INGRADIRILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Obiectivele cursului:

• Stabilirea conditiilor si modalitatilor, precum si a izvoarelor ingradirii dreptului de proprietate;
• Precizarea limitelor in care se poate exercita dreptul de proprietate si pana unde se intind aceste limite in raport cu prevederile legale si constitutionale;
• Lamurirea intelesului de expropriere pentru cauza de utilitate publica, a confiscarii si a rechizitiei.

Concepte:

• Servituti;
• Cauza de utilitate publica;
• Interes general;
• Expropriere, rechizitie.

I. Precizari prealabile.

Aceste restrictii ale exercitarii dreptului de proprietate sunt prevazute, implicit sau explicit, atat in Constitutie cat si in Codul civil sau legi speciale.

Ele mai pot fi create prin conventii sau chiar hotarari judecatoresti.

Astfel, Constitutia, prin art.44 al.1, garanteaza dreptul de proprietate, continutul si limitele acestuia fiind stabilite prin lege, iar art. 44 pct. 7, mentioneaza respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, conform legii si obiceiului.

II. Izvoarele ingradirii.

- legea;

- conventia partilor;

- hotararile judecatoresti;

- exproprierea si rechizitia.

Ingradiri legale - Pot fi subordonate unui interes public sau privat si pot privi proprietatea cladita sau necladita.

1. Ingradiri legale de interes public:

a) Ingradiri in interes edilitar si de estetica urbana. Legea 50/91, modificata si republicata, stabileste astfel de ingradiri pentru constructiile de orice natura privind alinierea, inaltimea si respectarea planului de sistematizare.

Constructiile se edifica numai in baza unei autorizatii care se bazeaza pe un certificat de urbanism si amenajarea teritoriului. Astfel de ingradiri mai stabileste si Legea 18/1991; O.U.G. 190/2000 si O.G 128/1998 - privind metalele pretioase ; Legea 1/2000 etc.

b) Ingradiri in interes de salubritate si sanatate publica. Privesc obligatiile privind igiena constructiilor, canalizare, protectia mediului inconjurator (Legea 114/1996).

c) Ingradiri in interes cultural, istoric si arhitectural. Legea 50/1991 prevede necesitatea unor avize eliberate de institutiile de specialitate (Comisia nationala pentru protectia monumentelor, ansamblurilor si siturilor; Departamentul pentru urbanism si amenajarea teritoriului; Ministerul mediului etc.).

d) Ingradiri in interes economic sau fiscal.

Legea 18/1991 stabileste astfel unele obligatii in scopul de a asigura cultivarea terenurilor si protectia solului, schimbarea categoriei de folosinta a terenurilor arabile, ameliorarea solului.

Constitutia, art. 44 pct. 5: folosirea de catre autoritatea publica a subsolului oricarei proprietati imobiliare pentru lucrari de interes general (cu o justa despagubire).

Unele ingradiri rezulta din regimul juridic al producerii, transportului si folosirii energiei electrice sau din regimul juridic al apelor, al telecomunicatiilor.

e) Ingradiri in interes de aparare a tarii. Prin crearea unor zone militare ori de protectia aeroporturilor, porturilor sau alte asemenea obiective.

f) Servitutile aeronautice. Interzicerea amplasarii de lucrari, constructii sau instalatii in apropierea locurilor de decolare - aterizare care pot periclita siguranta zborurilor.

g) Ingradirile proprietatii situate in zona de frontiera. Lucrari sau activitati precum: mineritul, exploatarea de gaze sau titei, de ape minerale, ape termale, exploatari forestiere, balastiere sau cariere, indiguiri, constructii si amenajari turistice, prospectiuni geologice, in zona de frontiera pe o adancime de 500 m de la linia de frontiera spre interior se pot executa numai cu avizul politiei de frontiera. (Legea 243/2002).

h) Alte ingradiri.

- respectarea unei distante minime de calea ferata, pentru constructii;

- cele care rezulta din regimul juridic al apelor, padurilor sau construirii drumurilor.

i) Ingradiri privind unele bunuri mobile. Se refera la bunuri care nu pot fi vandute liber la particulari ori care nu pot fi folosite decat in anumite conditii: medicamentele si substantele toxice; stupefiantele; armele si munitiile; bunurile din fondul arhivistic si din patrimoniul national, cultural.

2) Ingradiri legale de interes privat. In general, astfel de ingradiri decurg din raporturile de vecinatate si le intalnim in Codul civil ca servituti naturale sau legale (art. 578 - 585 si art. 586 - 619). Cele naturale se nasc din situatia naturala a locurilor iar cele legale din obligatia impusa de lege.

a) Servituti naturale. Privite ca ingradiri ale dreptului de proprietate:

- obligatia de granituire - art.548 c.c indreptateste pe orice proprietar sa impuna vecinului sau granituirea proprietatii sale. ( fixarea liniei de hotar prin semne exterioare vizibile ). Se poate face pe cale amiabila sau de catre justitie.

- obligatia de a contribui la ingradirea proprietatii - prevazuta de art.585 Cod Civil.

- obligatia referitoare la scurgerea apelor - art. 578 Cod civil dispune ca locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg firesc din locurile superioare fara ca omul sa fi contribuit la aceasta. Proprietarul locului inferior nu poate ridica stavile care sa opreasca scurgerea apelor. Aceasta ingradire se refera numai la apele ce curg in mod natural si nu de la apa ce se scurge de pe streasina unei case sau apele ce provin de la o instalatie.

- Ingradirea referitoare la izvoare. Proprietarul ce are un izvor pe proprietatea sa nu poate vatama dreptul proprietarului inferior (art.579c.c) si nu-i poate schimba cursul.

b) Servituti legale.

- ingradirea privind trecerea pe locul vecin - proprietarul unui teren infundat poate cere vecinului sau un drept de trecere la calea publica si pentru exploatarea terenului cu obligatia de despagubire (art. 616 c.c.). Nu se acorda acest drept daca terenul a devenit infundat prin fapta proprietarului (vanzare, imparteala etc.).

- ingradirea referitoare la vederea pe proprietatea vecinului - art. 611-613 c.c. mentioneaza faptul ca un proprietar nu poate sa-si deschida o vedere dreapta asupra proprietatii vecinului prin ferestre, balcoane, terase deschise paralel cu linia despartitoare decat daca, intre zidul in care se gaseste fereastra ori intre limita exterioara a balconului, terasei si linia despartitoare exista o distanta de cel putin 1,90 m. Pentru ferestre, balcoane ori terase oblice adica deschise in planuri formand un unghi drept cu linia despartitoare, distanta trebuie sa fie de 0,50m. Daca sunt ferestre de lumina si nu de vedere nu mai exista o asemenea ingradire.

- Ingradirea referitoare la plantatii sau constructii.

Proprietarul unui teren se poate apropia cu plantatiile lui de terenul vecin daca respecta distanta fata de linia despartitoare prevazuta prin regulamente particulare ori prin obiceiuri constante si recunoscute (art. 607 c.c.) iar in lipsa acestora, daca se respecta distanta de 2m. pentru arborii inalti si 0,5m. pentru celelalte plantatii.

e) - alte ingradiri ale proprietatii.

- servitutea de picatura a stresinilor (apele din ploaie sa nu cada pe fondul vecinului (art.615c.c.)).

- servitutea prevazuta de legea petrolului (Legea Nr.134/1995) priveste accesul in terenurile necesare operatiunilor tehnice.

Ingradiri conventionale.

Astfel de ingradiri sunt acceptate unanim de practica judecatoreasca si nu sunt interzise de lege. Un proprietar ce isi instraineaza bunul poate conveni cu dobanditorul ca dreptul de proprietate dobandit prin acea conventie sa sufere anumite ingradiri: sa nu construiasca sau sa nu planteze pe teren decat in anumite conditii de distanta, inaltime dar respectand in acelasi timp si legea. Este permis de asemenea ca dobanditorul sa-si asume obligatia de a nu instraina bunul. Aceasta inalienabilitate nu trebuie sa fie insa perpetua, o astfel de clauza fiind lovita de nulitate absoluta: ca si atunci cand nu se invoca un interes legitim si serios.

Ex. Donatorul care si-a rezervat un drept de uzufruct asupra bunului daruit stipuleaza inalienabilitatea temporara in scopul ca bunul sa nu iasa din patrimoniul donatorului pentru a nu fi obligat a avea raporturi juridice cu alte persoane pe timpul acestui uzufruct.

Ex. Donatorul stipuleaza inalienabilitatea si indisponibilitatea temporara cu scopul ca acest bun sa nu poata iesi din patrimoniul beneficiarului pana la majorat.

Ingradiri pe cale judecatoreasca.

Posibilitatea stabilirii unor astfel de ingradiri rezulta din dispozitiile art.44 pct.7 din Constitutie, care prevede exercitarea dreptului de proprietate prin asigurarea unei bune vecinatati precum si din dispozitiile art.588 c.c. potrivit carora proprietarii sunt supusi la diferite obligatii unul fata de altul chiar in lipsa unei conventii, astfel:

- un proprietar nu poate face, pe terenul sau, sapaturi ce ar putea produce slabirea sau daramarea unei constructii de pe terenul vecin;

- permisiunea de a intra in curtea vecinului pentru executarea unor reparatii sau alte lucrari necesare unui zid;

- nu se pot aduce prejudicii vecinilor ca urmare a exercitarii unor activitati cu caracter economic ce ar produce zgomote asurzitoare sau care degaja un miros insuportabil.

Toate aceste situatii dar si altele pot constitui obiectul unor litigii ce sunt solutionate prin hotarari judecatoresti si care au la baza, in special exercitarea abuziva a atributelor dreptului de proprietate.

III. Exproprierea si rechizitia.

1. Expropierea si Confiscarea

Ingradirile dreptului de proprietate sunt distincte de expropiere sau confiscare, ultimele doua ducand de fapt la incetarea dreptului de proprietate.

In anumite situatii, interesul social poate conduce nu numai la limitarea exercitiului unor atribute ale dreptului de proprietate ci chiar la pierderea acestuia cu privire la imobile (terenuri si constructii) care pot fi expropiate si in consecinta trecute in proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ teritoriale, cu plata unor despagubiri catre proprietar.

Exista chiar prevedere constitutionala in sensul ca "Nimeni nu poate fi expropiat decat pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire" (art.41.).

De asemenea, art. 481 c.c. dispune ca "Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire".

Legea nr. 33/1994 privind expropierea pentru cauza de utilitate publica, reprezinta legea cadru pentru institutia expropierii.

Definitie, actul puterii de stat prin care se realizeaza (in conditiile legii) trecerea in proprietate publica a unor bunuri imobile (partial sau total), proprietate privata, necesare executarii unor lucrari de interes public, in schimbul unei despagubiri.

In privinta confiscarii, tot dispozitiile Constitutiei prevad posibilitatea ca bunurile destinate, folosite sau rezultate din infractiuni sau contraventii sa poata fi confiscate.

Dispozitiile art. 44 prevad insa ca averea dobandita licit nu poate fi confiscata iar caracterul licit al dobandirii se prezuma.

Confiscarile dispuse potrivit legii se aduc la indeplinire de catre organele care au dispus confiscarea iar cele dispuse de procurori si instante se aduc la indeplinire de catre organele competente ale Ministerului Administratiei si Internelor impreuna cu cele ale Ministerului Finantelor.

Obiectul expropierii

Potrivit art.2 din Legea 33/1994, pot fi expropiate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fara scop lucrativ, precum si cele aflate in proprietatea privata a comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor.

In consecinta, nu pot fi expropiate imobilele ce apartin proprietatii publice si nici cele aflate in proprietatea privata a statului (autoexpropiere).

Bunurile imobile aflate in proprietatea privata a unitatilor administrativ teritoriale pot forma obiectul expropierii daca utilitatea publica este de interes national.

Conditiile expropierii

a) Cauza de utilitate publica. Instantele judecatoresti vor putea dispune expropierea numai dupa ce utilitatea publica s-a declarat potrivit legii.

Utilitatea publica priveste lucrari de interes national sau de interes local. Legea nr. 33/1994 determina ce lucrari sunt de utilitate publica prin art.6. Exemplificativ se pot enumera: lucrari de prospectiuni si explorari geologice, extractia si prelucrarea mineralelor, producerea energiei electrice, cai de comunicatii, alimentarea cu energie electrica, telecomunicatii, gaze, termoficare, apa etc.

Potrivit legii 138/2004 privind imbunatatirile funciare pot constitui cauza de utilitate publica nationala sau locala si amenajarile de imbunatatiri funciare - irigatii, drenaj, desecare, combaterea eroziunii solului etc.

Utilitatea publica se declara de Guvern pentru lucrarile de interes national si de Consiliile Judetene si Consiliul Municipiului Bucuresti pentru cele de interes local. In situatii exceptionale, utilitatea publica se poate declara si prin lege.

Actul de declarare a utilitatii publice este adus la cunostinta publica cu exceptia lucrarilor privind apararea tarii si siguranta nationala.

b) Dreapta si prealabila despagubire.

Dupa declararea utilitatii publice, statul, in calitate de expropriator, prin organele sale va intocmi planurile privind imobilele propuse cu indicarea proprietarilor precum si a ofertelor de despagubire. Aceste documente se depun la consiliul local al localitatii pe teritoriul carora se afla imobilele.

Propunerile de expropiere se vor notifica persoanelor fizice sau juridice titulare de drepturi reale. Acestia pot formula intampinare la aceste propuneri in termen de 45 zile, ce se va depune la primar care va consemna oferta de despagubire si pretentiile proprietarului.

In termen de 30 zile, dosarul respectiv se inainteaza Secretariatului General al Guvernului sau Consiliului Judetean, dupa caz.

Intampinarile se solutioneaza in 30 zile, de catre comisii special constituite iar hotararea se comunica in 15 zile de la adoptare. Daca se respinge propunerea expropriatorului, acesta are posibilitatea sa revina cu noi propuneri.

In cazul respingerii si a acestor oferte, expropriatorul sau titularii dreptului de proprietate pot contesta aceasta hotarare, in termen de 15 zile de la comunicare, la Curtea de Apel in baza Legii Contenciosului administrativ.

Stabilirea despagubirii pentru expropiere se face de Tribunalul competent teritorial iar hotararea este supusa cailor de atac.

Ipoteca si privilegiul se stramuta de drept asupra despagubirilor stabilite iar servitutile stabilite prin fapta omului se sting daca devin incompatibile cu noul statut juridic.

Uzul, uzufructul, abitatia si superficia si orice alte drepturi reale se sting prin efectul expropierii, titularii avand dreptul la despagubiri.

Hotararea judecatoreasca de expropiere. Competent este, Tribunalul de pe teritoriul unde este situat imobilul. Se sesizeaza la cererea expropriatorului.

Eliberarea titlului executoriu si punerea in posesie a expropriatorului se face pe baza unei incheieri a instantei ce constata indeplinirea obligatiilor privind acordarea despagubirilor.

Efectele expropierii.

Efectul principal este acela al trecerii imobilului din proprietatea privata in proprietate publica, prin hotarare judecatoreasca, liber de orice sarcina.

2. Rechizitia publica

Reprezinta o masura exceptionala prin care autoritatile publice imputernicite prin lege, obliga agentii economici, institutiile publice precum si alte persoane juridice sau fizice la cedarea temporara a unor bunuri mobile sau imobile catre fortele destinate apararii nationale sau autoritatilor publice competente.

Este reglementata prin Legea 132/18.07.1997.

Bunurile consumptibile si cele perisabile pot fi rechizitionate definitiv cu plata unor despagubiri banesti, aceste bunuri trecand in proprietate publica.

Rechizitionarea de bunuri si chemarea persoanelor fizice pentru prestari de servicii in interes public se dispune in urmatoarele cazuri:

a) declararea mobilizarii generale sau partiale ori a starii de razboi;

b) instituirea starii de asediu sau de urgenta;

c) in caz de concentrari, exercitii si antrenamente de mobilizare;

d) in cazul prevenirii, localizarii si inlaturarii unor dezastre.

Bunurile se rechizitioneaza numai in baza unui ordin de predare emis de autoritatile competente. La predare se incheie un proces verbal in care se trec datele de identificare, starea si valoarea bunurilor.

Proprietarii si detinatorii legali au urmatoarele drepturi:

- dreptul la despagubiri daca bunurile au suferit degradari;

- scutirea de impozite si taxe pe perioada rechizitiei;

- plata serviciilor prestate cu mijloacele rechizitionate.

Subiecte pentru pregatirea in vederea evaluarii finale:

1. Precizati care sunt izvoarele care ingradesc dreptul de proprietate in Romania.
2. Definiti exproprierea, rechizitia si confiscarea.
3. Explicati care sunt conditiile exproprierii.

Teste grila

Pot fi supuse exproprierii:

a)      bunurile mobile proprietate privata apartinand comunelor, oraselor si judetelor

b)      bunurile imobile proprietate privata apartinand statului

c)      bunurile imobile prin natura lor.

Exproprierea pentru cauza de utilitate publica are drept efect:

a)      stingerea dreptului de proprietate

b)      stingerea dezmembramintelor dreptului de proprietate

c)      stingerea oricarei actiuni posesorii.

Despagubirea stabilita de instanta in caz de expropriere:

a)      se compune numai din valoarea reala a imobilului

b)      trebuie sa acopere si prejudiciul cauzat prin expropriere proprietarului sau altor persoane indreptatite

c)      se plateste, in principiu, in termen de cel mult 30 de zile de la punerea in posesie a expropriatorului.

4. Procedura exproprierii:

a)      nu poate fi evitata prin cesiune amiabila

b)      debuteaza cu declararea utilitatii publice

c)      este o procedura exclusiv administrativa.

5. In ceea ce priveste exproprierea:

a)      instanta sesizata cu cererea de expropriere este indreptatita sa se pronunte asupra oportunitatii exproprierii

b)      transferul dreptului de proprietate are loc in momentul ramanerii definitive a hotararii

c)      imobilul expropriat trece in proprietate publica curatit de ipotecile si privilegiile ce il grevau.