurari pe viata.

Bancile sunt mult mai atrase in acordarea de credite pe termen lung pentru locuinte rezidentiale, deoarece sunt mai mici valoric, mai putin riscante, delicventa privind rambursarea fiind mai mica, banca putand vinde altor banci serviciul finantarii, in cadrul activitatii creditului retail, cu amanuntul. Bancile trebuie sa contribuie, prin realizarea ipotecilor locative, la satisfacerea nevoilor locative ale comunitatilor, insa natura pe termen lung a acestor ipoteci limiteaza implicarea bancilor, deoarece sursele fondurilor acestora sunt pe termen scurt.

Maturitatile creditelor pentru constructii variaza intre 1 si 5 ani, depinzand de dimensiunea proiectului, creditele fiind acordate la rata flotanta a dobanzii, cu o prima de risc de cateva puncte, constituind o sursa atractiva de venit pentru bancile comerciale, care realizeaza analiza oportunitatii creditului si controlul utilizarii acestuia. Adesea, bancile ofera credite asociative, prin aranjamente de participare, in scopul diminuarii expunerii la risc a unei singure banci. Similar imprumuturilor de durata lunga, creditele pentru constructii se circumscriu cerintelor reinvestirii pentru comunitate, insa problema riscului ratei dobanzii nu este tot asa de imprtanta ca in cazul primelor.

Analiza cererii de credit implica aceeasi pasi ca si in cazul creditelor de consum si de afaceri, luand in considerare cei 5 C, acordandu-se o mai mare atentie valorii proiectului de constructie de baza, deoarece in caz de neplata banca trebuie sa fie capabila sa asigure aranjamentele pentru finalizarea proiectului, in scopul limitarii pierderilor.

Etapele principale implicate in analiza si evaluarea creditului sunt:

Analiza solicitantului, a celui care dezvolta investitia, pe baza celor 5 C.

Analiza proiectului propus, estimarea costurilor, a adecvarii proiectului la costurile prevazute.

Evaluarea proiectului propus, utilizand abordarile venit, cost, piata, metoda venitului implicand capitalizarea potentialului net de castig aferent proiectului, iar metoda pietei implicand compararea cu proiecte similare realizate;

Evaluarea sursei de rambursare a creditului. Creditul pentru constructii poate fi finantat prin aranjamente participative, de preluare, cind un alt creditor accepta sa asigure finantarea de lunga durata daca proiectul dispune de finantarea initiala, si finantarea pe piata, cand banca solicita ca cel care dezvolta investitia sa realizeze arnanjamentele pentru finantarea de lunga durata, pentru a completa nevoile de finantare a proiectului;

Creditele de constructii difera de alte credite comerciale prin modul cum profiturile creditelor sunt distribuite, avansurile fiind acordate conform fazei de executare a proiectului, controlul cheltuielilor si avansurilor constituind punctul critic pentru ca banca sa-si limiteze expunerea la risc. Politica cheltuielilor specifica ce procent din imprumut va fi distribuit pe fiecare faza de executie, in functie de tipul de proiect aceasta distribuire fiind standardizata sau stabilita pe proiecte individuale.

Anumiti creditori tranzactioneaza credite pentru achizitionarea, dezvoltarea si construirea unor proiecte comerciale, care au caracteristicile unei investitii imobiliare, mai degraba decat a unui imprumut, aceste aranjamente fiind structurate pentru a oferi creditorului participarea la profitul rezidual al proiectului, conditiile aranjamentului putand fi formulate in forme diferite.

Una din variante consta in contractarea dobanzii la rata pietei, preturile de vinzare asteptate trebuind sa acopere cel putin principalul si cresterea dobanzii, creditorul participand, intr-o proportie prestabilita, la distribuirea oricaror profituri din vanzarea proiectului.

Alte variante pot fi fie contractarea dobanzii la o rata mai mare decat cea a pietei, cu o participare mai redusa la profituri, fie contractarea unei dobanzi suficient de mari pentru a permite neparticiparea la profituri, fie o taxa recuperatorie pentru transferul dobanzii bancii catre creditorul de lunga durata.

Bancile nu mai sunt dominante in cazul creditului ipotecar, precum in cazul creditului de afaceri si de consum, creditele ipotecare cu rata fixa fiind dificil de acoperit prin fondurile bancare, in ultima perioada fiind promovate ipoteci cu rata variabila, aceste imprumuturi fiind mult mai usor asigurate prin finantari specifice, specializate, un accent deosebit punandu-se in acest sens pe valoarea evaluata a proprietati, aceasta constituind elementul cheie al creditului ipotecar, care difera de accentul care se pune in cazul creditului de afaceri si de consum.

Implicarea bacilor comerciale se realizeza prin holdinguri bancare, care cuprind si activitati de credit ipotecar, cele mai implicate institutii fiind insa institutiile financiare nonbancare

Mobilizarea si distribuirea fondurilor necesare finantarii constructiei sau cumpararii de locuinte se realizeaza diversificat din punct de vedere institutional, institutiile bancare principale angajate capatand caracteristici specifice in fiecare tara.

2. Institutiile bancare

Bancile comerciale

Initial aceste banci nu au constituit un furnizor important de fonduri, datorita riscului de lichiditate specific imprumuturilor pe termen lung, insa in prezent aceste banci devin un furnizor semnificativ de fonduri pentru locuinte, datorita reglementarilor favorabile si a declinului societatilor specializate de depozit, precum societatile de constructii. Pe de alta parte, bancile comerciale detin, precum in S.U.A., companii ipotecare sau controleaza bancile de credit ipotecar, precum in Germania. Avantajele acestor banci constau in posibilitatea diversificarii riscurilor si in emisiunea de obligatiuni comercializabile la bursa, pentru a marii termenele de procurare a fondurilor.

Institutii contractuale pentru locuinte

Acestea reprezinta institutii foarte specializate, care-si procura fondurile din depozite de economisire constituite exclusiv in vederea obtinerii unor credite ipotecare, pentru achizitionarea unei locuinte. Economisirea se realizeaza prin incheierea unor contracte de economisire pentru locuinte, in sistem colectiv, in care se stipuleaza economisirea de catre client, intr-o perioada stabilita, a unei sume, institutia financiara angajandu-se de a-i acorda acestuia, in conditii prestabilite, un credit pentru constructia de locuinte, ratele fiind fixe si sub cele ale pietei.

Sistemul poate fi:

inchis, cand se aplica principiile mutualitatii si transparentei, depozitele fiind mobilizate de catre o institutie specializata, fondurile fiind disponibile numai pentru finantare locativa;

deschis, care permite bancilor comerciale sa furnizeze contracte de economisire si creditare .

Banci de credit ipotecar

Initiat in Silezia, prin coperativele de credit ipotecar, preluat in Franta prin creditul funciar, acest sistem se regaseste in Germania sub forma bancilor de credit ipotecar, care sunt imprumutatori de portofoliu. Indiferent de forma de instituire, acest sistem acorda credite garantate prin ipoteca si isi obtine fondurile prin emisiunea de obligatiuni ipotecare, oferind incredere investitorilor ca obligatiunile si institutiile emitente prezinta un grad de risc scazut.

3. Pietele secundare

Cheia dezvoltarii pietei ipotecare imobiliare, locative in ultimele 2 decenii a constituit-o extinderea pietelor ipotecare secundare si dezvoltarea conceptului de securizare.

Pietele secundare ipotecare s-au dezvoltat, dupa modelul american, in spatiul anglo-saxon, constituind un vehicul de mobilizare a fondurilor necesare constructiei de locuinte.

In Europa piata secundara ipotecara s-a dezvoltat mai incet, deoarece imprumutatorii detin capitaluri mari si nu au nevoie de securizare si a inexistentei unor agentii sprijinite de catre stat care sa ofere stimulente sau facilitati, precum in S.U.A.

Pietele ipotecare secundare se caracterizeza prin urmatorele elemente definitorii:

o     transforma creditele ipotecare in valori mobiliare, prin securizare sau titrizare;

o     transformarea este realizata, de regula, de catre institutii specializate, aceste valori putand fi emise insa si direct de catre imprumutatori;

o     instrumentele pietei sunt valorile mobiliare ipotecare, garantate cu pachete de credite ipotecare;

o     imprumutatorul poate vinde activele ipotecare fie unei institutii care emite apoi valorile mobiliare, fie unei institutii de transfer care cumpara creditele ipotecare de la mai multi imprumutatori, le grupeaza in pachete si emit valorile mobiliare.

O tranzactie pe piata secundara implica vinzarea ipotecilor create de catre institutiile financiare catre alti investitori. Vanzarea este realizata prin asamblarea unui grup de imprumuturi individuale in pachete si vinzarea titlurilor care sunt sustinute de imprumuturile asamblate, acest proces numindu-se seciurizarea creditelor. Procesul securizarii creditelor ipotecare a fost stimulat de dezvoltarea inovativa a diferitelor tipuri de titluri, care reasambleaza fluxurile de lichiditati din ipoteca de baza, in moduri care sa atraga noi investitori.

Tranzactiile pe piata ipotecara secundara se realizeza in doua modalitati:

tranzactionarea directa, prin cumpararea si vinzarea creditelor din portofoliul imprumutatorilor, nu este utilizata pe scara larga deoarece evaluarea riscului de creditare este costisitoare, iar eterogenitatea creditelor face dificila dezvoltarea lichiditatii pe piata;

tranzactionarea prin transfer, prin care institutiile de transfer cumpara ipoteci si vand valori mobiliare ipotecare, mecanismul fiind prezentat in figura nr. 11.

Existenta pietei secundare contribuie la dezvoltarea pietei ipotecare locative pe urmatoarele cai:

incurajeaza afluxul de fonduri spre ipoteci imobiliare de la investitori care nu au posibilitatea sa expertizeze direct piata imobiliara, de exemplu fondurile de pensii;

institutiile bancare si nonbancare pot crea imprumuturi si, cand acestea sunt vandute pe piata secundara, pot reinvesti fondurile in ipoteci suplimentere;

pietele secundare permit investitorilor sa se diversifice geografic, oferindu-le posibilitatea protejarii de recesiunile inregistrare in anumite regiuni, promovand alocarea eficienta a a pietei.

Figura nr. 11. Transferul pe piata secundara

Ipotecile sunt vandute pe pietele secundare utilizandu-se trei instrumente securizate (titluri):

o         titluri pe baza de ipoteca, emise de catre un intermediar, care ofera dobanda si programeaza platile principalului, obligatiunile fiind securizate de ipotecile individuale care furnizeza venitul pentru serviciul datoriei;

o         titluri cu transfer, care implica acumularea dobanzilor intr-un fond de ipoteci, platile din fondul de ipoteci, care includ atat plata lunara cat si primele amortizari, fiind treansferate proprietarilor certificatelor; tilurile sunt emise direct de catre imprumutatori sau prin intermediul unor institutii specializate, numite agenti de transfer, care cumpara credite ipotecare si emit valori mobiliare ipotecare.

o         titluri cu plata, care implica aspecte comune atat titlurilor cu transfer, cit si oboligatiunilor bazate pe ipoteci, clase separate ale detinatorilor si ale proprietarilor de obligatiuni fiind stabilite pentru ipotecile de baza, platile facute din fondul de ipoteci fiind transferate proprietarilor pe clase separate de obligatiuni, conform prioritatilor acestora.