EFICIENTA ECONOMICA A INVESTITIEI

EFICIENTA ECONOMICA A INVESTITIEI

1. NOTIUNI GENERALE

2. INDICATORII TEHNICI AI PROIECTULUI DE INVESTITIE

3. INDICATORII ECONOMICI AI PROIECTULUI DE INVESTITIE

4. FINANATAREA PROIECTULUI

1. NOTIUNI GENERALE

Eficienta economica a devenit astazi un criteriu de apreciere a activitatii in aproape toate domeniile, deci si in domeniul investitiilor este o problema esentiala sensul lingvistic al notiunii de eficienta in general (adica a produce efectul util asteptat). Deci eficienta reprezinta atributul oricarei actiuni de a produce efectul util dorit.

Orice activitate umana este in acelasi timp consumatoare de resurse si producatoare de efecte. Pentru a fi eficienta din punct de vedere economic, o activitate trebuie sa consume resursele cat mai rational, cu randamente cat mai mari.

Notiunea de eficienta economica raspunde la intrebarile:

• cum se folosesc resursele (se are in vedere valorificarea lor superioara);
• cat se consuma din ele (se are in vedere economisirea resurselor).

Eficienta economica reprezinta obtinerea efectelor economico-sociale utile in conditiile cheltuirii rationale, economicoase a resurselor de toate categoriile, folosindu-se in acest scop metode stiintifice de conditionare si organizare a activitatii productive.

Deci eficienta economica este suportul rentabilitatii. O firma este rentabila daca este eficienta. Firma isi asigura competitivitatea si succesul pe piata daca este eficienta. La scara firmelor, eficienta se exprima prin: nivelul productivitatii muncii, nivelul costurilor unitare, deci al rentabilitatii.

In domeniul investitiilor trebuie sa avem in vedere unele caracteristici ale eficientei:

eficienta investitiilor este o parte a intregii activitati productive; depinde de fazele si factorii procesului de productie, cat si de procesul investitional.

eficienta investitiilor este sub impactul timpului, adica cheltuielile, efortul investitional are loc in perioada prezenta, iar efectele se obtin in perioadele viitoare. Luarea in considerare a factorului timp are loc in principal prin operatiunea de actualizare, adica eforturile si efectele scontate in viitor (previzionate) sunt actualizate pentru a asigura compatibilitatea datelor si valorilor .

eficienta investitiilor se manifesta atat in forma absoluta, cat si in forma relativa.

Calculele de eficienta economica si calculele de eficienta a investitiilor necesita stabilirea atat a cheltuielilor, cat si a efectelor, a rezultatelor.

Cheltuielile de investitii se stabilesc cu rigurozitate pentru ca din momentul concretizarii lor in constructii, ele devin ireversibile.

In domeniul investitiilor se opereaza cu informatii aproape certe privind cheltuielile de investitii si cu valori, marimi previzionate referitoare la efectele ce se vor obtine.Primele date referitoare la cheltuieli se determina cu suficienta exactitate, in timp ce rezultatele sunt apreciate aproximativ, previzionate, se are in vedere ca planeaza incertitudinea si riscul asupra acestor

Indicatorii sunt folositi pentru masura si analiza eficientei economice a proiectelor de investitii. Ei reprezinta caracteristici cantitative, marimi cu ajutorul carora se exprima nivelul eficientei economice. In diverse modalitati, ei redau compararea costurilor necesare cu efectele preconizate.

Cele mai frecvente modele pentru formularea indicatorilor de eficienta economica a investitiilor sunt:

a) raportul matematic intre efecte si eforturi sau invers, intre eforturi si efecte;

b) diferenta intre veniturile (sau incasarile) totale si costurile totale considerate pe un orizont de timp care sa cuprinda durata de investitie si durata de exploatare;

c) costurile totale de investitii si de exploatare;

d) indicii de structura atat pentru costuri, cat si pentru efecte.

Valoarea investitiei reprezinta un factor ce sta la baza deciziei de investire. Aceasta sta la baza determinarii altor indicatori importanti atat in luarea deciziei de a investi cat si in stabilirea modalitatilor de realizare a investitiei cu costuri cat mai mici.

2. INDICATORII TEHNICI AI PROIECTULUI DE INVESTITIE

Folosind rezultatele obtinute in devizul de lucrare (total general deviz= 555235 ron) si luand in considerare un coeficient de 40% din valoarea devizului, coeficient ce reprezinta valoarea instalatiilor si a utilitatilor pentru cladire se obtine:

VI = 555235 * 140% = 777240 ron

Terenul in suprafata 40 x 25 (in total 1000mp) detine racorduri de apa, lumina, canalizare.

Avand in vedere situarea terenului in statiunea Mamaia , tinand cont de pretul terenurilor din aceasta zona putem spune ca un mp valoreaza aproximativ 350Euro.

Astfel valoarea investitiei devine:

VI= 777240 + 350euro/mp x 1000mp x 2,9 ron= 1792240 ron

In functie de valoarea investitiei se pot calcula cei mai sintetici indicatori:

1. Gradul de ocupare a terenului:

St= suprafata totala

Sc= suprafata construita

2. Gradul de folosire al suprafetei construite

S_D= suprafata desfasurata

Sc= suprafata construita

3. Gradul de folosire al suprafetei desfasurate

S_D= suprafata desfasurata

Su= suprafata utila

3. INDICATORII TEHNICI AI PROIECTULUI DE INVESTITIE

1. Investitia specifica

Investitia specifica este un indicator de baza care poate sa ofere concluzii importante In vederea luarii deciziei de investire. Se exprima ca raport intre volumul investitiei si efectul obtinut concretizat in metri patrati de suprafata care se pot inchiria.

IS=I/Su unde I= investitia

Su= suprafata utila care se poate inchiria (exprimata in mp)

I= 1792240 ron

S_u = 1294,85

2. Rata de rentabilitate a proiectului de investitii

Rata rentabilitatii proiectului de investitii se determina pe baza valorii medii anuale a avantajului economic pe care-l confera.

B_h= beneficiu anual

I_T= investitia totala

Calculul se face tinandu-se cont de rata de actualizare de 12%.

Bh=(P-C)-. a

P-valoarea incasarilor

C-cheltuieli de intretinere ale cIadirii

a- impozit pe cladire, cheltuieli de protocol, impozit pe venit etc.

Valoarea incasarilor o evaluam in functie de pretul existent pe piata pentru apartamentele ce se vor inchiria, valoare corectata cu un coeficient de neuniformitate de 0,92. Acest coeficient exprima procentul de ocupare a cladirii in tot timpul anului.

Astfel pentru apartamentele cu doua camere 350euro/luna.

Valoarea incasarilor anuale se calculeaza astfel:

P=(350 x 6) x 12 luni x 0,92 x 2,9= 67233,6 ron/an

La estimarea cheltuielilor trebuie sa tinem cont ca intretinerea holurilor si a curtii revine proprietarului.

Astfel cheltuielile estimate pentru o luna sunt:

• energie electrica (400kW x 0,435 ron/kW=174 ron/luna)

• apa (50 m³ x 1,8 ron/m³=90 ron/luna)

• personal curatenie (6 x 380 ron= 2280 ron/luna)

• fond de reparatii lunar (300 ron)

• alte cheltuieli (300 ron/luna)

TOTAL CHELTUIELI PE O LUNA =600 ron

a- impozit pe cladire, cheltuieli de protocol, impozit pe venit etc.

a = 600 ron

TOTAL CHELTUIELI PE UN AN = 600 ron x 12uni + 600ron = 7800ron

B_H=27048euro-5000euro=22048euro

Rezulta ca   

Acest indicator se foloseste pentru compararea diferitelor variante de proiect,in experimentarea si analiza eficientei economice a investitiilor.

Dezavantajul acestui indicator: profitul este considerat ca fiind invariabil pe intreaga durata de functionare a firmei sau in practica cunoaste oscilatii (de regula mai mari la inceput, apoi mai mici).

6. Randamentul economic al investitiei

In calculele de eficienta a investitiilor, considerarea beneficiului dintr-un an nu este suficient de concludent, de aceea este necesar sa luam in considerare beneficiul de pe intreaga durata de functionare a obiectivului.

unde:

n - durata de functionare a constructiei

t - durata de amortizare a investitiei

B_h - profitul anual

I_t- suma investitiilor aferente proiectului de investitii

R =6,52 euro profit/1 euro investit

R -exprima profitul final (dupa recuperarea investitiei) obtinut la un euro investit.

Dezavantajul ratei de profitabilitate a capitalului investit (R): nu evidentiaza in timp importanta sumelor, a valorilor privind incasarile si a cheltuielilor.

7. Durata de recuperare a investitiei

Durata de recuperare a investitiei constituie unul din indicatorii cei mai concludenti si sintetici de apreciere a eficientei economice a investitiilor.

Durata de recuperare a investitiei arata timpul in care sumele cheltuite ca investitii vor fi compensate prin profitul/beneficiul anual.

Aceasta durata de recuperare inseamna perioada de timp pe parcursul careia suma profitului egaleaza volumul investitiilor prevazute in proiect.

Pentru calculul acestui indicator se foloseste relatia:

Unde:

B_h - profitul anual, beneficiul

I_t- suma investitiilor aferente proiectului de investitii (investitii totale)

T=7,67 ani, aprox.8 ani

Cunoaserea duratei de recuperare prezinta un interes real pentru agentii economici. Este preferata din mai multe variante cea cu durata de recuperare mai mica.

Dezavantajul acestui indicator este ca nu tine seama de profiturile adusede proiect dupa perioada de recuperare T. Este utilizat frecvent,reprezentand un criteriu utilizat in aprecierea proiectelor si in aprecierea riscului pe care-l prezinta proiectul.

8. Angajamentul de capital

Exprima costurile principale ale investitiei si costurile ulterioare pentru punerea in functiune si exploatare.

Perioada de calcul a capitalului angajat este de 20 -25 ani.

Cunoasterea angajamentului de capital prezinta interes pentru manageri pentru a da raspuns la urmatoarele probleme:

- valoarea totala actuala in raport cu angajamentul de capital (cash-flow)

- pune in evidenta daca am investit in tehnologi de executie performanta sau in tehnici performante de exploatare si s-au realizat economii la costuri anuale de exploatare

- valoarea fondului de investitii si cum asiguram fondurile necesare

K^l_t= 36900 euro

9. Raportul dintre veniturile totale actualizate si costurile

totale actualizate

Raportul reprezinta conceptul fundamental al evaluarii economice si financiare a investitiei.

Considerarea acestuia in analiza economica a proiectului de fata are la baza compararea si comensurarea avantajelor economice. Analiza raportului volum investitie/costuri reprezinta conceptia fundamentala a evaluarii economice si financiare a proiectelor de investitii. Aceasta confruntare volum investitie /cheltuieli permite compararea lor intr-o forma sau alta (raport sau diferenta).

Raportul permite masurarea eficientiei si selectarea celei mai bune variante.

V' - venituri brute (sau incasari)

CTA - cheltuieli totale actualizate

Modul de calcul este urmatorul:

Se considera incasarile si cheltuielile pentru intreaga durata de viata a proiectului in Euro.

CTA = It+Ce

unde

I_t= investitia totala actualizata

C_e= cheltuieli de exploatare actualizate

I_t=207 100 Euro

=41250EURO

CTA=41260+207100=248350EURO

V'=264132EURO

Varianta de proiect se apreciaza in functie de marimea raportului:

- daca = 1 proiectul de investitie nu produce beneficii, dar nici pierderi;

- daca < 1 proiectul se respinge, deci este neeficient; in aceasta situatie nu se mai continua celelalte analize, pe baza altor indicatori.

- daca η > 1 proiectul este bun, se accepta. Nivelul va trebui sa fie mult mai mare peste 1 (1,50; 1,80; 2;) deoarece pe viitor s-ar putea sa aiba loc conjuncturi nefavorabile (exemplu: scadere de preturi, concurenta puternica la serviciile respective, oferta sa nu fie absorbita, scumpiri ale energiei electrice ).

Avand in vedere ca = 1,06 deci este mai mare ca 1 rezulta ca proiectul este bun si se accepta.

10. Valoarea neta (venitul net) in raport cu efortul de investitii

(cheltuieli de investitie)

Acest indicator este dat de relatia:

VNA= valoarea neta

I_o= cheltuieli de investire

Se utilizeaza acest indicator pentru a compara proiecte ce releva investitii de amploare diferita. Se alege proiectul cu marimea cea mai mare a acestui raport. Acest indicator este mai concludent deoarece arata marimea relativa.

11. Durata de realizare a investitiei

Constituie un indicator natural de exprimare a eficientei economice a investitiilor care se stabileste functie de natura obiectivelor de investitii si se compara cu normativele duratei de realizare la diferite obiective. Practic durata de realizare a investitiei are in vedere timpul din momentul inceperii etapei de proiectare, pana la punerea in functiune a obiectivului.

Durata de realizare a investitiei cuprinde intr-un sens larg timpul necesar pentru infaptuirea procesului investitional in ansamblul sau, respectiv:

-perioada de proiectare

-perioada fluxului informational, avizare, decizie

-perioada deschiderii finantarii lucrarilor de investitii .

-perioada de executare a lucrarilor de organizare de ~antier

-perioada executarii lucrarilor de constructii montaj

-perioada de probe tehnologice

-perioada de receptie preliminara si punerea in functiune

-perioada realizarii parametrilor tehnico-economici proiectati

In sens restrans, durata de realizare a investitiei se refera indeosebi la perioada dintre momentul inceperii lucrarilor de organizare de santier si cel al punerii in functiune.

Aprecierea favorabila a indicatorului durata de realizare a investitiei, tine de tendinta de reducere a acesteia prin : pregatirea temeinica si din timp a investitiilor, astfel incat sa se evite erorile in proiectare si executie, dozarea corespunzatoare a fortelor de care dispune antreprenorul pentru realizarea frontului de lucru stabilit si pentru asigurarea punerii in funciune la termenele scontate;efectuarea receptiei in conditii de calitate, pentru scurtarea perioadei de probe tehnologice etc.

Conform capitolului de programare si executie a lucrarilor a rezultat odurata minima de realizare a obiectivului de executie a lucrarilor de 9 luni. Aceasta perioada a rezultat in urma calculului devizului pe categorii si articole de lucrari.

12. Valoarea neta actuala totala

Reprezinta aportul de beneficiu al unui proiect de investitii. Se exprima sub forma de cash-flow.

Indicatorul a fost calculat pentru o perioada de 15 ani, rezultand un venit anual total de 405240 euro, cheltuieli de exploatare de 75000 euro, costuri de productie de 282100 euro si un profit total de 123140 euro.

13. Indice de profitabilitate

Reprezinta raportul dintre VNAT si volumul total al investitiilor.

pe o durata de timp de 50 de ani.

CRITERII DE ALEGERE A VARIANTEI DE INVESTITII

In stabilirea variantei adoptata in proiect s-au avut in vedere o serie de criterii care in urma analizei s-au dovedit a conferii investitiei sau proiectului eficienta maxima si anume:

1. Perioada de constructie s-a analizat atat din punct de vedere al duratei de executie (d) cat si volumul fondurilor necesare investitiei s-au dovedit a fi minime, iar conditiile de finantare ale cladirii favorabile.

2. Perioada de atingere a parametrilor proiectati. Din studiul solutiei adoptata in proiect rezulta ca durata de realizare a parametrilor proiectati este minima iar solutia de realizare a cladirii este cea al carui cost este minim pe m² comparativ cu alte solutii.

3. Durata de recuperare a investitiei - din analiza efectuata rezulta durata minima.

Durata de serviciu a cladirii solupa adoptata implica un cost minim pentru realizarea obiectivului cladire administrativa, asigurand o durata de exploatare maxima (conform normativului P135/1999 si a HGR 964/1998 durata de exploatare a constructiei este de 50 ani).