Varietati de vânzare-cumparare

Varietati de vânzare-cumparare

De la regulile prezentate mai sus, care constituie dreptul comun în domeniul contractului de vânzare-cumparare, Codul civil sau acte normative speciale stabilesc unele derogari pentru varietati de vânzare-cumparare.

Principalele varietati de vânzare-cumparare sunt: vânzarea locuintelor proprietate de stat; vânzarea dupa greutate, numar sau masura; vânzarea cu arvuna; vânzarea cu gramada; vânzarea cu pact de rascumparare; vânzarea de drepturi de creanta; vânzarea de drepturi litigioase si retractul litigios; vânzarea de drepturi succesorale; vânzarea cu plata pretului în rate; vânzarea pe gustate; vânzarea pe încercate; vânzarea la licitatie; vânzarea prin corespondenta; vânzarea imobiliara.

§ 1. Vânzarea locuintelor proprietate a unitatilor administrativ-teritoriale

Prin Decretul-lege nr. 61/6 februarie 1990, întreprinderilor pentru vânzarea locuintelor si oficiilor specializate li s-a permis sa vânda locuinte, construite din fondurile statului, cetatenilor români cu domiciliul în tara, cu achitarea integrala a pretului la încheierea contractului de vânzare-cumparare sau prin acordarea unui împrumut de catre CEC, fara restrictii privind detinerea în proprietate a unei a doua locuinte.

Cetatenii români cu domiciliul în strainatate, precum si persoanele care nu aveau cetatenia româna si voiau sa-si stabileasca domiciliul în România, puteau sa cumpere locuinte construite din fondurile statului, cu plata integrala în valuta.

Legea nr. 85 din 22 iulie 1992 privind vânzarea de locuinte si alte spatii a dezvoltat dispozitiile Decretului-lege nr. 61/1990, stabilind ca pot fi vândute titularilor contractelor de închiriere: locuintele construite din fondurile statului, cu exceptia celor care depasesc suprafetele maxime prevazute de actele normative si a locuintelor de protocol; si locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, cu exceptia celor de interventie.

S-a permis, de asemenea, vânzarea la licitatie publica a spatiilor destinate activitatilor de comert si de prestari de servicii, de mica industrie si a oricaror alte activitati similare, situate în constructiile de locuinte în curs de executie si aflate în proprietatea regiilor autonome, specializate în administrarea locuintelor, sau a consiliilor locale.

Ulterior, prin Legea nr. 112/25 noiembrie 1995, pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute în proprietatea statului, si prin H.G. nr. 11/1997 privind Normele metodologice de aplicare ale Legii nr. 112/1995, s-a prevazut dreptul chiriasilor titulari de contract ai apartamentelor, care nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, de a opta, dupa expirarea termenului de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a pretului. Acelasi drept îl aveau si chiriasii care ocupau spatii locative realizate prin extinderea spatiului initial construit.

S-a interzis, sub sanctiunea nulitatii absolute, revânzarea apartamentelor cumparate de chiriasi timp de 10 ani de la data cumpararii.

Au fost exceptate de la vânzare locuintele de protocol, cele care beneficiau de dotari speciale si cele declarate monumente istorice sau apartinând patrimoniului national.

De dispozitiile Legii nr. 112/1995 beneficiau cetatenii români, indiferent daca aveau domiciliul sau resedinta în tara sau în strainatate. Calitatea de cetatean român a chiriasului trebuie sa existe la data formularii cererii de cumparare si sa se mentina pâna în momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare a locuintei.

Nu intrau sub incidenta Legii nr. 112/1995 locuintele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectiva, sau care au intrat în posesia acestuia, în conditiile inexistentei unei reglementari legale care sa reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului si care, în consecinta, au fost considerate ca fiind trecute fara titlu în posesia statului.

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 a prevazut ca imobilele care în urma procedurilor prevazute de aceasta lege nu se restituie persoanelor îndreptatite ramân în administrarea detinatorilor actuali si ca imobilele cu destinatia de locuinte, nerestituite, pot fi înstrainate potrivit legislatiei în vigoare, chiriasii având un drept de preemtiune. În aceeasi ordine de idei, imobilele cu alta destinatie decât cea de locuinta, nerestituite, pot fi înstrainate, detinatorii cu titlu valabil la data intrarii în vigoare a legii având un drept de preemtiune.

Legea nr. 10/2001 a modificat interdictia de revânzare timp de 10 ani a apartamentului de catre chiriasul cumparator, dispunând ca acesta are dreptul sa îl înstraineze sub orice forma, înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpararii, dar numai persoanei îndreptatite, fost proprietar al acelei locuinte.

În sfârsit, Legea nr. 1/2009, de modificare a Legii nr. 10/2001 abroga interdictia vânzarii timp de 10 ani a imobilului restituit permitând astfel libera circulatie si a acestor imobile.

§ 2. Vânzarea-cumpararea imobiliara

Obiectul contractului de vânzare-cumparare imobiliara îl constituie bunurile imobile (terenuri, constructii, constructia si terenul aferent etc.).

Reguli speciale sunt prevazute în privinta formei contractului de vânzare-cumparare a unor imobile.

Contractul de vânzare-cumparare, procesul-verbal de predare-primire a locuintei si contractul de împrumut, întocmite în conditiile Decretului-lege nr. 61/1990, au valoare de înscrisuri autentice si constituie titluri executorii.

Aceste conditii de forma au fost pastrate de Legea nr. 112/1995 si de Legea nr. 10/2001 si sunt, prin urmare, cerute si în prezent pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumparare a locuintelor aflate sub incidenta acestor acte normative.

Forma scrisa autentica a fost ceruta, de asemenea, sub sanctiunea nulitatii absolute pentru înstrainarea si dobândirea terenurilor situate în intravilan si extravilan, prin acte juridice între vii (art. 2 din Titlul X privind circulatia juridica a terenurilor din Legea 247/2005).

Dispozitiile cuprinse în actele normative speciale mentionate mai sus, sunt în prezent subsumate dispozitiilor cu caracter general privind toate imobilele, cuprinse în Codul civil.

Dreptul de proprietate imobiliara dobândit de cumparator trebuie înscris în cartea funciara.

În materie de vânzare de imobile, stramutarea proprietatii de la vânzator la cumparator este supusa dispoziilor de carte funciara (art. 1676 C.civ.).

Vânzatorul este obligat sa stearga din cartea funciara, pe cheltuiala sa, drepturile înscrise asupra imobilului vândut, daca acestea sunt stinse (art. 1677 C.civ.).

Înscrierea se va face pe baza actului (contractului de vânzare-cumparare) prin care s‑a transmis în mod valabil dreptul de proprietate. Înscrierea în cartea funciara are efect constitutiv.

Potrivit art. 877 C.civ. „Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciara sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, modifica si ating numai cu respectarea regulilor de carte funciara”, iar potrivit art. 885 alin. (2) C.civ. „Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciara se dobândesc, atât între parti, cât si fata de terti, numai prin înscrierea  lor în cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat înscirerea”.

Nu este necesara înscrierea în cartea funciara a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale care ar proveni dintr-o vânzare silita sau succesiune, uzucapiune sau accesiune. Aceste drepturi vor trebui însa înscrise în prealabil daca titularul întelege sa dispuna de ele.

Înscrierea în cartea funciara îsi va produce efectele de la data înregistrarii cererii.

În cazul transmiterii succesive a aceluiasi drept în favoarea mai multor persoane, transferul proprietatii opereaza în favoarea celui care si-a înscris primul dreptul sau în cartea funciara, conform principiului prior tempore, potior jure, indiferent daca actul sau are o data anterioara sau ulterioara actelor de proprietate ale celorlalti cumparatori.

Codul civil stabileste si unele reguli speciale privind conditiile de fond ale contractului de vânzare-cumparare al unor imobile.

Astfel, atunci când se vinde un imobil determinat, fara indicarea suprafetei pentru un pret total, nici cumparatorul si nici vânzatorul nu pot cere rezolutiunea ori modificarea pretului pe motiv ca suprafata este mai mica ori mai mare decât au crezut.

Atunci când se vinde, cu un anumit pret pe unitatea de masura, o anumita suprafata dintr-un teren mai mare. a carei întindere sau amplasare nu este determinata, cumparatorul poate cere stramutarea proprietatii numai dupa masurarea si delimitarea suprafetei vândute (art. 1742 C.civ.).

Daca, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafetei si a pretului pe unitatea de masura, suprafata reala este mai mica decât cea indicata în contract, cumparatorul poate cere vânzatorului sa-i dea suprafata convenita. Atunci când cumparatorul nu cere sau vânzatorul nu poate sa transmita aceasta suprafata, cumparatorul poate obtine fie reducerea corespunzatoare a pretului, fie rezolutiunea contractului daca, din cauza diferentei de suprafata, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumparat.

Daca însa suprafata reala se dovedeste a fi mai mare decât cea stipulata, iar excedentul depaseste a douazecea parte din suprafata convenita, cumparatorul va plati suplimentul de pret corespunzator sau va putea obtine rezolutiunea contractului. Atunci când însa excedentul nu depaseste a douazecea parte din suprafata convenita, cumparatorul nu poate obtine rezolutiunea, dar nici nu este dator sa plateasca pretul excedentului (art. 1742 C.civ.).

Actiunea vânzatorului pentru suplimentul de pret si aceea a cumparatorului pentru reducerea pretului sau pentru rezolutiunea contractului trebuie sa fie intentate, sub sanctiunea decaderii din drept, în termen de un an de la încheierea contractului, afara de cazul în care partile au fixat o data pentru masurarea imobilului, caz în care termenul de un an curge de la acea data.

Când prin acelasi contract s-a vândut doua fonduri cu aratarea întinderii fiecaruia si pentru un singur pret, daca întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mica, se va face compensatia între valoarea surplusului si valoarea lipsei, iar actiunea, fie pentru suplimentul de pret, fie pentru scaderea sa nu are loc decât potrivit regulilor aratate mai sus. Rezolutiunea contractului este supusa în acest caz dreptului comun.

În ce priveste vânzarea terenurilor forestiere codul civil introduce o ordine de preemtiune la cumparare, „Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privata se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preemptiune al coproprietarilor, vecinilor sau statului” (art. 1746 C.civ.).

§ 3. Vânzarea cu gramada

Vânzarea cu gramada (în bloc) are ca obiect o cantitate de bunuri de gen determinata prin masa ei (de exemplu, grâul aflat într-o anumita magazie).

Pretul este stabilit global (forfetar) pentru întreaga cantitate, si nu pe unitatea de masura.

În cazul vânzarii cu gramada nu este necesara cântarirea, numararea sau masurarea, proprietatea fiind transferata la cumparator în momentul realizarii acordului de vointa.

Vânzarea cu gramada este deci o vânzare pura si simpla, ca a unui bun cert, individual determinat, care se perfecteaza în momentul în care partile s-au înteles asupra lucrului vândut si a pretului.

„Daca mai multe bunuri sunt vândute în bloc si pentru un pret unic si global, proprietatea se stramuta cumparatorului îndata ce contractul s-a încheiat, chiar daca bunurile nu au fost individualizate, prevede art. 1679 C.civ.

Vânzarea cu gramada se deosebeste de vânzarea dupa greutate, numar sau masura, desi în ambele se transmite proprietatea unor bunuri de gen.

§ 4. Vânzarea dupa greutate, numar sau masura

Obiectul acestei varietati de vânzare-cumparare îl constituie bunurile de gen care fac parte dintr-un lot determinat, fiind necesar ca pentru individualizarea cantitatii vândute din lot sa se procedeze la cântarire, numarare sau masurare.

Pretul poate fi stabilit fie forfetar (global) pentru cantitatea ce urmeaza a fi determinata, fie poate fi stabilit pe unitatea de masura.

În ambele cazuri vânzarea este perfecta din momentul în care partile au cazut de acord asupra lucrului si asupra pretului.

În caz de neexecutare din partea vânzatorului, cumparatorul poate sa ceara fie executarea contractului, fie rezolutiunea acestuia cu daune-interese.

Dreptul de proprietate asupra bunurilor de gen se va transmite cumparatorului în momentul individualizarii lor prin predare, cântarire, numarare sau masurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului (art. 1678 C.civ.).

Din acelasi moment, se vor transfera si riscurile pentru pieirea fortuita a lucrurilor de gen.

§ 5. Vânzarea pe încercate

Vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub conditia suspensiva ca, în urma încercarii, bunul sa corespunda criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa acestora, destinatiei bunului, potrivit naturii sale (art. 1681 alin. (1) C.civ.).

Daca durata încercarii nu a fost convenita si din uzante nu rezulta altfel, conditia se considera îndeplinita în cazul în care cumparatorul nu a declarat ca bunul este nesatisfacator în termen de 30 de zile de la predarea bunului.

În cazul în care prin contractul de vânzare partile au prevazut ca bunul vândut urmeaza sa fie încercat, se prezuma ca s-a încheiat o vânzare pe încercate.

Precizam ca vânzarea nu este însa supusa unei conditii suspensive potestative pure, fiind la liberul arbitru al cumparatorului, pentru ca atunci contractul ar fi nul.

Cumparatorul poate refuza lucrul numai daca acesta în mod obiectiv este necorespunzator, situatie care poate fi stabilita, la cererea vânzatorului, numai printr-o expertiza.

Contractul este considerat perfectat, în momentul în care cumparatorul, luând cunostinta de rezultatul verificarii, declara ca accepta lucrul. În acel moment, proprietatea lucrului trece asupra cumparatorului. Pâna la îndeplinirea conditiei, vânzatorul ramâne proprietarul lucrului.

O varietate a vânzarii pe încercate este vânzarea conform mostrei. Lucrul cumparat trebuie sa corespunda mostrei prezentate si alese de cumparator.

În cazul vânzarii dupa mostra sau model, vânzatorul garanteaza ca bunul are calitatile mostrei sau modelului (art. 1715 C.civ.).

Daca lucrul nu corespunde mostrei, cumparatorul poate cere înlocuirea acestuia cu unul conform mostrei, sau poate solicita rezolutiunea contractului.

„La vânzarea dupa mostra sau model, proprietatea se stramuta la momentul predarii bunului” (art. 1680 C.civ.).

O alta varietate a vânzarii pe încercate este vânzarea pe gustate, prevazuta de art. 1682 C.civ.

Vânzarea sub rezerva ca bunul sa corespunda gusturilor cumparatorului se încheie numai daca acesta a facut cunoscut acordul sau în termenul convenit ori statornicit prin uzante. În cazul în care un asemenea termen nu exista si din uzante nu rezulta altfel, conditia se considera îndeplinita în cazul în care cumparatorul nu a declarat ca bunul este nesatisfacator în termen de 30 de zile de la predarea bunului.

Daca bunul vândut se afla la cumparator, iar acesta nu se pronunta în termenul convenit cu vânzatorul, vânzarea se considera încheiata la expirarea termenului.

Vânzarea pe gustate este utilizata în general pentru bunuri alimentare care se vând în piete.

În realitate „vânzarea pe gustate“ nu exista pâna în momentul în care cumparatorul, dupa gustare, si-a dat acordul, în termenul convenit ori statornicit prin uzante, iar proprietatea se transmite dupa individualizarea bunului, care de regula este un bun de gen.

§ 6. Vânzarea cu optiune de rascumparare

Vânzarea cu optiune de rascumparare este o vânzare afectata de conditie rezolutorie prin care vânzatorul îsi rezerva dreptul de a rascumpara bunul sau dreptul transmis cumparatorului (art. 1758 C.civ.)

Optiunea de rascumparare nu poate fi stipulata pentru un termen mai mare de cinci ani. Daca s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la cinci ani.

Exercitarea optiunii de rascumparare de catre vânzator se poate face numai daca acesta restituie cumparatorului pretul primit si cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare si realizarea formalitatilor de publicitate.

Exercitarea optiunii obliga pe vânzator la restituirea catre cumparator a cheltuielilor pentru ridicarea si transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum si a celor utile, însa în acest din urma caz numai în limita sporului de valoare.

În cazul în care vânzatorul nu exercita optiunea în termenul stabilit, conditia rezolutorie care afecta vânzarea este considerata a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumparatorului se consolideaza.

Efectele vânzarii cu optiune de rascumparare se stabilesc potrivit dispozitiilor privitoare la conditia rezolutorie, care se aplica în mod corespunzator. Totusi, vânzatorul este tinut de contractele de locatiune încheiate de cumparator înaintea exercitarii optiunii, daca au fost supuse formalitatilor de publicitate, dar nu mai mult de trei ani din momentul exercitarii.

Vânzatorul care intentioneaza sa exercite optiunea de rascumparare trebuie sa notifice pe cumparator, precum si pe orice subdobânditor caruia dreptul de optiune îi este opozabil si fata de care doreste sa îsi exercite acest drept.

În termen de o luna de la data notificarii, vânzatorul trebuie sa consemneze sumele aratate mai sus la dispozitia cumparatorului sau, dupa caz, a tertului subdobânditor, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a exercita optiunea de rascumparare.

Daca vânzarea cu optiune de rascumparare are ca obiect o cota dintr-un bun, partajul trebuie cerut si în raport cu vânzatorul daca acesta nu si-a exercitat înca optiunea.

Vânzatorul care nu si-a exercitat optiunea de rascumparare în cadrul partajului decade din dreptul de optiune, chiar si atunci când bunul este atribuit, în tot sau în parte, cumparatorului.

Vânzarea cu optiune de rascumparare este nula în masura în care diferenta dintre pretul rascumpararii si pretul platit pentru vânzare depaseste nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi.

Aceasta prevedere se aplica si vânzarilor în care vânzatorul se obliga sa rascumpere bunul vândut (art. 1762 C.civ.).

Vânzarea cu pact de rascumparare era reglementata si de vechiul Cod civil în art. 1371-1387 – care au fost însa abrogate prin art. 4 al Legii împotriva cametei din 2.04.1931, întrucât aceasta varietate de vânzare ascundea împrumuturile camataresti (garantate prin predarea lucrului vândut), prin care se stipula o suma mult superioara, disproportionata ca pret al rascumpararii.

Acest risc este înlaturat de noul Cod civil prin sanctionarea cu nulitatea vânzarii în cazul în care diferenta dintre pretul rascumpararii si pretul platii pentru vânzare depaseste nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi.

§ 7. Vânzarea cu plata pretului în rate si rezerva proprietatii

Atunci când, într-o vânzare cu plata pretului în rate, obligatia de plata este garantata cu rezerva dreptului de proprietate, cumparatorul dobândeste dreptul de proprietate la data achitarii ultimei rate din pret; riscul bunului este însa în sarcina cumparatorului de la momentul predarii acestuia (art. 1755 C.civ.).

În lipsa unei neîntelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din pret, nu da dreptul la rezolutiunea contractului, iar cumparatorul pastreaza beneficiul termenului pentru ratele succesive.

Când a obtinut rezolutiunea contractului pentru neplata pretului, vânzatorul este tinut sa restituie toate sumele primite, dar este îndreptatit pentru folosirea bunului de catre cumparator.

Atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate sa ramâna, în tot sau în parte, dobândite de vânzator, instanta va putea totusi reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzator dispozitiile referitoare la reducerea de catre instanta a cuantumului clauzei penale.

Instanta va putea proceda la fel si în cazul contractului de leasing sau de locatiune, daca, în acest ultim caz, se convine ca la încetarea contractului proprietatea bunului sa poata fi dobândita de locatar dupa plata sumelor convenite.

§ 8. Vânzarea mostenirii

În sensul vânzarii mostenirii, prin mostenire se întelege dreptul de a culege o mostenire deschisa sau o cota din aceasta.

Sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului, vânzarea unei mosteniri se încheie în forma scrisa (art. 1747 C.civ.).

Este nula absolut vânzarea unei mosteniri nedeschise, deci eventuale.

Daca nu specifica bunurile asupra carora se întind drepturile sale, vânzatorul unei mosteniri garanteaza numai calitatea sa de mostenitor, afara de cazul când partile au înlaturat expres si aceasta garantie.

Daca nu s-a convenit altfel, vânzatorul este obligat sa remita cumparatorului fructele pe care le-a cules, platile primite pentru creantele mostenirii, pretul bunurilor vândute din mostenire si orice bun care subroga un bun al mostenirii.

Daca nu s-a convenit altfel, cumparatorul este tinut sa ramburseze vânzatorului sumele platite de acesta din urma pentru datoriile si sarcinile mostenirii, precum si sumele pe care mostenirea i le datoreaza acestuia din urma.

Cumparatorul raspunde solidar cu vânzatorul pentru datoriile mostenirii vândute.

Amintirile de familie, înscrisurile sau portretele de familie, decoratiile sau alte asemenea bunuri, care au pentru vânzator o valoare afectiva, se prezuma a nu fi cuprinse în mostenirea vânduta.

Daca aceste bunuri au valoare patrimoniala însemnata, vânzatorul care nu si le-a rezervat expres datoreaza cumparatorului pretul lor la data vânzarii.

Cumparatorul unei mosteniri nu dobândeste drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în mostenire, decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciara.

El nu poate opune tertelor persoane dobândirea altor drepturi cuprinse în mostenire decât daca a îndeplinit formalitatile cerute de lege pentru a face opozabila dobândirea fiecaruia dintre aceste drepturi.

Aceleasi reguli se aplica si altor forme de înstrainare, fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit a unei mosteniri.

În privinta înstrainarilor cu titlu gratuit, se aplica în mod corespunzator dispozitiile  Codului civil privind încheierea donatiei, prin înscris autentic sub sanctiunea nulitatii absolute si cele privind raspunderea donatorului numai pentru dol si culpa grava, si pentru evictiune, daca a promis expres garantia sau evictiunea decurge din fapta sa sau dintr-o împrejurare pe care a cunoscut-o si nu a comunicat-o donatarului la încheierea contractului.

Specificul vânzarii de drepturi succesorale fata de vânzarea obisnuita consta în faptul ca obiectul ei îl constituie fie patrimoniul succesoral, fie o fractiune din acesta, adica nu numai drepturile succesorale (activul succesoral), ci si datoriile defunctului (pasivul succesoral).

De aceea, legatarul cu titlu particular care vinde bunul mostenit face o vânzare pura si simpla, si nu o vânzare de drepturi succesorale.

Vânzarea mostenirii produce urmatoarele efecte specifice:

– vânzatorul este obligat sa remita cumparatorului toate fructele pe care le-a cules si toate platile primite pentru creantele mostenirii pâna la momentul încheierii contractului, pretul bunurilor vândute din mostenire si orice bun care înlocuieste un bun al mostenirii;

– cumparatorul este tinut sa ramburseze vânzatorului sumele platite de acesta din urma pentru datoriile si sarcinile mostenirii, precum si sumele pe care mostenirea i le datoreaza acestuia din urma;

– vânzatorul ramâne raspunzator pentru datoriile mostenirii vândute.

La fel urmeaza sa se procedeze cu cheltuielile de înmormântare suportate de mostenitor.

Efectele mentionate sunt stabilite prin norme dispozitive de la care partile pot deroga.

Daca mostenitorul vânzator vinde mostenirea fara a specifica bunurile asupra carora se întind drepturile sale, el va raspunde, în lipsa de conventie contrara, numai pentru calitatea sa de mostenitor, nu si de continutul universalitatii afara de cazul în care partile, au înlaturat expres si aceasta garantie (art. 1748 C.civ.).

Pentru a fi opozabil tertilor, contractul va trebui sa îndeplineasca conditiile de publicitate imobiliara sau pe cele specifice ale cesiunii de creanta.

Contractul va avea un caracter aleatoriu, în sensul ca nu se cunoaste în momentul vânzarii daca activul mostenirii depaseste pasivul sau invers.

§ 9. Vânzarea de drepturi litigioase. Retractul litigios

Prin drept litigios se întelege orice drept real sau de creanta, de proprietate intelectuala sau succesoral, cu privire la care exista o procedura judiciara pendinte, prin care dreptul este contestat, astfel ca pâna la solutionarea definitiva si irevocabila a litigiului nu se cunoaste titularul legal al acestuia.

Dreptul este litigios daca exista un proces început si neterminat cu privire la existenta sau întinderea sa, prevede art. 1653 alin. (3) C.civ.

În principiu, vânzarea de drepturi litigioase este permisa, indiferent de natura dreptului.

Vânzarea de drepturi litigioase este un contract aleatoriu, întrucât nu se cunoaste pâna la solutionarea definitiva a litigiului, cine este titularul dreptului, deci care dintre partile contractante, vânzatorul ori cumparatorul, vor fi în câstig.

Este adevarat ca finalmente, pierderea lucrului, în cazul în care cumparatorul va fi evins, va fi reparata prin restituirea pretului solicitat în cadrul unei actiuni în garantie pentru evictiune, prin care pot fi cerute si daune-interese.

Vânzarea de drepturi litigioase este în esenta o operatiune speculativa, lucrul fiind cumparat pe un pret sub valoarea lui tocmai datorita incertitudinii sale juridice.

Tocmai pentru a nu se transforma într-un mijloc de coruptie sub sanctiunea nulitatii absolute, judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii judiciari si practicieni în insolventa nu pot cumpara, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti în a carei circumscriptie îsi desfasoara activitatea.

Sunt exceptate de la aceasta incapacitate:

a) cumpararea drepturilor succesorale ori a cotelor-parti din dreptul de proprietate de la, dupa caz, comostenitori sau coproprietari;

b) cumpararea unui drept litigios în vederea îndestularii unei creante care s-a nascut înainte ca dreptul sa fi devenit litigios;

c) cumpararea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapâneste bunul în legatura cu care exista dreptul litigios.

Alta interdictie legala expresa, a carei încalcare este sanctionata cu nulitatea absoluta, este prevazuta în art. 4 din Titlul X privind circulatia juridica a terenurilor din Legea nr. 247/2005, care interzice înstrainarile, sub orice forma, a terenurilor cu privire la care exista litigii privind de reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar pe tot timpul solutionarii acestor litigii.

Înstrainarile încheiate cu încalcarea acestei interdictii sunt nule absolut.1

Pentru a proteja pe adversarul vânzatorului dreptului litigios sau pe al cedentului creantei litigioase din proces, vechiul Codul civil a reglementat procedura retractului litigios, care credem, poate fi aplicata si în prezent, chiar în lipsa unei reglementari speciale.

Prin retractul litigios, pârâtul adversarul vânzatorului (sau cedentului) dreptului litigios îl poate elimina pe cumparator (sau respectiv pe cesionar) platindu-i pretul real al vânzarii sau, dupa caz, al cesiunii, cheltuielile vânzarii si dobânzile aferente.

Este evident ca retractul litigios poate fi exercitat numai cât timp litigiul asupra dreptului este în curs (pendinte) si numai daca înstrainarea a fost facuta cu titlu oneros (adica este o vânzare sau o cesiune).

Retractul litigios ofera posibilitatea pârâtului sa îl înlature pe cesionarul speculant care a cumparat creanta pe un pret inferior valorii ei, dar si îl urmareste pe debitor cu toata rigoarea, adica la valoarea creantei cumparatorului.1

Retractul litigios poate fi exercitat numai de pârât, nu si de reclamant.

Pentru exercitarea lui, legea cere urmatoarele conditii:

a) sa existe un drept litigios, adica un proces sau o contestatie asupra fondului dreptului;

b) sa existe o vânzare sau cesiune cu titlu oneros a dreptului în litigiu;

c) retractul litigios sa fie exercitat de cel împotriva caruia s-a formulat pretentia, adica de debitor.

Pârâtul în proces care invoca retractul litigios, trebuie sa ofere cesionarului pretul real al cesiunii, dobânda aferenta acestui pret din ziua efectuarii cesiunii, cheltuielile cesiunii si cheltuielile de judecata.

Efectele retractului litigios constau în desfiintarea retroactiva a actului de vânzare-cumparare (are efectul unei conditii rezolutorii) si stingerea litigiului cu privire la fondul dreptului, întrucât retractantul, substituindu-se în drepturile cumparatorului dreptului litigios, cumuleaza doua calitati incompatibile în acelasi proces: de reclamant si de pârât.

În sfârsit, se desfiinteaza cu efect retroactiv toate drepturile reale pe care cumparatorul dreptului litigios le-ar fi constituit în favoarea unor terte persoane.

Daca cumparatorul nu a platit pretul, el este tinut în continuare la plata lui fata de vânzator, chiar daca este evins pentru ca obligatia de garantie nu functioneaza fata de caracterul aleatoriu al contractului.

§ 10. Vânzarea la licitatie

Vânzarea la licitatie este o varietate de vânzare, a carei particularitate o constituie faptul ca lucrul este pus în vânzare în mod public, cu respectarea unei proceduri speciale, fiind adjudecat (vândut) aceluia dintre participantii la licitatie care ofera pretul cel mai mare.

Notiunea de licitatie (vânzare la licitatie) este întâlnita atât în Codul civil, cât si în Codul de procedura civila.

În proiectul noului Cod de procedura civila, vânzarea la licitatie este conceputa si reglementata ca o procedura de executare silita (art. 800-857 C.proc.civ.), dar si ca o procedura pentru iesirea din indiviziune asupra unor bunuri imposibil sau incomod de partajat în natura si pe care nici unul din coindivizari nu ar putea, sau nu ar voi, sa le fie atribuite.

Prin urmare, în aceste proceduri, aplicabile în cazul iesirii din indiviziune, indiferent de izvorul ei (succesiune, casatorie, concubinaj, vointa partilor etc.), daca partajul nu poate fi facut în natura, prin atribuire sau prin vânzarea prin buna învoiala, iesirea din indiviziune se va face prin licitatie publica, pornind de la un pret stabilit de expert.

Dupa ramânerea definitiva a încheierii prin care s-a dispus vânzarea bunului de catre un executor judecatoresc, acesta va proceda la efectuarea vânzarii la licitatie publica.

Executorul va fixa termenul de licitatie, care nu va depasi 30 de zile pentru bunurile mobile si 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data primirii încheierii si va înstiinta coproprietarii despre data, ora si locul vânzarii.

Pentru termenul de licitatie a bunurilor mobile, executorul va întocmi si afisa publicatia de vânzare cu cel putin 30 de zile înainte de termenul de licitatie.

Pretul obtinut din vânzare va fi distribuit coindivizarilor (împartit) conform cotelor lor în dreptul de proprietate.

La vânzarea prin licitatie pot participa atât coindivizari, cât si orice alte persoane.

Daca bunul succesoral va fi adjudecat de un copartas, solutia va avea semnificatia dobândirii bunului direct de la defunct si partajul va avea deci efect declarativ. La fel se considera ca hotarârile au efect declarativ când iesirea din indiviziune se face prin atribuire unuia dintre copartasi sau este cumparat la licitatie de catre un copartas, indiferent de cauza indiviziunii. Copartasul adjudecatar sau caruia i s-a atribuit lucrul devine proprietar din momentul nasterii indiviziunii.

Daca bunul este adjudecat unui tert, operatiunea juridica este o vânzare prin licitatie în sensul propriu al termenului (de transmitere a proprietatii sau a unui alt drept real) si are efect translativ de drepturi între coindivizari si adjudecatar.

Vânzarea la licitatie este reglementata, de asemenea, si ca procedura de executare silita a bunurilor debitorului, fie mobile, fie imobile, pentru realizarea titlului executoriu al creditorului.

Ea se efectueaza de executorul judecatoresc în conformitate cu dispozitiile Codului de procedura civila.

Adjudecatar (cumparator) va fi persoana care ofera pretul cel mai mare.

În cazul vânzarii silite la licitatie a bunurilor mobile, dupa închiderea licitatiei, executorul judecatoresc va întocmi un proces-verbal despre desfasurarea si rezultatul acesteia, care va fi semnat de executor, creditor, debitor, precum si de adjudecatar.

Executorul judecatoresc va elibera, sub semnatura sa, fiecarui adjudecatar în parte un certificat de adjudecare care va cuprinde data si locul licitatiei, numele adjudecatarului, indicarea bunului adjudecat si, dupa caz, a pretului platit sau care urmeaza sa fie platit.

Certificatul de adjudecare eliberat fiecarui adjudecatar constituie titlul de proprietate asupra bunurilor vândute.

În cazul titlurilor de credit nominative, adjudecatarul va putea obtine transferul acestora pe numele sau, în temeiul unei copii legalizate de pe acest proces-verbal.

În toate cazurile, predarea bunului se va face dupa achitarea integrala a pretului. Pâna la predare, adjudecatarul suporta riscul pieirii bunului adjudecat (art. 748 C.pr.civ.).

În cazul vânzarii silite la licitatie a bunurilor imobile, dupa plata integrala a pretului sau a avansului prevazut de art. 823 C.pr.civ., daca imobilul a fost vândut cu plata în rate, executorul, pe baza procesului-verbal de licitatie, va întocmi actul de adjudecare.

Un exemplar de pe actul de adjudecare se va preda dobânditorului spre a-i servi ca titlu de proprietate provizoriu si pentru a fi înscris provizoriu în cartea funciara pe cheltuiala adjudecatorului (art. 825 C.pr.civ.).

În termen de o luna de la data înscrierii provizoriu în cartea funciara debitorul sau tertul dobânditor. Creditorii urmaritori sau/orice persoana interesata, dupa mentiunile cartilor funciare, vor putea ataca actul de adjudecare pe calea contestatiei la executare. Daca nu s-a facut contestatie sau aceasta a fost respinsa, la cererea adjudecatorului, actul de adjudecare se va investi cu formula executorie si acesta va fi pus în posesia imobilului adjudecat de catre executor.

Prin actul de adjudecare, proprietatea imobilului sau, dupa caz, un alt drept real, care a facut obiectul urmaririi silite, se transmite de la debitor la adjudecatar. De la aceasta data, adjudecatarul are dreptul la fructe si venituri, datoreaza dobânzile pâna la plata integrala a pretului si suporta toate sarcinile imobilului.

Prin intabulare, adjudecatarul dobândeste dreptul de a dispune de imobilul vândut, potrivit regulilor de carte funciara.

De la data intabularii, imobilul ramâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanta. Creditorii îsi pot realiza dreptul numai din pretul obtinut. Daca pretul de adjudecare se plateste în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate.

Daca imobilul a fost cumparat cu plata pretului în rate, cumparatorul nu îl va putea înstraina sau greva, fara încuviintarea creditorilor urmaritori, înainte de plata integrala a pretului.

Reamintim dispozitia art. 1654 C.civ. potrivit careia „Sunt incapabili de a cumpara, direct sau prin persoane interpuse, nici chiar prin licitatie publica:

a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însarcinati sa le vânda, cu exceptia cazului prevazut de art. 1304;

b) parintii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta;

c) functionarii publici, judecatorii sindici, lichidatorii, administratorii judiciari, executorii, precum si alte asemenea persoane care ar putea influenta conditiile vânzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administrare o supravegheaza”.

Încalcarea interdictiilor prevazute sub lit. a) si b) se sanctioneaza cu nulitatea relativa, iar a celei prevazute la lit. c) cu nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare.