CONTRACTUL DE INCHIRIERE A SUPRAFETELOR LOCATIVE

CONTRACTUL DE INCHIRIERE A

SUPRAFETELOR LOCATIVE

Sectiunea I

Normarea suprafetei locative

Norma locativa Legea prevede un sistem de normare numai pentru suprafata locuibila. Suprafata locuibila necesara pentru fiecare persoana reprezinta norma locativa. In cazul unei familii norma locativa se stabileste in raport cu numarul membrilor de familie ce au drepturi locative proprii.

Suprafata excedentara. Acea suprafata locuibila care depaseste norma locativa constituie suprafata excedentara, iar pentru aceasta se plateste o chirie majorata.

Suprafata disponibila. Suprafata excedentara care este compusa din una sau mai multe camere separate constituie suprafata disponibila si poate fi inchiriata altor persoane indreptatite. Prin camera separata se intelege acea incapere care nu serveste pentru trecere a locatarilor, pentru intrare sau iesire ori de folosire a dependintelor. De exemplu, in cazul a doua camere "tip vagon" ocupate de catre o singura persoana. Nici una dintre ele nu constituie camera separata si in consecinta, nu constituie nici suprafata disponibila.

Suprafata suplimentara. Suprafata excedentara, chiar daca reprezinta o camera separata, nu constituie suprafata disponibila si nu poate fi inchiriata altei persoane atunci cand persoana este indreptatita la o camera in plus, numita suprafata suplimentara. Suprafata suplimentara se acorda in cadrul aceluiasi apartament sub forma unei camere, indiferent de numarul persoanelor din familie care au dreptul la o asemenea suprafata. Dreptul la suprafata suplimentara, in masura in care sunt stabilite cerintele prevazute de lege, se naste ex lege. Recunoasterea dreptului la folosinta suplimentara ex lege se refera la acele ipoteze cand locatarul detine suprafata respectiva si care, in lipsa acestui drept, ar deveni disponibila.

Restrangerea dreptului de folosinta. Conform legii, suprafata disponibila poate fi inchiriata altor persoane indreptatite, iar pe de alta parte legea prevede ca, in cazul in care apartamentul depaseste nevoile unei familii, cu cel putin o camera separata, aceasta poate fi inchiriata mai multor familii cu respectarea dispozitiilor legale privind normarea fondului locativ.

Sectiunea a - II - a

Ordinea de prioritate la inchirierea suprafetelor locative cu destinatie de locuinta

Suprafetele locative nou construite sau devenite disponibile trebuie sa fie atribuite in vederea inchirierii in baza tabelelor nominale cu ordinea de prioritate a solicitantilor, aprobate de catre organele de conducere a unitatilor in care isi desfasoara activitatea, iar in cazul pensionarilor sau altor persoane indreptatite de catre consiliul local in baza caruia domicilieaza. Ordinea de prioritate stabilita este obligatorie, iar daca este nesocotita cu prilejul emiterii instiintarii in vederea incheierii contractului de inchiriere sau daca se refuza incheierea acestui contract conform instiintarii facute de catre unitate, persoana indreptatita se poate adresa instantei judecatoresti. Ordinea de prioritate stabilita nu poate fi cenzurata de catre instanta. Regulile generale privind atribuirea suprafetelor locative in vederea inchirierii nu se aplica in cazul persoanelor care beneficiaza de "dreptul de extindere" si in cazul suprafetelor locative destinate folosintei de catre personalul unor unitati ori altor persoane cu contract de munca sau de prestare de serviciu, numite "locuinte cu destinatie speciala".

Sectiunea a - III - a

Dreptul de extindere

Notiune. Presupunand ca in cadrul unui apartament se creeaza o suprafata disponibila, este recomandat ca aceasta suprafata sa fie folosita de catre acei locatari din cadrul apartamentului, ce ocupa o suprafata mai mica decat acea la care sunt indreptatiti potrivit legii. Apreciem ca este de dorit ca intr-un apartament sa locuiasca o singura familie, iar ca o modalitate de realizare a acestui deziderat, legea prevede ca suprafetele disponibile din cadrul apartamentului se inchiriaza cu prioritate persoanelor indreptatite la extindere.

Conditii. Dreptul de extindere se recunoaste si poate fii exercitat in urmatoarele conditii:

a.          Suprafata devenita libera si cea ocupata de catre locatarul in drept trebuie sa faca parte din acelasi apartament; este irelevant insa, daca dependintele sunt sau nu folosite in comun.

b.          Extinderea poate fii solicitata de catre oricare locatar al apartamentului care este indreptatit, adica cel care detine o suprafata insuficienta in raport cu norma locativa, inclusiv dreptul la camere distincte sau la suprafata suplimentara.

c.           Cererea de extindere trebui facuta in scris si sa fie inregistrata la locator, in caz contrar este lipsita de eficienta.

d.          Dreptul de extindere se naste din momentul in care locatorul a cunoscut sau trebuia sa cunoasca, ca suprafata a devenit disponibila (de exemplu, prin mutari, deces, etc.).

e.           In ceea ce priveste campul de aplicatie, suprafetele locative care se inchiriaza ca accesoriu al contractului de munca pot forma obiectul dreptului de extindere.

Efecte. Chiar daca sunt indeplinite conditiile legale, dreptul de extindere nu indreptateste pe locatarul in cauza sa ocupe suprafata devenita disponibila cat timp dreptul sau nu a fost concretizat in contractul de inchiriere.

Reguli speciale privind inchirierea si folosinta suprafetelor locative cu destinatie speciala

Norme speciale sunt prevazute in legislatia locativa, in ceea ce priveste locuintele care se inchiriaza ca accesoriu al contractului de munca, a locuintelor de serviciu si a camerelor de serviciu. Discutia se refera la, locuintele construite din fondurile proprii ale unitatiilor economice sau bugetare si la, locuintele destinate a servi ca locuinta pentru personalul unor unitati.

Locuinta de serviciu. Se considera locuinta de serviciu, suprafata locativa aflata in administrarea sau dupa caz, in proprietatea unei unitati, situata in incinta unitatii sau in imediata apropriere a acesteia ori a locului de munca, destinata cazarii personalului si a membrilor lor de familie, in cazul in care prezenta permanenta a personalului in preajma locului de munca este impusa de caracterul specific al muncii.

Camerele de serviciu. Camerele de serviciu sunt destinate a servi ca locuinta personalului de, deservire a cladirilor cu mai multe locuinte (de exemplu, portar, mecanic de bloc etc.), precum si personalului casnic.

Sectiunea a - IV - a

Incheierea contractului de inchiriere

Conform legii, locuinta poate fi ocupata numai dupa incheierea contractului de inchiriere. Vom enumera si in acelasi timp, vom decripta aspectele speciale, derogatorii de la normele de drept comun, privind forma, partile, obiectul si termenul contractului de inchiriere.

A. Forma contractului

Contractul de inchiriere se incheie in forma scrisa, pe contracte tip de inchiriere. Deoarece nerespectarea formei scrise si a inregistrarii la administratia financiara se sanctioneaza cu nulitatea contractului, (forma ceruta ad validitatem), numai in cazul subinchirierii, rezulta ca, in toate celelalte cazuri, forma scrisa este ceruta ad validitatem, numai contractul neputand fi dovedit cu martori sau prezumtii, decat daca exista un inceput de dovada scrisa ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinta. Contractul este consensual.

B. Partile contractante

Locatorul. Unitatea care are in proprietate sau in administrare imobilul din care face parte suprafata locativa ce se inchirieaza, are calitatea de locator.

Locatarul principal. Persoana care incheie contractul de inchiriere are calitatea de locator principal, de titular al contractului.

Membrii familiei ca locatari. Intrucat locuinta se atribuie in consideratia tuturor membrilor care compun familia, locatarul principal, care a incheiat contractul, inchiriaza suprafata in numele intregii familii, iar prin efectul contractului acestia dobandesc la randu-le calitatea de locatari. Trebuie precizat, ca fac parte din membri de familie numai sotii si copiii si parintii sotilor intretinuti de catre acestia. Orice alte persoane, indiferent de gradul de rudenie nu pot avea drepturi locative proprii, decat numai in baza unui contract de inchiriere distinct. Relativ la drepturile membrilor de familie, legea prevede ca locuinta "se atribuie in folosinta titularului contractului de inchiriere si membrilor familiei sale, care vor fi prevazuti nominal in contractul de inchiriere".

Incheierea unui nou contract. Pierderea dreptului de folosinta asupra locuintei, de catre titularul contractului, din oricare cauza (plecare, deces, etc.), nu atrage dupa sine, pierderea acestui drept al membrilor familiei sale, ei continuand raporturile de locatiune in baza drepturilor proprii de locatari, drepturi recunoscute de catre lege, modificandu-se numai continutul contractului de inchiriere in raport cu membri de familie ramasi in viata. Rezulta din cele aratate, ca ceilalti membri ai familiei pot pretinde incheierea unui nou contract pe numele unui alt membru al familiei.

Defalcarea (scindarea) contractului. S-a ivit o problema in practica judecatoreasca si in literatura de specialitate, cea potrivit cu care, se poate ca membrii familiei sa isi individualizeze drepturile locative? In principiu, locatarul nu poate modifica unilateral contractul de inchiriere, in afara cazurilor prevazute de lege.

C. Obiectul contractului

In contractul de inchiriere trebuie sa fie determinat obiectul acestuia, suprafata locativa, curtea si gradina (daca este cazul ), precum si chiria care se plateste de catre locatar.

Problema dependintelor. Dependintele reprezentand un accesoriu al suprafetei locuibile nu pot constitui obiectul unui contract de inchiriere, separat. Locatarului apartamentului trebuie sa i se asigure folosinta acestora. In ipoteza in care in apartament sunt mai multi locatari, dependintele nu trebuie sa apartina in exclusivitate unuia singur, in cazul in care accesul la acestea este posibil si de catre ceilalti locatari.

Curtea si gradina. In contractul de inchiriere trebuie sa fie prevazuta, in afara dependintelor, suprafata curtilor si gradinilor aferente cladirii ce se inchiriaza odata cu suprafata locativa in exclusivitate, sau, dupa caz, in folosinta comuna. Curtea necesara folosintei imobilului este o parte comuna a acestuia, intocmai ca fundatia, acoperisul, scarile de acces, etc. si chiar daca nu a fost trecuta in contract ea a format, in mod implicit, obiectul acesteia.

Chiria. Chiria se calculeaza potrivit cu tariful de baza, gradul de confort al locuintei si retributia tarifara lunara sau pensia locatarului; cei care nu sunt incadrati in munca fiind asimilati cu acestia dupa anumite criterii. Calculul chiriei pentru locuinta ocupata de o familie in care sunt mai multe persoane incadrate in munca sau pensionari, se face pe baza retributiei tarifare sau pensiei celei mai mari. Pentru suprafata locuibila excedentara se plateste o majorare progresiva.

D. Termenul inchirierii

Potrivit contractului tip de inchiriere, aceste contracte se incheie pe o perioada determinata. Expirarea termenului prevazut in contract, de regula, nu atrage incetarea efectelor contractului, deoarece legiuitorul intervine prin prorogari legale succesive, iar legislatia locativa prevede si dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.

Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului (relocatiunea legala). Prin derogare de la dreptul comun, expirarea termenului prevazut in contractul de inchiriere nu atrage dupa sine pierderea dreptului de folosinta, chiriasul avand dreptul la reinnoirea conractului, in afara cazurilor prevazute de lege, unde modificarea sau rezilierea contractului se poate face numai cu acordul ambelor parti. Concluzionam spunand ca, locatarul principal si membrii de familie cu drepturi locative proprii se bucura de plin drept si fara indeplinirea vreunei formalitati de dreptul la reinnoirea contractului de inchiriere. Acest drept ii confera chiriasului o folosinta locativa, practica, viagera (netransmisibila prin acte intre vii sau prin mostenire ), daca nu a intervenit o cauza legala de incetare a contractului, alta decat expirarea termenului.

Sectiunea a - V - a

Efectele contractului de inchiriere

A. Obligatiile locatorului

Predarea locuintei. Locatorul este obligat sa predea suprafata locativa inchiriata in stare normala de folosinta. Nerespectarea acestei obligatii, ii confera locatarului dreptul de a cere prin justitie, predarea silita, iar daca locuinta este ocupata fara drept de catre alte persoane, evacuarea acestora.

Efectuarea reparatiilor. Locatorul este obligat, atunci cand situatia impune acest lucru, la repararea si inlocuirea elementelor de constructii si instalatii din interiorul si exteriorul cladirii si al anexelor ei, a elementelor de instalatii aferente cladirii si anexelor ei. Orice alte lucrari de intretinere, reparatii si inlocuire ce nu incumba locatarului, revin, de asemenea, proprietarului. Tot in sarcina locatorului sunt si reparatiile determinate de catre un caz de forta majora, cum ar fi, de exemplu, un seism. In cazul cladirilor cu mai multe apartamente, repartizarea cheltuielilor se face proportional cu cota-parte indiviza din partile de constructie si instalatiile ori dotarile de folosinta comuna, de catre proprietari. In cazul neindeplinirii de catre locator a obligatiilor pe care le are cu privire la intretinerea si repararea cladirii inchiriate, lucrarile necesare pot fi efectuate de catre locatari, in contul proprietarului retinand contravaloarea acestora din chirie.

B. Obligatiile locatarului

1. Folosirea locuintei potrivit destinatiei. Locatarul este obligat sa foloseasca suprafata locativa inchiriata potrivit destinatiei sale. El nu are dreptul sa execute modificari de spatii sau alte modificari din constructie.

2. Intretinerea locuintei. Locatarul este obligat sa intretina in bune conditii suprafata locativa, deoarece la mutare trebuie sa o predea in stare de folosinta si de curatenie, tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata, si cu obiectele de inventar trecute in procesul verbal de predare-primire, intocmit la mutarea in locuinta. In cazul in care, elementele de constructii si instalatii sunt deteriorate ca urmare a folosirii lor in mod impropriu, locatarul va fii obligat la repararea lor, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau exteriorul cladirii.

3. Plata cotelor din cheltuielile comune. Locatarul mai este obligat sa plateasca cu regularitate cotele care ii revin din cheltuielile de intretinere si reparare a partilor ti instalatiilor de folosinta comuna a cladirii; de asemenea, trebuie sa plateasca integral pentru toate persoanele cu care locuieste, cheltuielile pentru apa, canalizare, iluminat, incalzire, precum si alte cheltuieli ce decurg din folosirea partilor si instalatiilor comune ale cladirii.

4. Plata chiriei. Chiria datorata de catre locatar, se retine din statul de plata din retributia lunara a acestuia, sau la plata chenzinei a II-a, respectiv pe statul de plata a drepturilor pentru concedii medicale, indiferent de alte retineri. Chiria trebuie sa fie achitata in termen de cel mult 10 zile de la expirarea lunii pentru care urmeaza a se face plata, iar dupa expirarea acestui termen, chiriasul fiind de drept in intarziere. Sanctiunea pentru punerea in intarziere a chiriasului este o majorare de 0,5% asupra chiriei datorate, pentru fiecare zi de intarziere; plata chiriei este portabila. Recalcularea chiriei se face ori de cate ori aceasta este rezultatul unei erori sau modificari ale elementelor de stabilire a chiriei. Cand locatarul, din culpa proprie, a platit o chirie mai mica decat cea legala, este obligat la plata diferentelor din trecut, plata ce se va achita integral si deodata. Cand locatarul a efectuat o plata mai mare decat cea legala, diferentele platite in plus se imputa asupra chiriei viitoare.

In ceea ce priveste subiectiile obligatiilor locative, reliefam ca, plata chiriei si executarea celorlalte obligatii locative, incumba nu numai locatarului principal, ci si membrilor familiei sale ce locuiesc cu el si care au venituri propr

Sectiunea a - VI - a

Contractul de subinchiriere

Contractul de subinchiriere trebuie sa fie incheiat in forma scrisa si inregistrat la administratia financiara competenta. Contractul se incheie intre locatarul principal si subchirias si trebuie sa prevada in mod obligatoriu, termenul subinchirierii si chiria ce urmeaza a fi platita, plafonul maxim pentru suprafata subinchiriata, mobilat sau nemobilat, fiind stabilit de catre lege. Nerespectarea acestor conditii, duce la nulitatea contractului, iar sumele incasate in temeiul lui se fac venit la bugetul de stat.

Efectele contractului de subinchiriere. Contractul nu produce efecte fata de proprietar; contractele de subinchiriere sunt guvernate de catre dispozitiile dreptului comun, deci sublocatarul nu beneficiaza de prororgarea legala referitoare la tacita relocatiune. Datorita faptului ca sublocatarul nu dobandeste un drept propriu la folosirea locuintei, odata cu desfiintarea titlului locatarului principal, inceteaza si dreptul sublocatarului de a mai folosi locuinta, si poate fi evacuat odata cu locatarul principal, chiar daca termenul din contractul de subinchiriere nu a expirat inca. In toate cazurile, evacuarea sublocatarului se poate face prin hotarare judecatoreasca si fara a i se pune la dispozitie o alta locuinta.

Persoana tolerata. Locatarul principal are dreptul, dar fara a-si asuma vreo obligatie juridica, sa tolereze persoane care sa foloseasca temporar locuinta, si daca nu exista vreo impotrivire a celorlalti membri ai familiei. Persoanele tolerate nu au nici in titlu pentru ocuparea suprafetei, si pot fi evacuate oricand la cererea locatarului, fara ca aceasta sa fie abuziva.

Schimbul de locuinte voluntar

Conditii. Locatarii principali au dreptul sa faca intre ei schimb de locuinte, cu aprobarea unitatior locatoare care au in administrare sau proprietate fondul locativ din care fac parte suprafetele locative ce formeaza obiectul schimbului. Schimbul poate fi efectuat intre doi sau mai multi locatari principali (care indeplinesc conditiile pentru schimb), din aceeasi cladire sau din cladiri diferite, din aceeasi localitate sau din localitati diferite, chiar daca partile nu detin acelasi numar de incaperi, daca prin schimb nu se urmareste eludarea prevederilor legale referitoare la normarea suprafetei locative. Desi nu exista o prevedere expresa legala, pentru aprobarea schimbului se cere consimtamantul tuturor membrilor majori ai familiei locatarului principal, deoarece membrii familiei au drepturi egale si proprii cu ale titularului contractului.

Efecte. Odata ce aprobarea schimbului a avut loc, partile urmeaza sa incheie noile contracte de inchiriere, intrucat drepturile locative se nasc numai in baza contractelor incheiate. Se vor recalcula chiriile si se vor stabili, eventual, drepturi si obligatii noi. Impotriva refuzului nejustificat de a aproba schimbul de locuinte, partile interesate se pot plange pe cale de actiune in justitie, in termen de 6 luni, de la care partea interesata a cunoscut, sau trebuia sa cunoasca refuzul aprobarii. Tot in termen de 6 luni se solutioneaza orice alte litigii in legatura cu schimbul de locuinte.

Incetarea contractului de inchiriere si evacuarea locatarului

Incetarea contractului prin act unilateral de vointa

Denuntarea contractului de catre locator. Locatorul nu poate denunta unilateral cotractul de inchiriere. El sau alte persoane indreptatite pot cere desfacerea contractului si evacuarea chiriasului numai pentru motivele si in conditiile prevazute de catre lege. Denuntarea contractului de catre locator poate produce efecte numai in cazul contractelor care sunt guvernate de catre dispozitiile Codului civil si care au fost incheiate pe durata nedeterminata ori in privinta carora a intervenit tacita relocatiune.

Denuntarea contractului de catre locatar. Locatarul are dreptul sa denunte unilateral contractul, cu conditia de a anunta in scris locatorul, cu cel putin 30 de zile , inainte de a se muta din locuinta inchiriata. Renuntarea poate fi expresa dar si tacita, daca rezulta din fapte si imprejurari neechivoce, si este definitiva, ea fiind valabila chiar daca este totala sau numai partiala. Renuntarea este irevocabila, fiind lipsita de eficienta juridica.

Evacuarea pe cale administrativa

Evacuarea pe cale administrativa a persoanelor care ocupa o suprafata locativa poate avea loc numai in cazurile expres prevazute de catre lege. Persoanele care ocupa fara contract de inchiriere o suprafata locativa din fondul de stat, vor fi evacuate fara atribuirea altor suprafete, pe baza deciziei administratiei locale. Evacuarea se face de catre intreprinderea in cauza, iar in caz de opunere, evacuarea se face impreuna cu organele de politie. Cand interesele de stat impun folosirea unor cladiri proprietate de stat, mutarea locatarilor din aceste cladiri in alte locuinte corespunzatoare, se dispune prin hotarare a Consiliului de ministri.

Evacuarea pe cale judecatoreasca

A.            Evacuarea ca urmare a incetari raporturilor de munca

Evacuarea din camera de serviciu. Personalul de, deservire a cladirilor cu mai multe locuinte, precum si personalul casnic, care detin suprafata locativa - camera de serviciu - ca accesoriu al contractului de munca, pierd dreptul de folosinta a acestei suprafete odata cu incetarea contractului de munca, fara a li se atribui alta suprafata locativa.

Evacuarea din locuinta de serviciu. Intrucat lege nu distinge, evacuarea poate fi dispusa indiferent de cauza incetarii contractului de munca, inclusiv pensionarea, si neconditionata de atribuirea altei suprafete locative. In caz de sucombare a salariatului, membrii familiei defunctului, care nu au drepturi locative propriii, urmeaza sa fie evacuati fara atribuirea altei locuinte.

B. Evacuarea ca urmare a pierderii dreptului de folosinta prin neuz

Cazuri in care se pastreaza dreptul de folosinta. Persoanele care se muta definitiv in alta localitate isi pastreaza dreptul de folosinta asupra locuintei pe care o detine, cel mult 6 luni de la data mutarii. In cazul persoanelor care sunt transferate in interes de serviciu in alta localitate, suprafata ocupata de catre acesta si de catre membrii familiei cu care se muta, devine disponibila la obtinerea altei locuinte in localitatea respectiva. De asemenea, isi pastreaza dreptul de folosinta asupra suprafetei locative, in tot timpul lipsei lor, persoanele plecate in misiune in strainatate, cei chemati pentru indeplinirea serviciului militar, cei detasati, persoanele care lucreaza pe santiere in alte localitati, precum si cei plecati pentru studii.

Conditiile pierderii dreptului de folosinta. Cu exceptiile precizate anterior, in toate celelalte cazuri, nefolosirea in fapt a locuintei mai mult de 6 luni, duce la pierderea acestui drept, iar acest lucru are ca fundament respectarea principiului potrivit cu care, locuintele sunt destinate nevoilor de locuit ale cetatenilor, fiind inadmisibil ca locuinta inchiriata unei persoane sa nu fie folosita efectiv. Este necesar ca neuzul sa aiba un caracter continuu si definitiv, iar nu sporadic si temporar, indiferent de motivele ce l-au determinat pe locatar sa nu foloseasca locuinta.

Parasirea efectiva si definitiva a locuintei, reprezinta o chestiune de fapt, a carei dovada poate fi facuta prin orice mijloace de proba, faptele, insa, trebuie sa fie concludente.

C. Evacuarea pentru savarsirea de fapte culpabile

Potrivit legi, locatarii principali si cei care locuiesc impreuna cu acestia, pierd dreptul de folosinta asupra suprafetei locative si vor fi evacuati, fara atribuirea altei suprafete locative, in urmatoarele conditii :

a.                   daca pricinuiesc insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care aceasta este situata, instalatiilor si accesoriilor acestora, precum si altor lucruri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora;

b.                  daca prin comportarea lor fac imposibila locuirea pentru alti locatari, ori impiedica folosirea normala a locuintei de catre alti locatari;

c.                   daca locuinta a fost obtinuta ca urmare a savarsirii filodormei (suma de bani pretinsa in mod abuziv de cineva pentru obtinerea unui privilegiu sau beneficiu);

d.                  daca nu platesc cu rea credinta, timp de 3 luni consecutiv, chiria sau cota-parte a cheltuielilor ce le revin, potrivit dispozitiilor legale.

D. Evacuarea in cazul detinerii de catre sot sau alte persoane a doua locuinte

Sotii au dreptul sa detina o singura locuinta cu respectarea dispozitiilor legale privind normarea suprafetei locative. Sotii care detin, cu titlu de chiriasi, locuinte proprietate de stat, in aceeasi localitate, sunt obligati ca in termen de 60 de zile de la data casatoriei, sa elibereze una dintre locuinte. In caz contrar, dreptul de folosinta se stinge, iar unitatea locatoare poate inchiria altei persoane. Daca sotii se opun la aceasta, pot fi evacuati din acea locuinta pe baza unei hotarari judecatoresti.

Pierderea dreptului de folosinta, in cazul detinerii cu titlu de chirias, a doua locuinte opereaza nu doar in cazul sotilor, dar si in alte cazuri, avand la baza un principiu care se desprinde din legislatia locativa.

Orice alte litigii, avand ca obiect folosinta suprafetelor locative, urmeaza a fi solutionate de catre instantele judecatoresti, potrivit normelor de drept comun, nefiind aplicabile dispozitiile Legii contenciosului administrativ sau alte jurisdictii speciale.

Schimbul de locuinte obligatoriu

Notiune. Schimbul obligatoriu de locuinte a consacrat dreptul persoanei fizice, ce are locuinta proprietate personala si care este ocupata de chiriasi in baza unui contract de inchiriere valabil, de a se muta in locuinta sa, prin punerea la dispozitia chiriasului a unei locuinte corespunzatoare. Schimbul de locuinte obligatoriu este posibil, numai daca, printr-o lege speciala, este prevazut dreptul proprietarului de a solicita schimbul. Legea prevede ca nu i se poate cere chiriasului sa se mute intr-o locuinta insalubra sau lipsita de dependintele strict necesare (bucatarie, baie, etc.), pe care le-a avut inainte, sau cu dependinte a caror folosire ar fi practic imposibila. Tot astfel, daca dependintele locuintei oferite, prin amplasarea lor, sunt practic nefolosibile in raport cu starea sanatatii chiriasului.

In ceea ce priveste aprobarea schimbului, acesta se face de catre organul administratiei publice locale, iar in cazul refuzului nejustificat al acestuia, proprietarul se poate adresa justitiei.

Inchirierea unor locuinte cu destinatie speciala

Locuinta sociala. Definim locuinta sociala ca fiind locuinta care se atribuie cu chirie subventionata, unor persoane sau unei familii unde situatia financiara nu le permite dobandirea in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei imobiliare. Locuintele sociale sunt inalienabile si apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale, dar pot fi inchiriate. Locuintele sociale se repartizeaza urmatoarelor categorii de persoane:

a.          tineri casatoriti in varsta de pana la 35 de ani;

b.          tineri proveniti din institutii de ocrotire sociala si care au implinit varsta de 18 ani;

c.           invalizi de gradul I si II;

d.          persoane handicapate, pensionari, veterani si vaduve de razboi;

e.           persoane care au avut de suferit de pe urma regimului comunist.

Rezilierea contractului se face in urma a celor doua cazuri:

a.          necomunicarea in termen de 30 de zile de catre titularul contractului catre primar a modificarilor produse in venitul net lunar al familiei;

b.          realizarea unui venit net lunar pe familie in 2 ani fiscali consecutiv care sa depaseasca cu 20% nivelul minim prevazut de catre lege, iar titularul nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare.

Locuinta de serviciu. Este locuinta de serviciu aceea care este destinata functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit legii. Locuintele de serviciu pot fi inchiriate numai personalului unitatii, beneficiara a fondului de locuinte. Locuintele de serviciu, realizate cu finantare de la bugetul de stat, pot fi vandute in conditiile legii chiriasilor, dar numai cu aprobarea Guvernului si daca a incetat activitatea care a generat realizarea locuintelor respective.

Locuinta de interventie. Prin locuinta de interventie intelegem locuinta destinata personalului unitatilor economice sau bugetare, care prin contractul de munca indeplineste activitati sau functii care impun prezenta permanenta sau interventia in caz de urgenta in cadrul unitatilor respective. Locuinta de interventie nu poate fi vanduta chiriasului, iar incetarea raporturilor de munca atrage dupa sine incetarea contractului de inchiriere.

Locuinta de necesitate. Aceasta reprezinta locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor a caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente sau ale caror locuinte sunt supuse demolarii in vederea realizarii unor lucrari de utilitate publica. Locuinta de necesitate se atribuie pe baza hotararii Consiliului local.

Locuinta de protocol. Prin locuinta de protocol intelegem locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau numite in functii ori demnitati publice, dar numai pe durata exercitarii acestora. Legea prevede unele reguli speciale pentru locuintele de protocol, calificate resedinte oficiale, iar pentru celelalte locuinte de protocol - simple. Are dreptul la o locuinta de protocol ca resedinta oficiala, Presedintele Romaniei, Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului, Primul-Ministru. Aceste resedinte oficiale se atribuie de catre Guvern pe intreaga perioada a exercitarii functiei. Locuintele de protocol - simple se atribuie la cerere Vicepresedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Presedintelui Inaltei Curti de Casatie si Justitie, Presedintelui Curtii Constitutionale, Presedintelui Curtii de Conturi, Presedintelui Consiliului legislativ, Avocatului Poporului, pe durata exercitarii functiei sau mandatului. Atribuirea se face prin decizie a Primului - Ministru.