EFICIENTA ECONOMICA A INVESTITIEI

EFICIENTA ECONOMICA A INVESTITIEI

1 Notiuni generale

Evaluarea proiectului de investitii reprezinta o activitate distincta in procesul de pregatire, de elaborare a oricarei decizii de investitii, indiferent de anvergura proiectelor. Ea este destinata sa asigure fundamentarea tehnico-economica si financiara a deciziilor de investitii, sa puna in evidenta eficienta proiectului.

Evaluarea economica va trebui sa arate in ce masura va contribui proiectul la dezvoltarea societatii in general, si daca, sub acest aspect, se justifica resursele care se cheltuiesc.Evaluarea proiectului ofera investitorilor si bancilor informatiile esentiale si de detaliu necesare pentru adoptarea deciziilor in deplina cunostinta de cauza. Informatiile privind evaluarea eficientei economice constituie suportul adoptarii sau respingerii proiectelor de investitii

Eficienta economica a devenit astazi un criteriu de apreciere a activitatii in aproape toate domeniile, deci si in domeniul investitiilor este o problema esentiala sensul lingvistic al notiunii de eficienta in general (adica a produce efectul util asteptat). Asadar eficienta reprezinta atributul oricarei actiuni de a produce efectul util dorit.

In economia de piata, investitia reprezinta o plasare de fonduri banesti intr-o actiune, intr-un proiect, pentru a crea un spor de avutie, un castig la nivelul individului, dar si pentru societate. Pentru ca prin investitii se creeaza spor de avutie, ele sunt in atentia societatii, a intreprinderilor. In acest proces apare si sensul contabil, adica alocarea unor sume de bani disponibile pentru producerea unor bunuri de durata (achizitionarea unor active fixe, imobilizari).

Eficienta economica a investitiilor este o necesitate pregnanta, mai ales la nivelul agentilor economici, acolo unde exista o idee pe deplin conturata a ceea ce trebuie realizat. Ea necesita calcule corespunzatoare care sa reliefeze, nu numai dorinta de investire ci, mai ales, efectul economic si financiar prevazut a se obtine prin proiectare.

Acceptiunea cea mai des intalnita pentru investitie: cheltuiala a unor sume banesti in momentul initial pentru a obtine efecte economice ulterioare in decursul timpului.

Orice activitate umana este in acelasi timp consumatoare de resurse si producatoare de efecte. Pentru a fi eficienta din punct de vedere economic, o activitate trebuie sa consume resursele cat mai rational, cu randamente cat mai mari.

Eficienta economica reprezinta obtinerea efectelor economico-sociale utile in conditiile cheltuirii rationale, economicoase a resurselor de toate categoriile, folosindu-se in acest scop metode stiintifice de conditionare si organizare a activitatii productive.

Deci eficienta economica este suportul rentabilitatii. O firma este rentabila daca este eficienta. Firma isi asigura competitivitatea si succesul pe piata daca este eficienta.

La scara firmelor, eficienta se exprima prin nivelul productivitatii muncii, nivelul costurilor unitare, deci al rentabilitatii.

Caracteristici ale eficientei economice a investitiilor

In domeniul investitiilor trebuie sa avem in vedere unele caracteristici ale eficientei:

eficienta investitiilor este sub impactul timpului (cheltuielile, efortul investitional, au loc in prezent, iar efectele se obtin in perioada viitoare)

eficienta investitiilor este o parte a intregii activitati productive, ea depinzand de fazele si factorii procesului de productie, cat si de insusi procesul investitional

eficienta investitiilor se manifesta atat in forma absoluta, cat si in forma
relativa.

Calculele de eficienta economica si calculele de eficienta a investitiilor necesita stabilirea atat a cheltuielilor cat si a efectelor, a rezultatelor.

Cheltuielile de investitii se stabilesc cu rigurozitate, pentru ca din momentul concretizarii lor in constructii, ele devin ireversibile. Erorile savarsite in privinta estimarii cheltuielilor avute in vedere sunt costisitoare.

In domeniul investitiilor se opereaza cu informatii aproape certe privind cheltuielile de investitii, si cu valori (marimi) previzionate, referitoare la efectele ce se vor obtine. Primele date referitoare la cheltuieli se determina cu suficienta exactitate, in timp ce rezultatele sunt apreciate aproximativ, previzionate, avandu-se in vedere incertitudinea si riscul lor.

Criterii de alegere a variantei de investitii

In stabilirea variantei adoptate in proiect s-au avut in vedere o serie de criterii care, in urma analizei, s-au dovedit a conferi investitiei (proiectului) eficienta maxima, si anume:

perioada de constructie (analizata atat din punct de vedere al duratei de
executie, cat si a volumului fondurilor necesare investitiei).

perioada de atingere a parametrilor proiectati

durata de recuperare a investitiei 

durata de serviciu a cladirii (solutia adoptata asigura o durata de exploatare maxima de 50 de ani, conform Normativului PI35/1999 si a HGR 964/1998).

Indicatorii eficientei economice a investitiilor

In elaborarea lucrarii de proiectare, proiectantul trebuie sa tina seama de o multitudine de factori ce ar putea influenta obiectivul proiectat, utilizand o gama complexa de indicatori, grupati dupa anumite criterii, pe baza carora sa poata ajunge la concluzii favorabile investitorului.

Necesitatea utilizarii unui numar adecvat de indicatori de eficienta ce se obtin prin calcule si prelucrari ale informatiilor incluse in documentatie constituie premisa obiectiva si necesara deoarece un numar apreciabil de factori pot influenta activitatea productiva a obiectivului investit.

Priviti, in general, ca instrumente de calcul care trebuie sa analizeze raportul dintre anumite marimi, indicatorii economici sunt meniti sa dea o expresie cat mai exacta a oricarei activitati de investitii si a oricarei activitati economice, din orice sector de activitate.

Continutul indicatorilor de eficienta economica a investitiilor

Indicatorii apartin instrumentarului folosit pentru masura si analiza eficientei economice a proiectelor de investitii. Ei reprezinta caracteristici cantitative, marimi cu ajutorul carora se exprima nivelul eficientei economice, in diverse modalitati, acestia exprima compararea costurilor necesare cu efectele preconizate.

Indicatorii de eficienta economica a investitiilor reprezinta o informatie calitativa noua cu alt continut economic fata de informatia initiala. Acest lucru permite investitorilor, sau bancii care acodra creditul sa cunoasca si sa aprecieze gradul de utilizare rationala a resurselor intr-o varianta sau alta de proiect, tinand seama de rentabilitatea financiara a proiectului, investitorul afland astfel durata de timp in care isi recupereaza capitalul investit.

Fara prelucrarea informatiilor primare privind costurile si efectele lor, fara calculul indicatorilor de eficienta, nu se pot analiza proiectele in mod complex, nu se poate aprecia fiabilitatea acestora din punct de vedere economic si financiar. Orice indicator de eficienta economica are o anumita capacitate de informare, si exprima un aspect al eficientei economice.

Cele mai frecvente modele pentru formularea indicatorilor de eficienta economica a investitiilor sunt:

raportul matematic EFECT/EFORT sau EFORT/EFECT

diferenta intre veniturile totale si costurile totale, luate in considerate pe
un interval de timp care sa cuprinda durata de investitie si durata de
exploatare

costurile totale de investitii si exploatare

indicii de structura, atat pentru costuri, cat si pentru efecte.

2 Calculul indicatorilor tehnici ai proiectului de investitie

2.1 Gradul de ocupare al terenului se obtine prin raportarea suprafetei construite la suprafata totala a terenului

unde

- suprafata construita

- suprafata teren

2.2 Gradul de utilizare a suprafetei construite se calculeaza raportand suprafata desfasurata la suprafata construita

unde

- suprafata desfasurata

- suprafata construita

2.3 Densitatea constructiilor - se obtine ca raport al suprafetei desfasurate fata de suprafata terenului

unde

- suprafata desfasurata

- suprafata teren

2.4 Gradul de folosire a suprafetei desfasurate rezulta din raportarea suprafetei utile la suprafata desfasurata:

unde

- suprafata utila

- suprafata desfasurata

3 Calculul indicatorilor economici ai proiectului de investitie

Valoarea investitiei constituie un indicator de baza care se cuprinde in documentatia economica a lucrarilor de constructii montaj, si in acelasi timp o marime de calcul pentru stabilirea unor indicatori de eficienta economica derivati.

Valoarea investitiilor constituie un indicator de baza ,fara de care calculul altor indicatori este un non-sens.

Din calculul devizului a reiesit valoarea total general deviz TGD= 3.593.610 RON, respectiv 1.026.746 Euro, din care valoarea instalatiilor necesare cladirii s-a apreciat conform tabelului de mai jos.

Terenul, in suprafata de 1242.85mp, se afla in intravilanul orasului Ovidiu, jud. Constanta. Racordurile la utilitati urmeaza a fi realizate in cadrul unui proiect mai amplu de dezvoltare rezidentiala in parteneriat cu primaria orasului Ovidiu.

Terenul a fost achizitionat in prealabil cu suma de 87500 RON (25000 EURO). Se poate observa ca pentru 1mp de teren sau platit aproximativ 20Euro.

Luand in considerare valorea investitiei si suprafata desfasurata a constructiei putem obtine un cost de construtie pe mp:

3.1 Investitia specifica

Constituie un indicator valoric de baza, care poate oferi concluzii importante in vederea luarii deciziei de investitie. Se exprima ca raport intre volumul valoric al investitiilor si efectul obtinut ( in cazul nostru numarul de apartamente)

unde

- valoarea investitiei

- numar de apartamente

3.2 Investitia specifica / mp

unde

- valoarea investitiei

- suprafata desfasurata

3.3 Rata de rentabilitate a proiectului de investitie

Constituie un indicator  de eficienta a activitatii productive, exprimand capacitatea firmei de a produce beneficii.

In experimentarea si analiza eficientei economice a investitiilor, acest indicator se foloseste pentru compararea diferitelor variante de proiect.

Acest indicator s-a determinat pe baza valorii medii anuale a avantajului economic pe care o confera.

Unde

It -  suma investiilor aferente proiectului de investitii

valoarea medie anuala a profitului

Calculul se face tinand cont de rata de actualizare de 16%.

- beneficiul anual

unde

P - valoarea incasarilor. Se considera o chirie de 350Euro/apartament/luna

C - cheltuieli de exploatare

- taxe asupra terenului, impozit pe cladire

Cheltuieli de exploatare intr-un an se evalueaza astfel:

- taxe asupra terenului, impozit pe cladire 5200Euro/an

* Pentru personal s-au luat in considerare doua persoane angajate cu salariu minim pe economie pentru intretinere si curatenie.

Capitalul investit este constituit din 80% aportul beneficiarului si 20% credit bancar cu o rata a dobanzii efectiva de 10%/an, rambursabil in 10ani (dobanda se considera fixa dar in realitate va fi actualizata lunar).

Plata ratelor si a dobanzii aferente se efectueaza din primul an de la punerea in functiune a obiectivului.

Valoarea sumei imprumutate: 1026746 x 0.20 = 205000Euro.

Suma anuala ce trebuie rambursata se calculeaza cu formula:

Unde dobanda anuala efectiva

durata creditului

suma creditata

In acest caz, incepand cu al 2-lea an se va plati o rata anuala de 28362 euro.

Costurile anuale pe perioada rambursarii vor fi de: 28362 + 10600 = 38962 euro/an

Fluxul de numerar neactualizat va fi de: 79800 38962 = 40838 euro/an

Valoarea ramasa de recuperat va fi de 1026746 40838 x 10 = 598366 euro

Durata ramasa de recuperare va fi de: 598366/69200 = 8.64 ani

In concluzie durata de recuperare a investitiei va fi de aproximativ 19 ani.

Profitul mediu va fi reprezentat de o medie ponderata:

Deci

*Costuri de investitii si anuale contin rata + dobanda + costurile din exploatare.

**Factorul de actualizare se calculeaza astfel: unde a rata de actualizare iar n anul de referinta

pentru o perioada de 19 ani

Dezavantajul acestui indicator il reprezinta faptul ca profitul este considerat invariabil pe intreaga durata de functionare(exploatare) a firmei, pe cand in practica acesta cunoaste oscilatii (de regula mai mari la inceput).

Indicatorul rentabilitatii are o importanta decisiva in luarea deciziei de investitie, intrucat arata daca sunt acoperite (suportate) obligatiile financiare in decursul functionarii obiectivului de investitie. Pentru ca o investitie sa fie eficienta, trebuie ca rata rentabilitatii sa fie mai mare decat rata dobanzii, sau rata dividendelor actiunilor, in cazul procurarii capitalului prin emiterea si vanzarea de actiuni.

3.4 Randamentul economic al investitiei

Reprezinta randamentul economic generat de surplusul de profit care se
obtine din realizarea proiectului, dupa ce s-a recuperat investitia. In cazul acestei
investitii, surplusul de profit se obtine din al 20 an de functionare.

Profitul final, R este

unde

- profitul final (dupa recuperarea investitiei) obtinut la 1 Euro investit

- profitul anual

- suma investitilor aferente proiectului

Dezavantajul ratei de profitabilitate a capitalului investit : nu evidentiaza in timp importanta sumelor, a valorilor privind incasarile si cheltuielile.

3.5 Durata de recuperare a investitiei

Constituie unul din indicatorii cei mai concludenti si sintetici in aprecierea eficientei economice a investitiei, si reprezinta perioada de timp pe parcursul careia suma profitului atinge volumul investitiilor prevazute in proiect.

Durata de recuperare a investitiei arata timpul in care sumele cheltuite ca investitii vor fi compensate prin profitul (beneficiul) anual.

unde

-valoarea medie anuala a avantajului economic

- suma investitilor aferente proiectului de investitii

3.6 Angajamentul de capital

Exprima costurile initiale ale investitiei plus costurile ulterioare pentru punerea in functiune si exploatare.

Perioada de calcul a capitalului angajat este de 20-25 de ani.

Cunoasterea angajamentului de capital prezinta interes pentru manageri, pentru a afla raspunsurile la urmatoarele intrebari:

valoarea totala actuala in raport cu angajamentul de capital (cash-flow)

s-a investit in tehnologie performanta de executie si/sau exploatare,
realizandu-se astfel economii la costurile anuale de exploatare

valoarea fondului de investitii, si modul de asigurare a fondurilor
necesare

3.7 Raportul dintre veniturile totale si cheltuielile totale

Analiza raportului venituri/cheltuieli reprezinta conceptia fundamentala a evaluarii economice si financiare a proiectelor de investitii, si permite compararea veniturilor cu cheltuielile, prin raport sau diferenta.

Unde:

VTA venituri totale actualizate

CTA cheltuieli totale actualizate

Explicitare:

daca   proiectul este eficient; pentru o mai mare siguranta, se recomanda ca
intrucat s-ar putea ca pe viitor sa apara conjuncturi nefavorabile
(scadere a preturilor, concurenta puternica, scumpiri la utilitati)

daca,   proiectul de investitii nu produce beneficii, dar nici pierderi

daca   proiectul este ineficient, si va fi respins, situatie in care nu se mai
elaboreaza celelalte analize bazate pe indicatori economici.

3.8 Durata de realizare a investitiei

Constituie un indicator natural de exprimare a eficientei economice a investitiilor, care se determina in functie de natura obiectivelor de investitii, si se compara cu duratele de realizare cunoscute pentru diferite obiective. Mai exact, durata de realizare a investitiei are in vedere intervalul de timp de la momentul demararii etapei de proiectare, pana la punerea in functiune a obiectivului.

Durata de realizare a investitiei cuprinde, intr-un sens mai amplu, timpul necesar realizarii procesului in vestitional, in ansamblul sau, si anume:

perioada de proiectare

perioada fluxului informational, avizare-decizie

perioada de executare a lucrarilor de organizare de santier

perioada executarii lucrarilor de constructii-montaj

perioada de probe tehnologice

perioada de receptie preliminara si de punere in functiune

perioada realizarii parametrilor tehnico-economici proiectati

Concret, durata de realizare a investitiei se refera indeosebi la perioada de timp dintre inceperea lucrarilor de organizare de santier si punerea in functiune. Aprecierea favorabila a duratei de realizare a investitiei tine de tendinta de reducere a acesteia prin:

pregatirea temeinica si din timp a investitiilor, astfel incat sa se evite
eventualele erori in proiectare si executie

- dozarea corespunzatoare a fortelor de care dispune antreprenorul pentru
realizarea frontului de lucru stabilit, si pentru asigurarea punerii in
functiune la termenele prevazute in proiect

efectuarea receptiei in conditii de calitate, pentru scurtarea perioadei de probe tehnologice

Conform capitolului. de programare si executie a lucrarilor, rezulta o durata minima a lucrarilor pentru realizarea obiectivului de investitie de 14 luni.

3.9 Valoarea neta actuala totala (cumulata)

Constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economica si financiara a oricarui proiect de investitii.

Prin continutul sau, valoarea neta actuala totala caracterizeaza, in valoare absoluta, aportul de avantaj economic al unui proiect de investitii dat, castigul, recompensa investitorului pentru capitalul investit in proiectul respectiv, exprimat fie sub forma de cash-flow, fie ca valoare neta actualizata.

3.10 Indicele de profitabilitate

Caracterizeaza nivelul raportului dintre VNAT si fondurile de investitii ce stau la baza proiectului de investitii.

- pe o durata de 50de ani.

4 Finantarea si managementul proiectului de investitie

Metoda obisnuita de realizare a lucrarilor de constructii-montaj este metoda antreprizei, cea mai mare parte a lucrarilor de investitii realizandu-se sub aceasta forma. Intreprinderile de constructii care executa lucrarile de constructii- montaj sunt specializate, sunt dotate cu utilaje adecvate, personal calificat, aparat propriu de aprovizionare, factori care le permit sa realizeze lucrari optime si la costuri reduse.

In cazul investitiei in constructia obiectivului S+ P+4E , lucrarile de constructii-montaj se vor executa in regie proprie. Raporturile dintre managementul societatii si managementul santierului sunt concretizate in nota de comanda, in care se cuprind conditiile de realizare a lucrarii, obligatia intreprinderii de a pune la dispozitie documentatia de proiect si deviz ,mijloacele materiale necesare, utilitatile necesare, sa achite la timp lucrarile executate. Obligatiile revin sefului investitiilor care are datoria sa asigure corelatia intre finantare si executare.

Decontarea lucrarilor executate, se va face pe elemente de cheltuieli, adica manopera , materiale , cheltuieli generale etc. Materialele incorporate in lucrari se deconteaza lunar, pe baza dispozitiilor de plata.

Folosirea metodei de decontare, pe elemente de cheltuieli, din contul titularului, se va face pentru toate cheltuielile legate de aprovizionare cu materiale de constructii, legate de salarii, transport, cheltuieli de regie, pe masura efectuarii lor si a documentelor legale , factura, documente de transport, state de salarii etc.

Managementul proiectului inseamna programarea , organizarea , decizia , actiunea si controlul activitatilor necesare realizarii proiectului. In principal, activitatile au in vedere urmatoarele aspecte:

-existenta unui program de executie a investitiei;

-supunerea aprobarii de catre investitor a acestui program ;

-controlul, analiza derularii programului .

Activitatea de management de proiect constituie o analiza privind oportunitatea, prefezabilitatea si fezabilitatea investitiei.

Organizarea unei licitatii necesare contractarii lucrarilor. Se refera la licitatia pentru intocmirea proiectului cat si la cele pentru procurarea utilajelor etc

Managementul are in vedere planificarea detaliata si viabila a fiecarei etape de realizare a investitiei. Un aspect important al activitatii de management il constituie controlul asupra costurilor si abordarea unor solutii de eficienta maxima. Managementul proiectului se extinde la coordonarea sistemului de executie, alegerea antreprenorului prin licitatie care se face pe baza unor criterii cum ar fi:

-probitatea profesionala a firmei(cifra de afaceri), lucrari de referinta in domeniu, lista specialistilor , recunoasterea firmei pe plan national ;

-oferta economica(nivelul preturilor practicate , a tehnologiilor aspect corelat cu dotarea antreprenorului ;

-controlul asupra derularii pe parcursul executiei a activitatii , respectarea termenului din oferta . Aceasta are in vedere:

-Controlarea respectarii prevederilor contractuale prevazute pana la terminarea lucrarilor in vederea efectuarii receptiei;

-Verificarea existentei documentelor care atesta calitatea materialelor puse in opera si a tehnologiilor si cuprinderea  acestora in cartea tehnica a constructiei;

-Verificarea stadiilor fizice pe fiecare etapa conform recomandarilor din proiect si analiza respectarii conditiilor de receptie;

-Sprijinirea investitorului in activitatea de organizare a receptiei obiectivului;

-Controlul asupra activitatii de urmarire a comportarii in timp a constructiei

-Verificarea realizarii indicatorilor tehnico-economici. Indeplinirea tuturor conditiilor care sa asigure exploatarea normala si in conditii de eficienta economica;

-Urmarirea si constatarea viciilor pe perioada de garantie

-Asistenta oferita investitorului pentru intocmirea cartii tehnice a constructiei

Urmarirea comportarii in timp se intocmeste conform Normativ P130/1999.

Cartea tehnica si instructiunile de exploatare precum si atributiile care revin beneficiarului respecta HGR 766/199

Respectarea calitatii in constructii se face conform legii 10/1995.

Lucrarile vor fi supravegheate si de un reprezentant al beneficiarului, care va urmari buna desfsurare a acestora. Totodata, precizam obligatiile investitorului cu privire la respectarea calitatii constructiei:

a) stabilirea nivelului calitativ ce trebuie realizat prin proiectare si executie pe baza reglementarilor tehnice, precum si a studiilor si cercetarilor efectuate;

b) obtinerea acordurilor si a avizelor prevazute de lege, precum si a autorizatiei de construire;

c) asigurarea verificarii proiectelor prin specialisti verificatori de proiecte atestati;

d) asigurarea verificarii executiei corecte a lucrarilor de constructii prin diriginti de specialitate sau agenti economici de consultanta specializati, pe tot parcursul lucrarilor;

e) actionarea in vederea solutionarii neconformitatilor, a defectelor aparute pe parcursul executiei lucrarilor, precum si a deficientelor proiectelor;

f) asigurarea receptiei lucrarilor de constructii la terminarea lucrarilor si la expirarea perioadei de garantie;

g) intocmirea cartii tehnice a constructiei si predarea acesteia catre proprietar;

h) expertizarea constructiilor de catre experti tehnici atestati, in situatiile in care la aceste constructii se executa lucrari de urmatoarele tipuri: interventii la constructiile existente (se refera la lucrari de reconstruire, consolidare, transformare, extindere, desfiintare partiala, precum si la lucrari de reparatii, care se fac numai pe baza unui proiect avizat de proiectantul initial al cladirii sau a unei expertize tehnice intocmite de un expert tehnic atestat, si se consemneaza obligatoriu in cartea tehnica a constructiei).