Dobanda, competitie, suprafinantare

Dobanda, competitie, suprafinantare

1. Rata dobanzii

De regula, imprumuturile ipotecare sunt asociate cu o rata variabila a dobanzii, insa uneori creditorii agreeaza pentru o perioada determinata sau, mai rar, pentru intreaga perioada a imprumutului, rata fixa.

Avantajele si dezavantajele celor doua tipuri de rate pentru cel imprumutat au fost discutate anterior. Pentru creditor un avantaj al ratei variabile rezida in faptul ca fondurile pe termen scurt pot fi sporite pentru a finanta imprumuturi ipotecare pe termen lung, fara a se expune la riscul cresterii ratelor pe termen scurt, fondurile pe termen scurt fiind, in mod normal, mai ieftine decat cele pe termen lung si de aceea cel imprumutat va castiga.

Imprumuturile cu rata variabila pot atenua impactul miscarilor ratelor dobanzii, deci al politicii monetare, asupra pietei imobiliare si asupra preturilor locuintelor, astfel ca imprumutatii potentiali vor tinde sa perceapa nivelele extreme ale ratelor ca fiind deviatii conjuncturale de la nivelele normale, si vor astepta ajustarea acestora in viitor.

2. Competitia pe piata finantarii locative

Cresterea competitiei in finantarea locativa este determinata de factori precum:

eliminarea barierelor neoficiale ale competitiei, precum eliminarea cartelurilor care vizeaza fixarea ratelor dobanzii pentru creditele ipotecare;

atenuarea controlului monetar asupra bancilor cu amauntul (retail bank );

constituirea si implicarea societatilor financiare ipotecare nonbancare in activitatea de finantare;

imbunatatirea tehnologiilor de finantare si diversificarea instrumentelor si produselor financiare folosite;

Consecinte ale cresterii competitiei pot fi:

accelerarea derularii imprumuturilor ipotecare;

posibila echilibrare pe piata a ratelor dobanzii;

accentuarea presiunii de crestere a ratelor dobanzii atit la ipoteci, cat si la depozitele cu amanuntul , initial reduse datorita excesului cererii pentru imprumuturi ipotecare;

determinarea creditorilor sa-si imbunatateasca eficienta si sa-si reduca costurile;

stimularea inovatiilor financiare si diferentierea produselor financiare;

integrarea in amonte a creditorilor ipotecari, care incearca sa imbunatateasca accesul clientilor potentiali;

cresterea activitatilor de marketing si de reclama .

Competitia pe piata poate influenta cresterea preturilor de cumparare a locuintelor acoperite prin imprumuturi ipotecare, si deci cresterea nivelului imprumuturilor, care coroborata cu limitele inguste ale profiturilor contribuie la accentuarea riscurilor imprumuturilor ipotecare, generand restante in restituirea imprumuturilor si preluarea imobilelor de catre creditori.

3. Scurgerea de fonduri de pe piata ipotecara

Aceasta se refera adesea la restrangerea capitalului propriu si este legata de scurgerile de fonduri pe piata locativa (imobiliara). In esenta, imprumuturile ipotecare care beneficiaza de relaxari fiscale sunt uneori folosite in alte scopuri decat cumpararea si imbunatatirea locuintelor, piata creditului ipotecar fiind distorsionata, subventii de stat fiind inadecvat platite pentru unele categorii de cheltuiali cu dobanda si nu pentru altele.

Aceste scurgeri pot avea loc cand imprumuturile sunt utilizate:

pentru cumpararea unei locuinte posedata de cineva care a murit, beneficiarii proprietatii putand cheltui banii cum doresc, cel imprumutat insa utilizand imprumutul corect, pentru cumpararea locuintei;

pentru schimbarea locuintei de catre proprietarul locatar, cind nu toata suma incasata din vanzarea locuintei initiale este reinvestita pentru cumpararea noii locuinte;

pentru alte scopuri decat cumpararea sau imbunatatirea unei locuinte, locuinta rezidentiala fiind folosita insa ca asigurare (garantare).

Diminuarea acestor scurgeri implica fie renuntarea la eventualele facilitati fiscale privind plata dobanzilor ipotecare, fie introducerea controalelor restrictive vizand utilizarea imprumuturilor ipotecare.