CONTRACTUL DE LOCATIUNE

1. Notiunea si reglementarea contractului de locatiune

Contractul de locatiune este acel act juridic prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala sau partiala, a unui lucru in schimbul unei sume de bani, numita chirie (art. 1411 C. civ.).

2. Caracterele juridice ale contractului de locatiune

a.    Contractul de locatiune este un contract consensual, insa proba incheierii si a continutului acestuia prezinta dificultati de natura sa genereze litigii intre parti, astfel incat este de preferat incheierea unui act scris ad probationem (art. 1416-1417 C. civ.).

b.   Contractul de locatiune este un contract cu titlu oneros.

c.    Contractul de locatiune este un contract comutativ.

d.    Contractul de locatiune este un contract sinalagmatic.

e.   Contractul de locatiune este un contract cu executare succesiva in timp. Durata folosintei lucrului este de esenta locatiunii. Locatorul este tinut sa asigure folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar chiria este calculata si datorata in raport de durata folosintei, chiar si atunci cand chiria a fost fixata in mod global.

f.     Locatiunea este un contract translativ de folosinta temporara asupra unui lucru neconsumptibil, individual determinat, de unde rezulta ca locator poate fi nu numai proprietarul bunului, ci si uzufructuarul, locatarul principal etc.

Nefiind un contract translativ de proprietate, riscul pieirii lucrului din caz de forta majora sau caz fortuit va fi suportat de catre locator, potrivit regulii res perit domino.

3. Conditiile de validitate ale contractului de locatiune

A. Capacitatea partilor contractante

Contractul de locatiune este un act juridic de administrare, ceea ce inseamna ca atat locatorul, cat si locatarul trebuie sa aiba capacitatea ceruta de lege pentru a face astfel de acte.

In cazul in care locatiunea priveste un imobil, iar inchirierea se face pe o durata mai mare de 5 ani, ne aflam in prezenta unui act de dispozitie, partile trebuind sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

B. Obiectul contractului de locatiune

- Lucrul inchiriat, total sau partial, poate fi atat un bun mobil, cat si un imobil, corporal sau incorporal.

Obiectul contractului de locatiune nu este lucrul in sine, ci folosinta acestuia, pe care locatorul trebuie sa o asigure locatarului in mod continuu- zi de zi - pe tot parcursul contractului, locatiunea fiind un contract cu executare succesiva in timp.

Bunurile din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ- teritoriale vor putea fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (art. 136 alin. 4 din Constitutie).

- Chiria reprezinta suma de bani pe care locatarul este tinut sa o plateasca locatorului in schimbul folosintei lucrului. Chiria se fixeaza in functie de durata contractului, fie global, fie pe unitati de timp (ora, ziua, luna, anul), urmand sa fie platita la termenele stipulate in contract, de regula, in mod succesiv.

Chiria trebuie sa fie sincera si serioasa, determinata sau cel putin determinabila, putand fi lasata si la aprecierea unui tert ales de comun accord de catre parti; uneori, fiind stabilita chiar de lege.

Chiria se fixeaza, de regula, in bani, insa poate sa fie fixata si sub forma unei alte prestatii (de exemplu, o cota-parte dintr-o recolta sau prestarea unui serviciu).

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

1. Obligatiile locatorului

A. Obligatia de predare a lucrului inchiriat

Lucrul inchiriat, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predate intr-o asemenea stare, incat sa corespunda destinatiei in vederea careia a fost inchiriat si nu in starea existenta la momentul incheierii contractului (art. 1421 alin. 1 C. civ.).

Refuzul locatorului de a executa obligatia de predare da dreptul locatarului de a se adresa instantei de judecata, cerand fie executarea silita, fie rezilierea contractului, locatorul putand fi obligat si la plata de daune-interese. In cazul in care predarea bunului inchiriat s-a facut cu intarziere, locatarul este indreptatit a cere o diminuare a chiriei, proportionala cu lipsa de folosinta.

B. Obligatia efectuarii reparatiilor

Potrivit art. 1420 pct. 2 si 1421 pct. 2, locatorului are obligatia de a mentine lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat.

Obligatia efectuarii reparatiilor nu trebuie inteleasa in sensul construirii imobilului care "a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" (art. 1439 C. civ.). In acest caz, locatorul nu mai este tinut de obligatia repararii bunului inchiriat, iar contractul inceteaza.

In cazul in care locatorul nu-si executa aceasta obligatie, locatarul poate cere fie obligarea acestuia la efectuarea reparatiilor, fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului, retinand, ulterior, cheltuielile facute din chirie, fie rezilierea contractului. In cazul in care reparatiile presupun o urgenta, ele vor fi efectuate si fara autorizarea instantei de judecata.

Locatorul nu este tinut sa efectueze reparatiile mici, curente, numite locative, care, din momentul predarii bunului inchiriat, revin locatarului.

C. Obligatia de garantie

Obligatia de garantie revine locatorului in baza art. 1420 pct. 3 C. civ., potrivit caruia locatorul trebuie sa asigure locatarului folosinta linistita si utila a lucrului inchiriat pe toata durata locatiunii.

a. Locatorul este obligat sa se abtina de la orice tulburare a folosintei bunului inchiriat, fie ea de fapt sau de drept( garantia pentru evictiune cauzata prin fapta sa proprie).

Astfel, potrivit art. 1424 C. civ. "locatorul nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat", nici prin transformarea materiala a lucrului, nici prin schimbarea destinatiei acestuia.

Nerespectarea acestei obligatii indreptateste locatarul sa ceara in instanta oprirea sau distrugerea schimbarilor facute. Locatorul nu raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, dar numai daca aceste reparatii au caracter urgent si nu pot fi amanate pana la incetarea contractului (art. 1425 alin. 1 C. civ.). Aceste reparatii trebuie executate in cel mult 40 de zile, in caz contrar, locatarul fiind indreptatit, potrivit art. 1425 alin. 2 C. civ., sa ceara o diminuare a chiriei proportionala cu lipsa partiala a folosintei.

In cazul in care reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului inchiriat, atunci acesta poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei nu ar depasi 40 zile (art. 1425 alin. 3 C. civ.).

b. Locatorul este obligat sa-l garanteze pe locatar si pentru evictiunea provocata prin fapta unui tert, dar numai pentru evictiunea care provine dintr-o tulburare de drept (art. 1426 C. civ.), intrucat impotriva tulburarilor de fapt locatarul se poate apara singur prin intermediul actiunilor posesorii. Locatorul raspunde numai daca locatarul l-a chemat in garantie in procesul dintre el si tertul care incearca sa-l evinga.

In cazul in care locatarul pierde folosinta sau sufera o reducere a folosintei lucrului, ca urmare a evictiunii, el va putea cere locatorului fie o reducere a chiriei, proportional cu pierderea partiala a folosintei, si daune-interese, daca contractul se mai poate executa, fie rezilierea si daune-interese, daca contractul nu mai poate fi executat.

c. In baza art. 1422 C. civ., locatorul este obligat sa garanteze pentru toate viciile ascunse si pentru stricaciunile care impiedica folosinta normala a lucrului de catre locatar. Locatorul este tinut sa garanteze nu numai in cazul in care viciul ascuns impiedica in totalitate folosinta bunului inchiriat, ci si atunci cand viciul ii micsoreaza intr-atat posibilitatea de folosinta, incat se poate prezuma ca, daca locatarul ar fi stiut aceasta, nu ar fi inchiriat sau ar fi platit o chirie mai mica.

Locatorul este tinut raspunzator si de viciile ascunse aparute pe parcursul executarii contractului, intrucat obligatia de a asigura folosinta efectiva a lucrului inchiriat este continua. Locatorul este tinut de garantie chiar si in cazul in care a fost de buna-credinta.

In schimb, locatorul nu raspunde pentru viciile cunoscute de locatar (vicii aparente), deoarece se prezuma ca le-a acceptat.

Potrivit art. 1422 alin. 2 C. civ., dupa descoperirea viciilor grave sau foarte grave, locatarul poate cere fie o reducere proportionala de chirie (daca folosinta este diminuata), fie rezilierea contractului cu daune-interese (daca lucrul este impropriu folosintei).

Actiunea in garantie pentru vicii ascunse se prescrie in termenul general de prescriptie de 3 ani.

D. Obligatia de restituire a cheltuielilor facute de locatar cu bunul inchiriat

Daca locatarul a executat lucrari dintre acelea care cadeau in sarcina locatorului (reparatii capitale), atunci acesta din urma este obligat la restituirea cheltuielilor suportate de catre locatar. Locatorul este tinut la restituirea catre locatar doar a cheltuielilor utile, nu si a celor voluptuarii.

2. Obligatiile locatarului

A. Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar, potrivit destinatiei sale

Aceasta obligatie rezulta din art. 1429 pct. 1 C. civ., potrivit caruia locatarul "trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriatca un bun proprietar si numai la destinatia determinata prin contract; iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante".

Partile pot, pe parcursul executarii contractului de locatiune, sa modifice destinatia bunului inchiriat, sub conditia de a nu aduce atingere drepturilor altor persoane.

Daca locatarul nu respecta aceasta obligatie sau efectueaza transformari neauto-rizate asupra lucrului, locatorul poate cere fie repunerea lucrului in starea anterioara si folosirea lui potrivit destinatiei convenite, fie rezilierea contractului cu daune-interese.

Locatarul este obligat de a intretine lucrul pe toata durata locatiunii in stare de folosinta-intrebuintare, astfel cum a fost predat. Din aceasta obligatie de a face rezulta ca locatarul este tinut sa efectueze micile reparatii de intretinere (locative) enumerate enunciativ in art. 1447 C. civ.

B. Obligatia de plata a chiriei

Potrivit art. 1429 pct. 2 C. civ., locatarul este obligat sa plateasca chiria convenita la termenele stipulate in contract. Daca nu s-a prevazut altfel, plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului), plata fiind cherabila, iar nu portabila.

Atunci cand locatorul este amenintat de un tert cu evictiunea, el poate suspenda plata chiriei pana cand va inceta tulburarea.

Cand partile nu au stabilit in contract termenele de plata a chiriei, plata se va face la termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul locului.

In caz de neexecutare a acestei obligatii, locatorul poate cere fie executarea silita, fie rezilierea contractului.

In cazul in care lucrul inchiriat a fost vandut si noul proprietar nu-l instiinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar (locator) este valabila.

C. Obligatia de a restitui lucrul inchiriat la expirarea contractului

Potrivit art. 1431 C. civ., locatarul, la incetarea contractului, este tinut sa restituie lucrul in starea in care l-a primit, impreuna cu toate accesoriile sale, potrivit inventarului intocmit, iar daca partile au omis sa intocmeasca un asemenea inventar, locatarul trebuie sa predea lucrul in stare buna, fiind prezumat ca l-a primit astfel (art. 1341 si 1342 C. civ.).

D. Obligatia de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor

Potrivit art. 1433 C. civ., locatarul este obligat de a instiinta pe locator si de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor.

Prin uzurpare se intelege incalcarea adusa de un tert asupra posesiei sau proprietatii lucrului inchiriat.

In cazul neindeplinirii de catre locatar a acestei obligatii, el este tinut a raspunde pentru prejudiciul suferit de locator (daune-interese) si, de asemenea, va fi obligat la plata cheltuielilor de judecata.

CONTRACTUL DE SUBLOCATIUNE SI CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

l. Contractul de sublocatiune

Potrivit art. 1418 alin. 1 C. civ., "locatarul are dreptul de a subinchiria contractul sau catre altul ", in tot sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune.

Contractul de sublocatiune este un acord de vointa, in temeiul caruia locatarul, care a dobandit folosinta temporara a unui bun pe baza unui contract de locatiune preexistent, subinchiriaza acel bun unui tert, care se obliga sa-i plateasca chirie; locatarul devine, astfel, locator (sublocator), iar tertul cu care contracteaza, sublocatar.

Pentru a fi valabil contractul de sublocatiune se cer a fi indeplinite doua conditii (prima impusa de lege si a doua creata de literatura de specialitate):

- transmisiunea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul de locatiune preexistent, caz in care locatiunea devine un contract intuitu personae. In nici un caz o asemenea interdictie nu poate fi prezumata.

- sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina celor din contractul principal (de exemplu, folosirea lucrului inchiriat pentru o alta destinatie).

Contractul de sublocatiune constituie un accesoriu al contractului de locatiune preexistent si este supus acelorasi conditii de validitate, produce aceleasi efecte si are aceleasi cauze de incetare.

Sublocatiunea nu produce efecte fata de locator, drepturile si obligatiile dintre locator si locatarul principal fiind in continuare neatinse.

Locatorul nu are o actiune directa contra sublocatarului, ci doar o actiune oblica, subrogatorie, in calitate de creditor al locatarului.

2. Cesiunea contractului de locatiune

Potrivit art. 1418 C. civ., locatarul poate sa cedeze contractul sau catre un tert, operatiune care constituie o vanzare a dreptului de folosinta. Pentru a fi opozabila tertilor, cesiunea contractului de locatiune trebuie sa fie acceptata prin act autentic de catre locator sau notificata acestuia (art. 1393 C. civ.).

In cazul cesiunii facuta in conditiile art. 1393 C. civ., locatarul este inlocuit cu cesionarul, care se subroga in toate drepturile si obligatiile acestuia.

INCETAREA CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

l. Incetarea contractului de locatiune prin acordul partilor

Avand in vedere ca incheierea contractului de locatiune se face prin acordul partilor, firesc este ca acest contract sa poata inceta tot prin consimtamantul lor. Cu alte cuvinte, daca partile, prin liberul lor consimtamant, au incheiat un act constitutiv de drepturi si obligatii - contractul de locatiune -, nimic nu se opune ca ele sa hotarasca sa puna capat acestuia.

Acordul de vointa a partilor, in sensul stingerii raportului juridic de locatiune, constituie un act juridic bilateral, un adevarat contract, in sensul art. 942, coroborat cu art. 969 alin. 2 C. civ.

2. Incetarea contractului de locatiune prin expirarea termenului

Potrivit art. 1436 C. civ., in cazul in care partile au stabilit la incheierea contractului durata locatiunii sau, in lipsa unei asemenea clauze, cand termenul este stabilit de lege (art. 1450-1452 C. civ.), la implinirea lui, contractul de locatiune va inceta de drept, fara nici o instiintare prealabila.

Sunt situatii in care, dupa expirarea termenului contractual, raporturile de locatiune continua. Astfel, daca locatarul foloseste pe mai departe lucrul inchiriat, iar locatorul nu se opune, potrivit art. 1437 si art. 1452 C. civ., contractul de locatiune se considera reinnoit prin tacita relocatiune (reconductiune), chiar daca partile n-au prevazut aceasta prelungire in mod expres. Tacita relocatiune nu poate avea loc in cazul in care, anterior expirarii termenului, locatorul a notificat concediul (manifestarea vointei de a nu reinnoi contractul) si aceasta chiar daca locatarul a continuat sa foloseasca bunul si dupa implinirea termenului (art. 1438 C. civ.).

Tacita relocatiune are loc in conditiile contractului de locatiune initial incheiat, insa noul contract se va considera incheiat fara termen, cu exceptia cazurilor in care termenul este prevazut de lege.

3. Denuntarea unilaterala a contractului de locatiune

Potrivit art. 1436 alin. 2 C. civ., daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, atunci contractul poate inceta prin denuntarea unilaterala facuta de oricare dintre parti, fara sa fie necesara vreo justificare, insa cu respectarea unui termen de preaviz.

Termenul de preaviz reprezinta intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul de locatiune si data la care acesta urmeaza sa inceteze; el variaza dupa natura lucrului si obiceiul locului, si are ca ratiune protectia partii careia i se comunica preavizul, in sensul de a-si gasi un nou locatar, respectiv acesta sa-si gaseasca un alt lucru corespunzator pe care sa-l inchirieze.

Denuntarea unilaterala (concediul) reprezinta un act unilateral de vointa, care duce la desfacerea contractului, indiferent de acceptarea celeilalte parti.

4. Incetarea contractului de locatiune prin reziliere

Potrivit art. 1439 alin. 2 C. civ., neexecutarea de catre una din parti a obligatiilor care-i revin, neexecutare care aduce o vatamare celeilalte parti, indreptateste pe aceasta din urma sa ceara desfacerea contractului prin reziliere.

Fiind un contract sinalagmatic, cu executare succesiva, contractul de locatiune va fi supus rezilierii in conditiile dreptului comun (art. 1020 - 1021 C. civ.).

5. Pieirea lucrului inchiriat

Potrivit art. 1423 alin. 1- prima parte - si art. 1439 alin. 1 C. civ., pieirea totala a lucrului inchiriat duce la incetarea contractului de locatiune, indiferent de cauza pieirii - forta majora sau culpa partilor -, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la refacerea, reconstruirea sau inlocuirea lui.

Daca lucrul inchiriat a pierit numai in parte, locatarul este indreptatit a cere, dupa caz, o reducere a chiriei proportional cu pierderea suferita sau rezilierea contractului, iar partea in culpa va fi tinuta la plata de daune-interese, intocmai ca in cazul pieirii totale.

6. Desfiintarea titlului locatorului

Desfiintarea titlului locatorului poate avea ca efect incetarea locatiunii, potrivit principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. Astfel se intampla atunci cand pierderea titlului este cu efect retroactiv, cum ar fi nulitate sau revocare, ori atunci cand locatorul a fost evins de un tert printr-o actiune in revendicare.

De la aceasta regula exista insa si unele exceptii:

- contractele de locatiune incheiate de uzufructuar raman valabile pana la 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca uzufructul ar fi incetat;

- potrivit art. 519 C. proc. civ., raman valabile si contractele incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat, chiar daca este evins, sub conditia ca locatiunea sa fi fost incheiata cu buna-credinta si sa aiba data certa, anterioara inscrierii comandamentului;

- raman valide si contractele de locatiune incheiate de mostenitorul aparent, in cazul in care locatarul a fost de buna-credinta.

7. Instrainarea lucrului inchiriat prin acte intre vii

Potrivit art. 1441 C. civ., in cazul in care locatorul a instrainat prin vanzare bunul inchiriat, cumparatorul este obligat sa respecte contractul de locatiune incheiat anterior instrainarii, cand aceasta s-a facut printr-un inscris autentic sau printr-un inscris sub semnatura privata cu data certa, cu exceptia cazului in care incetarea locatiunii din cauza instrainarii ar fi fost prevazuta prin contractul de locatiune.

Contractul de locatiune nu inceteaza de drept in cazul instrainarii bunului. Asa fiind, in cazul in care dobanditorul imobilului nu este obligat sa respecte locatiunea facuta de instrainator, el va putea obtine incetarea contractului de locatiune numai daca va anunta locatarului concediul, cu respectarea unui termen de preaviz (art. 1443 C. civ.).