Evaluarea activelor imobilizate

Evaluarea activelor imobilizate

1. Evaluarea imobilizarilor corporale

Imobilizarile corporale reprezinta active care: sunt detinute de o entitate pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestari de servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative; sunt utilizate pe parcursul unei perioade mai mari de un an.

Imobilizarile corporale ale unui agent economic cuprind: terenurile si constructiile, instalatii tehnice si masini, utilaje si mobilier, avansuri si imobilizari corporale in curs de executie care sunt inregistrate in contabilitate la data intrarii lor in patrimoniu la valoarea contabila.

1.1. Evaluarea terenurilor

Contabilitatea terenurilor se tine pe doua categorii: terenuri sau amenajari de terenuri. In contabilitatea analitica terenurile sunt evidentiate pe urmatoarele grupe: terenuri agricole si silvice, terenuri fara constructii, terenuri cu zacaminte, terenuri construite.

La intrarea in patrimoniu terenurile se inregistreaza contabil la valoarea stabilita in conformitate cu actul normativ (legea), functie de o serie de elemente: clasa de fertilitate, suprafata, amplasament. Aceasta valoare este costul de achizitie sau valoarea de aport. Desi la prima vedere simpla, problema stabilirii valorii terenului, a pretului acestuia, este de mare complexitate. In literatura si practica de economica exista dispute in acest sens.

Pana in 1990, in Romania, terenurile nu au fost inregistrate valoric in patrimoniul intreprinderii, acestea fiind titularele unui simplu drept real de folosinta asupra terenurilor aflate in folosinta lor. Dupa anul 1990 au fost emise acte normative ce si-au propus sa reglementeze si sa evalueze aceasta categorie de imobilizari.

Astfel, prin H.G. 746/24 oct 1991 privind stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole in vederea aplicarii articolelor 36 si 38 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, valoarea de intrare in patrimoniu a terenurilor agricole aflate in proprietatea societatilor comerciale agricole infiintate potrivit Legii 15/1990 se stabileste pe 5 clase de fertilitate:

clasa V - 70.000 lei/ha;

clasa IV - 100.000 lei/ha;

clasa III - 170.000 lei/ha;

clasa II - 240.000 lei/ha;

clasa I - 300.000 lei/ha.

In conformitate cu aceste acte normative valoarea de patrimoniu a terenurilor agricole ce apartin societatilor comerciale cu capital de stat nu se amortizeaza si nu se pot folosi in tranzactiile privind vanzarea si cumpararea de terenuri.

Un alt act normativ HG 834/dec 1991, prevede modalitatea de stabilire, evaluare, a terenurilor detinute de societatile comerciale cu capital de stat. In baza acesteia, Ministerul Finantelor a emis "Criteriile nr. 2665/28.02.92 privind stabilirea si evaluarea terenurilor aflate in patrimoniul societatilor comerciale cu capital de stat". Aceste criterii reglementeaza cadrul organizatoric si metodologic de stabilire si evaluare a terenurilor fiecarei societati comerciale cu capital de stat.

In 1992 apare HG nr. 33/15.06.1992 si reglementeaza vanzarea terenurilor societatilor comerciale cu capital de stat. Acest act normativ prevede:

terenurile aferente activelor vandute anterior datei obtinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, terenurilor aflate in patrimoniul societatilor comerciale vanzatoare vor fi incluse in certificat si vor fi vandute cumparatorilor activelor respective la cererea lor;

pretul de vanzare al acestor terenuri se determina prin negociere directa intre partile contractului de vanzare-cumparare, fara a putea fi sub valoarea de circulare a terenului stabilita in conformitate cu criteriile 2665/1992.

HG 500/1994 referitoare la reevaluarea imobilizarilor corporale si modificarea capitalului social stipuleaza: " terenurile aflate in evidentele agentilor, cu exceptia terenurilor agricole, vor fi evaluate pe baza coeficientilor determinanti in functie de indicii de pret la 30 iunie 1994, stabilita si in corelatie cu evolutia cursului de schimb valutar a monedei nationale."

Normal ca activitatea de evaluare a terenurilor trebuie sa tina cont de aceste acte normative, dar operatia de evaluare nu trebuie sa insemne o aplicare mecanica a lor.

Evaluatorul poate fi solicitat pentru evaluarea terenului neamenajat(cu utilizare agricola,cu destinatie de dezvoltare), evaluarea terenului care constituie un amplasament.

Activitatea de evaluare a terenului de incinta presupune ca necesara o descriere a sa ce are la baza fisa de date ce trebuie insotita de planul de incadrare in zona si planul general.

La evaluarea terenului se are in vedere si eventualele restrictii[1]: servitutile, dreptul de traversare, regulamentul de acces, restrictii de folosinta.

Terenul ce urmeaza a fi evaluat presupune si o prezentare a performantelor fizice caz in care se iau in considerare: dimensiunea si forma, influenta coltului, pachetul de retele si utilitati, amenajarile, factori fizici si de mediu, fatada, vecinatatile si calitatea lor, posibilitati de extindere.

Pentru terenuri destinate constructiilor trebuie avut in vedere: panta, sistemul de drenaj, conditii de fundare, existenta utilitatilor, expunerea la vant si soare, problemele de mediu, activitatea proprietatilor invecinate,apropierea fata de principalele artere de transport, accesibilitatea parcelei de teren.

Teoria si practica economica cunosc mai multe metode de evaluare a terenurilor. Prezentam in continuare cateva din acestea:

Metoda pretului pietei - inseamna aducerea la zi a valorii contabile a terenului in functie de pretul la care se efectueaza tranzactiile comerciale pentru categoriile similare de terenuri. Aceasta metoda reclama un volum mare de informatii deoarece presupune cunoasterea nivelului si evolutiei pretului terenului pe zone.

Practica economica foloseste metoda evaluarii terenului prin aplicarea unei cote procentuale 20-30% asupra bunurilor imobiliare evaluate ale intreprinderii.

Aplicarea acestei metode trebuie sa tina seama de existenta actelor normative care de regula stabilesc, precizeaza, anumite conditii de utilizare a metodei cum ar fi:

precizarea momentului in care se considera pretul zilei, asa cum in recensaminte se stabileste punctul critic;

conditii de limitare a pretului, adica se admite evaluarea la pretul zilei dar acesta nu poate fi mai mic sau mai mare decat .

categoriile de terenuri la care se poate sau nu aplica aceasta metoda.

Pe de alta parte, nivelul si evolutia preturilor terenurilor sunt influentate de: categoria localitatii (sat, oras), amplasamentul terenului in cadrul localitatii (intravilan, extravilan), functiile economico-sociale localitatii si perspectivele de dezvoltare; pozitia geografica (apropierea, departarea de retelele de transport, beneficiari, furnizori), caracteristicile geo-tehnice ale terenului, poluarea (chimica, fonica).

Metoda administrativa sau normativa - are la baza normele stabilite de organismele abilitate. In conformitate cu "Criteriile 2665/1992 terenurile aflate in patrimoniu societatilor comerciale cu capital de stat", s-a dat infiintarii acestora necesare desfasurarii obiectului de activitate, in lei, se evalueaza cu ajutorul relatiei:

V= S*V_U unde:

V - valoarea terenului;

Vu - valoarea pe metru patrat;

S - suprafata in mp;

Vb - valoarea de baza a terenului, calculat cu limita minima la un nivel de 495 lei/mp, reprezentand pretul de 5 lei/mp pentru 99 de ani, pozitia de concesiune;

N - coeficientul de corectie, rezultat din suma algebrica a notelor acordate pe fiecare criteriu si care poate fi cel mult egal cu 9.

Criterii ce se au in vedere si notele acordate sunt urmatoarele:

Categoria de localitati:

sat 0,1;

oras 0,4;

oras resedinta de judet 0,6;

municipiu resedinta de judet 1,0;

municipiul Bucuresti 1,5 (in aceasta categorie se includ statiunile, zonele cu potential balnear, turistic).

Amplasarea terenului

teren in afara localitatii 0,8;

teren in zona periferica a localitatii 0,5;

teren in zona mediana a localitatii 0,8;

teren in zona centrala a localitatii 1.

Functiile si caracteristicile sociale ale localitatii

localitati in activitate preponderent agricola 0,5;

localitati cu functie economica limitata in industrie si prestari servicii 0,8;

localitati cu functii economice complexe 1,0;

Pozitia terenului fata de accesul la retelele de transport

transport rutier 0,2;

transport feroviar 0,3;

transport fluvial 0,5;

transport maritim 0,5;

transport aerian 0,5.

Echiparea tehnico-edilitara a zonei in care se afla terenul

retele de apa canal 0,5;

retele de energie electrica 0,5;

retele de energie termica 0,5;

retele de gaze naturale 0,5;

retele de telefon 0,5;

retele de transport urban.

Caracteristicile geotehnice ale terenului

teren normal 0,7;

teren ce necesita imbunatatiri -0,2;

teren ce necesita desecari si masuri contra inundatiilor -0,4;

terenuri situate in zone instabile -0,7 (alunecari, versanti).

Restrictii de folosire a terenului conform planului urbanistic general si regulamentelor aferente

functie incompatibila cu planul urbanistic -1,5;

functie compatibila cu planul urbanistic cu restrictie -1,0;

functie compatibila cu planul urbanistic 0,5.

Terenuri poluate cu reziduuri

gazoase -0,3;

solide -0,5;

lichide -0,7.

In conformitate cu HG 500/1994 pentru terenuri coeficientul este de 8,873 ce se aplica asupra valorii determinata potrivit HG 834/1991. Valoarea astfel stabilita se recalculeaza pe baza coeficientilor determinanti in corelatie cu evolutia cursului de schimb valutar al leului.

Exemplu:

O societate comerciala din Bacau ocupa o suprafata de 6000 mp. In functie de criteriile mentionate i se acorda un punctaj de 8,5.

Asadar

iar conform HG 500/1994.

.

Cu aceasta valoare figureaza terenul in bilantul contabil la 31 decembrie 1994. Daca se face evaluarea in anul 2000 in luna noiembrie, suma respectiva se corecteaza cu raportul leu/dolar.

.

Este posibil ca un asemenea pret sa depaseasca nivelul unor tranzactii din zona. In asemenea situatii evaluatorul poate sa propuna un pret mai mic, dar trebuie motivat.

La nivelul anului 2005 valoarea terenului se rectifica functie de evolutia cursului de schimb al monedei nationale. Cursul dolarului la momentul introducerii leului greu a fost de 28.000 lei/dolar. Indicele cursului de schimb a fost de 1,076, iar valoarea terenului egala

3.697.790,9 *1,076 = 3.978.823 mii lei, dupa introducerea leului greu valoarea acestuia este de 397.882 ,3 lei.

La unitatile ce nu dispun de titlu de proprietate, terenul nu se evalueaza, el ramane in patrimoniu, implicit in capitalul social cu valoarea anterioara. Reevaluarea se face numai dupa obtinerea titlului de proprietate. 

1.2. Evaluarea imobilizarilor corporale

Imobilizarile corporale sunt evidentiate in contul 212 care se dezvolta astfel:

2121 - Constructii (fost 2121 - Cladiri, 2122 - Constructii speciale)

2123 - Echipamente tehnologice (masini, utilaje si instalatii de lucru)

2124 - Aparate si instalatii de masurare, control si reglare

2125 - Mijloace de transport

2126 - Animale si plantatii

2128 - Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale.

Dupa 1990 in Romania sunt cunoscute mai multe momente de evaluare si reevaluare a mijloacelor fixe.

O prima etapa a avut loc in anul 1990, in baza HG 945/1990 privind inventarierea si reevaluarea patrimoniului unitatilor de stat. In aceasta actiune au fost cuprinse, pentru inventariere si reevaluare, toate mijloacele fixe ce apareau in contul 212 Mijloace fixe. S-au intocmit insa liste separate pe categorii de mijloace fixe precum:

mijloace fixe neamortizate, in functiune;

mijloace fixe cu durata de serviciu normata neexpirata, dar care sunt uzate moral sau au un grad de uzura fizica avansata.

Mijloace fixe a caror utilizare nu mai este eficienta in unitatea respectiva si urmeaza a fi scoasa din functiune.

Reevaluarea mijloacelor fixe a avut in vedere stabilirea valorii ramase neactualizate la 30 iunie 1990 in functie de:

valoarea de inventar din contabilitate;

valoarea de inlocuire a mijlocului fix;

gradul de uzura estimat la 30 iunie 1990.

Valoarea de inlocuire reprezinta totalitatea cheltuielilor ce ar fi trebuit facute la data reevaluarii pentru inlocuirea unui mijloc fix deja existent in administrarea unitatii economice de stat cu un altul in stare buna, cu caracteristicile tehnico-economice similare celui cu care se inlocuieste.

Pentru mijloacele fixe care nu au avut preturi de productie sau de livrare, acestea s-au determinat in functie de data fabricatiei, parametrii tehnico-functionali cu una din metodele:

a)           metoda identificarii - ce consta in stabilirea identitatii mijlocului fix pentru care se determina valoarea de inlocuire, cu un mijloc fix care are pret de productie si de livrare;

b)           metoda asimilarii - presupune compararea mijlocului fix pentru care se determina valoarea de inlocuire, cu un mijloc fix cu pret de productie sau livrare ce are parametrii de baza foarte apropiati ca marime;

c)           metoda corelarii - s-a aplicat de regula in situatii in care s-au luat ca baza de calcul unul sau mai multe mijloace fixe ce se evalueaza si la care marimea parametrilor difera esential fata de utilajul existent cu 5%;

d)           metoda indicilor de actualizare a preturilor de productie si livrare - s-a aplicat in cazuri exceptionale cand celelalte metode nu au putut fi aplicate. Acesti indici au fost stabiliti pe baza evolutiei preturilor in perioada 1970 - 1990.

In baza acestei Hotarari de Guvern s-a stabilit gradul de uzura fizica estimat (). La baza evaluarii gradului de uzura s-a tinut seama de:

durata de serviciu consumata - adica perioada in ani de la data punerii in functiune pana la 30 iunie 1990;

durata de serviciu ramasa - perioada in ani cat mijlocul fix poate functiona tinandu-se seama de starea concreta in momentului inventarierii, de regula precizata de specialisti;

durata de serviciu estimata - rezulta din insumarea duratei de serviciu consumata si durata de serviciu ramasa.

Gradul de uzura s-a calculat cu relatia:

.

Iata, concret, cum s-a procedat, pe baza unui exemplu: un mijloc fix la 30 iunie 1990 are o valoare de inventar de 90.000 de lei.

Deci:

Valoarea de inventar: 90.000 lei;

Durata normata de functionare: 8 ani;

Durata consumata: 4 ani;

Durata ramasa (2-3): 4 ani;

Durata de serviciu ramasa functie de starea tehnica (apreciata si determinata de specialisti):

- varianta a): 3 ani;

- varianta b): 5 ani;

Valoarea de inlocuire stabilita pe baza preturilor la data respectiva: 150.000 lei.

Se determina:

Gradul de uzura pentru variantele a) si b):

Valoarea amortizata, calculata ca produs dintre valoarea de inlocuire (6) si gradul de uzura (7):

a)           150.000x0,571=85.650 lei

b)           150.000x0,444=66.600 lei

cunoscand valoarea de inlocuire si valoarea amortizarii se calculeaza valoarea ramasa (6-8) pentru cazurile a) si b).

Valoarea ramasa:

a)           150.000-85.650=64.350 lei;

b)           150.000-66.600=83.400 lei.

Cu aceasta valoare mijlocul fix a fost inclus in capitalul social al societatii comerciale si s-au operat urmatoarele inregistrari contabile:

Se scoate mijlocul fix, cu o valoare de 90.000 lei din patrimoniul intreprinderii:

Se inregistreaza in patrimoniul intreprinderii acelasi mijloc fix, dar cu noua valoare de 150.000 lei. Exista doua variante a si b dupa cum s-a calculat gradul de uzura:

a)

A doua etapa a evaluarii are la baza HG 26/1992. Aceasta etapa si-a propus actualizarea valorii mijloacelor fixe din patrimoniul agentilor economici cu capital de stat in functie de preturile negociate de agentii economici in baza prevederilor cuprinse in HG 776/1991. Noile valori obtinute au constituit baza de plecare la licitatiile ce au avut loc, dar si la reconsiderarea capitalului social al agentilor economici pe baza valorii ramase actualizate.

Stabilirea valorii ramase actualizate la 31.12.1992 s-a facut pe baza valorii de inlocuire, valorii de inventar recalculate si amortizarii mijloacelor fixe. Fiecare din componente are semnificatia:

a)     valoarea de inlocuire - a unui mijloc fix reprezinta noul pret de vanzare cu ridicata a mijlocului fix, negociat, la care se adauga cheltuielile de achizitie si montaj (taxe vamale, comision importator, cheltuieli cu achizitia etc.). Revenind la exemplul anterior:

Valoarea de inventar la 31.12.1991: 150.000 lei;

Valoarea de inlocuire negociata: 1.500.000 lei, din care

Pret de vanzare cu ridicata: 1.180.000 lei;

Taxe vamale: 105.000 lei:

Comision importator: 53.000 lei;

Cheltuieli de achizitie; 162.000.

b) gradul de uzura folosit in calcul pentru a obtine uzura scriptica la 31.III.1992 a fost cel stabilit la reevaluarea realizata pe baza HG 945/1990 la care s-a adaugat radul de uzura inregistrat in perioada 1.01.1992-31.03.1992.

c)     valoarea de inventar recalculata reprezinta noua valoare a mijloacelor fixe ce s-a inregistrat in contabilitate.

d)     valoarea ramasa actualizata reprezinta partea din valoarea recalculata a mijloacelor fixe care trebuie recuperata prin amortizare dupa 31.03.1992. Daca avem in vedere exemplificarea anterioara situatia este urmatoarea:

valoarea de inventar (31.12.1991): 150.000 lei;

valoarea de inlocuire: 1.500.000 lei;

gradul de uzura la 31.03.1992: 60.66%.

lei.

lei.

.

uzura scriptica la 31.03.1992 909.900 lei;

uzura efectiva la 31.03.1992 lei;

valoarea de inventar recalculata la 31.03.1992 lei;

valoarea ramasa actualizata la 31.03.1992 (6-5)590.010 lei.

Cu aceasta valoare s-a inregistrat mijlocul fix in contabilitatea intreprinderii. Un calcul similar s-a efectuat si pentru celelalte mijloace fixe.

Remarca: la grupele de mijloace fixe "cladiri" si "constructii speciale" valoare de inlocuire s-a calculat pe baza unor indici de actualizare stabiliti pe baza perioadei de intrare in patrimoniul intreprinderii si pe categorii de cladiri.

Cu titlu de exemplificare prezentam in tabelul. 4.1 marimile unor indici de actualizare pentru valoarea cladirilor si constructiilor speciale, inscrise la datele mentionate:

Tabel.4.1.

Indici de actualizare a cladirilor si constructiilor speciale:

In aceste cazuri calculul valorii de inlocuire s-a facut dupa urmatorul algoritm:

Denumire - Turn pentru alimentare cu apa

Data punerii in functiune - 15 septembrie 1989 COD 049752 Numar inventar 421792 Data inregistrarii in contabilitate 20 septembrie 1989

Valoarea de inventar stabilita in conformitate cu HG 945/1990: 28.000.000 lei;

Valoarea de inlocuire = 28.000.000 x 12,5 = 350.000.000 lei.

Pentru toate obiectivele cuprinse in "Cladiri" si "Constructii speciale" s-au efectuat asemenea calcule si in final s-a stabilit valoarea cu care s-a majorat capitalul social.

Daca evaluarea cladirilor sau constructiilor se face ca bunuri independente pentru a fi vandute sau pentru a constitui aport de capital, evaluarea trebuie sa aiba in vedere si alte elemente: metoda de evaluare practicata (patrimoniala sau de randament); situatia patrimoniului din punct de vedere al (calitatii constructiei, costurilor de punere in functiune, pozitiei geografice); al estimarii deprecierilor (depreciere fizica, invechirea functionala, invechirea economica).

A treia etapa a reevaluarii a avut loc in anul 1994, prin HG 500/1994 si a privit reevaluarea imobilizarilor corporale si modificarea capitalului social. S-au supus actiunii de reevaluare terenurile, amenajarile de teren, mijloacele fixe ce au fost cuprinse in bilantul contabil incheiat la 31.12.1993 cat si cele care au intrat in patrimoniu in trimestrul I 1994.

Valoarea actualizata ramasa s-a calculat in functie de:

valoarea de intrare a imobilizarilor corporale la 31.12.1993 din bilant;

amortizarea inregistrata la 31.12.1993;

coeficientii de actualizare ordonati pe patru, grupe, functie de darea in functiune:

existent la 31.03.1992 - grupa I;

trimestrele II, III, IV 1992 - grupa II;

trimestrele I, II, III, IV 1993 - grupa III;

intrate in trimestrul I 1994 - grupa IV.

gradul de utilizare a capacitatilor de productie industriala.

Valoarea actualizata se calculeaza astfel

1. Capacitatea de productie (1993 mii lei)  80.000

2. Productia realizata(1993 mii lei) 50.000 40.000

Productia nerealizata din care:

a. lipsa comenzi 3.000 3.000

b. lipsa materii prime, materiale  7.000 7.000

4. Productia anuala recalculata (2 + 3a + 3b) 60.000 50.000

5. Grad de actualizare 75 62.5

1.2.1. Evaluarea constructiilor

Evaluarea constructiilor din incinta intreprinderii are in vedere utilitatea acestora pentru activitatea productiva. Activitatea de evaluare a constructiilor presupune parcurgerea etapelor:

Verificarea situatiei scriptice

Verificarea starii constructiilor(situatiei din teren)

Evaluarea propriu-zisa

Descrierea constructiilor

Concluziile evaluarii

1.2.1.1 Verificarea situatiei scriptice

Pentru a evalua o constructie evaluatorul solicita de la beneficiar date referitoare la constructiile existente. Beneficiarul trebuie sa puna la dispozitia echipei de evaluare informatii cuprinse in Lista mijloacelor fixe din grupa I Constructii. De aici evaluatorul extrage datele necesare:

- anul punerii in functiune(PIF),

- codul de clasificare care certifica durata de functionare in ani,

- valoarea de inventar de la ultima reevaluare,

- valoarea ramasa neactualizata.

Sursa principala de informare este fisa mijlocului fix.

Echipa de evaluare trebuie sa solicite beneficiarului si alte documente precum:

- planul cadastral al incintei ce ofera informatii despre amplasamentul cladirilor, constructiilor speciale, suprafetele construite, pozitia retelelor utilitare, a retelelor de transport, suprafata totala a incintei, suprafata construita.

- planurile cladirilor pe baza carora au fost executate lucrarile de constructii si instalatii,

- planul retelelor de incinta ce cuprind amplasamentul retelelor de apa, de canalizare menajera si pluviala, lichide tehnologice, amplasamentul gospodariei de apa, gospodariei de combustibil.

Verificarea starii constructiilor

Evaluarea constructiilor impune si o verificare a intregii incinte a intreprinderii .Verificarea trebuie sa inceapa cu constructia ce are valoarea cea mai mare.

Echipa de evaluare noteaza tot ceea ce este necesar privind sistemul constructiv al structurii de rezistenta,inaltimea constructiei, sistemul de realizare a acoperisului,tipul finisajului interior al peretilor tavanelor, materialele folosite pentru finisaje. Se verifica si instalatiile functionale: electrice, sanitare, de incalzire si ventilatie .

Pentru instalatiile electrice se verifica instalatiile de iluminat, instalatiile de inpamantare , instalatiile de curenti slabi. La instalatiile sanitare se verifica instalatiile de alimentare cu apa, canalizare menajera si pluviala, instalatiile de preluare a apelor pluviale de pe terasa(terase).

Pentru instalatii de incalzire si ventilatie se verifica amplasarea, sistemul de alimentare, tipul materialelor folosite.

In urma acestor verificari se pot constata existenta unor situatii speciale cum ar fi:

- cladiri in care inaltimea si suprafata aferenta desfasurarii proceselor tehnologice este mult mai mare comparativ cu dimensiunea utilajelor montate,

- cladiri care datorita mediului coroziv au parti din structura cu zone puternic corodate, retele de instalatii compromise.

Odata cu verificarea cladirilor trebuie sa se verifice si constructiile specializate din incinta precum: drumurile, platforme(betonate ori nebetonate), retele de cale ferata, gospodariile de apa si combustibil, trasee de alimentare cu apa, traseele de evacuare a apelor pluviale si menajere, retelele de termoficare.

1.2.1.3 Evaluarea constructiilor se poate face prin una din metodele:

a.       metoda prin costuri,

b.      metoda pe baza de venit,

c.       metoda prin comparatie cu piata.

a.       Metoda prin costuri

Folosirea acestei metode presupune ca evaluatorul sa calculeze costul de reconstructie[2] a unei cladiri la data evaluarii din care se vor scadea toate tipurile de depreciere. Costul de reconstructie este costul de realizare a unei constructii noi, identica cu cea supusa evaluarii, la data l acare se face evaluarea.

Abordarea prin costuri impune ca evaluatorul sa procedeze de maniera urmatoare:

1. Sa determine costul de reconstructie la data evaluarii ceea ce implica estimarea costurilor directe(materiale, manopera, utilaje folosite in constructie, protectia muncii, organizarea de santier, spatii de depozitare a materialelor, instalarea retelei electrice si de utilitati,cheltuieli de regie a producatorului, profitul, garantii de buna executie) si a costurilor indirecte(taxe pentru certificatul de urbanism, planuri de arhitectura, proiecte si verificarea lor, asigurari impotriva tuturor riscurilor, taxa de bransamente electrice, sanitare, gaze, cheltuieli administrative ale intreprinzatorului).

2. Sa determine marimea gradului de depreciere avand in vedere toate tipurile de depreciere ce exista.

Deprecierea unei constructii cunoaste urmatoarele forme de depreciere: fizica, functionala si externa.

Deprecierea fizica este evidentiata prin uzura din utilizare, vechime, degradarea structurii materialelor. Depreciere fizica poate fi recuperabila si nerecuperabila.

Deprecierea fizica recuperabila se refera la elementele care necesita reparatii(repararea elementelor de tinichigerie, zugraveli, accesorii la instalatiile sanitare etc ).Deprecierea fizica nerecuperabila se refera la uzura fizica a elementelor , uzura ce nu poate fi recuperata.

Deprecierea functionala este cauzata de supradimensionarea cladirii sau unor elemente ale constructiei, de costurile ridicate cu intretinerea.

Deprecierea externa numita si economica este cauzata de factori externi atribuita fie constructiei fie amplasamentului. Ea poate fi generata si de alti factori: modificari in structura populatiei, in activitatea economica. Schimbarea conditiilor de mediu, aparitia de noi reglementari legislative, noi standarde.

Sa scada din costul de reconstructie deprecierea cumulata sau forme ale acesteia . Se obtine astfel valoarea ramasa actualizata cunoscuta si sub denumirea de cost de inlocuire.

Evaluarea prin costuri cunoaste mai multe metode: metoda comparatiilor unitare, metoda costurilor segregate, metoda devizelor.

a1.Metoda comparatiilor unitare

Are la baza principiu recunoasterii costurilor de reconstructie pentru constructii similare ajustate de diferente fizice, de amplasament sau de conditiile specifice zonei.

Costul constructiei evaluate se actualizeaza cu un coeficient de actualizare si se obtine valoarea actualizata sau valoarea de reconstructie. Din aceasta se va scadea uzura fizica aferenta si se obtine valoarea ramasa actualizata.

Exemplificam aceasta metoda pentru o cladire "Depozit marfuri alimentare", pentru care se cunosc datele:

- anul punerii in functiune(PIF) 1983

- aria desfasurata construita(ADC) 1100mp - inaltimea 6 m

- suprafata pardoselii mozaic 300 mp - suprafata compartimentarilor 280 mp - suprafata tamplariei metalice 150 mp - suprafata placata cu faianta 320 mp

Evaluarea s-a facut in anul 2002

Costul acestei cladiri se prezinta in tabelul de mai jos(tabelul 4.2)

Tabelul 4.2

Costul "Depozitului de marfuri alimentare"

Coeficientul de actualizare in 2002 a fost de 4056,2, iar valoarea de inlocuire la 30 XI 2002 este de

1.239.702 5.028.479.252 lei

Cunoscand valoarea totala de inlocuire se determina valoarea de inlocuire pe 1 metru patrat (Viu), prin raportarea valorii totale la suprafata desfasurata.

Viu = 4.571.345 lei/mp

La un curs valutar de 32.800 lei/$ rezulta u pret unitar de 139 $ mp.

Din analiza preturilor de executie a lucrarilor de constructii similare rezulta ca se accepta un pres unitar de 190 $ mp. In aceasta varianta valoarea de reconstructie este de:

190*1100mp*32,800 = 6.855.200.000 lei.

Normativul 135/1999 aprobat de MLPAT cu ordinal 85 ∕ 1999 ne ajuta sa stabilim uzura fizica. Cu valoarea acestei uzuri fizice se rectifica valoarea de reconstructie si se obtine valoarea ramasa actualizata.

In conformitate cu Normativul 135/1999 pentru stabilirea coeficientului de uzura se procedeaza astfel:

1. se imparte obiectul de constructii in subansamble de maniera urmatoare:

- structura de rezistenta 60 %

- anvelopa 20%

- finisaje 8 %

- instalatii 12 %

2. Se stabileste gradul de uzura a fiecarui subansamblu. Din documentarea la fata locului rezulta ,pentru cele patru elemente, urmatorul grad de uzura:

- structura de rezistenta 25 %

- anvelopa 10 %

- finisaje 10 %

- instalatii 15 %

3. Se calculeaza gradul mediu de uzura () cu relatia:

unde:

s- ponderea fiecarui subansamblu,

u- gradul de uzura aferent fiecarui subansamblu.

Cu datele de mai sus se determina gradul mediu de uzura,

Uzura fizica aferenta constructiei este de :

0,196*6.855.200.000 = 1.343.619.200 lei

Valoarea ramasa actualizata(Vra) pentru constructia ce se evalueaza este :  Vra = 6.855.200.000 - 1.343.619.200 = 5.511.580.800 lei

a2. Metoda costurilor segregate

Aceasta metoda ofera posibilitatea ca fiecare tip de depreciere cat si efectul acestuia sa se exprime distinct asupra costului constructiei.

Se apreciaza ca metoda are o mai mare precizie fata de metoda prin costuri pentru faptul ca are la baza costurile normate pentru componentele constructiei. In acelasi timp, da posibilitatea evaluatorului de a determina si ponderea valorica a unui element de constructie in totalul obiectului de constructie. La randul ei, aceasta pondere, este folosita pentru a determina gradul de uzura mediu(pe total constructie).

Un alt avantaj al metodei este acela ca se determina valoarea ramasa actualizata pe fiecare element separat prin a caror insumare se obtine valoarea ramasa pentru obiectul de constructie evaluat.

Exemplificam aceasta metoda pentru evaluarea unui depozit de marfuri industriale ce are in componenta:

- platforma de descarcare a marfurilor,

- stalpi prefabricati fixati prin fundatii pahar,

- grinzi prefabricate si monolite,

- chesoane acoperis,

- hidroizolatii,

- pardoseala din beton slab armat,

- tamplarie metalica,

- instalatie de iluminat fluorescent,

- instalatii contra incendiilor(sprinklere),

- suprafata construita 450 mp,

- suprafata rampei de incarcare - descarcare 80 mp,

- pentru inchideri s-a folosit caramida B.C.A de 20 cm.

Depozitul a fost construit in anul 1988 iar elementele de costuri pe componente sunt prezentate in tabelul de mai jos(tabelul 4.3).

Depozit de produse industriale Tabelul4.3

Elementele de cost cuprinse in tabelul 4.3 arata valoarea actualizata dupa 16 ani de la punerea in functiune este de 3.970.864.900 lei. La un curs de schimb de 31.900 lei ∕ $ costul total exprimat in dolari este de 124.478,5 $, iar pe unitate de suprafata, metru patrat, este de 276,62 $.

Gruparea costului pe elemente Tabelul 4.4

In conformitate cu aceasta metoda se grupeaza costurile pe elemente(tabelul 4.4) dupa indicii de grupare(ultima coloana din tabelul 4.3). Totodata se stabileste ponderea in total costuri a fiecarei grupe de costuri, gradul de depreciere si valoarea ramasa actualizata.

Valoarea de reconstructie din tabelul 4.4 ,pentru fiecare element, se determina inmultind valoarea din tabelul 4.3 a fiecarui element cu raportul dintre totalul cheltuielilor directe si indirecte(totalul I + II) si totalul cheltuielilor directe(totalul I). In cazul aplicatiei acest raport este de 1,30054, calculat ca raportul dintre 3.609.877.200 si 2.755.682.500. Pentru prima pozitie din tabelul 4.4 "fundasii depozit"suma inscrisa se obtine astfel:

=1.190.422.497 lei.

Ponderea in total cost se obtine raportand valoarea fiecarui element de cost la totalul costului.

Valoarea ramasa se determina ca diferenta dintre valoarea de reconstructie si deprecierea valorica.

Pentru a calcula valoarea ramasa actualizata, la valoarea ramasa de 2.975.296.888 lei se adauga si suma amortizata aferenta cheltuielilor cu organizarea de santier, proiectare si bransamente. Suma acestor cheltuieli este de 360.987.700 (126.345.700 + 144.395.100 + 90.246.900). Se calculeaza si suma de amortizat pentru perioada ramasa. Conform H.G. 964 ∕ 1998 durata de viata economica a constructiei este de 40 ani(480 luni), a functionat 16 ani(16 *12 =192 luni).

Pentru perioada ramasa sa functioneze amortizarea aferenta se calculeaza astfel:

.

Asadar, valoarea ramasa actualizata la data evaluarii este de:

3.181.889.508 lei = 2.975.296.888 + 216.592.620.

Folosirea acestei metode ofera posibilitatea de a grupa elementele constructiei pe baza duratelor de viata(scurta, medie si lunga)concretizata prin procentul de uzura. Din exemplu se observa ca fundatiile, structurile din beton au o durata de viata mai mare deci un grad de uzura mai mic, instalatiile o durata de viata mai scurta, in consecinta, un grad de uzura mai mare.

a3. Metoda devizelor

Se apreciaza a fi cea mai precisa din considerentele:

are incadrari pe articole simple de deviz: materiale, manopera, utilaje;

are antemasuratori pentru lucrarile efectiv facute pentru o cladire;

dispune de consumuri specifice pentru materiale, manopera, utilaje care se valorizeaza cu ajutorul preturilor de deviz.

Devizul pentru o constructie contine urmatoarele elemente:

1.2.2. Evaluarea echipamentelor

Masinile utilajele, instalatiile constituie parti componente ale patrimoniului intreprinderii. Echipamentele sunt constituite din masini, ansambluri de masini, aparate , dispozitive, elemente de legatura ce indeplinesc o functie intr-un proces tehnologic.

Evaluarea echipamentelor are la baza diagnosticul tehnic intocmit din care rezulta : identificarea echipamentului, starea tehnica, utilitatea lor in activitatea de exploatare.

Pentru evaluare, echipamentele vor fi tratate ca mijloace fixe grupate in trei categorii:

- mijloace fixe(echipamente) operationale aflate in functiune si necesare desfasurarii activitatii,

- mijloace fixe(echipamente) in surplus fata de necesitatile de exploatare,

- mijloace fixe destinate comercializarii si detinute in stocuri.

Aceasta grupare prezinta importanta atat pentru alegerea celei mai adecvate metode de evaluare cat si a tipului de valoare la care se face evaluarea.

Literatura de specialitate , in acest sens, recomanda ca evaluarea echipamentelor sa se faca cu ajutorul urmatoarelor tipuri de valoare:

- valoare de piata in cazul echipamentelor aflate in functiune si necesare exploatarii,

- valoarea de piata sau valoarea realizabila neta in cazul echipamentelor in surplus,

- costul de inlocuire net, pentru echipamentele specializate care se vand sporadic sau nu se tranzactioneaza pe piata.

Pentru evaluarea acestor mijloace fixe (echipamente) se pot folosi mai multe metode precum :

- prin costuri,

- prin comparatie,

- pe baza de venit.

a. Metoda prin costuri, consta in stabilirea valorii mijloacelor fixe(echipamentelor) prin calcularea costului de achizitie a unui echipament avand aceeasi utilitate.

Principiul care sta la baza evaluarii prin aceasta metoda consta in determinarea(estimarea) costului de inlocuire si deprecierii cumulate.

Costul de inlocuire(costul de inlocuire brut CIB) se defineste ca fiind totalitatea cheltuielilor legate de achizitionarea unui nou mijloc fix similar cu cel evaluat si se stabileste luand in considerare preturile de piata ale echipamentelor similare la data evaluarii.

Deprecierea echipamentului reprezinta pierderea in valoare rezultata din utilizarea in productie , din trecerea timpului si datorita schimbarilor conditiilor pietii. Un mijloc fix poate suporta patru tipuri de depreciere: deprecierea fizica, deprecierea functionala, deprecierea strategica si deprecierea legata de reglementarile de mediu.

Costul de inlocuire net (CIN) sau valoarea actualizata a unui echipament se determina prin scaderea din CIB a deprecierii cumulate. Deprecierea fizica sau gradul de uzura (g_u)se exprima in procente si se calculeaza cu una din relatii:

unde:

d_c- durata de viata consumata,

d_r - durata ramasa de viata economica utila,

d_e - durata de viata economica utila(d_e = d_c + d_r) prevazuta in normele tehnice de exploatare sau cartile tehnice ale producatorilor.

Costul de inlocuire net (CIN) se obtine astfel:

La evaluarea unui utilaj trebuie sa se determine deprecierea totala ce are in componenta:

1. deprecierea fizica recuperabila, ce se refera la costul estimat

pentru reparatii - curente, medii, capitale,

2. deprecierea fizica nerecuperabila sau uzura fizica,

3. deprecierea functionala generata de scaderea in timp a randamentului utilajului,

4. deprecierea din cauze externe(d_ex) ce se masoara cu ajutorul gradului de inutilitate. Pentru determinarea gradului de inutilitate se are in vedere capacitatea nominala la data punerii in functiune(Cn) si capacitatea existenta(Ce) si se foloseste relatia

unde:

n- factor de scala ce are un domeniu de variatie in intervalul 0,4 - 1,0, uzual valoarea sa este de 0,6. Ce si Cn sunt cunoscute.

Exemplificam modalitatea de evaluare a utilajului "X" in tabelul de mai jos.

b. Metoda prin comparatie, stabileste limitele valorii de piata a mijlocului fix prin cercetarea si analiza preturilor pentru echipamente concurente cu cel evaluat. Echipamentul supus evaluarii este comparat cu active similare ce au fost tranzactionate pe piata libera si pentru care se cunosc preturile de vanzare.

Se poate folosi si este convingatoare numai daca se dispune de suficiente informatii de piata, adica preturi.

c. Metoda pe baza de venit, are ca fundament capacitatea echipamentului de a genera fluxuri banesti sau fluxuri de rezultate financiare.

Pentru evaluare se poate folosi fie tehnica capitalizarii unui venit anual cu o anumita rata de capitalizare, fie tehnica actualizarii unui flux de venit ce se poate obtine intr-o perioada viitoare(cash-flow actualizat)

1.3. Evaluarea imobilizarilor corporale in curs

Imobilizarile corporale in curs cuprind investitiile neterminate efectuate in regie proprie sau antrepriza care se evalueaza la costul de productie, respectiv costul de achizitie ce reprezinta costul de deviz al investitiei.

Atunci cand obiectivul de investitie se incadreaza in graficul de executie, evaluarea se face la nivelul costului de realizare, pretul zilei.

In cazul sistarii lucrarilor la un obiectiv de investitii evaluarea trebuie sa aiba in vedere: stadiul fizic de executie a lucrarilor, caracteristicile tehnico-constructive, eventuala schimbare a destinatiei obiectivului de investitie. In astfel de cazuri evaluatorul are obligatia de a determina valoarea actualizata la data evaluarii si stabilirea gradului de uzura real.

2. Reevaluarea imobilizarilor corporale

Entitatile pot proceda la reevaluarea imobilizarilor corporale existente la sfarsitul exercitiului financiar, cu reflectarea in contabilitate a rezultatelor acesteia. Daca aceasta lucrare se executa se impune a se prezenta si in notele explicative impreuna cu elementele supuse evaluarii,metoda prin care s-au calculat valorile precum si elementul afectat din contul de profit si pierdere.

Evaluarea imobilizarilor corporale se face la valoarea justa de la data bilantului. Valoarea justa se determina pe baza evaluarilor efectuate , de regula, de profesionisti calificati si recunoscuti in evaluare, membrii unui organism profesional in domeniu recunoscut pe plan national si international.

La evaluarea unei imobilizari corporale amortizarea calculata la data evaluarii se trateaza in unul din modurile:

1. recalculata proportional cu schimbarea valorii contabile brute a activului, de asa maniera incat valoarea activului, dupa reevaluare, sa fie egala cu valoarea sa reevaluata, de regula acest procedeu se foloseste in cazul cand activul este reevaluat prin aplicarea unui indice;

2. eliminata din valoarea contabila bruta a activului si valoarea neta, determinata in urma corectarii cu ajustarile de valoare , procedeul este folosit pentru cladirile care sunt reevaluate la valoarea lor de piata.

Elementele dintr-o grupa de imobilizari corporale se reevalueaza simultan pentru a se evita reevaluarea selectiva si raportarea in situatiile financiare anuale a unor valori care sunt o combinatie de costuri si valori calculate la date diferite. Daca un activ imobilizat este reevaluat , atunci toate celelalte active din grupa din care fac parte trebuie reevaluate, cu exceptia cand pentru un activ nu exista o piata activa. Prin piata activa se intelege acea piata ce indeplineste cumulativ conditiile: elementele comercializate sunt omogene ; pot fi gasiti in permanenta cumparatori si vanzatori interesati; preturile sunt cunoscute de cei interesati.

Reevaluarile trebuie facute cu suficienta regularitate de asa maniera incat valoarea contabila sa nu difere substantial de cea care ar fi determinata folosind valoarea justa de la data bilantului.

Atunci cand un activ dintr-o grupa nu poate fi reevaluat din cauza ca nu exista o piata activa pentru acesta , activul trebuie prezentat in bilant la cost, minus ajustarile cumulate de valoare.

In cazul reevaluarii imobilizarilor corporale diferenta dintre valoarea rezultata in urma reevaluarii si valoarea la cost istoric trebuie prezentata la rezerva din reevaluare, ca un subelement distinct in "Capital si rezerve" .

Atunci cand rezultatul reevaluarii este o crestere fata de valoarea contabila neta aceasta se trateaza astfel:

- ca o crestere a rezervei din reevaluare prezentata in cadrul elementului "Capital si rezerve" daca nu a existat o descrestere anterioara recunoscuta ca o cheltuiala aferenta acelui activ sau

- ca un venit care sa compenseze cheltuiala cu descresterea recunoscuta anterior de acel activ.

Daca rezultatul reevaluarii este o descrestere a valorii contabile nete, aceasta se trateaza ca o cheltuiala cu intreaga valoare a deprecierii.

In cazul cand are loc reevaluarea , in notele explicative trebuie prezentate ,separat pentru fiecare element din bilant de natura imobilizarilor corporale reevaluate, urmatoarele informatii:

- valoare la cost istoric a imobilizarilor reevaluate si suma ajustarilor cumulate de valoare;

- valoarea la data bilantului a diferentei dintre valoarea rezultata din reevaluare si cea reprezentand costul istoric si, atunci cand este cazul, valoarea cumulata a ajustarilor suplimentare de valoare.

3. Evaluarea imobilizarilor financiare

Imobilizarile financiare au in componenta: titlurile de participare, titlurile imobilizate ale activitatii de portofoliu, alte titluri si creante imobilizate. Aceste elemente sunt surse potentiale de venituri. Contabilitatea financiara reflecta imobilizarile financiare cu ajutorul grupei 26 "Imobilizari financiare".

Titlurile de participare si alte titluri imobiliare, la intrarea in patrimoniu se evalueaza la costul de achizitie, adica pretul de achizitie. Titlurile de participatie se evalueaza pornind de la valoarea de capitalizare a dividendelor sau la valori bursiere cand sunt participatii cotate la bursa.

Detinerea unei actiuni reprezinta pentru intreprindere un drept la un flux de venituri viitoare. Asadar valoarea unei actiuni cotata la bursa trebuie sa aiba in vedere deprecierea in timp a unei sume de bani. In acest caz valoarea unei actiuni este egala cu suma valorilor actualizate a dividendelor anticipate a le primi in viitorii "n" ani si a pretului de vanzare in anul "n".

Relatia de calcul este urmatoarea:

sau

unde:

- - valoarea actuala (actualizata) a unei actiuni;

- - dividendele obtinute in perioada cercetata;

- - rata de actualizare;

- - perioada de timp de detinere a unei actiuni;

- - pretul de vanzare a actiunii in anul "n".

Pentru a exemplifica modul de evaluarea a unei actiuni consideram urmatoarele: posesorul opteaza sa pastreze pachetul de actiuni 3 ani dupa care sa-l valorifice. Se cunosc elementele de calcul: rata de randament este de 14%;

Aceasta este valoarea unei actiuni.

Lingourile si monedele de aur, argint, ale caror valoare este data de metalul pretios se evalueaza la pretul pietei prin intermediul bursei de valori.

Daca intreprinderea nu este cotata, evaluarea titlurilor de participare se face prin mai multe procedee:

a)    Un procedeu are la baza calculul valorii titlului functie de doua elemente[7]:

- profitul net pe actiune al firmei la care societatea comerciala este detinatoare de titluri (P);

- coeficientul multiplicator, pornindu-se de la raportul dintre cursul actiunii si profitul net pe actiune, cunoscut si sub denumirea de coeficientul pret-castig, prescurtat PER, al unei societati cotate la bursa si care se aseamana cu intreprinderea cercetata (dar necotata) prin: profilul de activitate (produce si comercializeaza acelasi gen de produse), cifra de afaceri, nivelul rentabilitatii.

In conformitate cu aceasta metoda valoarea este data de relatia:

Coeficientul PER luat ca punct de referinta se corecteaza in plus sau minus functie de elementele ce diferentiaza cele doua firme, cum sunt: talia intreprinderii, necotarea la bursa, dependenta (sau vulnerabilitatea) fata de clienti si furnizori, calitatea actiunilor.

Algoritmul folosit pentru a obtine valoarea unei actiuni este urmatorul:

1.PER-ul pentru doua firme relativ asemanatoare este: 12,0

2.Activele cotate la bursa se adauga 10%:   1,2

3.Coeficientul recalculat (1+2):   13,2

4.Corectii substractive:

a.   Societatea nu este cotata la bursa (-5%): -0,66

b.   Structura de productie nediversificata (-20%): -2,64

c.   Dependenta fata de furnizori (-2%):  -0,26

5.PER-ul recalculat (3-4): 9,64

6. Profitul pe actiune (P)lei⁄actiune: 0,25

7.Valoarea unei actiuni (P*PER): 0,25x9,64=2,41 lei.

Valoarea totala a titlurilor de participare se obtine inmultind valoarea unei actiuni mai sus calculata cu numarul actiunilor detinute.

b). Folosirea modelului Gordon-Shapiro; care presupune luarea in considerare a trei elemente:

dividendul obtinut (D);

rata de crestere a dividendelor (r);

randamentul sperat (K).

Valoarea unei actiuni se calculeaza astfel:

Consideram urmatoarea situatie: firma la care s-au facut plasamentele plateste dividende 2 lei ⁄ actiune. Societatea plasatoare apreciaza ca rata de crestere a dividendelor va fi de 5%, iar rata de randament sperata pe piata pentru aceste actiuni este de 12%.

lei/actiune.

4. Evaluarea imobilizarilor necorporale (intangibile)

Regulamentul de aplicare a Legii contabilitatii nr. 82/1991 precizeaza care este natura imobilizarilor necorporale. Conform acestuia distingem elemente separate de imobilizari necorporale si fondul comercial ca expresie globala a unor active necorporale imobilizate. In articolul 47 se stipuleaza: "in cadrul imobilizarilor necorporale se cuprind cheltuielile de constituire, cheltuielile de cercetare-dezvoltare, concesiunile, brevetele, licentele si marcile de fabrica, alte drepturi si valori similare, fondul comercial si alte imobilizari necorporale".

In continuare Regulamentul prezinta detaliat fiecare element al imobilizarilor necorporale.

Astfel, art. 48 arata ca, Cheltuielile de constituire reprezinta costurile ocazionate de infiintarea si modificarea activitatii unitatii patrimoniale (taxe si costuri cu inmatricularea, cheltuieli privind emiterea si vanzarea de actiuni, obligatiuni, cheltuieli de prospectare a pietei si de publicitate). Asemenea cheltuieli se amortizeaza intr-o perioada de cel mult 5 ani.

In abordarea patrimoniala a evaluarii acestor active se pleaca de la premisa ca ele reprezinta consumuri de resurse ce se recupereaza prin amortizare.

Articolul 49 precizeaza, Cheltuielile de cercetare-dezvoltare cuprind costurile ocazionate de realizarea unor lucrari, ori obiective de cercetare-dezvoltare, strict individualizate, care prezinta garantia realizarii efectelor scontate prin aplicarea lor in cadrul firmei.

Se supun actului evaluarii numai daca sunt sustinute prin forte proprii. In cazul cand proiectele de cercetare sunt finantate din surse externe, nu sunt contabilizate, deci nu se evalueaza.

Cheltuielile de cercetare-dezvoltare, in practica, le regasim grupate in doua categorii:

Cheltuieli care s-au efectuat dar nu exista certitudinea ca vor produce efecte asupra activitatii viitoare si nu sunt amortizate. In astfel de situatii soldul acestora se scade din activul bilantului pentru faptul ca nu prezinta interes pentru cumparator.

Cheltuieli de cercetare-dezvoltare efectuate, neamortizate, dar materializate in produse noi, economii rezultate din reducerea costului, cresteri de productivitate. Aceste categorii de cheltuieli se pot evalua prin unul din procedeele:

a.         Metoda costului de inlocuire - ce presupune corectarea sumelor din bilant cu un coeficient reflectat in indicele pretului de consum sau cel dat de evolutia cursului de schimb.

b.         Metoda actualizarii profiturilor viitoare presupune identificarea efectelor in care se vor materializa acestea in perioada urmatoare, de regula concretizate in profitul suplimentar si/sau in fluxul de disponibilitati banesti (cash-flow).

In literatura de specialitate[8] calculul fluxurilor de disponibilitati banesti (cash-flow) aferent cheltuielilor de cercetare-dezvoltare se face dupa urmatorul algoritm:

Vanzarile suplimentare drept consecinta a aplicarii rezultatelor cercetarii

Costul vanzarilor suplimentare (variabile)

Marja bruta aferenta (1-2)

Cheltuieli generale si de administratie aferente proiectului

Cheltuieli cu vanzarea

Cheltuieli de cercetare dezvoltare specifice care se fac pana la finalizarea proiectului

Alte cheltuieli

Profitul brut [3-(4+5+6+7)]

Impozitul pe profit

Profitul net (8-9)

Amortizarea aferenta activelor fixe antrenate in realizarea proiectului

Disponibilitati brute (cash-flow brut)(10+11)

Modificarea necesarului de fond de rulment datorata aplicarii proiectului

Disponibilitati nete (cash-flow net)(12-13)

Aplicarea si folosirea acestei metode presupune:

precizarea criteriilor de stabilire a costurilor generale si de administratie ce revin activitatii de cercetare-dezvoltare;

determinarea modificarii necesarului de fond de rulment, se recomanda a se folosi estimarea pe baza vitezei de rotatie, cunoscandu-se:

; iar unde:

- numarul de rotatii a fondului de rulment;

- cifra de afaceri;

- necesarul de fond de rulment;

- perioada de referinta;

- nivelul estimat dupa aplicarea rezultatelor de cercetare-dezvoltare.

Art. 50 arata ca in cadrul activelor imobilizate si concesiuni si alte drepturi similare se cuprinde valoarea bunurilor preluate cu acest titlu in patrimoniu de catre unitatea primitoare conform contractelor incheiate.