DREPTUL DE PROPRIETATE

DREPTUL DE PROPRIETATE

SECTIUNEA I: TERMINOLOGIE; NOTIUNEA SI CARACTERELE DREPTULUI DE PROPRIETATE.

SECTIUNEA II: FELURILE PROPRIETATII IN RAPORT DE TITULAR.

SECTIUNEA III: MODALITATI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE; PROPRIETATEA REZOLUBILA; PROPRIETATEA ANULABILA; PROPRIETATEA COMUNA.

SECTIUNEA I: TERMINOLOGIE; NOTIUNEA SI CARACTERELE DREPTULUI DE PROPRIETATE.

a)Terminologie:

- Termenul de "proprietate" si cel de "drept de proprietate", sunt sinonime, deoarece dreptul de proprietate este cel mai complet dintre drepturile reale. De multe ori, se foloseste expresia "casa mea", in loc de "casa asupra careia am un drept de proprietate".

b) Notiunea si caracterele dreptului de proprietate

- Art. 480 C.civ., arata ca proprietatea este dreptul pe care il are cineva, de a se bucura si de a dispune un lucru in mod exclusiv si absolut, dar in limitele prevazute de lege.

Critici si observatii :

* dreptul de proprietate e definit prin atributele sale;

* nu se arata explicit care sunt toate atributele dreptului de proprietate (dreptul de a intrebuinta bunul, de a-i culege fructele, de a dispune de bun).

-Art. 481 C.civ., arata ca nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire; in acelasi sens art. 41 alin. 3 din Constitutie, prevede ca nimeni nu poate fi expropriat, decat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire.

- Definitia dreptului de proprietate, din doctrina[2]:

Dreptul de proprietate este acel drept real care confera titularului, posibilitatea de a intrebuinta bunul, de a-l folosi si de a dispune de el, in mod exclusiv si perpetuu, dar in limitele stabilite de lege.

- Caracterele dreptului de proprietate:

1) este un drept absolut adica opozabil tuturor (erga omnes). Prin "caracter absolut", nu trebuie sa se inteleaga ca este un drept nelimitat si neingradit, ci dimpotriva, acesta este limitat potrivit legii.

2) este un drept exclusiv - adica titularul exercita singur toate atributele dreptului de proprietate, cu excluderea celorlalte persoane. Dar, si in acest caz, legea poate sa limiteze caracterul exclusiv al dreptului de proprietate, de exemplu prin servitutile legale.

3) este un drept perpetuu- adica:

- in caz de instrainare, dreptul de proprietate se transmite in patrimoniul dobanditorului (el nu dispare);

- nu se pierde prin moartea titularului sau;

- nu se pierde prin neintrebuintarea din partea titularului (deci, e imprescriptibil extinctiv).

SECTIUNEA II: FELURILE PROPRIETATII IN RAPORT

DE TITULAR

In raport de titular, proprietatea poate fi publica sau privata (conform art. 135 pct. 2 din Constitutie).

a) Proprietatea publica: este aceea care apartine statului si unitatilor administrativ - teritoriale (art. 135 pct. 3 din Constitutie).

Bunurile care formeaza obiectul proprietatii publice, se numesc si "bunuri domeniale". Bunurile din domeniul public sunt:

* bogatiile subsolului; caile de comunicatie; spatiul aerian; apele cu potential energetic valorificabil; plajele; marea teritoriala; resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental (art. 135 pct. 4 din Constitutie).

* terenurile pe care sunt constructii de interes public;

* pietele; caile de comunicatii (drumuri, cai ferate);

* retelele stradale si parcurile publice;

* terenurile cu destinatie forestiera;

* albiile raurilor, fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public;

* fundul apelor maritime si al marii teritoriale;

* plajele;

* terenurile ce constituie rezervatii naturale;

* monumentele si ansamblurile si siturile arheologice;

* terenurile pentru nevoile apararii nationale;

* drumurile de interes national (ce apartin proprietatii publice a statului) si de interes judetean (ce apartin proprietatii publice a unitatilor administrativ-teritoriale);

* terenurile proprietate de stat ce sunt administrate de institutele si statiunile de cercetari stiintifice;

* terenurile proprietate de stat folosite de unitatile de invatamant cu profil agricol sau silvic.

b) Proprietatea privata: este aceea care apartine domeniului privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale, precum si persoanelor particulare.

Bunurile din domeniul privat, sunt supuse dreptului comun, daca legea nu prevede altfel (art. 6 din Legea nr. 18/1991, republicata); deci, aceste bunuri pot fi folosite si instrainate (daca legea nu prevede altfel).

c) Importanta distinctiei dintre domeniul public si domeniul privat:

* bunurile din domeniul public sunt inalienabile (nu pot fi instrainate); ele pot fi concesionate sau inchiriate, sau date in folosinta gratuita pe termen limitat; bunurile din domeniul privat sau ale particularilor, pot fi instrainate, concesionate, inchiriate si date in locatie de gestiune. Deci, in principiu, ele sunt alienabile, daca legea nu prevede altfel.

* bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile - deci nu se pot dobandi nici pe calea prescriptiei achizitive (uzucapiunii), nici pe calea posesiei de buna-credinta a bunurilor mobile (conform art. 1909 C.civ.). Dimpotriva, bunurile domeniului privat sau ale particularilor, sunt prescriptibile - deci, pot fi dobandite in modul aratat mai sus.

* bunurile din domeniul public sunt insesizabile, adica nu pot fi urmarite silit (deoarece statul este prezumat a fi solvabil intotdeauna). Bunurile domeniului privat sau ale particularilor, pot fi urmarite silit.

* bunurile din domeniul public nu pot fi grevate cu servituti, spre deosebire de cele ce apartin domeniului privat sau particularilor.

* dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, nu e susceptibil de dezmembraminte, prin constituirea unor drepturi reale imobiliare (uz, uzufruct, abitatie, servitute sau superficie).

* in ceea ce priveste masurile de publicitate imobiliara, acestea nu sunt aplicabile bunurilor din domeniul public, pentru ca sunt scoase din circuitul civil[3].

SECTIUNEA III: MODALITATI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE; PROPRIETATEA REZOLUBILA; PROPRIETATEA ANULABILA; PROPRIETATEA COMUNA

a) PROPRIETATEA REZOLUBILA

- Definitie: proprietatea rezolubila este afectata de o conditie rezolutorie, adica transferul dreptului de proprietate, s-a facut sub o conditie rezolubila (sau chiar numai suspensiva).

- Exemple: - o persoana doneaza alteia un imobil, cu conditia ca donatorul sa il inchirieze o perioada de timp unui nepot al donatorului;

- o persoana ii vinde alteia un autoturism, cu conditia ca respectivul cumparator, sa absolve facultatea cu media generala peste 8 (de obicei partile sunt rude apropiate).

- Importanta: dreptul de proprietate are o existenta nesigura in sensul ca, daca se implineste conditia rezolutorie, dreptul de proprietate al dobanditorului, se desfiinteaza. In consecinta, toate actele incheiate de catre dobanditor cu tertele persoane, se desfiinteaza (conform principiului ca nimeni nu poate transfera mai multe drepturi decat are).

Exceptii de la aceasta regula:

* desfiintarea donatiei (revocarea donatiei) nu atrage dupa sine si desfiintarea instrainatorilor sau a ipotecilor constituite in favoarea unor terti, care si-au inscris (sau transcris) dreptul in registrele de publicitate imobiliara, mai inainte ca donatorul sa transcrie un extras al actiunii in revocarea donatiei, in aceste registre (conform art. 834 din C.civ.).

* raportul donatiei avand ca obiect imobile, nu va produce efecte asupra instrainarii sau ipotecarii acelui imobil, in favoarea unor terti, mai inaintea deschiderii succesiunii, iar actele respective vor fi mentinute chiar daca, in principiu, raportul donatiei opereaza ca o conditie rezolutorie.

* reducerea unei liberalitati excesive, care depaseste cotitatea disponibila, incalcand rezerva succesorala, nu afecteaza actele de instrainare sau de grevare a bunului donat, incheiate de catre donatar cu tertii, cu toate ca si reductiunea liberalitatii excesive, opereaza tot ca o conditie rezolutorie.

- Efectele proprietatii rezolubile- deosebim urmatoarele situatii:

* conditia rezolutorie este pendinte (nu s-a implinit inca, dar este posibil sa se implineasca); dobanditorul este proprietarul actual si poate incheia toate actele pe care le-ar incheia orice proprietar, pur si simplu; el poate incheia acte de administrare si de dispozitie, dar tot sub conditie rezolutorie (deoarece dreptul sau de proprietate este rezolubil). Transmitatorul bunului este proprietar sub conditie suspensiva (el nu e un proprietar adevarat si are numai o speranta de a redeveni proprietar, daca conditia se implineste). El poate dispune de bun, dar tot sub conditie suspensiva; de asemenea, el poate face acte de conservare, precum si de transmitere asupra mostenitorilor - dar, sub conditie suspensiva.

* conditia s-a realizat: dreptul dobanditorului dispare ca si cand n-ar fi existat niciodata, iar transmitatorul a redevenit proprietarul bunului, ca si cand nu a instrainat niciodata respectivul bun. Consecintele implinirii conditiei asupra actelor incheiate de fostul proprietar rezolubil:

- actele de dispozitie incheiate cu tertii, sunt desfiintate, cu exceptiile aratate anterior;

- actele de administrare nu sunt afectate de implinirea conditiei rezolutorii si raman valabile deoarece altfel ar insemna ca aceste acte ar trebui sa fie facute de catre ambii proprietari (si de cel sub conditie rezolutorie, care e proprietarul actual si de catre proprietarul eventual, sub conditie suspensiva). Deci, proprietarul sub conditie rezolutorie a actionat ca un mandatar al celuilalt proprietar (sub conditie suspensiva). Rezulta ca si fructele percepute de catre proprietarul rezolubil sunt pastrate de catre acesta, deoarece culegerea fructelor constituie un act de administrare.

* conditia rezolutorie cade: dreptul proprietarului devine din rezolubil, pur si simplu, adica definitiv. Deci, toate actele juridice pe care le-a incheiat proprietarul respectiv, sunt consolidate retroactiv; in acelasi timp, transmitatorul (proprietar sub conditie suspensiva), pierde speranta de a deveni proprietarul bunului si toate actele incheiate de el, in aceasta calitate, sunt desfiintate retroactiv.

b) PROPRIETATEA ANULABILA

- definitie: este proprietatea dobandita printr-un act anulabil (lovit de nulitate relativa).

- Exemplu: un contract de vanzare-cumparare, vanzatorului fiindu-i afectat consimtamantul prin dol (inselaciune).

- Daca titularul actiunii in anularea actului juridic, va confirma titlul translativ de proprietate care este anulabil, sau daca dreptul la actiunea in anulare s-a prescris, dreptul de proprietate al dobanditorului va fi consolidat.

- Efectele proprietatii anulabile:

- desfiintarea actului anulabil, are efect retroactiv si afecteaza si actele incheiate de catre proprietarul anulabil, cu tertii (deoarece el nu poate transmite un drept pur si simplu, ci doar, tot anulabil).

- confirmarea actului anulabil valideaza definitiv dreptul de proprietate, precum si actele subsecvente incheiate cu tertii. Referitor la actele incheiate cu tertii, efectele confirmarii actului anulabil, se produc sub rezerva protectiei acestora. Astfel, daca o persoana lipsita de capacitate deplina de exercitiu a incheiat un act de dispozitie cu o persoana, si apoi, dupa ce a devenit capabila din punct de vedere juridic, a incheiat un alt act juridic cu o alta persoana, act ce are ca obiect acelasi bun, ea nu va putea confirma primul act juridic, anulabil, deoarece pentru cel de-al doilea dobanditor, primul act ramane nul.

c) PROPRIETATEA COMUNA

- Notiune: acea proprietate care apartine la doua sau mai multe persoane.

- Formele proprietatii comune:

1) proprietatea pe cote-parti - in care fiecare titular al dreptului de proprietate, are determinata cota-parte din acest drept de proprietate, sub forma unei fractiuni matematice (1/2; 1/3; 1/4).

2) proprietatea comuna in devalmasie- in care nu este determinata cota-parte a fiecaruia dintre proprietarii comuni (nici bunul si nici dreptul de proprietate nu sunt divizate).

1) Proprietatea comuna pe cote-parti

- Notiune: acea forma de proprietate comuna care presupune doi sau mai multi proprietari, iar dreptul de proprietate al fiecaruia este determinat in mod abstract, sub forma unei fractiuni matematice, bunul nefiind divizat in materialitatea lui.

Rezulta ca: - nici un proprietar nu este un titular exclusiv al unei fractiuni materiale din bun.

- fiecare proprietar este titular exclusiv al cotei-parti ideale, abstracte, din dreptul de proprietate (pe care o poate instraina singur).

- Formele proprietatii pe cote-parti:

- coproprietatea (in cazul unui bun individual determinat);

- indiviziunea (in cazul unei universalitati juridice);

- Durata proprietatii comune pe cote-parti

- temporara sau obisnuita;

- perpetua sau fortata.

- Proprietatea temporara: distingem actele materiale cu privire la bun, actele juridice asupra bunului, precum si asupra cotei-parti.

* Actele materiale asupra bunului: actele materiale de folosinta se pot face de catre fiecare coproprietar, cu conditia de a nu stanjeni folosinta acestuia de catre ceilalti coproprietari. Fructele bunului sunt culese de catre coproprietari, in raport de cota-parte a acestora.

Coproprietarul nu poate schimba modul de folosinta a bunului, fara a avea acordul celorlalti, chiar daca aceasta schimbare ar fi benefica tuturor (pentru ca lipsa consimtamantului celorlalti este o stirbire a dreptului de proprietate).

* Actele juridice asupra bunului:

- Actele de dispozitie - pot fi facute numai cu acordul tuturor, iar daca unul dintre coproprietari incheie singur un act de dispozitie, valabilitatea acestuia depinde de conditia ca la partaj, bunul sa pice in lotul acestuia. Exista, insa, si posibilitatea ca ceilalti coproprietari sa ratifice ulterior actul de dispozitie, daca bunul nu pica in lotul vanzatorului.

- Actele de administrare - sunt supuse regulii unanimitatii. Pentru a inlatura dificultatile practice ale regulii unanimitatii, s-a admis ca actele de conservare sau de administrare facute de unul dintre proprietarii comuni, sunt valabile, in temeiul unui mandat tacit sau al gestiunii de afaceri[4].

Se pune problema daca instanta ar putea incuviinta actele de administrare, in cazul in care coproprietarii sunt in dezacord in acest sens?

Se considera ca instanta nu poate suplini dezacordul dintre acestia[5], dar daca intreaga administrare a patrimoniului ar fi paralizata prin dezacordul dintre acestia, instanta ar putea numi un administrator provizoriu. Temeiul unei asemenea solutii, ar fi art. 725 C.civ., care autorizeaza instanta de a numi un curator pentru succesiunea vacanta.

* Actele juridice asupra unei cote-parti abstracte asupra dreptului: deoarece fiecare proprietar comun are un drept exclusiv asupra cotei sale parti din dreptul de proprietate, el poate sa instraineze aceasta cota, dobanditorul substituindu-se in locul copartasului.

* Incetarea coproprietatii temporare: deoarece coproprietatea este conceputa ca o stare vremelnica, oricare dintre copartasi avand posibilitatea de a cere incetarea acesteia, art. 728 C.civ. prevede ca nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune, coeredele putand cere oricand impartirea. Mai mult, sunt nule conventiile prin care se prevede renuntarea la dreptul de a cere partajul.

Dreptul de a cere impartirea bunului comun (sau a bunurilor comune) este imprescriptibil, dar imparteala poate fi paralizata prin uzucapiune (daca un copartas dovedeste ca a avut o posesie exclusiva a bunului, timp de 30 de ani).

Coproprietatea poate inceta in urmatoarele situatii:

- unul dintre copartasi dobandeste si cotele celorlalti devenind proprietar unic;

- toti copartasii instraineaza bunul catre un tert, care devine astfel proprietar unic;

- prin partaj - care este modul specific de incetare a coproprietatii.

Imparteala (partajul), se poate face prin buna-invoiala, sau printr-o actiune in justitie; daca acestia nu se inteleg, se da posibilitatea impartirii in natura (in functie de cota-parte a fiecaruia, stabilindu-se loturile lor), iar daca aceasta nu e posibila, bunul se atribuie unuia dintre copartasi, iar ceilalti primesc echivalentul valoric al partii lor (numita sulta); daca nici aceasta solutie nu e posibila, atunci bunul se vinde si echivalentul primit se imparte intre copartasi in functie de cota-parte a fiecaruia.

- Proprietatea fortata (perpetua): se mentine independent de vointa copartasilor si nu poate inceta prin partaj. Bunurile asupra carora exista coproprietatea fortata sunt accesorii, altor bunuri ce au caracter principal si asupra carora exista drept de proprietate exclusiva.

* Categorii de bunuri ce se afla in coproprietate fortata:

- bunurile considerate ca fiind bunuri de familie (morminte, hartii, tablouri de familie);

- partile comune ale cladirilor cu mai multe etaje sau apartamente- daca fiecare apartament apartine in exclusivitate altui proprietar.

Exemple: - casa scarilor;

- podul;

- subsolul;

- liftul;

- uscatorul;

- instalatiile comune, etc.

- bunurile comune necesare unor imobile invecinate, daca sunt situate pe linia despartitoare dintre ele (altfel, daca s-ar aflat doar pe terenul unuia dintre vecini, atunci s-ar pune problema servitutilor si nu a coproprietatii).

Exemple: - drumuri;

- poteci;

- izvoare.

- bunurile ce constituie despartituri comune: - ziduri;

- garduri;

- santuri.

* Drepturile si obligatiile coproprietarilor, in cazul coproprietatii fortate:

- au unele drepturi mai intinse decat in cazul coproprietatii temporare. Fiecare coproprietar poate folosi bunurile respective, ca si un adevarat proprietar, dar cu unele limite: folosinta nu trebuie sa aduca atingere folosintei celorlalti si trebuie sa se infaptuiasca numai in interesul utilizarii fondului caruia i-a fost afectat bunul comun.

- coproprietarii nu pot face acte de dispozitie asupra bunului comun, dar pot instraina bunul principal asupra caruia au drept de proprietate exclusiv.

Exemplu: - daca un proprietar exclusiv isi instraineaza apartamentul, automat se transmite si dreptul de proprietate asupra bunurilor accesorii cladirii unde se afla respectivul apartament (cota-parte din dreptul de proprietate asupra acestora); de aceea, aceasta proprietate comuna este denumita fortata si perpetua.

2) Proprietatea comuna in devalmasie

- Notiune: este acea forma de proprietate comuna in care partea fiecarui proprietar nu este determinata, bunurile apartinand proprietarilor comuni fara a fi fractionate, dupa cum nici dreptul de proprietate nu este fractionat pe cote-parti.

- Cazuri: - exista, in prezent, un singur caz de proprietate comuna in devalmasie - proprietatea comuna a sotilor asupra bunurilor lor comune.

- izvorul proprietatii comune in devalmasie este casatoria (conform art. 30 din C.fam.).

- Incetarea devalmasiei: are loc prin impartirea bunurilor comune, la desfacerea casatoriei.

- Asemanari si deosebiri dintre proprietatea pe cote-parti si cea in devalmasie:

- partea fiecarui sot din bunurile comune nu se cunoaste, ea fiind determinata abia la partaj (in functie de contributia fiecarui sot la dobandirea bunurilor comune); in cazul indiviziunii, cota-parte a fiecaruia dintre coproprietari este determinata;

- nici unul dintre soti nu are un drept exclusiv asupra unei parti din dreptul de proprietate, pentru ca aceasta parte nu e determinata; in cazul indiviziunii, fiecare coproprietar poate sa-si instraineze cota-parte asupra careia are exclusivitate;

- fiecare dintre soti poate face acte de conservare de administrare si chiar de dispozitie (in anumite limite) asupra bunurilor comune - in baza prezumtiei de mandat tacit dintre soti (conform art. 35 din C.fam.); in cazul coindivizarilor, actele de administrare si de dispozitie, sunt, asa cum am aratat, guvernate de regula unanimitatii;

- izvorul comunitatii in devalmasie este casatoria, iar cel al indiviziunii, este legea, succesiunea sau conventia;

- impartirea bunurilor comune ale sotilor se face dupa criteriul contributiei fiecaruia la dobandirea bunurilor comune. In cazul indiviziunii, fiecare dintre proprietarii comuni dobandeste bunuri in conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate (de exemplu: 1/2, 1/3, 1/4, 1/8).

- Cuvinte- cheie (concepte si terminologie):

- "drept de proprietate";

- "bunuri apartinand domeniului public";

- "bunuri apartinand domeniului privat";

- "coproprietate", "indiviziune"; "devalmasie";

- Bibliografie de capitol:

- Ion Filipescu - Drept civil. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale", Editura Actami, Bucuresti, 1998

- C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu - Drept civil roman, vol. I, Bucuresti, 1929;

- Constantin Statescu, Corneliu Barsan - Drept civil. Drepturile reale, Bucuresti, 1988;

George N.Lutescu - Teoria generala a drepturilor reale, Bucuresti, 1947;

Ion Filipescu -Tratat de dreptul familiei, Editura All Beck, Bucuresti, 1999.