Universitatea Babes-Bolyai

Facultatea de Stiinte Economice si Gestiunea Afacerilor

Cluj-Napoca

Organizator: Catedra de Contabilitate

EVALUAREA AFACERILOR

Caiet de lucrari practice

PLANUL SEMINARIILOR

SEMINAR 2

RAPORTUL DE EVALUARE

MODEL

1. INTRODUCERE

1.1. Rezumatul evaluarii

Tipul proprietatii Spatiu Comercial

Adresa  Cluj-Napoca, str. St. L. Roth, nr. x

Proprietari  C..F, C.C si C.M.conform actului de proprietate si a extrasului

CF nr. 128960 Cluj, nr. topo 9020/1/II

Scopul evaluarii Stabilirea valorii de piata a proprietatii imobiliare in vederea

obtinerii unui credit

Conditii limitative Din declaratia proprietarilor, la data evaluarii rezulta ca

proprietatea imobiliara este libera de sarcini

Abordari de evaluare utilizate Abordarea prin comparatie V = 276 000 euro

Abordarea prin venituri V = 273 000 euro

Rezultatul evaluarii In opinia evaluatorului, valoarea proprietatii imobiliare care face

obiectul prezentului raport de evaluare este:

V = 273 000 euro

V = 982 000 RON

Valoarea este una globala conform tranzactiilor incheiate pe piata, avand ca vanzatori persoane fizice - majoritatea participantilor pe aceasta piata

Cluj-Napoca

1.2. Certificarea evaluatorului

Subsemnatul certific in cunostinta de cauza si cu buna credinta ca:

1. Afirmatiile declarate de mine si cuprinse in prezentul raport sunt adevarate si corecte. Estimarile si concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluator ca fiind adevarate si concrete, precum si concluziile inspectiei asupra proprietatii, pe care am efectuat-o la data de 09.09.2008.
2. Analizele, opiniile si concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele speciale si conditiile limitative mentionate, iar opiniile si concluziile mele personale sunt impartiale si nepartinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente si viitoare in privinta proprietatii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare, si nu am nici un interes personal privind partile implicate.
4. Implicarea mea nu este conditionata de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de marimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluarii.
5. Suma ce imi revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior

Ca elaborator declar ca raportul de evaluare, pe care il semnez, a fost realizat in conformitate cu reglementarile Standardelor Internationale de Evaluare, si a respectat Codul Deontologic al ANEVAR.

Xxx srl

2. PREMISELE EVALUARII

2.1. Ipoteze speciale si conditii limitative

1. Evaluarea s-a realizat la cererea proprietarilor, proprietatea fiind libera de sarcini.
2. Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de piata, reprezentate de factorii economici, sociali si politici, raman nemodificate in raport cu cele existente la data intocmirii raportului de evaluare.
3. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Evaluatorul a folosit schitele si planurile puse la dispozitie de catre proprietar.
4. Evaluatorul a inspectat intreaga proprietate
5. Evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile a proprietatii, care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii, daca ele nu au fost observate la data inspectiei, sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare.
6. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare din surse pe care le considera a fi credibile, adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti.

2.2. Obiectul si scopul evaluarii

Prezentul raport de evaluare are ca obiect proprietatea imobiliara de tip spatiu comercial situata in Cluj-Napoca, str. St. L. Roth nr.x, zona Horea Centru.

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii in vederea garantarii unui credit bancar.

2.3. Drepturile de proprietate evaluate

A fost supus evaluarii intregul drept de proprietate asupra proprietatii imobiliare amintit, care:

Se afla pe str. St. L. Roth, nr.x

Este situat intr-o cladire cu regim de inaltime P+2

Apartine persoanelor: C..F, C.C si C.M., ca bun comun.

Este inscrisa in CF individual nr. 128960 Cluj-Napoca, fiind identificata prin nr. topo 9020/1/II.

Suprafata utila 91,99 mp

Cota indiviza de teren atribuit in folosinta: 52/581

Cota parti indivize comune: 8,94/100

2.4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Metodologia de estimare a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de recomandarile standardelor internationale de evaluare:

v     IVS 1 Valoarea de piata tip de valoare

v     IVS 3 Raportarea evaluarii

v     GN 1 Evaluarea proprietatii imobiliare

v     IVS 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului

Conform IVS 1,

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

2.5. Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii septembrie 2008, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator (data evaluarii). Evaluarea a fost realizata in a prima decada a lunii septembrie 2008, mai precis la data de 10 septembrie 2008, care este si data raportului, iar inspectia proprietatii a avut loc la data de 9 septembrie 2008. Raportul de evaluare este valabil atata timp cat pe piata imobiliara nu sunt schimbari esentiale iar proprietatea nu sufera modificari care sa ii afecteze valoare.

2.6. Moneda raportului

Valoarea de piata este data in moneda europeana, EURO si RON, la cursul BNR din data de 10 septembrie 2008, avand un curs 3,5974 lei / euro.

2.7. Modalitati de plata

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezinta suma care urmeaza a fi platita integral in ipoteza unei tranzactii fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing etc.).

2.8. Inspectia proprietatii

Proprietatea a fost inspectata la data de 9 septembrie 2008. Inspectia a fost facuta personal, in prezenta proprietarului.

2.9. Sursele de informare utilizate

Pe langa informatiile primite de la proprietar, au mai fost utilizate informatii primite de la vecinii proprietarilor, informatii luate de la Agentiile Imobiliare Casa Pitas, Edil, Mix Imobiliare, BNP-uri, pentru Abordarea prin Comparatii si Abordarea prin Venit si Analiza Pietei Imobiliare 2007-2008, editat de Grup de Lux, pentru Analiza Pietei.

2.10. Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (septembrie cand are loc operatiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pietei imobiliare din Cluj-Napoca si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluarii.

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului mentionat mai sus. Nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop.

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Identificarea proprietatii. Situatia juridica.

Spatiul comercial este situat la parterul unui imobil cu regim de inaltime P+2, amplasat in zona centrala a municipiului Cluj Napoca, pe str. St. L. Roth nr. 23, avand iesire la str. Horea, intr-o zona preponderent rezidentiala, cu spatii comerciale si birouri.

Spatiul comercial este situat intr-un imobilul cu regim de inaltime P+2E si este inscris in CF nr. 128960 Cluj, nr. topo 9020/1/II eliberat de ANCPI Cluj-Napoca, fiind in proprietate ca bun propriu pentru: CF 10/16 parte, CC 3/16 parte si CM 3/16 parte. In partea I, Descrierea proprietatii, este notat: apartament nr. 2, str. St. L. Roth nr. 23, compus din: 2 camere, 3 bai, hol, birou, 2 boxe, cu suprafata utila de 91,99 mp, cu parti indivize comune aferente in cota de 8,94%, teren in proprietate 52/581-a parte. In partea II, Inscrieri privitoare la proprietate, este notat: cu nr. 8398/1998 c.f. cumparare sistemul comunitatii de bunuri, in favoarea: CF in 8/16 parte. Cu nr. 1467/2002 c.f. mostenire, bun propriu, in favoarea: CF in 2/16 parte, CC in 3/16 parte, CM in 3/16 parte. In Partea III, Inscrieri privitoare la sarcini, nu sunt notari. Evaluatorul a constatat ca imobilul si-a schimbat destinatia in spatiu comercial, avand, conform releveului pus la dispozitie de catre proprietar, urmatoarele: antreu, birou, 3 bai, 3 camere, intre camerele de la strada Horea fiind desfiintat zidul despartitor.

3.2. Date despre zona, vecinatati, oras

Cluj-Napoca, puternic centru economic, istoric, cultural, medical si universitar, este considerat capitala Transilvaniei. Este situat in Podisul Transilvaniei, aproape de Muntii Apuseni, orasul fiind ferit de inundatii si cutremure. Cluj-Napoca ramane al doilea oras din tara, ca potential de polarizare, dupa Bucuresti.

Proprietatea studiata este situata in zona centrala, in aceasta zona fiind amplasate proprietati rezidentiale si proprietati administrativ comerciale, zona avand cladiri vechi, de la inceputul secolului. In apropiere se afla doua facultati din cadrul Universitatii Babes-Bolyai, o gradinita si o scoala. Piata M. Viteazu se afla la 3 minute de mers pe jos, in apropiere fiind statia de tramvai si statia de autobuz si troleibuz.

Cartierul dispune de retea urbana de energie electrica, apa, canalizare, gaze, operatori telefonie fixa, mobila, internet si tv cablu.

3.3. Descrierea amenajarilor si constructiilor

In vederea efectuarii lucrarii, m-am deplasat la fata locului, unde, in prezenta proprietarilor, am facut constatarile cu privire la starea actuala a imobilului.

Imobilul a fost construit la inceputul secolului, anii 1910-1915, si are structura de rezistenta alcatuita din fundatii continue de beton si piatra, inchideri si compartimentari din caramida, plansee din grinzi metalice si caramida, acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla; finisaje exterioare: tencuieli si zugraveli simple.

In spatiu comercial functioneaza in prezent o cafenea, avand doua incite de servire, una destinata nefumatorilor, in care este situat si barul, iar cealalta fumatorilor; 3 grupuri sanitare, birou si hol. Subiectul evaluat a fost renovat si modificat in anul 2005-2006. S-au pus geamuri termopan, centrala termica, s-a tencuit si zugravit cu lavabil, s-a facut iesire la str. Horea si 3 grupuri sociale. In august 2008 a fost zugravit. Cladirea are instalatii sanitare complete (apa, canalizare, grupuri sanitare), instalatie de gaz si instalatii electrice. Incalzirea se face cu registrii de otel alimentati cu agent termic de la centrala termica proprie dotat cu boiler pentru apa calda menajera. Dispune si de sistem de aerisire electric.

Finisajele sunt de calitate superioara si constau din zugraveli lavabile, parchet stratificat, gresie si faianta de calitate.

Conform documentatiei pusa la dispozitie de proprietar, casa are urmatoarele suprafete:

- Antreu: 6,09 mp

- Camera: 21,30 mp

- Camera: 24,32 mp

- Camera: 18,94 mp

- Birou si 3 bai

3.4. Istoric

Proprietarii au intrat in posesia terenului identificat prin nr. topo 9020/1/II in anul 1998, prin contractul de vanzare cumparare nr. 8398/1998 si prin certificatul de mostenitor nr. 1467/2002, asa cum reiese din CF si din informatiile proprietarilor.

3.5. Analiza pietei imobiliare

a. Definirea pietei

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate imobiliara de tip spatiu comercial cu suprafata utila de , situata in zona centrala a municipiu Cluj-Napoca.

Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica poate fi considerata piata proprietatilor de tip spatiu comercial.

b. Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.

Cererea de cumparare pentru proprietatile imobiliare similare din municipiul Cluj-Napoca, zona centrala este relativ in stagnare.

Cererea pentru inchiriere este si ea destul de redusa, datorita complexurilor comerciale deschise, care au o oferta mare de spatii comerciale, iar agentii comercial au inceput sa prefere aceste spatii.

c. Analiza ofertei competitive

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

In zona centrala din Cluj-Napoca, exista o oferta de proprietati tip spatiu comercial de tipul celei analizate, aceasta oferta venind din partea proprietarilor ce detin aceste spatii. Se observa in ultima vreme o oferta mai mare decat cererea, o multime de spatii comerciale fiind goale, anuntate a fi de inchiriat de cateva luni.

Din informatiile disponibile pe piata, amintim:

VANZARI

210000 EUR

Detalii: spatiu comercial de vanzare in cartierul CENTRAL, orasul Cluj-Napoca. Imobilul dispune de 2 camere. Suprafata imobilului este de 74 mp.

Descriere: Spatiu comercial, zona Inocentiu Micu Klein, parter, 74 mp, deschidere la strada, vitrina, finisat clasic, centrala termica, gresie, faianta, termopane.

105000 EUR

Detalii: spatiu comercial de vanzare in cartierul CENTRAL, orasul Cluj-Napoca. Imobilul dispune de 1 camere. Suprafata imobilului este de 33 mp.

Descriere: Spatiu comercial, Centru, 32 mp, vitrina la strada, parchet, ideal magazin.

INCHIRIERI

1600 EUR

Detalii: spatiu comercial de inchiriere in cartierul CENTRAL, orasul Cluj-Napoca. Imobilul dispune de 1 camere. Suprafata imobilului este de 35 mp.

Descriere: Spatiu comercial cu destinatia magazin, zona teatrului national, cu acces stradal si vitrina, suprafata de 35 mp,sala de servire, depozit si grup social, renovat, usa de aprovizionare laterala, ideal sediu firma, agentie turism, asigurari, reprezentanta.

2000 EUR

Detalii: spatiu comercial de inchiriere in cartierul CENTRAL, orasul Cluj-Napoca. Imobilul dispune de 2 camere. Suprafata imobilului este de 65 mp.

Descriere: Spatiu comercial de inchiriat, zona centrala, cu vitrina si acces stradal, in suprafata de 65 mp, renovat, cu centrala termica, parchet;pivnita de 30 mp, loc de parcare in spatele imobilului;ideal magazin specializat

d. Echilibrul pietei

In ultima perioada pe piata specifica a spatiilor comerciale clujene se costata o stagnare a preturilor de tranzactionare.

Pretul imobilelor similare din cartierul zona centrala variaza in functie vechime, finisaje accesul la strada, intre 2500-4000 EURO/mp, la limita inferioara fiind situate proprietatile fara acces direct la strada si finisaje inferioare, iar la limita superioara proprietatile cu acces direct la strada si finisaje superioare.

Chiriile, la proprietati similare din zona centrala a municipiului Cluj-Napoca, variaza intre 10 si 25 EURO/ mp, in functie de suprafata utila inchiriata si finisaje, solicitantii pentru acest tip de proprietati, fiind in principal persoane juridice, fiind in general inchiriate in ultima vreme pentru cafenele, localuri, magazine si birouri. Pe piata clujeana s-a observat o micsorare a cererilor privind inchirierea acestui tip de proprietate, datorat in principal ofertei tot mai mari de cladiri de birouri si complexuri comerciale.

4 ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1. Cea mai buna utilizare (CMBU)

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in subcapitolele urmatoare ale lucrarii.

Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie:

⇒ permisibila legal

⇒ posibila fizic

⇒ fezabila financiar

⇒ maxim productiva

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in urmatoarele situatii:

⇒ cea mai buna utilizare a terenului liber

⇒ cea mai buna utilizare a terenului construit.

4.1.1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea actuala si toate utilizarile potentiale.

Aceasta presupune faptul ca terenul poate fi eliberat prin demolarea constructiilor aferente.

Avand in vedere ca, apartamentul este situat intr-o constructie care se afla in zona istorica a municipiului Cluj-Napoca, constructia fiind de la inceputul secolului, nu se pune problema demolarii constructiei, nefiind permisibil legal, deci nu se indeplineste cel putin unu din cele patru criterii, drept pentru care rezulta ca cea mai buna utilizare a terenului o constituie terenul construit, care este utilizarea actuala.

4.1.2.Cea mai buna utilizare a terenului construit

Prin aceasta metoda trebuie identificata utilizarea proprietatii care va asigura cea mai inalta fructificare a capitalului investit.

Avand in vedere ca apartamentul este situat la parter, avand acces direct la strada, si tinand cont ca pentru o locuinta similara, in cazul inchirierii acesteia ca proprietate rezidentiala, chiria s-a situa intre 400-600 euro, consideram ca cea mai buna utilizare este cea actuala, adica de spatiu comercial.

Concluzionand rezulta ca cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea analizata este cea de spatiu comercial, deci cea actuala.

4.2. Abordarea prin comparatie

Abordarea comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si compararea celei care trebuie evaluate cu aceste proprietati.

Premisa majora a abordarii este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unei proprietati competitive si comparabile.

Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si deosebirile intre proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea.

Elementele de comparatie de baza sunt

drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, conditiile pietei, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componente non-imobiliare ale valorii

In zona in care este amplasata proprietatea imobiliara ce se evalueaza s-au efectuat tranzactii, existand informatii in ceea ce priveste preturile de tranzactionare a unor proprietati asemanatoare.

Analiza comparativa ca proces analitic are patru etape:

identificarea elementelor de comparatie ce afecteaza valoarea proprietatii evaluate

compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie

obtinerea corectiei pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea ei asupra pretului

efectuarea unei comparatii globale a proprietatilor comparabile corectate sau clasificate si extragerea unei singuri valori din gama de valori rezultata.

In cazul proprietatii analizate, s-a facut analiza comparatiilor relative, baza datelor si informatiilor rezultate din identificarea a doua tranzactii recente si doua oferte, ale caror caracteristici principale sunt prezentate mai jos.

Comparabila 1: 330000 EUR Tranzactie (Sursa BNP)

Descriere: spatiu comercial, in cartierul CENTRAL, str. Horea, orasul Cluj-Napoca. Imobilul dispune de 3 camere, suprafata utila 110 mp, cu vitrina si acces stradal, finisaje moderne.

Comparabila 2: 390000 EUR Oferta (Sursa Agentia Imobiliara Edil)

Descriere: spatiu comercial de vanzare in cartierul CENTRAL, str. Napoca, orasul Cluj-Napoca. Imobilul dispune de 4 camere. Suprafata utila este de 110 mp, parter, constructie interbelica, suprafata de 110 mp, finisaje superioare.

Comparabila3: 350000 EUR Oferta (Sursa Agentia Imobiliara Edil)

Detalii: spatiu comercial de vanzare in cartierul CENTRAL, zona Clinicilor, orasul Cluj-Napoca. Imobilul dispune de 3 camere, semifinisat. Suprafata imobilului este de 150 mp.

Comparabila 4: 325 000 EUR Tranzactie (Sursa BNP)

Detalii: spatiu comercial de vanzare in cartierul CENTRAL, zona Gara, orasul Cluj-Napoca. Imobilul dispune de 2 camere, finisaje superioare Suprafata imobilului este de 117 mp.

Din estimarile facute prin metoda comparatiilor directe a rezultat faptul ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare este valoarea corectata a proprietatii 1, avand cele mai multe corectii nule.

V_comp = 276 000 EURO

4.4. Abordarea pe baza de venit

Prin aceasta abordare se estimeaza valoarea actualizata/capitalizata a beneficiilor viitoare obtinute din utilizare proprietatii imobiliare.

Metodele care pot fi folosite in cadrul acestei abordari sunt: capitalizarea directa si actualizare.

In cazul de fata s-a folosit metoda capitalizarii veniturilor. Aceasta are la baza faptul ca un imobil, in functie de caracteristicile sale constructive, tehnice si de pozitia in teritoriu, constituie un potential de venit pe un termen indelungat (cel putin egal cu perioada sa de viata) prin inchiriere. Cu alte cuvinte, imobilul are o valoare de randament.

Elementele necesare calculului valorii de randament sunt:

- Venitul brut potential (VBP): venitul anal posibil obtenabil din inchirierea imobilului

- Venitul brut efectiv (VBE): venitul brut potential afectat de gradul de ocupare

- Venitul net din exploatare (VNE): venitul rezultat din deducerile cheltuielilor de exploatare din venitul brut efectiv.

- Rata de capitalizare (c): reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile.

Avand in vedere cele de mai sus, considerand gradul de ocupare 95%, valoarea de piata a proprietatii imobiliare se estimeaza pe baza formulei: V = VBP/c

Din informatiile de la birourile notarile si agentiile imobiliare avem urmatoarele informatii:

A: tranzactie, spatiu comercial, pret tranzactie: 330 000 euro, 110 mp, chirie optenabila 20 euro /mp.

B: tranzactie, spatiu comercial, pret tranzactie: 325 000 euro, 117 mp, chirie optenabila 18 euro /mp.

C: oferta, spatiu comercial, pret: 390 000 euro, 110 mp, chirie: 25 euro/mp.

Se alege rata de capitalizare 6,68%, deoarece proprietatea studiata are caracteristicile apropiate de proprietatea A.

Chiria considerata este 1850 euro/luna, conform contractului de inchiriere anexat. Consideram un grad de ocupare de 95%.

4.5. Abordarea pe baza de costuri

Abordarea prin costuri presupune estimarea valorii de inlocuire a cladirii din care se scade deprecierea cumulata, la care se adauga pretul terenului, rezultand valoare proprietatii.

Avand in vedere vechimea cladirii, consideram ca aceasta abordare nu este relevanta.

5. RECONCILIEREA REZULTATELOR

Valorile obtinute prin cele trei abordari de evaluare sunt:

- abordarea prin comparatii V = 276 000 EURO

abordarea prin venituri V = 273 000 EURO

Analizand valorile obtinute se observa o valoare mai mica obtinuta prin abordarea prin comparatie si o valoare mai mare obtinuta prin abordarea prin venituri. Tinand cont de urmatoarele fapte: in ultima vreme s-au construit multe cladiri de birouri si spatii comerciale, iar potentialii chiriasi opteaza pentru inchirierea acestor spatii; scopul estimarii valorii este de garantie bancara, si tinandu-se cont de prudenta recomandata de normele bancare, in opinia mea, estimarea valorii prin abordarea prin comparatii reprezinta valoarea de piata:

V = 273 000 EURO, adica

V = 982 000 RON

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si considerentele prezentului raport;

valoarea prezentata include valoarea terenului;

pretul de vanzare se va putea situa sub sau peste aceasta valoare in functie de raportul cerere/oferta valabil la data tranzactiei;

valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;

valoarea este o predictie;

valoarea este subiectiva;

evaluarea este o opinie asupra unei valori.

ANEXE

Fotografii, Carte Funciara, Contract de inchiriere, Certificat Mostenitor, Schita, Harta

SEMINARII 3, 4 si 5

DIAGNOSTICUL DE EVALUARE

Verificarea conceptelor

A. Intrebari deschise

1. Ce reprezinta diagnosticul economic in general si ce rol are pentru evaluarea unei afaceri ?
2. Dati 3 exemple de procedee de lucru utilizate pentru stabilirea diagnosticului.
3. Dati 5 exemple de constatari posibile ale diagnosticului juridic puncte forte.
4. Dati 5 exemple de constatari posibile ale diagnosticului comercial puncte slabe.
5. Dati 5 exemple de constatari posibile ale diagnosticului tehnic riscuri.
6. Dati 5 exemple de constatari posibile ale diagnosticului resurselor umane oportunitati.
7. Dati 5 exemple de constatari posibile ale diagnosticului financiar puncte forte.
8. Care este aportul diagnosticului de evaluare in cadrul metodelor de randament?

B. Grile

Indicati varianta (variantele) corecte:

C. Studii de caz

Studiul de caz 1

Diagnosticul juridico-economic

Fie societatea ALFA pentru care o echipa de evaluatori a pregatit mai multe documente de lucru, in urma analizei istorice a activitatii sale.

Data evaluarii: ianuarie 2009

Stuctura diagnosticelor

DIAGNOSTIC JURIDIC

Forma de organizare juridica si obiectivul de activitate

Schimbari/completari ale obiectului de activitate

Capitalul social

Caracteristicile titlurilor emise

Functionare

Situatia terenurilor

Situatia garantiilor

Litigii

Salariati si sindicate

Protectia mediului

Contractele comerciale

DIAGNOSTIC COMERCIAL

Oferta de produse a societatii 

Starea si perspectiva domeniului.Concurenta

Capacitatea de productie

Piata de desfacere

Piata de aprovizionare

Activitatea de marketing

Factori care influenteaza activitatea societatii

Strategia de perspectiva

DIAGNOSTIC DE RESURSE UMANE SI MANAGEMENT

Structura si evolutia personalului

Structura de conducere/control. Capacitatea manageriala

Relatii de munca ;

Planuri de restructurare

DIAGNOSTIC TEHNIC

Organizarea tehnologica

Tehnologii, dotari

Asigurarea cu utilitati a societatii

Activitatea de cercetare-dezvoltare

Cerinta: sa se faca analiza SWOT pentur fiecare diagnostic partial si sa se schiteze diagnosticul global al afacerii

DIAGNOSTICUL JURIDIC

Forma (societate pe actiuni) si obiectivul de activitate (producerea si comercializarea pompelor hidraulice, a elementelor aparaturii de injectie pulverizatoare, injectoare pentru motoare Diesel, aparatura hidraulica, piese turnate din fonta, otel si aluminiu)

Schimbari/completari ale obiectului de activitate (cu activitati de productie, comert si prestari servicii)

Capitalul social (51.435.875 mil lei, integral varsat); structura actionariatului (majoritar investitori romani, din care preponderant salariati); majorare succesiva conform hotararilor de guvern care au reglementat reevaluarea

Caracteristicile titlurilor emise: actiunile societatii sunt nominative, dematerializate si evidentiate prin inscrieri in cont; Evidenta actiunilor este tinuta de Registrul Roman al Actionarilor, societatea fiind listata pe piata Rasdaq; Dreptul de proprietate asupra actiunilor emise in forma dematerializata si tranzactionate pe o piata organizata s-a transmis cf. Legii nr. 52/1994; Societatea comunica periodic informatiile cerute de CNVM cf. Regulamentului nr. 2/2004, neexistand riscul aplicarii sanctiunilor prevazute de acest regulament.

Adunarea Generala a Actionarilor, Consiliul de Administrate - regulat tinute, au respectat principalele atributii cf.legii

Terenuri: proprietara a 4 terenuri cu Certificate de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor emise de Ministerul Industriilor nr

Garantii reale: conform contractului nr. 32 semnat cu BCR, societatea este garant ipotecar pentru contractul de credit nr. 523; obiectul ipotecii este imobilul proprietate a garantului situat in Str. Sperantei.

Litigii: societatea are de recuperat de la debitori suma de 115.923.414 lei, din care suma de 32.758.894 lei este rapid recuperabila avand in vedere ca dosarele aferente sunt in executare silita; celelalte dosare sunt pe rolul instantelor de judecata; cauzele litigioase in care societatea esie mentionata ca parte nu ridica probleme majore referitoare la solutionarea lor iar valorile in discutie nu ar influenta semnificativ incasarile societatii

Salariati si sindicate: stilul de management al societatii a permis evitarea conflictelor de munca, chiar si in perioadele cu dificultati financiare sau de restructure de personal; este semnat cu sindicatul contractul colectiv de munca cf. Legii 130/2004

Protectia mediului: societatea asigura protectia aerului, apei si solului prin echipamente si platforme speciale; exista autorizatie de mediu pentru functionare eliberata de Agentia de Protectia Mediului la data de 27.09.2007

Contractele comerciale: sunt incheiate atat cu furnizorii de servicii si de materii prime, cat si cu clientii

DIAGNOSTICUL COMERCIAL

Oferta de produse a societatii: categorii - echipament de injectie peatru motoare Diesel, echipament hidraulic, piese turnate de precizie, variatoare automate de avans pentru reglarea avansului la injectie, alte piese de schimb dc precizie 

2. Starea si perspectiva domeniului. Concurenta

Tendinta actuala in constructia motoarelor Diesel pentru autovehicule de a obtine motoare ecologice performante in ceea ce priveste consumul de combustibil, a impus schimbari ale constructiei si marimii sistemului de injectie, promovarea de componente hidraulice (pompe, distribuitoare) performante.

Schimbarea marimii pulverizatorului din S in P (deci modificarea diametrului cilindrului de ghidare din 6 mm in 4 mm si a dimensiunilor principale de gabarit) implicit marimea presiunii de deschidere la valori intre 250 - 300 bari, aslfel incat o presiune de injectie crescuta sa asigure reducerea perioadei de injectie, si o pulverizare foarte fina a motorinei in camera de ardere a motorului.

Firme cu renume in domeniu VOLVO. SCANIA, IVECO, MACK au inlocuit in ultimii ani
pulverizatoarele de marime S cu cele de marime P la motoarele policilindrice, iar firma ROGGERINI a introdus pulverizatorul de
marime P pe motoarele minocilindrice.

Pentru injectoare, reducerea dimensiunilor de gabarit ale pulverizatoarelor si maselor
inertiale in rniscare (tija, resort) determina optarea pentru injectoare cu masa redusa,
de marime P.

In domeniul distribuitoarelor hidraulice se urmareste obtinerea de distribuitoare modulare cu dimensiuni de gabarit reduse si parametri functionali superiori.

PRINCIPALII CONCURENTI PE PRODUS

Lista principalelor firme care creaza concurenta pe pietele externe de desfacere:

- BOSCH - GERMANIA

- LUCAS CAV ANGLIA

- MOTORPAL CEHIA

- WUZLHEM POLONIA

- DUAP ELVETIA

- NIPPON DIESEL JAPONIA

- KIKI DIESEL JAPONIA

- I.P.M. SEBIA

3. Capacitatea de productie

Conform ultimelor inregistrari, situatia capacitatilor de productie si gradul de utilizare al acestora se prezinta astfel:

Incepand cu 2004, evolutia productiei pentru principalele categorii de produse se prezinta astfel:

Ponderea fiecarei categorii de produse in totalul cifrei de afaceri a ultimilor 3 ani

REPREZENTAREA GRAFICA A PONDERILOR DIVERSELOR PRODUSE IN CIFRA DE AFACERI PE ANUL 2007

4. Piata de desfacere

In comparatie cu anul trecut, in 2007 vanzarile sunt in usoara scadere, atat in perioadele de campanie agricola, cat si in restul timpului. Acoperirea acestor scaderi are reale de succes prin cresterile realizate in exportul de injectoare cat si prin reinceperea colaborarii cu firma HEMA Turcia pe elemente de precizie. Cu toate ca variatiile cursului valutar sunt nesemnificative, in ultima perioada, incasarile valutare sunt sigure si punctuale.

Cu toate acestea, de regula, renegocierea contractelor necesita o perioada de timp, fapt care determina o intarziere a actualizarii preturilor produselor conform evolutiei cursului de schimb si a preturilor furnizorilor.

Pentru primele luni ale anului 2007, in preturi comparabile, vanzarile sunt la acelasi nivel, insa reducerea personalului a determinat o crestere semnificativa a productivitatii.

PIATA INTERNA

In structura vanzarilor de produse, desfacerea pe piata interna reprezinta cca. 80% pentru majoritatea produselor. Grupele de produse cu desfacerea semnificativa la export sunt pulverizatoarele si pompele hidraulice.

Produsele fabricate la ALFA sunt destinate producatorilor de tractoare, automobile si autocamioane, bazelor agricole si atelierelor service din intreaga tara.

Pentru fabricatia de motoare Diesel, ALFA este singurul producator din Romania de injectoare, pulverizatoare si variatoare automate in avans.

Vanzarile cresc in perioada premergatoare campaniilor agricole: martie-mai, septembrie-noiembrie.

Preturile practicate la export sunt comparabile cu preturile de pe piata interna, fluctuatia cursului valutar determinand diferente.

In stabilirea preturilor se au in vedere urmatoarele criterii:

- acoperirea cheltuielilor de fabricatie

- obtinerea unei cote de profit

- cantitatea produselor solicitate prin contract

- preturile concurentei

Cresterea semnificativa a preturilor este in intentia firmei, dar nu poate fi aplicata decat in piete noi cu potential ridicat sau prin cresterea calitatii care necesita surse de finantare.

Societatea apeleaza la urmatoarele modalitati de desfacere:

a) en-gros; b) en-detail; c) firme comert exterior; d) consumatori finali.

Nu exista o retea de distributie care sa fie controlata de ALFA.

Toate relatiil contractuale ale ALFA cu clientii, au termene de executie, preturi si modalitati de plata foarte bine precizate. Clientii strategici din tara insa, sunt cei care creaza un blocaj finaciar partial (MX Brasov, MECANO Plopeni, TEHNIC Galati), prin neplata la termen a facturilor scadente, cu toate ca ALFA respecta integral contractele. O zona de risc este apreciata evolutia imediata a AUTO BRASOV si RAPID BRASOV. In conditiile in care aceste doua societati vor obtine creditele necesare fabricatiei camioanelor si tractoarelor pentru export, atunci relatiile comerciale cu cele doua firme se vor intensifica.

Socetatea este pregatita sa faca fata si unei situatii in care, prin vanzarea pachetului major al AUTO BRASOV care se prefigureaza, se va ajunge la o schimbare totala a profilului de activitate, caz in care ALFA va incerca intr-un orizont de 2 ani sa cucereasca piete alternative (Africa de Sud, Brazilia, Argentina, Slovacia, Rusia). Totusi, considerand timpul necesar pentru o restructurare a AUTO BRASOV, nu exista pericole pentru o cadere imediata a pietei.

PROGRAM DE INCASARI LA INTERN IN PERIOADA 01.01.2008 31.12.2008:

- mil lei -

PIATA EXTERNA

Scaderea cererii in piata interna a generat exporturi in diverse tari ale lumii (peste 20), export cuprins azi intre 10% si 15%. Se constata o mentinere a cererii mari de pulverizatoare la export, fapt care determina o fabricatie continua si incasari valutare ritmicie.

REPARTITIA EXPORTURILOR PE TARI IN ULTIMII 3 ANI

- in % din cifra de afaceri -

PROGRAM DE INCASARI LA EXPORT IN PERIOADA 01.01.2008-31.12.2008:

- EUR -

Grupele de produse cu desfacere semnificativa la export sunt pulverizatoarele (cca. 18%) si pompele (15%). Din punct de vedere al dinamicii la export, cu exceptia injectoarelor, elementilor si supapelor, care au inregistrat cresteri, celelalte produse au inregistrat scaderi.

Dupa 2000, exporturile au avut ca destinatie societati din peste 20 de tari, printre care, pe langa cele cuprinse in tabelul de mai sus, se numara: Franta, Austria, Bulgaria, Siria, Hong Kong, Emiratele Arabe Unite, Tunisia, Ungaria, Pakistan, Cuba, Germania, Serbia.

PONDEREA EXPORTURILOR IN TOTAL VANZARI IN ULTIMII ANI

5. Piata de aprovizionare

Pentru importurile de materii prime exista relatii cu furnizori din diverse tari, disponibili pentru aceeasi marfa (burghie, pietre de rectificat, silicat de etil, otel rapid), raprotul calitate pret facand sa se decida cel mai performant furnizor in momentul achizitiei. Din acest punct de vedere, scoetatea este protejata fata de contracte dezavantajoase de aprovizionare.

Materiile prime de baza sunt:

- otel Rp5 o 6.5 STAS

- otel 18CrNi20 o 17.1 STAS

- aluminiu bloc A7

- aluminiu bloc AT Si 12

PRINCIPALII FURNIZORI DE MATERII PRIME

Furnizorii au fost evaluati in conformitate cu procedurile ISO 9001.

Cele mai importante probleme tin de elaborarea din timp a otel la LOT Targoviste. Se poate apela la importul de otel rapid, dar cu termene relativ lungi de livrare. In plus, preturile sunt de 2-4 ori mai mari.

Compania are contracte incheiate cu toti furnizorii. Prevederile contractuale sunt in general anuale si au preturi stabilite care pot fi modificate (negociate) in functie de inflatie.

6. Activivtatea de marketing

Societatea si-a propus, ca linie strategica de promovare a exporturilor, sa se orienteze catre acele piete cu putere mare de absorbtie, pana in prezent fiind cercetate urmatoarele tari:

Iran: este o piata cu putere mare de expansiune, luand in considerare exportul mare de tractoare romanesti.

Eqipt: este o piata solida, mai ales pentru produse din grupa pompelor si a
pulverizatoarelor.

Pakistan: dispune de un mare potential agricol, iar o mare parte din parcul de tractoare provine de la AUTO BRASOV.

Siria, Argentina, Columbia: ca tari importatoare de tractoare, se constituie in piete potentiate de export pentru societate.

Serviciul de marketing infiintat de societate dupa 2000 are definite atributii precise in ceea ce priveste cresterea profitabilitatii intreprinderii:

- asigurarea imaginii de marca a societatii

- definirea strategiei de prospectare a pietei si de vanzare a produselor

- organizarea campaniei de promovare a produselor

- analiza concurentei.

7. Factori care influenteaza activitatea firmei

O lipsa de coerenta in politica privind domeniul autovehiculelor rutiere si tractoarelor prejudiciaza performantele societatii. O schimbare a prezentei situatii, in sensul mentinerii si dezvoltarii acestei ramuri, ar putea conduce la o crestere a economiei reale a firmei.

Rata dobanzii influenteaza in mica masura activitatea deoarece societatea nu intrebuinteaza credite pentru investitii sau pentru alte obiective, cu exceptia creditului de trezorerie pentru aprovizionare.

Deprecierea monedei nationale nu afecteaza in mod deosebit de grav functionarea pe termen scurt, influenta favorabila a exportului estompand efectele negative.

Cresterea numarului de clienti si patrunderea in piata cu produse noi este principalul obiectiv pentru a prelua sincopele economice din tara si a avea portofoliu de produse noi, omologate, care pot fi introduse in piata.

Factorii care ar putea influenta costurile de productie sunt:

- Modificarea preturilor la materii prime, materiale, energie electrica, combustibil si

apa.

- Cresterea salariilor ca urmare a evolutiei indicelui preturilor de consum.

8. Strategia de perspectiva

Realizarea unor produse complexe din gama echipamentului de injectie: pompe alimentare, filtre de motorina.

Omologarea de noi repere turnate de precizie pentru industria autoturismelor romanesti.

Introducerea in fabricatie a pulverizatoarelor aliniate la normele de poluare EURO.

Conducerea societatii apreciaza ca o crestere viitoare ar putea fi obtinuta prin efectuarea de investitii pentru:

modernizarea productiei de pulverizatore si cresterea nivelului calitativ

realizarea unor produse noi, de mare serie cu desfacere asigurata

achizitionarea unor licente de fabricatie in domeniul hidraulic si realizarea structurii de fabricatie capabila sa se dezvolte pe termen lung.

DIAGNOSTICUL DE RESURSE UMANE SI MANAGEMENT

1. Structura si evolutia personalului: de tip piramidal imbinand structurile ierarhice cu cele functionale; conducerea este colectiva, desfasurata pe paliere ierarhice. Dupa 2000, societatea a cunoscut un proces continuu de reorganizare cu scopul descentralizarii, fiind adoptata o orgarnizare structurala pe activitati si subunitati de productie create pe principiul finalizarii unui produs sau al desfasurarii unor activitati auxiliare omogene.

2. Prezentarea cadrelor de executie

Evolutia numarului de personal in perioada 2003 2007 (august) se prezinta astfel:

Din tabelul de mai sus reiese faptul ca numarul angajatilor a scazut constant in perioada 2003 2007 (august).

Restructurarile la care s-a procedat au fost aplicate de echipa manageriala cu intentia de a asigura societatii o functionalitate profitabila si protectie sociala pentru salariati.

PERSONALUL LA DATA DE 31.05.2008

STRUCTURA PERSONALULUI TESA DUPA STUDII LA DATA DE 31.05.2008

Din tabelul de mai sus, care prezinta structura personalului TESA, se poate constata faptul ca 66,91% este reprezentat de personalul cu studii tehnice superioare si medii, ceea ce face ca aceasta sa constituie un factor de incredere.

STRUCTURA PERSONALULUI PE DEPARTAMENTE

STRUCTURA PERSONALULUI PE FUNCTII

STRUCTURA PERSONALULUI PE MESERII

Structura pe meserii prezentata in tabelul anterior pune in evidenta o serie de elemente care pot fi sintetizate in urmatoarele aprecieri:

structura personalului este prepoderent productiva (peste 90%) fapt determinat de profilul industrial al socetatii ALFA Din tabelul muncitorilor meseriile de frezor, strungar, rectificator, lacatusi, etc. detin un procentaj de 81,77% dat fiind specificul produselor.

personalul cu o pregatire profesionala tehnologica se regaseste in proportie de aproximativ 5%, din care 2,41% au studii superioare.

Personalul auxiliar se regaseste in proportie de circa 2% datorita faptului ca ALFA se incadreaza in segmentul societatilor mari, care au peste 1000 de angajati

Se apreciaza ca:

dezvoltarea sectorului tehnologic trebuie sa constituie in continuare una din prioritatile societatii;

se poate proceda la o restructurare a personalului cu 10%, iar la nivelul personalului TESA cu 8%;

personalul TESA sa urmeze cursuri informatizate de specializare.

STRUCTURA PERSONALULUI PE GRUPE DE VARSTA LA 31.05.2008

Din analiza structurii personalului pe grupe de varsta se constata faptul ca cea mai
mare pondere o detin angajatii pana la 40 de ani inclusiv, prezenti in proportie de
56.16%, fapt care cumulat cu media de varsta a personalului care se situeaza tot in
jurul varstei de 40 de ani, denota ca societatea ALFA are un personal matur
aflat in faza de randament maxim.

Analiza organizarii societatii evidentiaza urmatoarele aspecte:

actuala formula organizatorica a fost conceputa intr-o structura bazata pe modularizarea activitatilor cu scopul descentralizarii si asigurarii unei autonomii operationale la niveiul subunitatilor

organigrama contine functiuni specifice unei economii de tip concurential (ex: serviciul de marketing, birou analize si oferte, analize economice, asigurarea calitatii, relatii internationale, etc), fiecare dintre functiuni avand obiective si atributii bine stabilite

procesul de restructurare organizatorica a societatii poate fi continuat pentru a se atinge efectele economice scontate.

3. Structuri de conducere / control. Capacitatea manageriala

Conform prevederilor actelor constitutive organul de conducere al ALFA este Adunarea Generala a Actionarilor, care decide asupra activitaii societatii si asigura politica ei economica si comerciala.

Din discutiile purtate cu echipa manageriala a rezultat preocuparea acesteia pentru activitatea curenta si de perspectiva a societatii cu privire la rentabilizarea activitatii, identificarea de noi piete de desfacere, dotarea tehnica si tehnologica, diversificarea profilului si cresterea calitatii produselor si serviciilor oferite, etc.

Echipa manageriala asigura conducerea operativa a societatii avand preponderent formatie profesionala de natura tehnica, exceptie facand managerul economic care coordoneaza intreaga activitate financiar-contabila din cadrul societatii.

Profiliul de conducere al ALFA se caracterizeaza prin:

stabilitate a membrilor in cadrul echipei;

formatie profesionala a membrilor echipei de conducere, preponderent tehnica, fiind acoperite integral cerintele ridicate de profilul societatii;

Analiza capacitatii manageriale, in conditiile specifice in care actioneaza societatea a reliefat faptul ca ALFA a fost confruntata incepand cu anul 1990 cu grave probleme generate de disfunctionalitatile si dezechilibrele existente in economia romaneasca (recesiune economica, blocaj financiar, cresterea necontrolata a preturilor la materii prime, materiale si energie, indisciplina existenta in relatiile contractuale intre agentii economici, devalorizarea monedei nationale etc.)

In situatia data, managementul societatii trebuie sa faca fata unor probleme deosebite

si anume:

decapitalizarea societatii, datorata pe de o parte presiunii inflationiste manifestate in ultimul deceniu si, pe de alta parte, dificultatile intampinate pentru obtinerea altor resurse de finantare, cu cost accesibil;

greutatile intampinate cu desfacerea produselor, datorita situatiei dificile a principalilor producatori de mijloace auto din tara, consumatori de produse ALFA

lipsa disponibilitatilor pentru cointeresarea materiala a salariatilor, adica de crestere a motivatiei in munca pe care o presteaza.

Cu ocazia analizei efectuate s-a constat ca, in pofida greutatilor mentionate anterior societatea a reusit sa supravietuiasca si sa-si acopere cheltuielile.

Personalul de conducere sau angajat al societatii nu a fost implicat in procese sau alte actiuni in justitie semnificative.

4. Relatii de munca

Intre echipa manageriala si sindicat, constituit din 2230 membrii, a fost incheiat, conform legii, Contractul Colectiv de Munca ce reglementeaza drepturile si obligatiile ce revin partilor in ceea ce priveste promovarea unor relatii de munca echilibrate, de natura sa asigure protectia sociala a salariatilor.

C.C.M. a fost incheiat pe o perioada de 1 an iar in baza lui au fost incheiate contracte

individuale de munca.

Salarizarea personalului se face conform C.C.M., salariatii fiind calificati functie de continutul activitatii si cerintele postului. In cadrul C.C.M. s-a negociat o grila de salarizare cu indici de ierarhizare intre diferitele categorii de personal.

Salariatii beneficiaza cf. C.C.M. de sporuri banesti si de diferite facilitati de ordin social.

Disponibilizarile s-au facut cu discernamant cautandu-se pastrarea elementelor de valoare, atasate societatii.

5. Planuri de restructurare

In noiembrie 2005 conducerea ALFA a aprobat programul de restructurare a societatii avand ca scop eliminarea pierderilor, arieratelor si fluxurilor financiare negative. Acest program prevede masuri de natura organizatorica, tehnica si tehnologica, manageriala, financiara si o reducere a numarului de personal cu 15,5% (adica 394 salariati).

Personalul disponibilizat a avut urmatoarea structura:

muncitori 361

maistri 10

TESA 23

Principalele masuri de natura organizatorica:

reconsiderarea structurii organizatorice in concordanta cu necesitatile de moment ale societatii si restructurarea de personal de la 2701 salariati existenti la data de 31.12.2006 la 2401 salariati preliminal prin programul de restruclurare;

organizarea firmei pe centre de profit;

efort - surse proprii: 300 mil. lei;

efecte diminuari costuri: 3.200 mil. lei;

crestere incasari 200 mil. lei

Problema restructurarii s-a pus si in anul 2008, principalele masuri de natura organizatorica fiind:

reducerea numarului de salariati cu 300 de persoane

organizarea firmei pe centre de profit pe structura actualelor sectii pentru identificarea si eliminarea pierderilor

redistribuirea personalului intre sectoarele de fabricatie aslfel incat sa poata creste productia la produsele intens solicilate de piata si scaderea fabricatiei la piesele cu vanzare lenta.

DIAGNOSTICUL TEHNIC

1.Organizarea tehnologica: societatea este organizata pe sectii de productie specializate pe fabricarea unei grupe de produse; principalele sectii (ex. pulverizatoare cu bulb); liniile de fabricate din cadrul fiecarei sectii (ex. linie de prelucrari mecanice corp pulverizator netratat); activitatile auxiliare (ex. realizare SDV); organizarea procesului de productie (ex. pt. turnatoria sub presiune: aluminiul bloc-topire/mentinere/turnare/ajustura si control-desfacere)

2. Tehnologii, dotari

O prezentare sintetica referitor la dotarile societatii, pune in evidenta urmatoarele elemente relevante:

- din totalul masinilor unelte, ulilajelor si instalatiilor tehnologice (grupa III-a), peste 95 % participa direct la realizarea produselor, avand rol determinant in asigurarea calilalii produselor.

- din mijloacele fixe componente ale grupei a-III-a aproape 60%, au fost achizitionate din import, iar circa 50 % dintre acestea provin din tari europene

Din urmatorul total de masini unelte, utilaje si instalatii:
58,5% - au fost achizitionate din tara;
15,5% - au fost realizate prin autodotare;
26,0% - au fost importate aslfel:
- 43,6% de la producatori europeni
- 55,4% din alte tari

DIAGRAMA STRUCTURII UTILAJELOR GRUPATE PE VECHIME

Evidenta mijloacelor fixe si calculul amortizarii se face cu ajutorul unui program informatic, metoda de amortizare utilizata fiind cea liniara. Indicele de includere a amortizarii in costuri pentru anul 2008 stabilit de societate este de 100%.

Mijloacele fixe sunt reflectate in patrimoniu la data de 31.05.2008 la o valoare ramasa in suma de 36.212.241 mii lei, reprezentand 64,92% din valoarea de inventar.

Din situatiile prezentate anterior rezulta ca:

Societatea dispune de o dotare si tehnologii de fabricatie, apreciate ca performante, la nivelul anilor analizati, comparativ cu nivelul existent pe plan mondial, aflate in usor declin, dupa 1995, datorita conjuncturii economice interne, fapt pentru care tehnologiile si dotarile se situeaza la un nivel mediu, avand varfuri pentru operatiile pretentioase, care asigura tehnicitatea si fiabililatea inalta a produselor (masini de gaurit adanc DN 2 mm, masini de rectificat interior, exterior, rectificat plan - rotativ, lepuit), gradul de imbatranire a acestor dotari fiind destul de avansat (in special la ulilajele din import).

Tehnologiile si masinile unelte cu grad ridicat de imbatranire, impun aplicarea unui
program de modernizare, ce necesita un efort financiar important. Parametri de performanta ai programului de restructurare au in vedere:

i. modernizarea nomenclatorului de produse;

ii. modernizarea tehnologiilor.

Tendinta actuala in constructia motoarelor Diesel pentru autovehicule de a obtine motoare ecologice performante, in ceea ce priveste consumul de combustibili, a impus schimbari ale constructiei si marimii sistemului de injectie, promovarea de componente hidraulice (pompe, distribuitoare, etc.) performante.

SISTEMUL INFORMATIONAL

In cadrul societatii exista o retea de calculatoare, PC-uri cu frecventa la Oficiul de calcul, nodurile retelei fiind: finaciar, contabilitate, proiectare produse, proiectare tehnologie, marketing, salarii. Legalura intre ele este realizata printr-o retea cu topologie stea, cu sistem de operare NOVELL 3.11.

Contabilitatea societatii este tinuta in mare parte pe calculator, in acest scop existand o dotare corepspunzatoare cu calculaloare la cele doua servicii de contabilitate care impreuna cu cele din cadrul Oficiului de Calcul raspund in conditii bune cerintelor societatii. Avand in vedere specificul, situatia contabila se face si pe documente reale in special situatiile de nivel doi de agregare a informatiilor.

Pentru a putea ajunge la un nivel superior de informatizare a unei retele de dimensiunea ALFA sunt necesare investitii importante. Astfel, baza de date ar putea concura cu baza de date observata la societati concurente care cuprind intreaga sfera de activitate a firmei respective.

STANDARDE DE CALITATE

ALFA isi desfasoara activitatea in concordanta cu normele si standardele nationale utilizate in constructia de masini.

Compania urmareste realizarea unui program anual de imbunatatire a calitatii, care contine ca etapa distincta implementarea unui SISTEM AL CALITATII conform modelului din S.R.E.N.ISO 9001/95.

Firma a documentat Sistemul Calitatii si se afla in faza implementarii acestuia.

A fost selectat organismul de certificare SIMSO Bucuresti si au avut loc negocieri pnvind contractul de certificare. Derularea activitatilor privind certificarea Sistemului Calitatii au demarat la data de 15 iulie 2006.

3. Asigurarea cu utilitati a societatii

UTILITATI DIN SURSE INTERNE

CENTRALA TERMICA

Centrala termica asigura energie termica sub forma de apa fierbinte si abur pentru nevoi tehnologice, pentru incalzirea spatiilor de productie si birourilor. Toate cazanele sunt racordate la costuri metalice independente. Incalzirea centralei termice se face cu aeroterme de perete. Inslalatiile aferente ulilajelor din centrala termica: conducte, armaturi de inchidere, reglare si siguranta sunt in stare de functionare. Au suferit de-a lungul timpului reparatii diverse, si prezinta acum o uzura de circa 45%. Pompele de adaos si circulatie sunt in functiune, au necesitat reparatii si acum prezinta o uzura de circa 35%.

STATIA DE COMPRESOARE

Statia de compresoare asigura aerul comprimat la bar in scopuri tehnologice. Conductele de legatura intre utilajele din statia de compresoare, cat si cele de distributie la consumatori sunt in stare de functionare si prezinta o uzura de cca 30%. Armaturile de inchidere, reglaj si siguranta aferente statiei de compresoare sunt in stare de functionare si prezinta o uzura de circa 35%.

Pacura este adusa cu cisterna auto si cu ajutorul pompei melcale, este trimisa in cele doua rezervoare.

Alimentarea centralei termice cu pacura se face prin cadere libera si cu ajutorul pompelor de combustibil ale cazanelor.

In cladirea centralei termice se afla intr-o incapere speciala trei posturi de transformare de 100 KVA si anume transformator de la 10 kV la 0,4 KV si doua transformatoare de la 10 kV la 6 kV.

UTILITATI DIN SURSE EXTERNE

Utilitatile fiind aproape de perimetrul societatii nu sunt probleme privind accesibilitatea, aceasta realizandu-se prin contracte anuale cu furnizori.

Societatea are incheiate contracte anuale de livrare a energiei electrice cu CONEL si de livrare a gazelor cu ROMGAZ.

Pe perioada sezonului rece se incheie contracte speciale privind importul de gaz metan.

Gazul metan este preluat din reteaua ROMGAZ prin intermediul statiei de reglare si masura aflata langa societate, iar energia electrica este preluata din statia de 110 kw aflata langa societate.

Apa potabila este preluata din reteaua de distributie a orasului din bazinele de stocare

aflate in apropiere.

Urmatoarele tabele redau consumul total de utilitati si respectiv costul total de utilitati pe perioada 2003 -august 2007:

4. Activitatea de cercetare - dezvoltare

In anii 2006-2007, ALFA a realizat un program de asimilare de noi produse si de imbunatatire a tehnologiilor existente, cuprinzand aprox. 50 de puncte, dintre care mentionam:

Asimilare pulverizator tip YDL 110S916 pentru injector export Iugoslavia;

Asimilare injector asamblat pentru export Iran, reper 0.832.231.008 si 0.832.231.009;

Realizare prototip si asimilare injector asamblat pentru motorul M33;

Asimilarea prelucrarii la reperul 11.00.008.862;

Ridicarea performantelor pompelor hidraulice din familia pompelor H13;

Asimilarea urmatoarelor repere pentru RENAULT:

levier superior dreapta: 6.000.680.356

levier superior stanga: 6.000.580.356

levier interior: 6.000.580.086

balama slap: 6.000.580.869.6.000.500.870

balama superioara usa fata: 600.580.871

balama inferioara usa fata: 6000.580.871

balama superioara usa spate: 6.000.580.872

balama inferioara usa spate: 6.000.580.873

Executarea a trei tipuri de pulverizatoare dcstinate omologarii internationale pentru motoarele Roman dezvotate cu performante EURO2:

Pulverizator DSLAP 5x0.235x142x16,5

pulverizator DSLAP 5x0.4x145x13,5

pulverizator DSLAP 6x0,28

Realizarea pulverizatorului Bosch pe ulilajele liniei de pulverizatoare o4,in vederea maririi capacitatii de productie;

Realizarea a 12 buc injectoare asamblate cu pulverizator penlru motorul 550 L6 DTI si realizarea a 12 buc injectoare asamblate cu pulverizator pentru motorul 1035 L6 DTI;

Studiul de caz 2

Diagnosticul financiar

Pe baza datelor bilanțiere și contului de profit și pierdere prezentate de SC BETA SA, sa se calculeze urmatorii indicatori economico financiari:

A. INDICATORI DE LICHIDITATE ȘI SOLVABILITATE

1. Lichiditatea intermediara

2. Lichiditatea generala

3. Viteza de rotație a creanțelor

4. Datorii curente / Capitaluri proprii

B. INDICATORII CIFREI DE AFACERI

5. Cifra de afaceri (vanzari) / media creanțelor

6. Cifra de afaceri (vanzari) / media fondului de rulment

7. Cifra de afaceri (vanzari) / media activelor fixe

8. Cifra de afaceri (vanzari) / total active

C. INDICATORI DE RISC

9. Gradul de acoperire a dobanzii (EBIT / cheltuieli cu dobanzile)

10. Datorii curente / total datorii

11. Datorii pe termen lung / total active

12. Total datorii / total active

13. Gradul de indatorare (total datorii / capitaluri proprii)

14. Active fixe / capitaluri proprii

15. Total active / capitaluri proprii

D. INDICATORI DE PROFITABILITATE

16. Marja bruta a vanzarilor ((vanzari costul vanzarilor) / vanzari)

17. EBITDA / vanzari

18. Marja profitului din exploatare (profit din exploatare / vanzari)

19. Profit inainte de impozitare / total active

20. Profit net / total active

21. Rentabilitatea investitției (profit inainte de impozitare / capitaluri proprii)

22. Rentabilitatea capitalurilor proprii (profit net / capitaluri proprii)

23. Profit inainte de impozitare / vanzari

24. Marja profitului net (profit net / vanzari)

E. INDICATORII FONDULUI DE RULMENT (FR)

25. FR / vanzari

26. Profit net / FR

27. Datorii curente / FR

28. Datorii pe termen lung / FR

F. INDICATORII DE EFICIENȚA

29. Cheltuieli din exploatare / marja bruta

30. Cheltuieli din exploatare / vanzari

31. Amortizare / vanzari

32. Total active / vanzari

33. Vanzari / capitaluri proprii

34. Vanzari / active fixe

Bilanț contabil 2004 - 2008

Contul de profit și pierdere 2004 2008

* EBIT profit inainte de determinarea cheltuielilor cu dobanzile și impozitului

** EBITDA profit inainte de determinarea cheltuielilor cu dobanzile, impozitul, amortizarile și provizioanele

SEMINARII 6 si 7

METODE PATRIMONIALE

Verificarea conceptelor

A. Intrebari

1. Bilantul contabil este reprezentativ pentru valoarea reala a afacerii ? Argumentati raspunsul.

2. Activele in afara exploatarii fac parte din activul net contabil corectat? Argumentati.

3. ANCC cuprinde datoriile ? Valoarea substantiala bruta cuprinde datoriile ?

4. CPNE = Imobilizari de exploatare Variatia nevoii de fond de rulment de exploatare. Este exact ?

5. ANL = Active evaluate la valori de lichidare Datorii bilantiere Datorii suplimentare aparute in urma elaborarii bilantului de lichidare - Costurile lichidarii. Este corecta formula?

B. Scurte prezentari

1. Prezentati caracteristicile lichidarii imediate (judiciare)
2. Prezentati diferenta dintre o valoare a entitatii si o valoare a capitalurilor proprii
3. Prezentati costul de inlocuire net

C.      Grile

Indicati varianta (variantele) corecte:

D. Studii de caz

Studiul de caz 3

Sa se evalueze societatea BETA prin metodele Activ net contabil si Activ net contabil corectat, pe baza urmatoarelor date:

Bilant la 31.12.N (UM)

Alte informatii:

Un echipament, avand o valoare de intrare de 6000 UM si amortizare cumulata de 1000 UM, nu are utilitate in actualele conditii de exploatare

Plusvaloarea obtinuta prin exploatarea tuturor constatarilor reiesite din diagnosticul tehnic, tehnologic si de exploatare, cu privire la imobilizarile corporale (terenuri, constructii si echipamente) este de 20000 UM

Din punct de vedere al valorii de piata a societatii comerciale, know-how-ul detinut de aceasta in bilant e considerat nonvaloare

Valoarea de piata a stocurilor la data evaluarii este de 170000 UM

Creantele din bilant sunt exprimate in devize, iar la data evaluarii se constata o depreciere de 10000 UM ca urmare a scaderii cursului devizei

Cota de impozit pe profit este 15

Studiul de caz 4

Societatea X are ocazia sa achizitioneze o mica afacere din sectorul sau de activitate, societatea GAMA. Pentru pregatirea negocierii achizitiei sunt puse la dispozitie, pe langa informatiile imediat urmatoare, bilantul societatii GAMA la 31.12.N si conturile de profit si pierdere ale exercitiilor N-2, N-1 si N.

Informatii:

fondul comercial a rezultat in urma unei achizitii efectuate de societate

brevetele nu au valoare de piata

cota de impozit pe profit 15

cheltuielile de repartizat pe mai multe exercitii sunt cheltuieli de intretinere curenta

terenurile nu sunt in totalitate utilizate; valoarea de piata a celor nefolosite ar conduce la o plusvaloare de 30000 UM (si de 2000 pentru celelalte terenuri)

plusvaloarea aferenta constructiilor ar fi de 3000, cea aferenta instalatiilor tehnice (opinia expertului) de 4000, respectiv pentru celelalte imobilizari corporale de 8000; societatea GAMA mai detine depozite neutilizate a caror plusvaloare este estimata la 1000

participatia inregistrata in bilantul societatii GAMA este la o filiala in curs de lichidare, pentru care se asteapta acoperirea unei datorii de 1500

creantele clienti trebuie sa fie provizionate cu 2000

stocurile sunt evaluate la 80000

Bilant la 31.12.N (UM)

Sa se determine activul net contabil (ANC) si activul net contabil corectat (ANCC) fara elemente intangibile (goodwill). Se pastreaza in ANCC imobilizarile neutilizate, care se pot valorifica la o valoare superioara celei de lichidare. Impozitul pe plusvaloarea aferenta acestora este de 10

Studiul de caz 5

Societatea DELTA are un patrimoniu constituit in principal din participatii minoritare in afaceri industriale si comerciale. Bilantul sau se prezinta astfel la sfarsitul exercitiului N (UM):

Imobilizarile corporale ale societatii reprezinta un mobilier de birou pe care il utilizeaza pentru propriile nevoi si care are o valoare de piata estimata la 1100 UM. Imobilizarile financiare cuprind portofoliul de participatii minoritare diferentiat in doua categorii distincte:

- titluri ale societatile necotate pentru o valoare neta contabila de 8.800 UM care genereaza, in opinia managerilor, plusvalori potentiale brute de 1.500UM;

- titluri ale societatilor cotate a caror valoare bursiera reprezinta, pentru partea detinuta de societatea DELTA, 5.000 UM.

Societatea are, ca urmare a unor pierderi suportate in cursul ultimului exercitiu, un rezultat reportat negativ de 1.500 UM. Aceste pierderi se vor recupera in urmatorii 5 ani , perioada in care se va determina o economie de impozit pe profit.

Impozitul pe profit este de 15%, cel aferent plusvalorilor activelor de 10%. Rentabilitatea capitalurilor proprii asteptata de piata pentru acest tip de afacere este de 10%.

SEMINAR 8

GOODWILL

Verificarea conceptelor

A. Raspundeti afirmativ sau negativ; argumentati.

1. Metoda rentei GW presupune aplicarea acestei formule de calcul ?

2. Metoda de determinare a GW prin capitalizarea superprofitului consta in aplicarea formulei ?

B. Scurte prezentari

1. Patru elemente intangibile care se pot evalua distinct (identificabile).

2. Diferentele dintre goodwill si un intangibil evaluabil disctinct.

C. Grile

Indicati varianta (variantele) corecte:

D. Studii de caz

Studiul de caz 6

O intreprindere prezinta caracteristicile urmatoare:

- capitaluri investite in afacere 100.000 UM

- rata de rentabilitate minima ceruta pe piata (costul capitalurilor investite)  5 %

- rata de rentabilitate asteptata de investitori pentru capitalurile investite in afacere 8%

Sa se calculeze valoarea afacerii in variantele (ipotezele) urmatoare de evolutie a superprofitului:

superprofitul este constant

superprofitul creste cu o rata anuala constanta de 2% pe un orizont de prognoza de 3 ani, incepand cu primul an al orizontului de prognoza

Studiul de caz 7

Activul net contabil corectat al afacerii este de 80.000 UM, rezultatul reproductibil determinat prin analiza retrospectiva si prospectiva de 10.000, rata de rentabilitate a investitiilor alternative (fara risc) sau rata neutra este de 11% iar rata de actualizare specifica afacerii de 25%. Cat va fi valoarea globala a afacerii ?

Studiul de caz 8

Sa se determine valoarea afacerii prin metoda rentei good-will-ului pe un orizont de prognoza de 4 ani, pe baza informatiilor de la Studiul de caz 3, stiind ca beneficiul din formula de calcul este rezultatul net contabil.