OPERATII PRELIMINARE CADASTRU

OPERATII PRELIMINARE CADASTRU

4.1. CADASTRUL TEHNIC: CARACTERISTICI GENERALE

Obiectul propriu-zis al cadastrului tehnic il constituie un ansamblu de lucrari complexe ce conduc, in final, la obtinerea planurilor si registrelor cadastrale. In esenta este vorba de masuratori geo-topo-fotogrammetrice, de lucrari cartografice, determinari de suprafete, culegerea datelor descriptive-atribute ale terenurilor si constructiilor si ordonarea lor sub forma unor 'documente' finale denumite si "operate cadastrale".

Trasaturile de baza ale cadastrului tehnic rezulta, in general, dupa natura lucrarilor ce se executa intrucat aceasta parte:

Ø   corespunde functiei tehnice si urmareste, practic, determinarea pe baza de masuratori a pozitiei, configuratiei si suprafetei terenurilor, pe categorii de folosinta si de proprietari, precum si ale constructiilor ridicate pe acestea;

Ø   ocupa ponderea cea mai mare, din volumul imens al lucrarilor de introducere si intretinere a cadastrului, in raport cu partea economica si cea juridica;

Ø   apeleaza la tehnologii moderne bazate pe metode matematice, pe aparatura electronica sofisticata in efectuarea masuratorilor si la prelucrarea datelor, asigurand lucrarilor rigoare, precizie si un grad superior de automatizare;

Ø   privita in ansamblu, prin extinderea pe intreg teritoriul national si prin coeficientul ridicat de tehnicitate, confera institutiei cadastrului un bine meritat prestigiu, putin realizat de opinia publica .

Etapele de lucru, specifice cadastrului tehnic, ce se parcurg pentru atingerea obiectivelor amintite, sunt in succesiunea lor normala urmatoarele:

1) Lucrari pregatitoare, privind alegerea teritoriilor administrative (comunale, orasenesti, municipale), ce urmeaza a fi cadastrate, pregatirea caietelor de sarcini, organizarea licitatiilor, incheierea contractelor, s.a.

2) Analiza situatiei fiecarei unitati cadastrale din punct de vedere al materialelor cartografice existente, al retelei geodezice din regiune, al lucrarilor executate in trecut si posibilitatea folosirii lor in noile documentatii.

3) Intocmirea proiectelor tehnice, de ansamblu si de executie, cu solutiile stabilite in functie de marimea si complexitatea teritoriului, de concluziile analizei in raport cu prevederile normelor tehnice de lucru precum si de posibilitatile financiare.

4) Lucrari privind reteaua geodezica de sprijin, care se refera la verificarea punctelor existente, indesirea acesteia si determinarea retelei de ridicare necesara lucrarilor topo-fotogrametrice cadastrale.

5) Delimitarea cadastrala a teritoriului administrativ si a intravilanelor prin stabilirea, marcarea si determinarea pozitiei punctelor de hotar, inclusiv calculul suprafetelor totale.

6) Ridicari topo-fotogrametrice ale fondului funciar parcurgand toate etapele intocmirii unor planuri noi, sau actualizarii celor existente, in cazul unor schimbari cantitativ rezonabile de la data ultimei ridicari intervenite.

7) Culegerea datelor textuale 'descriptive-atribute', respectiv identificarea proprietarilor si a categoriilor de folosinta a terenurilor, a caracteristicilor constructiilor si inscrierea acestora pe fise speciale, uniformizate.

8) Numerotarea cadastrala a intravilanelor componente si a extravilanului, cu inscrierea simbolurilor categoriilor si unde este cazul, a subcategoriilor de folosinta.

9) Redactarea planurilor cadastrale (de baza si de ansamblu) ale teritoriului administrativ si multiplicarea acestora in numar corespunzator.

10) Calculul suprafetelor tuturor parcelelor, cu verificarile necesare si eventual compensarile partiale, precum si inscrierea lor in fise.

11) Redactarea registrelor cadastrale, apeland la mijloacele de prelucrare automata a datelor, listarea acestora si editarea in numarul de exemplare cerut de instructiuni.

12) Controlul, receptia si aprobarea de introducere a cadastrului general la nivelul unui teritoriu administrativ, conform normelor si instructiunilor in vigoare privind termenele, metodele, procentul sondajelor, tolerantele, remedierile necesare, etc.

13) Organizarea bazei de date in concordanta cu sistemul informational al cadastrului inclusiv programele GIS.

Alte precizari necesare privind desfasurarea acestor etape de lucru:

Ø   responsabilitatea lucrarilor revine in cea mai mare parte proiectantului, ca executant titular de contract. Oficiului judetean de cadastru raspunde integral pentru etapele 1, 12, 13 si partial, prin coordonare-colaborare, pentru operatiile de la punctele 2, 3 si 4;

Ø   ordinea de desfasurare este in general cea mentionata, care va fi pastrata si la prezentarea in capitolele urmatoare. De la caz la caz insa, in functie de operator si de situatie, pot interveni unele variante in care, spre exemplu, etapele 6 si 7 se desfasoara, de regula, concomitent;

Ø   natura lucrarilor este diferita, unele numai de birou (etapele 1, 3, 8, 9, 10), altele de teren (7) sau in cea mai mare parte combinate (2, 4, 5, 6, 11);

Ø   gradul de detaliere, in lucrarea de fata, al acestor etape este insa diferentiat. Cele care se refera integral sau in parte la lucrarile geo-topo-fotogrametrice si cartografice (4, 5, 6, 7), sunt considerate cunoscute si se vor prezenta doar sub aspectele de principiu si cele specifice cadastrului. Problemele legate efectiv de introducerea si intretinerea cadastrului, in special primele si ultimele cinci etape, vor fi prezentate mai detaliat avand ca baza normele tehnice si juridice in vigoare la noi.

Elaboratele finale ale cadastrului tehnic, denumite si ,,operate cadastrale", sunt piesele de baza pentru introducerea cadastrului general si intretinerea lui in continuare. Efectiv, ele sunt reunite intr-o 'documentatie cadastrala' ce se intocmeste pe unitati administrativ-teritoriale, cu extravilanul si intravilanele lor si contine practic, planuri si registre cadastrale. Conform legislatiei in vigoare o astfel de documentatie trebuie sa cuprinda

Ø   registrul cadastral al parcelelor

Ø   indexul alfabetic al proprietarilor si domiciliul acestora;

Ø   registrul cadastral al proprietarilor;

Ø   registrul corpurilor de proprietate;

Ø   fisa centralizatoare, partida cadastrala pe proprietari si pe categorii de folosinta;

Ø   planurile cadastrale de baza (pe extravilan si intravilan) si planul de ansamblu al intregii unitati teritorial administrative.

Toate piesele de mai sus trebuie redactate conform normelor in vigoare, pe formulare tipizate, cu semnaturile si avizele celor in drept si dublate de procese verbale corespunzatoare.

Lucrari pregatitoare

4.2.1. Alegerea unitatilor. Caiete de sarcini

Demararea lucrarilor de introducere a cadastrului general nu se poate face simultan pentru toate comunele, orasele si municipiile unui judet din motive financiare si a fortei de munca specializata. In consecinta directorul general al Oficiului judetean de cadastru (OJCGC) stabileste periodic, de comun acord cu Oficiul national de cadastru (ONCGC), numarul de unitati administrative si succesiunea de atacare a lor in functie de posibilitatile materiale.

Criteriile de selectie sunt multiple; prioritate au fondurile disponibile, marimea si complexitatea unitatilor administrativ-teritoriale, documentatia cartografica existenta, starea retelei geodezice din zona, interesul manifestat de organele puterii locale, forta de munca specializata disponibila (persoane juridice autorizate) s.a.

Elaborarea caietului de sarcini pentru fiecare unitate in parte (comuna, oras, municipiu) constituie etapa imediat urmatoare. Documentatia respectiva se intocmeste de catre Oficiul judetean de cadastru si cuprinde un ansamblu de informatii ce pot fi grupate astfel:

Ø   date generale asupra teritoriului administrativ, respectiv denumirea, amplasamentul, suprafata, numarul de intravilane, documentatia topo-cadastrala existenta, situatia retelei geodezice din zona, componenta comisiei comunale s.a;

Ø   continutul si conditiile tehnice de respectat, pentru lucrarile date spre executare cu materialele necesare, tolerantele admise, eventual procedeele de lucru recomandate;

Ø   documentatia cadastrala ce urmeaza a se prezenta, cu precizarea pieselor scrise si a celor desenate si specificarea continutului acestora, numarului de exemplare, conditiile de redactare, etc.;

Ø   conditiile de verificare, control si receptie a lucrarilor pentru confirmarea indeplinirii clauzelor din contract la terminarea lucrarilor;

Ø   datele privitoare la achizitionarea lucrarilor, respectiv modul de organizare a licitatiei, contractarea, plata devizului, termen de predare s.a.

In principiu datele din caietul de sarcini trebuie sa fie cat se poate de detaliate si se pot referi si la alte aspecte pentru a evita litigiile ulterioare intre proiectant si beneficiar.

4.2.2. Achizitionarea lucrarilor

Oficiul judetean de cadastru organizeaza si raspunde de intreg procesul de angajare a elaborarii documentelor cadastrale pentru un teritoriu administrativ. Se are in vedere desfasurarea normala a lucrarilor cu respectarea normelor de procedura pentru a evita contestatiile ce pot conduce la anularea incheierilor.

Publicitatea lucrarilor de executat se asigura prin anunturi corespunzatoare in mas media (ziare locale si centrale, radio, televiziune), facute cu doua luni inaintea licitatiei . Cu aceasta ocazie se mentioneaza teritoriul de cadastrat, data, ora si locul tinerii licitatiei, continutul documentatiei, data limita de inscriere, conditiile respectiv dreptul de participare si taxa de achitat, in care este inclusa si caietul de sarcini, s.a.

Licitatia se organizeaza la data, ora si locul anuntat, cu participarea comisiei, iar lucrarile se desfasoara conform prevederilor din actele normative (oferte in plic inchis sau deschis, prin strigare). Operatia ia sfarsit prin anuntarea ofertantului care si-a adjudecat dreptul de executare a lucrarii.

Contractul de intocmire a documentatiei se incheie intre beneficiar (OJCGC) si proiectant, si cuprinde drept clauze principale: obiectul lucrarilor, valoarea devizului, conditiile de plata, termenul de predare, obligatiile beneficiarului, ale proiectantului, etc. La nevoie conditiile pot fi detaliate prin acte aditionale la contract ce se pot incheia si ulterior.

4.3.ANALIZA SITUATIEI EXISTENTE SI ADOPTAREA SOLUTIILOR TEHNICE

4.3.1. Oportunitatea operatiilor

Introducerea cadastrului general in tara noastra presupune demararea lucrarilor in toate judetele intr-o serie de unitati teritorial-administrative. Pentru atingerea acestui obiectiv national sunt necesare, evident, eforturi economice uriase in vederea finantarii unor lucrari de anvergura, ce vor dura zeci de ani.

Piesa principala a documentatiei finale este planul cadastral, ca plan tematic, obtinut pe diferite cai, cu continut specific. Indiferent de procedeul adoptat el are la baza si se sprijina pe reteaua geodezica nationala ca o conditie indispensabila in cazul suprafetelor intinse, pentru asigurarea omogenitatii si a unei precizii unitare.

Conditiile concrete de la noi, pentru realizarea unei asemenea actiuni de nivel republican, sunt deosebit de dificile si ridica numeroase probleme deoarece:

Ø   necesitatea introducerii cadastrului si publicitatii imobiliare este stringenta si trebuie realizata in timp scurt din motive economice, juridice si sociale;

Ø   volumul lucrarilor este imens, vizand intregul fond funciar al Romaniei de 238.391 km², iar cheltuielile sunt semnificative pentru bugetul tarii;

Ø   lucrarile sunt de durata, chiar in conditiile folosirii unor tehnologii moderne cu randament ridicat, aplicabile in prezent si la noi;

Ø   reprezentarile cartografice realizate dupa 1950, in principal prin metoda aerofotogrammetrica, ce constituie fondul topografic national, corespund doar in parte cerintelor prevazute in normele tehnice pentru introducerea cadastrului.

Concluzia logica la care se ajunge din analiza acestor conditii, este ca baza cartografica si reteaua geodezica de care dispunem trebuie folosite in actiunea de introducere a cadastrului in Romania. Evident este vorba de o utilizare diferentiata prin stabilirea "daca" si "in ce proportie" ele pot fi luate in considerare intr-un teritoriu administrativ dat.

4.3.2. Analiza situatiei existente

Conditiile de baza ce trebuie indeplinite de cele doua componente mentionate mai sus, obligatorii spre a putea fi folosite in cadastru, sunt:

Ø   planurile topografice, existente sau noi, sa fie reprezentari riguroase si cu un continut adecvat respectiv sa fie precise si actuale;

Ø   reteaua geodezica nationala sa corespunda conceptiei moderne de determinare in sistemul GPS, inclusiv racordarea la reteaua europeana de referinta (EUREF).

Criteriile de analiza privind indeplinirea conditiilor privitoare la planurile topografice sunt conform normelor tehnice ONCGC, urmatoarele [16]:

Ø   procentul de modificari ale continutului cadastral, procent ce defineste actualitatea planului si care se stabileste pe unitatea de suprafata (km²);

Ø   scara planului, metoda de ridicare folosita la intocmirea lui si natura suportului ca elemente ce caracterizeaza precizia de reprezentare;

Ø   lizibilitatea continutului ca o conditie definitorie a calitatii si implicit a utilitatii planurilor si hartilor.

Stabilirea procentului de modificari, considerat drept criteriu eliminatoriu, se face practic pe baza unor sondaje si presupune in esenta :

Ø   parcurgerea terenului cu copia planului existent in mana si confruntarea continutului acestuia cu realitatea;

Ø   transpunerea pe plan a modificarilor constante "la vedere", privind principalele detalii, respectiv limitele tarlalelor, corpurilor de proprietate, parcelelor, existenta si forma constructiilor permanente s.a.. Pe planul existent acestea se trec in mod diferit cele disparute se anuleaza cu rosu, cele noi aparute, inclusiv modificarile, se contureaza cu creionul inscriindu-se si simbolurile corespunzatoare;

Ø   sondajele se executa in zone diferite atat din intravilane cat si din extravilanul teritoriului administrativ, pentru cel putin 75 % din suprafata acestuia. Se urmaresc cu prioritate amplasamentele in care s-au efectuat masuratori pentru aplicarea Legii 18/1991;

Ø   procentul de modificari al continutului planului cadastral se stabileste din numarul total de linii si simboluri vechi si noi aparute. Numaratoarea se face cu ajutorul unei grile transparente, cu cadrilaj de 1 km patrat, iar procentul se determina pentru fiecare foaie de plan in parte, fiecare zona si in final pe suprafata totala de intravilan;

Ø   concomitent se verifica si reteaua geodezica consemnand existenta si starea marcajelor din teritoriul administrativ ce permit stabilirea densitatii punctelor din zona. Valabilitatea coordonatelor primite de la OJCGC se verifica asa cum se va arata mai departe( 5.2.2).

4.3.3. Adoptarea solutiilor tehnice

Verificarile privind starea planurilor topo-cadastrale si a retelei geodezice nationale din regiune se fac, in aceasta etapa de catre OJCGC si au un caracter informativ. Situatia definitiva se stabileste de catre proiectantul care executa lucrarile de intocmire a documentatiei.

In final, toate constatarile facute sunt supuse unei analiza atente. Concluziile servesc ca suport la alegerea si justificarea metodologiei de lucru in vederea obtinerii planului cadastral de baza in conformitate cu normele tehnice stabilite de ONCGC

Elementul hotarator in luarea deciziilor este actualitatea planului topografic exprimata prin procentul de modificari intervenite de la data elaborarii sau a ultimei "aduceri la zi". Admitand ca, in principiu, utilizarea planurilor existente, corespunzatoare ca precizie, se impune din ratiuni economice si de timp, planul cadastral se poate obtine in doua moduri diferite prin:

Ø   actualizarea celor existente, cand procentul modificarilor este inferior unui prag apreciat de 40-50%;

Ø   ridicari noi, pe intreaga suprafata, cand schimbarile sunt semnificative respectiv depasesc aceste procentaje.

Alte recomandari suplimentare, tot cu caracter general, mentionate si in normele tehnice de lucru in vigoare, de avut in vedere in aceasta etapa sunt :

Ø   ridicarile noi se realizeaza prin metoda aerofotogrametrica ce asigura precizie, randament si eficienta economica superioara in cazul suprafetelor reprezentative ca marime;

Ø   actualizarea planurilor existente se face pe cale terestra, aerofotogrametrica sau combinata, in functie de zona teritoriului (intravilan, extravilan), suprafata urmarita, procentul de modificare, scara, relief s.a.;

Ø   detalii privind procedeele de lucru, masurile ce se impun in legatura cu reteaua geodezica nationala si aducerea la zi a planurilor, se dau in capitolele corespunzatoare ( 5, 7.4);

Ø   constatarile si solutiile tehnice de adoptat se aduc la cunostinta proiectantului prin inscrierea lor in caietul de sarcini si urmeaza a fi completate prin observatii si determinari personale;

Ø   planul de proiectie ce se va folosi din cadrul sistemului "stereografic '70", respectiv planul secant unic sau secant local, se alege in prealabil pentru evitarea deformatiilor mari care ar afecta valorile reale ale suprafetelor. (3.2). Hotaririle finale se consemneaza in documente specifice, sub semnatura.

4.3.4. Elaborarea proiectelor tehnice

Solutiile tehnice cele mai avantajoase, privind posibilitatile si procedeele de utilizare a materialelor cartografice si a retelei geodezice existente, se stabilesc pe baza constatarilor si analizei facute de OJCGC si se definitiveaza in urma unor observatii si completari facute de proiectant. Propunerile se concretizeaza in doua documentatii, special intocmite, conform prevederilor normelor tehnice actuale de lucru

Proiectul tehnic de ansamblu (P.T.A.) cuprinde in primul rand constatarile si solutiile rezultate din analiza situatiei la zi si este obligatoriu pentru lucrarile extinse pe teritorii administrative intregi. Prin analiza documentatiilor existente se stabilesc elementele principale ale elaborarii proiectelor tehnice de executie (P.T.E) privind: solutiile tehnice de baza, estimarea volumelor de lucrari, a fortelor de munca, necesarul de fonduri si mijloace tehnice pe etape, etc.

Proiectul tehnic de executie (P.T.E.), se intocmeste in toate situatiile si cuprinde justificarea solutiilor, cuantificarea volumelor de lucrari, fondurile necesare, s.a. La

baza unui asemenea proiect stau normele tehnice de lucru in vigoare, precizarile de ordin tehnic si financiar din P.T.A., caietul de sarcini, s.a. In continut trebuie sa se regaseasca obligatoriu:

Ø   concluziile din P.T.A. sau, in cazul unor suprafete reduse, concluziile rezultate din studiul preliminar al unor institutii (OJCGC sau IGFCC);

Ø   posibilitatile de utilizare a documentatiilor existente (geodezice, cartografice si cadastrale) din unitatea de lucru, in urma recunoasterii terenului si delimitarea zonelor utilizabile pe planurile anterioare;

Ø   solutiile propuse sub forma unor scheme grafice (la scara 1/25000 - 1/50000), asupra intregului teritoriu administrativ si asupra fiecarui intravilan (la scara 1/5000 - 1/10000) privind reteaua de sprijin, modul de determinare a punctelor hotarului administrativ, traseele si eventual punctele retelei de ridicare;

Ø   antemasuratoarea si devizul estimativ, intocmite pe baza normelor de deviz ONCGC, pentru fiecare categorie de lucrari respectiv retele de sprijin si de ridicare, masuratori in detaliu pentru completare sau actualizare a planurilor, cartoeditarea originalelor, conversia prin digitizare, s.a.;

Ø   memoriu tehnic justificativ al P.T.E. pentru explicitarea masurilor propuse.

Observatii finale, demne de retinut in vederea elaborarii celor doua proiecte tehnice, ar mai fi:

Ø   documentatiile PTA si PTE se intocmesc de catre executantul lucrarii si se supun spre avizare la Comisia tehnico-economica a OJCGC, numita prin decizia directorului general;

Ø   prevederile din proiectul tehnic de ansamblu devin obligatorii la intocmirea proiectului tehnic de executie;

Ø   in lucrarile de complexitate redusa analiza documentelor vechi devine sumara si se poate trece, cu aprobarea conducerii OJCGC sau ONGCG, direct la proiectul tehnic de executie.

In concluzie, proiectele tehnice, de ansamblu si de executie, sunt piese preliminare, ce se intocmesc cu toata atentia si competenta beneficiarului (OJCGC) si a proiectantului. Numai in aceste conditii se pot alege solutiile tehnice optime, care definesc si contureaza toate lucrarile ulterioare, documentatia cadastrala finala si implicit competenta Oficiului judetean si a executantului.