DREPTURILE REALE ASUPRA BUNURILOR STRAINE

DREPTURILE REALE ASUPRA BUNURILOR STRAINE

Am vazut ca dreptul de propreitate confera titularului cele trei prerogative: dreptul de folosinta (ius utendi), dreptul de posesie, ori culege roadele (ius fruendi) si dreptul de a dispune de bun (ius abutendi).

Se poate intampla uneori ca proprietarul sa nu exercite toate aceste prerogative spre pilda ius utendi si fruendi sa fie exercitate de catre alte prsoane decat proprietarul.

Asadar, nu propreitarul ci, o alta persoana se bucura de folosinta si roadele lucrului titularului. In aceste cazuri se spune ca tertul care are atari drepturi asupra lucrului altuia (ius in re aliena).

1. Servitutile

1.1. Definitie

Servitutile sunt sarcini stabilite asupra unui lucru care apartine altei persoane si in folosul acesteia desi nu este proprietara asupra lucrului.

Din punct de vedere activ servitutea este un drept. Din punct de vedere pasiv servitutea este o sarcina impusa unui lucru in profitul unei persoane alta decat proprietarul acelui lucru.

Institutia servitutilor s-a nascut si a evoluat in special dupa aparitia proprietatii private asupra pamantului in interesul utilizarii unui teren sau a cladirilor. Interesul de a exploata mai bine un bun al altuia a impus sarcini asupra bunului unei alte persoane tocmai pentru a usura exploatarea in conditii optime.

La inceput romanii confundau dreptul de servitute cu dreptul de propreitate. Din aceasta cauza servituttile puteau face obiectul unei posesiuni. Lex Scribonia interzice uzucapiunea servitutilor. Mai corect spus, romanii nu considerau servitutile ca drepturi asupra lucrului altuia ci pur si simplu le tratau ca lucruri ca proprietati pe fondul altuia.

Servitutile erau considerate iura in re aliena pentru ca presupun existenta a doi titulari diferiti: (a) unul al proprietatii obiectului (b) celalalt al servitutii pentru ca numai astfel se poate spune ca servitutea exista asupra lucrului altuia.

Fiind derogari de la plena potestas asupra lucrului, inca din dreptul roman a existat tendinta de a largi modurile lor de stingere si de a restrange pe cele de aparitie. De aici rezulta urmatoarele caracteristici:

- Servitutile pot sa existe doar in masura in care procura direct avantajul scontat pentru fondul servant.

- Servitutile sunt limitate strict la necesitatile titularului de a exploata in bune conditii fondul dominant

- Servitutile se sting prin disparitia fondului

- Servitutile sunt inalienabile si incesibile (cel mult poate fi cedat exercitiul lor) si nu pot fi create cu termen sau sub conditie.

Nu se pot crea noi servituti asupra unei servituti existente

- Servitutile sunt incorprorale si indivizibile (exceptie uzufructul) de unde rezulta ca un coproprietar nu poate constitui servituti pro-parte si nici nu pot fi stinse pro-parte.

1.2. Clasificarea servitutilor

Servitutile se impart la romani in:

Praediale: (a) rustice; (b) urbane

Personale: (a) uzufructul; (b) uzul; (c) abitatia

♦ Servitutile praediale

a) Cele mai vechi servituti intalnite la romani au fost servitutile praediale rustice (servitutes praediorum rusticorum). Aceste servituti poarta aceasta denumire pentru ca imobilul dominant era teren (pamanturile rurale) care erau proprietate individuala, si privesc in special dreptul de trecere.

Servitutile praediale rustice pot fi:

- iter - dreptul de trecere cu piciorul

- via - dreptul de trecere cu atelajele

- actus - dreptul de trecere cu vitele

- aqueductus - dreptul de trecere cu conducta de apa

- dreptul de a lua apa sau nisip de pe terenul proprietatea altuia

Fiind considerate bunuri mancipi servitutile prediale rustice, dobandirea lor avea loc prin mancipatiune si celelalte moduri de drept civil.

b) Sevitutile prediale urbane (praediorum urbanorum). In aceste servituti imobilul este o cladire. Posibil sa fi aparut dupa ce Roma a fosr cucerita de Gali si arsa (secolul IV i.Hr.) si apoi reconstruita. Explicatia se bazeaza pe faptul ca pana la ardere Roma avea cladiri mici cu maxim un etaj si curti interioare largi. Cladirile erau despartite de cele vecine (ca de altfe si ogoarele) printr-o fasie de teren numita ambitus de circa cinci picioare latime. Fasia era ca un lucru sfant, la ogor si pe ea doar se putea intoarce plugul. Dupa reconstruirea Romei acest spatiu nu s-a mai pastrat, constructiile si ogoarele ajungand alipite, motiv pentru care s-au creat servitutile preadiale urbane.

Servitutile praediale urbane pot fi:

- servitutea de scurgere a apei din canal (cloaca)

- servitutea de scurgere a apei de ploaie

- servitutea de a sprijini o grinda de peretele vecin

- servitutea de a cladi mai sus decat vecinul

Servitutile prediale urbane erau considerate res nec mancipi si puteau fi dobandite prin iure cesio si numai indirect prin mancipatiune.

♦ Servitutile personale

Discutand despre servitutile preadile am observat ca ele sunt sarcini ale unui imobil asupra altui imobil. In dreptul roman existau si servituti personale care erau drepturi reale asupra lucrului altuia inseparabil legate de persoana.

Asadar in ce privesc servitutile reale preadiale fiind legate inseparabil de un imobil, moartea titularului imobilului ori instrainarea acelui imobil nu afecteaza servitutea, iar in ce privesc servitutile personale situatia este opusa, disparitia titularului ducea la disparitia servitutii. Prin urmare, servitutea personala nu este perpetua, ci temporara si stabilita in favoarea unei persoane individual determinate.

Servitutile personale din dreptul roman, parte din ele, in majoritatea cazurilor au devenit in dreptul modern dezmembraminte ale dreptului de proprietate.

Principalele servituti personale sunt: (a) usufructul, (b) usus, (c) habitatio si (d) operae.

a) Uzufructul - este cea mai importanta servitute persoanla, celelalte fiind variante ale acesteia. In epoca clasica uzufructul era considerat un drept real prin care o persoana se putea folosi si poseda bunul altuia cu obligatia de a pastra neatinsa substanta lucrului (salva rerum substantia).

Rezulta ca in comparatie cu proprietarul, uzufructuarul detinea numai doua prerogative ale dreptului de proprietate: dreptul de folosinta si dreptul de a culege fructele bunului de unde si numele de usus plus fructus. Uzufructuarului intotdeauna ii lipseste ius abutendi care ramane in mainile proprietarului denumit acum nud proprietar, adica proprietate goala intrucat nu are ius utendi si ius fruendi.

Uzufructul a aparut asupra imobilelor dar s-a extins ulterior si la bunuri mobile. Mai tarziu s-a acceptat uzufructul si asupra lucrurilor consumtibile sau asupra creantelor dar acum salva rerum substantia a luat un alt sens aratandu-se ca folosinta nu trebuie sa aduca modificari esentiale lucrului. Spre exemplu uzufructul asupra unei vii nu da dreptul sa fie smulsa.

- Obligatiile uzufructuarului - intrucat dreptul de uzufruct este un drept distinct de dreptul de proprietate nudul proprietar si uzufructuarul se poate spune ca, in princiu nu au obligatii unul fata de celalalt. Altfel spus, uzufructuarul poate sa-si exercite dreptul sau fara sprijinul nudului proprietar. Uzufructuarul dobandeste fructele direct prin perceptiune. Pentru ca uzufructuarul sa foloseasca normal bunul primit in uzufruct pretorul a reglementat o promisiune de garantie prin care i se impune sa foloseasca bunul ca un bun tata de familie. Aceasta garantie luata in prezenta unor chezasi se numea cautio uzufructuare (garantia uzufructului).

- Quasi-Uzufructul este un drept real de uzufruct care are ca obiect bunuri consumtibile. La inceput nu a fost admis tocmai pentru ca consuma substanta lucrului dat in uzufruct. In perioada Imperiului imparatul Augustus sau Tiberius au extins uzufructul si asupra bunurilor corporale care se consumau la prima intrebuintare. Asa fiind uzufructuarul devine chiar proprietarul bunurilor primite in uzufruct, si poarta denumirea de quasi-uzufruct. In acest caz vechiul proprietar este indreptatit ca la sfarsitul quasi-uzufructului sa i se restituie toate lucrurile. La sfarsitul quasi-uzufructului proprietarul are la indemana o actiune reala daca nu i se vor restitui bunuri de aceeasi natura si valoare. In schimb quasi-uzufructuarul are o actiune personala.

- Uzufructul creantelor - in epoca clasica solutia quasi-uzufructului s-a extins si asupra creantelor. Uzufructuarul incasa creanta, folosea banii iar la sfarsitul uzufructului inapoia proprietarului banii.

b) Uzul (usus) - este un drept real care confera titularului dreptul de a se folosi de un lucru si de a-i culege roadele in limitele nevoilor personale. Ulterior s-a admis ca uzuarul poate culege fructele in limitele nevoilor familie sale. De asemenea s-a admis ca poate primi oaspeti in casa sa dar nu are dreptul de a inchiria si nici de a ceda dreptul sau de uz. Asa fiind dreptul de uz este personal, incesibil, iar pretorul a impus beneficiarului obligatia de cautio (a da cautiune) drept garantie a uzului catre proprietar.    

c) Habitatio - este un drept de uz restrans la a locui in casa altuia. Este un drept real restrans de dreptul de uz. Se constituie prin testament sau prin donatie. Habitatia nu se stinge prin neuz si nici prin capitis deminutio.

d) Operae - este dreptul de a beneficia de serviciile sclavului acestuia care a fost lasat prin testament sau de animalele altuia.

1.3. Constituirea si stingerea servitutilor

♦ Servitutile in dreptul clasic se constituiau prin modurile prevazute de drept civil:

- mancipatio

- in iure cesio

- adjudecatio

- uzucapio

- legatul per vindicationem

In perioada lui Iustinian dispare mancipatio si in iure cesio dar apar ca moduri de constituire a servitutilor stipulatiile si quasi traditiunea.

♦ Servitutile se sting:

○ prin moduri generale de stingere:

- disparitia obiectului

- confuziunea

- renuntarea la servitute

- incetarea servitutii prin vointa partilor

○ prin moduri speciale de stingere:

- disparitia titularului servitutii personale

- prin lipsa de folosinta

- prin uzucapiune

1.4. Apararea servitutilor

Titularii servitutilor au in aparare o actiune reala asemanatoare cu actiunea in revendicare, care se numea vindicatio servitutis.

♦ Vindicatio servitutis (revendicarea servitutii) s-a mai numit si actio confesoria menita sa duca la recunoasterea dreptului de servitute. Numai titularul servitutii o putea introduce pe calea sacramentului in rem apoi sponsio si prin formula posesorie sau arbitrala. Paratul condamnat era obligat sa dea cautiune ca nu va mai tulbura in viitor servitutea.

♦ Actiunea negatorie prin intermediul ei proprietarul neaga dreptul de servitute al titularului. Se poate introduce chiar daca titularul promite ca va restitui bunul.

♦ Actiunile utile apar atunci cand servitutea a fost creata printr-un mod de constituire pretorian.

♦ Actiunea prohibitorie este acea actiune prin care propreitarul se opune ca titularul servitutii sa se foloseasca de lucru, fara deci sa-i nege dreptul de servitute.

2. Drepturile reale pretoriene

2.1. Superficia

Superficia este dreptul unei persoane de a se folosi de o constructie pe care a ridicat-o pe terenul altuia.

Acest drept a aparut la sfarsitul Republicii cand statul a permis particularilor sa ridice locuinte pe terenuri virane dintre case.

Proprietarul terenului conform regulei superficies solo cedit devenea proprietar asupra constructiilor aflate pe terenul sau. Necesitati practice au facut ca regula sa fie temperata. Exemplu: statul dadea terenuri din ager publicus diferitelor persoane pentru pasune si agricultura. Daca posesorii cladeau pe aceste terenuri, pastrau dreptul de a folosi constructiile in schimbul unei sume de bani care era numita salarium. Ulterior acest drept s-a extins devenind drept real.

Tuturor superficiarilor (chiriasi ai suprafetei) pretorul le-a acordat un interdict denumit interdictul de superficie si li s-a dat si o actiune copiata dupa actiunea in revendicare. Asa fiind superficiarii au fost considerati titulari de drepturi reale nu simplu chiriasi, pentru a-si apara drepturile lor.

2.2. Conductio agri vectigalis

Conductio agri vectigalis era o forma de arenda prin care cetatile dadeau terenurile lor in administrare particularilor pe un timp indelungat. Aceste pamanturi se numesc agri vectigalis. Acesti arendasi se deosebeau de chiriasi ori simplu arendasi pentru ca primeau pamantul in administrare o perioada foarte indelungata. De aceea li se acordau interdicte posesorii si o actiune reala prin care administratorul terenului putea sa reia lucrul din mainile oricui s-ar afla.

2.3. Emfiteoza

O intalnim in special in partea din rasarit a Imperiului. Imparatii aveau obiceiul sa dea pamant in folosinta care nu era cultivat spre defrisare, in schimbul unei plati anuale denumita canon. Cei care procedau astfel dobandeau un drept de emfiteoza. Ulterior imparatul Zenon printr-o Constitutie da dreptul sa incheie si particularii contracte de emfiteoza cu tertii. Astfel a devenit foarte frecventa si s-a acordat emfiteotului interdicte si actiuni pentru a-si proteja stapanire. Iustinian fuzioneaza agri vectigalis cu emfiteoza.