Dreptul de uz si dreptul de abitatie

Dreptul de uz si dreptul de abitatie

Ca si la uzufruct, titularii drepturilor de uz si abitatie beneficiaza de exercitiul a doua atribute ale dreptului de proprietate: posesia si folosinta.

Dreptul de uz si dreptul de abitatie sunt varietati ale dreptului de uzufruct. Exercitarea si incetarea celor doua drepturi au loc potrivit regulilor de la uzufruct, desigur, cu anumite particularitati. In acest sens, art.565 Cod civil prevede in mod expres ca: 'Drepturile de uz si abitatie se stabilesc si se pierd in acelasi chip ca si uzufructul'.

Asupra bunurilor care formeaza obiectul drepturilor de uz si de abitatie, cele doua atribute se vor exercita doar 'in limitele satisfacerii nevoilor lui si ale membrilor familiei sale'.

Ceea ce distinge dreptul de uz de dreptul de abitatie este faptul ca, in timp ce dreptul de uz poate fi mobiliar sau imobiliar, dreptul de abitatie nu poate fi decat imobiliar. Practic abitatia are ca obiect doar case de locuit, de unde si concluzia ca atat timp cat dreptul de abitatie este un drept real imobiliar, el este supus formalitatilor de publicitate imobiliara.

Caracterele juridice ale dreptului de uz si abitatie

Exista o serie de elemente comune ale celor doua drepturi, dar si diferente care le particularizeaza.

a) Atat dreptul de uz cat si dreptul de abitatie sunt varietati ale dreptului de uzufruct.

b) In cazul ambelor drepturi, titularii beneficiaza de posesie si folosinta. Aceasta le permite sa culeaga fructele pentru ei si familiile lor.

c) Caracterul strict personal al celor doua drepturi. Titularul dreptului de uz nu poate ceda sau inchiria dreptul sau. Aceeasi regula se aplica si la dreptul de abitatie, numai ca, in mod exceptional, titularul va putea inchiria partial imobilul in care locuieste.

d) Caracterul inalienabil al celor doua drepturi. Nu numai ca drepturile respective nu vor putea fi cedate sau inchiriate, dar nici macar grevate.

e) Caracterul insesizabil, ceea ce face ca dreptul de uz si dreptul de abitatie sa nu poata fi urmarite silit de creditori, pentru satisfacerea creantelor lor.

f) In timp ce dreptul de uz se stabileste intotdeauna numai prin vointa omului, dreptul de abitatie poate fi constituit si prin efectul legii.

Dreptul de uz poate fi definit ca fiind acel drept real care permite titularului sau sa posede si sa foloseasca bunul si de sa-i culege fructele doar pentru nevoile sale si ale familiei sale. Vom retine ca titularul dreptului de uz va culege fructele necesare lui si familiei sale. Daca bunul produce fructe peste nevoile titularului si familiei sale, ceea ce prisoseste nu se va cuveni titularului.

Ceea ce particularizeaza dreptul de uz este faptul ca titularul nu poate fi decat o persoana fizica si, fiind un drept strict personal, aceasta nu va putea instraina beneficiul dreptului sau. Cand prin conventie partile au omis sa precizeze limitele in care se foloseste bunul de uzuar, atunci limitele sunt cele prevazute de lege.

Potrivit prevederilor art. 565 Cod civil, dreptul de uz se stabileste in acelasi mod ca si uzufructul. Astfel, dreptul de uz se stabileste prin vointa omului: conventie, testament si prescriptie achizitiva.

Drepturile uzuarului

a) Dreptul uzuarului de a culege fructele necesare lui si familiei sale. Dobandind proprietatea asupra acestor fructe, uzuarul are libertatea de a le instraina.

b) Dreptul uzuarului de a inchiria obiectele care fac obiectul uzului. In acest caz nu are loc o transmitere a dreptului de uz. Uneori, este posibil ca uzuarul, datorita starii sanatatii, naturii profesiei sale sau altor imprejurari, sa fie in imposibilitatea de a cultiva fondul care face obiectul uzului. Potrivit art. 568 Cod civil, intinderea dreptului de uz depinde exclusiv de vointa partilor.

Obligatiile uzuarului

a) Obligatia uzuarului ca sa dea o cautiune.

b) Obligatia uzuarului sa constate starea bunului imobil si sa faca inventarul bunurilor mobile.

c) Obligatia uzuarului de a face cheltuielile de cultura, reparatiunile de intretinere si sa plateasca contributiile (art.574 Cod civil).

Stingerea uzului

Desi art.565 Cod civil prevede ca dreptul de uz se stinge ca si uzufructul, in realitate intre cele doua dezmembraminte ale dreptului de proprietate exista deosebiri.

Astfel, potrivit art.559 Cod civil, uzufructul constituit in favoarea unei persoane juridice, nu poate depasi 30 de ani. Dreptul de uz nu este supus acestui termen, caci uzuarul neabsorbind toate foloasele nudei proprietati nu se poate zice ca proprietatea fara uz ar deveni de prisos, asa ca lipseste motivul care a facut pe legiuitor sa determine un terermen fix ca pentru uzufruct. De dreptul de uz vor putea beneficia potrivit conventiei partilor, si mostenitorii uzuarului.

Cu aceste aspecte care diferentiaza dreptul de uz de uzufruct, toate cazurile de stingere ale uzufructuarului se vor aplica si uzului.

Dreptul de abitatie. Notiuni. Definitie.

Dreptul de abitatie este acel drept real imobiliar care are ca obiect o casa de locuit si permite titularului sa posede si sa foloseasca locuinta respectiva, proprietatea altei persoane, in scopul satisfacerii nevoilor sale de locuit si ale familiei sale.

Acest dezmembramant al dreptului de proprietate este intalnit mai frecvent la oamenii in varsta si s-a considerat ca are un caracter umanitar. Art.565 Cod civil dispune ca si dreptul de abitatie se stabileste in acelasi mod ca si uzufructul. Cu toate acestea, dreptul de abitatie se deosebeste de uzufruct prin faptul ca este strict personal, nu poate fi transmis sau grevat.

Dreptul de abitatie va putea fi constituit prin vointa omului: conventie (vanzare, donatie etc.), prin testament, precum si prin prescriptie achizitiva. Dreptul de abitatie mai poate fi stabilit si prin efectul legii (art.4 din Legea nr.319/1944).

Obiectul acestui dezmembramant al dreptului de proprietate este limitat numai la locuinte; de aceea se si spune ca abitatia este un drept de uz restrans doar la locuinte. Fapta proprietarului de a tolera unei persoane de a locui intr-un imobil, nu poate duce la o intervertire a simplei detentii intr-un drept de abitatie. Dreptul de abitatie trebuie sa rezulte expres din vointa partilor. Atunci cand defunctul a lasat prin testament dreptul de abitatie, a carui valoare depaseste cotitatea disponibila din averea succesorala, erezii rezervatari au facultatea fie de a executa aceste dispozitii, fie de a abandona proprietatea cotitatii disponibile.

Drepturile titularului dreptului de abitatie

Intinderea acestor drepturi va depinde de conventia partilor.

a) Dreptul titularului de a ocupa locuinta impreuna cu familia sa. In acest sens, art.572 alin.1 Cod civil prevede ca, 'Cel ce are un drept de abitatie pe o casa poate sedea intr-insa cu familia sa, chiar de n-ar fi fost insurat la epoca cand s-a dat acest drept'.

b) Dreptul titularului de a inchiria partea din cladire care ii prisoseste. Acest drept rezulta din interpretarea art.572 alin.2 Cod civil, potrivit caruia, 'Cel ce are dreptul de abitatie poate inchiria partea casei ce nu locuieste'. Ii este interzis insa titularului sa inchirieze intreaga locuinta.

Obligatiile titularului dreptului de abitatie

a) Titularul dreptului de abitatie trebuie sa foloseasca imobilul ca un bun proprietar (art.567 Cod civil).

b) Daca nu a fost scutit de nudul proprietar, titularul dreptului de abitatie este obligat sa dea o cautiune.

c) La intrarea in posesia imobilului, titularul dreptului de abitatie va trebui sa constate starea imobilului supus abitatiei.

d) Obligatia titularului dreptului de abitatie de a suporta sarcinile folosintei locuintei. Daca dreptul de abitatie este constituit numai pentru o parte din imobil, titularul suporta cheltuielile folosintei proportional cu partea din imobil folosita.

In ce priveste celelalte obligatii, ele sunt comune cu cele ale uzufructuarului.

Stingerea dreptului de abitatie

Dispozitiile art.565 Cod civil dispun ca dreptul de abitatie se stinge prin aceleasi cauze ca si uzufructul. Nu este posibila transformarea dreptului de abitatie intr-un echivalent pecuniar. In cazul in care titularul ar fi impiedicat in exercitarea dreptului de abitatie, vor putea fi obtinute despagubiri prin justitie.

Dreptul de abitatie legal al sotului supravietuitor

Pe langa un drept de abitatie conventional, exista si unul legal, reglementat de art. 4 din Decretul nr.319/1944. Acest drept este recunoscut de lege in favoarea sotului supravietuitor numai asupra casei de locuit, care face parte din masa succesorala.

Ceea ce este esential, acest drept de abitatie nu are caracter succesoral. Dreptul de abitatie se naste in momentul deschiderii succesiunii, in persoana sotului supravietuitor. Pentru a beneficia de dreptul de abitatie, sotul supravietuitor trebuie sa nu aiba o locuinta proprie, iar casa de locuit sa fi fost proprietatea personala a sotului decedat, cu alte cuvinte, sa faca parte din mostenire.

In cazul in care sotul supravietuitor este singurul mostenitor, dreptul de abitatie nu se va mai naste, deoarece va dobandi prin succesiune proprietatea averii succesorale. Avem rezerve fata de punctul de vedere exprimat, potrivit caruia, dreptul legal de abitatie ar putea fi extins si la alte persoane, cum ar fi succesorii descendenti minori sau interzisi, inclusiv ascendentii defunctului, care au gospodarit cu acesta.

Dreptul de abitatie reglementat de art.4 din Decretul nr.319/1944 are un caracter temporar si, in unele privinte, deroga de la regulile dreptului de abitatie conventional. Din caracterul temporar al dreptului de abitatie, decurg urmatoarele consecinte:

In primul rand, dreptul de abitatie este recunoscut numai pana in momentul partajului succesoral. Dreptul de abitatie este recunoscut pana la data partajului succesoral, insa cel putin pe o perioada de un an de la decesul celuilalt sot.

Cand sotul supravietuitor se va recasatori inainte de iesirea din indiviziune dreptul de abitatie va inceta.

In situatia in care sotul defunct era titularul unui contract de inchiriere, cu privire la apartamentul pe care-l ocupa cu sotul supravietuitor si ceilalti membri ai familiei, nu vor mai fi aplicabile prevederile art.4 din Decretul nr. 1944, deoarece sotul supravietuitor beneficiaza de un drept locativ propriu.