INREGISTRAREA PE TEREN A DATELOR TEXTUALE (CADASTRALE DE BAZA)

Inregistrarea pe teren a datelor TEXTUALE (cadastrale de baza)

8.1. GENERALITATI

Elaborarea planului cadastral si a documentatiei, in general, presupune cunoasterea unor informatii privitoare la bunurile imobiliare ce constituie obiectul cadastrului general, respectiv terenurile si constructiile. Strangerea acestor informatii, denumite 'date cadastrale de baza' sau 'date textuale' revine proiectantului care are uneori nevoie si de ajutorul altor specialisti in domeniu.

Datele textuale sunt atribute ale entitatilor grafice, respectiv ale corpurilor de proprietate si parcelelor, ce se refera la proprietarul de drept sau utilizator, la categoria de folosinta, caracteristicile constructiilor s.a.. Ca elemente descriptive ale imobilelor ele se culeg prin parcurgerea si examinarea la fata locului a terenurilor si constructiilor, ocazie cu care se identifica:

Ø   corpul de proprietate cu amplasamentul si limitele lui, precum si parcelele componente corespunzatoare categoriilor de folosinta;

Ø   constructiile cu caracter permanent si insusirile lor de baza;

Ø   proprietarii si titularii altor drepturi reale asupra imobilelor;

Ø   actul sau faptul juridic in temeiul caruia este folosit imobilul.

De retinut ca, in lucrarile de introducere a cadastrului general, proprietarul se inregistreaza in mod provizoriu, pe baza actelor prezentate sau in lipsa acestora pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar, la data identificarii cadastrale. Situatia juridica se definitiveaza cu ocazia inscrierii imobilului in cartea funciara.

Informatiile de mai sus se inscriu in mod organizat pe "Fisa corpului de proprietate", tipizata conform normativelor tehnice in vigoare (anexa 2). Practic, culegerea acestor date cadastrale se organizeaza, dupa caz, in doua moduri:

Ø   concomitent cu masuratorile legate de aducerea planurilor la zi, in cazul unor actualizari pe suprafete restranse a planurilor vechi;

Ø   ca o etapa independenta cand se dispune de planuri noi, sau de copiile pozitive ale fotogrammelor recente folosite la descifrarea lor.

Randamentul lucrarilor si credibilitatea datelor culese sporesc daca in deplasarile pe teren operatorul cadastral are drept auxiliare:

Ø   un reprezentant al primariei locale, bun cunoscator al situatiei din zona care il insoteste spre a-i furniza informatii de incredere;

Ø   materialul cartografic (planul topo - cadastral vechi sau actualizat) sau fotografic (fotograme actuale), pe care contureaza proprietatile, inscrie simbolurile s.a.

Ø   un carnet repertoar al proprietarilor in care trece datele in mod provizoriu pe care le transcrie apoi in "Fisa corpului de proprietate", cu rubrici distincte referitoare la teren, la constructii si la proprietar (anexa 2).

8.2. IDENTIFICAREA PROPRIETARILOR SI A SITUATIEI JURIDICE A TERENURILOR.

Identificarea si inscrierea proprietarilor presupune parcurgerea succesiva a unor etape ce urmaresc :

Ø   extragerea, in prealabil, din "Registrul permanent al populatiei" a listelor cu numele, prenumele, codul numeric personal si adresa tuturor locuitorilor din teritoriul administrativ;

Ø   trecerea pe copia de lucru a planului cadastral, in interiorul corpului de proprietate, a numarului de ordine provizoriu si initiala proprietarului (spre exemplu R 32) la care se adauga ulterior si alte detalii;

Ø   inscrierea in carnetul repertoar, la litera respectiva, a numarului de ordine al corpului de proprietate urmat de numele, prenumele tatalui (fara prescurtari), prenumele proprietarului si codul numeric personal, preluate din buletinul/cartea de identitate. In caz de refuz, sau din lipsa unor informatii sigure se inscrie in fise "proprietar neidentificat";

Ø   la femeile casatorite sau vaduve, detinatoare de imobile, se inscriu obligatoriu si numele de familie avut inainte de casatorie (spre exemplu Niculescu Ion Maria nascuta Radoi);

Ø   in continuare se inscrie adresa de domiciliu a proprietarului, cu toate detaliile necesare corespondentei (mai ales a "streinasilor", domiciliati in alte localitati), precum si codul grupei de proprietari si numarul foii de plan.

Situatia juridica a imobilelor se inscrie pe fisa cadastrala in rubricile careia se precizeaza:

Ø   actele doveditoare ale dreptului de proprietate, numarul si data eliberarii (extrase din C.F., titluri obtinute in baza Legii 18/91, s.a.m.d.);

Ø   modul de detinere al imobilului, in exclusivitate sau in indiviziune. Coproprietarii se inscriu in ordine alfabetica, cu mentionarea cotei parti ce le revine, sub forma de fractie sau in procente, din suprafata prevazuta in acte;

Ø   la imobilele detinute de persoane juridice, sau de institutiile statului, identificarea se face prin specificarea actelor normative de dobandire a dreptului real si numai in prezenta unor reprezentanti legali ai proprietarului si ai vecinilor daca acestia sunt tot persoane juridice;

Ø   in lipsa proprietarilor, sau a actelor doveditoare, inscrierea se face pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietate si a unei declaratii pe proprie raspundere a persoanei detinatoare a imobilului. Conform legii, oficializarea dreptului real de proprietate se face ulterior, cu ocazia inscrierii in cartea funciara;

Ø   daca proprietarul este decedat, iar urmasii nu au dezbatut inca succesiunea, pe langa numele acestora se trece cuvantul "mostenitor" urmat de numele si prenumele celui decedat (spre exemplu Mihailescu Ion Vasile mostenitorul lui Mihailescu Mihai Ion);

Ø   la proprietarii persoane juridice se precizeaza denumirea societatii sau institutiei, codul SIRUES si adresa pentru corespondenta.

In intravilane si in special in orase si municipii, identificarea imobilelor are unele aspecte specifice in special numerotarea provizorie si anume:

Ø   la constructiile cu mai multe nivele si proprietari pe etaje sau pe apartamente, acestia se inscriu in caietul repertoar in ordine alfabetica, mentionand si numarul fisei cladirii;

Ø   in cazul blocurilor de locuinte, cu numar mare de apartamente, proprietarii acestora se inscriu pe fisa cladirii, in ordinea etajelor si apartamentelor;

Ø   pe planul topo - cadastral langa indicele de cartare se inscrie si numarul de ordine al fisei cladirii.

In concluzie, identificarea proprietarilor detinatori de imobile este o operatie de mare responsabilitate. Ca atare datele, inclusiv numerotarea corpurilor de proprietate si a parcelelor din intravilan, se inscriu la inceput in mod provizoriu, in creion si se definitiveaza dupa incheierea lucrarilor de teren.

Pentru simplificare si acuratete toate informatiile, culese conform normelor tehnice si instructiunilor in vigoare, se noteaza in carnete si fise transcriindu-se apoi in formulare tipizate, obligatoriu de folosit.

8.3. IDENTIFICAREA CALITATIVA A IMOBILELOR

8.3.1. Stabilirea categoriei de folosinta a terenurilor

Categoria de folosinta, definita de utilizarea efectiva a terenului, este nominalizata printr-un cod, in cadrul unui sistem de clasificare ( 2.3. tab.2). Pentru cadastrul general acesta reprezinta un element de baza deoarece:

Ø   constituie unul din atributele parcelei, alaturi de suprafata, proprietar, de situarea in cadrul corpului de proprietate si in teritoriul administrativ, etc;

Ø   intregeste continutul cartii funciare si sta, alaturi de calitatea terenurilor, la baza evaluarii acestora, inclusiv la stabilirea sarcinilor fiscale.

Pentru simplificarea evidentelor, terenurile de orice fel, care apartin domeniului public si privat, indiferent de titlurile pe baza carora sunt detinute, se clasifica astfel :

Ø   conform Legii 18/91, a fondului funciar, dupa destinatia lor, se disting cinci grupe mari (destinatii) de terenuri, zece categorii de folosinta si numeroase subcategorii de folosinte avand fiecare un cod propriu (tab. 2, 2.3);

Ø   dupa nevoile cadastrului general s-a stabilit un numar redus de categorii de folosinta predominante, selectate din cele cinci "destinatii", in scopul simplificarii lucrarilor si a evidentelor (tab. 8);

Ø   "terenurile degradate" se constituie ca o categorie aparte ce cuprinde suprafetele neproductive, lipsite practic de vegetatie, afectate de procese de deteriorare din cauza conditiilor de mediu. Acestea se pot intalni la oricare din cele cinci destinatii si cu precadere la terenurile agricole si forestiere.

Categoria de folosinta a unei parcele se identifica pe teren dupa criteriile date de normativele in vigoare, prezentate anterior ( 2.3. tab. 2). In acest scop, tehnicienii cadastrali trebuie sa aiba un minimum de cunostinte referitoare la terenurile din cele zece categorii de folosinta, iar la nevoie ei trebuie sa fie dublati de tehnicieni agricoli ca reprezentanti ai primariei.

Simbolulul categoriei de folosinta al parcelelor din corpul de proprietate se inscrie in caietul repertoar si pe planul topo - cadastral in interiorul lor, dupa numarul de ordine al acesteia spre exemplu : 2 F sau 3 L ceea ce inseamna parcela 2-fineata, parcela 3-livada. In codificarea anterioara simbolul se trecea in fata, spre exemplu parcelele A191, F197 s.a. (fig.67).

Alte prevederi ale normelor tehnice demne de retinut sunt [16]:

Ø   categoria de folosinta se stabileste numai pe baza constatarilor proprii facute pe teren, fara preluarea ei din evidente agricole vechi;

Ø   terenurile arabile, necultivate de cativa ani, care se prezinta ca pasuni, tufarisuri, parloage, s.a. se inregistreaza la categoria de folosinta arabil;

Ø   suprafetele minime ale unor categorii de folosinta ce se evidentiaza pe plan sunt de 50 m² in intravilan si 300 m² in extravilan;

Ø   parcelele sub aceste marimi nu se numeroteaza, iar suprafetele se inglobeaza in parcelele cu folosinte apropiate, ale aceluiasi corp funciar.

Categorii de folosinta predominante Tab.8

Inregistrarea efectiva a datelor se face in 'Fisa bunului imobil' cap.A 'Date privitoare la teren' unde se mentioneaza : numarul parcelei, categoria de folosinta, cadul grupa de destinatie, clasa de calitate, zona in cadrul localitatii si eventuale mentiuni.

8.3.2. Clasificarea constructiilor

Identificarea constructiilor este de asemenea o operatie de teren care presupune recunoasterea, descrierea si incadrarea lor in una din categoriile stabilite de instructiunile oficiale. Datele necesare privind marimea, structura si caracteristicile constructive de baza se inregistreaza pe "Fisa corpului de proprietate" (anexa 2). 

O clasificare generala a constructiilor, cuprinde doua grupe mari: cladiri cu caracter permanent si cladiri anexa. Normele tehnice la randul lor impart prima grupa

in mai multe categorii fiecare cu simbol distinct pentru identificarea pe planuri cadastrale si in baza de date a sistemului informational (anexa 9.B).

Ø   dupa destinatie cladirile pot fi:

constructii de locuit (CL), respectiv case familiale si colective, blocuri de locuinte, etc.;

constructii administrative si social culturale (CAS), ce cuprind prefecturi, primarii, scoli, teatre s.a.;

constructii industriale si edilitare (CIE), in care intra fabrici, gari, autogari, centrale electrice si termice, institutii etc.;

constructii anexa (CA), ce includ magazii, garaje, grajduri s.a.

Ø   dupa detinatori cladirile pot apartine:

proprietatii private, avand ca titulari de drept persoanele fizice (PF) sau juridice (PJ), in exclusivitate sau in indiviziune;

domeniului public de interes national, al statului (DS) sau al unitatilor administrativ-teritoriale (DAT);

domeniului public de interes local respectiv domeniului privat al statului (DPS) sau al unitatilor administrativ-teritoriale (DAT).

In cadastrul general, pentru inregistrare si evidenta, constructiile sunt clasificate si codificate in doua mari categorii fiecare cuprinzand mai multe tipuri dupa elementele lor constructive (tab. 9):

Ø   constructii de locuinte, social culturale si industriale, cu indici de cartare nominalizati de la A la D;

Ø   constructii anexa, gospodaresti cu fundatii, cu indici specifici din litere mici.

Inregistrarea efectiva se face initial in caietul repertoar al proprietarilor in continuarea datelor privind terenurile si apoi in "Fisa corpului de proprietate" la pct. b "Date referitoare la constructii" ce cuprind (anexa 1)

Ø   numarul corpului de cladire/constructie;

Ø   denumirea constructiei (locuinta, industriala, etc);

Ø   suprafata construita la sol;

Ø   codul grupa de destinatie folosind simbolurile respective;

Ø   alte mentiuni daca se considera necesare.

Situatia juridica a imobilului (teren si constructie) se inscrie la partea a III-a (C) respectiv "Date referitoare la proprietar", cu precizarea urmatoarelor elemente: numele (denumirea) proprietarului, domiciliul, codul numeric personal (SIRUES), tipul actului de proprietate, codul grupa de proprietate, suprafata scriptica (teren si constructie), modul de detinere, in proprietate exclusiva sau indiviza. In ultimul caz se trec in ordine alfabetica toti coindivizionarii cu cotele lor.

Indici de cartare a constructiilor Tab. 9

Inscrierea simbolului, respectiv indicele de cartare, pe copia de teren a planului topo - cadastral se face in centrul de figura al constructiei astfel:

Ø   numarul de etaje si existenta subsolului sau/si mansardei, se atasaza la simbol. Spre exemplu o scoala cu structura de beton, cu trei nivele si subsol se noteaza 

, o locuinta de caramida cu etaj si plansee din lemn se inscrie B² s.a.

Ø   cladirile anexa se carteaza numai daca au fundatii folosind simbolurile cu litere mici respective (tab. 9).

In concluzie, identificarea imobilelor sub aspectul lor calitativ, respectiv precizarea categoriei de folosinta a terenurilor si incadrarea in grupa corespunzatoare a constructiilor, inclusiv inscrierea simbolului si a indicelui de cartare, trebuie facuta cu responsabilitate de catre operatorul cadastral. Se are in vedere faptul ca datele respective caracterizeaza imobilele sub raport calitativ, element important care alaturi de cel cantitativ (suprafata), conduc la o evaluare corecta. Numarul de ordine, completat cu simbolul sau indicele de cartare corespunzator categoriei, constituie elementul principal de intrare si identificare a imobilelor in evidentele funciare, respectiv in sistemul informational al cadastrului.